Seminarie F Ombyggnad med energi. Martin Mårtensson Rolf Ekstrand Daniel Johnsson Ola Palmblad Christian Krüger

Transkript

1 Seminarie F Ombyggnad med energi Martin Mårtensson Rolf Ekstrand Daniel Johnsson Ola Palmblad Christian Krüger

2 Dags för ombyggnad? Att hantera en ombyggnad kan vara en stor utmaning. Ofta innebär det dessutom en stor investering i både tid och pengar. Att bygga om i rätt tid och göra rätt från början blir billigare i längden och minskar risken för oväntade kostnader. Ett viktigt beslut i processen är därför att välja rätt samarbetspartner.

3 Vid en ombyggnad är det många saker att hålla ordning på Behöver vi söka bygglov? Vilka anbudsgivare ska tillfrågas? 3

4 Riksbyggens Ombyggnad Ombyggnadsverksamheten erbjuds endast till Fastighetsförvaltningens kunder. Bostadsregion Syd har en grupp projektledare som är specialiserade på ombyggnad och enbart arbetar med ombyggnad. Med kontor i Malmö och Helsingborg svarar vi för projektledning i hela Skåne. Vi har till exempel haft flera projekt i Ystad, Trelleborg, Höganäs, Simrishamn, Hässleholm, Lund, Eslöv och Kristianstad 4

5 Riksbyggen Bostad Ombyggnad Helsingborgskontoret Fredrik Christiansson Projektledare Lars Månsson Projektledare Malmökontoret Martin Mårtensson Daniel Johnsson Rolf Ekstrand Ola Palmblad Christian Krüger Projektledare Projektledare Projektledare Projektledare Projektledare

6 Innehåll Introduktion och presentation Ombyggnad är lättare sagt än gjort Riksbyggens ombyggnad Ombyggnadens skeden Solceller Exempel på ombyggnader

7 Ombyggnad är lättare sagt än gjort

8 Det är många saker att hålla ordning på Myndighetskrav / Kontakt med myndigheter Kalkyler Information till boende Entreprenadjuridik Byggbeskrivningar Samordning Avtal Upphandling Projektledning, Byggledning och Kontroller Besiktningar

9 mycket ska förberedas, skrivas och dokumenteras Konsultavtal Statusrapport Anbudsinfordran Administrativa föreskrifter Rambeskrivningar Ritningar Förteckningar Arbetsmiljöplan / Risklista arbetsmiljö Villkor för heta arbeten Anbudsformulär Anbudsöppningsprotokoll Begäran om anbudskomplettering Anbudssammanställning / Presentation av anbud Lånelöfte Boinfo Entreprenadavtal Byggmötesprotokoll Kontrollrapporter Besiktningsprotokoll

10 och så finns många osäkra kostnader / risker. Med risk tänker många tillkommande kostnader under projektets gång (s.k. ÄTA) Men det finns många fler osäkra kostnader: Vad kommer alla konsulter och kontrollanter att kosta? Vad kostar det om ytterligare undersökningar krävs för att få bygglov? Vad kommer kontrollansvarig kosta? Vad kommer besiktningsmännen att kosta? Hur påverkas kostnaderna ovan om svårigheter eller något oväntat uppkommer under entreprenadtiden? 10

11 Riksbyggens ombyggnad

12 Lugn, din bostadsrättsförening förvaltas av Riksbyggen. Enklare: Alla tillstånd, all upphandling, alla avtal, alla kontakter med myndigheter, anbudsgivare och entreprenör leder vår projektledare. Sparar tid: Vi gör allt det några få i styrelsen skulle få göra på kvällar och helger. Fast produktionskostnad: Vi är ensamma om att i förväg kunna erbjuda en fast produktionskostnad. Vi tar risken. Trygghet: Riksbyggen har många års erfarenhet och är ett stabilt företag som kommer finnas kvar imorgon.

13 Helhetsansvar och Trygghet till fast pris

14 Helhetsåtagande till fast pris Historik Önskemål från kunderna Vill veta slutpriset och inte ta risken Allt ingår Inga tillkommande kostnader Gäller ej nybeställningar Garanti från Riksbyggen är säkrare Om entreprenören går i konkurs drabbas inte brf Riksbyggen får bättre priser Tydligare förfrågningar och förväntat agerande Riksbyggen återkommande beställare Entreprenörerna vill få vara med fler gånger RB Brf X-hus Nr 1 Riksbyggen Entreprenör UE 1 UE 2 UE 3 14

15 Om styrelsen sköter ombyggnaden själv Entreprenörer Arbetsmiljöplan Arkivering Försäkringar Hyresnämnden Evakuering Besiktningar Ekonomi Garantitid Miljö Myndighetskrav Föreningen Anbudshantering Projektörer Kvalitetsansvarig Drifthandlingar Kalkyler Medlemmar Tillvalshantering

