SVENSK A BOSTADSFONDEN 14

Transkript

1 SVENSK A BOSTADSFONDEN 14 Fonden äger och förvaltar svenska bostadshyresfastigheter Sjuårig investeringshorisont Noterad på NGM Nordic AIF Kan placeras på ISK (investeringssparkonto) samt i kapitalförsäkring HISTORISK AVKASTNING ÄR INGEN GARANTI FÖR FRAMTIDA AVKASTNING. FONDANDELAR OCH ANDRA FINANSIELLA INSTRUMENT KAN BÅDE STIGA OCH FALLA I VÄRDE OCH DET ÄR INTE SÄKERT ATT DU FÅR TILLBAKA INVESTERAT KAPITAL. FAKTABLAD, INFORMATIONSBROSCHYR OCH PROSPEKT FINNS TILLGÄNGLIGT PÅ 1

2 Vd har ordet Sedan Svenska Bostadsfonden grundades 2003 har vi lanserat 15 fonder på den svenska marknaden och vi fortsätter att växa. Fonderna drivs i svensk aktiebolagsform och fastigheterna förvaltas utifrån våra fem regionala kontor. De tio första fonderna är avvecklade med en genomsnittlig totalavkastning på cirka 7,5 procent per år. Vi ser fram emot att fortsätta utveckla vår sparprodukt under det nya europeiska regelverket för finansiella produkter AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive), som gör att nya möjligheter nu öppnas för oss och våra investerare. Svenska Bostadsfonden 14 har genomfört två emissioner och äger idag 230 lägenheter i Borgholm, Eslöv, Laholm och Osby. Då en stor del av kapitalet från de föregående emissionerna är investerat i fastigheterna genomför vi nu i maj en nyemission i fonden för att möta den fortsatt höga efterfrågan på bostadsinvesteringar. När jag presenterar Svenska Bostadsfonden brukar jag lyfta fram våra två viktigaste grupper av intressenter: hyresgäster och investerare. De är båda lika viktiga för vår framgång och deras olika behov sätter samtidigt även fokus på vårt dubbla uppdrag att fungera både som tillgångsförvaltare och hyresvärd. För att hyresgästerna ska trivas har vi byggt upp en egen förvaltningsorganisation som ger oss en tydlig närvaro och löpande kundkontakt. Vi verkar idag från fem kontor; Luleå, Stockholm, Jönköping, Kalmar och Malmö. Hyresgästerna har dessutom möjlighet att få snabb service under dygnets alla timmar via vår tjänsteleverantör Riksbyggen, som finns i hela landet. Med hyresgäster som trivs i våra fastigheter, kombinerat med lokalt närvarande förvaltning, följer i förlängningen också bättre driftnetto och därmed en bättre avkastning på det sparkapital vi förvaltar åt våra investerare. NYA SPARPRODUKTER En av de större förändringar som Svenska Bostadsfonden arbetat med på senare år är att, som tidigare nämnts, anpassa bolaget till en ny lag om förvaltning av alternativa investeringsfonder (LAIF) som trädde i kraft Det innebär bland annat att förvaltningsbolaget som sköter samtliga Svenska Bostadsfondens fonder och tillgångar står under Finansinspektionens tillsyn sedan första kvartalet Svenska Bostadsfonden Management är en av de få förvaltare av fastighetsfonder i Sverige som har erhållit ett fullständigt tillstånd från Finansinspektionen, vilket vi ser som ett erkännande av vår verksamhet. För investerare innebär regelverket dessutom en extra trygghet eftersom lagen syftar till ökad bevakning av investerarnas intressen. Vi bedömer dock att den största fördelen för våra kunder är förändringen av själva sparprodukterna som vi har möjlighet att genomföra tack vare den nya lagstiftningen. Den allra viktigaste är kanske att Svenska Bostadsfonden nu erbjuder investeringar i form av noterade fonder vilket ger ökad transparens, likviditet och dessutom möjlighet att investera via ISK (investeringssparkonto) och kapitalförsäkring. Stockholm i maj, 2017 Lars Swahn Verkställande direktör 2 Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 3

