SVENSK A BOSTADSFONDEN 14

Transkript

1 AIFM noterad fond SVENSK A BOSTADSFONDEN 14 Fonden äger och förvaltar svenska bostadshyresfastigheter Sjuårig investeringshorisont Noterad på NGM Nordic AIF Kan placeras på ISK (investeringssparkonto) samt kapitalförsäkring HISTORISK AVKASTNING ÄR INGEN GARANTI FÖR FRAMTIDA AVKASTNING. FONDANDELAR OCH ANDRA FINANSIELLA INSTRUMENT KAN BÅDE STIGA OCH FALLA I VÄRDE OCH DET ÄR INTE SÄKERT ATT DU FÅR TILLBAKA INVESTERAT KAPITAL. FAKTABLAD, INFORMATIONSBROSCHYR OCH PROSPEKT FINNS TILLGÄNGLIGT PÅ 1

2 2 Svenska Bostadsfonden

3 Vd har ordet Sedan Svenska Bostadsfonden grundades för 12 år sedan har vi lanserat 15 fonder på den svenska marknaden och vi fortsätter att växa. Fonderna drivs i svensk aktiebolagsform och fastigheterna förvaltas utifrån våra fem regionala kontor. De åtta första fonderna är avvecklade med en genomsnittlig totalavkastning på drygt sju procent per år. Fond 9-10 är under avveckling och prognostiseras att visa samma goda avkastning relativt den begränsade risken. Vi ser fram emot att fortsätta utveckla vår sparprodukt under det nya europeiska regelverket för finansiella produkter AIFM (Alternative Investment Fund Management), som gör att nya möjligheter nu öppnas för oss och våra investerare. Svenska Bostadsfonden 14 gjorde en första emission i juni Allt kapital från den emissionen är nu investerat i fastigheter, varför vår aktuella emission nu genomförs i enlighet med prospektet och för att möta den fortsatt höga efterfrågan på bostadsinvesteringar. När jag presenterar Svenska Bostadsfonden brukar jag lyfta fram våra två viktigaste grupper av intressenter: hyresgäster och investerare. De är båda lika viktiga för vår framgång och deras olika behov sätter samtidigt även fokus på vårt dubbla uppdrag att fungera som både tillgångsförvaltare och hyresvärd. För att hyresgästerna ska trivas har vi byggt upp en egen förvaltningsorganisation. Den ger oss en tydlig närvaro och löpande kundkontakt. Vi verkar idag från fem kontor; Luleå, Stockholm, Jönköping, Kalmar och Malmö. Hyresgästerna har dessutom möjlighet att få snabb service under dygnets alla timmar via vår tjänsteleverantör Riksbyggen, som finns i hela landet. Med hyresgäster som trivs i våra fastigheter, kombinerat med lokalt närvarande förvaltning, följer i förlängningen också bättre driftnetto och därmed en bättre avkastning på det sparkapital vi förvaltar åt våra investerare. NYA SPARPRODUKTER En av de större förändringar som Svenska Bostads fonden arbetat med på senare år är att, som tidigare nämnts, att anpassa bolaget till en ny lag om förvaltning av alternativa investeringsfonder (LAIF/AIFM) som trädde i kraft Det innebär bland annat att förvaltningsbolaget som sköter samtliga Svenska Bostadsfondens fonder och tillgångar står under Finansinspektionens tillsyn sedan första kvartalet Svenska Bostadsfonden Management är en av de få förvaltare av fastighetsfonder i Sverige som har erhållit ett fullständigt tillstånd från Finansinspektionen, vilket vi ser som ett erkännande av vår verksamhet. För investerare innebär regelverket dessutom en extra trygghet eftersom lagen syftar till ökad bevakning av investerarnas intressen. Vi bedömer dock att den största fördelen för våra kunder är förändringen av själva sparprodukterna som vi har möjlighet att genomföra tack vare den nya lagstiftningen. Den allra viktigaste är kanske att Svenska Bostadsfonden nu erbjuder investering i form av noterade fonder vilket ger ökad transparens, likviditet och dessutom möjlighet att investera via ISK (investeringssparkonto) och kapitalförsäkring. Detta är förbättringar som gett många positiva kommentarer från våra investerare som uppskattar de nya möjligheterna som gör det mer smidigt att både teckna och äga, samtidigt som det blivit skattemässigt mer fördelaktigt. Stockholm i januari, 2017 Lars Swahn Verkställande direktör Svenska Bostadsfonden 3

