Student söker bostad Uppdrag nr 2 Översyn av studenternas bostadssituation enligt regleringsbrev för budgetåret 2009 avseende Boverket M2008/4791/A

Transkript

1 Boverket Regeringsuppdrag Student söker bostad Uppdrag nr 2 Översyn av studenternas bostadssituation enligt regleringsbrev för budgetåret 2009 avseende Boverket M2008/4791/A

2

3 Student söker bostad Boverket december 2009

4 Titel: Student söker bostad Utgivare: Boverket december 2009 Upplaga: 1:2 Antal ex: 200 Tryck: Boverket internt ISBN tryck: ISBN pdf: Sökord: Studenter, bostadsbrist, bostäder, studentbostäder, ekonomiska förutsättningar, bostadsbyggande, byggregler, kommuner, fallstudier, statistik, analyser, förslag. Dnr: /2009 Omslagsfoto: Peo Quick/Matton Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, Karlskrona Telefon: eller Fax: E-post: Webbplats: Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2009

5 3 Förord Högre utbildning är en viktig fråga. En stor ungdomsgeneration och situationen på arbetsmarknaden gör detta än mer aktuellt. En välutbildad befolkning är ett sätt att säkra landets konkurrenskraft och tillväxt på sikt. De studenter som utbildar sig behöver bostäder. Flera av de stora lärosätena är belägna i storstadsområden och tillväxtregioner som har haft brist på bostäder under större delen av 2000-talet. Den ökade tillströmningen av studenter till dessa orter innebär att bristen på bostäder ökar. Samtidigt har byggandet av studentbostäder sjunkit till en mycket låg nivå. Boverket har regeringens uppdrag att göra en översyn av studenternas bostadssituation. I uppdraget ingår också att se över tillämpningen av byggreglerna när det gäller byggande av studentbostäder och att identifiera eventuella problem när det gäller produktionen av studentbostäder. Boverket ska också bedöma hur Studiesociala kommitténs förslag kan påverka studenternas bostadssituation. Vi vill rikta ett varmt tack till referensgruppen och de studentkårer, kommuner, lärosäten och bostadsföretag som bidragit med kunskap och erfarenheter till denna rapport. Rapporten är sammanställd av Annette Rydqvist (projektansvarig), Ingrid Hernsell, Johanna Andersson, Ulla-Christel Götherström, Christina Enqvist, Assar Lindén, Hans-Olof Karlsson Hjorth, Sigrid Naver och Sebastian Wahlström. Karlskrona december 2009 Janna Valik generaldirektör

6 4 Studenter söker bostad

7 5 Innehåll Läsanvisning... 7 Boverkets analys och förslag... 9 Antalet studenter ökar... 9 Olika sätt att förbättra studenternas situation Stimulera utbud eller efterfrågan? Slutsatser Förslag Uppdraget, metod, avgränsningar Uppdraget Avgränsning och metod Bakgrund Fler ungdomar Studentgruppen är heterogen Fler studenter Vad är en studentbostad? Minskat byggande av studentbostäder Studenternas behov och preferenser Situationen på de utvalda högskoleorterna Studenters situation på åtta orter Stockholm Göteborg Lund Uppsala Umeå Malmö Jönköping Karlstad Studenternas ekonomi Dagens studiemedelssystem Dagens bostadsbidragssystem Studiesociala kommittén Produktionen av studentbostäder Flera faktorer påverkar Statens roll och verktyg Kommunens roll och verktyg Öka effektiviteten inom byggsektorn Produktionskostnad för studentbostäder Tillämpningen av byggregler Byggreglerna problemställning Övervägda ändringar i byggreglerna med slutsatser Byggreglernas betydelse för produktionen av studentbostäder Författningsändringar Lag- och förordningsnivå Ändringar i Boverkets byggregler Förkortningar och definitioner Förkortningar Definition av studentbostad

8 6 Studenter söker bostad Källor Rapporter och artiklar Pressmeddelanden Intervjuer september E-postenkät, 24 november E-postenkät, 22 oktober Internet Bilaga 1. Referensgruppen Bilaga 2. Frågor till referensgruppen Frågor till referensgruppen inför mötet den 22 september Frågor till referensgruppen inför mötet den 16 november Bilaga 3. Deltagare i konferensen den 16 oktober Deltagare i konferensen om studenternas bostadssituation den 16 oktober Bilaga 4. Frågor inför konferensen den 16 oktober Bilaga 5. Autonomiutredningens förslag (SOU 2008:104) Bilaga 6. Bakgrund till inkomstprövning halvårsvis Bilaga 7. Gällande byggregler för studentbostäder Gällande byggregler

9 7 Läsanvisning Rapporten är i huvudsak disponerad efter Boverkets uppdrag att göra en översyn av studenternas bostadssituation. Vi inleder med en presentation av Boverkets analys och förslag som ger en sammanfattande bild av hur Boverket bedömer studenternas situation på bostadsmarknaden. Bakgrunden innehåller en översikt över studenterna som grupp, högskolans utveckling, studentbostäder och studenternas preferenser. Därefter följer fyra kapitel som vart och ett behandlar de olika delarna av uppdraget: Situationen på de utvalda högskoleorterna 2009 innehåller en undersökning av bostadssituationen på åtta utvalda högskoleorter Kapitlet Studenternas ekonomi innehåller en bedömning av hur Studiesociala kommitténs förslag kan påverka studenternas bostadssituation Tillämpningen av byggregler när det gäller byggande av studentbostäder behandlas i kapitlet med detta namn I kapitlet Problem vid produktionen av studentbostäder har vi identifierat eventuella problem när det gäller produktionen av studentbostäder. Utöver rapporten finns det en fristående bilaga som innehåller: En beskrivning av de utvalda högskoleorterna Planlösningar lägenheter mindre än 35 m² En analys av produktionskostnader i 25 studentbostadsprojekt

10 8 Studenter söker bostad Studentbostäder i Göteborg Foto: Sebastian Wahlström/Boverket

