3 366 Lägenheter Kvadratmeter. 82 Fastigheter. 21 Antal orter MKR Marknadsvärde. innehåll. om svenska bostadsfonden management

Transkript

1 FONDRAPPORT 2016

2 innehåll VD och styrelseordförande har ordet 2 Affärsidé, strategi och fokusområden 4 Tema: Kapitalanskaffning 6 Fastigheter som investeringsform 8 Historisk avkastning avkastningsmål 10 Tema: Transaktioner 12 Det här är Svenska Bostadsfonden 14 AB 14 Tema: Effektiv förvaltning 16 Styrelse och ledning 18 Förvaltningsberättelse 20 Bolagsstyrningsrapport 22 Räkenskaper 25 Revisionsberättelse 44 Definitioner 48 om svenska bostadsfonden management Svenska Bostadsfonden Management är en fondförvaltare som investerar i svenska bostadshyresfastigheter och som står under Finansinspektions tillsyn med tillstånd att förvalta alternativa investeringsfonder (AIF). Genom bolagets underliggande AIF:er erbjuds privatpersoner, företag, stiftelser och institutioner ett direktägande i bostadshyresfastigheter i attraktiva lägen i Sverige. Med en investering i Svenska Bostadsfonden skapas möjlighet för investerare att med en mindre kapitalinsats ta del av en marknad som i vanliga fall kräver betydligt större insats samt en fördjupad kunskap om fastighetsförvaltning. Genom vår fondstruktur erbjuder vi ett investeringsalternativ som är direkt exponerat mot marknaden för hyresbostäder, med en låg korrelation till aktiemarknaden, utan att du som investerare behöver engagera dig i den dagliga förvaltningen som Svenska Bostadfonden sköter åt dig. Sedan starten år 2003, har Svenska Bostadsfonden funnits som oberoende aktör på den svenska fastighetsmarknaden. Idag förvaltar vi fem AIF:er med knappt lägenheter på 21 orter. Med ett långsiktigt förvaltningsperspektiv och en stark lokal närvaro skapar vi trivsamma boenden med nöjda hyresgäster. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att kunna leverera en bra avkastning till våra investerare. Svenska Bostadsfonden är den snabbast växande publika fastighetsfonden i Sverige som vänder sig till privatinvesterare, och som enbart investerar i bostadshyresfastigheter. Bland våra investerare finns såväl privata- som institutionella aktörer. Placeringshorisonten är cirka 7 år för privatmarknadsfonderna och cirka 10 år för institutionsfonderna, och sedan starten har 13 privatmarknadsfonder och 2 institutionsfonder lanserats, varav de tio första privatmarknadsfonderna har avvecklats med en genomsnittlig totalavkastning på cirka 7,5 procent per år. SVENSKA BOSTADSFONDEN MANAGEMENT Lägenheter Kvadratmeter 82 Fastigheter 21 Antal orter MKR Marknadsvärde Siffror per

3 året i korthet för sbf 14 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Q1 Q2 Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ) SBF 14 bildas den 7 mars I maj ingår SBF 14 ett förvaltningsavtal med Svenska Bostadsfonden Management AB. Extra bolagsstämma beslutar den 20 maj 2016 att genomföra en nyemission. Nyemissionen inleds den 30 maj med sista teckningsdag den 23 juni. NGM s noteringskommitté fattar den 13 juni 2016 beslut om att bevilja bolagets ansökan om notering på NGM Nordic AIF. Q3 Q4 Den 20 juli offentliggör bolaget och NGM i pressmeddelanden att Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ) noteras på NGM Nordic AIF. Handel med bolagets aktier inleds måndagen den 25 juli Den 29 juli offentliggör SBF 14 utfallet för emissionen. I emissionen tecknas A-aktier vilket inbringar bolaget totalt 62,2 miljoner kronor. Under oktober och november 2016 investerades en stor del av det intagna kapitalet i fastigheter i Laholm, Osby och Borgholm. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till kvadratmeter. Förvärven, som gjordes genom bolagsaffärer, ger helårseffekter på resultatet först VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRET Nyemission genomfördes mellan den 30 januari och 17 februari 2017 i syfte att möjliggöra ytterligare förvärv av fastigheter till bolaget. Den 31 mars offentliggör SBF 14 utfallet för emissionen. I emissionen tecknades aktier som inbringar 72,1 miljoner kronor. Den 6 april offentliggör SBF 14 att bolaget förvärvat två fastighetsbestånd i Eslöv respektive Laholm med en sammanlagd uthyrningsbar yta om kvadratmeter. Vid styrelsemöte den 12 april beslutades om att genomföra en tredje nyemission med teckningsperiod i maj-juni 2017 i syfte att möjliggöra ytterligare fastighetsförvärv till fonden. Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

4 VD OCH ORDFÖRANDE HAR ORDET Svenska Bostadsfonden Management en investering som går att ta på Svenska Bostadsfonden erbjuder, sedan 2004, investerare att placera direkt i svenska hyresbostäder ett investeringsalternativ som är nästintill oberoende av aktiemarknadens fluktuationer samt även, p.g.a. den reglerade hyresmarknaden, mycket motståndskraftigt mot konjunkturens allmänna svängningar. På den svenska fastighetsmarknaden har hyresbostäder historiskt sett varit den tillgång som givit en hög avkastning till mycket låg risk. Sedan Svenska Bostadsfonden grundades har 15 fonder startats, tio fonder har avvecklats, och samtliga av bolagets investerare har erhållit en positiv avkastning. Att fonderna avvecklas efter fastställd tid innebär att icke-realiserade värden realiseras och ger investeraren möjlighet att planera sin investering. Q: Berätta om det gångna året. LARS: Verksamhetsåret har varit ett av de mest intensiva och positiva i bolagets historia. Under sommaren lanserade vi en ny sparprodukt vår fösta börsnoterade fond som gör det enklare och mer fördelaktigt för investerare att placera i Svenska Bostadsfonden. Vi finns nu noterade på NGM Nordic AIF och omfattas därmed av ett formellt börsregelverk. Bakgrunden är den nya Europalagstiftningen för alternativa investeringsfonder som trädde i kraft år Lagen innebär att samtliga fondstrukturer i Sverige som vänder sig till privata och institutionella investerare måste underställa sig Finansinspektionens tillsyn, med den ökande kontroll, för att säkra investerarnas intressen, som detta innebär. Detta nya regelverk, och börsnoteringen, innebär även att det går att investera i Svenska Bostadsfonden på ett mer skatteffektivt sätt än i våra tidigare fonder, bland annat via ISK (investeringssparkonto) och därtill flertalet kapitalförsäkringar på den svenska och internationella marknaden. CARL: Vi har lagt ned mycket arbete på att anpassa bolaget till de nya reglerna. Vi har spetsat vår finansiella rapportering för att ge en bättre insyn i vår verksamhet. Även om regelverket, till viss del, kan vara betungande är det en kvalitetsstämpel för oss som företag. Responsen från våra investerare har varit mycket positiv eftersom de har möjlighet att spara i våra produkter via skattemässigt fördelaktiga alternativ. Våra investerare erbjuds nu en mer likvid marknad om de skulle sälja sin investering under investeringsperioden. Vi rekommenderar dock att vara med tills fonden avvecklas, för att till fullo kunna ta del av fastigheternas värdeökning. Aktiva värdeskapande insatser står nämligen ofta för två tredjedelar av avkastningen över investeringsperioden. Q: Vad gör svenska bostadshyresfastigheter till en intressant investering? C: Bostäder är en tillgång man kan ta på och affärsidén är enkel att förstå. Hyresbostäder har under lång tid varit den tillgång som givit en hög avkastning till mycket låg risk på den svenska fastighetsmarknaden. Bostäder i en fondstruktur är inte korrelerat till börsen, vilket gör att vi kan undvika kraftiga svängningar till följd av ändrat konjunkturläge. Dessutom är hyresbostäder, delvis på grund av hyresregleringen, fortfarande lågt värderade enligt vår uppfattning och äldre fastigheter kan köpas till ungefär en tredjedel av vad en nybyggnation kostar. L: Vi startade Svenska Bostadsfonden för att vi såg att hyresfastigheter, över tid, stabilt ökade i värde, och gav därtill en löpande utdelningsmöjlighet, men det krävdes både en stor kapitalinsats och omfattande kunskaper för investerare att komma åt marknaden. Vi är nöjda med att ha avslutat tio fonder med en genomsnittlig totalavkastning på cirka 7,5 procent per år till våra investerare. Det är en bra avkastning, ej minst i relation till den låga risken. C: När vi grundade Svenska Bostadsfonden fanns det inga bra alternativ för privata investerare att enkelt komma åt bostadsmarknaden med den direkta exponering som vi erbjuder. Det har självklart varit möjligt att investera i börsnoterade fastighetsbolag men de påverkas i större grad av makroekonomiska förhållanden och börsens svängningar. L: En intressant jämförelse mellan hyresbostadsmarknaden och aktiemarknaden är dess värde. Samtliga hyresfastigheter i Sverige kan värderas till miljarder kronor idag, beroende på om man värderar dem till historiskt bokvärde eller nyproduktionskostnad. Denna mycket stora, stabila och homogena marknad kan jämföras med hela stockholmsbörsens värde på ca miljarder kronor. Q: Hur hittar ni en bra balans mellan era investerare och hyresgäster så att båda parter blir nöjda? L: Nöjda hyresgäster är en förutsättning för ett gott förvaltningsresultat. Det leder till mindre slitage, skadegörelse och lägre omflyttning, vilket i sin tur är en förutsättning för en god och stabil avkastning till våra investerare och även, som en välrenommerad fastighetsägare, få möjligheten att fortsatt köpa välförvaltade fastighetsbestånd. C: Vi förvaltar investerarnas pengar såväl som hyresgästernas boenden. Vår strategi är att skapa trygghet till båda våra kundgrupper för att bygga långsiktiga förtroenden. Även om vi löser ut våra investerare i fonden efter cirka sju år fortsätter nya fonder hos oss att förvalta fastigheterna under mycket lång tid. Vi måste arbeta med en långsiktighet i förvaltningen. Det är oerhört viktigt för vår framtid att vi skapar goda relationer med våra viktigaste intressenter, det vill säga att hyresgästerna trivs och bor kvar samt att investerarna kommer igen i de nya fonderna. 2 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

5 VD Lars Swahn och styrelseordförande Carl Rosenblad. Q: Hur påverkas ni av bostadsbristen i landet? C: Bostadsbristen är en stor möjlighet för oss. Efterfrågan på bostäder har, som vi nog alla är medvetna om, ökat dramatiskt de senaste åren vilket indikerar en fortsatt stark uthyrningsmarknad. Det gör att risken för vakanta lägenheter minskar drastiskt, omflyttningskostnaderna minskar och fastigheterna genererar bättre kassaflöden. Samtidigt ser vi tecken på att konkurrensen om objekten har ökat. L: Eftersom vi köper fastigheter på orter som visar god tillväxt, blir vi ofta påminda om bostadsbristen. De som säljer fastigheterna, som till exempel kommuner och etablerade familjebolag, är måna om sitt rykte. Fastighetsägarna har ofta en god relation med sina hyresgäster och förtroendevalda politiker i kommunerna ser hyresgästerna som sina väljare. Båda fäster stor vikt vid att nästa ägare ska förvalta deras arv på ett bra sätt och kräver en seriös och högkvalitativ förvaltningsfilosofi. Q: Vad har ni för planer i framtiden? L: År 2017 planerar vi en operativ förändring av vår förvaltningsorganisation för att ge en bättre service till våra hyresgäster. Vi kommer ta emot alla samtal gällande s.k. felanmälan direkt från hyresgästerna, istället för att anmälan går via en extern part. Vi är övertygade om att en kontinuerlig direktkontakt med våra hyresgäster stärker servicen och kvalitén samt ökar hyresgästernas trivsel. Vi planerar att utöka vår fastighetsportfölj med nybyggda fastigheter, för att medverka i marknaden för framtida bostadsbehov, som av Boverket bedöms till ca bostäder fram till Det skulle kunna öka vår lönsamhet och närvaro i marknaden, under kontrollerad risk. Att delvis inkludera nybyggnation i vårt produktutbud skulle även göra oss till en mer intressant partner och en mer integrerad del av kommunernas framtidsplaner. C: Långsiktigt vill vi expandera vår portfölj med en eller ett par miljarder kronor per år ju mer kapital vi får in, desto mer fastigheter kan vi köpa. Precis som Lars är inne på vill vi även få in nybyggda fastigheter som kan ge en högre löpande avkastning, även om värdestegringen ofta är lägre. Vi planerar även att satsa lite mer på kategoriboenden som vårdboenden och servicelägenheter, för att möta en åldrande generation. Självklart ska vi också fortsätta att göra samma sak som vi gjort under de tretton år vi varit aktiva och hela tiden bli bättre på det vi gör. Carl och Lars: Vi känner oss mycket priviligierade att ha fått starta Svenska Bostadsfondens resa. Just nu blickar vi framåt mot nya möjligheter för att skapa ytterligare värden åt våra investerare. Under åren har vi utvecklat en stabil grund som vi kan bygga vidare på för att skapa god tillväxt, lönsamhet och trygga investeringar för våra investerare samt en god boendemiljö för våra hyresgäster på de 21 orter i Sverige där vi idag har våra fastigheter och hyresgäster. Slutligen vill vi tacka alla medarbetare, samarbetspartners och kunder för ett mycket bra verksamhetsår. Stockholm i april, Carl Rosenblad, Styrelseordförande Lars Swahn, VD Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

