Eskilstunas bostadsmarknad - huruvida balans råder på marknaden

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Eskilstunas bostadsmarknad - huruvida balans råder på marknaden"

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 51 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Eskilstunas bostadsmarknad - huruvida balans råder på marknaden Författare: Sofie Sihver Handledare: Hans Lind Stockholm 2010

2 Master of Science thesis Title: The housing market in Eskilstuna - whether there is a balance in the market Authors Sofie Sihver Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 51 Supervisor Hans Lind Keywords Housing market, Real Estate, Construction Abstract The purpose of this report is to form an opinion about the situation in the housing market in Eskilstuna. The conditions in the housing market are studied based on population, employment and housing. In addition, opinions from local actors and their perspectives regarding the situation in the housing market are achieved to create an even more credible view. The aim is to assess whether there is a balance in the housing market between housing supply and demand. And also whether the housing market has any impact on the growth and the attractiveness of a city. The report is part of an urban development project in cooperation with Tyréns. Tyréns has, based on studies of successful cities, observed the trends and success factors. These factors are also investigated if they occur in the housing stock. Eskilstuna is strategically located in Stockholm - Mälarregionen. The region contains a third of Sweden's population and constitute the engine of growth in the Swedish economy. In Eskilstuna there are about inhabitants. During the late 1900s, the municipality experienced a population decline, which in the millennium turned and became positive. Immigration contributes to the main part of population growth and the municipality receives the highest number of immigrants relatively in the country. The reason for the growing population is considered to be improved infrastructure and commuting opportunities to Stockholm, but population growth is also dependent of the labour market. The labour market is dominated by manufacturing industries and was hit hard by the recession in the early 1990s. Since the late 1990s has the labour market as the population developed positively until the financial crisis in 2008, when Eskilstuna again was one of the most affected municipalities in the country and population fell and unemployment rose. Today, unemployment is among the highest in the country, which also affects wage levels, which are among the lowest. The amount of housing construction has been in the 2000s very low, which is explained by residents' low wages and willingness to pay. The prices of the existing stock are low, although they have increased during the last decade. It creates problems with charging high prices for new constructions. On the rental market in Eskilstuna, available apartments are available even if the vacancies have declined in the 2000s to near zero percent. The challenge for Eskilstuna is to increase the amount of housing construction. For although the situation in the housing market is good today, trends indicate that within some years a critical situation may arise if nothing change the current situation and trends. This may in turn affect growth adversely. The existing problem is to get developers to find it economically advantageous to build a sufficient amount to relative low prices. 2

3 Examensarbete Titel: Eskilstunas bostadsmarknad - huruvida balans råder på marknaden Författare Sofie Sihver Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 51 Handledare Hans Lind Nyckelord Bostadsmarknad, Fastigheter, Byggande, Etc. Sammanfattning Rapporten bedömer läget på bostadsmarknaden i Eskilstuna. Förutsättningarna på bostadsmarknaden studeras utifrån befolkning, arbetsmarknad och bostadsbeståndet. Därutöver fås från lokala aktörer deras perspektiv och åsikter avseende läget på bostadsmarknaden för att skapa ett mer tillförlitligt perspektiv. Syftet är att bedöma huruvida det råder balans på bostadsmarknaden mellan utbudet av bostäder och efterfrågan i kommunen och om bostadsmarknaden har ett samband med tillväxten och attraktiviteten i en stad. Rapporten utgör en del av ett stadsutvecklingsprojekt i samarbete med Tyréns. Tyréns har utifrån studier av framgångsrika städer iakttagit trender och framgångsfaktorer som även de undersöks ifall de förekommer i bostadsbeståndet. Eskilstuna har ett strategiskt läge i Stockholm Mälarregionen. Regionen innefattar en tredje del av Sveriges befolkning och utgör tillväxtmotorn inom Sveriges ekonomi. Eskilstuna har cirka invånare. Under senare delen av 1900-talet har kommunen upplevt en negativ befolkningsutveckling som kring millenniumskiftet vänt och utvecklats positivt. Invandringen utgör största delen av befolkningstillväxten och kommunen tar emot flest flyktingar relativt sätt i landet. Även äldre ökar i kommunen, främst i åldern år. Orsaken till den växande befolkningen anses vara förbättrad infrastruktur och pendlingsmöjligheter till Stockholm, men befolkningstillväxten är även den ömsesidigt beroende av arbetsmarknaden. Arbetsmarknaden domineras av tillverkningsindustrin och drabbades hårt av lågkonjunkturen i början av 1990-talet men har sedan slutet av 1990-talet haft liksom befolkningstillväxten en positiv utveckling tills finanskrisen 2008 då Eskilstuna återigen var en av de mest drabbade kommunerna i landet. Idag är arbetslösheten högst i landet vilket även påverkar lönenivåerna, som är bland de lägsta. Bostadsbyggandet har under 2000-talet varit väldigt lågt, vilket förklaras av invånarnas låga löner och betalningsviljor. Priserna på det befintliga beståndet är lågt, även om det senaste decenniet ökat. Det skapar problem med att ta ut höga priser på nyproduktion. På hyresmarknaden i Eskilstuna finns lediga lägenheter att tillgå även om vakanserna har sjunkit under 2000-talet till nära noll procent. Utmaningen för Eskilstuna är att öka bostadsbyggandet. För även om läget på bostadsmarknaden är bra idag indikerar trenderna att det inom några år kan uppstå ett kritiskt läge på bostadsmarknaden som i sin tur kan påverka tillväxten i negativ riktning. Problemet som föreligger är att få byggherrarna att anse det vara ekonomiskt fördelaktigt att bygga i tillräcklig utsträckning till relativt låga priser. 3

4 Förord Detta examensarbete har skrivits under hösten 2010 vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Det utgör sista momentet av mina totalt 16 års studier, en lite bisarr känsla. Jag vill tacka min handledare, professor Hans Lind, för synpunkter och stöd under arbetets gång. Även ett stort ska tack riktas till Tyréns för deras tid och delaktighet. De har varit väldigt tillmötesgående och behjälpliga vid behov. Stockholm, oktober 2010 Sofie Sihver

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Rapportens disposition 8 2 Tyréns stadsutvecklingsprojekt Urban trends Mångfald Hållbar utveckling Samverkan Själ 12 3 Grundläggande begrepp och samband Bostadsmarknadens upplåtelseformer Allmänna definitioner Överskott, balans respektive brist på bostäder Bostadsmarknadens påverkan på tillväxten 15 4 Bostadsmarknaden och befolkningen och byggande Bostadspolitiken idag, vem ansvarar för planering samt byggandet av bostäder Bostadsmarknadspolitikens påverkan under till 2000-talet Generellt om Sveriges befolkning Läget på bostadsmarknaden under Efterfrågade upplåtelseformer Byggtrender Hinder vid bostadsbyggandet 20 5 Eskilstuna Stockholm-Mälarregionen Eskilstunas framväxt Lokala arbetsmarknader 23 6 Bostadsmarknadsanalys avseende Eskilstuna Bostadsmarknadsanalystrender Befolkningen Demografiska förändringar Nativitet In- respektive utflyttning Flyttmönster Invandring Befolkningstillväxten Demografi och boende Ålderssammansättning Befolkningsprognos för Eskilstuna 34 7 Arbetsmarknad & Utbildning Näringslivet Utbildning och lönenivå 39

6 7.3 Pendlingen Mikronivå befolkning 42 8 Bostadsbeståndet i Eskilstuna Hur har bostadsbeståndet utvecklas Bostadsbyggandet under 2000-talet Aktuella läget på bostadsmarknaden Allmännyttan Allmänt Vakanser inom allmännyttan Storleksfördelning inom allmännyttan Geografisk fördelning av beståndet Bostäder avsedda för specifika grupper Ungdomsboende Särskilt boende Seniorboende Trygghetsbostäder Kommande behov Prisutveckling av bostadsrätter och småhus Prisutveckling bostadsrätter Prisutveckling småhus Förväntad byggnation Bostadsprojekt inom kommunen Nyligen genomförda samt pågående projekt Försäljning av projekten Planerade projekt Västra Odlaren Djursta Objekt till salu Utveckling av kötider inom hyresbeståndet av allmännyttan Boendeutgifter Finns bostäder för alla och hur anpassas beståndet efter behoven Unga Invandrare 66 9 I vilken mån kan framgångsfaktorerna iakttas i bostadsbeståndet? Mångfald Hållbart Samverkan Själ Summering och Slutsatser avseende Eskilstunas bostadsmarknad Summering Slutsats; överskott, balans eller brist på bostäder i Eskilstuna 73 Källor 76 6