11 9 Boverkets analys och förslag Antalet studenter ökar Bristen på bostäder för studenter har hösten 2009 varit en aktuell fråga. Stora ungdomskullar och situationen på arbetsmarknaden har medverkat till att fler påbörjar högskolestudier. Redan läsåret 2008/2009 nådde antalet nybörjare vid universitet och högskolor den högsta nivån någonsin. Preliminära uppgifter visar på en 20-procentig ökning av antalet studenter höstterminen 2009, jämfört med höstterminen Ökningen fortsätter även under våren. Antalet antagna i den första omgången våren 2010 har ökat med 12 procent jämfört med våren Den största ökningen, 18 procent, har skett i åldrarna under 25 år. Flera av de stora lärosätena är belägna i storstadsområden och andra tillväxtregioner som har haft brist på bostäder under större delen av talet. Den ökade tillströmningen av studenter till dessa orter innebär att bristen på bostäder ökar. Studenter är generellt sett en ekonomiskt svag grupp och har svårt att konkurrera med andra grupper om de tillgängliga bostäderna. Sveriges förenade studentkårer, SFS, har i en mening sammanfattat hur de upplever den aktuella bostadssituationen för studenter: Lärosätena får enligt lag inte ta ett stort ansvar för problemet, statens åtgärder har varit få under de senaste åren och kommunerna prioriterar inte alltid problemet, speciellt om dialogen med lärosätet brister. Studenter en av många grupper på bostadsmarknaden Det är viktigt att se bostadsmarknaden som en helhet. De flesta studenter bor i en bostad i det ordinarie beståndet. Cirka 25 procent av studenterna bor i särskilda studentbostäder. Det är tydligt att bostäder för studenter hänger nära samman med situationen på den ordinarie bostadsmarknaden. Det innebär att obalanser på bostadsmarknaden påverkar studenter på samma sätt som övriga invånare. En skillnad är att studenter generellt sett har en svagare ekonomisk situation än många andra grupper. Det är inte ovanligt att behöva flytta för att kunna gå på den utbildning man önskar. I vissa fall innebär det att man snabbt behöver en bostad på en ny bostadsmarknad, där man kanske saknar såväl kontakter, lokalkännedom

12 10 Studenter söker bostad och kötid. Från studentkårerna har det framförts att detta i synnerhet kan vara ett problem för studenter från studieovana hem. Figur 1, Beskrivning av situationen Beskrivning av situationen Stora ungdomskullar Lågkonjunktur Fler sökande till högre utbildning Studenterna stannar kvar längre på studieorten/i studentbostad Ökad inflyttning till orter med bostadsbrist Ekonomiskt svag grupp Ökad konkurrens om tillgängliga bostäder Alternativa lösningar öka efterfrågan på bostäder Öka studenternas möjligheter att efterfråga bostäder, till exempel genom att höja studiemedlen eller utöka bostadsbidragen. förbättra bostadsmarknadens funktionssätt Olika sätt att få bostadsmarknaden att fungera smidigare, till exempel genom effektiv förmedling av bostäder. öka utbudet av bostäder Olika åtgärder som leder till att det byggs fler bostäder, till exempel genom att öka effektiviteten inom plan- och byggprocessen.

13 Boverkets analys och förslag 11 Öka rörligheten på bostadsmarknaden Den låga rörligheten på bostadsmarknaden medför svårigheter för den som söker en bostad. Det här är särskilt besvärligt för den som flyttar till en ny ort. Det är inte lätt för en student att betala hyror i nyproduktion. I det befintliga beståndet kan det finnas äldre, små, billiga lägenheter som är särskilt lämpliga för studenter med begränsad ekonomi. Men de är oftast upptagna. Om det går att öka rörligheten, genom att till exempel hushåll som behöver en större bostad har möjlighet att flytta till en sådan, skulle det innebära att det blir fler små lägenheter lediga för exempelvis studenter. Långvarig brist på bostäder i storstadsområdena Flera av de stora lärosätena är belägna i storstadsområden och i andra tillväxtregioner som under lång tid har haft brist på bostäder. Kraftig folkökning och relativt lågt bostadsbyggande har bidragit till bristen på bostäder. Aktörer på dessa orter bedömer att efterfrågan på högre utbildning kommer att vara fortsatt hög. Det rör sig inte om en tillfällig ökning av antalet studenter på grund av ungdomspuckeln eller den nuvarande lågkonjunkturen, utan om ett långsiktigt behov av bostäder som är direkt riktade mot studenter. En välutbildad befolkning är ett sätt att säkra landets konkurrenskraft och tillväxt på sikt. Att det finns bostäder till studenter är därför en angelägen fråga. Svår situation vid terminsstart Översynen av studenternas bostadssituation har utgått ifrån ett antal orter med olika bostadsmarknadssituation för studenter. Vi har valt att undersöka situationen för studenter i Stockholm, Göteborg, Lund, Uppsala, Umeå, Malmö, Jönköping och Karlstad. Valet beror på att uppdragsgivaren i första hand är intresserad av orter där bostadssituationen för studenter är ett problem. De flesta studentkårer på de undersökta åtta orterna upplever att situationen vid terminsstart har varit svår och på fem orter har det funnits någon form av akutboende. Synnerligen svår verkar situationen vara i Stockholm, Göteborg och Lund. Enligt studentkårerna på dessa tre orter har bostadssituationen för studenter försämrats vid terminsstarten 2009 i förhållande till motsvarande tid Även från Uppsala och Malmö kommer rapporter om att situationen är ansträngd. I Lund bedömer lärosätet att bristen på bostäder riskerar att äventyra universitetets framtid. De har därför skickat en skrivelse till högskole- och forskningsministern Tobias Krantz och bett om tillstånd för universitetet att få ordna bostäder för studenter. Enligt bostadsföretagen och studentkårerna på de åtta orter som ingår i Boverkets undersökning finns det behov av fler studentbostäder i Stockholm, Göteborg, Lund och Malmö. Enligt studentkårerna behöver det byggas fler studentbostäder även i Jönköping, Umeå och Uppsala. Situationen varierar över landet Situationen varierar över landet. Några högskoleorter ser den nuvarande situationen som temporär och bedömer att det kommer att se annorlunda

