Det måste bli lättare att flytta

Transkript

1 2012:8 ISSN Stockholms Handelskammares rapport Det måste bli lättare att flytta Hur flyttskatter låser Stockholms bostadsmarknad

2 Det måste bli lättare att flytta Bostadssituationen i huvudstadsregionen är på väg att bli vårt största hinder för tillväxt och utveckling. Enligt våra beräkningar på Handelskammaren kan bostadsunderskottet nå bostäder till Det byggs för lite, men det är inte hela problemet. Stockholmsregionens bostadsmarknad kännetecknas av mycket låg rörlighet. Regleringar och skatter låser in hushåll i boendeformer som de helst skulle vilja lämna. Många äldre bor större än de skulle behöva och barnfamiljer upplever en ökad trångboddhet. Samtidigt har stora grupper yngre och nyinflyttade svårt att ens få in en fot på bostadsmarknaden. Rörlighet på bostadsmarknaden är en förutsättning för en dynamisk ekonomi. Individer och hushåll behöver kunna flytta inom och mellan regioner när det dyker upp arbetstillfällen. Företag som rekryterar kompetens utifrån behöver kunna lita på att nya medarbetare har någonstans att bo. En betydelsefull faktor för rörligheten på bostadsmarknaden är transaktionskostnaderna vid flytt. Med det avses alla kostnader som är förknippade med att söka och teckna avtal om en ny bostad och eventuellt avveckla en tidigare. Höga transaktionskostnader ger inlåsning och utestängning. Den här rapporten visar att fastighetsbeskattningen fortsätter att slå hårt mot länet trots att skatten på innehav av småhus och flerbostadshus avskaffats och ersatts med en kommunal fastighetsavgift. Det handlar om höga skatter i samband med försäljning av småhus och bostadsrätter men också vid anskaffande av småhus. Flyttskatterna bidrar till att bromsa de viktiga flyttkedjorna på bostadsmarknaden. En väl fungerande bostadsmarknad är avgörande för Stockholmsregionens framtida konkurrenskraft och kompetensförsörjning. Sänkta flyttskatter är inte lösningen på alla problem, men de är en viktig del för att öka rörligheten. Fredrik Johansson Chef Analys & policy December Omskagsfoto: Johnér Bildbyrå / Elliot Elliot

3 Sammanfattning Bostadsmarknaden i Stockholms län är trögrörlig och det finns en stor och allvarlig bostadsbrist till följd av en stark befolkningstillväxt, låg nyproduktion av bostäder och hårda regleringar på bostadsmarknaden. Därtill bidrar höga skatter i samband med flytt inom det privatägda beståndet till att låsa in hushåll i både för stora och för små bostäder. Det handlar om höga skatter i samband med försäljning av småhus och bostadsrätter liksom vid anskaffande av småhus. Införandet av den kommunala fastighetsavgiften 2008 var bra. Den är förutsägbar i motsats till den osäkerhet som fastighetsskatten, baserad på skenande taxeringsvärden, innebar. Det är också bra att fastighetsavgiften kommer kommunerna till godo, vilket ger dem incitament att öka bostadsbyggandet och satsa på lokal infrastruktur. Det var däremot olyckligt att regeringen samtidigt valde att höja kapitalvinstskatten istället för att sänka den. De som bott länge i samma bostad eller har småhus med höga taxeringsvärden har fått en kraftig minskning av skatten på sitt boende. Det har blivit billigare att bo kvar och dyrare att flytta. Samtidigt drabbas de som nyligen påbörjat sin bostadskarriär eller bytt boende hårdare av de förändrade uppskovsreglerna. Maxtaket för uppskovets storlek, räntebeläggning av uppskovet och höjningen av kapitalvinstbeskattningen från 20 till 22 procent har sannolikt bidragit till att minska rörligheten. Det stöds bland annat av att: Småhusägarna blir äldre Sedan 1998 har andelen småhusägare i Stockholms län som är äldre än 65 år ökat med sju procentenheter, från 19 procent till 26 procent. Samtidigt har andelen småhusägare som är yngre än 40 år minskat med fem procentenheter, från 20 procent till 15 procent. 2008, året då den nya fastighetsbeskattningen infördes, uppgick motsvarande andelar till 22 procent (>65 år) och 18 procent (<40 år). Det visar att omfördelningen mellan framför allt den äldre och den yngre åldersgruppen småhusägare varit betydande efter reformen. Detta gäller även i övriga Sverige. Kapitalvinstbeskattningen slår olika En United Minds-undersökning till drygt småhus- och bostadsrättsägare i Stockholms län, som vi låtit göra, visar att det finns stora inlåsningseffekter bland länets bostadsägare. 13 pro cent av småhusägarna och tolv procent bland bostadsrättsägarna uppger att de någon gång de senaste fem åren avstått från att sälja sin bostad och flytta, därför att skatterna gör att det inte lönar sig ekonomiskt. Det motsvarar på årsbasis cirka bostäder. De som avstått från att sälja är framför allt äldre småhusägare och yngre bostadsrättsägare. Vid en kraftig sänkning av kapitalvinstskatten skulle cirka av länets bostadsägare flytta ( i småhus (21 procent) och i bostadsrätt (26 procent)). Det kostar runt en miljon att flytta En flytt kan bli mycket dyr och riskerar att urholka boendekapitalet. Skatte kostnaden för en flytt i Stockholms län, från en genomsnittlig villa, uppgår i genomsnitt till kronor om man bott 20 till 40 år i sin villa. Adderas mäklararvodet ökar flyttkostnaden ytterligare, till kronor. Månadskostnaden i ett nytt boende i samma prisklass som det gamla kan då bli betydligt högre efter flytten. Reformer för ökad rörlighet Skattesystemet får inte utgöra hinder mot flytt. Det måste bli lättare och mer lönsamt att byta bostad. Handelskammaren vill därför: Att kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av småhus och bostadsrätter sänks kraftigt till cirka procent. Att uppskovsreglerna ses över och fasas ut, givet att kapitalvinstbeskattningen sänks. Att kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av småhus och bostadsrätter tar hänsyn till den reala värdestegringen/inflationen (om inte kapitalvinstskatten sänks). Att stämpelskatten vid förvärv av fast egendom, det vill säga lagfart, avskaffas och ersätts med en avgift i paritet med de direkta kostnaderna för myndigheternas administration. Att fastighetstaxeringssystemet avskaffas. 3