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Tillväxt och utveckling inom en region beror till stor del på den demografiska utvecklingen samt hur bostads- och arbetsmarknaden fungerar. Bostadsmarknaden och arbetsmarknaden måste ses i ett sammanhang då de är ömsesidigt beroende av varandra. (Regeringen, 2006/07:61) Medan det demografiska förhållandet och bostadsmarknaden är trögförändliga skiftar arbetsmarknaden desto snabbare. Det finns dokumenterade samband på nationell nivå mellan tillväxt, demografisk utveckling, arbetsmarknad, bostadsmarknad och geografisk rörlighet, dock är det svårt att avgöra vad som påverkar det andra och i vilken omfattning. Utan befolkning finns ingen möjlighet till arbetsmarknad och utan bostadsbestånd ingen förutsättning för befolkning att bosätta sig. Humankapitalet anses som den viktigaste faktorn för att generera tillväxt (Regionplanenämnden, 2010). Situationen som landet och världen befinner sig i för tillfället, i återhämtningen av en av vår tids värsta finansiella kriser bekräftar sambanden. Den ekonomiska recessionen slår hårt mot arbetsmarknaden som drabbas av varsel och hög arbetslöshet vilket i sin tur påverkar bostadsmarknaden genom lägre antal nybyggnationer. Kan byggföretagen inte anse det vara ekonomiskt lönsamt ur ett företagsekonomiskt perspektiv att bygga, byggs det inte. Inte heller om bristen av bostäder inte är tillräcklig, projekt innefattar då för stor risk, finansieringskostnaderna skjuter i höjden och kalkylerna spricker. Tillväxt mäts i form av ekonomisk tillväxt och ökar i och med att produktiviteten ökar, vilket den gör med en större och effektivare arbetskraft. Det är storstäderna som genererar störst tillväxt och urbanisering är en trend som inte väntas ge vika. Tillväxt regionerna karaktäriseras dock av bostadsbrist och utredningar pekar på att bostadsbristen kan hämma tillväxten. (BKN, 2008) Samtidigt ökar befolkningen, Stockholmsregionen väntas öka med en halv miljon invånare till 2030 (Regionplanekontoret, 2010). De omkringliggande kommunerna; Uppsala, Västerås, Eskilstuna Strängnäs med flera kan med sina strategiska lägen att ta del av tillväxten om rätt beslut fattas och beredskap finns. En förutsättning för ökad produktivitet är att nya invånare attraheras till kommunen. För att möjliggöra detta måste bostadsbeståndet anpassas efter de nya krav och behov som uppstår, dels på grund av förändrad befolkningsstruktur och dels på grund av nya levnadsförhållanden. Till exempel när miljonprogramsområdena byggdes under och 1970-talet anpassades områdena för att familjer skulle ha fler än en bil, idag är bil inte en bil en självklarhet för alla hushåll och vi planerar istället områdena med avseende på hållbar utveckling. Ett exempel som belyser att levnadsvillkoren förändras och så behöver även bostadsbeståndet som vi lever i. 1.2 Syfte Rapportens syfte är att utifrån en bostadsmarknadsanalys av Eskilstuna kommun undersöka huruvida det råder balans på bostadsmarknaden, det vill säga ifall utbudet av bostäder överensstämmer med befolkningens behov. Även bostadsmarknadens samband med tillväxten och attraktiviteten inom en kommun ska studeras för att avgöra om brist på marknaden kan hämma utvecklingen och om så är fallet i Eskilstuna. 7

8 Rapporten har som avsikt att bidra till Tyréns stadsutvecklingsprojekt som de gör tillsammans med Eskilstuna kommun för att förankra stadens vision och skapa gynnsamma förhållanden för att utveckla staden i regionen. Målsättningen med projektet är ta fram åtgärder som ska resultera i tillväxt. 1.3 Metod I denna rapport ska Eskilstunas bostadsmarknad studeras för att kunna bedöma huruvida balans råder och om bostadsmarknaden har ett samband med tillväxten och attraktiviteten i en kommun. Dels ska en bostadsmarknadsanalys i klassisk mening göras. Det vill säga bostadsmarknaden ska studeras i ett tvärsektoriellt sammanhang tillsammans med arbetsmarknaden och den demografiska utvecklingen och dels ska bostadsmarknaden studeras ur ett fältperspektiv. Utifrån prisutveckling på marknaden samt intervjuer med aktörer som är aktiva på marknaden ska en mer uppbackad och trovärdig bild erhållas. Genom dialoger med lokala mäklare, byggherrar och fastighetsägare är förhoppningen att kunna utreda ifall det råder balans på marknaden, identifiera områden där det är lönsamt att bygga det vill säga var det efterfrågas att bo, samt identifiera vilka bostäder som efterfrågas storleksmässigt. 1.4 Rapportens disposition Rapporten består utav tio stycken avsnitt, det första är generella och det senare koncentrerade på Eskilstuna specifikt. De sista två avsnitten kopplar samman resonemanget i de första avsnitten med resultatet som erhålls i bostadsmarknadsanalysen (avsnitt 6-8). Avsnitt 2 är en sammanfattning av Tyréns Stadstrendsprojekt som innefattar de identifierade trender och framgångsfaktorer som utarbetats. Avsnitt 3 innefattar definitioner samt grundläggande begrepp och samband som tas upp i rapporten, bland annat vad som avses med tillväxt samt hur balans bedöms på marknaden. Avsnitt 4 är översiktlig beskrivning av bostadsmarknaden, befolkningen och bostadsbyggandet i riket samt vilka hinder som föreligger för byggande. Avsnitt 5 beskriver Eskilstuna och dess framväxt generellt. Avsnitt 6 är första kapitlet i bostadsmarknadsanalysen. Det beskriver utifrån demografi, flyttmönster och invandring befolkningsutvecklingen inom Eskilstuna. Avsnitt 7 studerar arbetsmarknaden och belyser att invånare inte enbart bor utan även arbetar inom kommunen. Dels beskrivs utbildningsnivån, lönenivån, näringslivet och antal sysselsatta i kommunen och dels pendlingen till andra kommuner. Avsnittet innefattar även en detaljerad del som undersöker befolkningen på mikronivå, där delområden studeras avseende befolkningsstruktur, lönenivå, utbildningsnivå samt utländsk bakgrund för att skapa en uppfattning om var inom kommunen olika invånare bosätter sig. Avsnitt 8 behandlar bostadsbeståndet, dels utvecklingen, dels det aktuella läget samt även planerade projekt. Vakanser, hyresnivåer och kötider inom fastighetsbolagen studeras liksom prisutvecklingen och efterfrågan på äganderätter och bostadsrätter. Avsnitt 9 återkopplar till avsnitt 2 och beskriver den mån framgångsfaktorerna kan iakttas i bostadsbeståndet. Avsnitt 10 utgör en diskussion avseende boendemarknaden i Eskilstuna, huruvida balans råder på marknaden och om attraktiviteten och tillväxten har ett samband med bostadsmarknaden. 8

9 2 Tyréns stadsutvecklingsprojekt Urban trends Rapporten har som syfte att utgöra en del av Tyréns stadsutvecklingsprojekt som de gör tillsammans med Eskilstuna kommun. Tyréns har studerat hur framtidens städer ser ut och vad som karaktäriserar framgångsrika städer. Vad innehåller idealstaden och kan man applicera framgångsfaktorerna på mindre städer. Idag bor hälften av jordens befolkning i städer varav 70 procent av befolkningen i I-länder bor i städer och urbaniseringen fortgår. Städernas betydelse för dess invånare har förändrats över tiden. Från att under industrialismen benämnts som motor eller bränsle till att i nuläget benämnas som stadens hjärta och nervsystem. Vid studien har olika perspektiv studerats, handel, miljö, näringsliv, turism, fastigheter/byggnader med mera. Undersökningarna är baserade på expertintervjuer, kompliterade med en svensk trendstudie samt bearbetad statistik och data. Tio stycken städer som påvisat attraktivitet att bosätta sig i, etablera och starta upp företag i, leva i etc. har valts ut att utgå från. Hong Kong, Istanbul, London, New York, San Francisco, Sao Paolo, Shanghai, Sidney, Tokyo och Toronto. Trenderna som identifierats har varit: - Globalisering; Information och kommunikation flödar fritt och verkliga avstånd spelar allt mindre roll. Det resulterar i att städer i olika delar av världen tenderar att bli allt mer lika avseende kultur, utseende och struktur. Det ökar konkurrensen mellan dem, och tvingar dem att marknadsföra sig för att attrahera och behålla invånare och företag. Genom att ta till vara på lokala förutsättningar och egenskaper kan konkurrensfördelar skapas. - Individualism; Som motkraft till att städer tenderar att bli mer lika, blir vi allt mer medvetna om att få uttrycka vem vi är. Den förbättrade levnadsstandarden har gjort det möjligt att göra mer individuella val. Krav och behov blir därav mer anpassade efter den enskilda individen för att kunna göra unika avtryck och intryck. Företag tillämpar detta genom samarbeten med sina kunder som i allt större utsträckning kan utforma eller påverka designprocessen för produkter. - Hi-tech; En utveckling av användarvänligheten för tekniska föremål och processer har skett. Alla ska kunna förstå och använda funktioner och produkter. Vi blir allt mer rörliga och flexibla och så även tekniken. - Sammanslagning (merging); Fler processer, handlingar och föremål slås samman. Genom att slå samman discipliner kan förädling av värden göras. Trenden är att vi går allt mer från industrisamhälle till kunskapssamhälle. Ett samhälle där olika individers kunskap, idéer och erfarenheter i nya kombinationer kan skapa nya innovationer och på så sätt skapa mer effektiva och produktiva samhällen. Bland annat har de flesta av oss fått en mer flexibel tillvaro. Arbete och fritid smälter allt mer samman, folk arbetar hemifrån och umgås på jobbet. På så sätt kan kapacitetsproblem lösas, istället för att separera områden med bostäder och kontor, integrera dessa och undvik på så sätt transportproblem. Ett mer sammansmält arbete och fritid minskar antalet 8-17 arbetare och därmed mindre belastning på vägar, kollektivtrafik med mera. - Upplevelser; Upplevelseindustrin har aldrig gått så bra som nu, främst upplevelser som innefattar känslor och samspel med andra människor. Upplevelserna är en anledning varför vi är lojala till varor och tjänster, arbetsgivare och städer. Främst är det genom historier som vi kommer ihåg dem, att kommunen erbjuder upplevelser, som i form av historier kan förmedlas och marknadsföra kommunen är en identifierad trend. 9

