ÅRSREDOVISNING ÅR 2002 AB FAMILJEBOSTÄDER

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2002 AB FAMILJEBOSTÄDER

2 Kort om Familjebostäder Familjebostäder är ett av Sveriges största bostadsföretag. Bolaget ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. Familjebostäder bildades Sedan dess har bolaget medverkat vid tillkomsten av nya stadsdelar i Stockholm, från Kristineberg på 1930-talet till Hammarby Sjöstad på 2000-talet. I dag har stockholmare sitt hem hos Familjebostäder. I fastighetsbeståndet finns 488 fastigheter med bostäder och nära lokaler. Bostadsytan är totalt kvadratmeter och lokalytan kvadratmeter, totalt cirka kvadratmeter. Bolagets uppgift är att äga, förvalta och hyra ut bostäder och lokaler i Stockholm. Familjebostäder är sedan 1999 en koncern där också det helägda dotterbolaget FB Servicehus AB ingår. Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning och affärsidén är att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Medelantalet medarbetare under 2002 var 354. Årsomsättningen är nästan 1,6 miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 15,5 miljarder kronor och det bokförda värdet 5,7 miljarder kronor.

3 Nu hälsar vi äntligen fler människor välkommen hem. Nu bygger vi igen! Stockholm ska få nya lägenheter på fem år. Det finns det politiska beslut på. Och Stockholms stad har bestämt att Familjebostäder ska bidra med nya hyresrätter. Det gör många glada. Allt från oss på Familjebostäder till de bostadssökande som nu får en ny bostad att komma hem till.

4 Innehåll Sammanfattning 3 VD:s kommentar 4 Affärsidé, mål och strategier 6 Marknad och kunder 9 Fastigheterna 13 Nyproduktion 20 Hyresgäster påverkar 24 Familjebostäder i innerstaden 27 Familjebostäder i söderort 28 Familjebostäder i västerort 29 Familjebostäders lokaler 30 Till nytta för stockholmarna 33 Medarbetare och organisation 34 Miljöredovisning 36 FB Servicehus AB 37 Resultat 42 Finansiering 44 Flerårsöversikt 46 Nyckeltal 47 Nyckeltalsdefinitioner 48 Resultaträkning 49 Kommentarer till resultaträkningen 49 Balansräkning 50 Kommentarer till balansräkningen 52 Kassaflödesanalys 54 Kommentarer till kassaflödesanalys 55 Tilläggsupplysningar 56 Noter 57 Vinstdisposition 60 Revisionsberättelse 61 Fastighetsförteckning i sammandrag 62 Ledning och styrelse 64 Mer om Familjebostäder och hela fastighetsförteckningen finns på bifogad CD och

5 Sammanfattning Året 2002 RESULTAT EFTER FINANSNETTO Resultatet efter finansnetto blev 510 (2 475) miljoner kronor 26 (67) fastigheter med 685 (3 399) bostäder såldes Realisationsvinsten från fastighetsförsäljningar är 404 (2 280) miljoner kronor Kassaflödet från löpande verksamhet är 428 ( 634) miljoner kronor Soliditeten ökade till 58,1 (53,6) procent Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 3,1 procent från 1 maj 2002 Inflyttning i 26 lägenheter på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad, resterande 173 flyttas in 2003 närmare 300 lägenheter i äldre förort boförbättrades Mkr Nyckeltal SOLIDITET Nettoomsättning, mkr Resultat efter finansnetto, mkr Realisationsvinster, mkr Eget kapital, mkr Marknadsvärde fastigheter, mkr Bokfört värde fastigheter, mkr Räntebärande skulder, mkr Investeringar i anläggningstillgångar enligt KFA, mkr Avyttringar av anläggningstillgångar enligt KFA, mkr Avkastning på totalt kapital, % 8,3 32,2 19,3 8,5 7,4 Soliditet, % 58,1 53,6 23,3 14,1 19,1 Uthyrningsgrad area bostäder, % 100,0 100,0 100,0 99,9 99,9 Medeltal antal anställda % Definitioner, se sidan 48 % 35 AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL Utblick 2003 Bostadshyrorna höjs med i genomsnitt 2,25 procent från 1 januari 2003 Försäljning av fastigheter för ombildning till bostadsrätter upphör Fastighetsbeståndet utvecklas genom förvärv Projektering pågår för byggstart av cirka 300 nya bostäder Planeringen för mer än nya bostäder fortsätter Boförbättringar i äldre förorter fortsätter SAMMANFATTNING 3

