Vessige 2:6 A N T A G A N D E H A N D L I N G. Detaljplan för bostad. Falkenbergs kommun P L A N B E S K R I V N I N G

Transkript

1 A N T A G A N D E H A N D L I N G Detaljplan för bostad Vessige 2:6 Falkenbergs kommun P L A N B E S K R I V N I N G Upprättad ; reviderad ; (10)

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING Allmänt Bakgrund till planuppdraget 3 2 PLANENS SYFTE, HANDLÄGGNING OCH PLANDATA Planens syfte och huvuddrag Planens handläggning, förfarande och tidplan Läge, areal och markägoförhållanden 4 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer och detaljplan Planprogram 5 4 AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Riksintressen Strandskydd och biotopskydd 5 5 BEHOV AV MILJÖBEDÖMNING Sammanfattning 5 6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH PLANFÖRSLAG NATUR BEBYGGELSE TRAFIK TEKNISK FÖRSÖRJNING 8 7 GENOMFÖRANDE AV PLANFÖRSLAGET ORGANISATORISKA OCH ADMINISTRATIVA FRÅGOR FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR EKONOMISKA FRÅGOR 9 8 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN 9 2 (10)

3 Till detaljplanen hör följande handlingar: Planbeskrivning, ; reviderad ; reviderad Plankarta, ; reviderad ; reviderad Tillgängligt på kommunen finns också: Grundkarta, Fastighetsförteckning, Behovsbedömning, Samrådsredogörelse, Granskningsutlåtande, Detaljplanen består av en juridisk plankarta med planbestämmelser. Till planen hör en planbeskrivning. Denna ska vara vägledande och underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. Den har ingen egen rättsverkan. 1 INLEDNING 1.1 ALLMÄNT Planering och byggande regleras genom Plan och Bygglagen (PBL 2010:900). All mark och allt vatten inom en kommun omfattas av olika typer av planer. Kommunen ska enligt PBL ha en aktuell översiktsplan (ÖP) som bl. a anger riktlinjerna för markoch vattenanvändningen inom kommunen. För vissa områden med många sammanfallande intressen utarbetas dessutom delöversiktsplaner (DÖP). Översiktsplaner är inte juridiskt bindande utan fungerar som underlag för den detaljerade regleringen vilken görs genom upprättandet av detaljplaner. Detaljplaner görs för mindre områden och är juridiskt bindande. Genom planläggning garanteras sakägare och olika intressenter insyn och inflytande. Kommunen får därigenom ett bättre beslutsunderlag. Den samlade bedömningen om markens och vattnets användning som görs i en plan ger också ramarna för prövning av framtida bygglovsärenden. Därmed kan lovhanteringen förenklas. 1.2 BAKGRUND TILL PLANUPPDRAGET Fastighetsägaren till Vessige 2:6, Vessige Kyrkliga samfällighet har inkommit med en förfrågan om planändring gällande markanvändning av den aktuella fastigheten. I byggnadsplanen från 1949 (Ve1) anges markanvändningen som Allmänt ändamål (A). Enligt äldre plan- och bygglagstiftning betecknade A all verksamhet med ett offentligt organ som huvudman (stat, landsting, kommun och stadskyrka). I nyare lagstiftning används inte Allmänt ändamål (A) som beteckning i detaljplaner. På fastigheten finns det en byggnad som har använts som församlingslokal, tidigare som bostad, och som avses säljas. 3 (10)

4 2 PLANENS SYFTE, HANDLÄGGNING OCH PLANDATA 2.1 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att möjliggöra den bebyggda fastighetens markanvändning som Bostäder (B). 2.2 PLANENS HANDLÄGGNING, FÖRFARANDE OCH TIDPLAN Kommunstyrelsen gav stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta förslag till detaljplan för Vessige 2:6. Planförslaget har utarbetas och samråd genomförts kring detta, enligt reglerna kring s.k. enkelt planförfarande. Förslag till planhandlingarna har varit ute på samråd under tiden till Inkomna synpunkter under samrådstiden finns sammanställda och kommenterade i ett särskilt utlåtande en samrådsredogörelse. Granskning av reviderade planhandlingar har skett från den till , inkomna yttranden under denna period finns sammanställda i ett granskningsutlåtande. 2.3 LÄGE, AREAL OCH MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Planområdet är beläget i Vessigebro cirka 1,4 mil öster in Falkenberg tätort. Planområdet ligger i närheten av Lillån och är cirka 4300 kvm stort. Marken inom planområdet ägs av Vessige Kyrkliga samfällighet. Karta över det aktuella planområdet, rödmarkerat. 4 (10)

