ANALYS AVSEENDE FRIKÖP AV MARK BRF IRLÄNDAREN

Transkript

1 ANALYS AVSEENDE FRIKÖP AV MARK BRF IRLÄNDAREN

2

3 INLEDNING Denna analys avser utreda om ett friköp av tomträtten Irländaren 1 skulle löna sig ekonomiskt för bostadsrättsföreningen och i så fall när. Följande grundantaganden görs: Irländaren 1 kostar kr att köpa loss Föreningen betalar sedan en avgäld för tomträtten som uppgår till kr/år. Det motsvarar en statisk ränta om ca 1,16 % på friköpspriset. I ett scenario där inget friköp görs väntas avgälden förändras nästa gång år Enligt Exploateringskontoret har avgälden för ert område (Bromma) ökat i och med beslutet från Stockholm Stad från ca 45 kr/bta (Bruttototalarea) till ca 50 kr/bta i 2017 års prisnivåer. Detta innebär en ökning om ca 11 % som stegvis drabbar er från och med till 50 kr/bta är en förhållandevis låg höjning och vi kommer att räkna med 50 kr/bta från och med 2021 då vi ej kan utröna hur den stegvis kommer slå. Markpriserna kommer, över tid, att fortsätta stiga i Stockholmsområdet., särskilt i områden som Bromma som inte tagit del fullt ut av den befintliga prisuppgången. När föreningens tomträttsavgäld förhandlas om 2031 antas avgälden ha ökat ytterligare med 3 % om året och ytterligare 3 % om året när den förhandlas om 2041 Detta innebär en avgäld om ca 67 kr/bta år 2031 och 90 kr/bta år 2041, en ökning med ca 49 % respektive 100 % jämfört med dagens nivå. Följande ska tas i beaktande gällande analysen: Analysen görs på lång sikt och således föreligger en osäkerhet i prognostiseringen av räntebana. För att inte gissa för mycket används snitträntor. Analysen tar ingen hänsyn till eventuella ekonomiska kriser som kan uppstå i framtiden utan ekonomin förväntas växa över tid. Analysen tar ingen hänsyn till eventuella framtida politiska beslut som kan påverka systemet för avgälderna. Analysen kommer att delas upp i följande steg: 1. Övergripande analys av befintligt underliggande sparande i föreningen. 2. Kostnadsutveckling med tomträttsavgäld 3. Kostnadsutveckling med friköp 4. Jämförelse tomträtt och friköp 5. Slutsats, risker, möjligheter och rekommendation

4 ÖVERGRIPANDE ANALYS AV UNDERLIGGANDE SPARANDE Med underliggande sparande menas inte vanligt kassaflöde som tar hänsyn till alla in- och utbetalningar, eller årets resultat som räknar med avskrivningar och årets utförda planerade underhåll. Istället syftar detta till att identifiera den underliggande ekonomin i en bostadsrättsförening Alltså visa hur det egentligen går och hur mycket faktiska pengar en bostadsrättsförening får över varje år. För att få fram det underliggande sparandet kan vi förenklat utgå från Årets resultat och sedan lyfta bort avskrivningar, årets utförda planerade underhåll samt andra engångsposter som stör den underliggande ekonomin. Eftersom BRF Irländaren har höjt avgiften senaste åren utgår vi från dagens avgiftsnivå och då ser det underliggande sparandet ut som följer: UNDERLIGGANDE SPARANDE I TKR UNDERLIGGANDE SPARANDE/KVM BOA I KR GENOMSNITT Detta betyder sammanfattningsvis att BRF Irländarens I sparande, justerat för ökade intäkter, uppgår till i genomsnitt 197 kr/kvm total area sett över 3 år. Vid en snittränta om 3 % på er aktuella låneskuld skulle sparandet i 2016 sjunka från 201 till 149 kr/kvm. Sparandet ligger i normalspannet som är kr/kvm BOA + LOA. Mot bakgrund av detta ser vi ingen möjlighet att ta pengar från de befintliga intäkterna för att betala höjd tomträttsavgäld och/eller ränta på lån som används till friköp. Slutsatsen blir att ökade räntekostnader (utöver den befintliga kostnaden för avgäld) och högre avgäldskostnader slår direkt på avgiften.