14 12 Studenter söker bostad ut på några års sikt. Antalet ungdomar kommer att fortsätta öka under de närmaste åren. År 2012 kommer antalet ungdomar i åldern år att vara fler än år Därefter vänder det och ungdomarna i åldersgruppen kommer år 2015 att vara lika många som i dag, det vill säga runt Skillnaden är att i dag befinner sig de största årskullarna i åldersintervallet år, vilket är det intervall då många påbörjar sina högskolestudier. År 2015 ligger tyngdpunkten på åringar. Det är en ålder då många fortfarande studerar, men andelen nybörjare är lägre. Fram till 2020 minskar åldersgruppen kraftigt och kommer enligt tillgängliga prognoser endast att omfatta ungdomar. Det innebär att antalet sökande till högskolan kan komma att minska relativt snabbt. På mindre orter är situationen på den ordinarie bostadsmarknaden inte lika ansträngd som i storstadsområdena och studentbostäder är känsliga för variationer i efterfrågan. Vakansrisken är större för studentbostäder än för övriga delar av bostadsbeståndet. Risken för vakanser innebär att det inte är ett självklart alternativ att bygga fler studentbostäder på dessa orter. Den akuta situationen vid terminsstart Vid terminsstarten uppstår i stort sett alltid en obalans då nya studenter kommer och behöver lösa sin bostadssituation inom en relativt kort tid. Samtidigt finns det fortfarande kvar många studenter som egentligen avslutat sina studier föregående termin, men som av olika orsaker stannar kvar ytterligare en tid. De båda grupperna överlappar under en period varandra. Behovet av bostäder är i praktiken större under vissa perioder av året. Om det finns bostäder till alla vid terminsstarten innebär det sannolikt vakanser under terminens andra hälft. Det innebär att det inte är ett självklart alternativ att bygga bostäder för att lösa den akuta situationen vid terminsstart. Ett sätt att lösa den ansträngda situationen vid terminsstart är att i högre utsträckning förmå privatpersoner att under en begränsad tid hyra ut rum till studenter. Eftersom bostadssituationen är mer ansträngd vid starten av höstterminen än på våren kan ett annat sätt att underlätta situationen vara att starta fler utbildningar på våren. Lättare längre in på terminen Studentkårerna på sju av åtta högskoleorter har svarat på våra frågor som har gått ut via e-post. Sex av dessa uppger att situationen är mer balanserad för studenter på bostadsmarknaden i slutet av november/början av december än vid starten av höstterminen Några menar att den akuta krisen som upplevdes vid terminsstart är över, men att det fortfarande är brist på bostäder. Någon påtalar att det alltid är skillnad mellan situationen i december jämfört med augusti/september. De flesta stora programutbildningar börjar endast på hösten, samtidigt som majoriteten av utbytesstudenterna också kommer till hösten. En studentkår, SSCO i Stockholm, uppger att inget tyder på några skillnader mot terminsstarten och att det fortfarande är en akut situation samt att det nu är fler i kön till SSSB:s studentbostäder än vid terminsstarten.

15 Boverkets analys och förslag 13 Några studentkårer upplever att situationen i slutet av november/ början av december är något mer ansträngd jämfört med samma tid förra året. Det kan märkas genom att man har märkt av en ökning av studenter som efterfrågar boende under längre tid in på terminen än förra året och att kötiderna har blivit längre. Svår situation för internationella studenter De internationella studenterna har en särskilt svår situation på bostadsmarknaden. Det här har framkommit vid såväl våra inledande besök som i referensgruppen, vid rundringningen i september och vid konferensen i oktober. Det gäller i synnerhet internationella studenter som kommer hit på egen hand. Regeringen har ett delmål om ökad rekrytering av internationella studenter. I och med systemet med ersättningsnivåer, har det varit positivt för lärosätena att ha många internationella studenter när antalet svenska studenter har varit lägre. Även andra inflyttande studenter och personer som kommer in på andra antagningen är grupper som nämns av studentkårerna. Införande av avgifter för internationella studenter Införandet av avgifter för utländska studenter från länder utanför EESområdet kommer att förändra antalet sökande och vilka internationella studenter som kommer till Sverige. Läsåret 2007/2008 uppgick antalet internationella studenter till Drygt en tredjedel, studenter, kom från länder utanför EES-området. I dagsläget är det omöjligt att veta vad förändringarna kommer att innebära. Kanske kommer de internationella studenterna att förvänta sig mer service, till exempel i form av en bostad, om de betalar en avgift för sina studier. Det är också möjligt att de sökande kommer att ha en annan bakgrund än vad de har i dag, vilket skulle kunna innebära andra preferenser när det gäller boendet. En tänkbar utveckling är att antalet internationella studenter kommer att minska, vilket till exempel skulle kunna innebära att fler korridorrum blir vakanta. Olika sätt att förbättra studenternas situation Studenternas situation på bostadsmarknaden är beroende av många faktorer och det går inte att lösa alla problem med en åtgärd. Vi har här sammanställt en rad olika faktorer och omständigheter som har betydelse för den rådande situationen och ger ett antal förslag som på olika sätt skulle kunna underlätta för studenter på bostadsmarknaden. Förslagen har tagits fram mot bakgrund av den kunskap och erfarenhet vi tagit del av vid våra besök och möten med studentkårer, kommuner, bostadsföretag och lärosäten och den referensgrupp vi knutit till uppdraget. Ökad samordning och samarbete Boverkets undersökning tyder på att det finns behov av ökad samverkan och samordning runt bostadssituationen för studenter. Behovet av samordning återkommer på samtliga nivåer, det vill säga på såväl nationell, som regional och lokal nivå. Ansvaret är splittrat och samordningen brister mellan utbildnings- och bostadspolitiken.