6 VD:s kommentar Bostadsfrågorna i Stockholm stod i fokus för samhällsdebatten under Bostadsbyggandet var också en stor fråga i valrörelsen och valresultatet i Stockholm har gett oss ägardirektiv med ett förstärkt uppdrag att bygga prisvärda bostäder. Vi är väl förberedda, i vår projektportfölj finns nu mer än lägenheter som kan börja byggas under den närmaste fyraårsperioden. Ombildningarna till bostadsrätter avtog under året och slutade med 685 sålda lägenheter i 26 fastigheter under Åren ombildades därmed totalt lägenheter i Familjebostäders bestånd till bostadsrätter. Av dem fanns i innerstaden. Som följd av färre försäljningar minskade reavinsterna vilket också syns i vårt resultat före skatt som sjönk från rekordhöga miljoner kronor 2001 till drygt 500 under Kort om resultatet 2002 I årets resultat är 404 miljoner kronor reavinster från fastighetsförsäljning där köpeskillingen var 696 miljoner kronor. Resultatet belastas av 71 miljoner kronor i form av dels kostnader för omställning av organisationen till ett krympt fastighetsbestånd dels nedskrivningar av värden för fem fastigheter, som en konsekvens av Redovisningsrådets rekommendation. Kostnadsutvecklingen för den löpande driften ökar oroande till följd av bland annat vattenskador i det äldre icke upprustade beståndet. Det tillsammans med beslutade och kommande taxehöjningar nödvändiggör ett tydligt fokus på kostnadsutvecklingen. Investeringarna stannade 2002 på 778 miljoner kronor, som fördelas på fastighetsförvärv 115 miljoner kronor, nyproduktion 255 miljoner kronor och 408 miljoner kronor på ombyggnad och upprustning. Hyresuppgörelsen för 2003 års bostadshyror resulterade i en generell höjning med 18 kr per kvm och år. Tyvärr var det i förhandlingarna inte möjligt att enas kring en fortsatt differentiering liknande den i överenskommelsen om 2002 års hyror. I sak betyder det att exempelvis kostnadsökningar till följd av justerade taxeringsvärden, som kan drabba fastigheter i attraktiva lägen, får bäras solidariskt i bolagets bestånd. Stockholms bostadsmarknad Det blir nu alltmer uppenbart att begreppet Stockholms bostadsmarknad inte är entydigt. När drygt personer står i bostadsförmedlingens kö samtidigt som utbudet av lediga bostadsrätter ökar, pekar det på att efterfrågan och utbud befinner sig på olika delmarknader. Nyproduktion av hyresrätter, ger med dagens förutsättningar höga självkostnadshyror och kan inte som isolerad åtgärd svara mot efterfrågan i bostadskön. Men de nya hyresrätterna stimulerar en rörlighet som gör att billigare befintliga hyresrätter når den marknad där många av de bostadssökande finns. Exempelvis har 13 nyproducerade hyresrätter i Hammarby Sjöstad som förmedlades till vår interna kö medfört att 10 personer från bostadsförmedlingen fått en bostad i närförort med en hyra på kronor per kvm. Familjebostäders fastigheter Vårt fastighetsbestånd domineras av hus i närförort med prisvärda och välplanerade bostäder, byggda under perioden De är en stark konkurrensfördel när vi ska möta dagens bostadsefterfrågan. En av våra viktigaste uppgifter de närmaste åren är att på sunda fastighetsekonomiska villkor och i samverkan med de boende rusta upp dessa fastigheter till en teknisk standard som bättre motsvarar dagens krav. Under 2002 har vi rustat upp cirka 300 lägenheter. Vi är inte nöjda med den takten och diskuterar just nu med hyresgästföreningen ett avtal som gör att vi kan rusta upp fler lägenheter per år. Familjebostäders kvarvarande fastighetsbestånd i innerstaden är en stor tillgång och viktigt för att kunna erbjuda allsidighet. Ägaruppdraget att på affärsmässiga grunder förvärva hyresrätter i attraktiva lägen kommer att stärka fastighetsbeståndet ytterligare. Vi har redan börjat genom att i slutet av 2002 förvärva två centralt belägna fastigheter med sammantaget nära 100 bostäder. Familjebostäders lokaler Lokalerna i fastighetsbeståndet är viktiga för både resultat och service. En stor andel är butiker i väl inbodda områden, bland annat i flera mindre stadsdelscentrum. I Gubbängen och Årsta pågår intressanta utvecklingsprojekt som kommer att öka båda centrumens attraktivitet. Flaggskeppet i lokalbeståndet är nu Västermalmsgallerian i hörnet av Fleminggatan och Sankt Eriksgatan. Våra nya uppdrag Familjebostäder ägs av stockholmarna och det är genom stadshusets politiska majoritet som förväntningarna på bolaget kommer till uttryck. Ägardirektiven kan sammanfattas i att vi ska utveckla vårt fastighetsbestånd genom att bygga nytt och rusta upp våra hus från och 50-talen. Vi ska också medverka till att sänka kostnaderna vid nyproduktion och investera i bättre boendemiljöer. Det är viktiga och spän- 4 VD:S KOMMENTAR