10 - Reduktion; Motpolen till att levnadsstandarden förbättras och vi kan göra allt fler val är reduktion. Antalet meddelanden som sänds ut av omgivningen är oändliga och världen blir allt mer komplex. För att hantera tillvaron krävs sållning, reduktion av antalet val, förenkling! Detta syns bland annat på livsstilen många anammar med yoga och försök att hitta inre lugn. Tyréns har utgått från urbanekonomi för att identifiera framgångsfaktorer. Nedan beskrivs faktorerna samt några av åtgärderna för att åstadkomma detta. 2.1 Mångfald För att utgöra en attraktiv stad för alla krävs mångfald av såväl utbud av varor och tjänster, som människor, näringsliv, byggnader etc. Mångfald är en nyckelfaktor, speciellt för kunskapssamhället. Innovationer frodas i mångfald och kreativitet. Mångfald krävs även för att möjliggöra allas individuella behov och krav. Dessutom beskrivs mångfald som något som gör staden vacker avseende utseende, byggnader, offentliga platser. - Attrahera och bibehåll en variation av invånare genom att tillhandahålla en variation av arbetstillfällen och akademiska platser, samt även olika sorters bostäder från prisvärda till lyxiga. - Var öppensinnig till nya tankebanor och nya sorters människor och integrera dessa med staden. Förenkla för immigranter att jobba inom deras kunskapsområden. - Investeringar i kultur, konst och mode attraherar den kreativa klassen. I många städer ses exempel på hur gamla industribyggnader har konverterats till konststudior eller annan slags kulturell verksamhet. - Arkitekter som varit delaktiga i undersökningarna menar på att arkitekturen framöver måste bli mer varierande och flexibel, för att möjliggöra individanpassning. Byggnader ska kunna förändra utseendet och anpassas efter nya behov som uppstår. Detta är även något Anna Wersäll 1 betonar, husen är avsedda att stå i 100 år framöver men vi har ingen aning om framtidens behov! 2.2 Hållbar utveckling Hållbar utveckling studeras i tre perspektiv, social, miljömässig och ekonomisk. Definitionen är En hållbar utveckling som tillfredställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredställa sina behov. Hållbar utveckling är något som fått allt större betydelse i alla industrier världen över. Trenden reduktion kan iakttas här, allt mindre vikt fästs vid konsumtion och allt högre värden vid mindre materialistiska nöjen. Det tyder på att det finns ett intresse i att anpassa livsstilen till en mer hållbar sådan. I intervjuerna gjorda i undersökningen var det främst miljömässig hållbarhet som omnämndes även om social och ekonomisk stabilitet fanns i andra sammanhang. Tyréns menar att framgången finns genom medvetenheten och kombinationen av de tre. Något som även Katarina Pelin 2 poängterar, medan många arbetar med benen var för sig krävs för att lyckas att man jobbar dem samtidigt hela tiden. Utmaningen är att kombinera hållbarhet och lönsamhet och samtidigt inte hämma innovationen. Hållbarhet innebär att vara smart och inte bara fokusera på det som är beprövat, det är dock svårt att utvärdera långsiktiga konsekvenser avseende hållbarhet på grund av brist på kunskap. 1 Anna Wersäll, Näringspolitisk chef Stockholms handelskammare, föredrag Stadsbyggnadsdagen Katarina Pelin, Miljödirektör Malmö kommun, föredrag Stadsbyggnadsdagen

11 - Det måste finnas en tilltro till att dagens konsumenter och invånare är villiga att göra hållbara val. Det finns många incitament att vara kostnadseffektiv så väl som miljömedveten och socialt smart. Dock måste det vara bekvämt, det miljövänliga valet måste vara enkelt att göra. Den rätta informationen tillsammans med det lättillgängliga valet ska göra det lätt att göra rätt. Exempel som kan belysas är bostadsprojektet Lindhagensterrassen som Skanska i ett samarbete med elleverantören Fortum utvecklar. Lägenheter förses med framtidens energilösningar, bland annat med elbilpol, lättillgängliga paneler som visar energiåtgång och gör de boende medvetna om sin konsumtion med mera. Ett annat exempel är Eon som i samband med upprustning och förnyelse av nedgångna stadsdelar utvecklar ett system i plusenergihus, hus som producerar mer energi än vad de förbrukar, ska kunna lagra energiöverskottet och skicka ut energi på nätet till försäljning. Intelligenthusen som de kallas är ett försök att som producent tillsammans med sina kunder aktivt sträva mot ett klimatsmartare samhälle. - Få mediebevakning, och försäkra sig om att information om projekt och processer är transparenta så att det hjälper andra att lära och integrera beprövade lösningar. - Densitet är ett nyckelord avseende hållbarhet. Förtätning av städer underlättar för transporter och tillgänglighet under förutsättning att det finns en fungerande infrastruktur. 2.3 Samverkan Alla måste vara involverade, städer måste samarbeta med andra länder eller delar av landet, verksamheter, företag och invånare. Sammanslagningstrenden åskådliggörs när intressenter börjar samarbeta med städer vid gemensamma ekonomiska intressen. Exempel kan vara upprustning av nedgångna områden där samhället har samhällsekonomiska vinster att tjäna medan fastighetsägare kan göra företagsekonomiska vinster i och med ökade fastighetsvärden. Globaliseringstrenden underlättar tillgängligheten till informationen, vi delar alltifrån musik till kunskap. Informationen transporteras fort och forskare menar på att vi är på väg in i en sjätte generation inom utvecklingen där uppfinningar och innovationer skapas i lösa nätverk där nya samarbeten kan uppstå mellan eldsjälar (Nobelius, 2004). Tyréns identifierar även i den individualistiska trenden hur företag involverar sina kunder och leverantörer i samarbeten, till exempel Eon som ovan nämnt som samverkar med sina kunder för att ta fram nya och bättre lösningar. I ett växande samhälle krävs att olika funktioner och avdelningar samarbetar och koordineras, till exempel att politiken, intressenter och privata aktörer vill utveckla staden i samma riktning. - Försäkra sig om att det kontinuerligt pågår en process för att identifiera nya deltagare, nya nätverk, nya marknader, nya arenor för samarbete. När ett problem uppstår kan lösningen redan finnas i nätverket eller så har det innovativa klimatet motverkat att problem över huvud taget uppstår. - Nätverk och plattformer måste underhållas, utvärderas och utvecklas regelbundet. Gemensamma visioner och målsättningar ska sättas upp så att alla förblir medvetna och involverade om förändringar. Med hjälp av IT-lösningar kan geografiska gränser sakna betydelse och idéer kan tas del av världen över. Forskare menar dock på att face-to-face tid inte är att förkasta för att undvika missförstånd. I Malmö kommun 11

12 tillämpas Squirrels, ekorrar som springer runt mellan avdelningar och introducerar nya samarbeten 3. - Genom att få invånare att ta större ansvar och medverka och påverka val skapas nya samarbeten mellan kommun och invånare. Åtgärderna blir anpassade efter invånarnas behov samtidigt som de känner en viss stolthet att få bidra till förändring. 2.4 Själ Stadens själ finns bland människorna, kulturen, atmosfären och upplevelsen som fås när den besöks. Det är något känslomässigt och abstrakt immateriellt. För att en stad ska uppmärksammas, besökas av turister, investeras i, etableras verksamheter i måste en attraktiv identitet finnas i själen. Globaliseringen gör städer allt mer lika och det krävs att sticka ut ur massan, dessutom att kommunicera ut stadens fördelar så att alla blir medvetna om stadens unikhet. - För att lyckas krävs att skapa ett sammanhang mellan identiteten och bilden av staden. Förstärka stadens starka sidor samtidigt som de svaga bearbetas. - En enskild person, symbol eller landmärke kan vara tillräckligt för att skapa en själ som kan bli kommunicerad. - Identifiering av segment och att arbeta med målgrupper och lokalisering. För att lära känna en själv menar Tyréns studie på att det krävs att vara en 24-timmars stad året runt, öppen, tillgänglig, säker och levande. I detta sammanhang spelar mångfald in, mängden service tillgänglig och en allsidighet som omfattar allt är målet och framför allt att de olika verksamheterna, bostäder, butiker och kontor är uppblandade för att undvika döda stadsdelar vid olika tidpunkter under dygnet. 3 Katarina Pelin, Miljödirektör Malmö kommun, föredrag Stadsbyggnadsdagen

13 3 Grundläggande begrepp och samband Detta avsnitt definierar diverse grundläggande begrepp som omnämns i rapporten. Avslutningsvis redogörs även vad som avses med balans samt bostadsmarknadens relation till tillväxten. 3.1 Bostadsmarknadens upplåtelseformer Hyresrätt; En boendeform som saknar krav på kontantinsats utan betalas i form av månatlig hyra. Även kooperativ hyresrätt med depositionsavgift räknas här som hyresrätt. Hyresrätten har viktiga funktioner på bostadsmarknaden; den möjliggör dels boende för dem som inte vill eller kan köpa sin bostad och dels rörlighet som är nödvändig för en flexibel och dynamisk bostadsmarknad och även arbetsmarknad. (BKN, 2008) Bostadsrätt; En lägenhet belägen i ett hus som ägs av en förening (bostadsrättsförening) i vilken man själv är medlem. För bostadsrätten betalas en insats samt en månatlig avgift. Bostadsföreningar är skattebefriade och behöver på så sätt inte beskattas för eventuella vinster. (SCB) Äganderätt; Ägda småhus. Det kan röra sig om friliggande enfamiljshus, parhus, radhus eller kedjehus. (SCB) Sekundära bostadsmarknaden; Det är en beteckning för kommunernas boendelösningar för personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Hyresavtal, vanligtvis andrahandskontrakt där boendet är förenat med tillsyn, särskilda villkor eller regler täcks in, t.ex då socialtjänsten hyr lägenheter av fastighetsägare och i sin tur hyr ut lägenheten i andra hand till klienter. (Boverket, 2010) Boendeutgift; Utgör den totala kostnaden för boendet. För äganderätt motsvarar det summan av ränteutgift, amortering, driftsutgift samt utgift för underhåll och reparation och är korrigerad med hänsyn till skatteeffekt. För bostadsrätt; summan av avgift till bostadsrättsförening, ränteutgift och amortering samt egna utgifter för underhåll och reparation och är korrigerad med hänsyn till skatteeffekt och för hyresrätt; hyran och egna utgifter för underhåll och reparation. (SCB) 3.2 Allmänna definitioner Lokala arbetsmarknader; SCB har delat in Sverige i 75 lokala arbetsmarknader. Indelningen är baserad på arbetspendlingen över kommungränserna. Två krav ska uppfyllas för att en kommun ska utgöra centrum i en lokal arbetsmarknad. Andelen utpendlare av dem som förvärvsarbetar får inte överstiga 20 procent. Andelen utpendlare till någon annan enskild kommun får inte överstiga 7,5 procent. Om detta är uppfyllt klassas kommunen som självförsörjande vad gäller arbetstillfällen inom den egna kommunen. Övriga kommuner klassificeras som osjälvständiga och paras ihop med den kommun vilken den största utpendlingen är riktas. 13