16 14 Studenter söker bostad Såväl Utredningen om Boverket (SOU 2009:57) som Ansvarskommittén (SOU 2008:104) har tagit upp att det är angeläget att skapa fungerande former för tvärsektoriella avvägningar av statens insatser. Även inom bostadspolitiken finns det behov av ökad samordning. Utredningen om Boverket lyfter problemet med den sektoriserade bostadspolitiken. Behov av långsiktig planering Boverket har noterat att det finns ett behov av övergripande prognoser över antalet sökande till högre utbildning eller det framtida behovet av utbildningsplatser. Det finns ett behov av långsiktighet när det gäller fördelningen av utbildningsplatser. Vid fördelningen bör man också reflektera över situationen på bostadsmarknaden. Det tar lång tid att planera och bygga bostäder. Därför är det viktigt att känna till den framtida utvecklingen av antalet studenter och behovet av bostäder. Att det föddes många barn i början av 1990-talet är väl känt sedan lång tid tillbaka. Det finns ett samband mellan ungdomskullarnas storlek och antalet nybörjare vid högskolan. Att bygga bostäder är en långsiktig process, tiden från idé till inflyttningsfärdiga bostäder är lång. Även om det i dagsläget finns behov av fler bostäder som studenter kan efterfråga, är det tveksamt om de hinner bli inflyttningsklara innan situationen vänder igen. Studenters boende har olika prioritet Arbetet kring studenters boende är organiserat på olika sätt på de olika högskoleorterna. De prioriteringar och resurser som kommuner och övriga aktörer avsätter för att arbeta med dessa frågor varierar. På vissa orter finns det ett utvecklat samarbete mellan kommun, högskola, bostadsföretag och studentkår. Detta samarbete verkar vara mer utbrett på de mindre orterna i vår undersökning än i storstadsområdena. Karlstad och Jönköping är exempel på orter som har ett väl utvecklat samarbete runt studenters boende. Stimulera utbud eller efterfrågan? Det finns i huvudsak två vägar att gå för att förbättra studenternas situation. Antingen kan man stödja studenternas förmåga att efterfråga bostäder eller öka utbudet av bostäder. Olika vägar att öka studenternas förmåga att efterfråga bostäder En förutsättning för att studenter ska kunna efterfråga bostäder är att de har tillräcklig betalningsförmåga. Genom att förbättra den ekonomiska situationen för studenter ökar man deras möjligheter att söka bostäder inom en större del av utbudet. Dessutom ökar man gruppens förmåga att konkurrera med övriga grupper på bostadsmarknaden. Stödja generellt genom studiemedelshöjning Studiemedlen kommer att höjas med 400 kronor den 1 januari Förslaget innebär i praktiken att en student med fullt studiemedel får 350 kronor mer i månaden, eftersom prisbasbeloppet sänks under Höjningen kan ses som en generell åtgärd för att öka studenternas möjligheter att efterfråga en bostad. Boverket bedömer att den aktuella

17 Boverkets analys och förslag 15 höjningen är välkommen, eftersom den stärker studenternas betalningsförmåga. Den är däremot inte tillräcklig för att studenterna att ska bli konkurrenskraftiga gentemot andra grupper på bostadsmarknaden. Den förvärvsarbetande befolkningen kommer sannolikt att öka sina inkomster i motsvarande mån. Höjningen av studiemedlen är inte direkt riktad mot bostadskonsumtion. Enligt SFS Studentbudget 2009 har den genomsnittlige studenten ett underskott i sin budget om cirka 900 kronor. Det är därför inte säkert att den aviserade höjningen av studiemedlen i första hand kommer att gå till boendet. Konsumentverket har i sitt remissyttrande, invändningar avseende Studiesociala kommitténs kostnadsberäkningar. Alla kostnader, till exempel kostnader för resor och ökade kostnader för ensamhushåll, finns inte med. Dessutom verkar Studiesociala kommittén ha utgått från kostnader för en ensamstående kvinna. Enligt Konsumentverket har män, år, kostnader på 400 kronor mer per månad än kvinnor. Stödja selektivt genom bostadsbidragen Bostadsbidragen är till skillnad från höjningen av studiemedlen direkt riktade mot bostadskonsumtion. I dag har 13 procent av studenterna bostadsbidrag. Många studenter som i och för sig är berättigade till bostadsbidrag avstår från att söka det på grund av risken att bli återbetalningsskyldig. Studiesociala kommitténs förslag om avstämning per halvår skulle kunna innebära en förbättring i detta hänseende. Boverket ser också positivt på förslaget om en översyn av åldersgränsen som villkor för att få bostadsbidrag. Totalt sett innebär dock den Studiesociala kommitténs förslag till förändringar en urholkning av studenternas möjligheter att täcka delar av boendekostnaden med hjälp av bostadsbidrag. Studiesociala kommittén bedömer att de föreslagna förändringarna av bostadsbidragen skulle innebära en minskning av utbetalningarna av bostadsbidrag till studenter med 90 miljoner kronor. Hyresgarantier är ett verktyg En åtgärd som tillkommit med syfte att stödja ungas etablering på bostadsmarknaden är införandet av hyresgarantier. Det är ett borgensåtagande från kommunens sida som omfattar en hyresgästs skyldighet att betala hyra. Syftet är att ge stöd till hushåll som har ekonomisk förmåga att klara kostnaderna för en egen bostad, men som trots detta har svårighet att etablera sig på bostadsmarknaden och få en hyresrätt med besittningsskydd. Den kommunala hyresgarantin blir en extra säkerhet för hyresvärden och kan därför bidra till att den som söker får ett eget hyreskontrakt på en bostad. Kommuner som väljer att ställa ut kommunala hyresgarantier har möjlighet att få ett statligt bidrag på kronor per garanti som BKN administrerar. Sedan stöden infördes den 1 juli 2007 till den 31 augusti 2009 har det ställts ut totalt 223 hyresgarantier. Av dessa har 34 garantier, 15 procent, avsett ungdomar i åldern år. Det finns inte registrerade uppgifter om sysselsättning, det går därför inte att urskilja hur många garantier som ställts ut till studenter.

