ÅRSREDOVISNING ÅR AB FAMILJEBOSTÄDER

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR AB FAMILJEBOSTÄDER

2

3 Inflyttningsfesterna i Familjebostäder fortsätter! Ett glädjande resultat för 2003, tycker vi! Familjebostäder fortsätter bygga för att fler ska få möjlighet till en egen hyresrätt. Fyra byggstarter under 2003 kommer att resultera i 300 nya lägenheter. Och fler ska det bli. Inom fyra år ska vi bygga 2000 lägenheter. Det ger möjlighet för många familjer i våra fastigheter att fira och vara glada.

4 Innehåll Sammanfattning 3 VD kommenterar 4 Ägardirektiv, affärsidé och mål 6 Till allmän nytta 8 Marknad och kunder 11 Innerstaden 14 Söderort 16 Västerort 18 Lokaler 21 Fastigheter 22 Nyproduktion 26 Miljöredovisning 30 Hyresgäster påverkar 31 Medarbetare och organisation 32 FB Servicehus AB 35 Resultat 38 Finansiering 40 Möjligheter och risker 42 Flerårsöversikt 44 Nyckeltal 45 Nyckeltalsdefi nitioner 46 Resultaträkning Kommentarer till resultaträkningen 47 Balansräkning 48 Kommentarer till ba lans räk ning en 50 Kassafl ödesanalys 52 Kommentarer till kassafl ödesanalys 53 Tilläggsupplysningar 54 Noter 55 Vinstdisposition 58 Revisionsberättelse 59 Fastighetsförteckning i sammandrag 60 Ledning och sty rel se 62 Årsredovisning år 2003 Styrelsen och verkställande direktör för AB Familjebostäder avger följande berättelse för verksamhetsåret Mer om Familjebostäder och hela fastig hetsförteckningen fi nns på Kort om Familjebostäder Familjebostäder är Sveriges tredje störs ta bo stads fö re tag. Bo la get ingår i koncer nen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. Fa milje bo stä der bil da des Bo la gets upp gift är att äga, för val ta och hyra ut bostäder och lo ka ler i Stock holm. Fa milje bo stä der är sedan 1999 en kon cern där också det helägda dot ter bo la get FB Servicehus AB ingår. Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verk sam hets in rikt ning och affärsidén är att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Familjebostäder har medverkat vid tillkomsten av nya stads de lar i Stock holm, från Kristineberg på 1930-talet till Ham mar by Sjö stad nu på talet. I dag har stock hol ma re sitt hem hos Fa milje bo stä der. I fastighetsbeståndet fi nns 491 fastigheter med bos täder och lokaler. Bostadsytan är to talt kva drat me ter och lo kal ytan kva drat me ter, totalt kva drat me ter. Antalet medarbetare var vid årsskiftet Årsomsättningen är nästan 1,7 miljarder kro nor. Fastigheternas bedömda mark nads vär de är 16,7 mil jar der kro nor och det bokför da värdet 6,0 miljarder kronor.

5 Sammanfattning Året 2003 RESULTAT EFTER FINANSNETTO Resultatet efter fi nansnetto blev 195 (510) miljoner kronor Soliditeten ökade till 61,2 (58,1) pro cent Bostadshyrorna höjdes med i ge nom snitt 2,25 procent från 1 januari 2003 Investeringar i nyproduktion och ombyggnader har gjorts för 518 (690) miljoner kronor Infl yttning i resterande 173 lägenheter på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad Byggstart för fyra projekt med totalt 302 lägenheter Drygt 450 lägenheter har boförbättrats eller blivit stambytta. Mnkr Nyckeltal Nettoomsättning, mnkr Resultat efter fi nansnetto, mnkr Realisationsvinster, mnkr Eget kapital, mnkr Marknadsvärde fastigheter, mnkr Bokfört värde fastigheter, mnkr Räntebärande skulder, mnkr Investeringar i anläggningstillgångar, mnkr Avyttringar av anläggningstillgångar, mnkr Avkastning på totalt kapital, % 4,0 8,3 32,2 19,3 8,5 Soliditet, % 61,2 58,1 53,6 23,3 14,1 Uthyrningsgrad area bostäder, % ,0 100,0 100,0 99,9 Antal anställda 31 dec SOLIDITET % Defi nitioner, se sidan 46 AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL Utblick 2004 Differentierad höjning av bostadshyrorna från 1 februari 2004, 0,7 till 5,0 procent. Genomsnittshöjning 2,25 procent Projektering för byggstart av ytterligare 389 lägenheter Planering för mer än nya bostäder fortsätter FB Servicehus AB förvärvar ett stort antal servicehus, sjukhem och omvårdnadsfastigheter från Stockholms stad, Svenska Bostäder och Stockholmshem Planerat genomförande av drygt våtrumsrenoveringar % SAMMANFATTNING 3

6 VD kommenterar Det högsta prioriterade inriktningsmålet i vår verksamhet är att bygga prisvärda hyresrätter och nu är vi igång. Vi har haft fyra byggstarter under 2003 och i vår projektportfölj fi nns mer än lägenheter med byggstart från 2004 och framåt. Investeringarna i fastighetsbeståndet var 518 miljoner kronor under 2003, varav 238 miljoner kronor investerades i nyproduktionen och 279 miljoner kronor i ombyggnad och upprustning. För att möta våra fortfarande höga kostnader för fastighetsdriften har vi under 2003 inlett ett genomgripande arbete för att effektivi sera bolagets organisation och administration. En ny organisation träder i kraft den 1 april Helårseffekten av åtgärderna kommer vi att kunna läsa av Takten i bostadsbyggandet och kost naderna för nyproduktionen har fort satt att vara de mest diskuterade frågorna i Stockholmspolitiken också under Skälet är naturligtvis att så många är berörda, de bostadssökande, kommunpolitiker och inte minst vi som kommunägt bostadsföretag. Under 2004 kommer vi att ha pågående nyproduktion i Hammarby Sjöstad, Årstadal och Hässelby Strand och vi räknar med byggstart för åtminstone sammantaget 200 lägen heter i Midsommarkransen, Hässelby Strand och Östra Station. I vår fl yttar också hyresgästerna in i det nu färdiga huset i kvarteret Tonbadet i Högdalen. Resultatet 2003 Vi uppnådde resultatkravet 195 miljoner kronor samtidigt som fastighetsunderhållet ökat till 266 miljoner kronor. Vi har inte genomfört några fastighetsförsäljningar av betydelse under året som gått. Rättvisa hyror Förhandlingarna om 2004 års bostadshyror kunde avslutas i december 2003 med en överenskommelse om en höjning av hyrorna med i genomsnitt 2,25 procent från 1 februari Resultatet täcker inte kostnadsutvecklingen för fastighetsdriften men vi klarar oss kortsiktigt tack vare den låga räntenivån, hög soliditet och en blygsam avkastning på det egna kapitalet. För första gången tillämpades i årets hyresförhandlingar den rekommendation om lägesdifferentieringar som hyresmarknadens parter enades om i Hyreskommitténs slutrapport i september. Genomsnittshöjningen på 2,25 procent ger inte utrymme för några större justeringar, men differentieringen spänner mellan cirka 1 och 5 procents höjning. Vägen mot rättvisare hyror i Stockholm kommer, vilket parterna också är överens om, att vara lång. Stockholms bostadsmarknad Fler än personer står i dag i bostadsförmedlingens kö och tillskottet av nya bostäder går långsamt. Vi vet att fl ertalet av dem som nu söker bostad är normalinkomsttagare och 4 VD KOMMENTERAR