6 affärsidé, strategi och fokusområden Affärsidé Svenska Bostadsfondens affärsidé är att långsiktigt äga och förvalta hyresfastigheter i attraktiva lägen samt att erbjuda investerare att bli delägare i dessa utan att behöva bekymra sig om den löpande förvaltningen. Vårt erbjudande ger investerare möjlighet att med en mindre kapitalinsats ta del av en marknad som i vanliga fall kräver ett betydligt större investerat kapital. Strategi Svenska Bostadsfonden skapar värde genom att förvärva, långsiktigt förvalta och utveckla hyresfastigheter i attraktiva tillväxtregioner. Genom en välbeprövad och noggrann förvärvsanalys säkerställer vi att såväl ort som fastighet passar in i vårt bestånd. Med en flexibel och lyhörd förvaltning säkerställer vi att våra hyresgäster är och förblir nöjda, att uthyrningsgraden är hög samt att fler vill bo i våra hus. Vi arbetar löpande med att utveckla och förbättra våra fastigheter. På så vis ökar trivseln och värdet på våra fastigheter till nytta för våra hyresgäster och investerare. De orter där vi väljer att förvärva fastigheter ska kännetecknas av hög efterfrågan på hyreslägenheter. Vi söker oss till orter med en diversifierad arbetsmarknad, goda kommunikationsmöjligheter samt potential för en god framtida befolkningstillväxt. I dessa orter vill vi även vara med och utveckla bostadsmöjligheterna, till förmån för kommunerna och dess invånare. Fokusområden Nöjda hyresgäster En hyresgäst är, parallellt med dess investerare, Svenska Bostadsfondens viktigaste kunder. Av den anledningen sätter vi ett stort värde i att hyresgästen trivs med sitt boende. Detta skapar inte bara ett direkt värde för hyresgästen, utan också för hela fastigheten och dess attraktionskraft bland övriga hyresgäster. Vi strävar efter att ha mycket nöjda hyresgäster och genomför fortlöpande hyresgästundersökningar i syfte att leva upp till ställda förväntningar. Avkastning till våra ägare Genom aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet är vår målsättning att leverera en god och riskjusterad totalavkastning på cirka 6 9 procent per år. Långsiktighet i förvaltningen Svenska Bostadsfonden ska äga sina fastigheter långsiktigt, vilket genomsyrar såväl nya förvärv som löpande förvaltning och förädling av befintligt bestånd. Sedan starten år 2004 har vi alltid satsat på egen förvaltningspersonal i syfte att förankra långsiktighet och professionalism i det sätt vi förvaltar fastigheterna och bemöter hyresgästerna. Idag har Svenska Bostadsfonden kontor på fem orter Malmö, Kalmar, Jönköping, Stockholm och Luleå - varifrån den operativa förvaltningsverksamheten av de lägenheterna sköts. Ennergieffektiva metoder Energieffektiva metoder, material och förnyelsebar energi ska alltid prioriteras där det är möjligt. Då Svenska Bostadsfonden är en långsiktig fastighetsförvaltare är det av stor vikt att arbeta med ett hållbarhetstänk. Vår förvaltningsfilosofi strävar efter att lämna så små miljömässiga fotavtryck efter sig som möjligt. I fastigheterna satsar vi löpande resurser på att finna energibesparande drift-, skötsel-, och förvaltningsmetoder. Sådana investeringar leder inte enbart till lägre energiförbrukning, utan också till ekonomiska besparingar och lägre driftskostnader vilket gynnar såväl hyresgäst som investerare. Välbalanserad finansiering För att nå målet om en god riskjusterad totalavkastning krävs att Svenska Bostadsfondens finansiering är välbalanserad. Vi eftersträvar en belåningsgrad som ger rätt hävstångseffekt till acceptabel finansiell risk. Vi äger hyreslägenheter på orter där människor vill bo. Orterna kännetecknas av en hög efterfrågan på lägenheter, en diversifierad arbetsmarknad och goda kommunikationsmöjligheter. Idag förvaltar vi cirka lägenheter fördelade över 21 orter. Tord Magnusson, Fastighetschef. 4 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

7 vår värdekedja organisation och bemanning NÖJDA INVESTERARE Nöjda hyresgäster Fördelat över 21 orter Lokal förvaltning Egen personal Lokal fastighetsskötsel Underleverantörer Regionkontor Malmö, Kalmar, Jönköping och Luleå Huvudkontor Stockholm Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

8 JOHAN GREVELIUS, KAPITALMARKNADSCHEF TEMA k apitalansk affning En av de större förändringarna för Svenska Bostadsfonden på senare tid har varit att anpassa bolaget till den nya lagen om förvaltning av alternativa investeringsfonder (LAIF). Det innebär att Svenska Bostadsfonden står under Finansinspektionens tillsyn sedan ingången av 2015 vilket för investerare innebär en extra trygghet. Lagen leder till en ökad bevakning av deras intressen, i allt från regelefterlevnad och kommunikation med marknaden till internrevision och strukturerad riskanalys. En konsekvens av den nya lagen är att Svenska Bostadsfonden lanserat en ny typ av sparprodukt den första börsnoterade fonden, Svenska Bostadsfonden 14. Q: Vilka är Svenska Bostadsfondens typiska investerare? Svenska Bostadsfonden har i huvudsak två typer av investerare privata och institutionella. Vad dessa investerare förväntar sig är i grunden detsamma, men institutionella kunder har mer tid och resurser att analysera t.ex. investeringsprocessen. Institutionernas höga krav gynnar naturligtvis både de institutionella och privata investerarna. Vi är därför stolta över att ha över två miljarder kronor i institutionellt kapital. Vi har investerat i svenska hyresfastigheter sedan 2004 med ett gott resultat, och för vår del handlar det om att fortsätta säkerhetsställa en hög kvalité till våra investerare oavsett vem investeraren är och vad den har för bakgrund. Mot bakgrund av det nya regelverket, LAIF, lyder vi numera under Finansinspektionens tillsyn och under 2016 lanserade vi vår första börsnoterade fond. Det innebär att erbjudandet mot privatmarknaden förbättrats väsentligt. Det gäller allt från att vi blir tydligare i vår rapportering och kommunikation till att investerare nu kan ha sin investering på ett skattemässigt fördelaktigt investeringssparkonto. Q: Vad gör Svenska Bostadsfonden till en intressant investering? Vi har avvecklat 10 fonder och samtliga av våra investerare har fått en positiv avkastning. Ingen investerare som har varit kvar under de cirka sju åren vi förvaltar en fond har förlorat pengar, och den årliga totalavkastningen har i genomsnitt varit cirka 7,5 procent per år. Marknaden för svenska hyresbostäder har historiskt sett visat mycket mindre svängningar än exempelvis aktiemarknaden vilket medför en lägre risk för investeraren. Under vår historia har vi gått igenom den djupa finanskrisen 2008 samt flera olika dramer i Grekland och ändå levererat positiv avkastning. Vi brukar säga att Svenska Bostadsfonden inte är en sparprodukt för den som snabbt vill bli rik men passar för den som vill bli långsamt förmögen. Genom oss är det möjligt att bli direktägare i hyresbostäder utan att besitta de kunskaper, och ha det kapital, som krävs för att köpa egna fastigheter. Samtidigt är investeringshorisonten bestämd till cirka sju år så investerarna vet när de får igen sitt kapital. Q: Varför investera i en fondstruktur istället för exempelvis en aktie i ett bostadsföretag? Vi har en låg korrelation med aktiemarknaden och låg exponering mot konjunkturen, till skillnad från de traditionella börsföretagen. I fastighetsaktier är det ibland så att aktiepriset inte återspeglar det underliggande värdet på fastigheterna. Eftersom vi betalar tillbaka det verkliga fastighetsvärdet efter cirka sju år, påverkas investeraren inte av den allmänna börsutvecklingen på samma sätt. Investeraren blir istället exponerad mot det vi investerar i, d.v.s. marknaden för hyresbostäder. Vi publicerar löpande uppdateringar av värdet på våra fastigheter och det är enkelt för våra investerare att följa värdeutvecklingen. Man kan också vara bekväm med att vi har de myndighetstillstånd som krävs och följer börsregelverket. Q: Vad är målsättningen med det kapital ni tagit in? Vi har en målsättning att leverera en genomsnittlig totalavkastning på 6-9 procent per år, varav en utdelning på 2-3 procent per år när fonden är fullinvesterad, över en sjuårig investeringshorisont. Hyresbostäder har haft en långsiktig, stabil värdeökning, och med en kombination av investerarnas kapital, en lämplig belåningsgrad och vår välbeprövade investerings- och förvaltningsstrategi skapar vi en bra värdeutveckling till en rimlig risk. Vi ser därför hyresbostäder som en intressant bottenplatta och en del av de flestas investeringsportfölj men inte för hela ens portföljinnehav. Vi vill att våra investerare ska känna igen vår affärsidé och att vi tar största möjliga ansvar för att förvalta deras kapital. Vi köper attraktiva fastigheter på växande orter och har en effektiv förvaltningsorganisation för att skapa långsiktigt värde i fastigheterna. Vi arbetar hårt med symbiosen mellan nöjda investerare och nöjda hyresgäster. Det är nöjda hyresgäster som i slutändan avspeglar investeringens avkastning till våra investerare. Q: Hur påverkas ni av bostadsbristen och skenande priser på bostadsrätter? Det råder i dagsläget bostadsbrist i drygt 85 procent av landets kommuner och Sverige har en av Europas högsta regionala urbaniseringar. Det gör att de flesta har en åsikt om bostadsmarknaden och när vi pratar med investerare måste vi ofta förklara vår investeringsfilosofi. Orter som Umeå, Växjö och Linköping växer ständigt, och det har medfört ett enormt tryck och efterfrågan på bostäder. Det gör på kort sikt att vi inte har några problem med vakanta lägenheter, men samtidigt att konkurrensen om köpobjekten ökar och vi behöver därför fortsätta vara noggranna i våra analyser. Jag tycker det är felaktigt att jämföra marknaden för bostadsrätter med den för hyresrätter. Privata aktörer som köper en egen lägenhet är ofta tvingade till att göra det eftersom det saknas andra alternativ. På hyresmarknaden är priserna inte alls lika upptrissade, och förutsättningarna helt annorlunda. Där verkar främst professionella aktörer som investerar kapital med målsättning att få en rimlig avkastning. Riskspridningen beror till stor del på att vi inte är bundna till en viss stad, utan kan leta brett efter attraktiva fastighetsobjekt som kan ge en rimlig avkastning över tid. 6 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

9 FEM SNABBA MED JOHAN Hur mycket kapital har ni tagit in hittills? Cirka 1,7 miljarder i eget kapital från cirka investerare. Vad har ni levererat till investerarna? Vi har betalat tillbaka över en miljard kronor till de privata investerarna i våra avslutade fonder. Det motsvarar cirka 7,5 procent i genomsnittlig årlig totalavkastning. Hur placerar ni det kapital ni får in? Vi köper attraktiva hyresbostäder, som anses vara en trygg tillgång. Det gör att vi även kan belåna fastigheterna och få en bra kapitalstruktur. Enkelt uttryckt: om vi får in 200 miljoner från våra investerare kan vi köpa fastigheter för 600 miljoner kronor. Varför välja Svenska Bostadsfonden? Tydlighet och trygghet för alla parter såväl hyresgäster som investerare. Om Johan Grevelius Johan har arbetat på Svenska Bostadsfonden sedan Tidigare VD för Swedbank Robur kapitalförvaltning och innan dess VD och delägare i Redeye AB. Vilka är era typiska investerare? Personer i övre medelåldern med kapital över. Många som investerar är återkommande och sparar till sina barn och barnbarn. Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

10 fastigheter som investeringsform Den tryggaste fastighetsformen Historiken talar sitt tydliga språk bostadshyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Under de senaste 30 åren, har bostadshyresfastigheter haft en genomsnittlig avkastning som ligger marginellt lägre än aktier, men det har skett till en avsevärt lägre risk. Anledningen till att bostadshyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i, är i grunden mycket enkel. Boende är ett grundläggande behov som alla människor behöver uppfylla över tid. Det medför att hyresbostäder är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler, då kommersiella hyresgäster kan anpassa sitt behov efter den allmänna betalningsförmågan. Den reglerade hyressättningen i Sverige skapar en förutsägbarhet i kassaflödena som genereras i en bostadsfastighet. Bostadsmarknaden har sedan 1940-talet varit statligt reglerad och hyressättningen, det vill säga grunden till fastighetsägarens löpande intäkter, regleras av bland annat allmännyttans kostnadsutveckling genom den så kallade bruksvärdesprincipen. Det innebär att fastighetsägaren kompenseras för exempelvis höjda ränte- och energikostnader, vilket medför en lägre operativ risk gällande intäkter, drifts- och finansieringskostnader. Kommersiella fastigheter prissätts däremot utifrån den rådande efterfrågan och har därför en väsentligt högre risk. Fastigheter en bestående tillgång Fastigheter har i generationer utgjort basen i investerares portföljer och används ofta för att sprida placeringarna mellan olika tillgångsslag. Syftet är att minska risknivån med bibehållen avkastning. Svenska Bostadsfonden anser att fastigheter över tid är ett bra inslag i alla typer av långsiktigt sparande med anledning av dess fysiska beständighet och att mark är en begränsad resurs framförallt i tillväxtregioner. En grundläggande investeringsfilosofi är att inte investera i tillgångar man inte förstår. Att äga och hyra ut fastigheter är i grunden en mycket enkel affärsidé som de flesta kan relatera till och förstå. Det är en tillgång som går att se på, ta på och bo i. Totalt finns det cirka 1,4 miljoner hyreslägenheter i Sverige och drygt 30 procent av Sveriges befolkning bor idag i en hyresrätt. Det gör hyresrätten till den vanligaste boendeformen. Samtidigt råder det enligt Boverket idag bostadsbrist i drygt 85 procent av landets kommuner, så det finns ett skriande behov av lägenheter ett behov som väntas fortsätta även framöver. Långsiktig värdeökning Värdet på välskötta bostadshyresfastigheter har historiskt utvecklats i takt med inflationen eller till och med bättre. Den svenska hyresregleringen har i sin tur bäddat för en stabil tillväxt över tid, även under perioder med lågkonjunktur. Sett till när värdeutvecklingen för svenska bostadshyresfastigheter började mätas, år 1983, har trenden endast varit negativ under två enskilda år. Det var i sviterna av den svenska finanskrisen i början av 90-talet, och under den senaste globala finanskrisen AVKASTNING OCH RISK ÅRSMEDELVÄRDEN Årsmedelvärden Källa: MSCI/IPD Fastighetsindex, NasdaqOMXNordic och Fondbolagens förening Aktier Bostadsfastigheter Avkastning % 10 8 Obligationer Alla fastigheter 6 Stadsskuldväxlar Risk (standardavvikelse i %) 8 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

