Eskilstunas bostadsmarknad - huruvida balans råder på marknaden

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 51 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Eskilstunas bostadsmarknad - huruvida balans råder på marknaden Författare: Sofie Sihver Handledare: Hans Lind Stockholm 2010

2 Master of Science thesis Title: The housing market in Eskilstuna - whether there is a balance in the market Authors Sofie Sihver Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 51 Supervisor Hans Lind Keywords Housing market, Real Estate, Construction Abstract The purpose of this report is to form an opinion about the situation in the housing market in Eskilstuna. The conditions in the housing market are studied based on population, employment and housing. In addition, opinions from local actors and their perspectives regarding the situation in the housing market are achieved to create an even more credible view. The aim is to assess whether there is a balance in the housing market between housing supply and demand. And also whether the housing market has any impact on the growth and the attractiveness of a city. The report is part of an urban development project in cooperation with Tyréns. Tyréns has, based on studies of successful cities, observed the trends and success factors. These factors are also investigated if they occur in the housing stock. Eskilstuna is strategically located in Stockholm - Mälarregionen. The region contains a third of Sweden's population and constitute the engine of growth in the Swedish economy. In Eskilstuna there are about inhabitants. During the late 1900s, the municipality experienced a population decline, which in the millennium turned and became positive. Immigration contributes to the main part of population growth and the municipality receives the highest number of immigrants relatively in the country. The reason for the growing population is considered to be improved infrastructure and commuting opportunities to Stockholm, but population growth is also dependent of the labour market. The labour market is dominated by manufacturing industries and was hit hard by the recession in the early 1990s. Since the late 1990s has the labour market as the population developed positively until the financial crisis in 2008, when Eskilstuna again was one of the most affected municipalities in the country and population fell and unemployment rose. Today, unemployment is among the highest in the country, which also affects wage levels, which are among the lowest. The amount of housing construction has been in the 2000s very low, which is explained by residents' low wages and willingness to pay. The prices of the existing stock are low, although they have increased during the last decade. It creates problems with charging high prices for new constructions. On the rental market in Eskilstuna, available apartments are available even if the vacancies have declined in the 2000s to near zero percent. The challenge for Eskilstuna is to increase the amount of housing construction. For although the situation in the housing market is good today, trends indicate that within some years a critical situation may arise if nothing change the current situation and trends. This may in turn affect growth adversely. The existing problem is to get developers to find it economically advantageous to build a sufficient amount to relative low prices. 2

3 Examensarbete Titel: Eskilstunas bostadsmarknad - huruvida balans råder på marknaden Författare Sofie Sihver Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 51 Handledare Hans Lind Nyckelord Bostadsmarknad, Fastigheter, Byggande, Etc. Sammanfattning Rapporten bedömer läget på bostadsmarknaden i Eskilstuna. Förutsättningarna på bostadsmarknaden studeras utifrån befolkning, arbetsmarknad och bostadsbeståndet. Därutöver fås från lokala aktörer deras perspektiv och åsikter avseende läget på bostadsmarknaden för att skapa ett mer tillförlitligt perspektiv. Syftet är att bedöma huruvida det råder balans på bostadsmarknaden mellan utbudet av bostäder och efterfrågan i kommunen och om bostadsmarknaden har ett samband med tillväxten och attraktiviteten i en stad. Rapporten utgör en del av ett stadsutvecklingsprojekt i samarbete med Tyréns. Tyréns har utifrån studier av framgångsrika städer iakttagit trender och framgångsfaktorer som även de undersöks ifall de förekommer i bostadsbeståndet. Eskilstuna har ett strategiskt läge i Stockholm Mälarregionen. Regionen innefattar en tredje del av Sveriges befolkning och utgör tillväxtmotorn inom Sveriges ekonomi. Eskilstuna har cirka invånare. Under senare delen av 1900-talet har kommunen upplevt en negativ befolkningsutveckling som kring millenniumskiftet vänt och utvecklats positivt. Invandringen utgör största delen av befolkningstillväxten och kommunen tar emot flest flyktingar relativt sätt i landet. Även äldre ökar i kommunen, främst i åldern år. Orsaken till den växande befolkningen anses vara förbättrad infrastruktur och pendlingsmöjligheter till Stockholm, men befolkningstillväxten är även den ömsesidigt beroende av arbetsmarknaden. Arbetsmarknaden domineras av tillverkningsindustrin och drabbades hårt av lågkonjunkturen i början av 1990-talet men har sedan slutet av 1990-talet haft liksom befolkningstillväxten en positiv utveckling tills finanskrisen 2008 då Eskilstuna återigen var en av de mest drabbade kommunerna i landet. Idag är arbetslösheten högst i landet vilket även påverkar lönenivåerna, som är bland de lägsta. Bostadsbyggandet har under 2000-talet varit väldigt lågt, vilket förklaras av invånarnas låga löner och betalningsviljor. Priserna på det befintliga beståndet är lågt, även om det senaste decenniet ökat. Det skapar problem med att ta ut höga priser på nyproduktion. På hyresmarknaden i Eskilstuna finns lediga lägenheter att tillgå även om vakanserna har sjunkit under 2000-talet till nära noll procent. Utmaningen för Eskilstuna är att öka bostadsbyggandet. För även om läget på bostadsmarknaden är bra idag indikerar trenderna att det inom några år kan uppstå ett kritiskt läge på bostadsmarknaden som i sin tur kan påverka tillväxten i negativ riktning. Problemet som föreligger är att få byggherrarna att anse det vara ekonomiskt fördelaktigt att bygga i tillräcklig utsträckning till relativt låga priser. 3

4 Förord Detta examensarbete har skrivits under hösten 2010 vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Det utgör sista momentet av mina totalt 16 års studier, en lite bisarr känsla. Jag vill tacka min handledare, professor Hans Lind, för synpunkter och stöd under arbetets gång. Även ett stort ska tack riktas till Tyréns för deras tid och delaktighet. De har varit väldigt tillmötesgående och behjälpliga vid behov. Stockholm, oktober 2010 Sofie Sihver