4 TILLGÅNGSSLAGET Bostadshyres BASEN I EN INVESTERINGSPORTFÖLJ Reala tillgångar har i generationer utgjort basen i investerares portföljer. Fastigheter används ofta för att sprida placeringarna mellan tillgångsslag, och därmed minska risknivån med bibehållen avkastning. DEN TRYGGASTE FASTIGHETSFORMEN Bostadshyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade hyressättningen och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler. Även historiken talar sitt tydliga språk: bostadshyresfastigheter har under de senaste 30 åren haft en genomsnittlig avkastning som ligger marginellt lägre än aktier men till en avsevärt lägre risk. AVKASTNING OCH RISK ÅRSMEDELVÄRDEN Avkastning % Aktier Bostadsfastigheter Alla fastigheter Obligationer Statsskuldväxlar Risk (standardavvikelse i %) I ovanstående diagram illustreras den risknivå Svenska Bostadsfondens placerings inriktning har i jämförelse med andra typer av investeringar. Statistiken är från åren Källa: MSCI (IPD Nordic Property Data Bank) och NasdaqOMXNordic. 4 Svenska Bostadsfonden

5 Luleå fastigheter Stockholm Skövde Antal lägenheter per ort Svenska Bostadsfonden Management Borås Huskvarna < Värnamo Växjö Borgholm Laholm Örkelljunga Osby Kalmar > 200 Åstorp Kävlinge Staffanstorp Höör Tollarp Hörby Karlskrona Trelleborg Simrishamn Ystad Svenska Bostadsfonden 5

6 Investera som fastighetsproffsen Svenska Bostadsfonden ger dig möjlighet att investera i bostadshyresfastigheter utan något krav på kunskap om fastigheter eller egen förvaltning. Svenska Bostadsfonden 14 har en investeringshorisont på sju år och riktar sig mot såväl privatpersoner och företag som stiftelser och institutioner. DRYGT SJU PROCENT AVKASTNING De av Svenska Bostadsfondens fonder som avvecklats, fond 1-10*, har under respektive fonds löptid uppvisat en hög totalavkastning. Totalavkastningen har för samtliga enskilda fonder varit tvåsiffrig, och för fem av fonderna har avkastningen varit högre än 50 procent. För två av fonderna uppgick den totala avkastningen till nära 100 procent. Den genomsnittliga årliga avkastningen för fonderna uppgick till drygt sju procent per år med en variation på mellan 3,5 och 12 procent per år för de individuella fonderna. Det innebär att den reala avkastningen nominell avkastning minus faktisk inflation var i linje med fondernas målsättning. Det är viktigt att påpeka att även om avkastningen varierat från år till år har den i jämförelse med exempelvis aktiemarknaden varit tämligen jämn och stabil. LÖPANDE UTDELNING Utdelningen i fonden beräknas vara något lägre i början av investeringsperioden då fastigheter förvärvas, för att sedan öka under resterande del av innehavstiden när fonden blivit fullinvesterad. Först vid avvecklingen realiseras värdeökningen på fastigheterna. Avkastningen består av hyresintäkter från våra hyresgäster minus de kostnader vi har för drift, underhåll, räntor och amorteringar. Det innebär att så länge våra lägenheter är uthyrda får vi ett normalt överskott som, efter betalning av räntor och amorteringar till bank, kan användas till årliga utdelningar. Med bostadsbrist i över 90 procent av Sveriges kommuner ser även den framtida prognosen mycket lovande ut. Fonden investerar i huvud sak på tillväxt- och pendlingsorter med ett diversifierat näringsliv. UTVECKLING BOSTADSHYRESFASTIGHETER Aktier Bostadsfastigheter Alla fastigheter Obligationer Statsskuldväxlar Utvecklingen för svenska hyreshus har varit mycket god och stabil de senaste 30 åren. Källa: MSCI (IPD Nordic Property Data Bank) och NasdaqOMXNordic. *Avkastningen i fond 9 och 10 är preliminär i avvaktan på reviderat bokslut som genomförs av fondernas revisor under andra kvartalet Svenska Bostadsfonden