4 Stockholm har en dysfunktionell bostadsmarknad Stockholmsregionens befolkning växer i rekordsnabb takt samtidigt som bostadsbyggandet släpar efter kraftigt. Varje dag växer Stockholms län med två fullsatta SL-bussar. År 2011 ökade länets befolkning med invånare, samtidigt som det enbart färdigställdes bostäder. Det medför att bostadsbristen i regionen är stor och allvarlig. Det låga byggandet och den dysfunktionella bostadsmarknaden är ett av de allvarligaste hindren för regionens tillväxt och utveckling. Flyttskatter bromsar flyttkedjor Det finns många delar av bostadsmarknaden som behöver förbättras och som kan öka utbudet av bostäder. I denna rapport fokuserar vi på kostnaderna i samband med flytt inom det privatägda bostadsbeståndet. Det handlar om primära flyttkostnader som stämpelskatter och avgifter men också mäklararvoden. De riskerar, tillsammans med så kallade sekundära flyttkostnader som kapitalvinstbeskattningen och kostnader i samband med inteckningslån, att dämpa rörligheten på bostadsmarknaden. Höga kostnader vid flytt medför att många hushåll indirekt låses in i sitt boende. Det berör särskilt hushåll som bott länge i sina småhus eller bostadsrätter och som har ingen eller en låg belåning. De bromsar upp de välbehövliga flyttkedjorna som sätts i gång när hushåll byter bostad. Högre transaktionskostnader korrelerar i allmänhet med lägre transaktionsvolymer. 1 För att se hur kapitalvinstbeskattningen på verkar länets bostadsägare har vi med hjälp av undersökningsföretaget United Minds ställt frågor om boende, flyttbenägenhet och kapitalvinstbeskattning. Drygt bostads ägare ingår i undersökningen som omfattar 525 bostadsrättsinnehavare och 512 småhusägare. Vi har även räknat på vad en flytt kan kosta. Det vill säga, hur stora merkostnader skattesystemet kan skapa för ett hushåll i samband med en flytt och om dessa kan påverka ett flyttbeslut. Vi har utgått ifrån Fastighetsbyråns standardvilla, Sverigevillan och redovisar tre exempel med olika prisnivå: den genomsnittliga Sverigevillan i Stockholms län, riket och övriga riket (när de tre storstadsregionerna exkluderas) samt en bostadsrätt till samma pris. Detta för att även kunna se hur stora de regionala skillnaderna är. För att också visa hur skatten påverkas av var i flyttkedjan ett hushåll befinner sig har vi gjort beräkningar för ett hushåll som bott lång tid, drygt 40 år respektive 20 år, i sin Sverigevilla och flyttar till en bostadsrätt. Vi har gjort samma sak för ett hushåll med en kortare bostadskarriär, med och utan tidigare uppskov, som flyttar från en bostadsrätt till en Sverigevilla. Metoden bygger till stora delar på en studie från KTH. 3 Boendekostnaderna varierar kraftigt över landet, men för alla upplåtelseformer betalar hushåll i Stockholms län i genomsnitt mest för sitt boende. Dessutom har en överhettad bostadsmarknad bidragit till en hög belåningsgrad bland länets bostadsägare. Hur hög den är beror på när bostadskarriären påbörjats. Unga som kommit in senare på bostadsmarknaden har i snitt en mycket hög belåningsgrad, ofta på 80 procent eller mer. Det gör länets bostadsägare mer utsatta för höga flyttskatter. Trots bolånetaket som infördes i slutet av 2010, har belåningsgraden bland Sveriges bostadsrättsägare ökat med cirka fem procent och cirka tre procent bland småhusägare. 4 Den stora bostadsbristen och de höga boendekostnaderna försvårar för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det gäller särskilt ungdomar, studenter och hushåll med låga inkomster men också välutbildade och kvalificerade personer samt internationell arbetskraft som vill flytta till Stockholm. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag. Bostadsmarknadens funktion är en viktig fråga för regionens konkurrenskraft och flyttskatterna spelar en central roll. 1 SOU 2012:25. 2 Fastighetsbyråns mäklare värderar årligen vad en standardvilla på deras ort kostar. Sverigevillan är byggd 1980, har fem rum och kök, är 140 kvm och har en tomt på 900 kvm. 3 KTH (Kulander, Lind), BKN, Varför amortera? Marknadsrapport, oktober

5 Bostadsmarknaden är viktig för tillväxt och utveckling Rörlighet och tillgänglighet behövs för att bostadsmarknaden ska fungera. Det är också viktigt att marknaden erbjuder en mångfald av boendeformer för att tillgodose hushållens skiftande behov över livet. En bostadsmarknad som inte fungerar innebär också stora samhällsekonomiska kostnader. Fastighetsägarna har uppskattat att flaskhalsarna på länets bostadsmarknad kostar, försiktigt räknat, 12,5 miljarder kronor per år i utebliven tillväxt mellan Stockholmsregionen är Sveriges tillväxtmotor. Här bor drygt en femtedel av Sveriges befolkning, här skapas en tredjedel av BNP och länet står för 50,3 procent av de statliga direkta skatterna. 6 Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller både näringslivets möjligheter att rekrytera kvalificerad arbetskraft som enskilda individers möjligheter att flytta till studier och arbete. Stockholm konkurrerar internationellt I många avseenden konkurrerar Stockholm med andra internationella storstäder. Att snabbt få tag på en bra bostad i regionen är av stor betydelse för att kunna attrahera utländsk kvalificerad arbetskraft, som är mer rörlig och internationell i dag än tidigare. Den demografiska utvecklingen från och med 2020 kommer att medföra brist på kvalificerad arbetskraft inom flera områden. Detta beror dels på att en sjunkande andel av Sveriges befolkning kommer att vara i arbetsför ålder. Men det beror också på att vi 2020 kommer att uppleva en ökad specialisering, teknikutveckling, kunskapsspridning och globalisering. Stockholms läns landsting (TMR) har uppskattat att länet 2030 kommer att ha en brist på cirka högutbildade. Men bristen uppstår även i ett kortare perspektiv. I början av 2012 presenterade Länsstyrelsen i Stockholm en utbildnings- och arbets marknadsprognos som visar att efterfrågan på arbetskraft i Stockholmsregionen kommer att öka dramatiskt, med cirka personer, fram till år För att regionen ska kunna hantera den framtida kompetensförsörjningen krävs fler utbildningsplatser vid länets universitet och högskolor. Men det kommer inte att räcka. Fler högutbildade måste välja att flytta hit och då måste bostadsmarknaden fungera. En ny bostad kan skapa en flyttkedja för fem hushåll Om ett bostadsbyte frigör en ledig bostad sätts en flyttkedja igång. Det kan röra sig om ett hushåll som säljer sin trea för att flytta in i ett nybyggt hus. I vårt exempel köps deras trea av ett par som väntar barn och som säljer sin tvåa till ett par som ska flytta ihop. De har i sin tur två smålägenheter, en bostadsrätt och en hyresrätt. Bostadsrätten köps av en 30-åring som precis fått jobb i länet och i hyresrätten flyttar en separerad man in som stått i bostadskön i åtta år. Det nybyggda småhuset i vårt exempel har då resulterat i att fem hushåll flyttar. Flyttkedjorna är viktiga för bostadsmarknadens funktion. Nyproduktion av bostäder spelar en stor roll för att få fart på dessa kedjor. Små nyproducerade lägenheter ger generellt kortare flyttkedjor medan nya större bostadsrätter och småhus oftast genererar längre. Men det behövs bådadera. Om rörligheten på bostadsmarknaden ska öka brukar man eftersträva långa flyttkedjor. Är målet att hjälpa in ungdomar och nya invånare på bostadsmarknaden kan korta kedjor vara att föredra. Det optimala är också en sammanlänkad flyttkedja av hyres- och äganderätter. I dag har vi i hög grad två parallella flyttkedjor på bostadsmarknaden i Stockholmsregionen, inom ägande- respektive hyresbeståndet. För att hushåll ska kunna flytta är det viktigt att det finns en viss vakansgrad på bostadsmark 5 Fastighetsägarna i Dagens Industri ( ). Vi har inte råd att blunda för bostadsproblemen. 6 SCB. Taxeringsutfallet Statlig inkomstskatt från hushåll och företag på förvärvsinkomster, kapitalinkomster och statlig fastighetsskatt samt egenavgifter. En ökning från 43 procent 2008 och 2009 (50,2 år 2010 och 50,3 år 2011). 5

6 naden. Bostadsbristen minskar vakansgraden och rörligheten. Höga hyror i nyproduktion och stigande prisutveckling ökar svårigheterna för nykomlingar att etablera sig på bostadsmarknaden men också för etablerade att flytta till en annan bostad. Bostadsbristen bidrar till att ett stort antal hushåll i länet är trångbodda, ungefär vart femte hushåll. 7 Det gäller framför allt hushåll inom lägre inkomstgrupper och stora barnfamiljer. Det är många faktorer som styr efterfrågan på bostäder, som till exempel ålder, familjebildning, familjestorlek, separation, karriärläge och inte minst ekonomiska möjligheter. Bostadsbehovet förändras också över tiden, varför det är viktigt för växande städer att utbudet av bostäder och olika boendeformer matchas med vad som efterfrågas. Penningstarka 40-talister och betalningssvaga 90-talister Det finns två stora åldersgrupper som kommer att påverka bostadsmarknaden de kommande åren, 40-talisterna och 90-talisterna. Den stora gruppen 40-talister börjar bli äldre (63 72 år) och många bor i stora småhus eller bostadsrätter och vill ha ett mindre, mer tillgängligt och mer lättskött boende. Ofta bor de billigt genom att huset eller bostadsrätten är lågt belånad eller helt avbetald. Samtidigt som de penningstarka 40-talisterna ser över sin boendesituation är det dags för många 90-talister att flytta hemifrån. De efterfrågar billiga små hyres- eller bostadsrätter. Därför är det olyckligt att det i dag byggs få ettor (rum, rum med kokvrå, ett rum och kök) i länet. År 2011 färdigställdes endast 661 ettor, vilket tillsammans med 2010 var den lägsta nivån på tio år. 7 Länsstyrelsen i Stockholms län, Läget i länet

