Stångåstaden årsredovisning

Transkript

1 Stångåstaden årsredovisning 2013

2 FRIHET TRYGGHET OCH TRIVSEL SVERIGES NÖJDASTE KUNDER FÖR 5 ÅRET I RAD. (AKTIVBO) CIRKA HYRESGÄSTER MER ÄN LÄGENHETER STUDENTLÄGENHETER 35 BOSTÄDER I KULTURHISTORISKA BYGGNADER 26% AV ALLA BOSTÄDER I LINKÖPINGS KOMMUN

3 REDAKTÖRENS ORD Här hittar du hela årsredovisningen digitalt! Här satt en digital version av Stångåstadens årsredovisning VÄLKOMMEN IN I STÅNGÅSTADENS ÅRSREDOVISNING FÖR 2013! REDAKTIONEN SOFIE MOOSBERG Finanschef TEXT Catherine Grimlund-Träff och Stångåstaden FORMGIVNING/ORIGINAL Linkin AB FOTO David Einar och Stångåstaden TRYCK Larsson Offsettryck AB Stångåstaden Box Linköping Tel: Fax: Org.nr foretaget@stangastaden.se Det är med stolthet vi nu presenterar ännu ett gott resultat för Linköpings kommunägda bostadsbolag och en årsredovisning som utförligt berättar om verksamhetsåret i text och bild. Jag har varit med och tagit fram företagets årsredovisningar sedan 2005 och kan konstatera att det mesta har blivit bättre för varje år. Resultatet inte minst, som vi naturligtvis är mycket nöjda med och som ger Stångåstaden många goda möjligheter till utveckling och nysatsningar till glädje för alla som bor i Linköping. I juni 2013 kom vår nye vd Fredrik Törnqvist till Stångåstaden. Hans vd-ord finns på sidan 15, där han berättar om bland annat vår nyproduktion, vår höga takt av renoveringar och ombyggnation samt bolagets arbete kring vår värdegrund. Fem nya projekt med totalt 245 lägenheter har under året invigts med festligheter och bandklippningar. På sidan 8 finns det både text och bilder om dessa. Fastighetsavsnittet börjar på sidan 45 och ger intressant information om flertalet nyproduktioner. Några har redan fått sitt första spadtag och andra är planerade att börja byggas under kommande år. Många projekt är på gång! Stångåstadens miljösatsning forsätter med stor kraft och med spännande nya grepp, exempelvis installationer av solceller. Om detta och mycket annat om Stångåstadens pågående miljöarbete står att läsa i Hållbarhetsredovisningen på sidorna Trevlig läsning! SOFIE MOOSBERG P.s Ladda hem vår nya app Stångåstaden Läsvärt och läs den digitala utgåvan av vår årsredovisning, som dessutom innehåller filmer om året som gått.

4 65 14 STÅNGÅSTADEN AB Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget i det expansiva Linköping och är den största aktören på stadens bostadsmarknad. Företaget har höga ambitioner att vara en aktiv samhällsbyggare i Linköping för att kunna möta kraven som stadens kommunägda bostadsbolag. Med stor kraft satsar företaget på både investeringar i nyproduktion och underhåll av befintliga fastigheter. Engagemanget för miljön med hållbarhetsmål i fokus ingår som en självklar del i detta. 9 Stångåstaden äger och förvaltar mer än lägenheter, varav är studentbostäder, som förvaltas av dotterbolaget Studentbostäder i Linköping AB. Därutöver finns 35 bostäder av speciell kulturhistorisk karaktär i dotterbolaget Bryggaregården AB. Tillsammans motsvarar det cirka 26 procent av alla bostäder i Linköping

5 INNEHÅLL 06 Året som gått 08 Fem invigningar 10 Underhåll av fastigheter 12 Anställda har ordet 14 Vd har ordet 16 Styrelseordförande har ordet 18 Strategier, mål och affärsplan 24 Möjligheter och risker KUNDERNA 01 FASTIGHETERNA 02 HÅLLBARHETS REDOVISNING 03 FINANSIELLA RAPPORTER 04 FASTIGHETSINNEHAV Affärsområde Boende 37 Affärsområde Lokal 40 Studentbostäder i Linköping AB 43 Bryggaregården AB 46 Fastighetsmarknaden 48 Stångåstadens fastigheter 50 Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion 54 Fastighetsvärdering 58 Fastighetsinnehav 64 Hållbar utveckling 66 Socialt ansvarstagande 68 Miljöansvar 72 Ekonomisk hållbarhet 74 Kundrelationer och samspel med intressenter 78 HR god arbetsmiljö 80 Definitioner 82 Bolagsstyrning 86 Bolagets måluppfyllelse 90 Styrelse och koncernledning 92 Finansiell översikt 98 Femårsöversikt 100 Förvaltningsberättelse 103 Resultaträkning 104 Balansräkning 106 Kassaflödesanalys 107 Redovisning och värderingsprinciper 108 Noter 113 Förslag till vinstdisposition 114 Revisionsberättelse 115 Granskningsrapport 116 Fastighetsinnehav 128 Definitioner