18 16 Studenter söker bostad Endast fem av 44 högskoleorter har ställt ut hyresgarantier. Totalt har det ställts 39 garantier fördelat på dessa fem kommuner. Två av de högskoleorter som ingår i Boverkets undersökning har ställt ut hyresgarantier. Lund och Karlstad har ställt ut tre respektive 19 garantier under den aktuella perioden. Förvärvsgarantier vid köp av bostad är ett verktyg Det förekommer att föräldrar ingår borgensåtaganden för att deras barn ska kunna köpa en bostadsrätt eller att föräldrarna själva köper bostadsrätter till sina barn. På många orter blir månadskostnaden lägre i bostadsrätt än i hyres- eller studentbostäder. Det är inte alla studenter som har föräldrar som har möjlighet eller kan tänka sig en sådan lösning. I sådana situationer kan en förvärvsgaranti vara en möjlig lösning. En förvärvsgaranti är en statlig garanti som omfattar räntebetalningar för förstagångsköpares köp av bostad. En förutsättning för att teckna en förvärvsgaranti är att låntagaren bedöms har förutsättningar att kunna betala ränta och amortering. Långivare som har ett ramavtal med BKN kan teckna förvärvsgaranti enligt förordningen (2008:20) om statliga kreditgarantier för förvärv av bostad. Förordningen trädda i kraft den 1 mars Från starten 2008 och fram till 15 december 2009 har en förvärvsgaranti ställts ut. Stödja genom förändrad fastighetsavgift Studentbostäder är i dag de hårdast beskattade bostäderna i relation till bostadens storlek. Den kommunala fastighetsavgiften uppgår för närvarande till kronor per bostad och år. Boverket anser inte att det är rimligt att ta ut en fastighetsavgift per rum i studentkorridor när delar av bostaden (köket) finns i gemensamma utrymmen. Fastighetsavgiften påverkar hyresnivån. Under förutsättning att en borttagning av fastighetsavgiften för studentbostäder verkligen medför att fastighetsägaren sänker hyran med motsvarande belopp, skulle den här åtgärden innebära lägre hyra för studenter som bor i korridorrum. Boverket har i tidigare remissyttranden förespråkat neutralitet i beskattningen av olika upplåtelseformer. Studenter bor i hög utsträckning i hyresrätt och den högre beskattningen av hyresrätter i förhållande till övriga upplåtelseformer drabbar i hög grad denna grupp. Olika vägar att stimulera utbudet av bostäder för studenter Det andra sättet att förbättra bostadssituationen för studenter är genom att öka utbudet av bostäder. För att öka utbudet av bostäder för studenter på de orter det finns en permanent brist, är det viktigt att både det ordinarie bostadsbyggandet och byggandet av studentbostäder ökar. Bostadsbyggandet är för närvarande på en låg nivå. Ett sätt att förbättra situationen är genom att bygga bostäder som är direkt riktade mot studenterna, det vill säga studentbostäder. Fördelen är att studenterna inte behöver konkurrera med andra grupper om dessa bostäder. Nackdelen är att dessa bostäder inte är lika flexibla som bostäder i det ordinarie beståndet. Om studenterna blir färre kan det snabbt uppstå vakanser. Det behöver därför finnas en balans mellan andelen bostäder i det ordinarie beståndet och andelen studentbostäder. Första halvåret 2009 beviljade kommunerna bygglov för totalt 47 studentbostäder i hela landet.

19 Boverkets analys och förslag 17 Från studentbostadsföretagen hävdar man att det i dagsläget är ekonomiskt omöjligt att bygga studentbostäder, eftersom det är dyrt att producera små bostäder. Öka lärosätenas rätt att engagera sig i bostäder för studenter Ett sätt att öka utbudet av bostäder för studenter är att ge lärosätena rätt att tillhandahålla bostäder för studenter och forskare. Universiteten och högskolorna har i dag enligt lag inte rätt att engagera sig i studentbostäder, förutom inom ramen för internationella utbytesprogram. Undantagen utgör bland annat de enskilda utbildningssamordnarna Chalmers Tekniska Högskola, Handelshögskolan i Stockholm och Högskolan i Jönköping. I en bristsituation ökar lärosätenas incitament för att engagera sig i bostadsfrågan. Autonomiutredningens betänkande Självständiga lärosäten, (SOU 2008:104) föreslår bland annat att lärosätena ska ges möjlighet att äga egendom och engagera sig studentbostäder och forskarbostäder. Lunds universitet har i en skrivelse till högskole- och forskningsministern begärt att Lunds universitet åtminstone under en prövotid på fem år, ska få samma rättighet att förhyra bostäder för samtliga antagna studenter som gäller för utländska studenter i utbytesprogram. Tillfälliga lösningar vid terminsstart Bostadssituationen för studenter är som mest ansträngd under några veckor vid terminsstart. Situationen de första veckorna av en utbildning är betydelsefulla för en nytillkommen student. Det gäller i synnerhet för personer som inte har studerat tidigare och kommer från en studieovan miljö. Exempel på hur man kan underlätta situationen vid terminsstart: utnyttja det befintliga beståndet på ett bättre sätt, till exempel genom att uppmuntra privatpersoner att hyra ut rum sprida kursstarter utnyttja fartyg med hytter, vandrarhem med mera. Det är viktigt att tänka på att tillfälliga och kortsiktiga lösningar inte får skymma sikten för långsiktiga lösningar. Smidigare planprocess Vid referensgruppens möten har det framkommit synpunkter på att planprocessen behöver bli effektivare och att instansordningen behöver bli kortare. De här frågorna behandlas i förslaget till ny plan- och bygglag samt i miljöprocessutredningens delbetänkande En ny instansordning för mål enligt Plan- och bygglagen, SOU2007:111. Båda utredningarna är under beredning på regeringskansliet. Effektivisera plan- och bygglagen Regeringen har lagt ett förslag på ny plan- och bygglag som syftar till att genom förenkling, effektivisering och tydligare regler lägga grunden för en ökad förutsägbarhet för enskilda och företag samt ökade förutsättningar för lika behandling.

20 18 Studenter söker bostad I förslaget till ny plan- och bygglag föreslås bland annat att planläggningen förenklas och att den totala tidsåtgången för planläggningen förkortas. Förenkling av överklagandeprocessen Behovet av att förkorta instansordningen för överklagade bygglov och att avlasta regeringen när det gäller överklagade planärenden utgör grunden till miljöprocessutredningens delbetänkande som överlämnades till regeringen i januari Ambitionen är att förändringarna ska leda till en bättre samordning mellan ärenden enligt plan- och bygglagen och miljöbalken. Kommunerna har en betydelsefull roll Kommunerna har en betydelsefull roll när det gäller att få fram bostäder för studenter. Enligt bostadsförsörjningslagen ska kommunen planera för att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Kommunen ska ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen som ska antas av kommunfullmäktige minst en gång varje mandatperiod. Ett aktivt mark- och planarbete från kommunens sida underlättar produktionen av studentbostäder. Enligt Svenska Studentbostadsföreningen, SSBF, är det på de orter där kommunerna och bostadsföretagen har ett bra samarbete kring dessa frågor som det har byggts mest studentbostäder under de senaste åren. Brist på mark försvårar byggandet Att kommunen äger mark är ett betydelsefullt verktyg för att kunna bedriva aktiv bostadspolitik från kommunens sida. Förutom höga produktionskostnader tar aktörerna upp svårigheter att få markanvisningar och höga markpriser. Markkostnaden varierar såväl mellan olika kommuner som mellan olika lägen inom samma kommun. Det här är en av de kostnader som påverkar produktionskostnaden. Brist på mark kan också vara en orsak som försvårar byggandet av studentbostäder. Priset på marken kan också vara så högt att det kan bli svårt att få ekonomi i studentbostadsprojekt. Bilparkering för studentbostäder Studenter har inte tillgång till bil i så stor utsträckning, därför är bilplatsbehovet inte lika stort som för bostäder i det ordinarie beståndet. Många kommuner har också lägre bilplatskrav för studentbostäder än för andra typer av bostäder. Kommunen har därför en viktig roll i planeringen och möjligheten att genomföra studentbostadsprojekt. Lösningar för de stora ungdomskullarna Tillfällig inhyrning av annan fastighetsägares bostäder Ett sätt att öka utbudet av bostäder för studenter, i situationer när det föreligger ett tillfälligt stort behov, kan vara att hyra in hela fastigheter med bostadslägenheter som sedan upplåts för studenter.