14 Bild 1: Schematisk bild över till vilken lokalt centrum övriga kommuner ska föras. (SCB) Det lokala centrumet är av typ 11, typ 20 utgörs av kommuner vars största utpendling går till det lokala centrumet, medan typ 30 respektive typ 50 kommuner har sin största utpendling till typ 20 respektive typ 30 kommuner. Utländsk bakgrund; Är de som är utrikes födda eller inrikes födda med två utrikes födda föräldrar. (SCB) Arbetsaktiv befolkning; Befolkningen i åldern år. (AMS) Förvärvsinkomsten; Innefattar inkomst från tjänst, näringsverksamhet samt övriga skattepliktiga inkomster förutom inkomst av kapital. (SCB) Disponibel inkomst; Summan av alla skattepliktiga och skattefria inkomster minus skatt. (SCB) Pendling; Definieras som att bostadsort och arbetsort inte är densamma. (SCB). Påbörjad bostad; Anses en bostad vara när bottenplattan till fastigheten gjutits. (Kommunledningskontoret, Eskilstuna, 2010) 3.3 Överskott, balans respektive brist på bostäder Boverket definierar begreppen brist och överskott av bostäder som nedan; Brist på bostäder råder om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet. Överskott på bostäder innebär att det ständigt finns fler lediga bostäder eller bostäder till salu än vad som efterfrågas. Att det finns tomma lägenheter i något enstaka bostadsområde behöver inte innebära att den lokala bostadsmarknaden som helhet betraktad präglas av ett överskott. För att bedöma huruvida det råder överskott, balans respektive brist på bostäder på en marknad måste varje enskild upplåtelseform studeras. De enskilda upplåtelseformerna är ömsesidigt beroende av varandra då de utgör konkurrenter inom samma marknad samtidigt har de olika funktion. Låga vakanser inom till exempel hyresmarknaden bör i regel öka efterfrågan på alternativa upplåtelseformer medan höga vakanser kan ha en dämpande priseffekt. Balans innebär att antalet bostäder överensstämmer med antalet bostadssökande. Bostadsmarknaden kan anses vara i balans om det finns ett utbud av bostäder i samtliga upplåtelseformer fördelat över hela kommunen som möjliggör för hushållen att anpassa sitt boende. Ett för stort utbud leder till sjunkande priser vilket påverkar nyproduktionen tills efterfrågan och utbudet befinner sig i jämvikt. Ur konsumentens synvinkel krävs en utbudsövervikt för att möjlighet att anpassa sitt boende ska finnas och balans råda (Kalbro, Lind & Lundström, 2009). Producenterna däremot kräver en nästintill bristsituation innan de anser efterfrågan är tillräcklig, dessutom att prisnivån överstiger produktionskostnaderna. Läget på bostadsmarknaden är till viss del en bedömningsfråga. Bra indikation om läget kan som nämnt ovan erhållas från marknadsindikatorer som priser, antal sålda lägenheter, 14

15 försäljningstiden av objekten, vakansutvecklingen med mera. Det ger en uppfattning om det aktuella läget. Indikatorerna speglar till viss del efterfrågan men dock inte inkomstsvaga gruppers behov och möjligheter att finna bostad. I många fall kan bristen som upplevs bero på att beståndet inte är anpassat efter behoven. Problemet som föreligger är därmed inte alltid en avsaknad av antal bostäder utan snarare att det är fel sorts bostäder. En lösning är att möjliggöra flyttkedjor. (Boverket, 2010) En flyttkedja innebär att när någon flyttar in i en bostad flyttar de samtidigt ut ur en annan som i sin tur nya flyttar in i och lämnar en tom och så vidare. Nyproduktionen har en betydande roll för att skapa flyttkedjor (Kalbro, Lind & Lundström, 2009). En ny lägenhet eller villa leder till cirka fyra till fem omflyttningar i andra hushåll och motverkar på så sätt inlåsningseffekter i och med att det kan frigöra mindre, billiga lägenheter för yngre och äldre (Boverket, 2010). Varje år flyttar cirka 1,5 miljoner människor inom den svenska bostadsmarknaden varav 95 procent sker i det befintliga beståndet. Nyproduktionen tillgodoser bara några få procent av flyttbehoven men utgör som sagt en viktig roll för skapandet av flyttkedjor. (Kalbro, Lind & Lundström, 2009) Obalansen mellan upplåtelseformer på bostadsmarknaden har i flera sammanhang tagits upp som en konsekvens av förändringar gjorda i skatte- och finansieringsmarknaden och även bostadspolitiken. (Kalbro, Lind & Lundström, 2009, SABO, 2010) Vill vi bibehålla alla upplåtelseformer krävs att de jämställs kostnadsmässigt både för konsumenterna och producenterna. 3.4 Bostadsmarknadens påverkan på tillväxten I rapporten ska bostadsmarknaden studeras men även dess betydelse för tillväxten. Kan brist på bostäder hämma tillväxten eller vad krävs av bostadsmarknaden för att inte hämma tillväxten. Tillväxt ses ofta ur ett ekonomiskt perspektiv och mäts i Real BNP (bruttonationalprodukt). BNP beräknas genom summan av produktionen eller inkomsterna under en viss given tid. Därmed motsvarar alltid produktionen inkomsterna. Produktionen motsvarar även efterfrågan i en marknad i jämvikt. Ökar produktiviteten innebär det ökade inkomster och även ökad efterfrågan. Kortsiktigt driver efterfrågan produktionen medan i ett längre perspektiv, ett decennium, är utbudet drivkraften det vill säga nivån inom teknologin samt storleken på kapitaltillgångarna och arbetskraften (Blanchard, 2010). Humankapitalet anses vara den viktigaste faktorn i ett långsiktigt perspektiv till tillväxt (Regionplanenämnden, 2010). Enligt Tillväxtverket (f.d. NUTEK) är innovationer och innovationsförmåga en viktig faktor för att skapa tillväxt. Genom geografisk närhet och goda kommunikationer kan kompetens i nya kombinationer ge upphov till kreativa miljöer. Bäst förutsättningar finns i storstadsregionerna som med sin storlek, näringsliv, handelsförbindelser och välutbildade arbetskraft gör interaktioner mellan olika aktörer möjlig. Som nämnt ovan karaktäriseras dock storstadsregionerna av bostadsbrist och utredningar pekar på att bostadsbristen kan hämma tillväxten. Bland annat i Storbritannien har det konstaterats att en dåligt fungerande bostadsmarknad eller ett otillräckligt utbud av bostäder begränsar den ekonomiska tillväxten. Genom att bygga mer bostäder så ökar inflyttningen, ett uttalande av Göran Cars 4 och syftade då främst på Sigtuna kommun som tillämpat denna metod senaste tiden. Han tar även upp riskerna med att inte bygga bostäder; främst är det unga som drabbas av svårigheter att skaffa bostad vilket leder till en åldrande befolkning som i sin tur leder till en tung skattebörda för kommunen. 4 Göran Cars, professor vid KTH, uttalande vid Stadsbyggnadsdagen

16 Alltså finns ett samband mellan tillväxten och bostadsmarknaden. Regional tillväxt och en väl fungerande arbetsmarknad attraherar nya produktiva invånare som i sin tur kan medföra ytterligare tillväxt. (BKN, 2008) Ytterligare invånare påverkar efterfrågan på bostäder, en ökad efterfrågan leder till ökade priser på en konkurrensmarknad då utbudet är så när som konstant. På hyresmarknaden visar det sig som minskad vakansnivå och längre bostadsköer. Bild 2: Hur förändrad efterfråga bör påverka bostadspriserna på en konkurrensmarknad. Om etablering på bostadsmarknaden är svår, det vill säga tar lång tid, kräver stor ansträngning och höga kostnader, ökar transaktionskostnaden. Ökade transaktionskostnader minskar hushållens benägenhet att flytta, rörligheten påverkas negativt och även produktiviteten på arbetsmarknaden och därmed tillväxten. Rörligheten påverkar dessutom spridningen av kunskap mellan företagen, flexibiliteten samt resursanvändningen. Att det finns rörlighet på marknaden innebär att arbetskraften flyttar till kommuner med större efterfrågan på arbetskraft, efterfrågan tillgodoses och produktionsmöjligheterna tillvaratas maximalt. En viktig aspekt för en effektiv arbetsmarknad är att matchningen mellan arbetskraft och arbetstillfällen överensstämmer. Varje år tillkommer och försvinner arbetstillfällen i Sverige, att ha en så pass bred arbetskraft att nya behov kan täckas är även det viktigt samt att det finns rörlighet på bostadsmarknaden så att invånare med rätt kompetens utifrån har möjlighet att bosätta sig och bidra med eventuella kunskaper som inte finns på orten. (BKN, 2008) Alltså; för tillväxt förutsätts en växande befolkning i arbetsför ålder. En sådan utveckling ställer i sin tur krav på bostadsmarknaden. Ökar inte byggandet i relation till befolkningen finns risk att tillväxten hämmas genom lägre befolkningsökning, segregation i och med ökade priser, minskad rörlighet på arbetsmarknaden, lägre sysselsättning med mera. 16