11 Hyresfastigheter och den så kallade bostadsbubblan Hyresbostäder har ett lågt samband med den s.k. bostadsbubblan som omnämns i svenska medier. Bakgrunden är de kraftigt ökande priserna på bostadsrätter och villor särskilt i storstadsområdena. Svenska Bostadsfonden köper fastigheter till en kostnad av cirka en tredjedel av nyproduktionskostnaden. Det innebär att fallhöjden vid ett större prisfall bedöms som låg. Jämförelse med börsnoterade fastighetsbolag Värdet på svenska bostadshyresfastigheter har en låg korrelation med aktiemarknaden, vilket gör det till ett bra alternativ för den som vill sprida risken i sin investeringsportfölj. Genom en investering i Svenska Bostadsfonden skapas en direktexponering mot de underliggande fastigheterna under en begränsad investeringshorisont om sju år. I samband med avvecklingen av fonderna, avyttras samtliga fastigheter och investerarnas insatta kapital och avkastning återbetalas till investerarna. Det innebär att om en investering behålls under hela investeringshorisonten, sker exponeringen direkt mot fondens underliggande fastigheter. Det skiljer sig i jämförelse med många av de börsnoterade fastighetsbolagen, som är föremål för börsens generella svängningar och omvärldsutvecklingen, snarare än utvecklingen inom de underliggande fastigheterna. Det händer därför att aktiekursen i de börsnoterade bolagen avviker från det underliggande värdet på fastigheterna genom en så kallad substanspremium eller substansrabatt. Genom att investera i Svenska Bostadsfondens underliggande fonder kan man på ett enkelt sätt skapa en investeringsportfölj som har en obetydlig koppling till andra marknader, exempelvis aktiemarknaden, men som ger en god riskjusterad realavkastning. Oscar Swahn, Portföljförvaltare Korta fakta Bostadshyresfastigheter har en låg korrelation med aktiemarknaden. Drygt 30 % av Sveriges befolkning bor i hyresrätter. 1,4 miljoner hyresrätter finns i Sverige. I dagsläget råder det bostadsbrist i drygt 85 procent av landets kommuner. UTVECKLING BOSTADSHYRESFASTIGHETER Utveckling av 100 tkr under perioden vid placering i olika tillgångsslag Källa: MSCI/IPD Svenskt Fastighetsindex, NasdaqOMXNordic och Fondbolagens förening Aktier Bostadsfastigheter Alla fastigheter Obligationer Stadsskuldväxlar Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

12 historisk avkastning avk astningsmål Investera som fastighetsproffsen Svenska Bostadsfondens affärsmodell erbjuder ett intressant investeringsalternativ som tidigare endast varit tillgänglig för organisationer och individer med mycket kapital och kunskap om fastighetsmarknaden. Svenska Bostadsfonden erbjuder sina investerare möjlighet att investera i bostadshyresfastigheter utan något krav på förkunskaper om fastigheter eller egen förvaltning. Genom en långsiktig förvaltningsstrategi och en stark lokal närvaro skapar Svenska Bostadsfonden ett attraktivt fastighetsbestånd med nöjda hyresgäster vilket är en förutsättning för en god värdeutveckling och nöjda investerare. Svenska Bostadsfondens erbjudande riktar sig mot såväl privatpersoner och företag som stiftelser och institutioner. Investeringshorisonten är sju år för de privata fonderna, och tio år för de institutionella fonderna. Drygt sju procents årlig totalavkastning De av Svenska Bostadsfondens fonder som avvecklats, fond 1-10, har under respektive fonds löptid uppvisat en hög totalavkastning. Totalavkastningen har för samtliga enskilda fonder varit tvåsiffrig, och för fem av fonderna har avkastningen varit högre än 50 procent. För två av fonderna uppgick den totala avkastningen till nära 100 procent. Den genomsnittliga årliga totalavkastningen för fonderna uppgick till cirka 7,5 procent per år, efter avgifter, med en variation på mellan 3,5 och 12 procent per år för de individuella fonderna. Det innebär att den reala avkastningen, d.v.s nominell avkastning minus faktisk inflation, var i linje med fondernas målsättning. Det är viktigt att påpeka att även om avkastningen varierat från år till år har den i jämförelse med exempelvis aktiemarknaden varit förhållandevis jämn och stabil. Alla fonder som avvecklats har genomgått finanskrisen år 2008 och ändå levererat en positiv totalavkastning. Löpande utdelning Utdelningen i fonden beräknas vara något lägre i början av investeringsperioden när fastigheter förvärvas för att sedan öka under resterande delen av innehavstiden när fonden blivit fullt investerad. Först vid avvecklingen av fonden realiseras värdeökningen på fastigheterna. Avkastningen består av hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll, räntor, amorteringar och skatt. Det innebär att så länge lägenheterna är uthyrda, genereras normalt ett överskott som efter betalning av räntor och amorteringar till bank kan användas till årliga utdelningar till investerarna. TOTALAVKASTNING PER FOND I PROCENT MÅLSÄTTNING UTDELNING SAMT TOTALAVKASTNING SBF 14 Först i samband med avvecklingen av fonden realiseras värdeökningen på fastigheterna, vilket genererar en högre engångsutdelning på slutet. SBF 10 (51,7 %) SBF 9 (42,2 %) TOTAL (52,5 %) SBF 8 (49,8 %) ÅR 7 (39 %) SBF 7 (99,1 %) ÅR 6 (2,5 %) SBF 6 (36,0 %) SBF 5 (42,1 %) ÅR 5 (2,5 %) SBF 4 (97,5 %) ÅR 4 (2,5 %) SBF 3 (41,0 %) ÅR 3 (2,5 %) SBF 2 (32,9 %) ÅR 2 (2,5 %) SBF 1 (52,3 %) ÅR 1 (1 %) 10 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

13 Direktexponering mot bostadshyresmarknaden Efter investeringshorisontens slut säljs fastigheterna och fonden avvecklas. Därefter återbetalas investerarnas insatta kapital samt genererad avkastning. Det innebär att den som behåller sin investering under hela investeringshorisonten, är direktexponerad mot marknaden för bostadshyresfastigheter, men behöver inte engagera sig i den löpande förvaltningen då Svenska Bostadsfonden sköter detta åt investeraren. Framtiden för bostadshyresfastigheter Med bostadsbrist i över 85 procent av Sveriges kommuner är efterfrågan på bostäder mycket hög. Även framtidsprognoserna indikerar en fortsatt hög efterfrågan i stora delar av landet. Svenska Bostadsfonden investerar i huvudsak på tillväxtoch pendlingsorter, med ett diversifierat näringsliv och välutvecklad infrastruktur. På dessa orter bedömer Svenska Bostadsfonden att även det framtida behovet av lägenheter kommer att vara betydande. >85 % År 2016 var det bostadsbrist i mer än 85 procent av landets 290 kommuner* *Källa: Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

14 EBBA CHRISTENSSON, ANALYS- & TRANSAKTIONSCHEF TEMA transaktioner Svenska Bostadsfonden analyserar och utvärderar årligen ungefär 200 fastigheter som är aktuella för försäljning på olika platser runt om i Sverige, varav en handfull affärer genomförs per år. Att välja rätt objekt på rätt ort är en central del i Svenska Bostadsfondens affärsmodell och ett stort arbete läggs ned på att utvärdera objekt innan köp genomförs. Fördelat på 21 olika orter förvaltar i dagsläget Svenska Bostadsfonden cirka lägenheter. Gemensamt för alla dessa fastigheter är att de föregåtts av ett omfattande utvärderings- och analysarbete. Transaktionsarbetet är ett ständigt aktuellt område på Svenska Bostadsfonden, med såväl privata som institutionella aktörer som investerare. Q: Hur går det till när ni utvärderar orter och fastigheter? Vi har alltid haft en strategi som innebär att vi köper fastigheter på orter med god framtidspotential, växande befolkning och ett intressant näringsliv. Även om vi har varit lyckosamma sedan starten och de flesta av våra investeringar fallit väl ut har vi sedan jag började på Svenska Bostadsfonden för tolv år sedan utvecklat våra analyser till en mer utpräglad strategi. Det är alltid utmanande att ta sig in på nya orter och köpa nya fastigheter, och vi vill därför vara så förberedda som möjligt för att identifiera de bästa objekten. Därför har vi etablerat en metodik som vi kallar för Ortsanalys, där vi utvärderar alla befintliga och nya orter ur ett mer objektivt perspektiv. Mycket av vår tid går till att analysera statistik om den aktuella orten. Finns det en högskola? Vad är in- och utflyttningstakten? Hur många pendlar in och ur staden? Finns det bra kommunikationer till andra städer? Vi försöker helt enkelt skaffa oss en så bra bild som möjligt av orten. Efter att vi har analyserat olika hårda variabler och funnit intressanta objekt, åker vi och besöker området och staden. Då är alltid fastighetschefen och de lokala förvaltarna med, för att göra en mer noggrann utvärdering. Vid dessa besök tittar vi även extra noggrant på om det finns ett attraktivt stadsliv och om känslan är rätt. Vår ortsanalys är ganska svart och vit, men lika viktigt är det att vi har en bra magkänsla. Därför är det av stor vikt att vi efter analysen pratar med människor i staden för att bilda oss en uppfattning om de mjuka värdena. Till exempel för att ta reda på hur de lokala ortsborna tänker om framtiden, staden och området. Och till slut, hade jag själv kunnat tänka mig bo i den aktuella fastigheten och orten? Q: Hur ser transaktionsmarknaden ut i Sverige för bostadshyresfastigheter? De senaste fem åren har det verkligen rusat. Tidigare var vi relativt ensamma om vår idé och kunde ta oss an affärer under radarn. Det var då lättare att komma över fastigheter i expansiva orter som inte kostade lika mycket att investera i, men som hade stor tillväxtpotential. Nu har den ökade konkurrensen gjort det tuffare att komma åt objekten, men samtidigt är vi mer erfarna i branschen. Vi har en stor konkurrensfördel tack vare den kunskap som vi skapat under flera år. Q: Hur bygger ni upp en fastighetsportfölj i en ny fond? Vi vill ha en geografisk riskspridning och undvika en för liksidig portfölj. Därför undviker vi till exempel att ha för många fastigheter på samma ort i samma fond, däremot kan flera olika fonder äga i samma ort vilket skapar stordriftsfördelar och synergier i förvaltningen. Utöver den geografiska spridningen, söker vi också efter en blandning av olika fastighetstyper. Vissa fastigheter står för stabilitet i form av löpande kassaflöden, medan andra har bättre potential att öka i värde. När vi bygger upp en fastighetsportfölj har vi alltid våra investerares kapital i åtanke. Om vi tagit in 70 miljoner kronor vill vi inte satsa allt på samma ort eftersom det inte skulle bli en tillräcklig riskspridning. När det kommer till läget på fastigheterna, vänder vi oss oftast till så kallade B-lägen, det vill säga i attraktiva områden utanför den absoluta stadskärnan. Nyproducerade fastigheter är inte något vi har investerat i än, men självklart tittar vi på det alternativet. Det finns en utbredd bostadsbrist och ett skriande behov av lägenheter, och eftersom det byggs mycket tror vi att det kommer finnas intressanta objekt på sikt. Q: Hur går ni vidare efter att ha tagit in kapital, till exempel vid en nyemission? Parallellt med att vi utvärderar köpobjekt och nya orter, har vi en dialog med banken så att all extern finansiering redan är klar inför ett köp. Årligen utvärderar vi ungefär 200 fastigheter och objekten kommer till oss på olika vägar. Vissa säljare hör av sig direkt till oss medan andra är offentliga försäljningar som vi utvärderar. Många förslag kan kasseras direkt och andra tackar vi nej till, men som rutinerad köpare är det otroligt viktigt att vi har en buffert av intressanta fastigheter. Vi jobbar hårt med att ha så många bra fastigheter i vår pipeline som möjligt. För att ligga steget före våra konkurrenter måste vi även utnyttja vårt kontaktnätverk och arbeta med uppsökande verksamhet. Det händer att vi ibland kontaktar fastighetsägare och etablerar en dialog för en eventuell försäljning. 12 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