7 Rädisan 1 Väktaren 3 Klockaren 10 Engelen 5 LÅNGSIKTIG VÄRDEÖKNING Värdet på välskötta bostadshyresfastigheter har historiskt utvecklats i takt med inflationen eller bättre. Framförallt den svenska hyresregleringen bäddar för en stabil utveckling över tid även under perioder med lågkonjunktur. EGEN FÖRVALTNING Svenska Bostadsfonden har byggt upp en egen förvaltningsorganisation med regionkontor samt lokala medarbetare på de enskilda orterna. Genom att själva ta hand om förvaltningen kan vi säkerställa en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. MÅLSÄTTNING FÖR ÅRLIG UTDELNING SBF % MÅLSÄTTNING FÖR ÅRLIG GENOMSNITTLIG TOTALAVKASTNING SBF % TOTALAVKASTNINGEN PER FOND I PROCENT 100 % MÅLSÄTTNING UTDELNING SAMT TOTALAVKASTNING SBF % 52,5 % 75 % 50 % 40 % 30 % 20 % 39 % 25 % 10 % 0 % Fond 1 Fond 2 Fond 3 Fond 4 Fond 5 Fond 6 Fond 7 Fond 8 Fond 9* Fond 10* 0 % 1 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 Total *Avkastningen i fond 9 och 10 är preliminär i avvaktan på reviderat bokslut som genomförs av fondernas revisor under andra kvartalet Först i samband med avvecklingen av fonden realiseras värdeökningen på fastigheterna, vilket generar en högre engångsutdelning på slutet. Svenska Bostadsfonden 7

8 Disponenten 10 Klockaren 10 Nu bygger vi vidare på tidigare framgångar Svenska Bostadsfonden 14 är en publik fastighetsfond som erbjuder direktinveste ringar i svenska bostadshyresfastigheter. Normalt kräver investeringar i bostadshyresfastigheter stora kapitalinsatser, men genom fondstrukturen kan vi erbjuda möjligheten för ett flertal investerare att tillsammans äga fastigheterna och sprida riskerna genom att äga fastigheter på flera olika orter. Investeringsformen lämpar sig för såväl privatpersoner och företagare som för stiftelser och institutioner. Den förhållandevis låga risken i bostadshyresfastigheter innebär att en placering i fonden ger ett tryggt och långsiktigt sparande. Genom att förvalta och utveckla bostadshyresfastigheter i attraktiva lägen kan vi samtidigt erbjuda investerarna en potential till god värdestegring. Den senaste nyemissionen i Svenska Bostadsfonden 14 genomfördes i juni 2016 och tillförde fonden 62,2 miljoner kronor. I dag äger fonden tre fastighetsbestånd belägna i Borgholm, Laholm och Osby. Det samlade fastighetsvärdet uppgår till 134 miljoner kronor. I syfte att tillgodose en fortsatt hög efterfrågan från investerare genomförs under januari och februari 2017 en nyemission i Svenska Bostadsfonden 14. Lägsta investeringsbelopp är kronor. Då fondandelarna i Svenska Bostadsfonden 14 är noterade på NGM Nordic AIF kan investeringen placeras både på investeringssparkonto och i kapitalförsäkringslösningar. Genom det förvaltningsavtal som finns upprättat med Svenska Bostadsfonden Management får hyresgästerna och investerarna i Svenska Bostadsfonden 14 tillgång till en professionell och lokal förvaltningsorganisation. Totalt förvaltas cirka lägenheter i Sverige, utifrån de fem lokalkontoren i Malmö, Kalmar, Jönköping, Stockholm och Luleå. Predikanten 1 m.fl. Rädisan 1 Rädisan 1 Engelen 5 Rädisan 1 Engelen 5 Engelen 5 8 Svenska Bostadsfonden Rädisan 1 Rädis

9 BORGHOLM Borgholm har cirka invånare och är förutom en härlig sommarstad en pendlingsort till närliggande Kalmar. På orten återfinns en av landets största småbåtshamnar och Borgholm har årligen över 2 miljoner besökare. Fastigheten Engelen 5 ligger i toppläge med utsikt över hamnen. Byggnaderna består av två större hus i tre våningar samt en lägre enplansbyggnad och uppfördes i mitten av 1980-talet. OSBY Osby är Skånes nordligaste kommun och gränsar till både Blekinge och Småland. Idag bor cirka invånare i kommunen som är en av landets mest företagstäta. Predikanten 1 och de övriga fastigheterna ligger centralt i Osby, med bara en kort promenad till centrum och till tåg- och busstationen och nära till friluftsliv längs med Osbysjöns stränder. De flesta fastigheterna är byggda under sena 1980-talet. LAHOLM Laholm är Hallands äldsta stad och har idag nästan invånare. Befolkningen växer stadigt, framförallt genom inflyttning. Kommunen brukar placera sig högt på Svenskt Näringslivs årliga ranking av företagsklimatet. Halmstad ligger endast 2 mil bort och en stor del av arbetskraften pendlar. Rädisan 1 ligger i ett idylliskt område med låga hus som ger de boende en härlig villakänsla med kort promenadavstånd till centrum. Borgholm totalt Inköpsdatum: Lägenheter: 16 st Yta: 1779 kvm Osby totalt Inköpsdatum: Lägenheter: 99 st Yta: 8497 kvm Laholm totalt Inköpsdatum: Lägenheter: 49 st Yta: 4031 kvm Klockaren 10 Väktaren 3 Väktaren 3 Predikanten 1 m.fl. an 1 Predikanten 1 m.fl. Skogvaktaren 7 Disponenten 10 Väktaren 3 Svenska Bostadsfonden 9