7 nande uppdrag som ställer krav på både organisation och medarbetare. Det här är också utmaningar som kan gälla för hela byggsektorn. Det skulle vara välgörande för branschens förtroende om vi med gemensamma ansträngningar kan komma till rätta med såväl kostnadsutveckling som problem med byggfel och byggfusk. Nyproduktionens kvalitet och kostnader Förra året började arbetet i det forskningsprojekt för sänkta byggkostnader som vi initierat och driver i samverkan med bland annat KTH. Projektets resultat kommer vi att omsätta konkret i ett av de byggprojekt som startar under En god fastighetsekonomi måste ha ett helhets- och livscykelperspektiv och tekniska krav måste kunna översättas i brukarkvaliteter. Ett nybyggt hus ska uppfylla både de boendes och fastighetsförvaltarens kort- och långsiktiga krav på funktion och varaktighet. niska krav utmanar ansträngningarna att hålla boendekostnaderna nere. Västermalmsgallerian En av de mest positiva händelserna under 2002 var invigningen av Västermalmsgallerian, Kungsholmens första köpgalleria. Det är en investering som redan nu ser ut att ha lyckats. Kunderna har hittat hit och affärsinneha- varna är nöjda. Kommersiella lokaler stärker oss som fastighetsföretag och utvecklar vår kompetens att serva olika hyresgästkategorier och sköta fastigheter med olika inriktning. Framtiden I den omvärld som vi alla är beroende av fördröjs konjunkturuppgången och en vändning verkar nu vara i sikte tidigast Lågkonjunktur och skattehöjningar minskar också tillväxten i stockholmarnas inkomster. En fortsatt gynnsam arbetsmarknad och låg räntenivå kan komma att hålla konsumtionen uppe. Det finns emellertid anledning att vara lyhörd för de signaler som säger att stockholmsregionens ekonomiska tillväxt nu sjunker i förhållande till andra delar av landet. Det är i dagsläget svårt att bedöma om och i så fall vilka effekter en långsammare ekonomisk utveckling får på bostadsefterfrågan. Vi kommer att noga följa hur varje nybyggnadsprojekt tas emot på bostadsmarknaden för att vara så snabbfotade som möjligt om kurskorrigeringar blir nödvändiga. Det tillfälliga statliga investeringsbidraget till nya hyresrätter är viktigt BoStad02 avstamp för nyproduktion Så blev det då äntligen dags att också officiellt inviga sjöstaden. Under bostadsutställningen BoStad02 hälsade vi tusentals besökare välkomna till kvarteret Innanhavet på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad. Våra två kvarter på Sickla Udde är bolagets första nyproduktion på mer än fem år och inledningen på vad som nu ser ut att bli en lång period av byggande. De projekt vi har på planeringsbordet är förtätningar av befintliga områden och exploatering av outnyttjad och f d industrimark, ofta i samverkan med andra byggherrar. När vi idag bygger nytt ser förutsättningarna delvis helt annorlunda ut än vid tidigare perioder med högt bostadsbyggande. Nya finansieringsvillkor, höga miljökrav, ett högt kostnadsläge och alltmer sammansatta tekför att möta och stimulera stadens och regionens tillväxt. När investeringsbidraget nu ska kompletteras med ett investeringsstöd som fokuserar på små lägenheter finns det anledning att varna för effekterna. Ett generellt utformat samhällsstöd till en nyproduktion som får styras av demografiska förutsättningar och befintlig lägenhetsstruktur är sannolikt ett effektivare verktyg. Det ökar nämligen rörligheten så att också prisvärda successionslägenheter når de bostadssökande. Det är också en styrka att mer än halva vårt fastighetsbestånd finns i välbyggda hus i stadens förorter. De behövs för att kunna möta bostadsbehovet hos den del av bostadskön som inte vill eller kan betala de nyproducerade bostädernas ofrånkomligen höga självkostnadshyror. I den kön finns inflyttare till Stockholm, hemmaboende studerande och ungdomar samt många av dem som ska avhjälpa personalbristen inom vård, skola och omsorg. Redan förra året efter vår uppgörelse med hyresgästföreningen om en påbörjad lägesanpassning, uttryckte jag optimism om hyresrättens framtid. Den överenskommelse som nu träffats mellan de tre parterna på hyresmarknaden stärker min tro på att det går att komma vidare i de för hyresrätten så viktiga frågorna om hyresnivån i nyproducerade hus, mer lägesanpassade hyror och individuellt anpassade hyror, d.v.s. mer rättvisa hyror. Trevlig läsning! Hans Pettersson VD:S KOMMENTAR 5

8 Affärsidé, mål och strategier Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsföretag med Stockholms stad som ägare. Vår affärsidé, våra mål och strategier utgår från de övergripande mål med politiska värdegrunder som ägaren formulerar. Vår grunduppgift är att vara ett verktyg för stadens utveckling och de uppdrag vi får ska genomföras på affärsmässiga grunder. Affärsidé Familjebostäder erbjuder attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Bostadshyresgästerna ska alltid uppleva boendet hos Familjebostäder som prisvärt, personligt, sunt och tryggt. De kommersiella lokalhyresgästerna ska ges förutsättningar för goda affärer och de samhälleliga verksamheterna ska ges förutsättningar för god service till stadens invånare. Långsiktig inriktning Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning. Ägarkrav Familjebostäder ingår i stadens koncernbolag Stockholms Stadshus AB som äger 91 procent av aktierna, resterande nio procent ägs direkt av Stockholms stad. I direktiven för de närmaste åren säger ägaren bland annat att Familjebostäder aktivt ska bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder, till utvecklingen av levande stadsdelar, närområden och ett ekologiskt hållbart samhälle samt spela en social roll i Stockholm. Ägaruppdraget säger också att Familjebostäder ska koncentrera verksamheten till en kostnadseffektiv förvaltning av ett varierat bestånd av attraktiva bostäder inom stadens gränser. Den närmaste treårsperioden ska inriktas på att nyproducera minst 500 lägenheter per år, rusta upp bostäder byggda under perioden och sänka produktions- och underhållskostnaderna i byggprocessen. Fastighetsbeståndet ska utvecklas genom att på affärsmässig grund förvärva fastigheter, framförallt i stadsdelar med låg andel allmännyttiga lägenheter samt utveckla kvalitet och service i samspel med hyresgästerna. Mål för 2003 Ekonomi Familjebostäder ska ha god lönsamhet och finansiell styrka. Avkastningen ska bli 4,2 procent och verksamheten drivas så att resultatkravet på 195 mkr uppnås. Nyproduktionen ska i en självkostnadskalkyl långsiktigt bära sina kostnader. Inga marknadsrelaterade vakanser ska finnas i bostadsbeståndet och uthyrningsgraden för lokaler ska inte understiga 95 procent. De administrativa kostnaderna ska sänkas med realt två procent under Kundrelationer Familjebostäder deltar 2003 i Fastighetsbarometern. Minst 90 procent av berörda hyresgäster ska vara nöjda vid upprustning och underhållsarbeten. 100 procent av husvärdarna ska vara tillsatta under Service och kundmottagning förbättras när nya lokala kundtjänster etableras med början under De boende bjuds in till samverkan kring skötsel av utemiljön. Bygga och utveckla Byggrätter för minst 500 lägenheter ska säkerställas och en utveckling av den kommersiella servicen i Årsta och Gubbängens centrum initieras. Ett utvecklingsarbete kring seniorboende kommer att inledas. Miljöarbete Kemikaliekontrollen i större byggprojekt kommer att skärpas. Minst hälften av grovsoprummen ska ta emot fraktionerna brännbart, icke brännbart, el och metall. Minskad energianvändning, jämfört med 2002, ska uppnås utan sänkt värmekomfort. Strategier Lönsamhet Ökade driftnetton ska förbättra kassaflödet. Ändrade hyresuttag och fortsatt lågt hyresbortfall, tillsammans med sänkta administrations- och driftkostnader ska samverka så att driftnettot stärks. Rätt satta hyror Hyrorna i hela fastighetsbeståndet ska utvecklas enligt de förslag om rimlig och rättvis hyressättning som hyresmarknadens parter presenterat. Fastighetsutveckling Det fastighetskapital som realiserats genom fastighetsförsäljningar ska användas för att utveckla fastighetsbeståndet genom nyproduktion, fastighetsförvärv och reinvesteringar i befintliga fastigheter. Strukturplan Samtliga fastigheter i beståndet ska förtecknas i en strukturplan med klassificering enligt kriterierna: fastigheter för 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER

9 fortsatt förvaltning, upprustning och omstrukturering. Nya bostäder Nyproduktionen ska möta efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad och motsvara de krav på funktion, form och varaktighet som fordras för en hög kvalitet i boende och förvaltning. Sammantaget ska cirka bostäder på egen mark och i exploateringsområden kunna påbörjas under en fyraårsperiod. Deltagande i samverkansprojekt med andra byggherrar ska eftersträvas. Väl genomarbetade byggprocesser och aktiv kostnadsjakt ska leda till sänkta byggkostnader. Fastighetsdrift Husvärdarna ska arbeta så att de genom sina dagliga hyresgästkontakter och i sitt fastighetsarbete åtgärdar och förebygger skador samt regelbundet kan följa husens förbrukningar. Organisation Organisationen ska utvecklas så att beslutsvägarna blir kortare och kvaliteten på de administrativa rutinerna ständigt förbättras. Kundrelationer Kundkontakterna ska präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. Den service som hyresgästerna erbjuds genom husvärdar och kundtjänster ska göra boendet hos Familjebostäder prisvärt. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) och ett attraktivt tillvalsutbud ska utformas så att hyresgästerna kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. De grundläggande kvaliteterna trygghet och säkerhet ska säkras genom en god tillsyn och underhåll av gemensamma utrymmen. I den lokala samrådsverksamheten bjuds de boende in att medverka i skötsel och utformning av utemiljön. Aktivt miljöarbete Miljömålen om en energihushållning som inte äventyrar de boendes komfort, en aktiv begränsning av kemikalier i förvaltning och nyproduktion och en väl fungerande avfallshantering säkerställs i arbetet med miljöledningssystemet. Medarbetare Medarbetarnas delaktighet ökas genom de utvecklingssamtal som genomförs före lönerevision. I samband med utvecklingssamtalen kartläggs behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsövergripande målen och inriktningarna. En fortsatt noggrann uppföljning av sjukfrånvaron och fortsatt aktivt arbete med rehabilitering, hälso- och friskvård ska också långsiktigt bryta den tidigare uppåtgående trenden i lång och kort sjukfrånvaro. AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 7

10 Hyresrätt. Det hörs ju på namnet hur bra det är. Alla boendeformer behövs. Men det gläder oss särskilt att Stockholm bygger fler hyresrätter. Det ger fler människor möjlighet att bo, utan att behöva tänka på lån och amorteringar. Det ger också fler människor möjlighet att använda sina lägenheter i ett byte och anpassa sitt boende efter sina behov. Utbudet och friheten ökar. Det kan ju aldrig vara fel.

11 Marknad och kunder Det är de unga och de små hushållen som dominerar bostadsefterfrågan i Stockholm. För dem passar Familjebostäders många små och prisvärda bostäder i närförort bra. Tillväxt och befolkning Stockholms roll Tillväxten i Sverige bedöms bli fortsatt svag under 2003 och en återhämtning kan ske tidigast Huvudförklaringen är den osäkra och svaga utvecklingen i omvärlden. Stockholmsregionen svarade 2002 för 28 procent av landets BNP. Det är en ökning med två procentenheter sedan Inom flera av de branscher som är viktiga för Stockholms tillväxt stagnerade utvecklingen under Det gäller särskilt IT- och telekombranscherna där utvecklingen de närmaste åren också är osäker. Detta kommer sannolikt att ha en negativ påverkan på Stockholmsregionens betydelse för Sveriges ekonomi. Mellan 1998 och 2002 var tillväxten i disponibel inkomst dubbelt så snabb i Stockholm som i övriga landet. Konjunkturutvecklingen och de höjda skatterna i Stockholm gör nu att tillväxten i hushållens inkomster faller. Låga räntor och en gynnsam arbetsmarknad är en förutsättning för att hålla konsumtionen uppe. Befolkningsökningen I Stockholms län växer befolkningen nu långsammare än tidigare. Från en ökning på cirka tjugotusen personer per år under hela nittiotalet beräknas ökningen de närmaste åren bli cirka sexton till sjuttontusen. Efter 2004 väntas en återgång till nivåer omkring nittontusen personer per år. Samtidigt som inflyttningsnettot till länet minskade under 2001 utvecklades också sysselsättningen i Stockholmsregionen svagare än övriga landet. Det ökar risken för utflyttning, vilket också syns i statistiken där flyttnettot med övriga landet var i stort sett noll 2001 och för 2002 blev netto negativt med fyratusen personer. Om länets arbetsmarknad fortsätter att utvecklas svagt i förhållande till övriga landet finns risk för att det låga inflyttningsnettot kan bestå. Behovet av hyresrätter Stockholms fortsatta roll som tillväxtmotor för hela landet förutsätter en generellt tillväxtstimulerande politik inom områdena arbetsmarknad, bostadsbyggande och infrastruktur. Arbetskraftens geografiska rörlighet underlättas om kostnaderna i samband med byte av arbete inte är för UPPLÅTELSEFORMER I STOCKHOLMS STAD % Allmännyttiga hyresrätter Övriga hyresrätter 2002 Bostadsrätter Småhus höga. Därför är tillgången på bostäder med hyresrätt och rimlig hyra särskilt viktiga för tillväxten. Den enskilt största gruppen bland inflyttarna är år. De är ofta debutanter på bostadsmarknaden med nyligen avslutade studier och i början av en yrkeskarriär. För dem är hyresrätten den mest realistiska upplåtelseformen. De är tillsammans med gruppen 55+ de största åldersgrupperna i hyresrättsboende och väntas öka med i snitt niotusen personer per år fram till Behovet av bostäder med hyresrätt och rimlig hyra förstärks ytterligare av ett uppdämt bostadsbehov hos ungdomar som fortfarande bor kvar hemma samt det ökade rekryteringsbehovet av personal till arbeten inom vård, skola och omsorg. Hyresmarknaden Marknaden för lokaler Vakansgraden på lokalmarknaden i Stockholm ökar nu efter några år med stark efterfrågan, särskilt i centrala lägen. Samtidigt är flera nya kontorsprojekt under produktion och planering. Med ett tillskott av nya moderna lokaler ökar sannolikt svårigheterna % UPPLÅTELSEFORMER I STOCKHOLMS INNERSTAD 1990 Allmännyttiga hyresrätter Övriga hyresrätter 2002 Bostadsrätter MARKNAD OCH KUNDER 9