7 personer med låga inkomster, exempelvis unga som gör sin debut på bostadsmarknaden och, kan vi förmoda, i många fall också samtidigt ska debutera på arbetsmarknaden. Vårt uppdrag är att erbjuda i första hand dessa grupper bostäder och boendekostnaden för de bostäder som byggs idag, hyresrätter eller bostadsrätter, motsvarar varken deras vilja eller förmåga att betala. För stora delar av bostadskön är det därför våra successionslägenheter i stadens närförorter som svarar direkt mot de behov som fi nns. De bostäderna och bostadsområdena är funktionella, har höga estetiska kvaliteter och är mycket prisvärda. Höga byggkostnader I den ofta förenklade debatten om den långsamma takten i bostadsbyggandet underskattas de ofrånkomligt långa ledtiderna i byggprocessen. Det är också själva processen som ofta är orsaken till svårigheterna att få kontroll på byggkostnaderna. Problemet med höga produktionskostnader och de kostnader för boendet som blir en följd av det har därför högsta prioritet. Vi lämnar inga ansträngningar oprövade som kan hålla ned kostnaderna i nyproduktionen. I ett av våra pilotprojekt löper till exempel planerings- och projekteringsprocesserna parallellt i syfte att sänka kostnaderna. I andra projekt prövar vi förnyade entreprenadformer, plansamarbete och samverkansprojekt. Vi och branschens övriga aktörer har ett stort ansvar för att komma tillrätta med de höga kostnaderna. Men det är också viktigt att se på samhällets stöd till bostadsbyggandet och hur det idag missgyn nar hyresrätten. Det investeringsstöd som införts och riktats till hyresrät - ten är trots allt tillfälligt och begränsat av ramar och/eller styrt till små lägenhetsstorlekar. Samhällets stöd till bostäder Utvecklingen av det statliga stödet till bostadsbyggandet har kraftigt förändrat balansen mellan upplåtelseformerna och hyresrätten har därigenom kommit att bli den dyraste upplåtelseformen. De bostadspolitiska beslut som nu ska till måste återskapa en rimlig balans mellan upplåtelseformerna, de måste vara långsiktigt hållbara och utformas så att verkningsgraden mot slutkonsumenten, det vill säga den boende, blir hundraprocentig. Det är en förutsättning för att de stora grupperna bostadssökande med låga och medelinkomster ska kunna få sina bostadsbehov tillgodosedda i nyproduktionen. Viktigt avtal Under 2003 kunde vi äntligen skriva på ett avtal med hyresgästföreningen som ger oss bättre ekonomisk täckning för de stambyten som ska genomföras i våra hus från 40 och 50-talen. Vi kommer nu att kunna öka takten i stambytena till 1000 lägenheter per år. Förändrat lokalbestånd Vårt lokalbestånd har påtagligt ändrat karaktär genom de senaste årens förändringar i fastighetsbeståndet. Försäljningarna till bostadsrättsföreningar och omstruktureringen mellan bolagen i stadens koncernbolag har kraftigt minskat andelen lokaler i innerstaden. Vi ser emellertid nu att vi i rådande konjunkturläge har en konkurrensfördel i de prisvärda lokaler i närförort som är ett alternativ till dyrare, nyproducerade lokaler. Västermalmsgallerian är nu inne på sitt tredje år och har etablerat sig som en populär och välbesökt köpgalleria på Kungsholmen. Dotterbolaget växer Vårt dotterbolag, FB Servicehus AB, växer nu och ska, efter beslut i kommunfullmäktige, ta över ytterligare ett stort antal servicehus från Svenska Bostäder och Stockholmshem. Samtidigt förs stadens sjukhem över från Gatu- och fastighetskontoret. I praktiken betyder det att FB Servicehus får ett samlat ansvar för förvalt - ningen av stadens omsorgsfastigheter. Det är en renodling av stadens fastighetsinnehav som kommer att skapa en mer rationell och effektiv fastig hetsförvaltning för staden. Till glädje för alla stadens invånare och inte minst för oss. Framtiden Som framgår av årsredovisningen i sin helhet står vi väl rustade för att fullgöra våra uppdrag. Några realiteter kan vi dock inte blunda för när vi tar oss framtiden an. För det första kan hyresutvecklingen i längden inte hållas tillbaka i det befi ntliga beståndet på ett sådant sätt att vi inte får full kompensation för faktiska driftkostnadsökningar. Vårt resultat bygger idag i huvudsak på förbättrade fi nansnetton. För det andra måste det stora nytillskottet av hyresrätter som vi och våra systerbolag ska bygga de närmaste åren kunna produceras till kostnader och på villkor som gör att de kan efterfrågas av de stora grupperna bostadssökande i bostadsförmedlingens kö. Avslutningsvis är det, som jag ser det, nödvändigt att branschens övriga aktörer inom såväl näringsliv som stat och kommun samverkar för att komma tillrätta med ofullkomligheterna på dagens bostadsmarknad. Diskussionerna i Hyreskommittén och den lyhördhet jag tycker mig uppfatta bland beslutsfattarna i stat och kommun ger mig vissa förhoppningar i den riktningen. Trevlig läsning! vd Hans Pettersson VD KOMMENTERAR 5