5 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN 3.1 ÖVERSIKTLIGA PLANER OCH DETALJPLAN Fastigheten ligger inom delöversiktsplanen för Vessigebro. I dokumentet pekas Vessige kyrkogård med omgivning ut som en fin kultur-och naturmiljö. I den gällande delöversiktsplanen för Vessige ingår det aktuella planområdet i området Kulturmiljö Vessige. Rekommendationerna för detta område är att detaljplaneändring på sikt bör ske med anpassning och inriktning till i huvudsak rådande förhållande. Detta för att områdets kulturmiljö bör skyddas och ej förvanskas. Den huvudskaliga markanvändningen enligt DÖP för Vessigebro är Allmänna funktioner: skola, samlingslokal, post, brandstation, kyrka o dyl., befintliga resp. föreslagna. Den föreslagna markanvändningen redovisas ej i delöversiktsplanen. Stadsbyggnadskontoret menar ändå att det kan vara förenligt då fastigheten sedan tidigare är bebyggd och då byggnaden tidigare delvis används för bostadsändamål. Detta gör att planförslaget kan motiveras trots avvikande rekommendationer från delöversiktsplanen. Planområdet regleras av byggnadsplanen Ve1, antagen Angiven markanvändning för fastigheten är (A) Allmänt ändamål. Genomförandetiden har gått ut. 3.2 PLANPROGRAM Förekomsten av planprogram som föregår detaljplaneärendet, samt särskild remiss kring sådant, har ej i detta planärende bedömts nödvändig. Anledningen till detta är den klart avgränsade detaljplaneuppgiften samt att planförslaget inte bedöms innebär någon betydande påverkan på miljön, hälsa eller hushållning med mark, vatten samt andra resurser pga. förslagets ringa omfattning och att ingen betydelsefull naturmark tas i anspråk. 4 AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN 4.1 RIKSINTRESSEN Fastigheten ligger inom riksintresse för kulturmiljö, KN 19, Ätradalen 4.2 STRANDSKYDD OCH BIOTOPSKYDD Planområdet berörs av strandskydd, för Lillån, som återinträder i samband med att detaljplanen ersätts för området. Planområdet är redan anspråkstagen mark i form av privatiserad tomtmark och bedömningen är att området saknar betydelse för allmänhetens tillträde. Strandskyddet inom planområdet föreslås därför upphävas genom särskild planbestämmelse. 5 BEHOV AV MILJÖBEDÖMNING 5.1 SAMMANFATTNING En behovsbedömning har tagits fram och finns som en bilaga till planbeskrivningen. Kommunens ställningstagande är att planförslaget inte förväntas ge någon betydande 5 (10)

