Utredning Långsiktigt hållbara avgifter

Transkript

1 Utredning Långsiktigt hållbara avgifter Bakgrund... 2 Analys... 3 Sammanfattning... 7 Policy - Långsiktigt hållbara och rättvisa avgifter Ordlista... 12

2 Bakgrund Föreningens syfte är att utan att gynna eller missgynna någon medlem tillhandahålla föreningens medlemmar ett boende. I detta uppdrag ingår att förvalta värdet av detta boende på bästa möjliga sätt genom att: hålla avgifterna på en rimlig nivå i förhållande till vald boendestandard förvalta fastigheten så att värdet utvecklas positivt Detta innebär att styrelsen har att se till medlemmarnas hela boendekostnad, d v s nyttan av den tillhandahållna bostaden över hela medlemstiden, från inträdet till utträdet. Följande variabler påverkar därmed medlemmens totalkostnad: avgiften värdeförändrnig av bostadsrätten ev skatter och avgifter kopplat till boendet. För styrelsen innebär detta att man ska balansera ekonomin med så låga avgifter som möjligt utan att påverka värdet på fastigheten/bostadsrätten negativt. Det innebär även att styrelsen ska ta hänsyn till hela boendeekonomin, även sådant som inte syns direkt i räkenskaperna. Det handlar huvudsakligen om faktorer som påverkar medlemmens kommande reavinstskatt, men även sådant som värdet av boendemiljön och hur dolda tillgångar som hyresrätter, vindutrymmen etc ska hanteras. Olika medlemmar har olika lång tidshorizont för sitt boende och föreningens nuvarande medlemmar har bott i föreningen under olika lång tid. Det innebär att regeln att alla ska behandlas lika även gäller över tiden: nuvarande medlemmar ska givetvis inte betala för att kommande medlemmar ska få lägre avgifter kommande medlemmar ska inte heller betala för att nuvarande medlemmar ska ha lägre avgifter. För att få ihop den rätta balansen mellan avgiftsnivå och värdeutveckling över tiden måste styrelsen ha en tydlig bild över hur avgifterna ska sättas. Målet bör vara att avgiften ska utvecklas jämnt över tiden och endast påverkas av inflationen.

3 Analys För att föreningen ska nå målet om en rätttvis och balanserad avgift måste vi analysera de faktorer som påverkar avgiften på lång sikt. Det som alltid ingår i styrelsens arbete och inte är av strategisk betydelse är att upphandla så kostnadseffektiva tjänster som möjligt. Detta lämnas därför utanför denna analys. Vi bedömer att vald strategi inom följande områden har en stor inverkan på föreningens avgifter och värdeutveckling på både kort och lång sikt: Resultat och kassaflöde Kapitalstrategi Generell beskrivning av riktlinjer för en förenings ekonomi Resultat och kassaflöde Resultatet ska som en tumregel vara noll över tiden. Det förutsätter att föreningens avskrivningar är en korrekt avspegling av kostnaden för slitaget på fastigheten. Enskilda år kan resultatet givetvis avvika från noll både upp och ner beroende på en kall vinter, ovanligt lite reparationer etc. Det kan också vara acceptabelt eller t o m rekommendabelt att driva föreningen med förlust under en längre tid om det fins dolda tillgångar i t ex hyresrätter eller vindsytor etc. En förenings kassaflöde bör som sämst klara den löpande driften, d v s vara kring noll. Driften ska m a o inte finansieras med nya lån, det är över tiden ohållbart. På längre sikt är det även viktigt att kassaflödet är så stort att föreningen klarar av att amortera på sina lån utifrån den långsiktiga planen. Amorteringarna bör vara så stora att kommande nya investeringar kan belånas utan att belåningsgraden över tiden ökar. (se kredit- respektive avskrivningspolicy) Vad innebär ett resultat som är högre än noll och ett kassaflöde som överstiger föreningens långsiktiga amorteringsbehov? Balansräkning ÅR 1 ÅR 20 Resultaträkning ÅR 1 ÅR 20 Byggnader och mark Eget Kapital Byggnad & mark Eget Kapital Drift Avskrivning Ränta Avgift er Banklån Fordringar Kassa/bank Korta skulder Kassa/ Bank Kort skuld Nuvarande medlemmar betalar med sin avgift för att amortera ner lånet, vilket gör att kommande medlemmar kan sänka sina avgifter. Det innebär m a o en snedfördelning över tiden.