15 FEM SNABBA MED EBBA Hur många fastigheter köpte ni under 2016? Totalt blev det fyra förvärv under 2016, dels i Trelleborg för Svenska Bostadsfonden Institution 2, samt i Laholm, Osby och Borgholm för Svenska Bostadsfonden 14. Under 2017 har vi hitintills förvärvat ytterligare två fastigheter i Eslöv och Laholm för Svenska Bostadsfonden 14. Vad är er svåraste utmaning? När vi köper en fastighet måste vi vara övertygade om att det är en bra investering både idag och vid en framtida avveckling av fonden. Det är alltid utmanande att sia om framtiden, särskilt på lite mindre orter. Hur kommer det se ut om 5, 10 eller kanske till och med 15 år? Vilket är ditt bästa köp? Ett exempel är Luleå. När vi åkte dit var det mörkt och snöstorm och först undrade vi mest vad vi gjorde där. Men det gick snabbt upp för oss att det fanns enorm potential i staden och området. Om Ebba Christensson Ebba är chef för Analys- och transaktion, och har arbetat för Svenska Bostadsfonden sedan år Tidigare var hon ansvarig för Investor Relations på Svenska Bostadsfonden. Varför sälja till Svenska Bostadsfonden? Vi är en trygg och etablerad aktör som värnar om våra fastigheter och våra hyresgäster. Vi har den erfarenhet och de kunskaper som krävs för att ta skapa ett attraktivt boende. Typiskt investeringsobjekt: En välskött hyresfastighet belägen i en tillväxtregion med ett spännande och självständigt näringsliv. Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

16 det här är svenska bostadsfonden 14 AB En alternativ investeringsfond Svenska Bostadsfonden 14 är en alternativ investeringsfond som erbjuder direktinvesteringar i svenska bostadshyresfastigheter. Bolaget förvaltas av Svenska Bostadsfonden Management som står under Finansinspektionens tillsyn sedan år Managementbolaget har förvaltat fastighetsfonder sedan år 2004 och förvaltar idag, utöver Svenska Bostadsfonden 14, fyra alternativa investeringsfonder. Fondens utveckling och förvärv Svenska Bostadsfonden 14 bildades den 7 mars Strax därefter genomfördes en första nyemission som tillförde bolaget 62,2 miljoner kronor. Under oktober och november 2016 investerades en stor del av kapitalet i fastigheter i Laholm, Osby och Borgholm. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgick per årsskiftet till kvadratmeter. I februari 2017, genomförde bolaget ytterligare en nyemission som inbringade drygt 72 miljoner kronor. Kapitalet kommer att ligga till grund för ytterligare fastighetsförvärv i svenska tillväxtorter. Under april 2017 genomfördes ytterligare två förvärv när bolaget investerade i två bestånd i Eslöv och Laholm. Totalytan för dessa förvärv uppgick till kvadratmeter. Vid styrelsemöte den 12 april beslutades om att genomföra en tredje nyemission med teckningsperiod maj juni 2017 i syfte att möjliggöra ytterligare fastighetsförvärv till fonden. Notering på NGM Nordic AIF En av de större förändringarna som Svenska Bostadsfonden genomgått på senare år är att anpassa verksamheten till den nya lagen som gäller förvaltning av alternativa investeringsfonder (LAIF). En konsekvens av den nya lagen är att Svenska Bostadsfonden lanserade sin första börsnoterade fond under sommaren 2016, då Svenska Bostadsfonden 14 noterades på NGM Nordic AIF. Till följd av att Svenska Bostadsfonden 14 är noterad på NGM Nordic AIF får våra investerare en bättre insyn i verksamheten genom en ökad transparens. Att fonden handlas på en börs skapar en smidighet när det kommer till att, via aktier, äga andelar i fonden. Noteringen, och likviditeten, ger investeraren möjlighet att investera via investeringssparkonto och kapitalförsäkring, vilka båda är skattemässigt fördelaktiga alternativ. Den låga risken i bostadshyresfastigheter innebär att en placering i Svenska Bostadsfonden 14 ger ett tryggt och långsiktigt sparande. Investeringsformen lämpar sig för såväl privatpersoner och företagare som för stiftelser och institutioner. Finansiell information Omsättningen 2016 blev 2,1 miljoner kronor och driftnettot uppgick till 0,6 miljoner kronor. Resultatet har påverkats av att bolagets första nyemission genomfördes i juni 2016 med likvidinbetalning i juli och att fastigheter förvärvades först i oktober och november. Inga helårseffekter har därför uppnåtts. Belåning och säkerheter Belåning av fastigheterna har gjorts genom SBAB och Danske Bank. Belåningsgraden är 64,6 procent och den genomsnittliga räntan per den 31 december 2016 var 1,33 procent. Investeringsstrategi Svenska Bostadsfondens långsiktiga strategi för fastighetsportföljen är att skapa en bra balans mellan värdetillväxt, stabila kassaflöden, uppgraderingsprojekt och potential till ombildning. Innan ett förvärv slutförs, genomförs en omfattande utvärdering av såväl orten som fastighetsobjektet. Riskspridning Varje fond präglas av en geografisk riskspridning. Målsättningen är att en fond ska exponeras mot ett antal välbelägna mindre och medelstora orter samt högskole-, och residensstäder i Sverige och i delområden i Göteborg, Malmö, Stockholms förorter och Mälardalen. Respektive fondportfölj ska bestå av minst tre orter. Exempel på välbelägna högskole-, och residensstäder är Växjö, Kalmar, Halmstad, Luleå och Linköping. Exempel på välbelägna mindre och medelstora orter är Eslöv, Laholm, Huskvarna, Skövde, Staffanstorp och Hörby. Målsättningen är att fördela fastighetsportföljen enligt följande: 60 procent av fastighetsportföljen ska generera stabila kassaflöden från dag ett och ha en långsiktig värdetillväxt 30 procent ska utgöras av uppgraderingsprojekt till högre standard och/eller nyckelfärdig nyproduktion 10 procent skall generera stabila kassaflöden och ha potential att, om hyresgästerna efterfrågar detta, ombildas från hyresrätt till bostadsrätt Uppgraderingsprojekt (30 %) Stabila kassaflöden (60 %) Ombildningspotential (10 %) 14 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

17 NGM Svenska Bostadsfonden 14 är noterad på NGM Nordic AIF och handlas under kortnamnet SB14A. ISIN: SE Vid årsskiftet ägde fonden fastigheter i Osby, Borgholm och Laholm KR NAV per andel per ,9 MKR Fastighetsbeståndets marknadsvärde 2,1 MKR Hyresintäkter Predikanten, Osby 0,6 MKR Driftnetto -0,6 MKR Resultat före skatt Engelen 5, Borgholm Fakta Bolaget äger 11 fastigheter med 164 lägenheter, 16 lokaler och en totalyta om kvm. Siffror per Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

18 TORD MAGNUSSON, FASTIGHETSCHEF TEMA effektiv förvaltning Svenska Bostadsfonden har sedan starten år 2004 växt stadigt och förvaltar nu över lägenheter fördelat på 21 orter i Sverige. Med ledord som långsiktighet och lokal närvaro skapas en bra dialog med hyresgästerna, vilket är nyckeln till en framgångsrik fastighetsinvestering. För att skapa en effektiv förvaltningsorganisation, som både kan utveckla fastighetsbeståndet och hantera den löpande driften, har Svenska Bostadsfonden etablerat fyra regionala kontor som är strategiskt placerade i Malmö, Kalmar, Jönköping och Luleå. Organisationen präglas av närheten till hyresgästerna en timmes resa från förvaltare till fastighet som maxavstånd och en levande organisation med frihet innanför ramarna. Q: Vad är en attraktiv bostad för Svenska Bostadsfonden? En attraktiv bostad handlar om att erbjuda en bra standard till en hyra som sätts efter lägenhetens skick och den förvaltningskvalitet vi erbjuder. Utöver fortlöpande åtgärder, vill vi kontinuerligt förbättra fastigheterna och erbjuda våra hyresgäster att själva påverka standarden i sitt boende. Att byta en linoleummatta mot ett parkettgolv ökar trivseln för hyresgästen, och det genererar även en något högre hyra vilket därmed höjer värdet på fastigheten. Vi ser det som en win-win -situation, en nöjd hyresgäst är oftast en bra hyresgäst som tar hand om sin lägenhet och bryr sig om såväl fastigheten som sina grannar. Att ständigt utveckla ett fastighetsbestånd och göra det mer attraktivt bidrar till positiv boendemiljö och nöjda hyresgäster, som bidrar till en tryggare investering för våra ägare. Hyresgäster som trivs stannar längre i sina lägenheter, vilket även leder till lägre omflyttning. Vi ser också över möjligheten att göra mer omfattande standardförbättringar i lägenheterna i samband med utflyttning, för att kunna uppgradera fastighetsbeståndet och göra det mer attraktivt både för oss som fastighetsägare, för den kommande hyresgästen samt för nästa ägare. Q: Vad är en attraktiv investering? En attraktiv fastighetsinvestering bygger på att vi skapar trivsamma boendemiljöer och bostäder för våra hyresgäster. En trygg hyresgäst, som trivs i sin lägenhet, utgör en grundpelare i det som i slutändan betalas tillbaka till våra investerare. Många hyresgäster mår bra av att känna trygghet i sin bostad och i sitt område, därför är en del av vår förvaltningsstrategi att förvalta långsiktigt i samverkan med lokala aktörer och samhället. Ordet förvalta betyder egentligen att det ska bestå. Vi vill både förvalta och framförallt utveckla våra fastigheter och därmed kunna erbjuda hyresgästerna en flexibilitet i sin bostad. Våra hyresgäster ska få en chans till förändring det leder till att hyresgästerna blir mer långsiktiga i sitt nuvarande boende och det skapar en tryggare affär för oss. Trots att vi har en placeringshorisont på 7 år är vår principiella strategi att agera som om vi skulle förvalta bostaden i över 50 år. För att skapa attraktiva investeringar, har vi på förvaltningssidan en nära dialog med transaktionsteamet. Vi är med tidigt i utvärderingsprocessen och ser på förhand över potentiella fastighetsförvärv tillsammans. På så vis kan vi bilda oss en uppfattning om fastigheterna ur ett mer långsiktigt värdeperspektiv, och har redan en god kännedom om fastigheten när den tillträds. Q: Hur arbetar ni för att möta såväl investerarnas som hyresgästernas krav? Vi är en seriös och långsiktig fastighetsägare. Vårt motto är att ge bra service, trivsamma miljöer och därmed nöjda hyresgäster. För våra investerare vill vi samtidigt erbjuda en trygg investering med bra värdeökning. Balansen handlar om att skapa valuta för pengarna för bägge våra kunder hyresgästerna och investerarna. Skillnaden mellan oss och andra större aktörer är just flexibiliteten. Vår organisation präglas av flexibilitet och vi jobbar inte i stuprörstänk. En stor och orörlig organisation är oftast förknippad med högre kostnader p.g.a. missade möjligheter. Även om våra ägare kanske har ett något högre avkastningskrav än exempelvis politiskt styrda bostadsbolag, har vi snabbare väg till beslut och kan anpassa oss till hyresgästernas önskemål. Alla våra anställda är utbildade att ha ett helhetstänk när det gäller värdeökningen av fastigheterna. En förutsättning för att kunna leverera det är en nära och löpande dialog med hyresgästerna. Som medlem i Fastighetsägarna, jobbar vi alltid med en förhandlingsklausul gällande hyresnivån. Det är ombud från Fastighetsägarna som förhandlar åt oss för merparten av vårt bestånd. Genom att teckna avtal med leverantörer kan vi också erbjuda förmånliga priser på exempelvis vitvaror, måleri- eller golvtjänster. Q: Vad betyder värdeskapande förvaltning för Svenska Bostadsfonden? Vi arbetar aktivt med hållbarhetsfrågor och försöker ständigt minimera vår påverkan på miljön genom att erbjuda energisnåla alternativ till våra hyresgäster. Till exempel konverterar vi gaspannor till värmepumpar, trimmar reglersystem och byter fönster så att spillvärmen blir mindre. En viktig del i vårt värdeskapande arbete är kunddialogen. Vi arbetar för att förbättra informationskanaler till våra hyresgäster och inom kort kommer vi att lansera en ny webbaserad kundtjänst där information om energibesparing kommer finnas med. Det är viktigt för oss att ge våra hyresgäster de bästa möjliga förutsättningarna för att vara klimatsmart i hemmet. Självklart handlar hållbarhet också om att hyresgästerna trivs och på så sätt att hyresgästerna aktivt kan påverka och förvalta sitt boende väl. Det är många spännande projekt som är på gång och mycket som händer varje dag. Som en bra nyhet kan nämnas att vi snart återtar felanmälan från en extern leverantör och därmed kommer vi närmare våra hyresgäster. Vi tror att en direktkontakt till våra hyresgäster i alla led kommer att stärka kvalitén och öka kundnöjdheten hos hyresgästerna. Vi tror även att ärendehanteringen kommer att ske mer effektivt när vi tar bort ett mellanled. 16 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