7 Höga flyttskatter påverkar Stockholms bostadsägare De höga transaktionskostnaderna i samband med flytt kan bli mycket kännbara. Det gäller särskilt för de hushåll som vill flytta till ett billigare boende och sänka sina löpande utgifter. För att bostadsmarknaden inte ska drabbas av inlåsning och utestängning är det viktigt att bostadsbyten sker till låga transaktionskostnader och att det finns alternativ för hushåll som vill byta bostad. Transaktionskostnader innefattar alla kostnader som kan kopplas till ett bostadsbyte. Det handlar om att söka och teckna avtal om en ny bostad och att sälja/avveckla en tidigare. Det kan röra sig om sök- och informationskostnader, förhandlings- och avtalskostnader, övervakningskostnader, registrerings- och försäkringskostnad, mäklararvoden samt skattekonsekvenser. Rörligheten på bostadsmarknaden dämpas Skattesystemets utformning påverkar rörligheten på bostadsmarknaden. Höga transaktionskostnader vid flytt minskar rörligheten. Det gäller framför allt skatter riktade mot säljaren. 8 Många äldre hushåll i stora och lågt belånade bostadsrätter och småhus upplever ofta, när de funderar på att flytta, att alla alternativ till det aktuella boendet ter sig dyrare. Vid flytt från eget ägt boende till hyresrätt utlöses all eventuell realisationsvinst utan möjligheter till uppskov. Kapitalvinstbeskattningen påverkar och låser framför allt in de hushåll som vill köpa ett nytt och billigare boende. Det betyder att rörligheten från villor och stora bostadsrätter riskerar att bli liten. I rapporten Bostäder på marknadens villkor (Lind och Lundström 2007) konstateras att det är viktigt att äldre hushåll finner bostadsalternativ som motiverar till utträde från ägarmarknaden, annars stannar de länge i sin ägda bostad. Den höjda kapitalvinstskatten 2008 i kombination med det begränsade och räntebelagda uppskovsbeloppet har sannolikt bidragit till lägre konsumtion av bostäder och inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Det ger i sin tur negativa effekter på rörligheten på arbetsmarknaden som riskerar att leda till en sämre ekonomisk utveckling och högre arbetslöshet. 9 De nederländska forskarna Van Ommeren och Van Leuvensteijn har tittat närmare på transaktionskostnadernas inverkan på bostadsmarknadens rörlighet. Deras studier visar att en höjning av kapitalvinstskatten, vid bostadsförsäljning, med en procentenhet minskar rörligheten med åtta procent. 10 Trendmässig ökning av småhusägare över 65 år I både Stockholms län och i övriga Sverige har andelen småhusägare 2011 som är äldre än 65 år ökat markant jämfört med 1998 och Samtidigt har andelen som är under 40 år sjunkit. Andelen småhusägare som är över 65 år har ökat med sju procentenheter sedan 1998, från 19 procent till 26 procent. Av denna ökning tillfaller fyra procentenheter perioden efter 2008 då den nya fastighetsavgiften infördes. Andelen småhusägare som är yngre än 40 år har samma period minskat med fem procentenheter, varav med tre procentenheter sedan Diagram 1. Småhusägare under 40 år och över 65 år i Stockholms län, 1998, 2008 och Procent 1998 Under 40 år 2008 Över 65 år 2011 Anm. Avser deklarationsansvariga ägare av småhus (typkod 220), fysiska personer. Källa: SCB. 8 BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. Sidan 48 och framåt redovisar spännande forskning på området. 9 Öberg, Incitamentseffekter av slopad fastighetsskatt. 10 Van Ommeren och Van Leuvensteijn, New evidence of the Effect of Transaction Costs on Residential Mobility. 7

8 Diagram 2. Småhusägares åldersfördelning i Stockholms län 1998, 2008 och Procent år år år år år år 75 år eller äldre Anm. Avser deklarationsansvariga ägare av småhus (typkod 220), fysiska personer. Källa: SCB. En bidragande förklaring till utvecklingen är med största sannolikhet skatterna i samband med flytt. Många äldre hushåll, som bott länge i sina hus, bor billigt då de betalat av sina lån eller är lågt belånade. En flytt skulle då riskera att kraftigt öka boendekostnaderna, eftersom en mycket stor kapitalvinstbeskattning kan utlösas. Detta då den inte tar hänsyn till den prisutveckling som varit. Ska hushållet köpa en bostadsrätt kan det bli ytterligare en ekonomisk smäll då bostadsrätterna ökat ännu snabbare i pris än villorna. För de yngre hushållen har steget till villaköp också blivit större på grund av att kapitalvinstbeskattningen och stämpelskatterna riskerar att urholka deras uppbyggda boendekapital. För hushåll som är lågt belånade eller obelånade har den nya fastighetsskatten gjort det billigare att bo kvar och dyrare att flytta. Dels har det blivit dyrare att flytta genom höjningen av kapitalvinstskatten med två procentenheter. Dels är fastighetsavgiften betydligt lägre för många hushåll än vad den årliga fastighetsskatten, grundad på taxeringsvärdet, var. För hushåll med stora uppskov ligger den årliga totala fastighetsbeskattningen (fastighetsavgift och uppskovsränta) på samma eller en högre nivå jämfört med tidigare. Drygt var fjärde småhus i länet ägs av personer som är äldre än 65 år, varav nära nio procent är 75 år eller äldre. I riket uppgår motsvarande andel till 30 procent, varav elva procent är över 75 år. Och 1998 var 23 procent över 65 år. Inlåsningseffekterna slår olika Vi har, med hjälp av undersökningsföretaget United Minds, ställt frågor till 525 bostadsrättsägare och 512 småhusägare i Stockholms län under november månad. Svaren visar entydigt på att det finns stora inlåsningseffekter bland länets bostadsägare, men att de gestaltar sig olika mellan småhusen och bostadsrätterna. Bland småhusen (villor och radhus) är det framför allt de äldre hushållen, över 50 år, som upplever att de bor betydligt större än vad de är i behov av. Bland bostadsrättsägarna uppgår motsvarande andel till sex procent. Gruppen år utmärker sig med högst andel, åtta procent. Däremot uppger sex procent av bostadsrättsägarna att de bor betydligt mindre än vad de är i behov av, och var tionde hushåll i åldersgruppen under 40 år. Om vi applicerar svaren på länets bestånd av småhus och bostadsrätter får vi en fingervisning om hur stora volymer det handlar om. I Stockholms län bor totalt cirka hushåll betydligt större än vad de egentligen behöver ( småhus och bostadsrätter) och cirka hushåll betydligt mindre än vad de behöver ( bostads rätter och småhus). Kapitalvinstskatten slår mot äldre småhusägare och yngre bostadsrättsägare 13 procent av småhusägarna uppger att de någon gång de senaste fem åren avstått från att sälja sin bostad och flytta, därför att just skatterna gör att det inte lönar sig. I åldersgruppen över 75 år uppgår andelen till hela 28 procent. Bland bostadsrättsägarna har tolv procent avstått från att sälja sin bostad under de senaste fem åren. Andelen är störst i de yngre åldersgrupperna, 14 procent i åldersgruppen år och 13 procent i gruppen år. I åldersgruppen över 75 år är det enbart sex procent som avstått att sälja. 8

