Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren. Svenska Bostadsfonden 3 Jätten 2. Svenska Bostadsfonden 3 Länsmansängen

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 3 A B Svenska Bostadsfonden 3 Jätten 2 Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren Svenska Bostadsfonden 3 Länsmansängen 2009

2 förvaltningsber ättelse 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 280 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 131 MSEK (dec -09) Orter:, Oskarshamn och Fördelning andel lägenheter: 39% 9% Oskarshamn 52% Oskarshamn Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 3 stängdes för teckning den 30 juni Totalt har 50 investerare tillskjutit 39,0 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 280 lägenheter och 16 lokaler. Fastigheterna är belägna i Oskarshamn, och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 131 MSEK vid årsskiftet. Oskarshamns näringsliv domineras av större industrier som Scania, OKG och Saft AB samt ett stort antal mindre verkstadsindustrier. Dessutom är hamnen viktig med betydande godstrafik och reguljär färjetrafik till Gotland. Historiskt har Oskarshamn haft en låg arbetslöshet kombinerat med en hög sysselsättningsgrad. ligger omkring 13 km från Norrköping och 57 % av arbetskraften pendlar över kommungränsen. Orten är således en utpräglad pendlingsort, men har även lokala etableringar i form av en hel del småföretag. Befolkningen i kommunen ökade med 0,5 % under 2009 till följd av ett positivt flyttnetto om 79 personer. Vakanserna i allmännyttan är fortsatt låga och det strategiska läget nära Norrköping, en av Sveriges just nu mest dynamiska och expansiva städer, borgar för fortsatt tillväxt. har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. Staden har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. Under nittiotalet försvann cirka jobb i samband med nedläggningar inom tillverkningsindustrin, men sedan dess har utvecklingen vänt uppåt. Under de senaste 10 åren har befolkningen växt med 5 %. Fondens hyresintäkter ökade med 9,7 % under 2009 vilket främst beror på ökande hyresintäkter och lägre vakanser i Oskarshamn. Under året genomförde Fonden planerade underhåll för 0,7 MSEK. I Oskarshamn har dessutom en om- och tillbyggnad av tvättstugorna genomförts, vilken har aktiverats som anläggningstillgång i balansräkningen. Åtgärderna bedöms vara såväl hyreshöjande som värdeskapande åtgärder som förbättrar Fondens avkastningsmöjligheter framöver. Räntekostnaderna för fastighetskrediter minskade med 42 % som en följd av fallande och historiskt låga marknadsräntor. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades med 2,3 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 50 miljarder att jämföra med ca 150 miljarder En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 50 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 2009 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet fram till Fondens avveckling. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 2009 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper till augusti 2011 har tecknats för 25 % fastighetskrediterna. Fonden bevakar marknadsräntorna och kommer vid behov att teckna ytterligare räntetak fram till fondens avveckling. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2010 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 20

3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Vinst försäljning av fastigheter (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 131,3 131,8 Övriga tillgångar 5,8 4,2 Summa tillgångar 137,1 136,0 Riskbärande kapital 39,6 39,2 Fastighetskrediter 81,5 82,6 Övriga skulder/avsättningar 16,0 14,2 Summa finansiering 137,1 136,0 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17,3% 338 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 70,3% 822 Preferensaktier serie A, utdelning 11,4% 121 Preferensaktier serier B, utdelning 1,9% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B Total utdelning FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta SEK 3,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK SEK 3,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2006 Stockholm den 13/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör

4 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 i Magasing. Gästhamn Åg. Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Norrköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Ågatan 25 A-B och Repslagargränd 5 Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 och 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1910 och totalrenoverades och byggdes ut Fastighetsbeståndet ligger centralt i, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 22

5 Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Västervik Växjö Oskarshamn Borgholm Laholm Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 108 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala. 23

6 Fastighet Länsmansängen 1 i Oskarshamn Fotbollsplan Björng. Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Norrköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn 24 Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 147 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad.

7 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 3 AB