4 Vad innebär att bedriva föreningen med ett negativt resultat och kassaflöde? Balansräkning Resultaträkning ÅR 1 ÅR 20 ÅR 1 ÅR 20 Kostnad Avgifter Kostnad Avgifter Eget kapital/ insatser Byggnad &mark Lån Avskrivning Förlust, minskar det egna kapitalet Ränta Kassa/ Bank Föreningen kommer att bli tvugen att höja sina avgifter förr eller senare, i de fall föreningen har ett negativt kassaflöde kommer behovet att uppstå tidigare då kassan tar slut. En senare höjning kommer innebära att avgiften blir kvar på en högre nivå då man tvingats till högre krediter. Kapitalstrategi (Krediter likviditet ränta avskrivning underhåll) Föreningen bör ha en strategi som innebär att man över tiden minimerar kostnaden utan att urholka värdet på medlemmarnas tillgångar (fastigheten/bostadsrätten). Det innebär att man ska optimera sina räntor, avskrivningar och amorteringar utifrån det beräknade underhållsbehovet. Genom att genomföra underhåll utifrån en långsiktig och uppdaterad underhållsplanering kommer fastighetens värde att utvecklas positivt och kostnaden hålls effektivt nere genom en finansiering som utgår från en väldefinierad kapitalstrategi. Likviditet Likviditeten ska täcka normala svängningar och överraskningar i föreningens verksamhet. D v s reparationer av mindre omfattning, större ansamlingar av utbetalningar (t ex vid kvartalsvisa låneutbetalningar) etc. Den ska inte användas som ett sparkonto för kommande investeringar. Överlikviditet innebär att föreningen lånar till att ha pengar i kassan vilket är kostsamt. Balansräkning Resultaträkning Kassa/ Bank Lån Banklån som endast använd till att ligga på bankkontot och kostar ränta Ränta

5 Avskrivningar-Underhåll-Ränta Avskrivningarna ska spegla föreningens kostnad för slitaget i fastigheten, detta slitage blir synliggjort av föreningens kostnader för planerat underhåll. Underhållskostnaden följer en sk. underhållsannuitet och är progressiva. Det är rimligt att avskrivningsprincipen görs progressiv så att verkligheten avspeglas i redovisningen. Amorteringen, är föreningens bästa sätt att spara till kommande investeringar. Genom att amortera lika mycket som det kommande underhållsbehovet skapar föreningen ett låneutrymme som är lika stort som kostnaden för underhållet. Eftersom detta resonemang motsvarar principen för avskrivningar anser vi att föreningens amorteringar ska vara lika stora som dess avskrivningar. Det innebär även att föreningens resultat är lika stort som dess kassaflöde från verksamheten. Balansräkningen Resultaträkningen Avskrivningarna motsvarar föreningens kostnad för slitage och minskar värdet på byggander och mark i balansräkningen. (röd linje) Eftersom avskrivningarna är beräknade kostnader för slitage inga riktiga utbetalningar, skapas ett possitivt kassaflöde som bör användas till amortering. (blå linje Räntan i föreningen är alltid högre i början av en underhållscykel och sjunker sedan successivt i takt med amorteringarna. Det innebär att i de fall föreningarna använder sig av en rak amortering får nuvarande medlemmar betala höga kostnader för både ränta och avskrivning/amortering. Översätter vi istället teorin om progressiva avskrivningar till amorteringar och ränta och därmed använder oss av en annuitetsberäkning kommer vi skapa en jämn och rättvis kostnad över tiden. Lägger vi även till det faktum att det över tid alltid varit fördelaktigt att ha rörlig ränta (idag motsvaras detta av 3-månadersräntan), så ser vi att den kapitalmodell som föreningen bör använda är en annuitetsbaserad avskrivning/amortering med rörlig ränta. För att inte en rörlig ränta ska innebära kraftiga svängningar i föreningarnas avgifter, föreslår vi att man antingen säkrar sig genom att sätta avgiftsnivån utifrån beräknad kalkylränta eller genom att SWAPPA lånen. I båda fallen krävs att styrelsen har en bra underliggande strategi för åtgärden och ett aktivt stöd för genomförandet.