10 Lars Swahn, Johan Grevelius, Anna-Britta Bergman, Tord Magnusson och Ebba Christensson STYRELSE SVENSKA BOSTADSFONDEN MANAGEMENT AB Carl Rosenblad, Ordförande Ordförande i Svenska Bostadsfonden Management AB. Grundare, huvudägare och arbetande ordförande för Consilium. Leif Garph Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. VD och styrelseledamot i Sparbössan Fastigheter AB, styrelseordförande i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder SSSB, tidigare vice VD i Vasakronan AB och affärsområdeschef i Skandia Fastighet AB. LEDNING Tord Magnusson, Fastighetschef Tidigare förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings AB, Dalkia Facilities Management AB, Fastighets AB Förvaltaren, Arsenalen AB och Kullenbergbyggen AB. Johan Grevelius, Kapitalmarknadschef Tidigare VD för Swedbank Robur kapitalförvaltning och innan dess VD och delägare i Redeye AB. Före detta aktiechef på Nordea Markets samt arbetat inom Skandiakoncernen. Lars Swahn, VD Ledamot samt VD i Svenska Bostadsfonden Management AB samt Svenska Bostads fonden 1 12 & 14 AB. Grundare och tidigare VD för London & Stockholm Properties i Storbritannien. Jan-Carl De Geer Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. Före detta CEO, HSBC Nordic Region, initierade uppstarten av flera representationskontor för HSBC i Anna-Britta Bergman, Ekonomichef Tidigare bl.a. CFO/koncernekonomichef för AB Havsfrun och KIBI Software Solutions. Ledamot i utbildningsnämnden samt kommun fullmäktige i Lidingö. Ebba Christensson, Chef Analys & Transaktion Arbetat för Svenska Bostadsfonden sedan 2005, tidigare ansvarig för Investor Relations på Svenska Bostadsfonden. Stockholm. Tidigare Managing Director på Nordic Corporate Finance Desk hos The Chase Manhattan Bank, London. VD för Geerinvest sedan Esbjörn Wincent Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. Tidigare fastighetschef för Folksams direkta - och indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands. Advisory board medlem i Mengus Stockholm AB. Lars Swahn, VD Ledamot samt VD i Svenska Bostadsfonden Management AB samt Svenska Bostads fonden 1 12 & 14 AB. Grundare och tidigare VD för London & Stockholm Properties i Storbritannien. 10 Svenska Bostadsfonden