6 6 ÅRET SOM GÅTT ÅRET SOM GÅTT UTDELNING AV TRYGGVESTIPENDIET 2013 års Tryggvestipendiater är Mikael Sanfridson och den ungdomsverksamhet han bedriver i Skäggetorp samt postumt till Arash Sharafadin för hans insatser för ungdomar i framför allt Skäggetorp. SPADTAG I MANSTORP I LINGHEM Det första spadtaget för nyproduktion av 30 parhus med egen huskänsla, tomt och uteplats togs på Grönsångarevägen. INVIGNING AV IRRBLOSSET 22 nya studentlägenheter i Irrblosset i Valla blev färdiga för inflyttning till höstterminen. STÅNGÅSTADENS ÅRSSTÄMMA 14FEB 2MAR 7MAJ 1JUN 14AUG 3SEP 25SEP UTDELNING AV HOCKEYSTIPENDIET Stipendiaterna 2013 heter Emma Eriksson och Henrik Malmström. NY VD PÅ STÅNGÅSTADEN Fredrik Törnqvist kommer närmast från en tjänst som vd för Bostadsbolaget Mimer i Västerås.

7 ÅRET SOM GÅTT 7 SPADTAG I LAMBOHOV 64 lägenheter ska byggas på Utsädesgatan i Östra Lambohov med påbörjad inflyttning mot slutet av INVIGNING AV LIVDRAGONEN I SÖDRA EKKÄLLAN I etapp 3 blev 17 stadsnära radhus med en egen trädgård s täppa klara för inflyttning i december. INVIGNING AV TINNERBÄCKEN SÖDRA Linköpings första svanenmärkta hus med 61 lägenheter i Tinnerbäcken Södra har invigts. Inflyttningen påbörjades i slutet av oktober. SPADTAG I VALLA Den 20 december togs det första spadtaget där Stångåstaden ska bygga två nya hus med totalt 65 hyresrätter i Valla, Folkets Park. 8OKT 11OKT 18NOV 22NOV 26NOV 12DEC 20DEC INVIGNING AV VINGÅRDEN I SÖDRA EKKÄLLAN 115 nya bostäder har invigts i Södra Ekkällan med inflyttning mellan oktober 2013 och maj TOPP 100-GALAN Stångåstaden delade ut pris till Årets Junior till simmaren Oscar Ekström. KUNGAPARET PÅ BESÖK I RYD Kung Carl Gustaf och drottning Silvia besökte Linköping. Föreningen Ung Röst i Ryd var publikvärdar och Stångstadens medarbetare hälsade Kungaparet välkomna till Ryd. INVIGNING I MANSTORP I LINGHEM 30 parhus i Manstorp i Linghem har invigts med inflyttning under december 2013 och februari 2014.

8 8 FEM INVIGNINGAR Invigningar- FESTLIGHETER FÖR NYA FASTIGHETER Att trygga bostadsförsörjningen för att bidra till stadens utveckling och möjlighet att växa är högprioriterat för Stångåstaden blev ett unikt år för Stångåstaden när det gäller nyproduktion och färdigställandet av nya bostäder. Under höstmånaderna blev tempot högt med inte mindre än fem nyproduktionsprojekt som blev klara att tas i bruk med totalt 245 nyproducerade lägenheter. Dessa nybyggda bostäder invigdes med att band klipptes, tal hölls, musik spelades och inbjudna fick titta runt i de fina och nybyggda husen. I Manstorp, Linghem, förrättade landshövdingen invigningen tillsammans med barn från förskolan Fröken Flora.