19 FEM SNABBA MED TORD Hur sköter du förvaltningen över 21 orter från huvudkontoret i Stockholm? Mitt arbete handlar främst om att samordna och coacha våra förvaltare och uthyrare som är utspridda över landet. Det är vår personal på orten som träffar hyresgästerna och har bäst lokal kännedom. Jag vet redan att de är duktiga och drivna så det är viktigt att ge dem bästa möjliga förutsättningar. Vad levererar ni till era hyresgäster? Vi levererar attraktiva, trivsamma och trygga bostäder. Det sker med flexibilitet i boendet, en hög servicegrad och till en rimlig hyra. Vad är viktigast för att skapa en effektiv förvaltning? Att ha en flexibel och trimmad organisation med ett helhetstänk. Det ska vara en organisation där alla tycker att det är kul och är motiverade att jobba. Samtidigt är det mycket viktigt att varje medarbetare har frihet inom ramar. De är våra vardagshjältar och det är de som har absolut bäst koll på fastigheten och hyresgästen. Hur har ni landat er nuvarande organisation? När jag började på Svenska Bostadsfonden för sex år sedan, såg det annorlunda ut. Vi hade två lokalkontor som inte var större än en tvättstuga. Nu har vi en bra struktur med en stark lokal närvaro. Om Tord Magnusson Tord är fastighetschef på Svenska Bostadsfonden sedan år Tidigare var han förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings AB, Divisionschef på Dalkia Facilities Management AB, Gruppchef Fastighets AB Förvaltaren, Arsenalen AB och Platschef på Kullenbergbyggen AB. Vad är er största utmaning? Jag skulle säga att vår största utmaning är att hitta fastigheter med bra potential och utveckla fastighetsbeståndet. Sedan är en ständigt återkommande fråga hur skapar vi mervärden, och därmed anses än mer attraktiva som hyresvärd, med hyresgäster som trivs både idag och om fem år. Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

20 styrelse och ledning Svenska Bostadsfonden 14 Styrelse Per-Åke Eliasson, Styrelseordförande Under drygt 25 år VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö Bostäder AB med drygt lägenheter jämte intressebolaget och shoppingcentret Fastighets AB Tyresö Centrum (totalt ca kvm) samt dessförinnan ekonomichef för Nackahem AB. Tidigare ledamot i Hyresnämnden för Stockholms Stad och Län i mer än 10 år. Lars Swahn, Styrelseledamot och VD Grundare och tidigare VD i London & Stockholm Properties Ltd i England. Anna-Britta Bergman, Styrelseledamot* Tidigare bl.a. CFO/koncernekonomichef för Svenska Bostadsfonden Management AB samt dessförinnan AB Havsfrun. Ledamot i Utbildningsnämnden och Kommunfullmäktige, Lidingö. Anders Sundin* CFO på Svenska Bostadsfonden Management AB. 15 års erfarenhet med ledande befattningar inom ekonomi/finans. 10 års erfarenhet inom fastighetsbranschen med tidigare roller som CFO/Redovisnings-chef/specialist i bl.a. CBRE Global Investors, Kungsleden, Oscar Properties och Byggvesta. Svenska Bostadsfonden Management Styrelse Carl Rosenblad Styrelseordförande i Svenska Bostadsfonden Management. Grundare, huvudägare och arbetande ordförande för Consilium AB (publ). Lars Swahn Styrelseledamot och VD i Svenska Bostadsfonden Management. Grundare och tidigare VD i London & Stockholm Properties Ltd i England. Leif Garph Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Management. VD och styrelseledamot i Sparbössan Fastigheter AB, Styrelseordförande i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder SSSB, tidigare vice VD i Vasakronan och Affärsområdeschef i Skandia Fastighet. Jan-Carl De Geer Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Management. Tidigare VD, HSBC Nordic Region. Ansvarig för Norden Filialen i Stockholm och därmed bankens nordiska kunder samt startade upp ett flertal representationskontor för HSBC i Stockholm. Tidigare även Managing Director, Nordic Corporate Finance Desk på The Chase Manhattan Bank i London. Esbjörn Wincent Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Management. Tidigare Fastighetschef för Folksams direkta - och indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands. Styrelseledamot i Aberdeen Property Investors Indirect Investment AB samt Advisory board medlem i Mengus Stockholm AB. Ingmar Rentzhog Suppleant i Svenska Bostadsfonden Management. VD och ledamot i Laika Consulting. *Styrelseledamoten Anna-Britta Bergman kommer att avgå vid vårens ordinarie bolagsstämma. Anders Sundin föreslås väljas in som ledamot. 18 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

21 Från vänster: Johan Grevelius, Ebba Christensson, Lars Swahn, Tord Magnusson, Anders Sundin. Svenska Bostadsfonden Management Ledningsgrupp Lars Swahn, VD Grundare, huvudägare och tidigare VD i London & Stockholm Properties Ltd i England. Anders Sundin, CFO 15 års erfarenhet med ledande befattningar inom ekonomi/ finans. 10 års erfarenhet inom fastighetsbranschen med tidigare roller som CFO/Redovisnings-chef/specialist i bl.a. CBRE Global Investors, Kungsleden, Oscar Properties och Byggvesta. Johan Grevelius, Kapitalmarknadschef Tidigare VD för Swedbank Robur kapitalförvaltning, VD och delägare i Redeye AB, aktiechef på Nordea Markets samt verksam inom Skandiakoncernen. Tord Magnusson, Fastighetschef Tidigare förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings AB, Dalkia Facilities Management AB, Fastighets AB Förvaltaren, Arsenalen AB och Kullenbergbyggen AB. Ebba Christensson, Chef Analys och Transaktion Fil.kand i media- och kommunikationsvetenskap. Verksam på Svenska Bostadsfonden sedan Tidigare ansvarig för Investor Relations på Svenska Bostadsfonden. Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

22 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGS- BER ÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ), org nr , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 7 mars 31 december Allmänt om verksamheten Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ), SBF-14, är ett publikt, och på NGM Nordic AIF, noterat svenskt aktiebolag som erbjuder fastighetsinvesteringar i svenska bostadshyresfastigheter. Bolaget drivs i en fondliknande struktur och lyder under den europeiska fondlagstiftningen, L-AIF, Lagen om alternativa investeringsfonder. Som AIF-förvaltare har SBF-14 utsett Svenska Bostadsfonden Management AB, SBM, som står under Finansinspektionens tillsyn som en godkänd förvaltare av alternativa investeringsfonder. Per den 31 december 2016 ägde SBF-14, genom helägda dotterbolag, 11 fastigheter med 164 lägenheter och 16 lokaler med en totalyta om kvm. Fastigheterna är belägna i Osby, Borgholm och Laholm. SBF-14 etablerades under mars 2016 och ska fram till sommaren 2017 kapitalisera bolaget för att löpande investera emitterat kapital, tillsammans med upplånat kapital från kreditinstitut, i bostadshyresfastigheter på svenska tillväxtorter. Bolaget kommer att avveckla sin verksamhet genom att realisera fastighetsinvesteringarna, och betala ut investerat kapital, cirka sju år efter genomförd kapitalisering. Den förhållandevis låga risken i bostadshyresfastigheter innebär att en placering i SBF-14 ger ett tryggt och långsiktigt sparande. Investeringsformen lämpar sig för såväl privatpersoner och företag som för stiftelser och institutioner. Ägarförhållanden Bolagets ägande är fördelat mellan två aktietyper; stamaktier och A-aktier. Båda aktieslagen har emitterats till kvotvärdet 200 kronor per aktie. A-aktien har emitterats till överkurs, vilket innebär att teckningskursen som överstiger 200 kronor har tillförts överkursfonden. För ytterligare information kring kvotvärde och överkursfond, se not 18. Risker och osäkerhetsfaktorer Som i alla investeringar finns ett antal osäkerhetsmoment att förhålla sig till. En viktig uppgift är att hålla lägenheter och lokaler varaktigt uthyrda till bra hyresgäster, d.v.s. att minimera vakanserna. Den stora bostadsbristen och den reglerade hyresmarknaden för lägenheter gör att vakansrisken är relativt sett låg vad gäller hyresbostäder i Sverige. Lägesfaktor, tekniskt skick och driftskostnader är andra faktorer som måste kontrolleras för att uppnå ett gott driftsresultat. Slutligen måste den finansiella och regulatoriska risken som tillstånd, skattelagstiftningens utveckling mm, hanteras. Bankernas intresse av att låna ut påverkas av konjunktur, ränteläge och värderingar av fastigheterna. Genom SBM, i egenskap av anlitad AIF-förvaltare, har SBF- 14 avtal med en förvaltare som tillsätter erforderliga resurser för att följa detta och minimera dessa risker inom de anvisningar som finns antagna i gällande prospekt och som också regelbundet följs upp i rapporter till Finansinspektionen. Samtliga fastigheter värderas regelbundet av oberoende värderare, för att löpande kunna ha en god och objektiv uppfattning av tillgångarnas, och därmed, delägarnas marknadsvärde på sina investeringar. Verksamhetsåret I samband med sommarens nyemission, som avslutades den 24 juni 2016, tillfördes Bolaget kronor. Under oktober och november 2016 investerades en stor del av det intagna kapitalet i fastigheter i Laholm, Osby och Borgholm. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till kvm. Förvärven, som gjordes genom bolagsaffärer, ger helårseffekter på resultatet först Bolaget noterades på NGM Nordic AIF med första handelsdag 25 juli Moderbolagets resultat före skatt uppgick till -0,6 MSEK. Resultatet efter skatt blev -0,6 MSEK. Moderbolagets soliditet var 90 % den 31 december Ekonomisk översikt för koncernen (MSEK) (2016 var bolagets första verksamhetsår) 2016 Nettoomsättning 2,1 Driftnetto 0,6 Soliditet 39% Händelser efter verksamhetsårets utgång Mellan den 30 januari och 17 februari 2017 genomfördes nyemission som tillförde bolaget kronor. Totalt emitterades aktier till en kurs på kronor per aktie. Emissionen genomfördes med bemyndigande från extra bolagsstämma den 13 december 2016 och styrelsebeslut den 15 december 2016 och var villkorad till att omfatta högst aktier av serie A. Fondens ägarantal uppgick per den 31 mars 2017 till 577 aktieägare. Den 5 april ingicks avtal om förvärv av två fastighetsbestånd i Eslöv och Laholm. Fastigheten Kräftan 14 i Laholm som innehåller 6 lägenheter och 2 lokaler tillträddes omgående. Fastigheterna Bokhandlaren 4 & 5 samt Ekorren 4 i Eslöv tillträds den 28 april Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Framtida utveckling Vi kan konstatera att SBF-14s fastighetsbestånd fortsätter att utvecklas väl. Räntorna förväntas under 2017 ligga kvar på historiskt låga nivåer, om än med en tendens uppåt. Vår bedömning är att fastighetsbolag med en hög belåning, eller krav på hög belåning, kommer att få något svårare att låna framöver. Detta beror bl a på bankernas ökade kapitaltäckningskrav. SBF-14, som har en relativt låg belåningsgrad, berörs mindre av detta och vår bedömning är att bankerna är fortsatt positivt inställda till att låna ut till SBF-14. Den finansiella risken för SBF-14 kan också, när så bedöms lämpligt, hanteras genom fasträntelån alternativt med olika räntesäkringsinstrument som cappar och ränteswappar. Vi bevakar också löpande bindningstiden på lånen så att de på ett balanserat sätt har olika förfallotider för refinansiering. Fonden har f.n. inga räntesäkringar men följer utvecklingen noggrant. Av fastighetskrediterna förfaller 19,3% inom 1 år, 71,6% mellan 1-5 år och 9,1% senare än 5 år. Samtliga fastighetskrediter är säkerställda genom pantbrev i SBF-14s fastigheter. Med en kontinuerlig uppföljning av ett antal riskparametrar inom fastighetssektorn och ekonomin i sin helhet, samt med en egen, lokal och erfaren förvaltningsorganisation, vad gäller de fastigheter som SBF-14 äger, känner vi oss trygga med att ha bästa möjliga kontroll på vår verksamhet och har därmed god tillförsikt inför framtiden. Förslag till behandling av bolagets förlust Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel Kronor fritt eget kapital årets resultat disponeras så att Kronor till ägare av A-aktier utdelas 0 i ny räkning överföres Beträffande koncernens och moderföretagets resultat och ställning hänvisas till följande resultat-och balansräkningar samt tillhörande noter. Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