8 Ägardirektiv, affärsidé och mål Familjebostäders affärsidé, mål och strategier utgår från de övergripande mål med politiska värdegrunder som vår ägare formulerar. Grunduppgiften är att vara ett verktyg för stadens utveckling och våra uppdrag ska genomföras på affärsmässiga grunder. Ägardirektiv I stadens budget för perioden säger ägardirektiven att de kommunala bostadsbolagen ska vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare som leder utvecklingen mot framtidens boende. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska bostadsbolagen verka för ett antal allmännyttiga mål inom ramen för sina respektive företagskulturer och vara kraftfulla aktörer i syfte att förverkliga en social bostadspolitik. Bolagen ska aktivt: bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder bidra till de boendes möjligheter att ta ansvar och påverka genom samarbete med de boende kring underhåll och förvaltning bidra till utvecklingen av ett ekologiskt hållbart samhälle ha en kostnadseffektiv och rationell bostadsförvaltning I utvecklingsdirektiven till Familjebostäder sägs därutöver att bolaget ska koncentrera verksamheten till en kostnadseffektiv förvaltning av ett varierat bestånd av attraktiva bostäder inom stadens gränser. Innevarande treårsperiod ska inriktas på att: Uppnå en nyproduktion om minst 500 lägenheter per år. Fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under perioden Fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service i samspel med hyresgästerna. Utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter, på affärsmässiga grunder, framför allt i stadsdelar med låg andel allmännyttiga lägenheter. Bibehålla miljöcertifi eringen med fortsatt inriktning på att minska förbrukningen av energi och kemikalier samt att förbättra avfallshanteringen. Affärsidé Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning. Familjebostäder erbjuder alla stockholmare attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Bostadshyresgästerna ska alltid uppleva boendet hos Familjebo städer som prisvärt, personligt, sunt och tryggt. De kommersiella lokalhyresgästerna ska ha förutsättningar att göra goda affärer och de samhälleliga verk sam heterna ska ha förut sättningar att ge god service till stadens invånare. Strategier 1 Lönsamhet Ökade driftnetton ska förbättra kassafl ödet. En ekonomiskt hållbar hyresutveckling och fortsatt lågt hyresbortfall ska tillsammans med sänkta administrations- och driftkostnader samverka så att driftnettot stärks. 2 Rättvisa hyror Bostadshyrorna ska successivt utvecklas enligt Hyreskommitténs rekommendation om rättvisa hyror Fokus på kärnverksamheten Effektiv fastighetsdrift: Husvärdarna ska i sina dagliga hyresgästkontakter och vid fastighetsskötsel arbeta så att skador åtgärdas och förebyggs, verksamhetens effektivitet ökar och hyresgästservicen utvecklas. Nya bostäder: Bolagets nyproducerade hyresrätter ska ha en hyra som möter efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad och motsvara de krav på funktion, form och varaktighet som fordras för långsiktigt hållbara kvaliteter i boende och förvaltning. Sammantaget ska cirka bostäder på egen mark och i exploate- 6 ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

9 ringsområden kunna påbörjas under perioden Deltagandet i samverkanspro jekt med andra byggherrar ska fortsätta. Goda kundrelationer: Kundkontakterna ska präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. Den service som hyresgästerna erbjuds genom husvärdar och kundtjänster ska bidra till att göra boendet hos Familjebostäder prisvärt. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) och ett attraktivt tillvalsutbud ska utformas så att hyresgästerna kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. De grundläggande kvaliteterna trygghet och säkerhet ska säkras genom en god tillsyn och underhåll av gemensamma utrymmen. I den lokala samrådsverksamheten bjuds de boende in att medverka i skötsel och utformning av sin boendemiljö. 4 Strukturplan Samtliga fastigheter i beståndet ska förtecknas i en strukturplan med klassifi cering enligt kriterierna: fastigheter för fortsatt förvaltning, upprustning och omstrukturering. 5 Aktivt miljöarbete Målsättning Miljömålen om en energihushållning som inte äventyrar de boendes komfort, en aktiv begränsning av kemikalier i förvaltning och nyproduktion samt en väl fungerande avfallshantering ska säkerställas i arbetet med miljöledningssystemet. 6 Medarbetare I samband med de årliga, individuella ut veck lingssamtalen ska behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsgemensamma målen och inriktning arna kartläggas. Kartläggningen är grunden för den strategiska kompetensutvecklingen i bolaget. Aktivt arbete med rehabilitering, hälso- och friskvård samt fortsatt noggrann uppföljning av sjukfrånvaron ska säkra höga hälsotal. Mål för 2004 Familjebostäders mål för verksamheten de närmaste åren ansluter direkt till stadens fem inriktningsmål och prioriterade inriktningar. Måluppfyllelsen följs upp kontinuerligt inom stadens koncernbolag. 1. Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Hyresgästerna ska uppleva att servicekvaliteten förbättras jämfört med föregående år vilket ska mätas i uppföljande kundundersökningar. Ekonomiska, tekniska och praktiska förutsättningar för att utforma och/eller anpassa bostäder, gemensamma utrymmen och närmiljö till Mål 2003 Utfall 2003 Mål 2004 ICKE FINANSIELLA MÅL Utvecklingssamtal för alla medarbetare, % Sjukfrånvaron, % Ökad kundnöjdhet avseende service, % Nöjdhet vid boförbättringar, % Nöjdhet vid underhållsarbeten, % Byggrätter, antal lägenheter Uthyrningsgrad bostäder, % Uthyrningsgrad lokaler, % 95 93,1 95 Våtrumsrenoveringar, antal lägenheter FINANSIELLA MÅL Resultat efter fi nansnetto, Mnkr Avkastning på totalt kapital, % 4,50 4,0 4,50 Sänkta administrationskostnader, % Direktavkastningskrav vid reinvesteringar, % 5 MILJÖMÅL Minskad energiförbrukning, kwh/kvm 212,2 217,9 217,9 Källsortering av elavfall i grovsoprum, % behoven hos boende med olika ålder och familjestruktur ska studeras. Fortsatt aktivt fastighetsunderhåll ska säkerställa ett tryggt och välfungerande boende för hyresgästerna i koncernens fastigheter. 2. Bygga bostäder och utveckla Stockholm Genom utveckling av upphandlingsformer och produktionsmetoder prövas olika vägar att sänka byggkostnaderna i pågående och planerade projekt. Hyreskommitténs rekommendation för rättvisa hyror ska tillämpas i årets hyresförhandlingar. 3. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad Nyproduktionen ska genomföras enligt stadens program för ekologiskt byggande. Ansträngningarna fortsätter för att förbättra nyckeltalen för de tre miljöaspekter som identifi erats i bolagets miljöutredning; kemikalier, avfall och energi. 4. Bryta segregationen och fördjupa demokratin Bolaget ska i berörda stadsdelar och inom ramen för stadsdelsförnyelsen samverka för genomförande av fysisk upprustning och trygghetsfräm jande åtgärder. I samverkan med hyresgästföreningen inrättas ett barn- och ungdomsråd för att bättre tillgodose barns och ungdomars behov i bolagets bostadsområden. Förutsättningarna för ett kollektivhus med kooperativ hyresrätt utreds under året. 5. Ta ansvar för ekonomin Avkastning på totalt kapital, efter avdrag för särskilda underhållskostnader, ska vara 4,5 procent. Administrationskostnaderna uttryckt i kronor per kvadratmeter ska under 2004 i löpande priser sänkas med minst 3 procent, jämfört med augusti Reinvesteringar i fastighetsbeståndet ska ge en direktavkastning på 5 procent. ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL 7

