SVENSK A BOSTADSFONDEN 14

Transkript

1 AIFM noterad fond SVENSK A BOSTADSFONDEN 14 Investerar direkt i svenska bostadshyresfastigheter 7 års placeringshorisont med årlig utdelningsmöjlighet Godkänd AIFM-fond, möjlighet att placera i investeringssparkonto (ISK) och kapitalförsäkring (KF) Andrahandsmarknad via NGM Nordic AIF HISTORISK AVKASTNING ÄR INGEN GARANTI FÖR FRAMTIDA AVKASTNING. FONDANDELAR OCH ANDRA FINANSIELLA INSTRUMENT KAN BÅDE STIGA OCH FALLA I VÄRDE OCH DET ÄR INTE SÄKERT ATT DU FÅR TILLBAKA INVESTERAT KAPITAL. FAKTABLAD, INFORMATIONSBROSCHYR OCH PROSPEKT FINNS TILLGÄNGLIGT PÅ 1

2 Vd har ordet Sedan bolaget grundades för drygt 12 år sedan har Svenska Bostadsfonden lanserat 14 fonder på den svenska marknaden och vi fortsätter att växa. Fonderna drivs i svensk aktiebolagsform och förvaltas utifrån våra fem regionala kontor. De åtta första fonderna är avvecklade med en genomsnittlig totalavkastning på drygt sju procent per år och vi ser med intresse fram emot att kunna utveckla vår sparprodukt till våra investerare under det nya europeiska regelverket för finansiella produkter AIFM (Alternative Investment Fund Management). Detta medför att nya möjligheter nu öppnas för oss och våra investerare. När jag presenterar Svenska Bostadsfonden brukar jag ofta lyfta fram våra två viktigaste kundgrupper: våra hyresgäster och våra investerare. De är båda lika viktiga för vår framgång och deras olika behov sätter även fokus på vårt uppdrag att fungera som både tillgångsförvaltare och hyresvärd. För att se till att hyresgästerna trivs i våra hus har vi prioriterat att bygga upp en egen lokalt baserad bostadsförvaltning. Den ger oss en tydlig närvaro och kundkontakt med lokala förvaltningsteam som kan erbjuda en god service till våra hyresgäster och samtidigt ta ett drift- och underhållsansvar som säkerställer en positiv utveckling för själva fastigheterna. Vi verkar idag från fem kontor i Sverige; Luleå, Stockholm, Jönköping, Kalmar och Malmö. Hyresgästerna har dessutom möjlighet att felanmäla och få snabb lokal service av både akuta och mindre brådskande fel under dygnets alla timmar via vår tjänsteleverantör Riksbyggen, som finns i hela landet. Med hyresgäster som trivs i våra fastigheter och en lokalt närvarande förvaltning följer lägre vakansnivåer, minskat slitage och skadegörelse, vilket naturligtvis är bra även för våra investerare som också kan notera färre negativa överraskningar, mindre omflyttning, bättre driftnetto och därmed en bättre avkastning på sitt sparande. NYA SPARPRODUKTER En av de större förändringarna som Svenska Bostadsfonden arbetat med under året som gått är, som nämnts tidigare, att anpassa bolaget till en ny lag om förvaltning av alternativa investeringsfonder (LAIF/AIFM) som trädde i kraft den 22 juli Det innebär att förvaltningsbolaget som sköter samtliga Svenska Bostadsfondens fonder och tillgångar står under Finansinspektionens tillsyn från och med Q Svenska Bostadsfonden Management är en av få förvaltare av fastighetsfonder i Sverige som har erhållit fullständigt sådant tillstånd från Finansinspektionen, vilket vi ser som ett erkännande för vår verksamhet. För investerare innebär förändringen en extra trygghet då lagen syftar till ökad bevakning av deras intressen såsom förvaringsinstitut, regelefterlevnad, risk och kontroll samt internrevision. Vi bedömer dock att den största fördelen för våra kunder är förändringen av själva sparprodukterna som vi har möjlighet att genomföra tack vare den nya lagstiftningen. Svenska Bostadsfonden kommer framöver att erbjuda investering i form av noterade fonder vilket ger ökad transparens, likviditet och dessutom möjlighet att investera via investeringssparkonto (ISK) och kapitalförsäkring (KF). Detta är förbättringar som jag vet att många av våra kunder efterfrågar. Stockholm i maj, 2016 Lars Swahn Verkställande direktör 2 Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 3