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Rapportens disposition 8 2 Tyréns stadsutvecklingsprojekt Urban trends Mångfald Hållbar utveckling Samverkan Själ 12 3 Grundläggande begrepp och samband Bostadsmarknadens upplåtelseformer Allmänna definitioner Överskott, balans respektive brist på bostäder Bostadsmarknadens påverkan på tillväxten 15 4 Bostadsmarknaden och befolkningen och byggande Bostadspolitiken idag, vem ansvarar för planering samt byggandet av bostäder Bostadsmarknadspolitikens påverkan under till 2000-talet Generellt om Sveriges befolkning Läget på bostadsmarknaden under Efterfrågade upplåtelseformer Byggtrender Hinder vid bostadsbyggandet 20 5 Eskilstuna Stockholm-Mälarregionen Eskilstunas framväxt Lokala arbetsmarknader 23 6 Bostadsmarknadsanalys avseende Eskilstuna Bostadsmarknadsanalystrender Befolkningen Demografiska förändringar Nativitet In- respektive utflyttning Flyttmönster Invandring Befolkningstillväxten Demografi och boende Ålderssammansättning Befolkningsprognos för Eskilstuna 34 7 Arbetsmarknad & Utbildning Näringslivet Utbildning och lönenivå 39

6 7.3 Pendlingen Mikronivå befolkning 42 8 Bostadsbeståndet i Eskilstuna Hur har bostadsbeståndet utvecklas Bostadsbyggandet under 2000-talet Aktuella läget på bostadsmarknaden Allmännyttan Allmänt Vakanser inom allmännyttan Storleksfördelning inom allmännyttan Geografisk fördelning av beståndet Bostäder avsedda för specifika grupper Ungdomsboende Särskilt boende Seniorboende Trygghetsbostäder Kommande behov Prisutveckling av bostadsrätter och småhus Prisutveckling bostadsrätter Prisutveckling småhus Förväntad byggnation Bostadsprojekt inom kommunen Nyligen genomförda samt pågående projekt Försäljning av projekten Planerade projekt Västra Odlaren Djursta Objekt till salu Utveckling av kötider inom hyresbeståndet av allmännyttan Boendeutgifter Finns bostäder för alla och hur anpassas beståndet efter behoven Unga Invandrare 66 9 I vilken mån kan framgångsfaktorerna iakttas i bostadsbeståndet? Mångfald Hållbart Samverkan Själ Summering och Slutsatser avseende Eskilstunas bostadsmarknad Summering Slutsats; överskott, balans eller brist på bostäder i Eskilstuna 73 Källor 76 6

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Tillväxt och utveckling inom en region beror till stor del på den demografiska utvecklingen samt hur bostads- och arbetsmarknaden fungerar. Bostadsmarknaden och arbetsmarknaden måste ses i ett sammanhang då de är ömsesidigt beroende av varandra. (Regeringen, 2006/07:61) Medan det demografiska förhållandet och bostadsmarknaden är trögförändliga skiftar arbetsmarknaden desto snabbare. Det finns dokumenterade samband på nationell nivå mellan tillväxt, demografisk utveckling, arbetsmarknad, bostadsmarknad och geografisk rörlighet, dock är det svårt att avgöra vad som påverkar det andra och i vilken omfattning. Utan befolkning finns ingen möjlighet till arbetsmarknad och utan bostadsbestånd ingen förutsättning för befolkning att bosätta sig. Humankapitalet anses som den viktigaste faktorn för att generera tillväxt (Regionplanenämnden, 2010). Situationen som landet och världen befinner sig i för tillfället, i återhämtningen av en av vår tids värsta finansiella kriser bekräftar sambanden. Den ekonomiska recessionen slår hårt mot arbetsmarknaden som drabbas av varsel och hög arbetslöshet vilket i sin tur påverkar bostadsmarknaden genom lägre antal nybyggnationer. Kan byggföretagen inte anse det vara ekonomiskt lönsamt ur ett företagsekonomiskt perspektiv att bygga, byggs det inte. Inte heller om bristen av bostäder inte är tillräcklig, projekt innefattar då för stor risk, finansieringskostnaderna skjuter i höjden och kalkylerna spricker. Tillväxt mäts i form av ekonomisk tillväxt och ökar i och med att produktiviteten ökar, vilket den gör med en större och effektivare arbetskraft. Det är storstäderna som genererar störst tillväxt och urbanisering är en trend som inte väntas ge vika. Tillväxt regionerna karaktäriseras dock av bostadsbrist och utredningar pekar på att bostadsbristen kan hämma tillväxten. (BKN, 2008) Samtidigt ökar befolkningen, Stockholmsregionen väntas öka med en halv miljon invånare till 2030 (Regionplanekontoret, 2010). De omkringliggande kommunerna; Uppsala, Västerås, Eskilstuna Strängnäs med flera kan med sina strategiska lägen att ta del av tillväxten om rätt beslut fattas och beredskap finns. En förutsättning för ökad produktivitet är att nya invånare attraheras till kommunen. För att möjliggöra detta måste bostadsbeståndet anpassas efter de nya krav och behov som uppstår, dels på grund av förändrad befolkningsstruktur och dels på grund av nya levnadsförhållanden. Till exempel när miljonprogramsområdena byggdes under och 1970-talet anpassades områdena för att familjer skulle ha fler än en bil, idag är bil inte en bil en självklarhet för alla hushåll och vi planerar istället områdena med avseende på hållbar utveckling. Ett exempel som belyser att levnadsvillkoren förändras och så behöver även bostadsbeståndet som vi lever i. 1.2 Syfte Rapportens syfte är att utifrån en bostadsmarknadsanalys av Eskilstuna kommun undersöka huruvida det råder balans på bostadsmarknaden, det vill säga ifall utbudet av bostäder överensstämmer med befolkningens behov. Även bostadsmarknadens samband med tillväxten och attraktiviteten inom en kommun ska studeras för att avgöra om brist på marknaden kan hämma utvecklingen och om så är fallet i Eskilstuna. 7