10 Till allmän nytta Familjebostäder har ägarens uppdrag att leda utvecklingen mot framtidens boende och att verka för ett antal allmännyttiga mål. Familjebostäder är ett av landets största bostadsbolag och ägs av stockholmarna gemensamt. I ägarens uppdrag ingår att bolagets samhällsnytta ska vara tydlig och att bolaget utöver den direkta bostadsproduktionen också ska vara en kraftfull aktör i syfte att förverkliga en social bostadspolitik. Här ger vi några exempel på vår samhällsnytta. Stadsdelsförnyelsen Ytterstadssatsningen ändrades under 2003 till Stadsdelsförnyelsen. Stadsdelsförnyelsen ska medverka till att stärka utvecklingen i ytterstaden bland annat genom insatser som rör boende och bostadsförsörjning. Sammantaget satsade Familjebostäder 14 miljoner kronor i olika projekt i de av bolagets bostadsområden som ingår i Stadsdelsförnyelsen. De olika åtgärderna beslutas i lokala samverkansgrupper där de boende också ingår. Exempel på åtgärder är upprustning av den yttre miljön i Vårberg, Rågsved, Rinkeby och Tensta, förbättrad källsortering i Tensta, bättre tvättstugor i Hökarängen och Tensta, upprustning av hissar samt säkrare låsning i garagen och bättre utebelysning i Rinkeby. Andra exempel är bidrag till föreningar som adopterat städområden i Tensta/Rinkeby och bidrag till medborgarvärdar och Lugna Gatan i Rinkeby. Demokratiprojekt i Rågsved Under 2003 initierades ett projekt i Rågsved som ska utveckla samarbetet mellan Familjebostäder och de boende i Rågsved. Projektet syftar till att öka hyresgästernas infl ytande, fördjupa demokratin och bryta segregationen. Som ett led i projektet ska ett Barnoch ungdomsråd bildas. Kooperativ hyresrätt och kollektivt boende Familjebostäders första kollektivhus byggdes i Solberga (vid Älvsjö station) i början av 1980-talet och är ett hus för alla typer av hushåll. De andra två kollektivhusen i beståndet, Färdknäppen på Södermalm och Sockenstugan i Enskede är ett boende för, som hyresgästerna själva uttrycker det, andra halvan av livet med en lägsta åldersgräns på 40 år. I kollektivhusen erbjuder Familjebostäder ett alternativt boende där man som hyresgäst tar ett stort eget ansvar. De boende i kollektivhuset har en förening som ansvarar för gemensamma frågor, allt från matlag och trädgårdsgrupper till fritidsverksamhet och viss fastighetsskötsel. Under 2003 inleddes diskussioner med en grupp intresserade som vill starta ytterligare ett kollektivt boende för seniorer i form av en kooperativ hyresrättsförening. Arkitekturskyltar och stadsvandringskartor Arkitekturskyltar med information om ett bostadsområdes historia, dess arkitekter, byggnadsstil och byggnadsår fi nns sedan 1995 vid ett antal av Familjebostäders fastigheter. Under 2003 sattes ytterligare skyltar upp i Hökarängen, Svedmyra och Västertorp. Sedan 1998 har Familjebostäder tillsammans med Arkitekturmuseet gett ut sexton arkitektur- och stadsbyggnadshistoriska kartor. De visar många och ofta okända sidor av Stockholms stadsdelar och förorter. Under 2003 tillkom kartor över Högdalen och Svedmyra. Stadsvandringskartorna är utformade för att användas såväl enskilt som vid de guidade vandringar som varje år arrangeras tillsammans med Arkitekturmuseum. Kartorna fi nns att hämta på Familjebo stä ders områdeskontor, Arkitekturmuseet och Stockholms Stadsmuseum. Rinkebypriset 2003 var åttonde året som Rinkebypriset, också kallat eldsjälarnas nobelpris, delades ut. Syftet med priset är att lyfta fram och belöna personer som under året verkat för och bidragit till en positiv utveckling för de boende och lokalt verksamma i Rinkeby. Priset gick till Mila Ivanow för hennes oförtröttliga arbete med att underlätta integrationen av Rinkebybor med invandrarbakgrund. I juryn ingår representanter för Rinkeby stadsdelsförvaltning, Hyresgästföreningen i Rinkeby, Familjebostäder och 2002 års Rinkebypristagare Anastasia Karakeva. 8 TILL ALLMÄN NYTTA

11 TILL ALLMÄN NYTTA 9

12 Hyreshöjningen är inte längre lika för alla. Det är ju mer rättvist så. Under 2003 har Hyreskommittén (Familjebostäder, Svenska Bostäder, Stockholmshem, de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen) kommit överens om att genomföra hyresanpassning i Stockholm. Tidigare har husets ålder varit den faktor som i huvudsak styrt en lägenhets hyra. Anpassningen innebär i princip att hyresrättens läge nu får ökad betydelse i hyressättningen. Och att det blir möjligt för oss att sätta mer rättvisa hyror.

13 Marknad och kunder Befolkningstillväxten i stockholmsregionen går långsamt. Samtidigt präglas Stockholms bostadsmarknad av stark efterfrågan och låg bostadsproduktion. Byggandet väntas ta fart under 2005 och åren därefter. Stockholmsregionens tillväxt Under högkonjunkturen på talet ökade stockholmsregionen sin andel av landets totala tillväxt och sysselsättning. Efter IT-boomens kollaps vid millennieskiftet och under den lågkonjunktur som rått de senaste åren har utvecklingen stagnerat och regionens tillväxtkraft mattats. Stockholmskonjunkturen är fortfarande svag, men det fi nns nu vissa indikatorer som pekar på att det kan börja vända. Framför allt utvecklas industrikonjunkturen för teleprodukter och konsumtionsvaror bättre än tidigare. Inom byggsektorn, som ligger i en senare fas vid konjunkturuppgångar, syns ännu ingen tydlig uppgång. Det förutspås också att det dröjer innan en konjunkturuppgång kommer att vända arbetslöshetssiffrorna. Under senare delen av 2003 försvagades arbetsmarknaden i Stockholms län. Arbetslösheten steg från 3,8 till 4,9 procent tredje kvartalet jämfört med samma kvartal Mellan 1998 och 2002 var tillväxten i disponibel inkomst dubbelt så snabb i Stockholm som i övriga landet. Konjunkturutvecklingen och höjda skatter i Stockholm gör att tillväxten i hushållens inkomster fallit. Befolkningsförändringar Befolkningstillväxten i Stockholms län är nu långsammare än tidigare. Från en ökning med cirka invånare per år under 1990-talet ökade befolkningen i länet under 2003 med omkring personer. Befolkningen i Stockholms stad uppgick vid årsskiftet till personer, en ökning med cirka personer. Av ökningen kommer 80 procent från födelseöverskottet som ökat successivt sedan år Flyttnettot var förra året 727, det lägsta i Stockholms stad på 20 år, och utgörs helt av ett infl yttningsöverskott från utlandet. De inrikes fl yttningarna är fortfarande negativa för Stockholm stad. Bostadsmarknaden I Stockholms stad fanns vid årsskiftet bostäder, varav 53 procent, 25 procent allmännyttiga och 28 procent privata, är hyresrätter. Bostadsrätternas andel är 37 procent och småhusens 10 procent. Upplåtelseformer % Allmännyttiga hyresrätter 25 Övriga hyresrätter 28 Bostadsrätter 37 Småhus 10 De hundra största fastighetsägarna på hyresrättsmarknaden i Stockholms stad äger tillsammans 80 procent av utbudet. Allmännyttan dominerar med 59 procent, 23 procent ägs av börsföretag, liv- och pensionsinstitut samt stiftelser. De privata fastighetsägarna äger 18 procent. De tre allmännyttiga bolagen har tillsammans cirka lägenheter, därefter fi nns cirka 15 företag med ett hyresrättsinnehav på mellan och lägenheter vardera. De största i denna kategori är Stockholms Studentbostäder och SKB. Därefter följer cirka 15 företag med 500 till lägenheter. Övriga fastighetsägare har mindre bestånd, nästan 50 fastighetsägare har färre än 300 lägenheter. De senaste årens ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter har lett till en strukturomvandling på Stockholms bostadsmarknad. Mellan 1970 och 2002 sjönk andelen hyresrätter med 20 procent. I innerstan har utvecklingen varit ännu tydligare. Där är andelen hyresrätter nu 46 pro- Allmännyttiga, 59% Börsföretag, liv- o pensionsinstitut och stiftelser, 23% Privatägda, 18% ÄGARFÖRDELNING HYRESRÄTTER De 100 största hyresvärdarna i Stockholms stad MARKNAD OCH KUNDER 11