3 Luleå TILLGÅNGSSLAGET Bostadshyresfastigheter BASEN I EN INVESTERINGSPORTFÖLJ Reala tillgångar har i generationer utgjort basen i institutionella investerares portföljer. Främst fastigheter men även exempelvis råvaror, skog och mark används för att sprida placeringarna mellan flera tillgångar och därmed minska risknivån med bibehållen avkastning. Världsledande modern portföljteori som Yale-modellen rekommenderar att mer än en fjärdedel av sparkapitalet placeras i reala tillgångar. DEN TRYGGASTE FASTIGHETSFORMEN Både professionella investerare och ledande akademiker inom området anser att svenska bostads hyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade hyressättningen och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler. Även historiken talar sitt tydliga språk: bostadshyresfastigheter har under de senaste 30 åren haft en genomsnittlig avkastning som ligger marginellt lägre än aktier men till en avsevärt lägre risk. Stockholm AVKASTNING OCH RISK ÅRSMEDELVÄRDEN Avkastning % Aktier Bostadsfastigheter 10 Alla fastigheter 8 Obligationer 6 Statsskuldväxlar Risk (standardavvikelse i %) I ovanstående diagram illustreras den risknivå Svenska Bostadsfondens placerings inriktning har i jämförelse med andra typer av investeringar. Statistiken är från åren Källa: MSCI (IPD Nordic Property Data Bank) och NasdaqOMXNordic. Skövde Borås Värnamo Laholm Örkelljunga Åstorp Höör Kävlinge Staffanstorp Trelleborg Ystad Huskvarna Växjö Borgholm Kalmar Osby Karlskrona Tollarp Hörby Simrishamn Antal lägenheter per ort < > Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 5

4 Värdeprocessen TOTALAVKASTNING FOND 1-8 De av Svenska Bostadsfondens fonder som avvecklats, fond 1-8, har under respektive fonds löptid uppvisat en hög totalavkastning (se diagram). Totalavkastningen har för samtliga enskilda fonder varit tvåsiffrig, och för fyra av fonderna har avkastningen varit högre än 50 procent. För två av fonderna uppgick den totala avkastningen till nära 100 procent. Den genomsnittliga årliga avkastningen för fonderna uppgick till drygt 7 procent per år med en variation på mellan 3,5 och 12 procent per år för de individuella fonderna. Det innebär att den reala avkastningen nominell avkastning minus faktisk inflation var i linje med förväntningarna. Det är viktigt att påpeka att även om avkastningen varierat från år till år så har den i jämförelse med exempelvis aktiemarknaden varit tämligen jämn och stabil. Generellt har det tagit något längre tid att avveckla fonderna än beräknat. En av anledningarna har varit att bankerna under en period var restriktiva med nyutlåning till fastighetssektorn. Detta ledde till finansieringsproblem för många presumtiva köpare. De senaste åren har bankerna emellertid blivit väsentligt mer positivt inställda till fastighetsutlåning. Flera fastighetsförsäljningar genomfördes under 2015, vilket i sin tur möjliggjort en avveckling av fond 8. Under perioden 2016 och 2017 förväntas fonderna 9-10 avvecklas. INVESTERA SOM FASTIGHETSPROFFSEN Svenska Bostadsfonden ger dig möjlighet att investera i bostadshyresfastigheter utan något krav på kunskap om fastigheter eller egen förvaltning. Fonden har en investeringshorisont på 7 år och riktar sig mot företag, institutioner och privatpersoner. Vi välkomnar givetvis även dig som är van investerare på fastighetsmarknaden. Redan