12 för äldre omodernare lokaler att hävda sig i konkurrensen. Enligt Fastighetsvärlden bedöms kvm kontorslokaler ha färdigställts i Stockholmsregionen under För 2003 är siffran kvm och för 2004 är den kvm. Mellan 1998 och 2001 påbörjades i Stockholms län totalt kvm kontorslokaler. De tio största investerarna svarar för omkring 80 procent av marknadens totala igångsättning. Under högkonjunkturen för tio år sedan var antalet aktiva investerare betydligt fler. Det begränsade antalet aktörer som bestämmer investeringsvolymen medför sannolikt att marknaden för kontorslokaler blir känsligare. Cityområdet har under många år haft en allt högre hyresnivå för kontorslokaler. Den trenden har nu brutits. Områdena utanför city har däremot en fortsatt positiv hyresutveckling. Marknaden för bostäder Stor efterfrågan och ett litet utbud av lediga bostäder har hittills reducerat konkurrensen på Stockholms bostadsmarknad till nästan obefintlig. De senaste åren har både hushållens realinkomster och sysselsättningen fortsatt att öka. Räntenivåerna har Antal FÄRDIGSTÄLLDA OCH PLANERADE LÄGENHETER I STOCKHOLMS STAD p 2006p varit låga och bedöms komma att förbli på omkring samma nivå de närmaste åren. Under 2003 och 2004 förväntas utvecklingstakten för hushållens disponibla inkomster bli betydligt långsammare än tidigare. De senaste åren har ökningen varit cirka sex procent per år. Vakanserna på Stockholms bostadsmarknad är i praktiken noll. Vid årsskiftet fanns det drygt sökande i Stockholms bostadsförmedlings kö. Av dessa sökte aktivt en bostad under året. Det kraftiga efterfrågetrycket på hyreslägenheter har gjort att flyttkedjorna stannat av och rörligheten på bostadsmarknaden minskat. Bostadsrättsmarknaden På bostadsrättsmarknaden noteras nu en viss nedgång från de toppnivåer som varit aktuella i framför allt innerstadslägen, medan de något lägre prisnivåerna i närförort ökat svagt. Under det senaste året har det också visat sig svårt att sälja vissa nyproducerade bostadsrätter, bland annat på Södermalm och i Hammarby Sjöstad. Nya bostäder Från 1998 har nyproduktionen i staden varit cirka lägenheter per år med lägsta notering 865 lägenheter Under 2002 vände det och nya lägenheter färdigställdes. Under kommande mandatperiod ska takten öka ytterligare. De kommande fyra åren planeras för byggandet av nya bostäder. Hyror och avkastningskrav Hyresutveckling Bostadshyrorna har de senaste åren i princip följt den allmänna prisutvecklingen på 2 3 procent, medan driftskostnadsökningen varit högre. Bostadshyrorna kan därför antas få en real höjning de närmaste åren. De tre parterna på hyresrättsmarknaden, SABO, Hyresgästerna Riksförbundet och Fastighetsägarna Sverige har nyligen kommit överens om hur man vill att hyresrätten ska utvecklas. Överenskommelsen har resulterat i ett utredningsuppdrag från bostadsministern om en eventuell justering av hyreslagen. Uppdraget gäller bruksvärdesystemets tillämpning för nyproduktionshyror och möjligheten till trappade nivåer inom samma fastighet efter en lägesjustering av hyresnivån. Överenskommelsen ger intryck av en samsyn på behovet av rättvisare hyror. Förutsättningarna för att kunna justera hyran med hänsyn till läge och ålder är därför bättre än på länge. Avkastningskrav Direktavkastningskraven för bostadsfastigheter har stagnerat, med en tendens till ökning, efter att under senare år varit starkt påverkade av prissättningen vid ombildning till bostadsrätt. En orsak är att ett minskat antal ombildningsförvärv också ger ett svagare genomslag i statistiken. I Stockholms innerstad noteras direktavkastningar för bostäder i intervallet 3 5 procent och i förortslägen 5 7 procent. Stockholms bostadsmarknad Nittio procent av stadens bostäder finns i flerbostadshus. Hyresrätternas andel är 54 procent och andelen bostadsrätter är 35 procent. Hälften av lägenheterna är två rum och kök eller mindre och en femtedel är fyra rum och kök eller större. De privatägda hyresrätterna är i hela staden 29 procent av bostadsbeståndet jämfört med de kommunägda som är 25 procent. I innerstaden har de kommunägda bolagen 12 procent av det totala bostadsutbudet, i söderort och västerort 35 procent på respektive delmarknad. Ombildningar till bostadsrätter har medfört en strukturomvandling på 10 MARKNAD OCH KUNDER