8 Rapporten har som avsikt att bidra till Tyréns stadsutvecklingsprojekt som de gör tillsammans med Eskilstuna kommun för att förankra stadens vision och skapa gynnsamma förhållanden för att utveckla staden i regionen. Målsättningen med projektet är ta fram åtgärder som ska resultera i tillväxt. 1.3 Metod I denna rapport ska Eskilstunas bostadsmarknad studeras för att kunna bedöma huruvida balans råder och om bostadsmarknaden har ett samband med tillväxten och attraktiviteten i en kommun. Dels ska en bostadsmarknadsanalys i klassisk mening göras. Det vill säga bostadsmarknaden ska studeras i ett tvärsektoriellt sammanhang tillsammans med arbetsmarknaden och den demografiska utvecklingen och dels ska bostadsmarknaden studeras ur ett fältperspektiv. Utifrån prisutveckling på marknaden samt intervjuer med aktörer som är aktiva på marknaden ska en mer uppbackad och trovärdig bild erhållas. Genom dialoger med lokala mäklare, byggherrar och fastighetsägare är förhoppningen att kunna utreda ifall det råder balans på marknaden, identifiera områden där det är lönsamt att bygga det vill säga var det efterfrågas att bo, samt identifiera vilka bostäder som efterfrågas storleksmässigt. 1.4 Rapportens disposition Rapporten består utav tio stycken avsnitt, det första är generella och det senare koncentrerade på Eskilstuna specifikt. De sista två avsnitten kopplar samman resonemanget i de första avsnitten med resultatet som erhålls i bostadsmarknadsanalysen (avsnitt 6-8). Avsnitt 2 är en sammanfattning av Tyréns Stadstrendsprojekt som innefattar de identifierade trender och framgångsfaktorer som utarbetats. Avsnitt 3 innefattar definitioner samt grundläggande begrepp och samband som tas upp i rapporten, bland annat vad som avses med tillväxt samt hur balans bedöms på marknaden. Avsnitt 4 är översiktlig beskrivning av bostadsmarknaden, befolkningen och bostadsbyggandet i riket samt vilka hinder som föreligger för byggande. Avsnitt 5 beskriver Eskilstuna och dess framväxt generellt. Avsnitt 6 är första kapitlet i bostadsmarknadsanalysen. Det beskriver utifrån demografi, flyttmönster och invandring befolkningsutvecklingen inom Eskilstuna. Avsnitt 7 studerar arbetsmarknaden och belyser att invånare inte enbart bor utan även arbetar inom kommunen. Dels beskrivs utbildningsnivån, lönenivån, näringslivet och antal sysselsatta i kommunen och dels pendlingen till andra kommuner. Avsnittet innefattar även en detaljerad del som undersöker befolkningen på mikronivå, där delområden studeras avseende befolkningsstruktur, lönenivå, utbildningsnivå samt utländsk bakgrund för att skapa en uppfattning om var inom kommunen olika invånare bosätter sig. Avsnitt 8 behandlar bostadsbeståndet, dels utvecklingen, dels det aktuella läget samt även planerade projekt. Vakanser, hyresnivåer och kötider inom fastighetsbolagen studeras liksom prisutvecklingen och efterfrågan på äganderätter och bostadsrätter. Avsnitt 9 återkopplar till avsnitt 2 och beskriver den mån framgångsfaktorerna kan iakttas i bostadsbeståndet. Avsnitt 10 utgör en diskussion avseende boendemarknaden i Eskilstuna, huruvida balans råder på marknaden och om attraktiviteten och tillväxten har ett samband med bostadsmarknaden. 8

9 2 Tyréns stadsutvecklingsprojekt Urban trends Rapporten har som syfte att utgöra en del av Tyréns stadsutvecklingsprojekt som de gör tillsammans med Eskilstuna kommun. Tyréns har studerat hur framtidens städer ser ut och vad som karaktäriserar framgångsrika städer. Vad innehåller idealstaden och kan man applicera framgångsfaktorerna på mindre städer. Idag bor hälften av jordens befolkning i städer varav 70 procent av befolkningen i I-länder bor i städer och urbaniseringen fortgår. Städernas betydelse för dess invånare har förändrats över tiden. Från att under industrialismen benämnts som motor eller bränsle till att i nuläget benämnas som stadens hjärta och nervsystem. Vid studien har olika perspektiv studerats, handel, miljö, näringsliv, turism, fastigheter/byggnader med mera. Undersökningarna är baserade på expertintervjuer, kompliterade med en svensk trendstudie samt bearbetad statistik och data. Tio stycken städer som påvisat attraktivitet att bosätta sig i, etablera och starta upp företag i, leva i etc. har valts ut att utgå från. Hong Kong, Istanbul, London, New York, San Francisco, Sao Paolo, Shanghai, Sidney, Tokyo och Toronto. Trenderna som identifierats har varit: - Globalisering; Information och kommunikation flödar fritt och verkliga avstånd spelar allt mindre roll. Det resulterar i att städer i olika delar av världen tenderar att bli allt mer lika avseende kultur, utseende och struktur. Det ökar konkurrensen mellan dem, och tvingar dem att marknadsföra sig för att attrahera och behålla invånare och företag. Genom att ta till vara på lokala förutsättningar och egenskaper kan konkurrensfördelar skapas. - Individualism; Som motkraft till att städer tenderar att bli mer lika, blir vi allt mer medvetna om att få uttrycka vem vi är. Den förbättrade levnadsstandarden har gjort det möjligt att göra mer individuella val. Krav och behov blir därav mer anpassade efter den enskilda individen för att kunna göra unika avtryck och intryck. Företag tillämpar detta genom samarbeten med sina kunder som i allt större utsträckning kan utforma eller påverka designprocessen för produkter. - Hi-tech; En utveckling av användarvänligheten för tekniska föremål och processer har skett. Alla ska kunna förstå och använda funktioner och produkter. Vi blir allt mer rörliga och flexibla och så även tekniken. - Sammanslagning (merging); Fler processer, handlingar och föremål slås samman. Genom att slå samman discipliner kan förädling av värden göras. Trenden är att vi går allt mer från industrisamhälle till kunskapssamhälle. Ett samhälle där olika individers kunskap, idéer och erfarenheter i nya kombinationer kan skapa nya innovationer och på så sätt skapa mer effektiva och produktiva samhällen. Bland annat har de flesta av oss fått en mer flexibel tillvaro. Arbete och fritid smälter allt mer samman, folk arbetar hemifrån och umgås på jobbet. På så sätt kan kapacitetsproblem lösas, istället för att separera områden med bostäder och kontor, integrera dessa och undvik på så sätt transportproblem. Ett mer sammansmält arbete och fritid minskar antalet 8-17 arbetare och därmed mindre belastning på vägar, kollektivtrafik med mera. - Upplevelser; Upplevelseindustrin har aldrig gått så bra som nu, främst upplevelser som innefattar känslor och samspel med andra människor. Upplevelserna är en anledning varför vi är lojala till varor och tjänster, arbetsgivare och städer. Främst är det genom historier som vi kommer ihåg dem, att kommunen erbjuder upplevelser, som i form av historier kan förmedlas och marknadsföra kommunen är en identifierad trend. 9