21 Boverkets analys och förslag 19 Tidsbegränsade bygglov vid tillfälligt stort behov I situationer när det föreligger ett tillfälligt stort behov av bostäder för studenter finns möjlighet att få ett tidsbegränsat bygglov. Man kan då placera tillfälliga bostäder på platser som kanske är planlagda för annat ändamål eller i väntan på en planändring. Kommuner som har planerade projekt som ligger några år framåt i tiden skulle tillfälligt kunna upplåta den marken för studentbostäder. Det viktiga är att byggherren kan visa att det är ett tillfälligt behov. Tidsbegränsat bygglov får ges för högst fem år. Tiden kan förlängas till som mest 10 år. För att möta behovet av bostäder för de stora ungdomskullarna fram till 2013 skulle ett sätt kunna vara att utnyttja möjligheten att medge fler tidsbegränsade bygglov. Flytande bostäder för studenter Flera av Sveriges universitet- och högskoleorter ligger vid vatten, som till exempel Stockholm, Göteborg och Karlstad. I fall det är svårt att snabbt få fram lämpliga platser för studentbostäder i sådana kommuner kan ett sätt vara att utnyttja vattnet och planera för och bygga flytande bostäder för studenter. Det som är viktigt att tänka på är att flytande bostäder räknas som byggnader enligt plan- och bygglagen. Det betyder att samma regler gäller för dessa bostäder som för bostäder på land. Det är också viktigt att tänka på stadsbilden, att bostäder inte får finnas nära störande verksamhet, att det krävs anläggningar på land för att klara vatten och avloppsförsörjningen med mera. Förbättrad effektivitet i byggprocessen Förbättringspotential inom byggsektorn För att öka utbudet av bostäder för studenter på de orter det finns en permanent brist, är det viktigt att både det ordinarie bostadsbyggandet och byggandet av studentbostäder ökar. För byggandet av studentbostäder gäller i princip samma problemställningar när det gäller effektiviteten inom byggsektorn, som för övrigt bostadsbyggande. Byggsektorns struktur, olika problem och produktionsförutsättningar har under lång tid varit föremål för en omfattande genomlysning. Det finns förbättringspotential när det gäller att öka effektiviteten inom byggbranschen. Frågor av speciell vikt är effektivitet, kvalitet, byggkostnader, konkurrens och byggfel. Analys av 25 utvalda studentbostadsprojekt På uppdrag av Boverket har Projektbyggaren Teknik Syd analyserat uppgifter ur Boverkets databas 1 för stöd. Produktionskostnaden för 25 utvalda studentbostadsprojekt färdigställda mellan har jämförts med kostnader för produktionen av bostäder i det ordinarie beståndet. Produktionskostnaderna varierar mellan olika studentbostadsprojekt. I uppdraget ingick också att om möjligt hitta orsaken till de stora variationerna i produktionskostnad samt att hitta 1 Boverkets bidragsdatabas består dels av Svanen, som innehåller statistik om stödens utfall, dels av Bofinc, som är ett system där länsstyrelsernas handläggare matar in uppgifterna från bidragsansökningarna.

22 20 Studenter söker bostad möjliga sätt att minska kostnaden. Resultatet visar att produktionskostnaden för de aktuella projekten består av: tomtkostnad 3 7 procent avgifter 1 3 procent entreprenadkostnad procent byggherrekostnad procent. Byggherrekostnaden utgörs till 70 procent av moms Produktionskostnaden per kvadratmeter BOA uppvisar en spridning mellan cirka kr/m kr/m 2 för de utvalda projekten. Hög installationstäthet ökar kostnaderna Studentbostäder är ofta små bostäder. Små bostäder har i allmänhet en hög installationstäthet, eftersom varje bostad behöver hygienutrymme samt oftast kök, kokvrå eller pentry. Kostnaderna för att producera bostaden ska slås ut på en mindre area och kvadratmeterhyran ökar därmed. Faktorer som medverkar till låga kostnader per kvadratmeter bostadsarea, BOA Vid en analys av de 25 utvalda nybyggnadsprojekten framgår att ett antal faktorer bidrar till låga produktionskostnader: Yteffektivitet en hög kvot för förhållandet mellan bostadsarean och bruksutrymmena, BOA/BRAom. Det handlar helt enkelt om att minimera antalet kvadratmeter utanför själva bostaden, exempelvis i korridorer och trapphus. Rationalitet hög upprepning med få lägenhetstyper och att bygga med volymelement är också faktorer som bidrar till låga kostnader. Tomtförutsättningar friliggande byggnader, små nivåskillnader och gott om utrymme på och i anslutning till arbetsplatsen. Faktorer som medverkar till höga kostnader per kvadratmeter bostadsarea, BOA På motsvarande sätt bidrar dessa faktorer till höga produktionskostnader: Yteffektivitet en låg kvot för förhållandet mellan bostadsarea och bruksutrymmena, BOA/BRAom. Det innebär att det finns stora ytor som är belägna utanför bostaden, till exempel trapphus, som man inte kan ta betalt för i hyran. Rationalitet många olika lägenhetstyper och låg upprepningsgrad fördyrar också projekt. Tomtförutsättningar innerstadsprojekt med trånga arbetsplatser, där man måste bygga mot intilliggande byggnader samt omfattande markarbeten med dyr grundläggning, bergskärning, markanpassning och större nivåskillnader inom tomten.