3 Luleå TILLGÅNGSSLAGET Bostadshyresfastigheter BASEN I EN INVESTERINGSPORTFÖLJ Reala tillgångar har i generationer utgjort basen i investerares portföljer. Fastigheter används ofta för att sprida placeringarna mellan tillgångsslag, och därmed minska risknivån med bibehållen avkastning. DEN TRYGGASTE FASTIGHETSFORMEN Bostadshyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade hyressättningen och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler. Även historiken talar sitt tydliga språk: bostadshyresfastigheter har under de senaste 30 åren haft en genomsnittlig avkastning som ligger marginellt lägre än aktier men till en avsevärt lägre risk. AVKASTNING OCH RISK ÅRSMEDELVÄRDEN Aktier Bostadsfastigheter Stockholm Avkastning % 10 8 Obligationer Alla fastigheter Skövde Antal lägenheter per ort Svenska Bostadsfonden Management 6 Statsskuldväxlar Borås Huskvarna < Värnamo 2 Växjö Borgholm Risk (standardavvikelse i %) I ovanstående diagram illustreras den risknivå Svenska Bostadsfondens placerings inriktning har i jämförelse med andra typer av investeringar. Statistiken är från åren Källa: MSCI/IPD Fastighetsindex, NasdaqOMXNordic och Fondbolagens förening. Laholm Örkelljunga Åstorp Eslöv Kävlinge Staffanstorp Trelleborg Osby Tollarp Hörby Simrishamn Kalmar Karlskrona > 200 Ystad 4 Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 5

4 Investera som fastighetsproffsen Klockaren 10 Svenska Bostadsfonden ger dig möjlighet att investera i bostadshyresfastigheter utan något krav på kunskap om fastigheter eller egen förvaltning. Svenska Bostadsfonden 14 har en investeringshorisont på cirka sju år och riktar sig mot såväl privatpersoner och företag som stiftelser och institutioner. CIRKA 7,5 PROCENT I ÅRLIG TOTALAVKASTNING De av Svenska Bostadsfondens fonder som avvecklats, fonderna 1-10, har under respektive fonds löptid uppvisat en hög totalavkastning. Totalavkastningen har för samtliga enskilda fonder varit tvåsiffrig, och för fem av fonderna har avkastningen varit högre än 50 procent. För två av fonderna uppgick den totala avkastningen till nära 100 procent. Den genomsnittliga årliga totalavkastningen för fonderna uppgick till cirka 7,5 procent per år med en variation på mellan 3,5 och 12 procent per år för de individuella fonderna. Det innebär att den reala avkastningen nominell avkastning minus faktisk inflation var i linje med fondernas målsättning. Det är viktigt att påpeka att även om avkastningen varierat från år till år har den i jämförelse med exempelvis aktiemarknaden varit tämligen jämn och stabil. LÖPANDE UTDELNING Utdelningen i fonden beräknas vara något lägre i början av investerings perioden då fastigheter förvärvas, för att sedan öka under resterande del av innehavstiden när fonden blivit fullinvesterad. Först vid avvecklingen realiseras värdeökningen på fastigheterna. Avkastningen består av hyresintäkter från våra hyresgäster minus de kostnader vi har för drift, underhåll, räntor och amorteringar. Det innebär att så länge våra lägenheter är uthyrda får vi ett normalt överskott som, efter betalning av räntor och amorteringar till banken, kan användas till årliga utdelningar. Med bostadsbrist i över 80 procent av Sveriges kommuner ser även den framtida prognosen mycket lovande ut. Fonden investerar i huvud sak på tillväxt- och pendlingsorter med ett diversifierat näringsliv. LÅNGSIKTIG VÄRDEÖKNING Värdet på välskötta bostadshyresfastigheter har historiskt utvecklats i takt med inflationen eller bättre. Framförallt den svenska hyresregleringen bäddar för en stabil utveckling över tid, även under perioder med lågkonjunktur. EGEN FÖRVALTNING Svenska Bostadsfonden har byggt upp en egen förvaltningsorganisation med regionkontor samt lokala medarbetare på de enskilda orterna. Genom att själva ta hand om förvaltningen kan vi säkerställa en hög kvalitet på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. MÅLSÄTTNING FÖR ÅRLIG UTDELNING SBF % MÅLSÄTTNING FÖR ÅRLIG GENOMSNITTLIG TOTALAVKASTNING SBF % UTVECKLING BOSTADSHYRESFASTIGHETER Aktier Bostadsfastighete TOTALAVKASTNINGEN PER FOND I PROCENT 100 % 75 % 50 % MÅLSÄTTNING UTDELNING SAMT TOTALAVKASTNING SBF % 40 % 30 % 39 % 52,5 % Alla fastigheter Obligationer Statsskuldväxlar 25 % 0 % Fond 1 Fond 2 Fond 3 Fond 4 Fond 5 Fond 6 Fond 7 Fond 8 Fond 9 Fond % 10 % 0 % 1 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 Total Utvecklingen för svenska hyreshus har varit mycket god och stabil de senaste 30 åren. Källa: MSCI/IPD Svenskt Fastighetsindex, NasdaqOMXNordic och Fondbolagens förening. Först i samband med avvecklingen av fonden realiseras värdeökningen på fastigheterna, vilket generar en högre engångsutdelning på slutet. 6 Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 7