6 Genom att genomföra dessa åtgärder kommer föreningen gå från en situation där nuvarande medlemmar betalar för kommande medlemmars avgiftssänkning... Resultaträkning (kapitalkostnader) ÅR 1 ÅR 6 ÅR 20 ÅR 12 P g a den raka avskrivningen kan an kraftfull sänkning av avgigften (alt undvikandet av höjning) ske år 20. De som var med och betalade dessa kostnader kommer därme ej att få del av fördelen....till en situation där avgiftsnivån i dagens penningvärde är densamma för nuvarande och kommande medlemar, ofta på en lägre nivå än vid en rak avskrivningsprincip: ÅR 1 ÅR 10 ÅR 20 Medlemmarna betalar här en lägre avgift än i alternativ ett. Avgiften ligger sedan kvar på samma nivå under hela perioden p g a kapitalkostnaderna är stabila. Undantag från de generella slutsatserna Det är dock viktigt att veta vad du analyserar när du går igenom en förenings resultat- och balansräkning. Avspeglar rapporterna hela föreningens verksamhet, är transaktionerna redovisade på rätt sätt. Det finns i huvudsak 3 områden som kan påverka bedömningen: 1) Avskrivningarna (har redan nämnts och behandlas nedan) 2) Dolda tillgångar (t ex Hyresrätter eller vindsutrymmen) Har föreningen stora värden kan eller t o m bör man tillåta sig förluster för att nuvarande nyttan av värdet ska komma nuvarande medlemmar till del. 3) Reparation- och underhållskostnader. Är en form av investering och bör därför öka fastighetens värde, inte belasta resultatet. Det innebär att föreningar som bokför detta som en kostnad bör ha negativt resultat och kassaflöde, då vi anser att denna typ av transaktioner ska lånefinansieras. Effekten av att föreningen genom att ha dolda tillgångar kan tillåtas att ha både negativt resultat och kassaflöde blir bl a att man måste ha en avsevärt större kassa och att löpande amorteringar oftast kan ses som onödiga.

7 Brf Ekehjelmstorget Vår analys av Brf Ekehjelmstorget visar att föreningens situation är väldigt speciell då alla undantag är giltiga. Det finns behov av att anpassa avskrivningsprincipen från en rak till en progressiv avskrivning, det finns ett stort värde i dolda tillgångar samt att föreningens resultat så här långt har belastats av planerade underhåll och reparationer. Det innebär m a o att föreningen kan och bör tillåtas att gå med ett negativt resultat och att kasaflödet kan vara negativt. Följden av det blir också att föreningen bör har en större kassa en normalt och att de löpande amorteringarna bör vara noll och att amorteringar istället genomförs i samband med att hyresrätterna omvandlas till Bostadsrätter. Vår analys har därför inriktats på att se hur stora förluster föreningen kan tillåta sig. Vi anser att det rimliga är att ha en kassa som motsvarar den ackumulerade minuset i kassaflödet över tiden och ett resultat som motsvarar värdet av omvandlingen av HR till BR under den budgeterade perioden. Relationen mellan kommande underhållskostnader och värdet av ej ombildade hyresrätter Värden av föreningens hyresrätter Framtida underhållsbehov Bilden visar tydligt att föreningen kommer att kunna minska sina lån även efter alla större underhåll och investeringar har gjorts. Varför någon löpande amortering ej anses nödvändig. För att kunna bestämma en rimlig resultatnivå under den budgeterade 25-årsperioden, har vi bedömt att föreningen kommer att kunna realisera sina lägenheter jämt över de kommande 60 åren. Det innebär att ni under kommande 25 år har följande inflöde av kapital efter underhåll:

8 Relationen mellan kommande underhållskostnader och värdet av ej ombildade hyresrätter Inkomna medel HR Underhåll ca 10 MSEK Bilderna visar att med vald resultatnivå hamnar den samlade förlusten på samma nivå som Nettot mellan ombildning av hyresrätter och kostnaden för planerade underhåll och reparationer. För att säkerställa att föreningens likviditet klarar av att täcka det negativa kassaflöde vi budgeterat för i modellen måste vi ställa upp det samlade kassaflödet mot beräknad likviditet.

9 Amorteringsutrymme samlat negativt kassaflöd Kassa bank inkommande medel dolda tillg 2013 ca 4-4,5 MSEK Med utgångspunkten i att föreningen kommer att inbringa pengar från en omvandling av vindutrymmen finns ett utrymme för engångsamortering på ca MSEK under Med den kvarstående kassan klarar föreningen då det negativa kassaflödet. OBS dock att föreningen kommer att behöva lånefinansiera delar av kommande planerade underhåll, men att dessa lån + befintliga lån sedan återbetalas i takt med ombildningar av befintliga hyresrätter. Sammanfattning Föreningen bör budgetera för en långsiktigt hållbar avgift, d v s avgiften ska utvecklas jämnt över tiden. Eftersom föreningen har stora dolda värden kan detta uppnås trots relativt kraftiga negativa resultat under de första budgeterade åren. Vi ser att med nya mer välanpassade avskrivningar och genom att följa den mer rimliga principen att planerade underhålls- och reparationsomkostnader balanseras kan avgiftshöjningen stanna vid 2-3% för 2013 och därefter ligga något lägre än den beräknade inflationen på 2% årligen.