10 - Reduktion; Motpolen till att levnadsstandarden förbättras och vi kan göra allt fler val är reduktion. Antalet meddelanden som sänds ut av omgivningen är oändliga och världen blir allt mer komplex. För att hantera tillvaron krävs sållning, reduktion av antalet val, förenkling! Detta syns bland annat på livsstilen många anammar med yoga och försök att hitta inre lugn. Tyréns har utgått från urbanekonomi för att identifiera framgångsfaktorer. Nedan beskrivs faktorerna samt några av åtgärderna för att åstadkomma detta. 2.1 Mångfald För att utgöra en attraktiv stad för alla krävs mångfald av såväl utbud av varor och tjänster, som människor, näringsliv, byggnader etc. Mångfald är en nyckelfaktor, speciellt för kunskapssamhället. Innovationer frodas i mångfald och kreativitet. Mångfald krävs även för att möjliggöra allas individuella behov och krav. Dessutom beskrivs mångfald som något som gör staden vacker avseende utseende, byggnader, offentliga platser. - Attrahera och bibehåll en variation av invånare genom att tillhandahålla en variation av arbetstillfällen och akademiska platser, samt även olika sorters bostäder från prisvärda till lyxiga. - Var öppensinnig till nya tankebanor och nya sorters människor och integrera dessa med staden. Förenkla för immigranter att jobba inom deras kunskapsområden. - Investeringar i kultur, konst och mode attraherar den kreativa klassen. I många städer ses exempel på hur gamla industribyggnader har konverterats till konststudior eller annan slags kulturell verksamhet. - Arkitekter som varit delaktiga i undersökningarna menar på att arkitekturen framöver måste bli mer varierande och flexibel, för att möjliggöra individanpassning. Byggnader ska kunna förändra utseendet och anpassas efter nya behov som uppstår. Detta är även något Anna Wersäll 1 betonar, husen är avsedda att stå i 100 år framöver men vi har ingen aning om framtidens behov! 2.2 Hållbar utveckling Hållbar utveckling studeras i tre perspektiv, social, miljömässig och ekonomisk. Definitionen är En hållbar utveckling som tillfredställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredställa sina behov. Hållbar utveckling är något som fått allt större betydelse i alla industrier världen över. Trenden reduktion kan iakttas här, allt mindre vikt fästs vid konsumtion och allt högre värden vid mindre materialistiska nöjen. Det tyder på att det finns ett intresse i att anpassa livsstilen till en mer hållbar sådan. I intervjuerna gjorda i undersökningen var det främst miljömässig hållbarhet som omnämndes även om social och ekonomisk stabilitet fanns i andra sammanhang. Tyréns menar att framgången finns genom medvetenheten och kombinationen av de tre. Något som även Katarina Pelin 2 poängterar, medan många arbetar med benen var för sig krävs för att lyckas att man jobbar dem samtidigt hela tiden. Utmaningen är att kombinera hållbarhet och lönsamhet och samtidigt inte hämma innovationen. Hållbarhet innebär att vara smart och inte bara fokusera på det som är beprövat, det är dock svårt att utvärdera långsiktiga konsekvenser avseende hållbarhet på grund av brist på kunskap. 1 Anna Wersäll, Näringspolitisk chef Stockholms handelskammare, föredrag Stadsbyggnadsdagen Katarina Pelin, Miljödirektör Malmö kommun, föredrag Stadsbyggnadsdagen

11 - Det måste finnas en tilltro till att dagens konsumenter och invånare är villiga att göra hållbara val. Det finns många incitament att vara kostnadseffektiv så väl som miljömedveten och socialt smart. Dock måste det vara bekvämt, det miljövänliga valet måste vara enkelt att göra. Den rätta informationen tillsammans med det lättillgängliga valet ska göra det lätt att göra rätt. Exempel som kan belysas är bostadsprojektet Lindhagensterrassen som Skanska i ett samarbete med elleverantören Fortum utvecklar. Lägenheter förses med framtidens energilösningar, bland annat med elbilpol, lättillgängliga paneler som visar energiåtgång och gör de boende medvetna om sin konsumtion med mera. Ett annat exempel är Eon som i samband med upprustning och förnyelse av nedgångna stadsdelar utvecklar ett system i plusenergihus, hus som producerar mer energi än vad de förbrukar, ska kunna lagra energiöverskottet och skicka ut energi på nätet till försäljning. Intelligenthusen som de kallas är ett försök att som producent tillsammans med sina kunder aktivt sträva mot ett klimatsmartare samhälle. - Få mediebevakning, och försäkra sig om att information om projekt och processer är transparenta så att det hjälper andra att lära och integrera beprövade lösningar. - Densitet är ett nyckelord avseende hållbarhet. Förtätning av städer underlättar för transporter och tillgänglighet under förutsättning att det finns en fungerande infrastruktur. 2.3 Samverkan Alla måste vara involverade, städer måste samarbeta med andra länder eller delar av landet, verksamheter, företag och invånare. Sammanslagningstrenden åskådliggörs när intressenter börjar samarbeta med städer vid gemensamma ekonomiska intressen. Exempel kan vara upprustning av nedgångna områden där samhället har samhällsekonomiska vinster att tjäna medan fastighetsägare kan göra företagsekonomiska vinster i och med ökade fastighetsvärden. Globaliseringstrenden underlättar tillgängligheten till informationen, vi delar alltifrån musik till kunskap. Informationen transporteras fort och forskare menar på att vi är på väg in i en sjätte generation inom utvecklingen där uppfinningar och innovationer skapas i lösa nätverk där nya samarbeten kan uppstå mellan eldsjälar (Nobelius, 2004). Tyréns identifierar även i den individualistiska trenden hur företag involverar sina kunder och leverantörer i samarbeten, till exempel Eon som ovan nämnt som samverkar med sina kunder för att ta fram nya och bättre lösningar. I ett växande samhälle krävs att olika funktioner och avdelningar samarbetar och koordineras, till exempel att politiken, intressenter och privata aktörer vill utveckla staden i samma riktning. - Försäkra sig om att det kontinuerligt pågår en process för att identifiera nya deltagare, nya nätverk, nya marknader, nya arenor för samarbete. När ett problem uppstår kan lösningen redan finnas i nätverket eller så har det innovativa klimatet motverkat att problem över huvud taget uppstår. - Nätverk och plattformer måste underhållas, utvärderas och utvecklas regelbundet. Gemensamma visioner och målsättningar ska sättas upp så att alla förblir medvetna och involverade om förändringar. Med hjälp av IT-lösningar kan geografiska gränser sakna betydelse och idéer kan tas del av världen över. Forskare menar dock på att face-to-face tid inte är att förkasta för att undvika missförstånd. I Malmö kommun 11