5 För att ytterligare illustrera sparandet i förhållande till intäkter och tomträttsavgäld presenteras följande diagram: VAD GÅR INTÄKTERNA TILL? 21% 6% 73% Totala driftskostnader (inkl. finansiella) Tomträttsavgäld Sparande till framtida underhåll och investeringar Vi ser här att av alla intäkter som föreningen tar in så går 21 % till framtida investeringar och planerade underhållsåtgärder. 6 % går till att betala avgäld på tomträtten Irländaren 1. Med hänsyn till befintligt sparande rekommenderar vi att föreningen ska lägga alla eventuellt ökade kostnader på avgiften.

6 Kr/Kvm BOA KOSTNADSUTVECKLING MED TOMTRÄTT BRF Irländaren kan vara tämligen säker på hur tomträttsavgälden kommer att se ut de kommande 14 åren då höjningen stegvis slår igenom från och med Den stora frågan blir således hur tomträttsavgälden kommer att se ut efter 14 år och vidare efter ytterligare 10 år. Priserna på mark, och vidare på avgälderna, har inte ökat lika mycket i ert område i Bromma som exempelvis i närförorter söder om söder. Vi antar i denna analys att Stockholm kommer att fortsätta växa och vi bedömer det också som troligt att de områden där priserna på mark inte stigit lika kraftigt (exempelvis Kista, Farsta, Bromma, Bredäng/Skärholmen) är de områden som framöver kan få se en större prisökning, över tid, procentuellt sett, i jämförelse med de områden där priserna stigit väldigt mycket procentuellt de senaste åren. Mot bakgrund av detta antar vi en ökning om 3 % per år för tomträttsavgälden, och då ser kostnadsutvecklingen ut såhär: KOSTNADSUTVECKLING KR/KVM BOA År, Enligt den här kalkylen är kostnaden för tomträtten Irländaren 1 ca 90 kronor/kvm BOA år 2041 jämfört med 45 kr/kvm idag.

7 Kr/Kvm BOA Vi kan dock inte alls vara säkra på att prisutvecklingen blir 3 % per år. Markpriserna skulle kunna bromsas upp av exempelvis politiska åtgärder, Stockholm Stads policy kan ändras och tittar vi på hur utvecklingen av avgälden har sett ut i vissa närförorter söder om innerstaden skulle prisökningen kunna vara betydligt mer drastisk. Vi målar därför upp två scenarion till, utöver det som vi bedömer som en rimlig prisökning: 1. Extremt scenario, med en prisökning på 6 % per år (det vi har fått se senaste åren i vissa närförorter). 2. Med återhållsamt scenario där prisökningen efter 10 år blir 11 % (samma som händer 2021) 180 KOSTNADSUTVECKLING KR/KVM BOA År, Normalt scenario Extremt scenario Återhållsamt scenario Fortsätter den långsamma prisutvecklingen ser vi att avgälden knappt skulle påverka avgiften ens om 20 år. Detta är möjligt men enligt vår bedömning mindre troligt än att det normala eller mer extrema scenariot skulle slå igenom. Skulle vi få se en lika extrem prisutveckling som i vissa närförorter senaste åren innebär det en nödvändig avgiftshöjning på nästan 120 kr/kvm endast för tomträtten år 2041.

8 Kr/Kvm BOA KOSTNADSUTVECKLING MED FRIKÖP Vid ett friköp måste flera faktorer tas i beaktande: Räntan på pengarna som använts för att köpa loss marken kommer att variera över tid, mest troligt både upp och ner. Föreningen bör amortera på lånet för att sänka räntekostnaderna framåt. Detta är inte en kostnad men kassaflödespåverkande och det gäller att beakta detta när man ska säkra likviditeten över tid. Även amorteringen påverkar avgiften. Mot bakgrund av dessa faktorer kommer fyra scenarion att målas upp: 1. Friköp av tomträtterna med en genomsnittlig ränta om 3 % och utan amortering. 2. Friköp av tomträtterna med en genomsnittlig ränta om 3 % och med en rak amorteringstakt på 100 år. 3. Friköp av tomträtterna med en genomsnittlig ränta om 4 % och med en rak amorteringstakt på 100 år. 4. Friköp av tomträtterna med en prognostiserad räntebana som följer historiska konjunkturcykler, samt rak amortering på 100 år. 300 FRIKÖP AV TOMT I OLIKA SCENARION KR/KVM BOA Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario År,