16 Om Riksbyggen sköter ombyggnaden Föreningen Riksbyggen Besiktningar Entreprenörer Anbudshantering Försäkringar Garantitid Arbetsmiljöplan Miljö Arkivering Kalkyler Myndighetskrav Hyresnämnden Kvalitetsansvarig Projektörer Drifthandlingar Evakuering Medlemmar Tillvalshantering

17 Samarbete med styrelsen Vissa styrelser vill vara mer delaktiga och andra mindre. Kontakt med boende är ett exempel på en fråga där det kan skilja. Vi på Riksbyggen anpassar oss. Vi kan sköta all information eller så stöttar vi bara styrelsen. Rent erfarenhetsmässigt vet vi dock att projekt utan engagemang från styrelsen riskerar att inte bli lika bra. Vi vill att styrelsen utser en kontaktperson samt en eller några som kommer närvara på byggmötena under entreprenadtiden. 17

18 Ombyggnadens skeden

19 Ombyggnad steg för steg Idé Utredning och projektering Upphandling Produktion Överlämning och utvärdering Garantitid Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

20 Ombyggnad steg för steg Idé En tanke eller önskan Förslag från boende Fråga i samband med underhåll Förslag från kundansvarig eller underhållsplanerare Börjar med inledande diskussion Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

21 Ombyggnad steg för steg Utredning och projektering Utredning Projektstyrningsmöte Bilda projektteam Inventering Grov projekttidplan Vad kan göras samtidigt Samordningsvinster Rätt ordning Energivinster Myndighetskrav/Stämmokrav Presenterar förslag Kostnadsindikation Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

22 Ombyggnad steg för steg Utredning och projektering Projektering Projekteringsledning Byggherreansvar arbetsmiljö Bas-P Kontrollansvarig enligt PBL Elektronisk personalliggare Riskanalys Förfrågningsunderlag Administrativa föreskrifter Rambeskrivningar Ritningar Anbudsinfordran UE 2015 Uppförandekod Krav på leverantörer Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

23 Ombyggnad steg för steg Upphandling Intresseförfrågan anbudsgivare Anbudsöppning Anbudsutvärdering Begäran om kompletteringar Årsavgiftsberäkning Föreningsstämma Riksbyggenavtal Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

24 Ombyggnad steg för steg Produktion Byggledning Projektstyrningsmöten Startmöte/Byggmöten Arbetsmiljöansvar Information boende Syner / Byggplatskontroller Ändring- och tilläggsarbeten Besiktningar Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

25 Ombyggnad steg för steg Överlämning och utvärdering Kvalitetshandlingar Relationshandlingar NKI (Nöjd KundIndex) Slutmöte Erfarenhetsåterföring Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

26 Ombyggnad steg för steg Garantitid Uppföljning under garantitiden Hantering av garantiåtaganden Möjlig besiktning efter två år Garantibesiktning efter fem år Idé Utredning Projektering Upphandling Produktion Överlämning Utvärdering Garantitid

27 Solceller

28 Varför solceller? Miljöprofil = Värdeökning Egenproducerad el Minimalt underhåll Möjlighet till statligt investeringsstöd 30% Över tid en fantastisk investering för både miljö och plånbok

29 Solceller Olika tekniska lösningar Väderstreck Taklutning På tak eller in roof Solceller som taktäckning

30 Solceller Två pågående projekt Riksbyggen Brf Högalid i Trelleborg Riksbyggen Brf Tornväktaren IV i Ystad Individuell mätning (IMD) el Sker i samband med takbyte Batteribackup

31 Andra exempel

32 Energiåtgärder Solceller Värmepumpar Nya fläktar Injustering av värme Injustering ventilation Ny värmecentral Styr o övervakning Individuell mätning (IMD) el, varmvatten

33 Fasader Putsning Tilläggsisolering Omfogning Målning Fönsterbyte Balkongutbyggnad med inglasning

34 Takrenovering Papptak Betong-/Tegelpannor Plåttak Taksäkerhet Snörasskydd Tilläggsisolering tak/vind Ventilation Solfångare Solceller

35 Stambyte Rörinfodring Stambyte med badrumsrenovering Avloppsstammar Tappvattenstammar Golvbrunnar Tätskikt Ytskikt Porslin Tillval Rörinfodring

36 Gemensamma utrymmen Tvättstugor Nya maskiner Tork med värmepump Cykelrum Källarutrymmen Avfallshantering (miljöhus) Ny belysning

37 Renovering av trapphus Byte av dörrar Målning av trapphus Byte av belysning Slipning av trappor Postboxar

38 Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i. Riksbyggen Ombyggnad Bostadsregion Syd