idag är en del av våra investerare professionella fastighetsägare vilket vi anser är ett gott betyg för vår verksamhet. LÖPANDE AVKASTNING Avkastningen består av hyresintäkter från våra hyresgäster minus de kostnader vi har för drift, underhåll, räntor och amorteringar. Det innebär att så länge våra lägenheter är uthyrda får vi ett normalt överskott som, efter betalning av räntor och amorteringar till bank, kan användas till årliga utdelningar. Med bostadsbrist i över 90 procent av Sveriges kommuner ser även den framtida prognosen mycket lovande ut. Fonden investerar i huvudsak på tillväxt- och pendlingsorter med ett diversifierat näringsliv. LÅNGSIKTIG VÄRDEÖKNING Värdet på välskötta bostadshyresfastigheter har historiskt utvecklats i takt med inflationen eller bättre. Framförallt den svenska hyresregleringen bäddar för en stabil utveckling över tid även under perioder med lågkonjunktur. EGEN FÖRVALTNING Svenska Bostadsfonden har byggt upp en egen förvaltningsorganisation med regionkontor samt lokala medarbetare på de enskilda orterna. Genom att själva ta hand om förvaltningen kan vi säkerställa en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. MÅLSÄTTNING FÖR ÅRLIG UTDELNING SBF % MÅLSÄTTNING FÖR GENOMSNITTLIG TOTALAVKASTNING SBF % TOTALAVKASTNINGEN PER FOND I PROCENT UTVECKLING BOSTADSHYRESFASTIGHETER Aktier Bostadsfastigheter Alla fastigheter Obligationer Statsskuldväxlar 0 Fond 1 Fond 2 Fond 3 Fond 4 Fond 5 Fond 6 Fond 7 Fond Utvecklingen för svenska hyreshus har varit mycket god och stabil de senaste 30 åren. Källa: MSCI (IPD Nordic Property Data Bank) och NasdaqOMXNordic. 6 Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 7

5 SVENSKA BOSTADSFONDEN MANAGEMENT Ledning Lars Swahn, Johan Grevelius, Anna-Britta Bergman, Tord Magnusson och Ebba Christensson STYRELSE SVENSKA BOSTADSFONDEN MANAGEMENT AB FRÅGOR OCH SVAR Carl Rosenblad, Ordförande Ordförande i Svenska Bostadsfonden Management AB. Grundare, huvudägare och arbetande ordförande för Consilium. Jan-Carl De Geer Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. Före detta CEO, HSBC Nordic Region, initierade uppstarten av flera representationskontor för HSBC i Stockholm. Tidigare Managing Director på Nordic Corporate Finance Desk hos The Chase Manhattan Bank, London. VD för Geerinvest sedan LEDNING Tord Magnusson, Fastighetschef Tidigare förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings AB, Dalkia Facilities Management AB, Fastighets AB Förvaltaren, Arsenalen AB och Kullenbergbyggen AB. Anna-Britta Bergman, Ekonomichef Tidigare bl.a. CFO/koncernekonomichef för AB Havsfrun och KIBI Software Solutions. Ledamot i utbildningsnämnden samt kommunfullmäktige i Lidingö. Leif Garph Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. VD och styrelseledamot i Sparbössan Fastigheter AB, Styrelseordförande i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder SSSB, tidigare vice VD i Vasakronan AB och Affärsområdeschef i Skandia Fastighet AB. Lars Swahn, VD Ledamot samt VD i Svenska Bostadsfonden Management AB samt Svenska Bostadsfonden 1 12 & 14 AB. Grundare och tidigare VD för London & Stockholm Properties i Storbritannien. Johan Grevelius, Kapitalmarknadschef Tidigare VD för Swedbank Robur kapitalförvaltning och innan dess VD och delägare i Redeye AB. Före detta aktiechef på Nordea Markets samt arbetat inom Skandiakoncernen. Ebba Christensson, Chef Analys & Transaktion Arbetat för Svenska Bostadsfonden sedan 2005, tidigare ansvarig för Investor Relations på Svenska Bostadsfonden. KONTAKTUPPGIFTER INVESTERARRELATIONER OCH PORTFÖLJFÖRVALTNING Kirsi Siegfrids, investerarrelationer, telefon , kss@svenskabostadsfonden.se Jeanette Sundberg, investerarrelationer, telefon , jsg@svenskabostadsfonden.se Oscar Swahn, portföljförvaltare, telefon , osn@svenskabostadsfonden.se ADVISORY BOARD Esbjörn Wincent Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. Tidigare Fastighetschef för Folksams direkta - och indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands. Advisory board medlem i Mengus Stockholm AB. Lars Swahn, VD Ledamot samt VD i Svenska Bostadsfonden Management AB samt Svenska Bostadsfonden 1 12 & 14 AB. Grundare och tidigare VD för London & Stockholm Properties i Storbritannien. Hur fungerar hyressättningen på den svenska bostads hyresmarknaden? Sedan den 1 januari 2011 har Sverige en ny hyressättning. Kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och på konkurrensneutrala villkor, d v s de ska ge avkastning och kommunerna får inte längre subventionera dem. De kommunala bostadsbolagens hyror ska inte, som hittills, vara normerande och bestämma de privata fastighetsägarnas hyror vilket innebär att Svenska Bostadsfonden kan påverka sina egna hyror genom förhandling med Hyresgästföreningen. Vad händer vid en framtida marknadsanpassning av hyressättningen? En eventuell marknadsanpassning av hyressättningen (som diskuterats flitigt de senaste åren) skulle troligtvis inverka mycket positivt på investeringen i form av höjda hyror och värdeökning för fastighetsbeståndet. Detta beror på att det nuvarande systemet inte tar hänsyn till om en fastighet ligger i de attraktiva områden som Svenska Bostadsfonden fokuserar på. Påverkas Svenska Bostadsfonden av ett högre ränteläge? En höjning av räntenivån innebär givetvis en kostnadsökning då fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Hyres regleringen medger dock att hyresnivån kan justeras upp i efterhand som en kompensation för högre kostnader. Exempelvis ökade räntekostnaderna under 2008 med låga utdelningar som följd. Detta innebar i sin tur att vi kunde använda högre kostnader som ett argument i hyresförhandlingarna inför Denna utjämnande effekt är en av anledningarna till den stabila värdeutvecklingen för svenska hyreshus. Hur påverkas investeringen om någon av fondens fastigheter ombildas till bostadsrätt? En ombildning till bostadsrätt av en enskild fastighet kan innebära ett stort kapitaltillskott och därmed högre utdelning för den aktuella fonden, vilket också inträffat historiskt. Svenska Bostadsfonden är positivt inställd till ombildningar om de berörda hyresgästerna uttrycker ett sådant önskemål. Varför prioriterar Svenska Bostadsfonden inte storstädernas innerstadsområden? Innerstadsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö präglas av mycket stor efterfrågan vilket driver upp priserna och gör det svårare att hitta objekt som motsvarar fondens avkastningskrav. Däremot har Svenska Bostadsfonden i sina investeringsriktlinjer ett intresse av storstädernas kranskommuner där prisbilden är lägre än innerstadsområdena. Hur kan jag följa min investering i Svenska Bostadsfonden? Alla investerare erhåller en årlig förvaltningsrapport och har även möjlighet att närvara vid årsstämman för den enskilda fonden. Dessutom publiceras nyheter om fastighetsförvärv och andra viktiga händelser löpande på fondens hemsida. Vi publicerar även ett kostnadsfritt månadsbrev med branschnyheter och analyser som distribueras via e-post. Fonden kommer att lämna hel-, och halvårsrapportering i enlighet med NGM Nordic AIFs börsregler. Hur har den historiska avkastningen för Svenska Bostadsfonden sett ut? Sedan starten 2004 har åtta fonder avvecklats. Den genomsnittliga totalavkastningen