9 Diagram 3. Har du någon gång de senaste fem åren avstått från att sälja din bostad och flytta därför att just skatterna gör att det inte lönar sig ekonomiskt att flytta? 30 Procent Småhusägare Bostadsrättsägare Totalt år år år år 75 år eller äldre Diagram 4. Skulle du flytta om reavinstskatten var betydligt lägre? Procent 35 Småhusägare Bostadsrättsägare Totalt år år år år 75 år eller äldre Källa: United Minds, intervjuer i Stockholms län. De senaste fem åren har motsvarande bostäder ( småhus och bostadsrätter) i Stockholms län inte sålts på grund av att det inte lönar sig ekonomiskt att flytta. På årsbasis handlar det om cirka bostäder. Vi har frågat bostadsägarna om de skulle flytta om kapitalvinstskatten var betydligt lägre jämfört med i dag. 21 procent av småhusägarna svarar att de skulle flytta (32 procent i gruppen över 75 år) och 26 procent av bostadsrättsägarna (33 procent i gruppen under 40 år). Om kapitalvinstskatten skulle sänkas betydligt skulle cirka bostadsägare i Stockholms län flytta ( småhusägare och bostadsrättsägare). Småhusägarna har inte ekonomiska incitament att flytta Bland de boende i småhus i Stockholms län uppger 17 procent att de bor betydligt större än vad de egentligen behöver (20 28 procent i grupperna över 50 år), 25 procent bor något större än vad de behöver och 44 procent bor i lagom stor bostad, tabell 1. Vi har också frågat om hur aktuell en flytt till en annan bostad är. Enbart fyra procent anger att det är mycket aktuellt. Intressant är att andelen flyttbenägna småhusägare är högst i den yngre åldersgruppen, under 40 år, och lägst i de äldsta grupperna. Vidare svarar 17 procent att en flytt är aktuell inom en inte alltför lång tid och då utmärker sig åldersgruppen över 75 år med 32 procent. I denna grupp svarade samtidigt 36 procent att en flytt inte var aktuell förrän tidigast om flera år. De främsta hindren för en flytt bland villa/ radhusägarna, tabell 2, är att de bor billigt och bra, att det är svårt att minska boendekostnaderna genom en flytt och att kapitalvinstbeskattningen vid flytt urholkar boendekapitalet. De två första svaren är mest utmärkande för de äldre grupperna medan kapitalvinstbeskattningen har en mer jämn fördelning över 9

10 Tabell 1. Småhusägare: Hur är ditt boende anpassat utifrån hushållets och bostadens storlek? Boytan är... Villa/radhus Betydligt större än vad jag/vi egentligen behöver Betydligt mindre än vad jag/vi egentligen behöver Totalt Åldersgrupp år år år år 75 år eller äldre 17 % 10 % 8 % 20 % 28 % 24 % 2 % 4 % 2 % 3 % 0 % 0 % Anm. övriga svarsalternativ var: något större än vad jag/vi egentligen behöver, lagom stor utifrån mina/våra behov, något mindre än vad jag/vi egentligen behöver, vet ej. Tabell 2. Småhusägare: Det kan finnas flera hinder för att flytta till en annan bostad. Vilka av nedanstående skäl anser du vara de viktigaste? Flera svar möjliga. Villa/radhus Bor billigt och bra, ägt lång tid och är lågt belånad/saknar lån Svårt att minska boendekostnaden genom att flytta till en mindre bostad Reavinstskatten vid flytt urholkar boendekapitalet Har inte råd att köpa ett annat boende Bostadsrätterna har ökat snabbare i pris än villorna/radhusen Vid flytt till hyresrätt måste hela reavinsten betalas Vill flytta till hyresrätt, svårt att få hyreskontrakt Totalt Åldersgrupp år år år år 75 år eller äldre 46 % 27 % 29 % 51 % 75 % 60 % 32 % 23 % 32 % 33 % 37 % 28 % 25 % 23 % 27 % 26 % 22 % 28 % 16 % 29 % 17 % 12 % 11 % 12 % 14 % 9 % 13 % 14 % 18 % 20 % 12 % 13 % 13 % 10 % 12 % 12 % 9 % 8 % 8 % 9 % 10 % 12 % Den årliga räntan på beviljat uppskov 7 % 9 % 10 % 4 % 6 % 12 % Annat 12 % 12 % 17 % 12 % 0 % 16 % Vet ej 10 % 13 % 13 % 13 % 2 % 4 % Källa: United Minds, intervjuer i Stockholms län. åldersgrupperna. Bland hushållen under 40 år är det största hindret för flytt att de inte har råd att köpa ett annat boende, 29 procent. Yngre bostadsrättsägare bor ofta trångt och vill flytta Bland de boende i bostadsrätt, tabell 3, uppger sex procent att de bor betydligt större än vad de egentligen behöver, 17 procent bor något större än vad de behöver (20 35 procent i grupperna över 50 år) och 49 procent bor i lagom stor bostad. Enbart fem procent av bostadsrättsägarna anger att det är mycket aktuellt att flytta till en annan bostad. Andelen är högst i den yngre åldersgruppen under 40 år med elva procent, och lägst bland de över 75 år, 0 procent. Vidare svarar 28 procent av bostadsrättsägarna att en flytt är aktuell inom en inte alltför lång tid. Även då utmärker sig åldersgruppen under 40 år med nästan varannan, 47 procent, som uppger att det är aktuellt och 25 procent i gruppen år. Vidare svarar 34 procent av bostadsrättsägarna att en flytt inte är aktuell förrän tidigast om flera år. I åldersgruppen över 75 år svarar 59 procent att det inte alls är aktuellt med en flytt (29 procent totalt). De främsta hindren för flytt bland länets bostadsrättsägare, tabell 4, är att de bor billigt Tabell 3. Bostadsrättsägare: Hur är ditt boende anpassat utifrån hushållets och bostadens storlek? Boytan är... Bostadsrätt Betydligt större än vad jag/vi egentligen behöver Betydligt mindre än vad jag/vi egentligen behöver Totalt Åldersgrupp år år år år 75 år eller äldre 6 % 3 % 5 % 8 % 7 % 6 % 6 % 10 % 7 % 3 % 2 % 3 % Anm. övriga svarsalternativ var: något större än vad jag/vi egentligen behöver, lagom stor utifrån mina/våra behov, något mindre än vad jag/vi egentligen behöver, vet ej. 10

11 Tabell 4. Bostadsrättsägare: Det kan finnas flera hinder för att flytta till en annan bostad. Vilka av nedanstående skäl anser du vara de viktigaste? Flera svar möjliga. Bostadsrätt Bor billigt och bra, ägt lång tid och är lågt belånad/saknar lån Har inte råd att köpa ett annat boende Reavinstskatten vid flytt urholkar boendekapitalet Svårt att minska boendekostnaden genom att flytta till en mindre bostad Vill flytta till hyresrätt, svårt att få hyreskontrakt Vid flytt till hyresrätt måste hela reavinsten betalas Totalt Åldersgrupp år år år år 75 år eller äldre 36 % 19 % 34 % 36 % 51 % 56 % 29 % 39 % 39 % 24 % 16 % 9 % 22 % 24 % 22 % 24 % 22 % 12 % 18 % 10 % 16 % 23 % 22 % 26 % 16 % 17 % 15 % 19 % 15 % 15 % 13 % 10 % 13 % 16 % 13 % 15 % Den årliga räntan på beviljat uppskov 9 % 7 % 9 % 9 % 11 % 12 % Bostadsrätterna har ökat snabbare i pris än villorna/radhusen 7 % 7 % 7 % 7 % 8 % 3 % Annat 13 % 14 % 16 % 13 % 10 % 9 % Vet ej 9 % 15 % 7 % 10 % 2 % 9 % Källa: United Minds, intervjuer i Stockholms län. och bra då de ofta ägt sin bostad under lång tid, att de inte har råd att köpa ett annat boende och att kapitalvinstbeskattningen vid flytt urholkar boendekapitalet. Svarsalternativet att de bor billigt och bra då de ofta ägt sin bostad under lång tid är mest utmärkande för de äldre åldersgrupperna medan svaret att de inte har råd att köpa ett annat boende är vanligast bland bostadsrättsägarna under 50 år. Kapitalvinstbeskattningen har en mer jämn fördelning över åldersgrupperna, med undantag av åldersgruppen över 75 år som i större utsträckning ser andra hinder. 11