23 Boverkets analys och förslag 21 Begränsad besparing när två studenter delar på kök och badrum I uppdraget till Projektbyggaren Teknik Syd ingick också att bedöma kostnadsbesparingen när två studerande delar på hygienrum och kök/kokvrå. Undersökningen visar att det ekonomiska incitamentet för att bygga så kallade dubbletter, det vill säga studentbostäder där två personer delar på kök och badrum, är mycket begränsat. Kostnadsbesparingen ligger i storleksordningen strax under två procent av den totala produktionskostnaden. Dessutom uppstår en stor kommunikationsyta mellan kök och hygienrum som inte är yteffektiv. Tillämpningen av byggregler Det är många faktorer som påverkar produktionen av bostäder för studenter. Byggreglerna är endast en faktor av många. Nedan redovisas slutsatserna av undersökningen av de viktigaste kraven i byggreglerna, som berör bostäder för studenter. Ökad flexibilitet genom att ta bort avskiljbarhetskravet Avskiljbarhetskravet för bostäder om högst 55 m 2 innebär att man antingen ska kunna skapa ett avskiljt rum med fönster för sömn och vila eller för matlagning. Att ta bort avskiljbarhetskravet i små bostäder skulle öka flexibiliteten och göra det möjligt att minska bostadsarean med några kvadratmeter. Boverket menar att det är fullt möjligt att ta bort avskiljbarhetskravet för student- och ungdomsbostäder om högst 35 m 2. Förutsättningen är dock att de delar av bostadsfunktionerna som ska finnas i en bostad, som inte ryms i den enskilda bostadslägenheten, kompenseras med gemensamma utrymmen. Boverket har för avsikt att ändra kravet på avskiljbarhet i BBR, för boendeformer för studenter och ungdomar. Reglerna säger badrum på 3,23 kvadratmeter I den allmänna debatten diskuteras ofta badrummens storlek som en sak som fördyrar byggandet av studentbostäder. Det minsta möjliga hygienrummet som lever upp till tillgänglighetskravet är dock inte större än 3,23 m 2. I de fall badrummen är större än så, beror detta inte på Boverkets byggregler utan på att byggherren av olika anledningar har valt att göra dem större än vad reglerna säger. Med tanke på vikten av flexibilitet och att Sverige nyligen har ratificerat en FN-konvention som bland annat innefattar tillgänglighet i bostäder, finns det, som Boverket ser det, inte någon grund för att minska kraven på tillgänglighet i studentbostäder. Besparingarna skulle troligtvis också bli små. Andra faktorer har större betydelse för varför hyran är hög i studentbostäder. Utformningen av gemensamma utrymmen Studentbostäder kan göras mindre än vanliga små bostäder, framför allt för att delar av vissa funktioner (matlagning, måltider och samvaro) kan flyttas ut till gemensamhetsutrymmen. Om man till exempel minskar på arean för samvaro behöver det finnas ett gemensamt samvaroutrymme. Däremot preciseras det inte i byggreglerna hur stort utrymmet ska vara,

24 22 Studenter söker bostad var det ska ligga eller hur många lägenheter som kan dela på utrymmet. Det är alltså fullt möjligt att ordna en kvarterslokal för ett större antal lägenheter om det skulle vara den bästa lösningen för de boende. Om köket är gemensamt får dock inte fler än tolv lägenheter dela på det. Boverket utreder vidare hur behovet av gemensamhetsutrymmen ser ut i dag. Boverket föreslår att myndigheten får i uppdrag och medel att ta fram en idébok med goda exempel på gemensamhetsutrymmen i studentbostäder. Detta för att belysa frågan hur man på bästa sätt utformar gemensamhetsutrymmen utifrån sociala, utformningsmässiga och ekonomiska aspekter. Byggreglerna inte avgörande för produktionen av studentbostäder Byggreglerna är en faktor som påverkar produktionen av studentbostäder. Resultatet av konsultuppdraget och synpunkterna från referensgruppen visar dock att byggreglerna sannolikt inte har en avgörande betydelse, yteffektivitet, rationalitet och tomtförutsättningar är viktigare faktorer. Ändringar i byggreglerna är inte heller ett speciellt verkningsfullt redskap för att snabbt få igång produktionen av bostäder för studenter eller för att pressa produktionspriset. Det tar dessutom relativt lång tid att genomföra ändringar eftersom regelskrivning är en lång process med både remisshantering och anmälan till EU. Nya studentbostäder blir dyra utreda alternativa lösningar Boverkets undersökningar tyder på att det är svårt att producera studentbostäder till en kostnad som studenter har råd med. Studenter generellt är en ekonomiskt svag grupp som inte kan efterfråga nyproducerade bostäder i någon större utsträckning. Beräkningar som Statens bostadskreditnämnd, BKN, har gjort, visar att om hyran för en studentbostad ska hamna på cirka kronor per månad får produktionskostnaden vara högst kronor/kvadratmeter 2. Ett så lågt produktionspris kan vara svårt att åstadkomma, speciellt i innerstadsmiljöer. Boverket föreslår att alternativa lösningar för att öka produktion av bostäder för studenter utreds. Slutsatser Stora ungdomskullar och ekonomisk lågkonjunktur Stora ungdomskullar och ekonomisk lågkonjunktur bidrar hösten 2009 till att allt fler påbörjar högre utbildning. Ökningen av antalet studenter kommer att fortsätta även under våren Den generella bostadsbristen skapar problem De stora lärosätena är i hög utsträckning belägna i storstadsområden och på andra tillväxtorter med brist på bostäder. Den generella 2 Följande antagande görs för långsiktig kalkyl: Byggherren lånar 90% av produktionskostnaden, ränta 5,5 %, finansierar 10% med eget kapital med avkastningkrav 10%. Drift och underhåll beräknas till 400 kr/m 2, vakans/avskrivning 10%. Beräkningen bygger på 10-månaders hyra.