14 cent och bostadsrätter 54 procent. Allmännyttans ombildningar till bo stadsrätter upphörde 2002 efter ägarbeslut. Ombildningar av de privatägda hyresfastigheterna fortsätter i samma takt som tidigare. Drygt hälften av bostäderna i stad en är ett eller två rum och kök, en fjärdedel tre rum och kök och 21 procent fyra rum och kök eller större. Bostadsbyggandet Bostadsbyggandet i Stockholm har börjat öka från det sena 1990-talets mycket låga nivåer. Det ökade bostadsbyggandet har emellertid ännu inte ökat infl yttningen. En av orsakerna är de senaste årens lågkonjunktur. De sökande i bostadskön är mer ett uttryck för ett uppdämt behov från 1990-talets stora infl yttning till Stockholm. I länet färdigställdes bosätder 2003, en nedgång jämfört med 2002 då bostäder färdigställdes. Antalet påbörjade lägenheter var år 2003 jämfört med år Antalet färdigställda lägenheter kommer enligt presenterade prognoser att bli färre 2004 än Tillskottet av bostäder i Stockholms stad blev under förra året totalt Av dessa tillkom cirka genom ombyggnader och genom nyproduktion. Enligt stadsbyggnadskontorets lägesrapport över det planerade bostadsbyggandet fram till 2008 fi nns planförutsättningar för igångsättandet av lägenheter. Familjebostäders byggplaner omfattar cirka % DE BOENDES ÅLDERSFÖRDELNING Familjebostäder Stockholms stad hyresrätter med möjlig byggstart och senare. Familjebostäders bostadsbestånd Familjebostäder är Sveriges tredje största bostadsföretag med totalt bostadslägenheter i moderbolaget och i dotterbolaget FB Servicehus AB. Den totala bostadsytan är kvadratmeter. Antalet lokaler är och lokalytan är kvad ratmeter. Familjebostäders (moderbolagets) andel av Stockholms totala bostadsmarknad är 5,5 procent. I bolagets innerstadsbestånd fi nns nu 17 procent av beståndet, lägenheter. I söderort fi nns Familjebostäders största andel bostäder, 58 procent eller lägenheter och i västerort fi nns bostäder eller 25 procent av beståndet. Höga byggkostnader och en fortsatt lågkonjunktur gör att målgruppen infl yttare i nyproduktionen blir relativt begränsad. Det begagnade beståndets storlek och geografi ska spridning är därför en tillgång genom de fl yttkedjor som nyproduktionen skapar. Familjebostäders bostadshyresgäster Antalet boende i moderbolagets fas tigheter är cirka De representerar i stort ett tvärsnitt av invånarna i staden men med något fl er barn och färre pensionärer än stadens snitt. Drygt hälften av hyresgästerna har invandrarbakgrund. De stora invand rargrupperna kommer från Irak, Finland, Somalia och Turkiet. Fyra av fem hushåll i Familjebostäders hus är småhushåll på en och två personer. Den största åldersgruppen är 25 till 44 år och 13 procent av de boende är pensionärer. Den disponibla månadsinkomsten för dem som bor hos Familjebostäder är kronor lägre än snittet för staden. Med hänsyn tagen till de många småhushållen i Familjebostäders bestånd blir skillnaden mindre, kronor per månad. Andelen boende med eftergymnasial utbildning är lägre än snittet för staden och andelen förvärvsarbetande i arbetsför ålder är 64 procent jämfört med stadens snitt på 75 procent. Omfl yttningar Under 2003 tecknades sammanlagt hyresavtal, vilket är en ökning med 10 procent sedan föregående år. Sammantaget har 69 procent av de lediga lägenheterna förmedlats av bostadsförmedlingen. Det stora efterfrågetrycket och de senaste årens låga nivå på nyproduktionen gör att det inte fi nns några vakanser i bolagets bostadsbestånd. Omfl yttningen under 2003 var den lägsta på många år, 6,5 procent (6,7 procent 2002). Vid upprustningar i det befi ntliga fastighetsbeståndet erbjuds hyresgästerna möjlighet att fl ytta till annan, redan upprustad ledig lägenhet. Det gör att antalet omfl yttningar inom beståndet har fördubblats till 133 sedan För nyproducerade lägenheter har särskilda avtal om fördelnings principerna träffats med bostadsförmedlingen. Enligt dessa kan en större andel än en tredjedel av de nya lägen heterna erbjudas till bolagets interna kö. Successionslägenheterna efter dessa förmedlingar går då till bostadsförmedlingens kö. Marknaden för lokaler Vakanserna på lokalmarknaden har ökat kraftigt i Stockholm under andra halvåret Den största ökningen har drabbat kontorslokaler men även andra typer av lokaler har påverkats. De senaste prognoserna för svensk ekonomi tyder på en begynnande förbättring av konjunkturen. Vid en konjunkturförbättring kommer den successiva ökningen av vakansgraden att avstanna relativt snabbt men vändningen mot sjunkande vakanser kommer att dröja längre. Familjebostäders lokalhyresgäster Familjebostäders lokalbestånd är numera koncentrerat till insprängda lokaler i bostadsfastigheter, köpcentrat 12 MARKNAD OCH KUNDER