12 Dagens fastighetsbeskattning Taxeringssystemet har allvarliga brister Fastighetstaxeringen infördes för att fastställa underlag för fastighetsskatten. Värdena används nu i en rad andra sammanhang, som till exempel vid värdering av bostäder, kreditgivning, samhällsplanering, klassificering av byggnader och som underlag för dagens kommunala fastighetsavgift. Fastighetstaxeringssystemet är ett schabloniserat massvärderingssystem baserat på försäljningspriser och geografiska värdeområden. Det medför att taxeringsvärdena för enskilda fastigheter kan avvika betydligt från det verkliga marknadsvärdet. Detta är särskilt vanligt i Stockholmsregionen där den stora bostadsbristen bidragit till skenande fastighetspriser. Vid 2012 års taxering är ett småhus i Sverige i genomsnitt felvärderat med kronor eller 25 procent, enligt Villaägarna. 11 I Stockholms län ligger snittet på kronor och 19 procent. Mest felaktiga värden uppmättes i storstadskommunerna där Danderyd toppar listan med kronor följt av Lidingö, Nacka och Vaxholm. Störst procentuellt fel hade husen i Pajala med hela 45 procent ( kronor). Knappt 40 procent av alla obebyggda tomter har fått ett för högt taxeringsvärde och därmed för hög fastighetsskatt som mest kronor per år. Ett system med så pass allvarliga brister bör varken användas för beskattning eller andra ändamål. År 2011 tillsattes en utredning med uppdrag att utreda hur fastighetstaxeringen av bostäder kan avskaffas eller avsevärt förenklas, Översyn av fastighetstaxeringen av bostäder. I augusti 2012 presenterades resultatet. Utredningen föreslår att taxeringssystemet avskaffas men också, helt oväntat, en ny kvadratmeterbaserad fastig hetsskatt och att Sverige delas in i zoner med olika skattenivåer. Reformen 2008 då fastighetsskatt blev fastighetsavgift År 2008 avskaffade regeringen den statliga fastighetsskatten på bostäder och ersatte den med en kommunal fastighetsavgift. Det infördes även ett tak för maximalt uppskov av kapitalvinst på 1,6 miljoner kronor som sänktes till 1,45 miljoner kronor Kapitalvinstbeskattningen, om bostaden säljs med vinst, höjdes med två procentenheter till 22 procent och en ränta på uppskovet infördes. Beskattningen av fastigheter innehåller dock fler delar; stämpelskatt i samband med köp (lagfart) och särskilda avgifter för pantsättning av fastigheter, pantbrev. Sedan årsskiftet 2010 omfattar systemet med kommunal fastighetsavgift även småhus som saknar byggnadsvärde och tomtmark som är bebyggda med småhus på ofri grund (arrenderad mark). De har till och med taxeringsåret 2009 betalat fastighetsskatt vilket i många fall lett till en hög beskattning. Dessa reformer finansierades genom den ytterligare sänkningen av maxtaket för uppskovsbeloppet Skatteverket motsatte sig höjningen av kapitalvinstbeskattningen 2008 och föreslog i stället att dåvarande skattesats på 20 procent skulle bibehållas eller sänkas till procent. I deras beräkningar, grundade på utfallet år 2006, innebar en sänkning av kapitalvinstskatten med en procentenhet ett statsfinansiellt bortfall med knappt 600 miljoner kronor. Sänkningen skulle finansieras genom en utfasning av uppskovsreglerna kombinerat med en högre kommunal fastighetsavgift för flerfamiljsbostäder. Detta då uppskovsreglerna inte ansågs vara långsiktigt hållbara. I december 2010 hade individer i Sverige återstående uppskov till ett värde av cirka 242 miljarder kronor. Internationell utblick Villaägarna har undersökt överlåtelseskatter och avgifter som måste betalas vid köp av bostad i 19 länder. 12 Deras räkneexempel visar att flyttskatterna är flera gånger högre i Sverige än i våra nordiska grannländer. Bland de undersökta länderna hamnar Sverige på fjärde plats när det gäller högst skatter och avgifter. När uppskovsräntan läggs till toppar vi listan. 11 Villaägarna, Taxeringsvärdena slår fel med kronor. 12 Villaägarna, Nivån på flyttskatter i EU-15 länderna samt Australien, Kanada, Norge, USA och Schweiz. 12

13 FASTIGHETSSKATTER Taxeringsvärde 75 procent av husets marknadsvärde. Byggnaden och markens storlek, kvalitet och dess läge samt försäljningspriser på sålda småhus i närområdet är avgörande för beräkning av marknadsvärdet. Kommunal fastighetsavgift 0,75 procent av taxeringsvärdet på ett småhus, dock högst kronor deklarationsåret 2013 (inkomståret 2012) (indexerad uppräkning med basbeloppets utveckling) samt för flerbostadshus 0,4 procent av taxeringsvärdet (dock högst kronor per lägenhet och år). Ett nybyggt hus är helt befriat från fastighetsavgift i fem år och får halv avgift de följande fem åren. Fr o m taxeringsåret 2010 omfattas även arrendetomter och enkla sommarstugor och andra byggnader utan taxeringsvärde (under kronor) av fastighetsavgiften. Kapitalvinstbeskattning, reavinst Kapitalvinstskatt på vinst vid försäljning av privatbostäder, 22 procent av vinsten. Uppskovsmöjligheter Vid köp av ny bostad finns möjlighet att skjuta upp beskattningen av kapitalvinsten vid en försäljning av bostad genom uppskov. Uppskovsbeloppet måste vara minst kronor och kan maximalt vara kronor. Beroende på hur mycket som betaldes för den nya bostaden kan man få uppskov med hela eller delar av vinsten. Uppskoven är även räntebelagda sedan 2008 med motsvarande 0,5 procent av uppskovsbeloppet och räntan är inte avdragsgill. Det gäller för alla uppskov, alltså även de uppskov som är knutna till försäljningar som skett tidigare än (Före 2008 fanns det ingen begränsning för uppskovsbeloppets storlek och ingen räntebeläggning). Taket på 1,45 miljoner kronor gäller för uppskov som är knutna till försäljningar som sker under eller senare. Äldre uppskov kan uppgå till högre belopp. För äldre uppskovsbelopp får reglerna från 2008 betydelse när det gamla uppskovsbeloppet tas upp till beskattning på grund av försäljning av bostaden och ett nytt uppskovsbelopp ska beräknas. Lagfart Ägarbeviset för en fastighet vid husköp. För att få lagfart betalas en stämpelskatt som motsvarar 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kronor. Pantbrev Säkerhet för lån vid köp av bostad. Att lösa nya pantbrev kostar två procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt plus en avgift på 375 kronor per pantbrev. Pantbrev ska täcka de belopp som köparen planerar att låna. Pantbreven behöver inte förnyas vid övertagande av en fastighet men om man behöver låna mer än husets tidigare belåning ska det kompletteras med nya. Det är viktigt att tillägga att flera länder har en hög kapitalvinstbeskattning vid försäljning av bostäder. Men om säljaren haft bostaden som sin primära bostad och levt där i ett antal år är kapitalvinsten noll i de flesta EU-länder. I Finland och Norge utgår ingen kapitalvinstskatt om man bott mer än två år och i Danmark är gränsen tre år och i Tyskland tio år. I Sverige sker beskattningen av nominella kapitalvinster medan flera andra länder i EU korrigerar för inflationen eller inte beskattar alls, alternativt minskar kapitalvinstskatten efter innehavstid. Mäklararvode det kostar att sälja En kostnad som också kan bli betydande vid en bostadsförsäljning är mäklararvodet, som dock är avdragsgillt. I Sverige förmedlas cirka 80 procent av alla småhusöverlåtelser av fastighetsmäklare. Mäklarens tjänster brukar innefatta värdering, beskrivning av objektet, annonsering, visning, budgivning, kontakt med köpare och pappersexercis som att upprätta kontrakt och köpebrev. Mäklararvodet kan variera kraftigt. Det finns olika upplägg som fast pris, en procentuell andel av försäljningspriset eller ett provisionsbaserat arvode alternativt en kombination av de tre. Ofta brukar mäklararvodet hamna på två till fem procent av försäljningspriset. 14 I områden med höga bostadspriser rör det sig om stora summor. För att få en bild av hur stora de regionala variationerna kan vara kan vi uppskatta dem. Det kan göras utifrån ett mäklararvode på fyra procent beräknat på det genomsnittliga försäljningspriset för ett småhus. Det genomsnittliga mäklararvodet i Stockholms län blir då mer än dubbelt så högt som i övriga riket. Tabell 5. Det genomsnittliga försäljningspriset för småhus 2011 och uppskattat mäklararvode Medelpriset för ett småhus 2011 Mäklararvode, 4 % Stockholms län Riket Övriga riket* *Exklusive Stockholms län Källa: SCB. Tabell 6. Det genomsnittliga försäljningspriset för en bostadsrätt 2011 och uppskattat mäklararvode Medelpriset för en bostadsrätt 2011 Mäklararvode, 4 % Stockholms län Riket Övriga riket* *Exklusive Stockholms län Källa: SCB. 13 Inkomståret var maxtaket för uppskov fastställt till kronor men detta ändrades fr o m 1/ BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. 13