13 Stockholms bostadsmarknad. Mellan 1970 och 2002 sjönk andelen hyresrätter med 20 procent. I innerstan har utvecklingen varit ännu tydligare vilket gett till resultat att hyresrätterna nu är 48 procent av utbudet och bostadsrätterna 52 procent. Nyproduktion Under perioden 1998 till 2001 byggdes totalt lägenheter, varav bostadsrätter och småhus och 900 hyreslägenheter. Under 2002 färdigställdes bostäder i Stockholm, av dessa var bostadsrätter och småhus, 168 hyresrätter, studentbostäder och 179 olika specialbostäder. Enligt stadsbyggnadskontorets lägesrapport kan lägenheter påbörjas under perioden, eller i genomsnitt nära bostäder per år. Av dessa ligger cirka i innerstan, i söderort och i västerort. Familjebostäders byggplaner omfattar cirka hyresrätter med möjlig byggstart och senare, se tabell sid. 20. Familjebostäder Familjebostäders bostadsbestånd kan delas in i tre marknader: innerstaden, söderort och västerort. I innerstadsbeståndet finns nu lägenheter byggda i början av 1900-talet och senare. I söderort där Familjebostäder har sin största koncentration av bostäder, lägenheter, dominerar 40- och 50-talshusen. I västerort finns bostäder, i områden från dels 60-talet och senare och dels i områden från 40- och 50-talen. Familjebostäders marknad kan också delas in i tre marknadssegment: bostäder, lokaler och servicehus med stark dominans av bostäder. Lokalerna är oftast insprängda i bostadsfastigheterna och utgör en viktig del i den kommersiella och samhälleliga servicen. Servicehus I servicehusen som i dag dels finns i dotterbolaget FB Servicehus AB, dels i ett av Familjebostäder ägt och förvaltat servicehus, hyrs bostäderna ut direkt till de boende medan servicehusens lokaler för den sociala verksamheten hyrs av staden. Boende hos Familjebostäder Antalet boende i Familjebostäders hus var förra året personer. I dotterbolaget FB Servicehus bor cirka pensionärer. De boende representerar i stort ett tvärsnitt av invånarna i staden men åldergruppen år är andelsmässigt något större och det finns fler barn. Den enskilt största åldersgruppen bland bolagets boende är åringarna. Den disponibla månadsinkomsten för de som bor hos Familjebostäder är 33 procent lägre än snittet för Stockholms stad. Andelen boende med eftergymnasial utbildning är 20 procent jämfört med stadens 33 procent och förvärvsfrekvensen är 11 procentenheter lägre än för staden. Hälften, 50 procent av hyresgästerna, har invandrarbakgrund. Familjebostäders framtida roll Flera faktorer talar för att efterfrågan på mindre bostäder kommer att fortsätta vara stor i Stockholm; profilen hos de aktivt bostadssökande i bostadskön, prognosen att målgrupperna för hyresrätter ökar med personer per år, det uppdämda behovet av bostäder för hemmaboende ungdomar samt rekryteringsbehovet för arbetskraft inom bland annat vård och omsorg. Familjebostäders bostadsstruktur med ett stort bestånd av prisvärda, mindre bostäder i stadens närförorter svarar väl mot denna efterfrågan. Andelen stora lägenheter i staden är samtidigt liten och vid bland annat nyproduktionen i Sickla har det funnits en stark efterfrågan på lägenheter för barnfamiljer. Den efterfrågan har inte kunnat mötas i önskad utsträckning. I Familjebostäders interna kö märks också en tendens att vilja byta till större lägenheter. Samtidigt föreslås det nya statliga investeringsstödet prioritera mindre lägenheter. Att ta reda på vilket bostadsbehov nyproduktionen ska tillgodose är därför viktigt. Andelen större bostäder får inte bli så liten att den blir ett hinder för barnfamiljer som vill bo kvar i staden. Pressade produktionskostnader, målgruppsanpassning och yteffektivitet måste bli ledord i kommande nyproduktion. Det är därför av största vikt att läsa av marknaden noggrant, både före och efter det att bostäderna producerats. MARKNAD OCH KUNDER 11