9 Det ska påpekas att vi i diagrammet illustrerar den totala utbetalningen som föreningen måste göra i de olika scenarion som vi målar upp. Amorteringen om ca 49 kr/kvm BOA är alltså medräknad i scenario 2, 3 och 4. Över tid sjunker givetvis räntekostnaderna i de scenarion där man väljer att amortera. Å andra sidan urholkar även inflationen låneskulden. Vi anser det klokast att anta snitträntor då man räknar på så pass lång sikt som över 20 år. Det är givetvis omöjligt att förutspå hur räntan kommer se ut framöver, men vi kan konstatera att de politiska och ekonomiska system som föranledde till exempelvis 90-talets kris med skyhöga räntor inte finns längre. Dessutom ser vi tendenser i omvärlden som får oss att tro att vi kommer ha en generellt lägre inflation i framtiden än vi haft historiskt. Vår uppskattning av ränta är dels baserad på Riksbanken och Konjunkturinstitutets egna prognoser men är också uträknad för att illustrera konjunkturscyklar så som de har sett ut historiskt. Källa: Riksbanken.se Källa: Konjunkturinstitutet.se

10 JÄMFÖRELSE TOMTRÄTT OCH FRIKÖP Vi ska nu jämföra den isolerade kostnaden för tomträtten/kvm BOA i olika scenarion med räntekostnad + amortering/kvm BOA i olika scenarion. Eftersom vi sett att amortering lönar sig för att sänka räntekostnaden över tid räknar vi med rak amortering 100 år i alla nedanstående scenarion med friköp. I dessa scenarion hittar vi brytpunkten: FRIKÖP AV TOMT I OLIKA SCENARION KR/KVM BOA Friköp, 3 % snittränta och rak amortering 100 år Friköp, 3 % snittränta, endast räntekostnad vid amortering Friköp, 4 % snittränta och rak amortering 100 år Tomträtt, förmodat scenario (3 % ökning/år) Tomträtt, extremt scenario (6 % ökning/år) Tomträtt, samma prisökning som innan (11 % var tionde år)

11 När vi ställer våra olika scenarion emot varandra hittar vi en brytpunkt år 2041 när er tomträttsavgäld omförhandlas igen vid ett mer extremt scenario där prisuppgången på avgälden beräknas till 6 % per år. 3 % snittränta anser vi vara klokt att räkna med, även om det finns fog att anta att snitträntan kommer att vara lägre än så över tid. Vi illustrerar både de totala utbetalningarna (inkl. amortering) samt den rena kostnad (exkl. amortering) i diagrammet och ser att även räknat endast på räntekostnad sker brytpunkten först 2041 vid en mer drastiskt ökad avgäldskostnad. Det är troligt att brytpunkten för ett mer normalt scenario med en prisökning om 3 % per år på avgälden sker efter år Slutligen ska det också påpekas att saker hänger ihop. Vid en högre reporänta, vilket leder till högre räntor på era lån, måste Sverige och världen också ha en betydligt högre inflation än idag. Utan inflationen höjs inte reporäntan (eller andra styrräntor runtom i världen). Detta innebär att ifall räntan skulle gå upp mot 3-4 % är det också högst sannolikt att markpriserna stiger mer också, varpå det extrema scenariot förefaller mer trovärdigt.