9 FEM INVIGNINGAR 9 Irrblosset invigs Lagom till höstterminsstarten stod 22 studentlägenheter i Irrblosset, Valla klara och den festliga invigningen kunde äga rum. Dessa nya, fräscha bostäder har egen uteplats och tillgång till flera av Irrblossets studierum och utrymmen. Tre hus och 115 bostäder Kvarteret Vingården med 115 bostäder i den nya stadsdelen Södra Ekkällan invigdes under hösten och starten för in flyttningen uppmärksammades genom att Stångåstaden bjöd in till invigning. Läget för Vingården är attraktivt nära centrala Ramshäll och Ekkällan med eklandskapet Tinnerö alldeles inpå knutarna. De tre huskropparna Norra, Västra och Södra huset består av tre olika koncept och hela fastigheten är byggd i form av en hästsko. Södra huset är avsett för boendekonceptet Fördel 55+, som vänder sig till hushåll utan barn och där minst en i familjen har fyllt 55 år. Här ryms 28 lägenheter i storlekarna två till fyra rum och kök samt en kombinerad övernattningslägenhet och gemensamhetslokal. Första Svanenmärkta fastigheten I oktober invigdes Tinnerbäcken Södra med 61 nya lägenheter intill Tinnerbäcksbadet i centrala Linköping. Även denna fastighet har formen av en hästsko med en gemensam trivsam innergård som vetter mot Tinnerbäcks- badet. Detta hus är den första Svanenmärkta byggnaden i Linköping, vilket betyder att höga miljökrav har uppnåtts på allt från råvara till färdig byggnad. Av det skälet var Miljömärkning Sveriges vd, Ragnar Unge, närvarande vid invigningen. Hållbarhetstanken är genomgående och ger bostäderna hög kvalitet. Samtliga lägenheter har balkong och vissa har till och med två i olika väderstreck. Från många av dessa är det en fantastisk utsikt. Landshövdingen invigde Manstorp I Manstorp, Linghem blev de första av de 30 parhusen inflyttningsklara i mitten av november och invigdes med ett uppskattat grepp av landshövding Elisabeth Nilsson, som med hjälp av ett antal förskolebarn klippte bandet. Husen har tre, fyra eller fem rum och kök och samtliga har en egen tomt med uteplats. Här erbjuds ett trivsamt boende för alla som vill ha ett eget hus men som föredrar hyresrättens frihet och bekvämlighet. Novemberfest i Södra Ekkällan Snart därefter blev det dags för årets femte invigning. I sista veckan i november blev den tredje och sista etappen av de 54 radhusen i området Livdragonen i Södra Ekkällan klara för att ta emot de nya hyresgästerna. Med tält på gården och mingel bland husen presenterades de 17 färdigställda radhusen, vilka är ljusa med öppen planlösning. En egen trädgårdstäppa finns på både framoch baksidan. Fem nya bostadsprojekt invigdes under året med totalt 245 nyproducerade lägenheter.

10 10 UNDERHÅLL OCH RENOVERING UNDERHÅLL AV FASTIGHETER OMBYGGNATIONER FÖR ETT BÄTTRE BOENDE I LINKÖPING Under året har stora underhållssatsningar genomförts i många av Stångå stadens områden. I flera stadsdelar pågår totalrenoveringar av fastigheter i etapper med olika nivåer på ombyggnaderna för att skapa ett långsiktigt och hållbart boende. Vissa ombyggnationer har fortsatt från tidigare år och har varit så genomgripande att det nästintill kan klassas som helt nya bostäder. Totalt har Stångåstaden satsat 345 Mkr i underhållskostnader och 108 Mkr på ombyggnationer under 2013 och antalet färdigställda, inflyttade och renoverade lägenheter är 79. Stångåstaden har stora utmaningar de kommande åren då en betydande andel av det stora fastighetsbeståndet kommer att kräva renoveringar och ombyggnader för att nå önskad standard. En väsentlig del av dessa utmaningar koncentreras till bostadsområdena som uppfördes under och 60-talen.

11 UNDERHÅLL OCH RENOVERING 11 Självklart att spara energi Stångåstadens beslutade energieffektiveringsmål finns ständigt med i all planering av ombyggnadsprojekt. Inför ombyggnader bedöms varje åtgärd oavsett storlek utifrån energibesparing. Förbättringarna som görs i beståndet ska kunna hålla i 50 år och följaktligen måste resultatet ses långsiktigt, även om kostnaden kan tyckas hög i det inledande skedet. Vid renoveringen av de sex husen i Magistratshagen har de omfattande åtgärderna lett till att energiförbrukningen kommer att kunna halveras. Stångåstaden har gemensamma diskussioner med entreprenörer för att hitta de smartaste vägarna i de olika delarna av planeringen för renoveringar. Målet är att få till entreprenader som är enkla och prisvärda utan att göra avkall på kvaliteten. Renoveringarna fortsätter Synnerligen omfattande ombyggnationer genomförs fortlöpande i en mängd stadsdelsområden och har redan bidragit till ny och modern standard i delar av beståndet. Till sådant som har gjorts hör bland annat byte av stammar, omgjorda kök och badrum samt renovering av fasader. Många småprojekt har också klarats av under året, exempelvis fasad- och takrenovering, utvändig målning samt energibesparingsåtgärder. I vissa områden, bland annat i Haninge och Västra Lambohov, har markarbeten utförts. Annat slag av omändringar genomförs regelbundet för att hålla snyggt i områdena och förbättra utemiljön kring bostäderna. Totalt har Stångåstaden satsat 345 Mkr planerat underhåll under 2013 och antalet färdigställda, inflyttade och renoverade lägenheter är 79. De största underhållsprojekten 2014: Magistratshagen etapp 3 tre hus med 54 lägenheter totalrenoveras fram till slutet av Eskadern huset på Djurgårdsgatan 77 renoveras först med byte av stammar och el- och vatteninstallationer. Start i början av Barnarpsgatan 6-8 med 12 lägenheter byggs om totalt med evakuering av hyresgästerna. Starten blir i början av Renoveringen beräknas ta ett drygt halvår. I Kvarteret Tackjärnet 8, Ödegårdsgatan har 107 bostäder byggdes om totalt. Av dessa totalrenoverades 50 under 2013 och resterande kommer att bli klara i slutet av 2014 med en avslutning utvändigt 2015.