14

15 Fastigheterna Familjebostäder äger i dag bostäder och lokaler i 488 fastigheter. Förra året investerades nästan 700 miljoner kronor i nyproduktion och förbättringsarbeten. Fastigheternas värde är 15,5 miljarder koronor. Bostäder Koncernen Familjebostäder äger och förvaltar bostäder och nästan lokaler. Den totala ytan är något mer än kvm, varav lokalytan är kvm. Av det totala antalet bostäder finns i servicehus. Av dem ägs och förvaltas av dotterbolaget FB Servicehus AB. Huvuddelen av bostadsfastigheterna, 55 procent eller drygt byggdes under perioden och ligger i kransen av förortsområden runt innerstaden. Bostadsbeståndet i innerstaden har genom försäljningar till bostadsrättsföreningar halverats och är nu lägenheter, motsvarande sju procent av moderbolagets fastighetsbestånd. Innerstadsfastigheterna är huvudsakligen byggda i början av 1900-talet och flertalet ombyggda från 1960-talet och framåt. Hyreshöjningarna 2002 var i genomsnitt 24 kronor per kvadratmeter, eller 3,1 procent. I hyresöverenskommelsen ingick en lägesanpassning där vissa innerstadsfastigheter fick en höjning på 31 kronor per kvadratmeter samtidigt som höjningen blev lägre för några nyare fastigheter i ytterstaden. Medelhyran i koncernens bostadsbestånd ökade från 792 kronor per kvadratmeter 2001 till 814 kronor per kvadratmeter Lokaler Den kommersiella lokalytan i moderbolagets fastighetsbestånd är cirka kvadratmeter. I de servicehus som ägs och förvaltas av FB Servicehus respektive moderbolaget finns därutöver en sammantagen lokalyta på kvadratmeter. De kommersiella lokalerna finns i bostadshusen, lokala affärscentra och i Västermalmsgallerian på Kungsholmen. De utgör idag tio procent av moderbolagets totala yta. Hälften av lokalytan är kontor. Andelen butiker och restauranger är 26 procent och resterande är lokaler för vård och omsorg, storgarage, lager och industri. Genomsnittshyran är högst för kontor i innerstaden, knappt kronor per kvm. I söderort är genomsnittshyran för kontor knappt 800 kronor per kvm och i västerort knappt 900 kronor. Butikshyrorna är högst i innerstaden med drygt kronor per kvm. Butikerna i söderort har en snitthyra på cirka 740 kronor per kvm och i västerort ca 815 kronor per kvm. Den ekonomiska vakansgraden var under 2002 i genomsnitt 3,6 procent för samtliga lokaler. Investeringar De bokföringsmässiga investeringarna var totalt 778 mkr under Av de stod nyproduktion för 255 mkr och förvärv för 115 mkr. Pågående projekt Vid årskiftet pågick nyproduktion av 173 bostäder i Hammarby Sjöstad samt ombyggnad och upprustning av 130 lägenheter i det äldre beståndet. I servicehusen pågår ombyggnad av 39 bostäder till gruppbostäder. Västermalmsgallerian, Kungsholmens första köpgalleria, färdigställdes under sommaren 2002 och invigdes i slutet av augusti. Planerade projekt Pågående och planerade investeringar under 2003 beräknas uppgå till 700 miljoner kronor. Planerade projekt framgår av tabellen på sidan 14. Mkr Mkr % 12 Marknadsvärdering 4 Familjebostäder har låtit NewSec Analys 2 AB göra en extern, oberoende 0 10 YTA BOSTÄDER OCH LOKALER Bostäder 82% Lokaler 18% FASTIGHETSVÄRDE 1998 Bokfört värde Marknadsvärde INVESTERINGAR Ombyggnad/upprustning Nyproduktion Förvärv FASTIGHETERNAS DIREKTAVKASTNING Taxeringsvärde FASTIGHETERNA 13

16 marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet. Värderingstidpunkt är årsskiftet Värderingen är gjord som en s.k. desktopvärdering, där beståndets samlade värde bedömts utifrån en förenklad marknadsvärdering av varje enskild fastighet. Värdet har beräknats med utgångspunkt från normaliserade driftnetton och direktavkastningskrav, som för bostäder ligger i intervallet 3 till 7 procent och för lokaler i intervallet 6,5 till 9 procent. Normalisering av ingående parametrar bygger på analys och kunskap om Stockholms fastighetsmarknad samt bedömningar av värdepåverkan av bland annat läge, lokalsammansättning, fastigheternas ålder och skick. Den tillfälliga skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter är medräknad i värderingen. Återstående del av eventuell skattereduktion har nuvärdeberäknats med diskonteringsräntan 10 procent. Värdet av räntebidragen har också beaktats och ingår med tio miljoner kronor i det totala marknadsvärdet. Värdet av det samlade fastighetsbeståndet har av NewSec Analys AB bedömts till 15,5 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet motsvarar 6,3 procent. Värdeutvecklingen för det intakta beståndet, det vill säga fastigheter som också fanns i fjolårets värdering, är 5,9 procent. Förändringar under året Antalet fastigheter har under året minskat från 509 till 488 vilket motsvarar fyra procent. Den totala arean bostäder och lokaler har minskat med netto kvadratmeter motsva- Färdigställda projekt 2002 Stadsdel Fastighet Antal lägenheter Anmärkning NYBYGGNAD Hammarby Sjöstad Innanhavet 1 26 nybyggnad OMBYGGNAD Hjorthagen Jakten 5 (del av) 30 ombyggnad/upprustning Nockebyhov Oldsmästaren 19 2 lokal till bostäder UPPRUSTNING Aspudden Stormsvalan 1 16 upprustning Bandhagen Plåten 1 mfl. 90 upprustning Västertorp Slalomåkaren 1 mfl. 52 upprustning Blackeberg Skärkarlen 6 mfl. 27 enstaka stammar Gubbängen Krumcirkeln 6 mfl. 43 enstaka stammar Hässelby Gård Terrassmuren 1 6 enstaka stammar Tensta Tisslinge 1 mfl. 32 enstaka stammar Aspudden Vildanden 1 5 gruppboende FB SERVICEHUS AB Rågsved Bygeln 1 45 gruppbostäder Fruängen Fruängsgården 1 11 gruppbostäder Svedmyra Brevlådan 1 27 gruppbostäder Fem fastigheter ospec brandlarm Pågående projekt Stadsdel Fastighet Antal lägenheter Anmärkning Bandhagen Plåten 1 mfl. 130 upprustning Kungsholmen Trossen 12 Västermalmsgallerian Hammarby Sjöstad Innanhavet 1 57 nybyggnad Hammarby Sjöstad Lugnvattnet nybyggnad Gubbängen Limpannan 4 ombyggnad till vårdcentral Hässelby Gård Galleriet 2 / Skänkrummet 1 byte av värmestammar FB SERVICEHUS AB Svedmyra Brevlådan 1 39 gruppbostäder Planerade projekt 2003 Stadsdel Fastighet Antal lägenheter Anmärkning Hammarby Sjöstad Kölnan 104 nybyggnad Hässelby Gård Malmkronan / Gästvåningen 35 nybyggnad Högdalen Tonbadet 2 31 nybyggnad Midsommarkransen Kastanjen nybyggnad Norrmalm Norra Bantorget 70 nybyggnad Kungsholmen Herden 5 84 totalombyggnad Södermalm Kolonnen 5 41 totalombyggnad Hammarbyhöjden Gräshoppan ombyggnad Ulvsunda Landstinget 2 12 ombyggnad/upprustning Tensta Faringe 1+2 ca 130 stambyte Sundby Cecilia 1 75 upprustning Svedmyra Vykortet 1 mfl. 75 upprustning Västberga Tivolit 1 mfl. 25 upprustning Hässelby Gård Skänkrummet 1 8 lokal till lägenheter Mariehäll Bergielund 1 1 lokal till lägenhet Ej specifierade fastigheter 250 styckevisa stambyten 14 FASTIGHETERNA

17 Människor mår bra i hus som mår bra. Flera av våra 40- och 50-talsområden får nya fasader och renoverade lägenheter och trapphus. Det mår husen bra av. Arbetet sträcker sig över tio år för hela det fastighetsbeståndet. Vi hoppas att husens nya välmående även blir till glädje för dess hyresgäster.