11 FRÅGOR OCH SVAR Påverkas Svenska Bostadsfonden av ett högre ränteläge? En höjning av räntenivån innebär givetvis en kostnadsökning då fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Hyresregleringen medger dock att hyresnivån kan justeras upp i efterhand som en kompensation för högre kostnader. Exempelvis ökade räntekostnaderna under 2008 med låga utdelningar som följd. Detta innebar i sin tur att vi kunde använda högre kostnader som ett argument i hyresförhandlingarna inför Denna utjämnande effekt är en av anledningarna till den stabila värdeutvecklingen för svenska hyreshus. Hur påverkas investeringen om någon av fondens fastigheter ombildas till bostadsrätt? En ombildning till bostadsrätt av en enskild fastighet kan innebära ett stort kapitaltillskott och därmed högre utdelning för den aktuella fonden, vilket också inträffat historiskt. Svenska Bostadsfonden är positivt inställd till ombildningar om de berörda hyresgästerna uttrycker ett sådant önskemål. Hur kan jag följa min investering i Svenska Bostadsfonden? Aktierna är noterade på NGM Nordic AIF som är en reglerad marknadsplats, och där kan du följa bolagets kursutveckling på daglig basis. Vid hel-, och halvårsskifte beräknas det ett substansvärde per aktie, ett så kallat NAV (net asset value), som redovisas i respektive rapport. Samtliga förvärv och väsentliga händelser som berör bolaget meddelas via pressmeddelande till marknaden. Utöver detta publicerar även Svenska Bostadsfonden ett nyhetsbrev som går att prenumerera på via hemsidan. Hur har den historiska avkastningen för Svenska Bostadsfonden sett ut? Sedan starten 2004 har tio fonder avvecklats. Den genomsnittliga totalavkastningen för våra avvecklade fonder har varit drygt sju procent per år. (Uppgifterna för de två sista fonderna, 9-10, är preliminära. Utbetalning sker under andra kvartalet 2017.) Vad innebär det att fonden är noterad på NGM Nordic AIF? En notering på NGM Nordic AIF möjliggör att investerarna bland annat kan förvara sina andelar på ett ISK (investeringssparkonto) eller i en kapitalförsäkring. Eftersom NGM Nordic AIF är en reglerad handelsplats så möjliggör det också en organiserad handel där investerare kan välja att omsätta sina aktier till potentiella köpare. Dock förespråkar vi alltid att du som investerare skall se på en investering i Svenska Bostadsfonden som en placering under hela löptiden, för att ge bättre möjlighet till god avkastning. Hur fungerar hyressättningen på den svenska bostadshyresmarknaden? Sedan den 1 januari 2011 har Sverige en ny hyressättning. Kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och på konkurrensneutrala villkor, det vill säga att de ska ge avkastning. Kommunerna får inte längre subventionera. De kommunala bostadsbolagens hyror ska inte, som tidigare, vara normerande och bestämma de privata fastighetsägarnas hyror, vilket innebär att Svenska Bostadsfonden kan påverka sina egna hyror genom förhandling med Hyresgästföreningen. Vad händer vid en framtida marknadsanpassning av hyressättningen? En eventuell marknadsanpassning av hyressättningen, som har diskuterats flitigt de senaste åren, skulle troligtvis inverka mycket positivt på investeringen i form av höjda hyror och värdeökning för fastighetsbeståndet. Detta beror på att det nuvarande systemet inte tar hänsyn till om en fastighet ligger i de attraktiva områden som Svenska Bostadsfonden fokuserar på. Varför prioriterar Svenska Bostads fonden inte storstädernas innerstadsområden? Innerstadsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö präglas av mycket stor efterfrågan vilket driver upp priserna och gör det svårare att hitta objekt som motsvarar fondens avkastningskrav. Däremot har Svenska Bostadsfonden i sina investeringsriktlinjer ett intresse av storstädernas kranskommuner där prisbilden är lägre än innerstadsområdena. Är inte sju år en ganska lång investeringshorisont? Fastigheter är traditionellt sett en långsiktig placering. Vi bedömer därför att sju år är en nödvändig tidsperiod för inköp, förvaltning och värdeökning enligt fondens investeringsmål. Vår förvaltningshorisont är dock betydligt längre, vilket innebär att vi kan komma att sälja befintliga innehav till nystartade fonder i framtiden. I händelse av ett mindre gynnsamt marknadsläge finns möjlighet att förlänga fonden för att ge investerarna bättre möjlighet till god avkastning. Svenska Bostadsfonden 11

12 Visste du att svensk a bostadsfonden... Är den snabbast växande publika fastighetsfonden i Sverige, som inriktar sig mot privatinvesterare, och som enbart investerar i bostadshyresfastigheter Har cirka 3 miljarder kronor under förvaltning Förvaltar omkring lägenheter fördelat på 21 orter Har en ambitiös miljöpolicy med kvantitativa energiförbrukningsmål och grön el Arbetar aktivt på lokal nivå med både uthyrning och förvaltning KONTAKTUPPGIFTER INVESTERARRELATIONER OCH PORTFÖLJFÖRVALTNING Kirsi Siegfrids, investerarrelationer, telefon , kss@svenskabostadsfonden.se Jeanette Sundberg, investerarrelationer, telefon , jsg@svenskabostadsfonden.se Oscar Swahn, portföljförvaltare, telefon , osn@svenskabostadsfonden.se Svenska Bostadsfonden Management AB, Birger Jarlsgatan 41 A, Stockholm Tel , Fax , sbf14@svenskabostadsfonden.se Detta material har upprättats av Svenska Bostadsfonden Management AB, SBM, och innehåller allmän information om fonder som SBM förvaltar, marknadsför, säljer eller förmedlar. Varken materialet eller de produkter som beskrivs häri är avsedda för distribution eller försäljning utanför Sverige och all sådan distribution är otillåten. Även om innehållet är baserat på källor som SBM bedömt som tillförlitliga ansvarar SBM inte för fel eller brister i informationen, eller för förluster eller kostnader som kan uppstå med anledning därav. Du ansvarar själv fullt ut för dina investeringsbeslut samt inhämtande av eventuell skatterådgivning och detta presentationsmaterial får inte ensamt ligga till grund för ett sådant beslut. SBM förutsätter att du inför ditt investeringsbeslut tagit del av den detaljerade informationen som finns i fondens faktablad och informationsbroschyr samt prospekt, vilka kan hämtas på 12