5 Disponenten 10 Klockaren 10 Nu bygger vi vidare på tidigare framgångar BORGHOLM OSBY LAHOLM ESLÖV Svenska Bostadsfonden 14 är en publik fastighets fond, noterad på NGM Nordic AIF, som erbjuder direktinvesteringar i svenska bostadshyresfastigheter. Normalt kräver inve steringar i bostadshyresfastigheter stora kapital insatser, men genom fondstrukturen kan vi erbjuda möjligheten för ett flertal investerare, med lägre investeringsbelopp, att tillsammans äga ett antal bostadshyresfastigheter och sprida riskerna genom att äga fastigheter på flera olika orter, utan att behöva bekymra sig för den dagliga förvaltningen. Investeringsformen lämpar sig för såväl privat personer och företagare som för stiftelser och institutioner. Den förhållandevis låga risken i bostadshyresfastigheter innebär att en placering i fonden ger ett tryggt och långsiktigt sparande. Genom att förvalta och utveckla bostadshyresfastigheter i attraktiva lägen kan vi samtidigt erbjuda investerarna en potential till god värdestegring. Fonden etablerades i mars 2016 och äger idag 230 lägenheter i Borgholm, Eslöv, Laholm och Osby I syfte att tillgodose en fortsatt hög efter frågan från investerare genomförs under maj 2017 en nyemission i Svenska Bostadsfonden 14. Lägsta investeringsbelopp är kronor. Då aktierna i Svenska Bostadsfonden 14 är noterade på NGM Nordic AIF kan inve steringen placeras både på investeringssparkonto och i kapitalförsäkringslösningar. Genom det förvaltningsavtal som finns upp rättat med Svenska Bostadsfonden Management får hyresgästerna och investerarna i Svenska Bostadsfonden 14 tillgång till en professionell och lokal förvaltningsorganisation. Totalt förvaltas cirka lägen heter i Sverige, utifrån de fem lokalkontoren i Malmö, Kalmar, Jönköping, Stockholm och Luleå. Borgholm har cirka invånare och är förutom en härlig sommarstad en pendlingsort till närliggande Kalmar. På orten återfinns en av landets största småbåtshamnar och Borgholm har årligen över 2 miljoner besökare. Fastigheten ligger i toppläge med utsikt över hamnen. Byggnaderna består av två större hus i tre våningar samt en lägre enplansbyggnad och uppfördes i mitten av 1980-talet. Osby är Skånes nordligaste kommun och gränsar till både Blekinge och Småland. Idag bor cirka invånare i kommunen som är en av landets mest företagstäta. Predikanten 1 och de övriga fastigheterna ligger centralt i Osby, med bara en kort promenad till centrum och till tåg- och busstationen och nära till friluftsliv längs med Osbysjöns stränder. De flesta fastigheterna är byggda under sena 1980-talet. Laholm är Hallands äldsta stad och har idag nästan invånare. Befolkningen växer stadigt, framförallt genom inflyttning. Kommunen brukar placera sig högt på Svenskt Näringslivs årliga ranking av företagsklimatet. Halmstad ligger endast 2 mil bort och en stor del av arbetskraften pendlar. Fastigheterna ligger i ett idylliskt område med låga hus som ger de boende en härlig villakänsla med kort promenadavstånd till centrum. Eslöv ligger cirka 3 mil nordost om Malmö och tillhör det som kallas Stor-Malmö. I kommunen bor det cirka personer och med tåg tar det cirka 10 minuter till Lund och 25 minuter till Malmö. Fastigheterna ligger centralt i Eslöv i direkt anslutning till centrum och järnvägsstationen. Borgholm totalt Inköpsdatum: Lägenheter: 16 st Yta: 1779 kvm Osby totalt Inköpsdatum: Lägenheter: 99 st Yta: 8497 kvm Laholm totalt Inköpsdatum: Lägenheter: 55 st Yta: 4713 kvm Eslöv totalt Inköpsdatum Lägenheter 60 st Yta: 5236 kvm Predikanten 1 m.fl. Klockaren 10 Predikanten 1 m.fl. 8 Svenska Bostadsfonden Predikanten 1 m.fl. Skogvaktaren 7 Disponenten 10 Svenska Bostadsfonden 9