6 miljöpåverkan eftersom aktuellt område redan är planlagt, ingen ny kvartersmark tillskapas samt att endast mindre ändringar föreslås. 6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH PLANFÖRSLAG 6.1 NATUR Mark, vatten, vegetation och bebyggelse Planområdet består av en tomt på cirka 4300 kvm med en befintlig byggnad som använts för församlingshem. Området ligger i Vessigebro, som ligger i övergången mellan kustslätt och skogsbygd. Befintlig byggnad har en traditionell utformning (volym, takvinkel mm) samt är klädd med stående locklist träpanel. Byggnaden har sedan tidigare använts som bostad. I den sydöstra delen av tomten har det sedan tidigare, enligt äldre detaljplaner, funnits ytterligare en byggnad. Arkeologi Området har sedan tidigare varit planlagt och byggrätt föreligger. Inga kända fornlämningar förekommer. Det åligger fastighetsägaren att vid framtida byggnation ta hänsyn till ev. arkeologiska upptäcker. Vid upptäckt av eventuell fornlämning ska arbetet omgående stoppas och fastighetsägaren ska rapportera upptäckten till Länsstyrelsen. Geoteknik, radon och förorenad mark Markstabilitet samt markradonhalt åligger markägare att utreda i samband med eventuellt om- eller nybyggnation. 6.2 BEBYGGELSE Bostäder Planförslaget syftar till att underlätta användning av den befintliga byggnaden på planområden som bostad. Gällande byggplans bestämmelser anger: - Endast allmänt ändamål - Två våningar Följande förändringar föreslås i planbestämmelserna - Markanvändning ändras från allmänt ändamål till bostäder. - Högsta byggnadshöjd får vara 3,5 meter. - Taklutning ska vara mellan grader. - Komplementbyggnad får uppföras på tomten - Planbestämmelse om två våningar ändras till 1 våning (vind får dock inredas ovan bottenplan). 6 (10)

7 - Minsta fastighetsarea ska vara 1200 m 2. Största byggnadsarean får vara 250 m 2 per fastighet. Endast en huvudbyggnad får uppföras per fastighet. Området får delas i två fastigheter. - Minsta avstånd för huvudbyggnad till tomtgräns ska vara 4,5 meter. För komplementbyggnader ska minsta avståndet till tomtgräns vara 1 meter. - Byggnader, såväl huvudbyggnad som komplementbyggnad, får ej sambyggas i tomtgräns. - Undantagsområde i sin helhet från bestämmelser om byggnadsbefriande åtgärder enligt PBL 9 kap 4. Bygglov krävs sålunda för Attefallshus, Friggebod, takkupa och skärmtak. - Högst två kupor med den största sammalagda längden på 3 m medges på takfall. Sådan takkupa får uppföras oavsett bestämmelse av högsta byggnadshöjd och våningsantal. Service m.m. Vessigebroskola, en F-5 skola, ligger cirka 500 meter från planområdet. Närmst livsmedelsbutik är Ica Nära Vessige som ligger vid Stationsgatan, cirka 1,2 km från planområdet. Stads-, landskapsbild och kulturmiljö Planområdet ligger i direkt anslutning till fastighetsgränsen för Vessige kyrka och kyrkogård. Planområdet ingår i område nr 19 (Vessigebro), i Falkenbergs kommuns Kulturmiljöprogram. Varsamhet och utformning Med hänsyn till att området utgör riksintresse för kulturmiljö och områdets närhet till omkringliggande kulturhistoriska miljöer så som Vessige kyrka och kyrkogård föreslås verksamhetsbestämmelser för befintlig byggnad samt hänsynsbestämmelser för eventuellt nybyggnation. Syfte är att bebyggelsen skall anpassas efter det omgivande områdets karaktär. Bestämmelserna anger att stående träpanel, tegeltak med sadeltalsutformning samt traditionell fönsterutformning ska användas vid tillbyggnad eller eventuellt nybyggnation. Tillgänglighet Vid ombyggnation alternativ nybyggnation ska huvudbyggnad samt komplementbyggnad utformas samt placeras på avsedd mark med hänsyn till att personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga har möjlighet att använda området. 7 (10)