24 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSSTYRNINGS- R APPORT God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget sköts på ett för aktieägarna så effektivt sätt som möjligt. Bolagsstyrning beskriver hur rättigheter och skyldigheter fördelas mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och interna processer. För Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ) ( SBF 14 ), som ett noterat bolag på NGM Nordic AIF, finns ett flertal lagar och regelverk som säkerställer god bolagsstyrning. Bolagsstyrning inom SBF 14 utgår ifrån: svensk lag, bolagsordningen, NGM:s regelverk för bolag noterade på NGM Nordic AIF, Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder ( LAIF ) samt Svensk Kod för bolagsstyrning ( Koden ). Koden utgör god sed på aktiemarknaden för alla svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad i Sverige. Koden skall tillämpas från tidpunkten då ett bolag börsnoteras. Bolaget behöver inte följa alla regler i Koden då Koden i sig själv medger möjligheter till avvikelse från reglerna, under förutsättning att sådana eventuella avvikelser och den valda alternativa lösningen beskrivs och orsakerna förklaras i bolagsstyrningsrapporten allt enligt den så kallade följ eller förklara-principen. Kodens kapitel 10 om Information om bolagsstyrning och hållbarhet måste dock alla bolag följa. Styrelsen skall årligen i en bolagsstyrningsrapport och på sin webbplats informera aktieägare och kapitalmarknad om hur bolagsstyrningen i bolaget fungerar och hur bolaget tillämpar Koden. SBF 14:s bolagsstyrningsrapport har upprättats första gången för räkenskapsåret SBF 14 följer Koden med vissa avvikelser då bolaget även lyder under Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder. SBF 14 bildades den 7 mars 2016 och registrerades den 24 mars Bolagets firma är Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ.), sätet för dess styrelse är Stockholm, Sverige och dess org. nr. är Bolaget är ett publikt aktiebolag, bildat i Sverige i enlighet med svensk rätt. SBF 14 är ett svenskt publikt aktiebolag vars A-aktie noterades på NGM Nordic AIF den 25 juli Ägare och aktien Genom aktieägarnas deltagande via stämman främjas en avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och bolagsledning. Maktbalans skapas också då SBF 14:s verksamhet styrs av ett av Finansinspektionen godkänt prospekt. I prospektet har det klart definierats vilken typ av investeringsverksamhet som bolaget får utföra samt vilka tillgångar som omfattas. Därutöver är även dessa tillgångars geografiska beskaffenhet tydligt definierad i prospektet. Vid varje fastighetsinvestering som görs i SBF 14 inhämtas ett godkännande från bolagets förvaringsinstitut, Swedbank, innan investeringen genomförs. Bolagets aktiekapital uppgick till kronor per den 31 december 2016, fördelat på 1244 A-aktier och 2500 Stamaktier. Varje A-aktie berättigar innehavaren till 1 röst på bolagsstämman, medan varje Stamaktie berättigar innehavaren till 10 röster på bolagsstämman. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till cirka 63 MSEK. Bolagsstämma På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt för till exempel fastställande av resultat- och balansräkning, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna. Årsstämman måste hållas sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra bolagsstämma om styrelsen anser det befogat. Styrelsen skall kalla till extra bolagsstämma om en aktieminoritet med sammanlagt minst en tiondel av samtliga aktier i bolaget begär detta. Detsamma gäller om revisorerna begär att en extra bolagstämma skall hållas. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver svenska aktiebolagslagen att beslut tas med kvalificerad majoritet. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och inrikes tidning samt genom annons i Dagens Industri. Utöver det offentliggörs kallelsen även på bolagets webbplats. Bolaget annonserar även detta via nyhetstjänsten Cision där bolagets intressenter har möjlighet att prenumerera på bolagets hela informationsgivning. Aktieägare som vill delta i en bolagsstämma ska vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktieboken på avstämningsdagen. Aktieägare kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer (antalet biträden skall anges i anmälan). Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktieägaren äger. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Sådan begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast två veckor innan stämman. De inledande bolagsstämmorna för Bolaget genomfördes innan bolaget noterades och hade externa ägare. Årsstämma samt extrastämmor 2016 SBF 14 bildades den 7 mars 2016 och registrerades den 24 mars Bolagets firma är Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ.), sätet för dess styrelse är Stockholm, Sverige och dess org.nr. är Bolaget har under 2016 haft följande stämmor: Bolagsstämma ; Bolagets bildande Extra Bolagsstämma ; beslut om nyemission enligt styrelsens förslag Extra Bolagsstämma ; Stämman hade en beslutspunkt om att styrelsen bemyndigas att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, kunna besluta om ökning 22 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

25 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT av aktiekapitalet genom nyemission av A-aktier i bolgetmot kontant betalning. Stämman biföll förslaget enhälligt. Valberedning Då detta är Bolagets första verksamhetsår har bolaget inte arbetat med en valberedning. Vid bolagets bildande och tillsättande av styrelsen saknade bolaget externa ägare samt var onoterat. Styrelsen Styrelsen är SBF 14:s högsta beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för SBF 14:s förvaltning och organisation, vilket inkluderar att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera SBF 14 resultat och finansiella ställning och utvärdera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att säkerställa att årsredovisningen och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen den verkställande direktören. Styrelsen kan delegera uppgifter till personer inom eller utom styrelsen men inte avbörda sig det yttersta ansvaret för bolagets organisation och förvaltning eller skyldigheten att sörja för en betryggande kontroll av bolagets ekonomiska förhållanden. Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt SBF 14:s bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre och högst fem ledamöter utan styrelsesuppleanter. Enligt Koden väljs styrelsens ordförande av årsstämman och ordföranden har ett särskilt ansvar för ledningen av styrelsens arbete samt att styrelsens arbete är välorganiserat och genomförs på ett effektivt sätt. Styrelsen följer den skriftliga arbetsordning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen reglerar bland annat styrelsepraxis, funktioner samt fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktören. I samband med det konstituerande styrelsemötet fastställer styrelsen även instruktionen för verkställande direktören innefattande finansiell rapportering. SBF 14:s styrelse har i stor omfattning delegerat bolagets skötsel till den av Finansinspektionen auktoriserade AIF-förvaltaren Svenska Bostadsfonden Management AB ( SBM ). Styrelsens viktigaste uppgift i SBF 14 är att säkerställa och utvärdera att det avtal som finns mellan SBF 14 och SBM fullföljs. En annan viktig faktor för styrelsen är att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförs med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt. Utvärdering av styrelse och verkställande direktör görs även, enligt riktlinjerna kring LAIF, av styrelsen för SBM som har ett särskilt ansvar att utvärdera styrelser och VD i de av LAIF-förvaltaren förvaltade fonder. Styrelsen i SBM har en majoritet oberoende styrelseledamöter. Normalt håller SBF 14 minst fyra oberoende styrelsemöten per år men ytterligare styrelsemöten kan sammankallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Under 2016, som är året då bolaget bildades, hölls totalt 15 st styrelsemöten. Namn Arvode (kr) Deltagande/ Antal styrelsemöten Oberoende från ägarna Per-Åke Eliasson, Ordf /15 JA Lars Swahn 0 15/15 NEJ Anna-Britta Bergman 0 15/15 NEJ Styrelsens sammansättning fastställdes innan bolaget noterades och en av de tre styrelseledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Den oberoende personen är tillika ordförande. Utskott Då SBF 14 är en fond som helt outsourcar driften i enlighet med ett av Finansinspektionen godkänt prospekt har SBF 14 funnit att det inte påverkar aktieägarna negativt, ur ett bolagsstyrningsperspektiv, att inte arbeta med några utskott. Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Den verkställande direktören är underställd styrelsen och ansvarar för SBF 14:s löpande förvaltning och den dagliga driften. SBF 14 har dock outsourcat hela verksamheten till SBM vilka sköter den dagliga driften med rapporteringar till VD/Styrelsen i SBF 14. Denna typ av outsourcing följer normal praxis för fonder under Lagen om Alternativa Investeringsfonder. Fonden saknar utöver VD helt personal och därmed övriga ledande befattningshavare. Revision SBF 14:s revisor utses av bolagsstämman för att granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse som omfattar moderbolaget och koncernen till årsstämman. Revisorerna har sitt uppdrag från, och rapporterar till, bolagsstämman och får i sitt arbete inte låta sig styras av styrelsen eller bolagsledningen. Revisorerna skall också rapportera om någon styrelseledamot eller den verkställande direktören har företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet. Enligt SBF 14:s bolagsordning ska bolaget ha en revisor eller ett auktoriserat revisionsbolag. SBF 14:s revisor är KPMG AB med Per Gustafsson som huvudansvarig revisor. Outsouring och delegering Bolaget utgör en alternativ investeringsfond enligt lag om förvaltare av alternativa investeringsfonder och har utsett SBM att vara AIF-förvaltare i enlighet med ett managementavtal som regleras av svensk rätt. AIF-förvaltaren har inte delegerat portföljförvaltning av SBF 14 till annan part. AIF-förvaltaren har utsett Swedbank AB (publ) att fungera som förvaringsinstitut för bolaget. AIF-förvaltaren har ingått ett avtal med förvaringsinstitutet som Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

26 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT regleras av svensk rätt. Managementavtalet mellan SBF 14 och SBM överensstämmer på alla väsentliga punkter fullt ut med det prospekt som Finansinspektionen godkände 24 maj Lag om förvaltare av alternativa investeringsfonder För att kunna göra en komplett bedömning av styrelsens, ledningens samt ägarnas arbete med bolagsstyrning inom bolaget behövs även en redogörelse över det tvingande regelverk som finns inom den lag som kom 2013 Lag om förvaltare av alternativa investeringsfonder. Lagens syfte var att ytterligare förstärka konsumentskyddet med olika kontrollfunktioner runt alternativa investeringsfonder. Internrevision Leif Lüsch Compliance Denovo Advokatbyrå Wednleby/ Sälgström Riskcontroller Hans Ekelund SBF 14 AB Finansinspektionen AIFM Revision KPMG Fövaringsinstitut SWEDBANK För SBF 14 innebär detta att bolaget via ett Managementavtal lagt ut förvaltningen till SBM att bedriva verksamheten i enlighet med det prospekt som upprättats av SBF 14 och sedan godkänts av Finansinspektionen. När SBM fattar beslut om att förvärva fastigheter för SBF 14:s räkning måste Swedbank såsom Förvaringsinstitut godkänna transaktionen innan den slutförs. Förvaringsinstitutet kontrollerar att det aktuella objektet uppfyller de krav som prospektet stipulerar. SBM har även en Riskcontroller som löpande rapporterar till styrelsen för SBM vilka risker som kan tänkas finnas i verksamheten samt hur dessa hanteras. Ett exempel inom SBF 14 är naturligtvis hanteringen av lånen med avseende på bindningstid, fast versus rörlig ränta men öven spridningen mellan olika banker för att hantera risken kring ett starkt beroende av enskilda kreditgivare. Internrevision är styrelsens förlängda arm kring den interna kontrollen. Internrevision rapporterar till Styrelsen och får sitt uppdrag av Styrelsen. Styrelsen instruerar internrevision att kontrollera de processer som de bedömer som särskilt viktiga för företaget. Avslutningsvis kontrolleras också ett bolag som bedriver verksamhet under LAIF månatligen av bolagets complianceenhet. SBM har valt att köpa den tjänsten av en extern part - Advokatbyrån Denovo. Under 2016 fram till 31/11 var Magnussons Advokatbyrå bolagets complianceenhet. Bolaget har dock under hela året haft samma advokater då dessa lämnade Magnusson för att starta Advokatbyrån Denovo. Bolaget sammanträder månatligen med complianceenheten som arbetar med månadsvisa kontroller av olika delar inom bolaget. Hos en LAIF-förvaltare finns även krav på ett stort antal Riktlinjer. Nedanstående lista representerar de riktlinjer som antagits av SBM och har bäring på verksamheten i SBF 14: 4.3 INTERNA RIKTLINJER FÖR OUTSOURCING 4.4 RIKTLINJER FÖR AVBROTTSFRI VERKSAMHET SAMT KONTINUITETSPLAN 4.5 INTERNA RIKTLINJER FÖR BÄSTA MÖJLIGA RESUL- TAT VID FASTIGHETSKÖP 4.6 INTERNA RIKTLINJER FÖR FÖRDELNING AV FASTIGHETER, M.M. 4.7 INTERNA RIKTLINJER FÖR HANTERING AV INTRESSEKONFLIKTER 4.8 ERSÄTTNINGSPOLICY 4.9 RIKTLINJER FÖR REGELEFTERLEVNAD 4.10 RIKTLINJER FÖR RISKHANTERING OCH RISKKONTROLL 4.11 INTERNA RIKTLINJER FÖR LIKVIDITETS- HANTERING 4.12 RIKTLINJER FÖR VÄRDERING OCH REDOVISNING 4.13 INTERNA RIKTLINJER FÖR EGNA AFFÄRER 4.14 POLICY AVSEENDE ÅTGÄRDER MOT PENNINGTVÄTT OCH FINANSIERING AV TERRORISM 4.15 INTERNA RIKTLINJER FÖR HANTERING OCH RAPPORTERING AV HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE 4.16 RIKTLINJER FÖR HUR FÖRVARINGSINSTITUT SKA UTSES 4.17 ÄGARPOLICY 4.18 INTERNA RIKTLINJER FÖR INTERNREVISION Efterlevnaden av dessa Riktlinjer kontrolleras av den externa complianceavdelningen det vill säga Advokatbyrån Denovo. Sammantaget gör styrelsen i SBF 14 bedömningen att Bolagsstyrningen i SBF 14 (publ) är god och att det extra lager av reglering som omgärdar en Alternativ Investeringsfond ytterligare stärker Bolagsstyrningen inom SBF Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

27 FINANSIELL INFORMATION r apport över koncernens totalresultat Belopp i ksek Not Hyresintäkter Fastighetskostnader 2, 3, Driftnetto 605 Central administration Finansiella intäkter 7 28 Finansiella kostnader Förvaltningsresultat -199 Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 129 Resultat före skatt -70 Skatt på årets resultat Årets resultat -97 Övrigt totalresultat - Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -97 Resultat per aktie före utspädning. kr -25,91 Resultat per aktie efter utspädning -25,91 Utdelning per aktie (2016 förslag), kr 0 Antal aktier vid periodens slut, st Genomsnittligt antal aktier, st På grund av negativt resultat för räkenskapsåret utgår ingen vinstdelning till ägarna av stamaktierna. Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

28 FINANSIELL INFORMATION r apport över koncernens finansiella ställning Belopp i ksek Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Aktiekapital 749 Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl årets resultat -97 Summa Eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 20, Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 19, Leverantörsskulder 863 Skulder till koncernföretag Skatteskulder 147 Övriga skulder 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

29 FINANSIELL INFORMATION för ändring av eget k apital, koncernen Belopp i ksek Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare Ingående eget kapital Totalresultat 7 mars - december Emissionskostnader Transaktioner med ägare Insatt aktiekapital Nyemission Eget kapital Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

30 FINANSIELL INFORMATION r apport över koncernens k assaflöde Belopp i ksek 2016 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -70 Justeringar för poster som inte påverkar kassaflödet Förändring avsättning 429 Orealiserade värdeförändringar -129 Övriga poster 18 Betald inkomstskatt - Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 248 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring rörelsefordringar -186 Förändring rörelseskulder Kassaflöde från löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag Investering i befintliga fastigheter -368 Investering i anläggningsrelaterade fordringar Avyttring av anläggningsrelaterade fordringar 156 Investering i kortfristiga placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagande av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början 0 Likvida medel vid årets slut Erlagda räntor -98 Erhållna räntor Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