12 tillämpas Squirrels, ekorrar som springer runt mellan avdelningar och introducerar nya samarbeten 3. - Genom att få invånare att ta större ansvar och medverka och påverka val skapas nya samarbeten mellan kommun och invånare. Åtgärderna blir anpassade efter invånarnas behov samtidigt som de känner en viss stolthet att få bidra till förändring. 2.4 Själ Stadens själ finns bland människorna, kulturen, atmosfären och upplevelsen som fås när den besöks. Det är något känslomässigt och abstrakt immateriellt. För att en stad ska uppmärksammas, besökas av turister, investeras i, etableras verksamheter i måste en attraktiv identitet finnas i själen. Globaliseringen gör städer allt mer lika och det krävs att sticka ut ur massan, dessutom att kommunicera ut stadens fördelar så att alla blir medvetna om stadens unikhet. - För att lyckas krävs att skapa ett sammanhang mellan identiteten och bilden av staden. Förstärka stadens starka sidor samtidigt som de svaga bearbetas. - En enskild person, symbol eller landmärke kan vara tillräckligt för att skapa en själ som kan bli kommunicerad. - Identifiering av segment och att arbeta med målgrupper och lokalisering. För att lära känna en själv menar Tyréns studie på att det krävs att vara en 24-timmars stad året runt, öppen, tillgänglig, säker och levande. I detta sammanhang spelar mångfald in, mängden service tillgänglig och en allsidighet som omfattar allt är målet och framför allt att de olika verksamheterna, bostäder, butiker och kontor är uppblandade för att undvika döda stadsdelar vid olika tidpunkter under dygnet. 3 Katarina Pelin, Miljödirektör Malmö kommun, föredrag Stadsbyggnadsdagen

13 3 Grundläggande begrepp och samband Detta avsnitt definierar diverse grundläggande begrepp som omnämns i rapporten. Avslutningsvis redogörs även vad som avses med balans samt bostadsmarknadens relation till tillväxten. 3.1 Bostadsmarknadens upplåtelseformer Hyresrätt; En boendeform som saknar krav på kontantinsats utan betalas i form av månatlig hyra. Även kooperativ hyresrätt med depositionsavgift räknas här som hyresrätt. Hyresrätten har viktiga funktioner på bostadsmarknaden; den möjliggör dels boende för dem som inte vill eller kan köpa sin bostad och dels rörlighet som är nödvändig för en flexibel och dynamisk bostadsmarknad och även arbetsmarknad. (BKN, 2008) Bostadsrätt; En lägenhet belägen i ett hus som ägs av en förening (bostadsrättsförening) i vilken man själv är medlem. För bostadsrätten betalas en insats samt en månatlig avgift. Bostadsföreningar är skattebefriade och behöver på så sätt inte beskattas för eventuella vinster. (SCB) Äganderätt; Ägda småhus. Det kan röra sig om friliggande enfamiljshus, parhus, radhus eller kedjehus. (SCB) Sekundära bostadsmarknaden; Det är en beteckning för kommunernas boendelösningar för personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Hyresavtal, vanligtvis andrahandskontrakt där boendet är förenat med tillsyn, särskilda villkor eller regler täcks in, t.ex då socialtjänsten hyr lägenheter av fastighetsägare och i sin tur hyr ut lägenheten i andra hand till klienter. (Boverket, 2010) Boendeutgift; Utgör den totala kostnaden för boendet. För äganderätt motsvarar det summan av ränteutgift, amortering, driftsutgift samt utgift för underhåll och reparation och är korrigerad med hänsyn till skatteeffekt. För bostadsrätt; summan av avgift till bostadsrättsförening, ränteutgift och amortering samt egna utgifter för underhåll och reparation och är korrigerad med hänsyn till skatteeffekt och för hyresrätt; hyran och egna utgifter för underhåll och reparation. (SCB) 3.2 Allmänna definitioner Lokala arbetsmarknader; SCB har delat in Sverige i 75 lokala arbetsmarknader. Indelningen är baserad på arbetspendlingen över kommungränserna. Två krav ska uppfyllas för att en kommun ska utgöra centrum i en lokal arbetsmarknad. Andelen utpendlare av dem som förvärvsarbetar får inte överstiga 20 procent. Andelen utpendlare till någon annan enskild kommun får inte överstiga 7,5 procent. Om detta är uppfyllt klassas kommunen som självförsörjande vad gäller arbetstillfällen inom den egna kommunen. Övriga kommuner klassificeras som osjälvständiga och paras ihop med den kommun vilken den största utpendlingen är riktas. 13

14 Bild 1: Schematisk bild över till vilken lokalt centrum övriga kommuner ska föras. (SCB) Det lokala centrumet är av typ 11, typ 20 utgörs av kommuner vars största utpendling går till det lokala centrumet, medan typ 30 respektive typ 50 kommuner har sin största utpendling till typ 20 respektive typ 30 kommuner. Utländsk bakgrund; Är de som är utrikes födda eller inrikes födda med två utrikes födda föräldrar. (SCB) Arbetsaktiv befolkning; Befolkningen i åldern år. (AMS) Förvärvsinkomsten; Innefattar inkomst från tjänst, näringsverksamhet samt övriga skattepliktiga inkomster förutom inkomst av kapital. (SCB) Disponibel inkomst; Summan av alla skattepliktiga och skattefria inkomster minus skatt. (SCB) Pendling; Definieras som att bostadsort och arbetsort inte är densamma. (SCB). Påbörjad bostad; Anses en bostad vara när bottenplattan till fastigheten gjutits. (Kommunledningskontoret, Eskilstuna, 2010) 3.3 Överskott, balans respektive brist på bostäder Boverket definierar begreppen brist och överskott av bostäder som nedan; Brist på bostäder råder om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet. Överskott på bostäder innebär att det ständigt finns fler lediga bostäder eller bostäder till salu än vad som efterfrågas. Att det finns tomma lägenheter i något enstaka bostadsområde behöver inte innebära att den lokala bostadsmarknaden som helhet betraktad präglas av ett överskott. För att bedöma huruvida det råder överskott, balans respektive brist på bostäder på en marknad måste varje enskild upplåtelseform studeras. De enskilda upplåtelseformerna är ömsesidigt beroende av varandra då de utgör konkurrenter inom samma marknad samtidigt har de olika funktion. Låga vakanser inom till exempel hyresmarknaden bör i regel öka efterfrågan på alternativa upplåtelseformer medan höga vakanser kan ha en dämpande priseffekt. Balans innebär att antalet bostäder överensstämmer med antalet bostadssökande. Bostadsmarknaden kan anses vara i balans om det finns ett utbud av bostäder i samtliga upplåtelseformer fördelat över hela kommunen som möjliggör för hushållen att anpassa sitt boende. Ett för stort utbud leder till sjunkande priser vilket påverkar nyproduktionen tills efterfrågan och utbudet befinner sig i jämvikt. Ur konsumentens synvinkel krävs en utbudsövervikt för att möjlighet att anpassa sitt boende ska finnas och balans råda (Kalbro, Lind & Lundström, 2009). Producenterna däremot kräver en nästintill bristsituation innan de anser efterfrågan är tillräcklig, dessutom att prisnivån överstiger produktionskostnaderna. Läget på bostadsmarknaden är till viss del en bedömningsfråga. Bra indikation om läget kan som nämnt ovan erhållas från marknadsindikatorer som priser, antal sålda lägenheter, 14