14 Höga bostadspriser i Stockholms län Medelpriset för ett småhus (permanentboende) i Stockholms län, som presenteras i tabell 5 och 6, uppgick 2011 till kronor jämfört med kronor i övriga riket. Motsvarande för länets bostadsrätter är ett medelpris på kronor och kronor i övriga riket. Att hushåll kan genomföra köp på dessa höga prisnivåer beror till stor del på att många gjort en bostadskarriär. De kraftiga prisökningarna de senaste åren har bidragit till en betydande värdeökning. Denna utveckling har dock gjort det svårare att ta steget från hyresrätt till ägd bostad eller att flytta till Stockholm från en region med lägre bostadspriser. Boendet är den största utgiftsposten för de flesta hushåll. På senare år har dock den andel som går till boendet minskat. Detta beror inte på minskade boendeutgifter utan på att den disponibla inkomsten har ökat, mycket tack vare jobbskatteavdraget. För dem som äger sitt boende har de senaste årens låga boräntor bidragit till historiskt låga räntekostnader. Statens Bostadskreditnämnd, BKN, redovisar i sin marknadsrapport från oktober (2012) en stickprovsundersökning från Finansinspektionen, som avser nya lån. Den visar att unga hushåll (under 35 år) har högst belåningsgrad, på cirka 80 procent. Men anmärkningsvärt är att även nya låntagare över 65 år ligger på en belåningsgrad på 53 procent och i åldern år på 63 procent. Skuldsättningsgraden (bolån/disponibel inkomst) har ökat från 60 procent 1990 till 124 procent Belåningsgraden (bostadsskuld/ värdet bostäder ) har samtidigt ökat från 27 procent till 42 procent men här ingår även obelånade hus. Ungefär var fjärde småhus och bostadsrättsägare är helt utan skulder, vilket betyder att belåningsgraden för de övriga ligger på en klart högre nivå, cirka 60 procent. Om bostadspriserna sjunker framöver kan belåningsgraden hamna nära eller till och med över 100 procent för högbelånade hushåll. Högt belånade hushåll kan drabbas hårt av fallande priser på bostadsmarknaden, stigande kostnader för boräntor och ökad arbetslöshet. Men det gör dem också mer utsatta för höga flyttkostnader. Dubbelt så höga taxeringsvärden som i övriga Sverige Stockholms läns genomsnittliga taxeringsvärde för småhus för permanentboende uppgår 2012 till kronor jämfört med kronor i riket totalt. Exkluderas Stockholms län från totalen blir skillnaden ännu större. Danderyd har landets högsta genomsnittliga taxeringsvärde, cirka 6,3 miljoner kronor, och Ragunda i Jämtlands län det lägsta, kronor. Bland de tio kommuner med högst taxeringsvärde är nio Stockholmskommuner. Diagram 5. Genomsnittligt taxeringsvärde för småhus för permanentboende 2012, län Stockholm Halland Skåne Västra Götaland Uppsala Gotland Riket Östergötland Södermanland Västmanland Jönköping Blekinge Kronoberg Kalmar Örebro Västerbotten Dalarna Värmland Jämtland Gävleborg Norrbotten Västernorrland Källa: Prognos från Villaägarna. 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Miljoner kronor 14

15 Vad kostar det egentligen att flytta? Vad blir skatteeffekten, eller kostnaden, av att flytta från en bostad till en annan inom ramen för det ägda beståndet? Vi har tittat närmare på detta för att analysera om skatterna i samband med en flytt kan få inverkan på ett flyttbeslut. Den svenska beskattningen av bostäder består som tidigare nämnts av flera olika delar. De skatter som träder in vid förvärv eller försäljning av bostad är kapitalvinstbeskattning och stämpelskatt i form av lagfart och pantbrev. Men även ränta på ett eventuellt uppskov kan räknas hit. Det finns all anledning att misstänka att dessa skatter bidrar till olika typer av inlåsningseffekter. I detta kapitel följer ett antal beräkningar som visar de merkostnader som skattesystemet skapar för ett hushåll i samband med en flytt. Utifrån Fastighetsbyråns standardvilla, Sverigevillan 2012, har beräkningar gjorts för ett antal villor med olika prisnivå. Vi redovisar tre exempel: den genomsnittliga Sverigevillan i riket, i Stockholms län och i övriga riket när de tre storstadsregionerna exkluderas. Det genomsnittliga försäljningspriset för en Sverigevilla i Stockholms län uppgår till 4,1 miljoner kronor och till drygt 2,2 miljoner kronor i riket samt 1,6 miljoner kronor i övriga riket. I Partille (Sävedalen) och Huddinge ligger det genomsnittliga priset på samma nivå som det för Stockholms län. Håbo (Bålsta) och Jönköping (Huskvarna) har lika stort genomsnittligt försäljningsvärde som riket medan Borlänge och Värnamo ligger på samma nivå som riket exklusive storstadsregionerna. För att också visa hur skatten påverkas av var i flyttkedjan ett hushåll befinner sig har vi gjort beräkningar för ett hushåll som bott lång tid, cirka 40 år respektive cirka 20 år, i sin Sverigevilla och flyttar till en bostadsrätt. Sedan har vi gjort samma sak för ett hushåll med kortare boendetid, med och utan uppskov, som flyttar från en bostadsrätt till en Sverigevilla. Metoden bygger till stora delar på en studie av KTH. Förutsättningar + Försäljningspriset - Utgifter för försäljningen 15 - Inköpspris och lagfartskostnad 16 - Förbättringsutgifter 17 + Återföring av uppskov 18 = Vinst eller förlust? För att förenkla våra beräkningar görs antagandet att hushållen köper en bostad som kostar lika mycket som den de säljer. Detta trots att många som köper ett hus ofta betalar mer än vad de sålde det tidigare boendet för. I flera fall tillkommer det en årlig uppskovsränta och en årlig fastighetsavgift som maximalt kan uppgå till kronor respektive kronor deklarationsåret 2013 (inkomståret 2012). I våra beräkningar exkluderas kostnader för besiktning och flyttstäd/fysisk flytt samt driftskostnader (till exempel el och hemförsäkring) samt räntekostnader och amorteringar. För att i möjligaste mån belysa den totala kostnaden för en flytt tar vi med mäklararvoden som i allmänhet är en stor, men avdragsgill, post vid försäljning. Arvodena ligger normalt på cirka tre till fem procent av försäljningspriset. Vi utgår från fyra procent i våra exempel. För den intresserade finns mer utförliga beräkningar i bilagan. Med skatter att finansiera i tabellerna avses de skattekostnader som uppkommer i samband med försäljningen och köpet av en ny bostad. Därtill adderas mäklararvodet i total transaktionskostnad. 15 Mäklararvode är avdragsgillt. 16 Beräknar utifrån SCB:s fastighetsprisindex, FPI. 17 I våra beräkningar bortser vi från denna post. 18 Maxtak för beviljade uppskov uppgår fr.o.m 2010 till kronor. 15