12 SLUTSATS, RISKER, MÖJLIGHETER OCH REKOMMENDATION I den rad av scenarion som målats upp i den här analysen kan vi konstatera att det i alla scenarion tar lång tid innan föreningen börjar gå plus i kassaflöde på grund av ett friköp. En stor del i detta är att er avgäld är och förblir relativt låg i förhållande till andra områden som ligger väldigt nära ert. Ni har precis hamnat precis på gränsen till det som Exploateringskontoret kallar för Övriga västra ytterstaden och får en höjning till ca 50 kr/bta. Området Södra Ängby som ligger väldigt nära er får en höjning till hela ca 130 kr/bta, alltså hela 160 % högre avgäld än er. Sett helt ur perspektivet att bostadsrättsföreningen är en evig konstruktion som för alltid kommer att existera går det inte att rekommendera något annat än ett friköp. Det står dock också i stadgarna att föreningen ska främja medlemmarnas ekonomiska intressen, så frågan är vilka medlemmar man främjar Dagens medlemmar eller framtidens? Riskerna med ett friköp sammanfattas nedan: 1. Det finns ingen garanti för att utvecklingen blir som den här analysen påvisar. Speciellt fall som detta, där politiker kan påverka utkomsten av olika scenarion är det väldigt ovisst då politiker ibland inte agerar logiskt. Vi har också den osäkra ränteutvecklingen att ta hänsyn till vilket alltid är en risk. 2. Er belåning skulle öka till ca kr/kvm BOA. Detta är inte särskilt högt men det ökar er räntekänslighet, och med ert nuvarande sparande (snitt ca 200 kr/kvm) bedömer vi att ni har ett finansieringsbehov om ca kr/kvm och år i snitt över lång tid. Detta motsvarar nya lån om ca kr per år. I takt med att lånen ackumuleras ökar räntekänsligheten ännu mer. 3. Vi ser det som helt klart att bostadsrättsföreningen kommer att tjäna på ett friköp på lång sikt men det finns helt klart en risk att det endast kommer att gynna framtidens medlemmar, i alla fall om man tittar enbart på den löpande ekonomin och rimliga avgiftsnivåer.

13 Möjligheterna sammanfattas nedan: 1. Även om belåningen landar på över kr/kvm anser vi att ni har en stark ekonomi och skulle räntan stiga mer än vad vi och de flesta bedömare tror kan vi vara relativt säkra på att avgälden skulle följa med över tid då det finns ett samband. 2. Räntorna är svåra att sia om men all ekonomisk data pekar mot en framtid där låga räntor är det nya normalläget. Det kan i alla fall konstateras att det är mer sannolikt än tvärtom. 3. Vi ser en stor risk i att det är en så pass stor skillnad mellan ert område och närliggande områden när det kommer till vilken avgäld som gäller. Då Södra Ängby får en ny avgäld som är 160 % högre än er ser vi en risk i att Exploateringskontoret/Stockholm Stad framöver jämnar ut avgälderna varpå ni skulle få en ännu mer drastisk ökning än de 6 % per år som vi kalkylerar med i vårt extrema scenario. 4. I det ekonomiska system som vi lever i idag lönar det sig alltid i längden att äga, i alla fall om vi tittar historiskt. Genom att hyra sin mark av Stockholm Stad lägger man sin framtida kostnad i händerna på politiker. Äger man sin egen mark minskar man risken att drabbas av chockhöjningar som kan komma oväntat. 5. Då tomträttsavgäld fått ökat fokus i dag kan det, trots högre avgift, vara gynnsamt att äga marken vid försäljning av bostadsrätter. 6. Ni har flera hyresrätter som ni successivt kan avyttra vilket skulle kunna amortera ner era lån och delvis finansiera friköpet över tid. Detta ser vi som starkt dämpande när det kommer till bedömningen av risk. Det ska sägas att vi alltid rekommenderar att använda sig av en sorts försiktighetsprincip vid dessa typer av väldigt långsiktiga kalkyler, speciellt mot bakgrund av att bostadsrättsföreningar bör agera utifrån en princip om att hålla nere risken så mycket som möjligt. Vid en invägning av alla olika scenarion, möjligheter och risker är vår rekommendation att BRF Irländaren genomför friköp av Irländaren 1. Vår rekommendation kan graderas som 2, där -5 är extremt negativ och 5 är extremt positivt. Det som väger upp är främst den långsiktiga lönsamheten som skapas, samt föreningens dolda tillgångar i form av hyresrätterna. Vi rekommenderar vidare att föreningen, vid ett friköp, höjer sina avgifter med ca 1-2 % om året för att täcka upp för ökade kostnader och utbetalningar. Stockholm 16/ Johan Phalén HSB Ekonomi & Analys

14 KONTAKTA OSS SÅ VI KAN UTVECKLA ER FÖRENING TILLSAMMANS HSB Stockholm