6 FRÅGOR OCH SVAR Johan Grevelius, Ebba Christensson, Lars Swahn, Tord Magnusson och Anders Sundin STYRELSE SVENSKA BOSTADSFONDEN MANAGEMENT AB Carl Rosenblad Styrelseordförande i Svenska Bostadsfonden Management AB. Grundare, huvudägare och arbetande ordförande för Consilium. Leif Garph Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. VD och styrelseledamot i Spar bössan Fastigheter AB, styrelseordförande i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder SSSB, tidigare vice VD i Vasakronan AB och affärsområdeschef i Skandia Fastighet AB. LEDNING Lars Swahn, VD Ledamot samt VD i Svenska Bostadsfonden Management AB samt Svenska Bostadsfonden 1 12 och 14 AB. Grundare och tidigare VD för London & Stockholm Properties i Storbritannien. Tord Magnusson, Fastighetschef Tidigare förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings AB, Dalkia Facilities Management AB, Fastighets AB Förvaltaren, Arsenalen AB och Kullenbergbyggen AB. Lars Swahn Styrelseledamot samt VD i Svenska Bostadsfonden Management AB samt Svenska Bostads fonden 1 12 och 14 AB. Grundare och tidigare VD för London & Stockholm Properties i Storbritannien. Jan-Carl De Geer Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. Före detta CEO, HSBC Nordic Region, initierade uppstarten av flera representationskontor för HSBC i Johan Grevelius, Kapitalmarknadschef Tidigare VD för Swedbank Robur Kapitalförvaltning, VD och delägare i Redeye AB, aktiechef på Nordea Markets samt verksam inom Skandiakoncernen. Ebba Christensson, Chef Analys & Transaktion Arbetat för Svenska Bostadsfonden sedan 2005, tidigare ansvarig för Investor Relations på Svenska Bostadsfonden. Stockholm. Tidigare Managing Director på Nordic Corporate Finance Desk hos The Chase Manhattan Bank, London. VD för Geerinvest sedan Esbjörn Wincent Styrelseledamot i Svenska Bostadsfonden Manage ment AB. Tidigare fastighetschef för Folksams direkta - och indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands. Advisory board-medlem i Mengus Stockholm AB. Anders Sundin, CFO 15 års erfarenhet med ledande befattningar inom ekonomi/finans. 10 års erfarenhet inom fastighetsbranschen med tidigare roller som CFO/Redovisnings-chef/specialist i bl.a. CBRE Global Investors, Kungsleden, Oscar Properties och Byggvesta. Påverkas Svenska Bostadsfonden av ett högre ränteläge? En höjning av räntenivån innebär givetvis en kostnadsökning då fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Hyresregleringen medger dock att hyresnivån kan justeras upp i efterhand som en kompensation för högre kostnader. Exempelvis ökade räntekostnaderna under 2008 med låga utdelningar som följd. Detta innebar i sin tur att vi kunde använda högre kostnader som ett argument i hyresförhandlingarna inför Denna utjämnande effekt är en av anledningarna till den stabila värdeutvecklingen för svenska hyreshus. Hur påverkas investeringen om någon av fondens fastigheter ombildas till bostadsrätt? En ombildning till bostadsrätt av en enskild fastighet kan innebära ett stort kapitaltillskott och därmed högre utdelning för den aktuella fonden, vilket också inträffat historiskt. Svenska Bostadsfonden är positivt inställd till ombildningar om de berörda hyresgästerna uttrycker ett sådant önskemål. Hur kan jag följa min investering i Svenska Bostadsfonden? Aktierna är noterade på NGM Nordic AIF som är en reglerad marknadsplats, och där kan du följa bolagets kursutveckling på daglig basis. Vid hel-, och halvårsskifte beräknas det ett substansvärde per aktie, ett så kallat NAV (net asset value), som redovisas i respektive rapport. Samtliga förvärv och väsentliga händelser som berör bolaget meddelas via pressmeddelande till marknaden. Utöver detta publicerar även Svenska Bostadsfonden ett nyhetsbrev som kan prenumereras på via hemsidan. Hur har den historiska avkastningen för Svenska Bostadsfonden sett ut? Sedan starten 2004 har tio fonder avvecklats. Den genomsnittliga totalavkastningen för våra avvecklade fonder har varit cirka 7,5 procent per år. Vad innebär det att fonden är noterad på NGM Nordic AIF? En notering på NGM Nordic AIF möjliggör att investerarna bland annat kan förvara sina aktier på ett ISK (investeringssparkonto) eller i en kapitalförsäkring. Eftersom NGM Nordic AIF är en reglerad