17 4 Bostadsmarknaden och befolkningen och byggande För att kunna utföra en analys av bostadsmarknaden krävs förståelse för dels hur den styrs, dels vilka som utgör efterfrågan och även vilka hinder som föreligger. Avsnittet nedan beskriver bostadspolitiken och hur bostadsmarknaden är utformad samt befolkningen generellt. Inom landet finns påtagliga skillnader avseende befolkningen som i sin tur avspeglas i bostadsmarknaden och byggandet. 4.1 Bostadspolitiken idag, vem ansvarar för planering samt byggandet av bostäder Bostaden är i Sverige en social rättighet som alla medborgare ska ha rätt till. Det har Sverige förbundit sig till genom FN konventionen (1965). Staten har ansvar för lagstiftningen, de övergripande regleringarna, men lägger ett allt större ansvar på kommunerna. År 2007 påbörjade regeringen en förändring av bostadspolitiken; mindre hämmande regleringar och produktionssubventioner samt mer kommunal valfrihet och konkurrens. (Regeringen, 2006/07:61) Kommunen är ansvarig för den lokala planeringen och genomförandet. Det vill säga att bostadspolitik och ramar formuleras på den nationella nivån medan kommunerna har ett bostadsförsörjningsansvar ( Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2002:1382 ). Länsstyrelsen ska i sin tur komplettera kommunerna med råd, information och underlag till deras planering av bostadsförsörjningen. Målet är att skapa långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven (Boverket, 2007). Kommunerna ska alltså skapa förutsättningar för alla invånare att bo i goda bostäder och enligt bostadsförsörjningslagen ta fram riktlinjer som i sin tur ska antas av kommunfullmäktige en gång per mandatperiod. Sedan lagen infördes 1 januari 2001 har antalet kommuner som tar fram riktlinjer ökat. (Boverket, 2010) För att möjliggöra uppgiften om bostad till alla har kommunerna haft de allmännyttiga bostadsföretagen till sitt förfogande. Kommunerna kan inom vissa ramar använda sig av allmännyttan i bostadssociala syften samt för att generellt främja bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen följer sedan upp kommunernas insatser och hur pass väl de sköter sitt bostadsförsörjningsansvar. Detta görs med hjälp av bostadsmarknadsenkäten (BME). (Boverket, 2010) Utifrån BME som Boverket utvecklar erhålls Sveriges kommuners bedömningar i olika frågor och ger en sammanhållen bild av bostadsmarknaden i hela landet. Syftet med den är att kunna följa och analysera Sveriges utveckling och trender i olika kommuner avseende befolkning och boendesituationen. 4.2 Bostadsmarknadspolitikens påverkan under till 2000-talet Bostadsmarknaden består av ett offentligt- och ett privatägt bostadsbestånd fördelat på olika typer av upplåtelseformer. Befolkningen utgör efterfrågan på marknaden och bostäderna utbudet som dock till viss mån är reglerad av politiska åtgärder, bostadspolitiken. Bostadspolitikens ramar formuleras på nationell nivå och framträder på lokal nivå. (Boverket, 2008) Under 80-talet förändrades de ekonomiska villkoren på bostadsmarknaden i och med avregleringen av kreditmarknaden. Bankerna kunde därmed låna ut pengar utan att riksbanken lade sig i. Detta resulterade i en överhettning av byggindustrin i början av 90-talet där 17

18 byggherrarna ofta var okänsliga för byggkostnaderna. Produktionskostnaderna var därmed höga och någon större efterfrågeanalys utfördes inte, inte heller i avfolkningsregioner. Året innan den finansiella krisen, år 1990 var antalet vakanser i hyresbeståndet i Sverige stycken och åtta år senare stycken (SCB). (Boverket, 2008) Därefter förändrades bostadspolitiken, de statliga bostadssubventionerna avskaffades, de förut subventionerade kreditgivningarna som erhållits vid uppförande av flerbostadshus och småhus försvann. Byggandet avtog kraftigt efter 1990 och inte förrän år 1995 har bostadsbyggandet mycket långsamt ökat. (Boverket, 2008) Efter 1998, då den högsta noteringen gjordes av antal lediga lägenheter har antalet vakanser minskat för att under 2009 återigen öka. Per 1 september 2009 var antalet lediga lägenheter cirka stycken i riket i jämförelse med året dess för innan. Notera att i dessa uppgifter ingår lägenheter under ombyggnad, reparation, utrymda på grund av rivning samt outhyrda av andra skäl, dessa utgör i genomsnitt knappt en tredjedel av icke uthyrda lägenheter. Medan de större kommunerna har få lediga lägenheter står kommuner med mindre än invånare för 76 procent av de lediga lägenheterna. (SCB) Bild 3: Antalet lediga lägenheter i flerbostadshus i riket under perioden 1976 till (SCB) Under senare år har förändringar i skatte- och subventionssystemen även gjorts. De har lett till en ökad obalans i de ekonomiska villkoren för de olika upplåtelseformerna. Hyresrätten anses vara förloraren på bostadsmarknaden. Förklaringen är fastighetsskatten, slopade stöd till nyproduktion och ombyggnad av hyreshus samtidigt som ROT-avdrag införts för privatpersoner som äger sin bostad. Dessutom finns ränteavdragsrätten som innebär minskad boendeutgift för de med lånad kapitalinsats. (SABO, 2010) Ett resultat av detta är minskad produktion av hyresrätter och dessutom en högre boendekostnad i relation till övriga upplåtelseformer. 4.3 Generellt om Sveriges befolkning Knappt 40 procent av Sveriges befolkning bor i storstadsregionerna, Stor-Stockholm, Stor- Göteborg och Stor-Malmö, 30 procent bor i en kommun utanför storstadsområdena med högskola och 30 procent är bosatta i övriga kommuner (Boverket, 2010). Det innebär att 77 procent av befolkningen bor i tätorter, 21 procent i tätortsnära landsbygder och övriga 2 procent i glesbygder (tillväxtanalys.se). Under 2009 ökade Sveriges befolkning med personer, främst på grund av att invandringen var större än utvandringen med ett positivt netto om personer samt ett positivt födelsenetto om personer. Befolkningstillväxten är ojämnt fördelad över landets kommuner. I drygt hälften, 146 kommuner, ökade befolkningen medan den i resterande, 143 kommuner, minskade. Befolkningsökningen är störst i storstadsregionerna och de större högskoleorterna, 45 procent av landets totala befolkningsökning står Stockholm för. Främst är det unga vuxna som flyttar in i storstadsområdena medan inflyttningen till 18

19 omkringliggande kommuner utgörs av vuxna i ålder år och yngre barn generellt. (Boverket, 2010) 4.4 Läget på bostadsmarknaden under 2010 I BME för 2010 redovisar omkring 40 procent av kommunerna att brist av bostäder råder på boendemarknaden, 40 procent redovisar balans och övriga 20 procent ett överskott av bostäder. I kartklippet i bild 4 är kommunerna som redovisar brist av bostäder rödmarkerade och belägna kring storstadsområdena. Antalet som redovisar brist har ökat under senaste tioårsperioden med viss avmattning 2009 och 2010 medan antalet kommuner som redovisar överskott av bostäder har minskat över samma tidperiod dock med viss ökning senaste två åren. Statens bostadskreditnämnd har klassificerat drygt 100 kommuner som svaga bostadsmarknader. De kännetecknas av svag efterfråga på bostäder, små lokala arbetsmarknader, befolkningsminskningar, svag utveckling av hushållens disponibla inkomster samt sysselsättning, vilket bekräftar att samband existerar mellan dessa. Studeras kommunerna med överskott på bostäder framgår att dessa har negativ befolkningstillväxt medan kommuner med brist och balans oftast har en positiv utveckling. '$!" '#!"!"#$%&'())*"+,& '!!" &!" %!" $!" #!"!" ()*+," (-.-/+" 012)+345" Bild 4: Läget på bostadsmarknaden i Sverige år 2010, samt utvecklingen åren 1988 till (Boverket, 2010) 4.5 Efterfrågade upplåtelseformer Vilken typ av upplåtelseform som efterfrågas påverkas av den disponibla inkomsten och boendeutgiften. Boendeutgiften för hyresrätter och bostadsrätter är generellt lägre än för äganderätter främst på grund av att äganderätter generellt är större storleksmässigt. Boendeutgiften skiljer sig även åt mellan olika geografiska lägen. Trenden i riket är att allt fler kommuner uppger brist på hyresrätter och bostadsrätter medan kommuner som rapporterar brist på äganderätter minskar. 75 procent, 220 kommuner, uppger brist på hyresrätter. Främst är det små lägenheter, ett till två rum och kök samt större lägenheter om fyra rum och kök och uppåt som det uppges vara brist på. (Boverket, 2010) 4.6 Byggtrender Bostadsbyggandet fortsatte att minska år 2009 till den lägsta nivån på 11 år. Detta är ett resultat av finanskrisen hösten 2008 då efterfrågan på bostadsrätter och småhus föll kraftigt. Efterfrågan hämtade sig dock under år 2009 till skillnad från byggandet. Bild 4 redovisar nybyggnationen under 2000-talet i Sverige, dels kommunernas bedömning om hur mycket som ska byggas och det verkliga utfallet. Ur detta framgår att utfallet blir väsentligt mindre än 19