15 försäljningstiden av objekten, vakansutvecklingen med mera. Det ger en uppfattning om det aktuella läget. Indikatorerna speglar till viss del efterfrågan men dock inte inkomstsvaga gruppers behov och möjligheter att finna bostad. I många fall kan bristen som upplevs bero på att beståndet inte är anpassat efter behoven. Problemet som föreligger är därmed inte alltid en avsaknad av antal bostäder utan snarare att det är fel sorts bostäder. En lösning är att möjliggöra flyttkedjor. (Boverket, 2010) En flyttkedja innebär att när någon flyttar in i en bostad flyttar de samtidigt ut ur en annan som i sin tur nya flyttar in i och lämnar en tom och så vidare. Nyproduktionen har en betydande roll för att skapa flyttkedjor (Kalbro, Lind & Lundström, 2009). En ny lägenhet eller villa leder till cirka fyra till fem omflyttningar i andra hushåll och motverkar på så sätt inlåsningseffekter i och med att det kan frigöra mindre, billiga lägenheter för yngre och äldre (Boverket, 2010). Varje år flyttar cirka 1,5 miljoner människor inom den svenska bostadsmarknaden varav 95 procent sker i det befintliga beståndet. Nyproduktionen tillgodoser bara några få procent av flyttbehoven men utgör som sagt en viktig roll för skapandet av flyttkedjor. (Kalbro, Lind & Lundström, 2009) Obalansen mellan upplåtelseformer på bostadsmarknaden har i flera sammanhang tagits upp som en konsekvens av förändringar gjorda i skatte- och finansieringsmarknaden och även bostadspolitiken. (Kalbro, Lind & Lundström, 2009, SABO, 2010) Vill vi bibehålla alla upplåtelseformer krävs att de jämställs kostnadsmässigt både för konsumenterna och producenterna. 3.4 Bostadsmarknadens påverkan på tillväxten I rapporten ska bostadsmarknaden studeras men även dess betydelse för tillväxten. Kan brist på bostäder hämma tillväxten eller vad krävs av bostadsmarknaden för att inte hämma tillväxten. Tillväxt ses ofta ur ett ekonomiskt perspektiv och mäts i Real BNP (bruttonationalprodukt). BNP beräknas genom summan av produktionen eller inkomsterna under en viss given tid. Därmed motsvarar alltid produktionen inkomsterna. Produktionen motsvarar även efterfrågan i en marknad i jämvikt. Ökar produktiviteten innebär det ökade inkomster och även ökad efterfrågan. Kortsiktigt driver efterfrågan produktionen medan i ett längre perspektiv, ett decennium, är utbudet drivkraften det vill säga nivån inom teknologin samt storleken på kapitaltillgångarna och arbetskraften (Blanchard, 2010). Humankapitalet anses vara den viktigaste faktorn i ett långsiktigt perspektiv till tillväxt (Regionplanenämnden, 2010). Enligt Tillväxtverket (f.d. NUTEK) är innovationer och innovationsförmåga en viktig faktor för att skapa tillväxt. Genom geografisk närhet och goda kommunikationer kan kompetens i nya kombinationer ge upphov till kreativa miljöer. Bäst förutsättningar finns i storstadsregionerna som med sin storlek, näringsliv, handelsförbindelser och välutbildade arbetskraft gör interaktioner mellan olika aktörer möjlig. Som nämnt ovan karaktäriseras dock storstadsregionerna av bostadsbrist och utredningar pekar på att bostadsbristen kan hämma tillväxten. Bland annat i Storbritannien har det konstaterats att en dåligt fungerande bostadsmarknad eller ett otillräckligt utbud av bostäder begränsar den ekonomiska tillväxten. Genom att bygga mer bostäder så ökar inflyttningen, ett uttalande av Göran Cars 4 och syftade då främst på Sigtuna kommun som tillämpat denna metod senaste tiden. Han tar även upp riskerna med att inte bygga bostäder; främst är det unga som drabbas av svårigheter att skaffa bostad vilket leder till en åldrande befolkning som i sin tur leder till en tung skattebörda för kommunen. 4 Göran Cars, professor vid KTH, uttalande vid Stadsbyggnadsdagen

16 Alltså finns ett samband mellan tillväxten och bostadsmarknaden. Regional tillväxt och en väl fungerande arbetsmarknad attraherar nya produktiva invånare som i sin tur kan medföra ytterligare tillväxt. (BKN, 2008) Ytterligare invånare påverkar efterfrågan på bostäder, en ökad efterfrågan leder till ökade priser på en konkurrensmarknad då utbudet är så när som konstant. På hyresmarknaden visar det sig som minskad vakansnivå och längre bostadsköer. Bild 2: Hur förändrad efterfråga bör påverka bostadspriserna på en konkurrensmarknad. Om etablering på bostadsmarknaden är svår, det vill säga tar lång tid, kräver stor ansträngning och höga kostnader, ökar transaktionskostnaden. Ökade transaktionskostnader minskar hushållens benägenhet att flytta, rörligheten påverkas negativt och även produktiviteten på arbetsmarknaden och därmed tillväxten. Rörligheten påverkar dessutom spridningen av kunskap mellan företagen, flexibiliteten samt resursanvändningen. Att det finns rörlighet på marknaden innebär att arbetskraften flyttar till kommuner med större efterfrågan på arbetskraft, efterfrågan tillgodoses och produktionsmöjligheterna tillvaratas maximalt. En viktig aspekt för en effektiv arbetsmarknad är att matchningen mellan arbetskraft och arbetstillfällen överensstämmer. Varje år tillkommer och försvinner arbetstillfällen i Sverige, att ha en så pass bred arbetskraft att nya behov kan täckas är även det viktigt samt att det finns rörlighet på bostadsmarknaden så att invånare med rätt kompetens utifrån har möjlighet att bosätta sig och bidra med eventuella kunskaper som inte finns på orten. (BKN, 2008) Alltså; för tillväxt förutsätts en växande befolkning i arbetsför ålder. En sådan utveckling ställer i sin tur krav på bostadsmarknaden. Ökar inte byggandet i relation till befolkningen finns risk att tillväxten hämmas genom lägre befolkningsökning, segregation i och med ökade priser, minskad rörlighet på arbetsmarknaden, lägre sysselsättning med mera. 16