15 Västermalmsgallerian och stadsdelscentrumen i Årsta, Gubbängen och Blackeberg. Den totala lokalytan är cirka kvadratmeter, varav de kommersiella ytorna utgör 83 procent. Övriga är så kallade små lokaler som hyrs ut till en lägre marknadshyra. De största lokalhyresgästerna, räknad på uthyrd yta, är Stockholm stad som hyr kvadratmeter. Därefter kommer landstinget samt några större matvarukedjor. I dotterbolaget FB Servicehus AB fi nns kvadratmeter lokalyta. Kundnöjdhet Kundnöjdheten mäts årligen i olika typer av enkäter. Under 2003 har uppföljningar gjorts efter upprustningsarbeten och Nöjd Kund Index-mätningar har gjorts för både bostads- och lokalhyresgäster. För 2004 är målet att minst 85 procent av hyresgästerna ska vara nöjda efter genomförda stambyten. Resultatet för 2003 var 83 procent. Nöjd Kundindex i Fastighetsbarometern för bostadshyresgäster har ökat med två enheter sedan föregående mätning Resultatet har förbättrats för främst service, standard och felanmälan som också är de områden som i tidigare mätningar pekats ut som bolagets viktigaste förbättringsområden. Fastighetsbarometern för lokalhyresgäster visar att dessa är mest nöjda med lokalerna, läget och priset. Områden där bolaget kan förbättra sin anpassning till lokalhyresgästernas behov är service och felanmälan. Uppföljningsenkäter vid nyproduktion kommer att genomföras inom ett år efter infl yttning. År 2003 genomfördes en sådan uppföljningsenkät i kvarteret Innanhavet i Hammarby Sjöstad. Hyresgästerna visade sig vara mycket nöjda med sin nya bostad. Lägenheterna anses ha hög kvalitet på inredningsdetaljer och är välplanerade med bra ljusinsläpp och gott om förvaringsutrymmen. Utemiljön med framförallt koloniträdgårdarna får mycket höga betyg. Hyreskommitténs rekommendation Hyreskommittén, bestående av par terna på Stockholms hyresrättsmarknad, de tre allmännyttiga bostadsföretagen, Hyresgästföreningen region Stockholm och Fastighetsägarna Stockholm lämnade i september 2003 en gemensam rekommendation om ett nytt system för hyressättningen i staden. Bakgrunden är att dagens hyror inte i tillräcklig utsträckning motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser och att åldersfaktorn hittills haft en för stor betydelse samtidigt som lägesfaktorn undervärderats i hyressättningen. Rekommendationen utgår från att bruksvärdesystemet bevaras och att hyrorna också fortsättningsvis ska fastställas i förhandlingar med Hyresgästföreningen. På sikt ska hyrorna bli mer rättvisa genom att lägesfaktorn får en ökad tyngd och byggårets inverkan på hyressättningen minskar. I kommitténs rapport fi nns en matris som illustrerar framtida lämpliga relationer mellan olika hustyper och lägen. Se tabell. En konsekvens av rekommendationen blir att vissa områden på sikt får högre hyror, andra oförändrade och några en lägre hyra. Förändringarna ska, med början i förhandlingarna om 2004 års hyror, genomföras under ett antal år och samtidigt för alla hyresgäster i ett hus. Hyror 2004 Resultatet av förhandlingarna om 2004 års hyror blev för Familjebostäders del att hyrorna från 1 februari höjdes med i genomsnitt 18,50 kronor per år vilket motsvarar cirka 2,25 procent. Bolagets yrkande för rimlig kostnadstäckning var 3,9 procent. Hyran har förhandlats för varje enskild fastighet och följt de olika kategorierna enligt matrisen. Resultatet blev höjningar mellan 0,7 och 5 procent. Familjebostäders bostadsbestånd indelat enligt Hyreskommitténs matris. Område/hustyp Antal lägenheter* Innerstad Inre ytterstad Yttre ytterstad Sekelskiftet före Klassicismen 1920-talet Funktionalismen 30-talet till mitten av 40-talet Folkhemmet slutet av 40-talet till mitten av 50-talet Grannskapet mitten av 50-talet till mitten av 60-talet Storskalighet mitten av 60-talet till slutet av 70-talet Kvartersstaden slutet av 70-talet till början av 90-talet Nymodernismen mitten av 90-talet till millenieskiftet Summa *I matrisen ingår inte vissa kategoribostäder samt fastigheter byggda efter år MARKNAD OCH KUNDER 13

16 Innerstaden Till Familjebostäders innerstadsområde räknas, utöver staden mellan tullarna, också Hammarby Sjöstad, Essingen, Kristineberg, Hjorthagen och Årstadal. Andel av ytan Andel av hyresvärdet Andel av marknadsvärdet % % ÖVERSIKT INNERSTADEN % Familjebostäder innerstaden Övriga koncernen YTFÖRDELNING BOSTÄDER OCH LOKALER Bostäder 73% Lokaler 27% BOSTADSBESTÅNDETS ÅLDERSFÖRDELNING Familjebostäder i innerstaden Familjebostäder totalt DE BOENDES ÅLDERSFÖRDELNING Familjebostäder totalt Familjebostäder i innerstaden I Familjebostäders fastigheter i innerstan bor personer. Den största gruppen fi nns i åldrarna år och dessa är också andelsmässigt fl er jämfört med snittet för hela inner- 65- Innerstaden totalt Fastigheter Sammantaget äger och förvaltar Familjebostäder 99 fastigheter med lägenheter och 590 lokaler i innerstadsområdet. Husen är byggda från slutet av 1800-talet till idag. Av de äldre fastigheterna återstår ett trettiotal att bygga om till helt modern standard. Bostäder På Södermalm, inklusive Hammarby Sjöstad, fi nns vid årsskiftet lägenheter. På Kungsholmen är antalet bostäder 480, i Vasastan 119, Norrmalm 328 och Östermalm 167. I övriga innerstadsstadsdelar fi nns sammanlagt 507 bostäder. Fastighetsbeståndet i innerstaden motsvarar idag 17 procent av bolagets bostadsbestånd och två procent av det totala bostadsbeståndet ( bostäder) i innerstaden. Bostädernas medelyta är 59 kvadratmeter och fl ertalet lägenheter, 71 procent, är ett eller två rum och kök. Medelhyran är 903 kronor per kvadratmeter. Boende FAMILJEBOSTÄDERS ANDEL AV TOTALT BOSTADS- BESTÅND PER STADSDEL, INNERSTADEN Östermalm Vasastan Kungsholmen Södermalm % stan. Andelen boende i åldersgruppen år är starkt underrepresenterade jämfört med snittet för staden. Boende tätheten räknat på en snittlägenhet hos Familjebostäder är 1,7 boende per lägenhet jämfört med bolagets snitt på 1,9. Andelen med invandrarbakgrund är 32 procent. Förvärvsfrekvensen är 70 procent och snittinkomsterna de högsta jämfört med Familjebostäders övriga bestånd. Servicehus Servicehuset Trossen på Kungsholmen med 253 lägenheter är idag det enda servicehus som kvarstår i moderbolagets ägo. Övriga ingår i dotterbolaget FB Servicehus AB. Lokaler I innerstadsfastigheterna fi nns cirka kvadratmeter lokalyta fördelat på nära 590 lokaler. Kontorslokalerna utgör 40 procent av ytan och cirka en tredjedel är butiker och restauranger. Den genomsnittliga lokalhyran i innerstaden är knappt kronor per kvadratmeter. Av den kommersiella lokalytan fi nns kvadratmeter i Västermalmsgallerian, fördelat på 38 butiker inom områdena mode, inred ning och mat. Ombyggnader I kvarteret Herden på Kungsholmen slutfördes runt årsskiftet totalombyggnaden av 84 lägenheter och in fl yttningen påbörjas under våren I kvarteret Kolonnen på Södermalm påbörjades ombyggnaden av 41 lägenheter under hösten Den svaga efterfrågan på lokaler i vissa svåruthyrda lägen har under 2003 möjliggjort en konvertering till bostäder. Bedömningen görs individuellt för varje lokal baserat på 14 FAMILJEBOSTÄDER I INNERSTADEN