25 Boverkets analys och förslag 23 bostadsbristen på dessa orter är den enskilda faktor som har störst betydelse för studenternas bostadssituation. Synnerligen svår situation i Stockholm, Göteborg och Lund De flesta studentkårer på de undersökta orterna upplever att situationen vid terminsstart var svår och på fem orter har det funnits någon form av akutboende. Situationen verkar ha varit synnerligen svår i Stockholm, Göteborg och Lund. Enligt studentkårerna på dessa tre orter har bostadssituationen för studenter försämrats vid terminsstarten 2009, i förhållande till motsvarande tid Även från Uppsala och Malmö har det kommit rapporter om att situationen är ansträngd. Fortfarande akut situation i Stockholm Studentkårerna upplever att situationen är mer balanserad för studenter på bostadsmarknaden i slutet av november/början av december, än vid starten av höstterminen Några menar att den akuta krisen som upplevdes vid terminsstart är över, men att det fortfarande är brist på bostäder. En studentkår, SSCO i Stockholm, uppger att inget tyder på några skillnader mot terminsstarten och att det i början av december fortfarande var en akut situation. Det var då dessutom fler i kön till SSSB än vid terminsstarten. Internationella studenter är särskilt utsatta De internationella studenterna är en grupp som har en särskilt svår situation på bostadsmarknaden. Det gäller i synnerhet de studenter som kommer på egen hand. De har ofta begränsade resurser och är i akut behov av en bostad. Studenternas ekonomi påverkar möjligheterna att få en bostad Studenternas generellt sett svaga ekonomiska situation påverkar deras möjligheter att efterfråga bostäder. Särskilt utsatta är, förutom internationella studenter, studenter från mindre privilegierade hem samt studenter som har svårt att arbeta extra. Studenter på vissa utbildningar med mycket schemalagd tid, ensamstående med barn samt studenter med funktionsnedsättning har generellt sett svårare än andra att arbeta extra. Ökad samordning och samarbete Boverket har noterat att det finns behov av ökad samordning och samarbete runt bostadssituationen för studenter. Behovet av samordning återkommer på såväl nationell som regional och lokal nivå. Effektiv förmedling av bostäder Om man samlar lediga bostäder på ett ställe underlättar det för den som söker en bostad. I stället för att vända sig till ett flertal fastighetsägare med olika ansökningsförfaranden, behöver den sökande endast vända sig till en aktör.

26 24 Studenter söker bostad Aktivt mark- och planarbete underlättar Kommunerna har en betydelsefull roll och det är angeläget att kommuner med lärosäten och övriga berörda kommuner beaktar och planerar för studenternas behov av bostäder. Ett aktivt mark- och planarbete från kommunens sida underlättar produktionen av bostäder för studenter. Prioriteringar och samarbete kommun-högskola-bostadsföretagstudentkår De prioriteringar och resurser som kommunerna avsätter för att arbeta med bostadsfrågor för studenter varierar. Vissa orter har ett utvecklat samarbete mellan kommun, högskola, bostadsföretag och studentkår. Samarbeten av det här slaget är betydelsefulla för att åstadkomma en väl fungerande bostadsmarknad. Lägre krav på bilplatser Studenter har inte tillgång till bil i så stor utsträckning, varför behovet av bilplatser inte är lika stort som för bostäder i der ordinarie beståndet. Många kommuner har också lägre bilplatskrav för studentbostäder än för andra typer av bostäder. Dyrt att bygga studentbostäder Det är dyrt att bygga studentbostäder och produktionskostnaderna varierar mellan olika studentbostadsprojekt. Studenternas ekonomi medger inte tillräckligt höga hyresnivåer för att få ekonomi i projekten. Installationstätheten är hög i små lägenheter och den höga omflyttningen innebär att förvaltningskostnaderna är höga. Ett sätt att sänka kostnaderna för produktionen av bostäder är genom att öka effektiviteten inom byggprocessen. Andra faktorer som påverkar är planlösningarnas yteffektivitet, hur stor rationaliteten är (upprepning och prefabriceringsgrad) och tomtförutsättningar. Begränsad besparing när två studenter delar på kök och badrum Boverkets undersökning visar att det ekonomiska incitamentet för att bygga så kallade dubbletter, det vill säga studentbostäder där två personer delar på kök och badrum, är mycket begränsat. Inte något tydligt samband mellan produktionskostnad och hyra I de projekt som Boverket har studerat har vi inte kunnat se något tydligt samband mellan produktionskostnad och hyra. En låg produktionskostnad leder till inte alltid till en låg hyra. Inte heller det motsatta, att en hög produktionskostnad automatiskt leder till en hög hyra, har vi kunnat se tydligt. Låg standard kan bli dyrt Låg standard och enkla materialval sänker produktionskostnaden initialt men kan ge ett ökat underhåll på sikt och därmed högre driftkostnad som medför ökad hyreskostnad.

27 Boverkets analys och förslag 25 Byggreglerna är inte avgörande Resultatet av konsultuppdraget och synpunkterna från referensgruppen visar att byggreglerna sannolikt inte har en avgörande betydelse för produktionskostnaden. Ändringar i byggreglerna är inte heller ett speciellt verkningsfullt redskap för att snabbt få ingång produktionen av bostäder för studenter eller för att pressa produktionspriset. Det tar dessutom relativt lång tid att genomföra ändringar eftersom regelskrivning är en lång process med både remisshantering och anmälan till EU. Förslag Boverket har inte kunnat urskilja en enskild faktor som kan lösa den brist på bostäder för studenter som råder på flera orter. Vår undersökning pekar i stället på flera olika faktorer som på olika sätt kan bidra till att förbättra bostadssituationen för studenter. Boverket föreslår inte heller några författningsändringar i berörda lagar och förordningar inom Boverkets ansvarsområde. Ge lärosätena rätt att tillhandahålla bostäder Boverket instämmer i Autonomiutredningens förslag att lärosätena ges möjlighet att i högre grad än i dag tillhandahålla bostäder för studenter och forskare. Se över fastighetsavgiften för korridorrum Boverket föreslår att varje studentkorridor beskattas som en bostad i stället för att som nu ta ut en avgift för varje rum. Fastighetsavgiften uppgår i dag till kronor per bostad och år. Avgiften är lika hög för korridorrum som för hyreslägenheter i det ordinarie beståndet, trots att delar av bostaden finns i gemensamma utrymmen. Se över beskattningen av olika upplåtelseformer Boverket föreslår att man gör en översyn av beskattningen av olika upplåtelseformer. Boverket har i tidigare remissyttranden förespråkat neutralitet i beskattningen av olika upplåtelseformer. Studenter bor i hög utsträckning i hyresrätt och den högre beskattningen av hyresrätter i förhållande till övriga upplåtelseformer drabbar i hög grad denna grupp. Tillfälliga lösningar vid terminsstart (några veckor) Behovet av bostäder för studenter är större vid vissa tillfällen på året. Här följer förslag på tillfälliga lösningar för att lösa den akuta situationen vid terminsstart utnyttja det befintliga beståndet på ett bättre sätt, till exempel uthyrning av privatrum sprida kursstarter utnyttja fartyg med hytter, vandrarhem med mera.