17 4 Bostadsmarknaden och befolkningen och byggande För att kunna utföra en analys av bostadsmarknaden krävs förståelse för dels hur den styrs, dels vilka som utgör efterfrågan och även vilka hinder som föreligger. Avsnittet nedan beskriver bostadspolitiken och hur bostadsmarknaden är utformad samt befolkningen generellt. Inom landet finns påtagliga skillnader avseende befolkningen som i sin tur avspeglas i bostadsmarknaden och byggandet. 4.1 Bostadspolitiken idag, vem ansvarar för planering samt byggandet av bostäder Bostaden är i Sverige en social rättighet som alla medborgare ska ha rätt till. Det har Sverige förbundit sig till genom FN konventionen (1965). Staten har ansvar för lagstiftningen, de övergripande regleringarna, men lägger ett allt större ansvar på kommunerna. År 2007 påbörjade regeringen en förändring av bostadspolitiken; mindre hämmande regleringar och produktionssubventioner samt mer kommunal valfrihet och konkurrens. (Regeringen, 2006/07:61) Kommunen är ansvarig för den lokala planeringen och genomförandet. Det vill säga att bostadspolitik och ramar formuleras på den nationella nivån medan kommunerna har ett bostadsförsörjningsansvar ( Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2002:1382 ). Länsstyrelsen ska i sin tur komplettera kommunerna med råd, information och underlag till deras planering av bostadsförsörjningen. Målet är att skapa långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven (Boverket, 2007). Kommunerna ska alltså skapa förutsättningar för alla invånare att bo i goda bostäder och enligt bostadsförsörjningslagen ta fram riktlinjer som i sin tur ska antas av kommunfullmäktige en gång per mandatperiod. Sedan lagen infördes 1 januari 2001 har antalet kommuner som tar fram riktlinjer ökat. (Boverket, 2010) För att möjliggöra uppgiften om bostad till alla har kommunerna haft de allmännyttiga bostadsföretagen till sitt förfogande. Kommunerna kan inom vissa ramar använda sig av allmännyttan i bostadssociala syften samt för att generellt främja bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen följer sedan upp kommunernas insatser och hur pass väl de sköter sitt bostadsförsörjningsansvar. Detta görs med hjälp av bostadsmarknadsenkäten (BME). (Boverket, 2010) Utifrån BME som Boverket utvecklar erhålls Sveriges kommuners bedömningar i olika frågor och ger en sammanhållen bild av bostadsmarknaden i hela landet. Syftet med den är att kunna följa och analysera Sveriges utveckling och trender i olika kommuner avseende befolkning och boendesituationen. 4.2 Bostadsmarknadspolitikens påverkan under till 2000-talet Bostadsmarknaden består av ett offentligt- och ett privatägt bostadsbestånd fördelat på olika typer av upplåtelseformer. Befolkningen utgör efterfrågan på marknaden och bostäderna utbudet som dock till viss mån är reglerad av politiska åtgärder, bostadspolitiken. Bostadspolitikens ramar formuleras på nationell nivå och framträder på lokal nivå. (Boverket, 2008) Under 80-talet förändrades de ekonomiska villkoren på bostadsmarknaden i och med avregleringen av kreditmarknaden. Bankerna kunde därmed låna ut pengar utan att riksbanken lade sig i. Detta resulterade i en överhettning av byggindustrin i början av 90-talet där 17

18 byggherrarna ofta var okänsliga för byggkostnaderna. Produktionskostnaderna var därmed höga och någon större efterfrågeanalys utfördes inte, inte heller i avfolkningsregioner. Året innan den finansiella krisen, år 1990 var antalet vakanser i hyresbeståndet i Sverige stycken och åtta år senare stycken (SCB). (Boverket, 2008) Därefter förändrades bostadspolitiken, de statliga bostadssubventionerna avskaffades, de förut subventionerade kreditgivningarna som erhållits vid uppförande av flerbostadshus och småhus försvann. Byggandet avtog kraftigt efter 1990 och inte förrän år 1995 har bostadsbyggandet mycket långsamt ökat. (Boverket, 2008) Efter 1998, då den högsta noteringen gjordes av antal lediga lägenheter har antalet vakanser minskat för att under 2009 återigen öka. Per 1 september 2009 var antalet lediga lägenheter cirka stycken i riket i jämförelse med året dess för innan. Notera att i dessa uppgifter ingår lägenheter under ombyggnad, reparation, utrymda på grund av rivning samt outhyrda av andra skäl, dessa utgör i genomsnitt knappt en tredjedel av icke uthyrda lägenheter. Medan de större kommunerna har få lediga lägenheter står kommuner med mindre än invånare för 76 procent av de lediga lägenheterna. (SCB) Bild 3: Antalet lediga lägenheter i flerbostadshus i riket under perioden 1976 till (SCB) Under senare år har förändringar i skatte- och subventionssystemen även gjorts. De har lett till en ökad obalans i de ekonomiska villkoren för de olika upplåtelseformerna. Hyresrätten anses vara förloraren på bostadsmarknaden. Förklaringen är fastighetsskatten, slopade stöd till nyproduktion och ombyggnad av hyreshus samtidigt som ROT-avdrag införts för privatpersoner som äger sin bostad. Dessutom finns ränteavdragsrätten som innebär minskad boendeutgift för de med lånad kapitalinsats. (SABO, 2010) Ett resultat av detta är minskad produktion av hyresrätter och dessutom en högre boendekostnad i relation till övriga upplåtelseformer. 4.3 Generellt om Sveriges befolkning Knappt 40 procent av Sveriges befolkning bor i storstadsregionerna, Stor-Stockholm, Stor- Göteborg och Stor-Malmö, 30 procent bor i en kommun utanför storstadsområdena med högskola och 30 procent är bosatta i övriga kommuner (Boverket, 2010). Det innebär att 77 procent av befolkningen bor i tätorter, 21 procent i tätortsnära landsbygder och övriga 2 procent i glesbygder (tillväxtanalys.se). Under 2009 ökade Sveriges befolkning med personer, främst på grund av att invandringen var större än utvandringen med ett positivt netto om personer samt ett positivt födelsenetto om personer. Befolkningstillväxten är ojämnt fördelad över landets kommuner. I drygt hälften, 146 kommuner, ökade befolkningen medan den i resterande, 143 kommuner, minskade. Befolkningsökningen är störst i storstadsregionerna och de större högskoleorterna, 45 procent av landets totala befolkningsökning står Stockholm för. Främst är det unga vuxna som flyttar in i storstadsområdena medan inflyttningen till 18