18 rande en minskning med 2,3 procent, och uppgår vid årets slut till kvadratmeter. Fastighetsförsäljningar 2002 Under 2002 såldes 26 fastigheter med 685 lägenheter till 20 bostadsrättsföreningar. Försäljningssumman var totalt 696 miljoner kronor. Det genomsnittliga försäljningspriset var drygt kronor per kvadratmeter. Fastighetsförsäljningar Åren minskade Familjebostäders totala yta med 21 procent. Minskningen fördelar sig med 90 procent på bostadsytan och 10 procent på lokalytan. Försäljningarna minskade bolagets totala bostadsyta med 22 procent och lokalytan med 13 procent. Under perioden såldes sammanlagt bostadslägenheter i 149 fastigheter till bostadsrättsföreningar. Av dessa låg lägenheter i 121 fastigheter i innerstaden och lägenheter i 28 fastigheter i ytterstaden. De sålda fastigheterna i ytterstaden fördelar sig med lägenheter i 22 fastigheter i söderort (inklusive Tyresö och Huddinge) och med 88 lägenheter i 6 fastigheter i västerort. De ombildade bostäderna motsvarar 19,3 procent av antalet lägenheter i fastighetsbeståndet (exklusive servicehus och hotellhem) i början av Andelen sålda lägenheter i innerstaden motsvarar 52,2 procent av innerstadsbeståndet Försäljningarna i ytterstaden motsvarar 4,5 procent av ytterstadsbeståndet Fördelat på söderort och västerort motsvarar det 5,6 respektive 1,6 procent. I början av 2003 återstår två försäljningar till bostadsrättsföreningar i Familjebostäders fastighetsbestånd. Det är sammanlagt 46 lägenheter i Enskede och på Södermalm som är beroende av länsstyrelsens tillstånd, i enlighet med den lagstiftning om allmännyttan som trädde i kraft 1 april Fastighetsförvärv I december 2002 förvärvade bolaget två centralt belägna fastigheter med 98 lägenheter. Den ena köptes från Keops Förvaltnings AB och ligger i kvarteret Islandet på Drottninggatan. Den andra såldes av John Mattson Fastighets AB och ligger i kvarteret Pahl på Södermalm, i hörnet Renstiernas gata/ Bondegatan. Köpesumman för båda fastigheterna är totalt 165 mkr. Innan fastigheten på Drottninggatan kan förvärvas av Familjebostäder kommer den att hembjudas till en i huset registrerad bostadsrättförening. Köpet träder i kraft under förutsättning att bostadsrättsföreningen avstår sin förköpsrätt. FASTIGHETSBESTÅNDET PÅ OLIKA DELMARKNADER I KVADRATMETER YTA Söderort 48% Västerort 22% Innerstaden 16% FB Servicehus AB 14% % Kr/m Antal LÄGENHETSFÖRDELNING INOM BOSTADSBESTÅNDET EXKLUSIVE SERVICEHUS <=1rok 2rok Familjebostäder Innerstaden Medelhyra 3rok Söderort 4rok BOSTADSHYROR OCH MEDELHYRAN EXKLUSIVE SERVICEHUS >=5 rok Hela Stockholm Västerort ÅLDERSFÖRDELNING INOM BOSTADSBESTÅNDET EXKLUSIVE SERVICEHUS FASTIGHETERNA

19 Sålda fastigheter 2002 Stadsdel Antal Area kvm Area kvm Försäljning Försäljning Tillträdes- Fastighet lägenheter bostäder lokaler pris kkr kr/kvm datum TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR Innerstaden totalt Hjorthagen Skytten Kristineberg Amorina Kungsholmen Åkermannen Lilla Essingen Rensnålen Norrmalm Torkan Norrmalm Torkan Södermalm Bonden St Södermalm Kritan 2, 3, 4 o Södermalm Närke Vasastan Jägaren Vasastan Loket 35 o Vasastan Stengodset Söderort totalt Aspudden Ankungen Aspudden Vattenfågeln Gamla Enskede Framtiden 3 o Gröndal Ratten Midsommarkransen Krassen Svedmyra Lagmanstinget Årsta Åsunden Västerort totalt Åkeslund Lispundet 1 o TOTALT Sålda fastigheter Delmarknad/ Antal Antal Stadsdel fastigheter bostäder Bostadsyta Lokalyta SÅLDA TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR Innerstaden totalt Hjorthagen Kristineberg Kungsholmen Ladugårdsgärdet Lilla Essingen Norra Djurgården Norrmalm Södermalm Vasastan Östermalm Söderort totalt Aspudden Enskededalen Gamla Enskede Gröndal Midsommarkransen Svedmyra Årsta Västerort totalt Johannesfred Ulvsunda Åkeslund Delmarknad/ Antal Antal Stadsdel fastigheter bostäder Bostadsyta Lokalyta SÅLDA ÖVRIGA Stena Fastigheter AB totalt Bredäng Centrumkompaniet AB totalt Högdalen Solberga Östermalm Södermalm Wihlborgs Fast. AB totalt Hökarängen Skanska Fast. Sthlm totalt Norrmalm Deamatris Förvaltn.AB totalt Östermalm Essge-byggen totalt Solberga TOTALT Tyresö, Bollmora Huddinge, Vårby Gård TOTALT FASTIGHETERNA 17

20