31 FINANSIELL INFORMATION moderbolagets resultatr äkning Belopp i ksek Not Övriga kostnader 2, 3,4, Rörelseresultat -560 Resultat från andelar i dotterbolag Finansiella intäkter 7 24 Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster -509 Bokslutsdispositioner 9-61 Resultat före skatt -570 Skatt på årets resultat 10 0 Årets resultat -570 Årets totalresultat är lika med årets resultat - Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

32 FINANSIELL INFORMATION moderbolagets balansr äkning Belopp i ksek Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 749 Fritt eget kapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat -570 Summa Eget kapital Skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 60 Skulder till koncernföretag Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

33 FINANSIELL INFORMATION för ändring av eget k apital, moderbolaget Belopp i ksek Aktiekapital Överkurs fond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital Årets total resultat 7 mars - december Transaktioner med ägare Insatt aktiekapital Nyemission Emissionskostnader Utgående balans per 31 december Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

34 FINANSIELL INFORMATION r apport över k assaflöde, moderbolaget Belopp i ksek 2016 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -509 Justeringar för poster som inte påverkar kassaflödet -61 Betald inkomstskatt - Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -570 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring rörelseskulder Kassaflöde från löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärvad av dotterbolag -50 Förvärv av anläggningsrelaterade fordringar Avyttring av anläggningsrelaterade fordringar 156 Förändring av kortfristiga placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början 0 Likvida medel vid årets slut Erhållen ränta Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

35 NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Allmänt om företaget Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ.), organisationsnummer , är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. Bolagets aktie är noterad på NGM Nordic AIF. Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättas i enlighet med av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting standards för räkenskapsåret 7 mars - 31 december Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovsiningsregler för koncerner), vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Årsredovisningslagen för moderbolaget har upprättas enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens principer förutom det som anges under Redovisningsprinciper moderbolag. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att den finansiella rapporteringen presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste KSEK. Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringarna av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt ikraft Följande nya och ändrade standarder och tolkningar som kan påverka koncernen har ännu inte trätt i kraft: IFRS 9 Finansiella instrument (1 januari 2018) IFRS 15 Intäktsredovisning (1 januari 2018) IFRS 16 Leasing (1 januari 2019) IFRS 9 Finansiella instrument ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och Värdering från och med Bolaget planerar inte att förtidstillämpa IFRS 9. IFRS 9 innebär förändringar av hur finansiella tillgångar klassificeras och värderas, inför en nedskrivningsmodell som baseras på förväntade kreditförluster istället för inträffade förluster och förändringar av principer för säkringsredovisning bl.a. med syfte att förenkla och att öka samstämmigheten med företags interna riskhanteringsstrategier. IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder ersätter från och med 2018 existerande IFRS relaterade till intäktsredovisning, såsom IAS 18 Intäkter, IAS 11 Entreprenadavtal och IFRIC 13 Kundlojalitetsprogram. Bolaget planerar inte att förtidstillämpa IFRS 15. IFRS 15 baseras på att intäkt redovisas när kontroll över vara eller tjänst överförs till kunden, vilket skiljer sig från existerande bas i överföring av risker och förmåner. IFRS 15 inför nya sätt att fastställa hur och när intäkter ska redovisas, vilket innebär nya tankesätt jämfört med hur intäkter redovisas idag. IFRS 16 påverkar främst leasetagare och den centrala effekten är att alla leasingavtal som idag redovisas som operationella leasingavtal ska redovisas på ett sätt som liknar aktuell redovisning av finansiella leasingavtal. Det innebär att även för operationella leasingavtal behöver tillgång och skuld redovisas, med tillhörande redovisning av kostnader för avskrivningar och ränta - till skillnad mot idag då ingen redovisning sker av hyrd tillgång och relaterad skuld och då leasingavgifterna periodiseras linjärt som leasingkostnad. Företagsledningen utreder för närvarande hur de nya IFRS standarder och tolkningar kommer att påverka koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången. Företagsledningen preliminära bedömning är att nya och ändrade standarder och tolkningar inte förväntas få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången. Klassificering och uppställningsformer För moderbolaget redovisas en resultaträkning och en rapport över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en rapport över resultat och övrigt totalresultat. Vidare används för moderbolaget benämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens schema, medan rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS1 respektive IAS 7. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anlägg- Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

36 NOTER ningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning. Koncernredovisning Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från. Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ). Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden tillämpas vid den tidpunkt koncernen får ett bestämmande inflytande över förvärvad verksamhet. Förvärvsmetoden innebär att förvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder. Vid successiv ökning av ägande och inflytande sker således en omvärdering av tidigare innehav till verkligt värde vid den tidpunkt koncernen får ett bestämmande inflytande över verksamheten och denna värdeförändring redovisas i resultatet. Goodwill beräknas som summan av vederlaget för andelarna eller rörelsen och verkligt värde på tidigare ägd andel vid stegvisa förvärv minus det verkliga värdet av dotterföretagets identifierbara tillgångar och övertagna skulder. När skillnaden är negativ, redovisas denna direkt i årets resultat. Transaktionsutgiften vid rörelseförvärv kostnadsförs vid förvärvstidpunkten. Villkorade köpeskillingar värderas till verkligt värde både vid förvärvstidpunkten och löpande därefter med värdeförändringar redovisade i resultatet. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts, redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och innehavare utan bestämmande inflytande, utan att någon omvärdering görs av dotterföretagets nettotillgångar. Vid minskning av ägande i sådan omfattning att bestämmande inflytande går förlorat redovisas eventuellt kvarvarande innehav till verkligt värde med värdeförändringen redovisad i resultatet. Tillgångsförvärv När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som inte omfattar rörelseverksamhet fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. De förvärv av dotterbolag som hitills har skett har varit tillgångsförvärv. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns något nedskrivnings behov. Värderingsprinciper Värderingsgrunder tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på externa värderingar som är gjorda vid bokslutstillfället. Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS, måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Intäkter Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Då bolaget endast hyr ut bostäder, vilka räknas som en homogen grupp, avges ingen segmentsredovisning. Leasing Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal då en väsentlig del av risker och förmåner som förknippas med ägandet faller på leasegivaren. Bolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt. Leasingavgifter periodiseras linjärt över leasingperioden. Då bolaget nästan uteslutande hyr ut bostäder så är den genomsnittliga kontraktstiden 3 månader. Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare peri- 34 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

37 NOTER oder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på årets redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Finansiella tillgångar och skulder Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kortfristiga placeringar och kundfordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder och låneskulder. Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/ balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39 (se kategorisering under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan). Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångar och skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej. Likvida medel Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank som kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder. Kundfordringar Kundfordringar kategoriseras som Lånefordringar och kundfordringar vilket innebär Kundfordringar kategoriseras som Lånefordringar och kundfordringar vilket innebär Kundfordringar kategoriseras som Lånefordringar och kundfordringar vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då kundfordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftkostnad. Leverantörsskulder Leverantörsskulder kategoriseras som Andra finansiella skulder vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp. Övriga finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som Andra finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs normalt löpande i rapport över totalresultat, förutom i de fall när räntekostnaden kan hänföras till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevs kostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i de fall pantbrevs utgiften bedöms uppfylla tillgångskriterierna i IAS 40. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år. Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom oberoende externa värderingar. Värdeförändringar redovisas halvårsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag ör genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader. IFRS värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3, icke observerbara inputs, finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Värderingsmetodik Vägledande för den oberoende externa värderingen är anta- Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

38 NOTER ganden och bedömningar som gjorts med hänsyn tagen till förändringar som skett på marknaden samt eventuella händelser i fastigheterna som kan vara värdepåverkande tex. uthyrningar, uppsägningar, investeringar mm. Övrigt underlag utgörs av ortsprisinformation i olika databaser. Svenska Bostadsfondens egen framtagna Ortsanalys utgör ett viktigt underlag för information om marknadsförutsättningar på respektive ort. Värderingarna utförs med en kassaflödeskalkyl per fastighet men huvudmetoden är en ortspris-/transaktionsbaserad metod. I denna görs en prognos över in- och utbetalningar under kalkylperioden. Ett restvärde bedöms för fastigheten vid kalkylperiodens slut. Nuvärdet av framtida betalningsströmmar tillsammans med nuvärdet av restvärdet speglar bedömt marknadsvärde. Rimligheten i de resultat som erhålls från kassaflödeskalkylen har kontrollerats mot olika typer av nyckeltal från marknaden, t ex värde per kvadratmeter och värde i relation till taxeringsvärde. Restvärde beräknas utifrån att ett bedömt direktavkastningskrav sista kalkylåret, sk. exit yield, appliceras på bedömt driftnetto efter sista kalkylåret. Kassaflödesberäkningen utgår från en ortbaserad och transaktionsbaserad modell. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IAS 39, tillgångar för försäljning och avyttringsgrupper som redovisas enligt IFRS5, förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IAS 40. Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning redovisas som kostnad i årets resultat. Nedskrivning av finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas. Återföring av nedskrivningar En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Eventualförpliktelser Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Svenska Bostadsfonden 14 AB ska ha en stark finansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Finansierings- och likviditetsrisk Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna likvida medel för betalning av sina åtaganden. För att begränsa likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen används för att hantera likviditetsrisken och kostnaderna för finansieringen av koncernen. Målsättningen är att koncernen ska kunna klara sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan betydande oförutsebara kostnader och utan att riskera koncernens rykte. Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela koncernen. Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar avser specialinlåning på bank med en bindningstid över 3 månader. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel och omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader, vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktauationer. Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker. Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Räntebindning ska ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Företagsledning följer utvecklingen och är beredda på att binda räntan om så bedöms nödvändigt. I dagsläget är inga räntor bundna. En förändring av snitträntan med -/+ 1% ger en effekt på 36 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

39 NOTER resultatet med +/- 864 KSEK. En förändring av snitträntan med -/+ 1% ger en effekt på eget kapital med +/- 864 KSEK. Förfallostrukturstruktur finansiella skulder - odiskonterade kassaflöden År Volym ksek Snittränta % Andel % ,33% 1,2% ,28% 62,6% ,20% 36,2% Summa ,31% Det verkliga värdet är rimlig uppskattning av det redovisade värdet för samtliga finansiellatillgångar och finansiella skulder För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder etcetera vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en mycket kort löptid. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, dvs att betalning inte erhålls från kunderna, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Åldersanalys, förfallna ej nedskrivna kundfordringar 2016 Ej förfallna kundfordringar 22 Förfallna kundfordringar 0-30 dagar 0 Förfallna kundfordringar > 30 dgr - 90 dgr 0 Förfallna kundfordringar > dgr 0 Förfallna kundfordringar > dgr 0 Fordringar förfallna > 360 dgr 0 Summa 22 Under året har ingen nedskrivning gjorts. Viktiga uppskattningar och bedömningar Vissa viktiga redovisningsmässiga bedömningar som gjorts vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger sk återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av övergång av risker, förmåner och kontroll vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. För reversfordringar görs en bedömning av vilket belopp som väntas inflyta. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgenförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39. Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

40 NOTER åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Finansiella instrument och säkringsredovisning Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39 i moderbolaget som juridisk person. Not 6 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2016 Anteciperad utdelning från dotterföretag Not 2 Personalkostnader Koncernen har inte haft några anställda under året och inga ersättningar har betalats ut. Not 7 Finansiella intäkter Koncernen 2016 Not 3 Arvode till revisionsbolag Externa ränteintäkter KPMG 2016 Koncernen Revisionsuppdrag Moderbolaget Revisionsuppdrag Not 4 Fastighetskostnader 2016 Koncernen Taxebundna kostnader 655 Driftkostnader 336 Underhåll 153 Övrigt Moderbolaget 2016 Externa ränteintäkter 24 Samtliga ränteintäkter är hänförliga till finansiella tillgångar som inte värderats till verkligt värde via resultatet. Not 8 Finansiella kostnader Koncernen 2016 Externa räntekostnader -116 Övriga finansiella kostnader Moderbolaget 2016 Övriga finansiella kostnader Not 5 Central administration Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder som inte värderats till verkligt värde via resultatet. Sammanställning över närstående transaktioner Inköp av tjänster från moderbolaget Svenska Bostadsfonden Management År AB Närståenderelation Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag samt andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. I kostnaden för central administration ingår uppstartskostnader för bolaget. Kostnadsslaget är övriga externa kostnader. Not 9 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2016 Lämnade koncernbidrag SBF 14 Holding 1 AB Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

41 NOTER Not 10 Skatt på årets resultat Det skattemässiga underskottet i Svenska Bostadsfonden 14 AB är KSEK. Se tabellen nedan. Koncernen 2016 Aktuell skatt -98 Temporära skillnader och förlustavdrag som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar Uppskjuten skatt Moderbolaget 2016 Förlustavdrag med förfallodag inom fem år Aktuell skatt 0 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade värden avviker från de skattemässiga. En avstämning mellan årets redovisade skatteintäkt (-kostnad) och den skatteintäkt (-kostnad) som skulle uppstå om skattesatsen 22% beräknats på Resultat före skatt visas nedan. Koncernen 2016 Redovisat resultat före skatt Beräknad skatt 22% 14 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader Skatteeffekt på temporära skillnader mot skattemässiga värden Skatteeffekt för ej aktiverade underskottsavdrag Skatt på årets resultat -27 Moderbolaget 2016 Not 11 Förslag till disposition av bolagets förlust Koncernen 2016 Överkursfond Balanserat resultat 0 Årets resultat -570 Summa Utdelning 0 Överförs i ny räkning Not 12 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2016 Ingående balans 0 Förvärv Investeringar 368 Värdeförändring 129 Utgående balans Redovisat resultat före skatt Utgående balans Varav byggnader Beräknad skatt 22% 125 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 40 Skatteeffekt för ej aktiverade underskottsavdrag -165 Skatt på årets resultat 0 Värdering av fastigheter Alla fastigheter har värderats av oberoende externa värderare per 31 december Framöver kommer alla fastigheter dessutom löpande under året värderas internt. De interna värderingarna är en del av affärsprocessen där det för varje enskild fastighet görs en individuell bedömning av till vilket värde denna anses kunna säljas. Känslighetsanalys Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på fastigheternas löpande intjäningsförmåga, skulle en förändring Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