10 Policy - Långsiktigt hållbara och rättvisa avgifter Syftet med policyn är att ge en rättvisande bild av föreningens verkliga kostnader för underhåll samtatt skapa ett rättvst underlag för att sätta rättvisa avgifter över tid. Avskrivningar och underhåll Underhåll Genom att föreningen anser att det planerade underhållet ersätter fullt avskrivna komponenter ska allt planerat undrhåll aktiveras i balansräkningen och skrivas av utifrån nedan beskrivna avskrivningsprincip. Föreningens avskrivningar ska motsvara kostnaderna för föreningens underhåll över en hel underhållscykel, år och beräknas m h a av annuitetsberäkning motsvarande ränta/amortering. Det innebär att avskrivningen = amorteringen. Beräkning: Planerat underhåll för en hel cykel x annuitetsfaktorn. Effekt: Föreningens kostnad för avskrivning blir progressiv, fastigheternas värde sjunker löpande men återställs till ursprungligt värde vid aktiveringarna av det planerade underhållet. Beslut: 1) Planerat underhåll aktiveras i balansräkningen 2) Avskrivningen beräknas utifrån total underhållskostnad och skrivs av utifrån beräknad annuitetsplan för en underhållscykel. 3) Avskrivningen kopplas till den fasta amorteringen i ränte- och kreditberäkningen. Beräknad avskrivningsplan: ÅR Avskrivning ÅR Avskrivning TOTALT

11 Räntor och krediter Ränta Rörliga räntor har över tiden alltid visat sig vara det mest förmånliga, med rörliga räntor menas numera och i detta dokument 3-månadersräntorna. Att själv veta och besluta om när och hur räntorna ska bindas är nästan omöjligt även för finansexperter, vilket även visat sig under sommaren och tidig höst 2011 då många rekommenderade bundna räntor vilket visade sig felaktigt. Det enda sättet att garanterat få ut så låga räntor som möjligt över tiden är att låta dem vara rörliga. Föreningen ska välja löpande räntor för att över tiden ha lägsta möjliga räntor, men även för att fritt kunna amortera eller avstå amortering utifrån de årliga anuitetsberäkningarna och innevaranda resultat. För att inte avgifterna ska svänga kraftigt p g a förändrade räntor ska föreningens underlag för att sätta avgifterna (budgeten) sättas utifrån kalkylränta (normalränta). Den räntan utgår från en genomsnittsränta över tiden och bedöms nu ligga på ca 4-5%. Amortering En rak amortering innebär att nuvarande medlemmar betalar för framtida medlemmars räntesänkning. Eftersom huvuddelen av medelmmarna inte bor så länge att hela lånet amorteras under deras medlemstid så är inte den raka amorteringen heller billigare. För att därmed skapa en rättvis amortering över tiden bör föreningen annuitetsberäkna sina kreditflöden. D v s samma belopp betalas varje år men med olika relation mellan amortering och ränta. Låg amoretring (och avskrivning) och höga räntor i början och tvärtom på slutet av kredittiden. Föreningen väljer att beräkna sina betalningsflöden utifrån annuitetsmodell, detta anpassas även till avskrivningarna. Eftersom annuitetsmodellen utgår från en kalkylränta kommer extraamorteringar göras de år den faktiska räntan är lägre och de år räntan är högre än kalkylräntan kommer amorteringarna minskas i motsvarande grad. Effekt: Beslut: 1) Så länge räntan inte går över kalkylräntan så är föreningens kostnad lika stor oavsett ränteläge. 2) Föreningens kapitalkostnad (ränta+avskrivningar) är lika stora år från år 3) Föreningens resultat är stabilt över tiden 4) Belåningsgraden förändras inte över tiden 1) Planerat underhåll aktiveras i Balansräkningen 2) Ränta och amortering beräknas utifrån annuitetsmodell 3) Avskrivningen görs progressiv och sätts till samma nivå som löpande amortering 4) Annuitetsperioden sätts till en underhållscykel 5) Differensen mellan total underhållskostnad och kreditens storlek beräknas som restvärde.

12 Ordlista Kapitaltillskott (indirekt): medlemmarnas del av föreningens amortering, minskar skatten vid försäljning av lägenheten. Kassaflöde: hur mycket kassan förändras (ökar/minskar) under t ex 1 år. Progressiv avskrivning: avskrivning som är låg i början och stor på slutet Likviditet: hur stor del av de korta skulderna (betalas inomn 12 månader) man klarar av att betala av med pengarna på banken. Swappa lån: ett sätt att säkerställa en viss räntenivå utan att binda lånen