20 bedömt behov. Kommunerna i landet tror dock på ett ökat byggande 2010 och (Boverket, 2010) Bild 5: Planerat bostadsbyggande i kommunerna och faktiskt utfall senaste decenniet. (Boverket, 2010) Av det som byggs är det generellt mer bostadsrätter än hyresrätter. Knappt bostäder påbörjade 2009, med störst aktivitet kring storstadsområdena. Bild 6: Andel av respektive upplåtelseform i projektlistorna hos kommuner. (Boverket, 2010) 4.7 Hinder vid bostadsbyggandet I årets BME 2010 uppgav 133 kommuner att det skulle behöva byggas mer än vad som sker och kommunerna uppger höga produktionskostnader som främsta hinder för ökat byggande. (Boverket, 2010) Försäljningspriset i relation till produktionskostnaderna ger ett mått på om det är lönsamt att bygga bostäder. Detta mått kallas även Tobins Q och beskriver marknadsvärdet i förhållande till investeringskostnaden, det vill säga kvoten mellan marknadsvärdet på bostäder och produktionskostnaden. Överstiger Tobins Q kvoten ett är det teoretiskt lönsamt att bygga. Problematiken är att produktionskostnaderna är höga i jämförelse med marknadsvärdena på bostäder i många orter. Det befintliga beståndet är ofta beläget i mer centrala och attraktiva delar än de nyproducerade områdena och har dessutom lägre pris. (Nordström & Eklund, 2010) Byggkostnaderna har stor inverkan på boendekostnaderna, höga byggkostnader förhindrar låga boendekostnader. Sedan början av 1990-talet har en kraftig nedgång inom bostadsbyggandet skett vilket är en konsekvens av att byggprisindex stigit avsevärt i jämförelse med konsumentprisindex. Byggsektorn domineras av ett fåtal aktörer vilket kan ha 20

21 betydelse för konkurrensen och omvandlingstrycket (bkn.se). Höga produktionskostnader är främsta hindret för bostadsbyggandet i sju av länets nio kommuner, andra hinder som upplevs av flera kommuner är svag inkomstutveckling för hushållen samt svårigheter att få långivare (Boverket 2010, Nordström & Eklund, 2010) Svårigheter vid ny- och ombyggnadsprojekt är finansieringen. Byggindustrin är den bransch som har svårast att finna finansiering. Kreditgivare kräver låga belåningsgrader och borgen från andra för att bevilja lån vilket får konsekvenser av höga produktionskostnader och få aktörer. Beroende på upplåtelseform varierar problemen. Vid byggandet av villor är det privatpersonen som lånar för uppförandet av villan. Risken för långivaren beror då på låntagarens löpande förmåga att betala räntorna, snarare än värdet av fastigheten. Vid uppförandet av bostadsrätter är det osäkerheten om att sälja dessa till privatpersoner som i sin tur ska beviljas lån medan vid hyresfastigheter uppstår problemen när bankerna ställer höga krav på eget kapital och erbjuder höga räntor. Även om efterfrågan av hyresbostäder anses finnas leder den dyra finansieringen till att kalkylerna spricker. (BKN, 2009) Bild 7: Hinder för bostadsbyggande hos de kommuner som anger att byggandet är otillräckligt. (Boverket, 2010) Enligt Boverket är byggtrenden nu successivt ökande. Förhoppningen är att år 2011 färdigställa bostäder i riket. De menar på att det främst är i storstadsregionerna där byggandet inte hänger med befolkningsutvecklingen, ändå så svarar storstadsområden för 50 procent av det planerade bostadsbyggandet kommande år. Byggandet av bostadsrätter och småhus är acceptabelt medan byggandet av hyresrätter har avtagit sedan Detta tros vara på grund av ökade byggkostnader och minskade subventioner. Boverket tror dock inte att en avreglering av hyresmarknaden skulle vara lösning på problemet då mer marknadsanpassade hyror används idag vid nyproduktion. 21

SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2014. Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11

SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2014. Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11 SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN Bostadsmarknadsanalys 2014 Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11 Titel: Bostadsmarknadsanalys 2014 Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl Plan- och bostad

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2010 Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Befolkningsökning i Stockholms län 40 000 35 000 30 000 Inflyttningsnetto Födelsenetto 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1991

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010

Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010 Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010 2 REGIONAL ANALYS AV BOSTADSMARKNADEN I KALMAR LÄN 2010 Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010 Länsstyrelsens meddelandeserie: 2010:13

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Innehåll Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter 2 Bostadsbristen i siffror 2 Läget i dag 2 Läget för studenter 3 Vad har byggts? 4 Varför just nu?

Läs mer

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Borås Stads Bostadsbyggnadsprogram Bostadsbyggnadsprogram 1 Borås Stads styrdokument» Aktiverande strategi avgörande vägval för att nå målen för Borås program

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder

Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder Maria Pleiborn, WSP Analys & Strategi Bostadsmötet 2014-10-01 Svenskarnas flyttningar Vi flyttar ungefär 10 gånger i livet i genomsnitt och varje

Läs mer

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet 2014-08-27 Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet Socialdemokraternas vallöfte för bostadsbyggande Sverige behöver en bostadspolitik och ett mål för bostadsbyggandet i Sverige. Bostadsbristen är

Läs mer

Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011. MalmöLundregionen. Augusti 2012

Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011. MalmöLundregionen. Augusti 2012 Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011 MalmöLundregionen Augusti 2012 Rapporten är framtagen av Avdelningen för samhällsplanering, stadskontoret, Malmö stad Innehållsförteckning

Läs mer

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan Strävar du efter att skapa rörlighet på bostadsmarknaden eller att få in unga på bostadsmarknaden? Eller vill du

Läs mer

Bostadsbyggande för befolkningsutveckling

Bostadsbyggande för befolkningsutveckling 1 (9) Datum 2014-08-20 Utredare Mats Åstrand 0410-733618, 0734 422949 mats.astrand@trelleborg.se Bostadsbyggande för befolkningsutveckling Trelleborgs mål för befolkningsutvecklingen är att uppnå 50 000

Läs mer

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5)

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) (5) Sammanfattning Enligt en undersökning genomförd av TNS SIFO

Läs mer

Länsstyrelsen i Örebro län. Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2014. Publ nr: 2014:21

Länsstyrelsen i Örebro län. Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2014. Publ nr: 2014:21 Länsstyrelsen i Örebro län Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2014 Publ nr: 2014:21 Läget på bostadsmarknaden i Örebro län år 2014 Länsstyrelsen i Örebro län Publikationsnummer: 2014:21 Utgivare: Länsstyrelsen

Läs mer

Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2015

Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2015 Foto: Mostphotos LÄNSSTYRELSEN I ÖREBRO LÄN Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2015 Publ.nr: 2015:24 Läget på bostadsmarknaden i Örebro län år 2015 Länsstyrelsen i Örebro län Publikationsnummer: 2015:24

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Fredrik Meurman, Avdelningschef Ulrika Palm, Regionplanerare Regeringsuppdrag

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

Bostadsbyggandet i Norden en jämförande studie

Bostadsbyggandet i Norden en jämförande studie Bostadsbyggandet i Norden en jämförande studie Avgränsningar Åren som studerats är i första hand 2001-2010 Fokus ligger på storstadsregionerna i respektive land Öarna är inte med i studien (dvs. Island,

Läs mer

"STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL"

STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL EN BOSTADSMARKNAD I FÖRÄNDRING HYRESRÄTTENS ANDEL AV BESTÅNDET 1990-2014 "STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL" Syftet med denna rapport är att

Läs mer

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren?

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren? Vilken betydelse har kommunalägda bostadsbolag för medborgaren? En kort rapport om att använda bostadsbolag inom kommunal ägo i bostadspolitiken Rapporten skriven av Marcus Arvesjö, som nås på marcus@kramamignu

Läs mer

Studenters boende 2013 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1

Studenters boende 2013 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1 Studenters boende 213 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1 Innehåll SAMMANFATTNING 3 Undersökningsmetod 3 Hur bor studenter? 3 Minskad andel studenter bor

Läs mer

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist Bjuvs kommun Grupp 10. Anna Andersson Jenny Ekberg Anders Fex Marianne Lindkvist Innehållsförteckning Sammanfattning... 3 Inledning... 4 Demografi... 4 Fördelning av yrken inom kommunen... 4 Inkomst...

Läs mer

HANDSLAG FÖR ÖREBRO. Bostäder och arbetsplatser för en växande stad

HANDSLAG FÖR ÖREBRO. Bostäder och arbetsplatser för en växande stad HANDSLAG FÖR ÖREBRO Bostäder och arbetsplatser för en växande stad HANDSLAG FÖR ÖREBRO ÖrebroBostäders medlemskap i Fastighetsägarna MittNord är inte bara ett banbrytande steg för Örebro utan är också

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Foto: Jan-Aage Haaland 8 Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction 8.1 Bostadsbeståndet och dess förändringar 175 Housing stock 8.

Läs mer

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna 1 (5) Handläggare Datum SB 2010-02-05 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna Frågeställning Hade de villkorade investeringsbidrag som gavs till byggande av hyresrätter i bristorter någon effekt på

Läs mer

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN En ändrad inställning gentemot andrahandsuthyrning och inneboende kan halvera dagens bostadsbrist. Det visar en ny undersökning utförd av Nepa på uppdrag

Läs mer

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Promemoria 2012-04-12 Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Den globala skuldkrisen har påverkat också Sverige. Tillväxten har dämpats och arbetsmarknaden har försämrats. Det råder

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Alla har rätt till en bra bostad!

Alla har rätt till en bra bostad! Alla har rätt till en bra bostad Bostadspolitiskt program Hyresgästföreningen Södertälje/Nykvarn Bostadsbrist Idag råder det bostadsbrist i Södertäljes och Nykvarns kommuner och framför allt saknas det

Läs mer

2011:4 Eskilstunas befolkning, dess ursprung och hur befolkningens sammansättning förändrats.

2011:4 Eskilstunas befolkning, dess ursprung och hur befolkningens sammansättning förändrats. 2011-08-08 Fakta och statistik från Eskilstuna kommun näringsliv visar intressanta statistiska uppgifter i kortform utifrån ett eskilstunaperspektiv. 2011:4 Eskilstunas befolkning, dess ursprung och hur

Läs mer

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction

Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction Foto: Jan-Aage Haaland Boende, byggande och bebyggelse Statistisk årsbok 2013 8 Boende, byggande och bebyggelse Housing and construction 8.1 Bostadsbeståndet

Läs mer

Storstadens tillväxt och samspel med andra regioner

Storstadens tillväxt och samspel med andra regioner Storstadens tillväxt och samspel med andra regioner Ann-Katrin Berglund, WSP Analys & Strategi Vid nordisk konferens i Göteborg 15-16 mars 2012 WSP och Ann-Katrin WSP är ett globalt analys- och teknikföretag

Läs mer

Riktlinjer fo r bostadsfo rso rjning i Storumans kommun 2014-2018

Riktlinjer fo r bostadsfo rso rjning i Storumans kommun 2014-2018 Riktlinjer fo r bostadsfo rso rjning i Storumans kommun 2014-2018 1. Varför en bostadsförsörjningsplan? Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2000:183) föreskriver att varje kommun ska planera

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

Studenters boende och strategier för framtiden

Studenters boende och strategier för framtiden 1 Studenters boende och strategier för framtiden Rapport framtagen på uppdrag av Sthlm6+ Almedalen 2014-06-30 2 Innehåll Konkurrensen om bostäderna skärps Student och ung vuxen samtidigt Studenternas bostadssituation

Läs mer

Ska vi oroas av hushållens skulder?