42 NOTER Not 12, fortsättning om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka Ksek uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av marknadens direktavkastningskrav skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda verkliga värdet med cirka Ksek uppåt och Ksek nedåt (alla andra värdepåverkande antagande antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan (belopp i Ksek): Förändring direktavkastning Förändring av driftnetto, % -5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0% -0,50% ,25% ,00% ,25% ,50% Kvantitativa variabler som ligger till grund för analysen är. Lägsta Högsta Snitt Hyra/kvm Driftnetto Direktavkastning Totalt antal kvm 5,03% 6,78% 5,62% Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Bolaget har under året inte haft några direkta kostnader avseende fastigheter som ej genererat hyresintäkter. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen på raden, orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av verksamhetsåret. Not 13 Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget 2016 Ingående anskaffningsvärde 0 Årets investeringar 50 Ackumulerat anskaffningsvärde 50 Bokfört värde Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

43 NOTER Not 13, fortsättning Dotterbolag/Org. nr/säte Andel Antal aktier Årets resultat Eget kapital Bokfört värde SBF 14 Holding 1 AB Org. nr , Säte Stockholm Summa bokfört värde 50 Not 14 Långfristiga fordringar Not 17 Likvida medel Koncernen 2016 Ingående saldo 0 Tillkommande under året Avser kostnader för fondens uppstart och som periodiseras över fondens livslängd. Moderbolaget 2016 Ingående saldo 0 Tillkommande under året Not 15 Uppskjuten skattefordran Koncernen 2016 Ingående saldo 0 Underskottsavdrag 94 Underskottsavdrag 94 Utgående bokfört värde 94 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen 2016 Fastighetsskatt 106 Förutbetalda serviceavgifter 58 Summa 164 Likvida medel uppgår till KSEK i koncernen och KSEK i moderbolaget och består av banktillgodohavanden per bokslutsdagen. Not 18 Eget kapital Aktier och ägande Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2016 till kr, fördelat på Stamaktier respektive aktier av serie A. Stamaktier i Bolaget berättigar till tio röster på bolagsstämma och A-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. Samtliga aktier medför rätt till andel i Bolagets utdelning. Ingen utspädning har skett under året. Kvotvärdet per aktie är 199,79 kr. Föreslagen utdelning för året 2016 är noll kronor. Koncernen Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner. Moderbolaget Fritt eget kapital Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna. Överkursfond När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden. Balanserade vinstmedel Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag för under året lämnad vinstutdelning. Moderbolaget 2016 Förutbetalda serviceavgifter 58 Summa 58 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

44 NOTER Not 19 Uppskjuten skatteskuld Koncernen 2016 Avsättning för uppskjuten skatt 0 avseende obeskattade reserver i dotterföretag Moderbolaget 2016 Revision 88 Förvaringsinstitut 104 Övriga upplupna kostnader Periodiseringsfond 68 Årets avsättning Not 23 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Avsättning för uppskjuten skatt på överavskrivningar Koncernen 2016 Ställda säkerheter för skulder Fastighetsinteckningar Not 20 Skulder till kreditinstitut Moderbolaget 2016 Ställda säkerheter för skulder Koncernen 2016 Förfaller inom 1 år Förfaller senare än 1 men inom 5 år Förfaller senare än 5 år 0 Not 21 Koncernen Skulder till koncernföretag Sv. Bostadsfonden Management AB Moderbolaget Sv. Bostadsfonden Management AB Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Borgen för dotterföretagens fastighetskrediter Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut. Not 24 Närstående Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. Sammanställning över närstående transaktioner Inköp av tjänster Koncernen År från närstående Närståenderelation Svenska Bostadsfonden Management AB Koncernen Närståenderelation Svenska Bostadsfonden Management AB År Skulder på närstående Koncernen 2016 Förutbetalda hyresintäkter 846 Upplupna räntekostnader 18 Övriga upplupna kostnader Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

45 NOTER Not 24, fortsättning Sammanställning över närstående transaktioner Moderbolaget Närståenderelation Svenska Bostadsfonden Management AB Moderbolaget Närståenderelation SBF 10 Osby Fastigheter AB Moderbolaget Närståenderelation Svenska Bostadsfonden Management AB År Inköp av tjänster från närstående År Fordran på närstående År Skulder till närstående Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättas i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättas i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och moderbolag, för fastställelse på årsstämman. Stockholm Not 25 Händelse efter balansdagen Per Åke Eliasson Ordförande Anna-Britta Bergman Mellan den 30 januari och 17 februari 2017 genomfördes nyemission som tillförde bolaget kronor. Totalt emitterades aktier till en kurs på kronor per aktie. Emissionen genomfördes med bemyndigande från extra bolagsstämma den 13 december 2016 och styrelsebeslut den 15 december 2016 och var villkorad till att omfatta högst aktier av serie A. Fondens ägarantal uppgick per den 31 mars 2017 till 577 aktieägare. Den 5 april ingicks avtal om förvärv av två fastighetsbestånd i Eslöv och Laholm. Fastigheten Kräftan 14 i Laholm, innehållandes 6 lägenheter och 2 lokaler tillträddes omgående. Fastigheterna Bokhandlaren 4 & 5 samt Ekorren 4 i Eslöv tillträds den 28 april Lars Swahn VD Vår revisionsberättelse har lämnats KPMG AB Per Gustafsson Auktoriserad revisor Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

46 REVISIONSBERÄTTELSE revisionsberättelse Till bolagsstämman i Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ), org. nr RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ) för räkenskapsåret med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för räkenskapsåret. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och med International Financial Reporting Standards (IFRS) så som IFRS antagits av EU. Koncernredovisningen ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av koncernens resultat och kassaflöde för räkenskapsåret. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare nedan i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen i enlighet med god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt gällande krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är ändamålsenliga och tillräckliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefullt område Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen i sin helhet men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. 44 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

47 REVISIONSBERÄTTELSE Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 12 om Förvaltningsfastigheter och not 1 om Redovisningsprinciper i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheterna utgör en hög andel av koncernens balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar påverkar i hög grad koncernens resultat för varje period. Av de skälen är värdering av förvaltningsfastigheter ett särskilt betydelsefull område i revisionen. Redovisningen av fastigheternas värde per den 31 december 2016 är baserad dels på externa fastighetsvärderingar, utförda av professionella fastighetsvärderare, dels på internt utförda värderingar. Svenska Bostadsfonden använder sig i sina interna värderingar så långt möjligt av externt inhämtade uppgifter avseende ortspriser, gällande avkastningskrav med flera väsentliga faktorer. Egna bedömningar utgör i hög grad grund för antaganden om framtida kassaflöden. Det finns en inneboende risk för att de bedömningar som ligger till grund för det redovisade värdet på koncernens förvaltningsfastigheter kan komma att visa sig ha varit felaktiga, varvid en justering då skulle komma att påverka resultatet för denna senare period. Hur området har beaktats i revisionen Vi har konstaterat att de oberoende, externa fastighetsvärderingarna utförs av etablerade och erkända professionella värderingsinstitut. Vi har tagit del av de formella uppdrag dessa värderingsinstitut erhållit från Svenska Bostadsfonden och utvärderat om det i uppdragsformuleringarna funnits begränsningar eller andra villkor, vilka skulle ha kunnat påverka oberoendet eller i övrigt haft inverkan på resultaten av värderingarna. Vi har även utvärderat den modell för fastighetsvärdering som Svenska Bostadsfonden tillämpar för att bedöma hur den överensstämmer med de modeller som används av oberoende fastighetsvärderare. Vi har testat och bedömt de kontroller Svenska Bostadsfonden etablerat i syfte att säkerställa att uppgifter som lämnats till de externa värderarna varit korrekta och fullständiga. Riktigheten i de upplysningar rörande förvaltningsfastigheterna bolaget lämnar i årsredovisningen har kontrollerats, särskilt med avseende på inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, i enlighet med IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentligen missvisande uppgifter vare sig sådana uppgifter skulle ha uppkommit till följd av oegentligheter eller till följd av fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet. De upplyser när så är tillämpligt om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att tilllämpa antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att föreslå likvidation bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Revisionens mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentligen missvisande uppgifter vare sig sådana uppgifter skulle ha uppkommit till följd av oegentligheter eller till följd av fel samt att avge en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet men utgör ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid skulle upptäcka en väsentligen missvisande uppgift där en sådan uppkommit. Missvisande uppgifter kan uppkomma till följd av oegentligheter eller till följd av fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. I en revision utförd i enlighet med ISA använder vi professionellt omdöme och intar ett professionellt skeptiskt förhållningssätt. Dessutom utförs följande. Vi identifierar och bedömer riskerna för förekomst av väsentligen missvisande uppgifter i årsredovinsingen och koncernredovisningen vare sig sådana uppgifter skulle ha uppkommit till Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

48 REVISIONSBERÄTTELSE följd av oegentligheter eller till följd av fel. Vi utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är ändamålsenliga och tillräckliga för att utgöra grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentligen missvisande uppgift som uppkommit till följd av oegentligheter är högre än risken för att inte upptäcka en missvisande uppgift som uppkommit till följd av fel. Anledningen är att oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. Vi skapar oss förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för revisionen. Syftet är att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna. Syftet är inte att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. Vi utvärderar vi lämpligheten av de redovisningsprinciper som tillämpas och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och dess tilläggsupplysningar. Vi tar ställning rörande lämpligheten av att styrelsen och verkställande direktören tillämpar antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi tar med grund i de inhämtade revisionsbevisen också ställning till huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet. Om vi skulle dra slutsatsen att det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor har vi att i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på de upplysningar i årsredovisningen och koncernredovisningen om avser de väsentliga osäkerhetsfaktorerna. Om sådana upplysningar vore otillräckliga har vi att modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till dagen för avgivande av revisionsberättelsen. Dock skulle framtida händelser eller förhållanden kunna medföra att ett bolag och en koncern likväl inte längre skulle kunna fortsätta sin verksamhet. Vi utvärderar den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Vi inhämtar ändamålsenliga och tillräckliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att kunna göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för revisionens genomförande. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser som gjorts under genomförandet av revisionen, däribland i förekommande fall de betydande brister i den interna kontrollen som identifierats. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende vårt oberoende och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka detta oberoende samt i tillämpliga fall relevanta motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för förekomst av väsentligen missvisande uppgifter och som av den anledningen utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra bestämmelser förhindrar upplysning om frågan. I ytterst sällsynta fall kan vi bedöma att en fråga inte ska kommuniceras i revisionsberättelsen på grund av att de negativa konsekvenserna av att göra det rimligen skulle väntas vara större än allmänintresset av denna kommunikation. RAPPORT I ÖVRIGT ENLIGT LAG Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ) under räkenskapsåret samt avförslaget till behandling av bolagets förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman behandlar förlusten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen samt beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen i enlighet med god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare nedan i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen i enlighet med god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt gällande krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är ändamålsenliga och tillräckliga och som grund för våra uttalanden. 46 Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

49 REVISIONSBERÄTTELSE Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till behandling av bolagets förlust. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Målet med revisionen av förvaltningen är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Målet med revisionen av förslaget till behandling av bolagets förlust är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet men utgör ingen garanti för att en revision som utförs i enlighet med god revisionssed i Sverige alltid skulle upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget eller att ett förslag till behandling av bolagets inte vore förenligt med aktiebolagslagen. I en revision utförd i enlighet med god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och intar ett professionellt skeptiskt förhållningssätt. Granskningen av förvaltningen och förslaget till behandling av bolagets förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt från risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till behandling av bolagets förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standads on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 andra stycket punkterna 2 6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningen övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 27 april 2017 KPMG AB Per Gustafsson Auktoriserad revisor Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport

50 DEFINITIONER definitioner Hyresintäkter Helårsjusterade kontrakterade hyror. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter bolagets överskott från fastighetsverksamheten. Direktavkastning Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde. för räkenskapsåret 7 mars - 31 december 2016 Direktavkastning är ett mått på avkastning på en investering vilket används som begrepp för bland annat driftnettot på en fastighet jämfört med fastighetens förvärvspris eller utdelningens storlek i förhållande till kursen på en aktie. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealiserade värdeförändringar. Kassaflöde Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar av rörelsekapitalet. Kassaflöde är ett företags inbetalningar och utbetalningar under en tidsperiod, gemensamt kallade betalningsströmmar. Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutningen. Analys av det finansiella nyckeltalet soliditet syftar till att bedöma ett företags betalningsförmåga på lång sikt. Man brukar använda begreppet soliditet för att visa hur stor andel av företagets tillgångar som finansierats med eget kapital. Marknadsvärde Marknadsvärdet för tillträdda fastigheter, baserat på externa oberoende värderings-rapporter. Produktion: Narva. Tryck: Elanders, Mölnlycke Svenska Bostadsfonden 14 Fondrapport 2016

51

52 Svenska Bostadsfonden 14 AB (publ) Birger Jarlsgatan 41A Stockholm NARVA