16 Hushåll med lång bostadskarriär flyttar från villa till bostadsrätt Skattekostnaden för ett hushåll (som bott i sin villa sedan 1970) i Stockholms län är dubbelt så hög som för en identisk flytt i riket. När de tre storstads regionerna exkluderas, övriga riket, blir skattekostnaden nästan tre gånger så hög. Totalt kostar flytten i Stockholms län nära en miljon kronor, varav kronor i skatt. För ett stockholmshushåll som ägt sin Sverigevilla i drygt 40 år, tabell 7, innebär en försäljning att skatter för nära kronor måste betalas samt cirka kronor i mäklararvode. Det innebär att det totalt kostar närmare en miljon, kronor att flytta till en lika dyr bostadsrätt (givet samma belåning som tidigare). Inom Stockholms län finns det betydande skillnader beroende på i vilken kommun Sverigevillan är belägen. I exempelvis Stockholm, Äppelviken, där villan är dyrast (8,3 miljoner kronor), kostar en motsvarande flytt två miljoner kronor, varav cirka 1,7 miljoner i skattekostnad. En flytt från rikets genomsnittliga Sverigevilla kostar cirka kronor, varav cirka kronor i kapitalvinstbeskattning. Det är nästan halva kostnaden i förhållande till flytten i Stockholms län. I övriga riket, då de tre storstadsregionerna exkluderas, kostar motsvarande flytt kronor. Uppdelat på kronor i kapitalvinstbeskattning och kronor i mäklararvode. Även när hushållet bott en kortare tid, 20 år, i Sverigevillan, tabell 8, blir skillnaden i förhållande till övriga Sverige betydande. För Stockholmshushållet som ägt sin villa sedan 1990 kostar flytten cirka kronor, kronor i skatter och cirka kronor i mäklararvode. För hushåll som bott länge i sitt hus innebär en flytt att en hög kapitalvinstskatt utlöses samtidigt som nya lån måste läggas upp för att finansiera mellanskillnaden för en bostadsrätt till samma pris. Månadskostnaden för boendet blir i dessa fall betydligt högre efter flytten. Detta talar för att många hushåll väljer att bo kvar i sitt hus så länge det är möjligt eftersom lånen i stort är betalda och de bor billigt. Problematiken är ännu större i de kommuner där prisstegringarna varit stora. Detta eftersom det svenska systemet för kapitalvinstbeskattning inte korrigerar för inflation. Det gäller för hela Sverige även om hushållen i Stockholms län drabbas av störst beskattning. Hushåll med kort bostadskarriär flyttar från bostadsrätt till villa Våra beräkningar visar att kostnaden också blir betydande för ett hushåll som gjort en kortare bostadskarriär och vill flytta från bostadsrätt till hus (givet att bostäderna kostar lika mycket). Dels utlöses en kapitalvinstbeskattning på den sålda bostadsrätten. Dels tillkommer höga avgifter för lagfart och pantbrev vid husköpet samt mäklararvode. En flytt från en bostadsrätt till en genomsnittlig Sverigevilla i Stockholms län kostar nästan dubbelt så mycket i skatt för ett Stockholmshushåll jämfört med övriga riket. Skattekostnaden för flytten uppgår i vårt exempel till kronor och den totala flyttkostnaden till kronor. Tabell 7. Bott sedan 1970, tkr (tabellen presenteras i sin helhet i bilagan) Sverigevilla Skatter att finansiera Skatter att finansiera vid uppskov Total transaktionskostnad inkl. m-arvode Total transaktionskostnad vid uppskov och m-arvode Stockholms län (4,1 mkr) ur ur Riket (2,2 mkr) ur ur Övriga riket, exkl. storstadsregionerna (1,6 mkr) Anm. med ur avses uppskovsränta ( kr/år) ur ur Tabell 8. Bott sedan 1990, tkr (tabellen presenteras i sin helhet i bilagan) Sverigevilla Skatter att finansiera Skatter att finansiera vid uppskov Total transaktionskostnad inkl. m-arvode Total transaktionskostnad vid uppskov och m-arvode Stockholms län (4,1 mkr) ur ur Riket (2,2 mkr) ur ur Övriga riket, exkl. storstadsregionerna (1,6 mkr) Anm. med ur avses uppskovsränta ( kr/år). Källa: Egna beräkningar ur ur 16

17 För ett Stockholmshushåll som ägt sin bostadsrätt sedan 2000, tabell 9, innebär flytten till Sverigevillan att nära kronor måste finansieras, varav kronor i skatt, plus kronor i årlig kommunal fastighetsavgift. För rikets genomsnittliga Sverigevilla innebär motsvarande flytt (utan tidigare uppskov) att kronor måste finansieras, varav kronor är skatter, samt kronor i kommunal fastighetsavgift. När storstadsregionerna exkluderas blir motsvarande utfall för övriga riket kronor, varav kronor i skatter, och kronor i årlig kommunal fastighetsavgift. Även för hushåll med kortare bostadskarriär blir en flytt ekonomiskt kännbar och kan inverka på ett flyttbeslut. Det gäller oavsett var i Sverige man bor. I Stockholms län blir effekterna dock betydligt större till följd av det högre prisläget på bostadsmarknaden. En flytt från bostadsrätt till Sverigevillan i vårt exempel utlöser först en kapitalvinstbeskattning och en kostnad för mäklare. Därefter tillkommer lagfart och pantbrev som baseras på köpeskillingen. Det gör att steget till eget hus blir stort och att man kan dra sig för att flytta från hus till hus, eftersom bostadskapitalet riskerar att urvattnas ytterligare en gång. Kostnaden för pantbrev vid köp av småhus är kopplat till den tidigare ägarens storlek på pantbreven (inteckning av belåning) som i sin tur beror på faktorer som fastighetsinnehavets längd och eventuella renoveringar. Vi har valt att uppskatta dess storlek utefter en genomsnittlig belåningsgrad och att den tidigare ägaren i exemplen bott i fastigheten sedan med en belåningsgrad på 63 procent. Höga flyttskatter får konsekvenser Hur höga transaktionskostnaderna, med fokus på skattekonsekvenserna, blir beror i hög grad på bostadens försäljnings- och inköpspris. En annan viktig faktor är hur länge hushållet har ägt bostaden och när boendekarriären inleddes. Resultatet visar att det är rimligt att anta att de höga flyttskatterna får stor betydelse för många hushålls flyttbeslut. Om ett hushåll i stockholmsregionen köper ett nytt dyrare boende blir ökningen ännu mer påtaglig. Det ger i sin tur en betydande effekt på kostnaden för såväl stämpelskatter och pantbrev som den månatliga räntekostnaden. För ett hushåll som vill flytta till Stockholmsregionen kan flytten ekonomiskt bli en riktigt dyr affär. En flytt från en genomsnittlig Sverigevilla i riket till en i Stockholms län innebär i många fall en ökad lånebörda med två miljoner kronor plus, vid husköp, höga utgifter för lagfart och pantbrev. Till detta kommer eventuell kapitalvinstbeskattning och mäklararvode för den sålda fastigheten. Tabell 9. Inget tidigare uppskov, bott sedan 2000, tkr (tabellen presenteras i sin helhet i bilagan) Sverigevilla Skatter att finansiera Skatter att finansiera vid uppskov Total transaktionskostnad inkl. m-arvode Total transaktionskostnad vid uppskov och m-arvode Stockholms län (4,1 mkr) kfa kfa+ur kfa kfa+ur Riket (2,2 mkr) kfa 60 + kfa+ur kfa kfa+ur Övriga riket, exkl. storstadsregionerna (1,6 mkr) kfa 44 + kfa+ur kfa 90 + kfa+ur Anm. med kfa avses kommunal fastighetsavgift och med ur avses uppskovsränta (värden, se bilaga kfa ca kr/år och ur ca kr/år) Tabell 10. Tidigare uppskov på en miljon kronor respektive kronor, bott sedan 2000 (tabellen presenteras i sin helhet i bilagan) Sverigevilla Skatter att finansiera Skatter att finansiera vid uppskov Total transaktionskostnad inkl. m-arvode Total transaktionskostnad vid uppskov och m-arvode Stockholms län (4,1 mkr) kfa kfa+ur kfa kfa+ur Riket (2,2 mkr) kfa kfa+ur kfa kfa+ur Övriga riket, exkl. storstadsregionerna (1,6 mkr) kfa 50 + kfa+ur kfa kfa+ur Anm. med kfa avses kommunal fastighetsavgift och med ur avses uppskovsränta (värden, se bilaga kfa ca kr/år och ur ca kr/år) Källa: Egna beräkningar. 19 Eventuellt extra pantbrev = amorterat ±0 17