handelsplats så möjliggör det också en organiserad handel där investerare kan välja att omsätta sina aktier till potentiella köpare. Dock förespråkar vi alltid att du som investerare skall se på en investering i Svenska Bostadsfonden som en placering under hela löptiden, för bättre möjlighet till god avkastning. Hur fungerar hyressättningen på den svenska bostadshyresmarknaden? Sedan den 1 januari 2011 har Sverige en ny hyressättning. Kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och på konkurrensneutrala villkor, det vill säga att de ska ge avkastning. Kommunerna får inte längre subventionera. De kommunala bostadsbolagens hyror ska inte, som tidigare, vara normerande och bestämma de privata fastighetsägarnas hyror, vilket innebär att Svenska Bostadsfonden kan påverka sina egna hyror genom förhandling med Hyresgästföreningen. Vad händer vid en framtida marknadsanpassning av hyressättningen? En eventuell marknadsanpassning av hyressättningen, som har diskuterats flitigt de senaste åren, skulle troligtvis inverka mycket positivt på investeringen i form av höjda hyror och värdeökning för fastighetsbeståndet. Detta beror på att det nuvarande systemet inte tar hänsyn till om en fastighet ligger i de attraktiva områden som Svenska Bostadsfonden fokuserar på. Varför prioriterar Svenska Bostads fonden inte storstädernas innerstadsområden? Innerstadsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö präglas av mycket stor efterfrågan vilket driver upp priserna och gör det svårare att hitta objekt som motsvarar fondens avkastningskrav. Däremot har Svenska Bostadsfonden i sina investeringsriktlinjer ett intresse av storstädernas kranskommuner där prisbilden är lägre än i innerstadsområdena. Är inte sju år en ganska lång investeringshorisont? Fastigheter är traditionellt sett en långsiktig placering. Vi bedömer därför att sju år är en nödvändig tidsperiod för inköp, förvaltning och värdeökning enligt fondens investeringsmål. Vår förvaltningshorisont är dock betydligt längre, vilket innebär att vi kan komma att sälja befintliga innehav till nystartade fonder i framtiden. I händelse av ett mindre gynnsamt marknadsläge finns möjlighet att förlänga fonden för att ge investerarna bättre möjlighet till god avkastning. 10 Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden 11

7 Visste du att svensk a bostadsfonden... Är den snabbast växande publika fastighetsfonden i Sverige, som inriktar sig mot privatinvesterare, och som enbart investerar i bostadshyresfastigheter Har cirka 3 miljarder kronor under förvaltning Förvaltar omkring lägenheter fördelat på 21 orter Har en ambitiös miljöpolicy med kvantitativa energiförbrukningsmål och grön el Arbetar aktivt på lokal nivå med både uthyrning och förvaltning KONTAKTUPPGIFTER INVESTERARRELATIONER OCH PORTFÖLJFÖRVALTNING Kirsi Siegfrids, investerarrelationer, telefon , kss@svenskabostadsfonden.se Jeanette Sundberg, investerarrelationer, telefon , jsg@svenskabostadsfonden.se Oscar Swahn, portföljförvaltare, telefon , osn@svenskabostadsfonden.se Svenska Bostadsfonden Management AB, Birger Jarlsgatan 41 A, Stockholm Tel , Fax , sbf14@svenskabostadsfonden.se Detta material har upprättats av Svenska Bostadsfonden Management AB, SBM, och innehåller allmän information om fonder som SBM förvaltar, marknadsför, säljer eller förmedlar. Varken materialet eller de produkter som beskrivs häri är avsedda för distribution eller försäljning utanför Sverige och all sådan distribution är otillåten. Även om innehållet är baserat på källor som SBM bedömt som tillförlitliga ansvarar SBM inte för fel eller brister i informationen, eller för förluster eller kostnader som kan uppstå med anledning därav. Du ansvarar själv fullt ut för dina investeringsbeslut samt inhämtande av eventuell skatterådgivning och detta presentationsmaterial får inte ensamt ligga till grund för ett sådant beslut. SBM förutsätter att du inför ditt investeringsbeslut tagit del av den detaljerade informationen som finns i fondens faktablad och informationsbroschyr samt prospekt, vilka kan hämtas på 12