17 marknadsläget. Ytterligare ett tiotal bostadslägenheter kommer på detta sätt att tillskapas på Norrmalm och Kungsholmen under Nyproduktion Under 2003 har infl yttning pågått i de 200 lägenheterna i kvarteren Lugnvatt net och Innanhavet på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad. Det sista huset som färdigställs och fl yttas in i vid början på 2004 är det belönade ekohuset Lysande med sin uppmärksammade solcellsfasad. I december invigdes också konstverken i de båda kvarteren. De är dels två videoinstallationer på husfasaderna av den danska konstnären Eva Koch, dels två skulpturala ljuskronor i neon av konstnären Per Sundberg placerade i de boendes gemensamma växthus. I oktober togs det första spadtaget (med grävskopa) i kvarteret Mältplåten i Hammarby Sjöstad där de första av 104 lägenheter ska vara klara för infl yttning vid årsskiftet 2004/2005. I december var det också första spadtag för 137 lägenheter i kvarteret Lagbasen i Årstadal. De närmaste åren kan ytterligare cirka 300 lägenheter börja byggas i innerstadsområdet. Längre fram finns projekt med ytterligare närmare 800 nya lägenheter. Marknadsområde innerstaden Bostäder: Allmännyttiga hyresrätter Privata hyresrätter Bostadsrätter Småhus rok 37 % 2 rok 28 % 3 rok 19 % 4 rok 10 % 5 rok 6 % Planerad nyproduktion till 2008: Befolkning Befolkning varav i nyproducerade bostäder: FAMILJEBOSTÄDER I INNERSTADEN 15

18 Söderort Den geografi ska tyngdpunkten i Familjebostäders fastighetsbestånd fi nns i Stockholms södra förorter. Bolagets första fastigheter byggdes i Hammarbyhöjden Andel av hyresvärdet Andel av marknadsvärdet % % Andel av ytan ÖVERSIKT SÖDERORT % Familjebostäder söderort Övriga koncernen YTFÖRDELNING BOSTÄDER OCH LOKALER 0 Bostäder 91% Lokaler 9% BOSTADSBESTÅNDETS ÅLDERSFÖRDELNING Familjebostäder i söderort Familjebostäder totalt DE BOENDES ÅLDERSFÖRDELNING Familjebostäder i söderort Familjebostäder totalt Lokalytan i söderort är cirka kvadratmeter fördelat på lokaler, varav 500 är rent kommersiella lokaler och 800 är små lokaler som hyrs främst av de boende. Den genomsnittliga hyran för kommersiella lokaler i söderort är 730 kronor per kvadratmeter. I söderort fi nns två av bolagets tre lokala stadsdelscentra, Årsta Centrum och Gubbängens Centrum. Den största andelen, 53 procent, av de kommersiella lokalerna är kontor, 19 procent är butiker och restau Söderort totalt Fastigheter Antalet fastigheter i söderort är 274 med bostäder och lokaler och fi nns i så gott som samtliga närförorter söder om söder, från Enskede till Farsta, från Aspudden till Rågsved. Merparten av fastigheterna är byggda under perioden och har kvaliteter i arkitektur och lägenhetsutformning som knappast har överträffats i senare års produktion. Bostäder Av Familjebostäders bostadsbestånd fi nns 59 procent i söderort. Det motsvarar nio procent av söderorts totala bostadsbestånd ( lägenheter). Mer än av bostäderna i söderort byggdes på och 50-talen. Under och 1970-talen bygg des stadens yttre förortsring ut och där har Familjebostäder idag 171 lägenheter i Vårberg. Under 1980-talet och början av 1990-talet kompletterades de äldre förorterna med nya bostadsområden, bland annat 333 bostäder i Snösätra i Rågsved och 393 bostäder i Prästgårdsgärdet i Solberga. FAMILJEBOSTÄDERS ANDEL AV TOTALT BOSTADS- BESTÅND PER STADSDEL, SÖDERORT Midsommarkransen Hammarbyhöjden Vårberg Gröndal Hökarängen Enskede Årsta Aspudden Solberga Långbro Västberga Västertorp Stureby Farsta Rågsved Gubbängen Bandhagen Högdalen Svedmyra % Medel ytan per lägenhet är 61 kvadratmeter och de dominerande lägenhetsstorlekarna är två rum och kök och mindre. Medelhyran är 804 kronor per kvadratmeter. Boende Antalet boende i Familjebostäders fastig heter i söderort är och följer snittet för boendestrukturen i hela söderort. Åldersgruppen år dominerar och är också något fl er än genomsnittet för staden. Boendetätheten varierar i 40- och 50-talsbeståndet mellan 1,5 och 1,9 boende per lägenhet omräknat till en snittlägenhet om 61 kvadratmeter. I miljonprogrammets områden i Vårberg är boendetätheten högre med två boende per lägenhet och i produktionen från 80-talets Solberga och Snösätra är boendetätheten högst på 2,1 respektive 2,4. Andelen boende med invandrarbakgrund är 45 procent, vilket understiger snittet för Familjebostäder med 7 procentenheter. Förvärvsfrekvensen är 66 procent och snittinkomsten per månad, cirka kronor, är som med snittet för hela Familjebostäder. Lokaler 16 FAMILJEBOSTÄDER I SÖDERORT