Ska vi oroas av hushållens skulder? Disponibelinkomsterna har ökat snabbare än bostadspriserna sedan finanskrisen 31 procent (inkomster) jämfört med 22 procent (priser) 12 Disponibel inkomst i relation till bostadspriser 11 Index 237:3=1

Läs mer

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen Värdering av stadskvaliteter - betalningsvilja för kontor, stadsutveckling i den regionala utvecklingsplaneringen Visionen i

Läs mer

Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende

Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende 1 Tomas Lagerwall Hjälpmedelsinstitutet tomas.lagerwall@hi.se Tierp 16 januari 2014 Regeringsuppdraget Bo bra på äldre dar Kunskap, kreativitet

Läs mer

Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter? 1 (9)

Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter? 1 (9) Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter? 1 (9) 2 (9) Sammanfattning Undersökningsföretaget SKOP har på uppdrag av Hyresgästföreningen frågat ansvariga på 50 av de 100 största arbetsplatserna

Läs mer

Vad betyder en ny stadsdel?

Vad betyder en ny stadsdel? Vad betyder en ny stadsdel? - Perspektiv från forskningen Martin Andersson Blekinge Tekniska Högskola (BTH), Karlskrona Lunds universitet, Lund Koncentration till stora regioner 140 130 120 110 100 90

Läs mer

Ett bra boende för seniorer - där man bor kvar och kan planera sin framtid

Ett bra boende för seniorer - där man bor kvar och kan planera sin framtid Ett bra boende för seniorer - där man bor kvar och kan planera sin framtid Stor brist på sådana boenden idag Rekordgenerationen födda under efterkrigstiden Vi seniorer är alla olika intressen, betalningsförmåga,

Läs mer

2012:5 Drivkrafter bakom näringslivets omvandling

2012:5 Drivkrafter bakom näringslivets omvandling 2012-06-02 Fakta och statistik från Eskilstuna kommun näringsliv visar intressanta statistiska uppgifter i kortform utifrån ett eskilstunaperspektiv. 2012:5 Drivkrafter bakom näringslivets omvandling Sambandet

Läs mer

Bygg mer och gärna på min backyard!

Bygg mer och gärna på min backyard! Boende i storstadsområden i ny studie om bostadsbristen: Bygg mer och gärna på min backyard! 1 Nu måste det byggas! Boverket rapporterade nyligen att 595 000 nya bostäder behöver byggas till år 2025 och

Läs mer

Social ekonomi i kommande strukturfondsperiod 2007-2013 Stockholm

Social ekonomi i kommande strukturfondsperiod 2007-2013 Stockholm Social ekonomi i kommande strukturfondsperiod 2007-2013 Stockholm SERUS Ek. För. 19-20 februari 2007 Analys s. 25: Svagheter i stödsystem och finansiering Ytterligare en aspekt som betonades är att kvinnor

Läs mer

Utmaningar på bostadsmarknaden

Utmaningar på bostadsmarknaden ) 1 (5) Handläggare Datum Kikki Liljeblad 20140116 Samhällsplanerare 072-247 13 56 Utmaningar på bostadsmarknaden Bostadsplanering är en komplex fråga. Många faktorer påverkar och kommunen har bara rådighet

Läs mer

Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen

Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen Rapport 2014:10 Regionutvecklingssekretariatet Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen Tillväxt och utveckling i Göteborgsregionen ingår i en serie rapporter som beskriver förutsättningar för tillväxt

Läs mer

Efterlyses: Fler hem för unga vuxna

Efterlyses: Fler hem för unga vuxna 0 (12) Efterlyses: Fler hem för unga vuxna EN RAPPORT OM BOSTADSBRISTEN BLAND UNGA 1 (12) Efterlyses: Fler hem för unga vuxna Sammanfattning... 1 Undersökningsmetod... 2 Inledning... 3 Ökad brist på bostäder

Läs mer

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen 2007 : 8 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Fungerande regler för andrahandsuthyrningen Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad fungerar inte. Skatteregler och hyresreglering leder inte

Läs mer

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1 Antal Varför så få hyresrätter? eventuell avveckling av ränteavdrag betyder mindre

Läs mer

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. Det går bra för Stockholmregionen, men vi står också inför stora utmaningar.

Läs mer

Kommunanalys. Del 2 Höganäs. Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström. Kristina Nilsson Lina Persson VFTF01 2009-10-02

Kommunanalys. Del 2 Höganäs. Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström. Kristina Nilsson Lina Persson VFTF01 2009-10-02 Kommunanalys Del 2 Höganäs Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström Kristina Nilsson Lina Persson VFTF01 Innehållsförteckning Inledning... 2 Syfte och bakgrund... 3 Metod... 3 Analys av kommunval...

Läs mer

Att bygga för boende gör Stockholm starkare. Rapport om bostadsläget för studenter och unga i Stockholm 2011

Att bygga för boende gör Stockholm starkare. Rapport om bostadsläget för studenter och unga i Stockholm 2011 Att bygga för boende gör Stockholm starkare Rapport om bostadsläget för studenter och unga i Stockholm 2011 Innehåll Sammanfattning 2 Extrem bostadsbrist i Stockholmsregionen 3 20 månaders väntetid för

Läs mer

KÄVLINGE KOMMUN. VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge

KÄVLINGE KOMMUN. VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge KÄVLINGE KOMMUN Grupp 5 Elin Djus Sema Kadir Andreas Kirkby Peter Johansson Jacob Thörnblad Sammanfattning Befolkningen i Kävlinge

Läs mer

Landrapport från Finland NBO:s styrelsemöte 11 november 2015 Stockholm

Landrapport från Finland NBO:s styrelsemöte 11 november 2015 Stockholm Landrapport från Finland NBO:s styrelsemöte 11 november 2015 Stockholm Nyckeltal för Finland Folkmängd 5.474.289 Förväntad BNP-utveckling +/- 0 % Inflation 2014 + 1,0 % Arbetslöshet 8,8 % Bostadsbyggande

Läs mer

Kommunanalys Kristianstad

Kommunanalys Kristianstad Kommunanalys Kristianstad Grupp 3 VFT045 Almqvist, Ulrika Borkmann Lousdal, Søren Isacsson, Henrik Magnusson, Gustav Nyström, Johanna Allmänt Kristianstad kommun hade 77 245 invånare år 2007 varav ca 38

Läs mer

SocialdemoKraterna. Protokollsutdrag. Socia~ ~,år:.möte 140315. . (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet.

SocialdemoKraterna. Protokollsutdrag. Socia~ ~,år:.möte 140315. . (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet. I i SocialdemoKraterna Protokollsutdrag Socia~ ~,år:.möte 140315 13 OO~il"er en förändring av Lule:isoosmdspo1itlli.. (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet.

Läs mer

Rapport 2013:23 Sammanställning av läns- styrelsernas regionala analyser av bostadsmarknaden 2013

Rapport 2013:23 Sammanställning av läns- styrelsernas regionala analyser av bostadsmarknaden 2013 Rapport 2013:23 Sammanställning av länsstyrelsernas regionala analyser av bostadsmarknaden 2013 Sammanställning av länsstyrelsernas regionala analyser av bostadsmarknaden 2013 Boverket december 2013 Titel:

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2014-08-13 Augusti 2014 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Kontaktperson: Christian Nilsson Tfn:

Läs mer

Vad kostar det låga bostadsbyggandet?

Vad kostar det låga bostadsbyggandet? Vad kostar det låga bostadsbyggandet? En konsekvensanalys för Stor-Göteborg WSP Analys & Strategi på uppdrag av HSB och Västsvenska Handelskammaren Sandra Zätterström 031-83 59 92 sandra.zatterstrom@handelskammaren.net

Läs mer

RAPPORT FRÅN LÄNSSTYRELSEN I SÖDERMANLAND. Öka bostadsbyggandet. analys av bostadsmarknaden i Södermanland 2010:11

RAPPORT FRÅN LÄNSSTYRELSEN I SÖDERMANLAND. Öka bostadsbyggandet. analys av bostadsmarknaden i Södermanland 2010:11 RAPPORT FRÅN LÄNSSTYRELSEN I SÖDERMANLAND Öka bostadsbyggandet analys av bostadsmarknaden i Södermanland 21:11 Författare: Peter Eklund, Bengt Nordström Länsstyrelsen i Södermanland Grafisk form, illustrationer

Läs mer

Skåne bygger för framtiden. Nu går vi från ord till handling.