18 Förslag till åtgärder för en ökad rörlighet på Stockholms bostadsmarknad Sänk kapitalvinstskatten och fasa ut uppskovsreglerna I dag finns möjlighet att skjuta upp kapitalvinstskatt och betala en ränta på beviljat uppskov. Uppskovet kan betraktas som ett lån från staten. Maxtaket på kronor och uppskovsräntan, en skatt på 0,5 procent, slår hårt mot Stockholmsregionen. I grunden är det möjligheten att rulla kapitalvinstskatter framför sig som skapar problem och gör att nuvarande uppskovsregler inte är långsiktigt hållbara. Därför borde regeringen titta på Skatteverkets förslag från Det handlade om att avskaffa uppskovsmöjligheten, fasa ut beviljade uppskov och sänka kapitalvinstskatten kraftigt till procent. Vid utgången av 2010 hade svenskar återstående uppskov, till ett värde av cirka 242 miljarder kronor. En sänkning av kapitalvinstskatten skulle vara ett närmande till vad som gäller i övriga EU och inte minst stimulera rörligheten på bostadsmarknaden. En sänkning skulle även ge en skjuts till nyproduktionen av bostäder. Detta då det är hushållen som gjort en bostadskarriär som har störst ekonomisk möjlighet att flytta in i de dyra nyproducerade bostads- och hyresrätterna. Den statsfinansiella effekten av en sänkning av kapitalvinstskatten med tio procentenheter handlar om cirka sex miljarder kronor, baserat på värden från Ta hänsyn till den reala värdestegringen I Sverige har vi en stor andel hushåll, 30-, 40- och 50-talister, som bott länge i sina stora villor och bostadsrätter och ofta har låg eller ingen belåning. För dem är det i dagsläget inte ekonomiskt försvarbart att flytta till ett mindre boende. Det påverkar i sin tur rörligheten och utnyttjandet av bostadsbeståndet. I väntan på en sänkning av kapitalvinstbeskattningen skulle rörligheten kunna stimuleras genom att bostadens inköpspris räknades upp med inflationen vid beräkning av reavinsten. Ersätt stämpelskatterna för lagfart och pantbrev med avgifter De senaste decenniernas kraftiga prisstegringar på bostadsmarknaden har medfört att stämpelskatter, lagfarter och pantbrev slår hårt mot villaköp i huvudstadsregionen. Detta eftersom de baseras på köpeskillingen. Vi anser att det istället bör införas en fast avgift som motsvarar den administrativa kostnad som är förknippad med att upprätta lagfarter och pantbrev alternativt en avgift baserad på bostadens storlek. Det skulle innebära att stämpelskatten för en likvärdig villa skulle bli lika hög oavsett var i Sverige den ligger. Avskaffa fastighetstaxeringssystemet Fastighetstaxeringssystemet har minskat i privatekonomisk betydelse men bör ändock avvecklas. Sverige kan inte ha ett system som felvärderar landets småhus med i genomsnitt kronor (2012). Huvudsyftet med taxeringsvärdena var att fastställa underlag till fastighetsskatten. De används nu i en rad andra sammanhang men dessa uppgifter kan lösas på annat sätt. Det återstår att se vad som händer med utredningen Översyn av fastighetstaxeringen av bostäder som presenterades i augusti. Den föreslår att taxeringssystemet avskaffas men också helt oväntat en ny kvadratmeterbaserad fastighetsskatt och att Sverige delas in i zoner med olika skatte nivåer. 18

19 Konkurrens om bostäderna i en snabbt växande huvudstadsregion Två fullsatta SL-bussar varje dag Det är många som vill bo, leva, studera och arbeta i huvudstadsregionen. Storstadens puls, breda arbetsmarknad och mångfald lockar. Stockholm är i dag en av de snabbast växande städerna i Europa. Varje dag växer Stockholms län med två fullsatta SL bussar. År 2011 stod länet för 55 procent av Sveriges totala befolkningsökning och ökade med invånare. 20 Samtidigt som länets befolkning växer i rekordsnabb takt släpar bostadsbyggandet kraftigt efter. Det medför att bostadsbristen i Stockholms län är stor och allvarlig. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och hämmar möjligheterna att bibehålla och stärka regionens konkurrens och attraktionskraft. Stockholmsregionen är Sveriges tillväxtmotor. Här bor drygt en femtedel av Sveriges befolkning, här skapas en tredjedel av BNP och länet står för 50,3 procent av de statliga direkta skatterna. 21 Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller både näringslivets möjligheter att rekrytera kvalificerad arbetskraft och enskilda individers möjligheter att flytta till studier och arbete. Den stora bristen på bostäder och den låga rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet försvårar också för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag, men också unga och studenters möjligheter till eget boende. De närmaste åren står regionen inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar framför allt om en fortsatt snabb befolkningstillväxt. Under perioden beräknas folkmängden i Stockholms län öka med personer, 22 en ökning med 17 procent. Det är den dubbla ökningstakten jämfört med London och den fyrdubbla jämfört med Amsterdam och Frankfurt. 23 Men det handlar också om en ökad trångboddhet (var femte hushåll i länet), stor bostadsbrist bland studenter och ett stort antal 90 talister som vill in på bostadsmarknaden personer står i Stockholms stads bostadskö I slutet av 2011 stod det cirka personer i Stockholms stads bostadskö. Det är en kraftig ökning med personer jämfört med 2010 och mer än tre gånger mer jämfört med 2004 då drygt personer stod i kön. Cirka 84 procent av de som står i bostadskön har redan någon form av ordnat boende, såsom eget förstahandskontrakt, bor hos föräldrar, egen bostadsrätt eller villa. Av dem som står i bostadskön är 19 procent, eller cirka personer, aktivt sökande. Kötiden som krävs för att få en lägenhet har ökat de senaste åren. Under 2010 hade en majoritet av dem som fick en lägenhet en kötid på mellan tre till sex år. Under 2011 ökade kötiden till mellan fyra och sju år. Mer än varannan ung vuxen saknar bostad Enligt en rapport från Hyresgästföreningen har andelen unga i Stockholms län som bor i egen bostad 2011 minskat till 46 procent jämfört med 50 procent Var fjärde ung vuxen (20 27 år), 26 procent, bor kvar hos sina föräldrar på grund av svårigheter att få tag på bostad. Bland dessa skulle 59 procent vilja flytta vilket innebär att cirka ungdomar som skulle vilja flytta hemifrån bor kvar hemma hos sina föräldrar talisterna vill ha någonstans att bo Bostadsbristen riskerar att förvärras nu när 90 talisterna, som är den största ungdomskullen 20 SCB. 21 SCB. Taxeringsutfallet Statlig inkomstskatt från hushåll och företag på förvärvsinkomster, kapitalinkomster och statlig fastighetsskatt samt egenavgifter. En ökning från 43 procent 2008 och 2009 (50,2 år 2010 och 50,3 år 2011). 22 Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholms läns landsting. Stockholmsregionens huvudrapport. Befolkningsprognos Peter Stein på uppdrag av Stockholms Handelskammare (2011). Hur åldras huvudstadsregionen jämfört med övriga Europa? 24 Hyresgästföreningen. Unga vuxnas boende

20 sedan 40 talisterna, ska lämna föräldrahemmet. Tidigare befolkningspucklar har mötts med ett ökat byggande vilket inte är fallet nu. En akut bostadsbrist hotar när fler ungdomar än normalt ska flytta hemifrån. En dryg femtedel av dessa bor i Stockholms län och många av de övriga vill till regionen för att studera eller arbeta. Nästa år, 2013, kommer det i Sverige att finnas fler åringar än år Det saknas bostäder på Stockholms bostadsmarknad Stockholms län har ett underskott på bostäder till följd av en snabbt växande befolkning, ett lågt byggande och en hårt reglerad bostadsmarknad. Länets bostadsbrist grundlades på 1980 talet då bostadsproduktionen sjönk kraftigt från 1970 talets nivå på i snitt bostäder, till nya bostäder per år. Bottennoteringen gjordes 1995 då endast nya bostäder färdigställdes. Gapet mellan det behov som befolkningsökningen genererar och nyproduktionen ökade i kölvattnet av lågkonjunkturen Från 2004 har befolkningstillväxten tagit ny fart, vilket inte bostadsbyggandet har gjort. Underskottet växer snabbt brist på över bostäder 2020 Om dagens befolkningsprognoser slår in och nyproduktionen följer genomsnittet för de senaste fem åren (8 300 bostäder) liksom det övriga årliga nytillskottet kommer det 2020 att saknas drygt bostäder i länet. Det motsvarar hela bostadsbeståndet i Östergötlands län. Urbaniseringen kräver en fungerande bostadsmarknad Huvudstadsregionen behöver en handlingskraftig bostadspolitik för att nå en tre gånger så hög byggtakt som i dag, av alla upplåtelseformer och bostadsstorlekar. Mest akut är efterfrågan på studentbostäder och små instegsbostäder. Men framför allt måste det befintliga bostadsbeståndet utnyttjas mer effektivt. Här utgör en sänkt kapitalvinstbeskattning vid bostadsförsäljning en viktig förutsättning för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Samtidigt skulle nyproduktionen av bostäder stimuleras, då hushåll som gjort en bostadskarriär i regel är de som har köpkraft nog att efterfråga den dyra nyproduktionen av bostads- och hyresrätter i Stockholms län. Diagram 6. Bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholms län, Befolkningsökning 600 nya bostäder per nya invånare Bostadsbyggande (färdigställda) Källa: SCB och egna beräkningar. 20