för våra avvecklade fonder har varit drygt sju procent per år. Är inte sju år en ganska lång investeringshorisont? Fastigheter är traditionellt sett en långsiktig placering. Vi bedömer därför att sju år är en nödvändig tidsperiod för inköp, förvaltning och värdeökning enligt fondens investeringsmål. Vår förvaltningshorisont är dock betydligt längre, vilket innebär att vi kan komma att sälja befintliga innehav till nystartade fonder i framtiden. I händelse av ett mindre gynnsamt marknadsläge finns möjlighet att förlänga fonden för att ge investerarna bättre möjlighet till god avkastning. Vad kommer det innebära att fonden noteras på NGM Nordic AIF? En notering på NGM Nordic AIF möjliggör att investerarna bland annat kan förvara sina andelar på ett investeringssparkonto (ISK) eller i en kapitalförsäkring (KF). Eftersom NGM Nordic AIF är en reglerad handelsplats så möjliggör det också en organiserad handel där investerare kan välja att omsätta sina aktier till potentiella köpare, dock förespråkar vi alltid att du som investerare skall se på en investering i Svenska Bostadsfonden på hela dess löptid för att ge investerarna bättre möjlighet till god avkastning. Lars Vigerland Ekonomie doktor och lektor i företagsekonomi med inriktning mot fastighetsekonomi vid Stockholms universitet. Peter Ahlås Rådgivare avseende den brittiska och irländska investormarknaden. Verksam i London inom sjöfarts- och internationell försäkring (bl.a. för HSBC) sedan Svenska Bostadsfonden 9 Mats Andersson Tidigare VD för Anticimex, en av Sveriges största aktörer inom Fastighetsbesiktning, mellan 1996 och Sverker Lundkvist Ledamot av Skandia Livs styrelse, tidigare VD för Dresdner Bank i Norden och Finansdirektör i Incentive AB och Alfa Laval AB.

6 Visste du att SVENSKA BOSTADSFONDEN Är den snabbast växande publika fastighetsfonden i Sverige, som inriktar sig mot privatinvesterare, och som enbart investerar i bostadshyresfastigheter Har cirka 3 miljarder kronor under förvaltning Förvaltar omkring lägenheter fördelat på 21 orter Har en ambitiös miljöpolicy med kvantitativa energiförbrukningsmål och grön el Arbetar aktivt på lokal nivå med både uthyrning och förvaltning Rapsen 6 i Kalmar Ekorren 1 Huskvarna Harsyran 12 i Växjö Sländan 6 i Laholm 10 Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 11

7 Detta material har upprättats av Svenska Bostadsfonden Management AB, SBM, och innehåller allmän information om fonder som SBM förvaltar, marknadsför, säljer eller förmedlar. Varken materialet eller de produkter som beskrivs häri är avsedda för distribution eller försäljning utanför Sverige och all sådan distribution är otillåten. Även om innehållet är baserat på källor som SBM bedömt som tillförlitliga ansvarar SBM inte för fel eller brister i informationen, eller för förluster eller kostnader som kan uppstå med anledning därav. Du ansvarar själv fullt ut för dina investeringsbeslut samt inhämtande av eventuell skatterådgivning och detta presentationsmaterial får inte ensamt ligga till grund för ett sådant beslut. SBM förutsätter att du inför ditt investeringsbeslut tagit del av den detaljerade informationen som finns i fondens faktablad och informationsbroschyr samt prospekt, vilka kan hämtas på KONTAKTUPPGIFTER INVESTERARRELATIONER OCH PORTFÖLJFÖRVALTNING Kirsi Siegfrids, investerarrelationer, telefon , kss@svenskabostadsfonden.se Jeanette Sundberg, investerarrelationer, telefon , jsg@svenskabostadsfonden.se Oscar Swahn, portföljförvaltare, telefon , osn@svenskabostadsfonden.se Svenska Bostadsfonden Management AB, Birger Jarlsgatan 41 A, Stockholm Tel , Fax , info@svenskabostadsfonden.se 12