Ulrika Nord, VD Rotpartner Stockholm, dat

Transkript

1 Ulrika Nord, VD Rotpartner Stockholm, dat

2 Innehåll: Det här är Rotpartner Renoveringsstrategi Hyresgästdialogen Exempelprojekt - stambyten

3 Det här är Rotpartner

4 Det här är Rotpartner = en möjlighet till förbättring Ett byggprojekt Utgår ifrån vad du vill åstadkomma Helhetsperspektiv = ekonomiskt, socialt och ekologiskt Utveckla fastigheten och skapa ökat värde för ägare och hyresgäster

5 Det här är Rotpartner Renovering, ombyggnad och utveckling av fastigheter. Projektledning och byggteknisk konsultation Erfarenhet sedan 1980 Göteborg, Malmö, Stockholm Vi skapar värden Ägarlett och värderingsstyrt: i fastigheter. öppenhet, brinnande engagemang, omsorg i alla lägen, skapa värden ISO-certifierade 9001 och Medverkar i forskningsprojekt

6 Renoveringsstrategi TM.

7 Renoveringsstrategi Miljonprogramsåren Under miljonprogramsåren utvecklades metoder för att producera 1 miljon lägenheter under 10 år. Detta krävde industriellt byggande, upprepningseffekter genom strukturerade lösningar och produktionsmetoder, och nya materialkombinationer. Målet uppfylldes: På 10 år byggdes lägenheter i flerbostadshus, radhus och småhus, varav ca lägenheter i flerbostadshus.

8 Renoveringsstrategi Hur gör man när allt ska renoveras samtidigt? Vi byggde en miljon bostäder på 10 år. Utmaningen nu: Att renovera allt under lika kort (?) tid. Att renovera tillsammans med de boende Att renovera parallellt med vardagen Hur ska det gå till? Hur ska man veta att man börjar i rätt ände? Ska man börja där man skriker högst?

9 Renoveringsstrategi Vi frågade 32 beslutsfattare i fastighetsbolag Vilken är den enligt dig mest styrande faktorn i er organisation när ni ska fatta beslut om ett ombyggnads-/underhållsprojekt?

10 Renoveringsstrategi Renoveringsstrategi

11 Renoveringsstrategi Vem ska vi renovera för? än Antag ett att vi har byggprojekt. en stabil in- och utflyttning på ca 14 % årligen. Hälften av alla hyresgäster har då teoretiskt bytts ut efter ca 6 år. När vårat renoveringsprogram är klart består 85% av hyresgästerna av individer som idag inte bor i området. Vi När skapar badrummet har passerat värden halva sin i livslängd fastigheter. är 1% av de ursprungliga hyresgästerna kvar.

12 Renoveringsstrategi Vem ska vi renovera för? Om renoveringen skall betalas över 50 år av hyresgästerna kommer de som bor i husen idag att betala ca 12 % av renoveringen. Ur ett affärsmässigt perspektiv är det knappast korrekt att låta hänsyn till nuvarande hyresgäster helt dominera besluten eftersom dom inte är representativa för kommande brukare. Vi har alltså ett starkt ansvar för att balansera nuvarande hyresgästers önskemål mot de önskemål vi tror kommande hyresgäster har!

13 Renoveringsstrategi Underhållsscenario Kritiskt läge

14 Hyresgästdialogen TM.

15 Hyresgästdialogen Hyresgästdialogen Starta i god tid Vem berörs och hur? Skapa delaktighet och förståelse Ta in användarperspektivet, se över möjligheten att tillmötesgå önskningar Kontinuerlig kommunikation och information Utvärdera

16 Hyresgästdialogen Byggprocess Mänsklig process Hyresgästdialogen TM

17 Exempelprojekt Stambyte.

18 Exempelprojekt Exempelprojekt Stambyte John Mattson Fastighets AB Munkedals Bostäder Willhem m.fl

19 Exempelprojekt John Mattson Fastighets AB Stambyte med badrumsrenovering, ny el och säkerhetsdörr Kvarboende Metod: Kassett Uppgraderar tomställda lägenheter med nytt kök och nya ytskikt

20 Exempelprojekt John Mattson Fastighets AB - Erfarenheter Ha möten tidigt med entreprenören om samma mål Kortare entreprenadtid med kassett Byta hela stammen, tänk hela system Tidigare styckevisa kostsamt (olika metoder och krav genom åren) Våga handla upp volymer efter prov Besiktiga schakt och tätskikt innan igensättning Använd damslussar med dragkedjor

21 Exempelprojekt John Mattson Fastighets AB - Erfarenheter Tydlig strategi i kommunikation med boende Rätt entreprenör som är van vid boende Boende blivit lovade och gjort egna åtgärder Säg inte JA till allt Viktigt med rätt info Jobbigt för hyresgäster förbered organisationen Digitala lås trygghet Förstå hela processen (teknik och boende)

22 Exempelprojekt Munkedals bostäder Totalrenovering av fastighet, 145 lägenheter Metod: Traditionellt Stambyte Renovering av fasad, fönsterbyte, ommålning trapphus, ny el, nya förråd, renovering av kök och badrum. Tillval renovering av ytskikt i lägenhet Utförs i 10 etapper, 2 trapphus i varje etapp. Evakuering av hyresgäster

23 Exempelprojekt Munkedals bostäder - Erfarenheter En noggrann mänsklig förstudie lär känna området! Börja i tid med hyresgästdialogen Sammanställ materiel som redan finns (NKI, historik m.m) Större möten i början, mindre grupper desto närmare start, till personliga möten Personliga möten med flyttfirman Öppen dialog med alla inblandade i projektet Öppettider i visningslägenhet Tillgänglig för frågor Många som har valt totalrenoverad lägenhet

24 Exempelprojekt Willhem m.fl Styckevisa lägenheter - Strategi Totalrenovering av lägenheter Relining eller gör stambyte separat

25 Exempelprojekt Willhem - reflektioner pågående arbete Aldrig tyst i huset, några lägenheter med ständigt Hur ska man göra med befintliga stammar, utrymme att dra nya på? Partiellt stambyte, klarar stammen det i längden?

26 Ditt byggprojekt ska vara det bästa som hänt.

27 tel