19 ranger. Kommunen hyr 16 procent av lokalytan och resterande 12 procent är lager och verkstadsverksamhet. Upprustningar I söderort är cirka av de bostäder som byggdes under perioden i stort behov av i första hand stambyten. Under 2003 rustades nära 200 bostäder upp i Bandhagen och Gubbängen. I sammantaget ett hundratal lägenheter i Högdalen, Hökarängen, Rågsved, Svedmyra och Årsta gjordes också mer begränsade upprustningsåtgärder med stambyten och upprustning av lägenheternas el-standard. Stambyten fortsätter under 2004 i närmare 900 lägenheter i Aspudden, Bandhagen, Enskede Gård, Högdalen, Hökarängen, Rågsved, Stureby, Svedmyra och Årsta. Det nya våtrumsavtalet som träffats med Hyresgästföreningen och som reglerar hyreshöjningen efter stambyte har gjort det möjligt att öka takten i dessa upprustningar. Nyproduktion I olika skeden av planeringsprocess - en fi nns idag ett tjugotal nyproduktionsprojekt med nära bostäder i söderort. I kvarteret Tonbadet i Högdalen fl yttar under våren 2004 de första hyresgästerna in i de 31 lägenheter som påbörjades våren I kvarteret Kastanjen i Midsommarkransen kommer det första spadtaget till 92 lägenheter att tas under våren Byggstarter kan också bli aktuella för två projekt med tillsammans nära 200 lägenheter i Svedmyra och Fruängen. Marknadsområde söderort Bostäder: Allmännyttiga hyresrätter Privata hyresrätter Bostadsrätter Småhus rok 17% 2 rok 33% 3 rok 29% 4 rok 13% 5 rok 8% Planerad nyproduktion till 2008: Befolkning Befolkning varav i nyproducerade bostäder: FAMILJEBOSTÄDER I SÖDERORT 17

20 Västerort En fjärdedel av Familjebostäders fastighetsbestånd fi nns i stadens västra förorter, från Alvik och Tranebergsbron till Hässelby och Tensta. Andel av hyresvärdet Andel av marknadsvärdet YTFÖRDELNING BOSTÄDER OCH LOKALER % % Andel av ytan Bostäder 91% Lokaler 9% ÖVERSIKT VÄSTERORT % Familjebostäder västerort Övriga koncernen BOSTADSBESTÅNDETS ÅLDERSFÖRDELNING Familjebostäder i västerort Familjebostäder totalt DE BOENDES ÅLDERSFÖRDELNING Familjebostäder totalt Familjebostäder i västerort Västerort totalt Fastigheter I västerort har Familjebostäder 94 fastigheter med bostäder och 404 lokaler. Byggperioden sträcker sig från tidigt fyrtiotal i Riksby, över femtiotalshusen i bland annat Blackeberg till sent sextiotal i Tensta och Rinkeby och tidigt nittiotal i Bromsten. Nu kompletteras beståndet med nya fastigheter i Hässelby Strand. Bostäder Liksom i söderort har hus och lägenheter i dessa områden stora kvaliteter i planlösningar och yteffektivitet. Fina gårdar, rimliga hyror samt närhet till naturen och innerstaden gör att bostäderna här är mycket attraktiva. Bostäderna i västerort motsvarar 25 procent av bolagets bostadsbestånd och 6 procent av det totala antalet bostäder (89 796) i västerort. 40 procent av bostäderna ligger i Rinkeby och Tensta. Medelytan per lägenhet är 64 kvadratmeter och 56 procent av bostäderna är två rum och kök och mindre. FAMILJEBOSTÄDERS ANDEL AV TOTALT BOSTADS- BESTÅND PER STADSDEL, VÄSTERORT Alvik Åkeslund Bromsten Mariehäll Nockebyhov Hässelby Gård Ulvsunda Sundby Hässelby Strand Tensta Riksby Johannesfred Rinkeby Åkeshov Blackeberg % Medelhyran i västerortsbeståndet är 830 kronor per kvadratmeter. Boende I Familjebostäders fastigheter i västerort bor personer och var fjärde boende barn under 15 år. En tredjedel är mellan 16 och 34 år och medelålders och pensionärer är starkt underrepresenterade jämfört med snittet för hela västerort. De många barnfamiljerna i Rinkeby och Tensta gör att boendetätheten också blir högre än i det övriga beståndet, 2,6 respektive 2,7 boende per snittlägenhet om 61 kvadratmeter, jämfört med snittet för hela Familjebostäders bestånd som är 1,9. Andelen med invandrarbakgrund är 71 procent, vilket är 20 procent mer än snittet för hela Familjebostäder. Tre fjärdedelar av de boende med invandrarbakgrund i Familjebostäders bestånd i västerort bor i Rinkeby och Tensta. Förvärvsfrekvensen är sju procentenheter lägre än snittet för staden och snittinkomsterna de lägsta i bolagets bestånd, kronor per månad. Lokaler Den sammanlagda lokalytan i västerort är cirka kvadratmeter fördelat på cirka 400 lokaler, varav 250 är kommersiella lokaler och 150 smålokaler. Lokalerna fi nns i stadsdelscentrumet i Blackeberg eller är insprängda i bostadskvarteren runt om i stadsdelarna. Den största andelen av de kommersiella lokalerna, 40 procent, är kontor medan butiker och restauranger har en andel på knappt 30 procent. Den genomsnittliga kommersiella lokalhyran i västerort är knappt 800 kronor per kvadratmeter. Ett tiotal lokaler i främst Hässelby 18 FAMILEBOSTÄDER I VÄSTERORT

21 konverterades under 2003 till sammantaget 16 nya bostäder. Upprustningar I de hus i västerort som byggdes på och 1950-talen fi nns i dag cirka bostäder med ett stort behov av i första hand stambyten. Konstruktionsfel har också gjort att avloppsstammar nu måste bytas i Tensta. Under 2003 gjordes stambyten i drygt 150 lägenheter i Blackeberg, Hässelby och Tensta. Stambyten fort sätter under 2004 i cirka 600 lägenheter i Hässelby Gård, Sundby, Blackeberg, Riksby och Tensta. Det nya våtrumsavtalet som reglerar hyreshöjningen efter stambyte har gjort det möjligt att öka takten på dessa upprustningar. I kvarteret Landstinget på Ulvsundavägen har tolv lägenheter genomgått en totalupprustning under Nyproduktion I Hässelby Strand var det i oktober byggstart för den första etappen med 30 lägenheter i kvarteret Malmkronan. Projektets andra etapp med 39 lägenheter i kvarteret Barnkammaren inleds under Projektet är ett samarbete med Besqab som parallellt bygger ett hundratal bostadsrätter i de båda kvarteren. I Västerort fi nns idag planer för ytterligare 400 nya bostäder i Blackeberg och Kista. Av dessa kan cirka 100 börja byggas i Blackeberg under De övriga projekten har möjliga byggstarter 2006 och Marknadsområde västerort Bostäder: Allmännyttiga hyresrätter Privata hyresrätter Bostadsrätter Småhus rok 17% 2 rok 25% 3 rok 26% 4 rok 15% 5 rok 17% Planerad nyproduktion till 2008: Befolkning Befolkning varav i nyproducerade bostäder: FAMILJEBOSTÄDER I VÄSTERORT 19