19 omkringliggande kommuner utgörs av vuxna i ålder år och yngre barn generellt. (Boverket, 2010) 4.4 Läget på bostadsmarknaden under 2010 I BME för 2010 redovisar omkring 40 procent av kommunerna att brist av bostäder råder på boendemarknaden, 40 procent redovisar balans och övriga 20 procent ett överskott av bostäder. I kartklippet i bild 4 är kommunerna som redovisar brist av bostäder rödmarkerade och belägna kring storstadsområdena. Antalet som redovisar brist har ökat under senaste tioårsperioden med viss avmattning 2009 och 2010 medan antalet kommuner som redovisar överskott av bostäder har minskat över samma tidperiod dock med viss ökning senaste två åren. Statens bostadskreditnämnd har klassificerat drygt 100 kommuner som svaga bostadsmarknader. De kännetecknas av svag efterfråga på bostäder, små lokala arbetsmarknader, befolkningsminskningar, svag utveckling av hushållens disponibla inkomster samt sysselsättning, vilket bekräftar att samband existerar mellan dessa. Studeras kommunerna med överskott på bostäder framgår att dessa har negativ befolkningstillväxt medan kommuner med brist och balans oftast har en positiv utveckling. '$!" '#!"!"#$%&'())*"+,& '!!" &!" %!" $!" #!"!" ()*+," (-.-/+" 012)+345" Bild 4: Läget på bostadsmarknaden i Sverige år 2010, samt utvecklingen åren 1988 till (Boverket, 2010) 4.5 Efterfrågade upplåtelseformer Vilken typ av upplåtelseform som efterfrågas påverkas av den disponibla inkomsten och boendeutgiften. Boendeutgiften för hyresrätter och bostadsrätter är generellt lägre än för äganderätter främst på grund av att äganderätter generellt är större storleksmässigt. Boendeutgiften skiljer sig även åt mellan olika geografiska lägen. Trenden i riket är att allt fler kommuner uppger brist på hyresrätter och bostadsrätter medan kommuner som rapporterar brist på äganderätter minskar. 75 procent, 220 kommuner, uppger brist på hyresrätter. Främst är det små lägenheter, ett till två rum och kök samt större lägenheter om fyra rum och kök och uppåt som det uppges vara brist på. (Boverket, 2010) 4.6 Byggtrender Bostadsbyggandet fortsatte att minska år 2009 till den lägsta nivån på 11 år. Detta är ett resultat av finanskrisen hösten 2008 då efterfrågan på bostadsrätter och småhus föll kraftigt. Efterfrågan hämtade sig dock under år 2009 till skillnad från byggandet. Bild 4 redovisar nybyggnationen under 2000-talet i Sverige, dels kommunernas bedömning om hur mycket som ska byggas och det verkliga utfallet. Ur detta framgår att utfallet blir väsentligt mindre än 19

20 bedömt behov. Kommunerna i landet tror dock på ett ökat byggande 2010 och (Boverket, 2010) Bild 5: Planerat bostadsbyggande i kommunerna och faktiskt utfall senaste decenniet. (Boverket, 2010) Av det som byggs är det generellt mer bostadsrätter än hyresrätter. Knappt bostäder påbörjade 2009, med störst aktivitet kring storstadsområdena. Bild 6: Andel av respektive upplåtelseform i projektlistorna hos kommuner. (Boverket, 2010) 4.7 Hinder vid bostadsbyggandet I årets BME 2010 uppgav 133 kommuner att det skulle behöva byggas mer än vad som sker och kommunerna uppger höga produktionskostnader som främsta hinder för ökat byggande. (Boverket, 2010) Försäljningspriset i relation till produktionskostnaderna ger ett mått på om det är lönsamt att bygga bostäder. Detta mått kallas även Tobins Q och beskriver marknadsvärdet i förhållande till investeringskostnaden, det vill säga kvoten mellan marknadsvärdet på bostäder och produktionskostnaden. Överstiger Tobins Q kvoten ett är det teoretiskt lönsamt att bygga. Problematiken är att produktionskostnaderna är höga i jämförelse med marknadsvärdena på bostäder i många orter. Det befintliga beståndet är ofta beläget i mer centrala och attraktiva delar än de nyproducerade områdena och har dessutom lägre pris. (Nordström & Eklund, 2010) Byggkostnaderna har stor inverkan på boendekostnaderna, höga byggkostnader förhindrar låga boendekostnader. Sedan början av 1990-talet har en kraftig nedgång inom bostadsbyggandet skett vilket är en konsekvens av att byggprisindex stigit avsevärt i jämförelse med konsumentprisindex. Byggsektorn domineras av ett fåtal aktörer vilket kan ha 20

21 betydelse för konkurrensen och omvandlingstrycket (bkn.se). Höga produktionskostnader är främsta hindret för bostadsbyggandet i sju av länets nio kommuner, andra hinder som upplevs av flera kommuner är svag inkomstutveckling för hushållen samt svårigheter att få långivare (Boverket 2010, Nordström & Eklund, 2010) Svårigheter vid ny- och ombyggnadsprojekt är finansieringen. Byggindustrin är den bransch som har svårast att finna finansiering. Kreditgivare kräver låga belåningsgrader och borgen från andra för att bevilja lån vilket får konsekvenser av höga produktionskostnader och få aktörer. Beroende på upplåtelseform varierar problemen. Vid byggandet av villor är det privatpersonen som lånar för uppförandet av villan. Risken för långivaren beror då på låntagarens löpande förmåga att betala räntorna, snarare än värdet av fastigheten. Vid uppförandet av bostadsrätter är det osäkerheten om att sälja dessa till privatpersoner som i sin tur ska beviljas lån medan vid hyresfastigheter uppstår problemen när bankerna ställer höga krav på eget kapital och erbjuder höga räntor. Även om efterfrågan av hyresbostäder anses finnas leder den dyra finansieringen till att kalkylerna spricker. (BKN, 2009) Bild 7: Hinder för bostadsbyggande hos de kommuner som anger att byggandet är otillräckligt. (Boverket, 2010) Enligt Boverket är byggtrenden nu successivt ökande. Förhoppningen är att år 2011 färdigställa bostäder i riket. De menar på att det främst är i storstadsregionerna där byggandet inte hänger med befolkningsutvecklingen, ändå så svarar storstadsområden för 50 procent av det planerade bostadsbyggandet kommande år. Byggandet av bostadsrätter och småhus är acceptabelt medan byggandet av hyresrätter har avtagit sedan Detta tros vara på grund av ökade byggkostnader och minskade subventioner. Boverket tror dock inte att en avreglering av hyresmarknaden skulle vara lösning på problemet då mer marknadsanpassade hyror används idag vid nyproduktion. 21