8 6.3 TRAFIK Parkering I det aktuella planområdet finns det en stor grusyta som använts till parkering. Precis utanför fastigheten finns det ytterligare en grusparkering som används av besökare till kyrkan och kyrkogården. Vägar- och trafik Planområdet angörs med bil från Prästgårdsgränden som ansluter till huvudvägen Brogatan/Sörbyvägen. Gång- och cykelväg är anlagd längs med Brogatan/Sörbyvägen. Planförslaget medför ingen förändring av omgivande gatustruktur. Kollektivtrafik Området trafikeras av busslinje 556 och 557, busshållsplatser finns längs med Brogatan. Busslinjerna går mellan Falkenberg och Ullared, turtätheten är en timme under morgon samt eftermiddag. Närmsta busshållplats är Vessigebro Venebergsvägen, cirka 600 meter från planområdet. 6.6 TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten, spillvatten och dagvatten Planområdet ingår i VIVAB:s verksamhetsområde för vatten, spill- och dagvatten. Avfall På fastigheten finns i dag ett 190 liters avfallskärl som töms varannan vecka. Planförslaget bedömas ej innebära ökad avfallshantering. Ledningar Skanova har en jordkabel/kansalisation med osäkert läge och bredd som går genom fastigheten. Falkenbergs Energi och Eon har ledningar som leder fram till den befintliga byggnaden på fastigheten. Utöver detta förekommer det inga kända ledningsrätter på planområdet. Byggnad, anläggning, upplag samt ändring av marknivå får inte uppföras eller ske närmre än tre meter från ledningen utan medgivande från berörd ledningsägare. Vidare får träd ej planteras inom ett avstånd på tre meter från aktuell ledning. Med anledning av det osäkra läget av Skanovas kanalisation bedöms det ej föranleda en U-bestämmelse. Därmed åligger det fortfarande fastighetsägaren att undersöka exakt placering av ledning i samband med eventuell byggnation alternativt grävningsarbete. Vid eventuell om-/nybyggnad åligger det fastighetsägaren att ta reda på allmänna ledningar inom fastigheten. Fjärrvärme Fastigheten är ansluten till fjärrvärme 8 (10)

9 7 GENOMFÖRANDE AV PLANFÖRSLAGET 7.1 ORGANISATORISKA OCH ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid föreslås vara 5 år från det att planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren ej längre garanterad byggrätt. Planen fortsätter dock att gälla till dess att den ändras eller upphävs. Ansvarsfördelning, huvudmannaskap Ingen allmän platsmark ingår i denna detaljplan. Inom mark som i föreliggande detaljplan är utlagd som kvartersmark ansvarar berörd markägare/exploatör för byggnation och anläggningsarbeten. Falkenbergs Vatten & Renhållnings AB (FAVRAB) är huvudman för det allmänna ren-, spill- och dagvattennätet (VA-nätet) i området. Vatten och Miljö i Väst AB (VIVAB) ansvarar för iordningställande samt drift och underhåll av det allmänna VAnätet på uppdrag av huvudmannen. 7.2 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning och dess konsekvenser Fastighetsbildning och övriga lantmäteriåtgärder inom planområdet beställs av berörd markägare/anläggningsägare. Lantmäterimyndigheten i Halmstad utgör förrättningsmyndighet inom aktuellt detaljplaneområde. 7.3 EKONOMISKA FRÅGOR Planavtal som bland annat reglerar plankostnader är tecknat mellan exploatören och Falkenbergs kommun. Samtlig byggnation och anläggningsarbeten inom kvartersmark bekostas av berörd markägare/exploatör. Kostnader som är förknippade med att tillskapa rätt för anläggning på annans mark, såsom servitut, ledningsrätt, gemensamhetsanläggning och/eller annan nyttjanderätt, bekostas av ägare till anläggningen/rättigheten. Skanova har en jordkabel/kansalisation med osäkert läge och bredd som går genom fastigheten. Det åligger fastighetsägaren att undersöka exakt placering av ledningen i samband med eventuell byggnation alternativt grävningsarbete. Om eventuell byggnation eller grävningsarbete kräver att ledningen flyttas bekostas detta av fastighetsägaren. En eventuell flyttning eller ombyggnad av ledningen som initieras av ledningsägaren, bekostas av ledningsägaren. Dagvattenhantering inom kvartersmark bekostas av berörd markägare/exploatör. 9 (10)

10 8 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planen har utarbetats av Charlotte Wingårdh ( ) vid Falkenbergs kommuns stadsbyggnadskontor. I planarbetet har även Johan Risholm ( ) deltagit. STADSBYGGNADSKONTORET Charlotte Wingårdh Planarkitekt Antagen av kommunstyrelsen i Genom Länsstyrelsens i Hallands län Falkenbergs kommun beslut har denna detaljplan 77 intygar: vunnit laga kraft intygar: Charlotte Wingårdh Planarkitekt Charlotte Wingårdh Planarkitekt 10 (10)