Skåne bygger för framtiden. Nu går vi från ord till handling. Skåne bygger för framtiden Nu går vi från ord till handling. Förord från initiativtagarna Trots att Skånes befolkning växer med cirka 10 000 människor per år så ökar inte bostadsbyggandet i Skåne i motsvarande

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys

FöreningsSparbanken Analys FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001 Varför bostadsbyggandet måste öka i tillväxtområdena Trots flera år av högkonjunktur har bostadsbyggandet inte ökat nämnvärt. Hyresregleringar i kombination

Läs mer

LIVSKVALITET KARLSTAD 100 000

LIVSKVALITET KARLSTAD 100 000 Antagen av kommunfullmäktige i januari 2008. Bygger vidare på kommunfullmäktiges utvecklingsprogram från 1998. VISION FÖR KARLSTADS KOMMUN Karlstads kommun, 651 84 Karlstad LIVSKVALITET KARLSTAD 100 000

Läs mer

Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast

Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast Västra Hamnen Statistikunderlag, Maria Pleiborn, 2015-01-09 Information Valda jämförelsekommuner: Jämnstora och/eller närliggande WSPs befolkningsprognos bygger på

Läs mer

SAMHÄLLSBYGGNADSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2015. Västmanland. Författare: Linda Wångdahl, Bo Bertilsson, Per Einerfors 2015:11

SAMHÄLLSBYGGNADSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2015. Västmanland. Författare: Linda Wångdahl, Bo Bertilsson, Per Einerfors 2015:11 SAMHÄLLSBYGGNADSENHETEN Bostadsmarknadsanalys 2015 Västmanland Författare: Linda Wångdahl, Bo Bertilsson, Per Einerfors 2015:11 Titel: Bostadsmarknadsanalys 2015 Författare: Linda Wångdahl, Bo Bertilsson,

Läs mer

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Faktaunderlag om de nordiska bostadsmarknaderna 1995-2010 Jón Rúnar Sveinsson bearbetade i november 2009 på basis av skriften Finanskrisen och bostadsmarknaden

Läs mer

Förslag till mål och inriktning för budget 2011

Förslag till mål och inriktning för budget 2011 Yrkande Förslag till mål och inriktning för budget 2011 Byggnadsnämnden Fastighetsnämnden Trafiknämnden Moderata Samlingspartiet Folkpartiet Liberalerna Kristdemokraterna Medborgarnas behov och intressen

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den

Läs mer

Socialdemokraterna, Centerpartiet och Miljöpartiet de gröna har samlats i en samverkan med syfte att ta ansvar för Norrtälje kommuns utveckling. Ett ekonomiskt, socialt och ekologiskt hållbart samhälle,

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

5. Befolkning, bostäder och näringsliv

5. Befolkning, bostäder och näringsliv 5. Nationella mål Det här kapitlet berör det andra folkhälsomålet Ekonomiska och sociala förutsättningar. Ekonomisk och social trygghet är en av de mest grundläggande förutsättningarna för folkhälsan.

Läs mer

Valenkät 2014 fullständiga svar

Valenkät 2014 fullständiga svar Valenkät 2014 fullständiga svar Innehåll Moderaterna...1 Socialdemokraterna...4 Miljöpartiet...6 Folkpartiet...8 Vänsterpartiet...10 Centerpartiet...12 Kristdemokraterna...14 Moderaterna Sjukförsäkringssystemet

Läs mer

Förslag till. EN NY BOSTADS- POLITIK Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas.

Förslag till. EN NY BOSTADS- POLITIK Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Förslag till EN NY BOSTADS- POLITIK Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. 1 ETT FÖRSLAG TILL EN NY BOSTADSPOLITIK INNEHÅLL Hyresgästföreningens mål 5 Hyresgästföreningens åtgärdsförslag

Läs mer

Hur vill äldre bo och hur rör de sig på bostadsmarknaden?

Hur vill äldre bo och hur rör de sig på bostadsmarknaden? Hur vill äldre bo och hur rör de sig på bostadsmarknaden? Marianne Abramsson Nationella institutet för forskning om äldre och åldrande (NISAL) marianne.abramsson@liu.se Han flyttar ju inte! Men jag skulle

Läs mer

INSTITUTIONEN FÖR JOURNALISTIK OCH MASSKOMMUNIKATION Göteborgs universitet

INSTITUTIONEN FÖR JOURNALISTIK OCH MASSKOMMUNIKATION Göteborgs universitet INSTITUTIONEN FÖR JOURNALISTIK OCH MASSKOMMUNIKATION Göteborgs universitet PM från Dagspresskollegiet nr. 45 DET FÖRÄNDERLIGA SAMHÄLLET - ålderssammansättning, flyttning och hushållsstruktur i relation

Läs mer

Flyttkedjestudier. Erfarenheter från genomförda studier i Gävle. Per-Erik Mårtensson, Kommunledningskontoret

Flyttkedjestudier. Erfarenheter från genomförda studier i Gävle. Per-Erik Mårtensson, Kommunledningskontoret Flyttkedjestudier Erfarenheter från genomförda studier i Gävle Per-Erik Mårtensson, Kommunledningskontoret Gävle kommun 13-9- Bakgrund och syfte Inriktningsprogram för bostadsförsörjning Vilka effekter

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder US1000, v 1.0, 2010-02-04 REMISSYTTRANDE 1 (5) Dnr 2012-05-14 17-0604/12 Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder (Ju2012/3159/L1) Detta remissyttrande avser förslagen i den inom Regeringskansliet

Läs mer

Hela länet ska leva. Dåliga kommunikationer begränsar idag vårt läns möjligheter. Det krävs därför en fortsatt utbyggnad av kollektivtrafiken,

Hela länet ska leva. Dåliga kommunikationer begränsar idag vårt läns möjligheter. Det krävs därför en fortsatt utbyggnad av kollektivtrafiken, Hela länet ska leva. Dåliga kommunikationer begränsar idag vårt läns möjligheter. Det krävs därför en fortsatt utbyggnad av kollektivtrafiken, fibernätet och ett förbättrat vägnät. Järnvägen behöver bli

Läs mer

Rapport 2011:16. Regionala analyser av bostadsmarknaden 2011

Rapport 2011:16. Regionala analyser av bostadsmarknaden 2011 Rapport 2011:16 Regionala analyser av bostadsmarknaden 2011 Regionala analyser av bostadsmarknaden 2011 Boverket november 2011 Titel: Regionala analyser av bostadsmarknaden 2011 Utgivare: Boverket november

Läs mer

Bo bra på äldre dar. Eldre og bolig, Bergen 16 oktober 2013. Tomas Lagerwall Hjälpmedelsinstitutet tomas.lagerwall@hi.se

Bo bra på äldre dar. Eldre og bolig, Bergen 16 oktober 2013. Tomas Lagerwall Hjälpmedelsinstitutet tomas.lagerwall@hi.se Bo bra på äldre dar 1 Eldre og bolig, Bergen 16 oktober 2013 Tomas Lagerwall Hjälpmedelsinstitutet tomas.lagerwall@hi.se Bakgrund 2 Nästan 20% av Sveriges befolkning har fyllt 65 år och antal och andel

Läs mer

STOC K HOLM S S O PPAN

STOC K HOLM S S O PPAN STOC K HOLM S S O PPAN SAMVERKAN FÖR STOCKHOLMSREGIONEN Stockholm behöver mer samverkan Stockholmssoppan är ett samarbete mellan sju näringslivs- och fackliga organisationer som sedan år 2000 samarbetar

Läs mer

Boendeplanering med perspektivet på Göteborgsregionen

Boendeplanering med perspektivet på Göteborgsregionen Boendeplanering med perspektivet på Göteborgsregionen Strukturbilden för Göteborgsregionen mål att styra mot uthållig tillväxt och hållbara strukturer Per Kristersson, Göteborgsregionens kommunalförbund

Läs mer

Befolkningsprognos för Uppsala kommun 2015-2050

Befolkningsprognos för Uppsala kommun 2015-2050 Befolkningsprognos för Uppsala kommun 2015-2050 Kommunnivå. Utfall, tabelldelar, antaganden - April 2015 Ett positivt födelse- och flyttningsnetto ger en fortsatt befolkningstillväxt i Uppsala kommun.

Läs mer

SVENSKA LUFTSLOTT OM ÄLDRES VALMÖJLIGHETER PÅ BOSTADSMARKNADEN

SVENSKA LUFTSLOTT OM ÄLDRES VALMÖJLIGHETER PÅ BOSTADSMARKNADEN OM ÄLDRES VALMÖJLIGHETER PÅ BOSTADSMARKNADEN Mäklarsamfundet granskar trögrörligheten på bostadsmarknaden JULI 2015 VI HAR FRÅGAT DE ÄLDRE VAD DE SJÄLVA VILL! FAKTA OM GRANSKNINGEN TNS Sifo har ställt

Läs mer

Boendeplaneringsprogram 2011-2014

Boendeplaneringsprogram 2011-2014 Boendeplaneringsprogram 2011-2014 2 Innehållsförteckning Inledning... 3 Syfte... 3 Bostadsbyggande och befolkningsutveckling 1985-2010... 4 Bostadssituationen idag... 5 Befolkning... 6 Bostadsmarknad...

Läs mer

Ortsutveckling Skebokvarn. Stormöte. 16 april 2012. Välkommen!

Ortsutveckling Skebokvarn. Stormöte. 16 april 2012. Välkommen! Ortsutveckling Skebokvarn Stormöte 16 april 2012 Välkommen! Kvällens program 19.00 Välkommen och hur kom vi hit? 19.10 Rapport från arbetsgrupperna - 10 minuter per grupp 19.45 Fika och besök i arbetsgrupperna

Läs mer

Bostadsbyggande i Dalarna

Bostadsbyggande i Dalarna Bostadsbyggande i Dalarna Kommunal samverkan regionalt för att lösa ett samhällsproblem Bengt-Åke Rehn - ordförande rådet miljö-bygga-bo i Region Dalarna Bengt Welin - utredare 1 Bostadsfrågorna uppmärksammas

Läs mer

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM PROBLEMBILDEN VÄLKÄND Kraftig urbanisering städerna växer Bostadsbrist särskilt hyresrätter i centrala

Läs mer

Landsbygdsföretagandet, struktur och utvecklingstendenser i olika geografier

Landsbygdsföretagandet, struktur och utvecklingstendenser i olika geografier Landsbygdsföretagandet, struktur och utvecklingstendenser i olika geografier Johan Klaesson johan.klaesson@jibs.hj.se Jönköping International Business School Regional dynamik Integration av tidigare separata

Läs mer