12 12 ANSTÄLLDA HAR ORDET ETT FÖRETAG I TIDEN De anställda på Stångåstaden trivs med sina jobb. Det visar den medarbetarundersökning som gjordes i april 2013 och som gav många positiva kommentarer om Stångåstaden som arbetsplats. Undersökningen fick hög svars frekvens och det framgår klart att de flesta medarbetare är nöjda med företaget och att de gärna rekommenderar det. Ett tydligt bevis på att detta stämmer är den låga personalomsättningen. Stoltheten över att bolaget går bra är stor och det omfattande värdegrundsarbetet, som precis hade börjat när undersökningen gjordes, möttes också av upp skattning. Stångåstaden satsar ständigt på att förbättra arbetssätt och kvaliteten i företaget för att skapa ett kreativt och givande arbetsklimat och därmed ännu nöjdare kunder. Det är vikt igt och självklart att allt förändringsarbete förankras hos medarbetarna som i hög grad medverkar till att påverka utvecklingsprocessen på många sätt. De anställdas delaktighet och engagemang har stor betydelse genom att deras olika erfarenheter och kompetens kan tas tillvara och bli till nytta för bolaget och kunderna. Att de anställda involveras är lika naturligt som det är att se till att de växer med sina uppgifter och trivs med sitt dagliga arbete. Förändringsbenägenhet är viktigt i ett modernt bolag som Stångåstaden. Betydelsefullt är också nyfikenhet och intresse för att jobba i team där det erbjuds kollegial gemenskap och stimulerande arbetsuppgifter. Detta tillsammans utvecklar företaget och skapar de bästa förutsättningar för företaget. Som anställd på Stångåstaden är utvecklingsmöjligheterna stora. Den medarbetare som vill komma vidare och lära nytt har goda chanser på Stångåstaden, som inte enbart låter kunderna förverkliga sina drömmar utan också skapar ett positivt arbetsliv för sin personal. Medarbetarundersökningen i april gav ett högt 4,18 på en skala 1-5 och med en svarsfrekvens på

13 ANSTÄLLDA HAR ORDET 13 NINA KALLE Butikschef, Smarta hem CARINA KARLSSON Områdesansvarig, Distrikt City ADAM HÖCKERT Fastighetsutvecklare Att förverkliga kunders drömmar Stångåstadens hyresgäster besöker gärna bobutiken Smarta hem, där de får inspiration och inredningstips av alla slag. Där finns också sakkunnig hjälp att rådfråga. Bobutiks chefen Nina Kalle tar emot kunderna varmt och erfaret. Jag tycker om mötet med människor i alla åldrar med skiftande bakgrund. De är intresserade och kommer ofta många gånger för att riktigt känna efter vad de ska välja. Känslan för hur kunder vill bli bemötta är stark hos Nina. Det är viktigt att lyssna och förstå, något som hon har lärt sig genom varierande kundmöten i olika branscher. Att alltid sätta kunden i centrum är mycket viktigt för henne. Jag vågar fråga och det ger mig många vägar in. Balansen mellan vad som ska sägas och hur mycket är viktig för mig. Jag känner mig för lite, berättar vad som finns och sedan försöker jag hitta lösningar. Det är lätt att se att Nina Kalle trivs bland allt som händer i butiken och att hon tycker att jobbet är roligt. Hennes påhittighet blir till nytta för kunderna och hennes nyfikenhet kommer till sin rätt. Med en positiv grundsyn och en önskan att hjälpa kunderna till deras drömboende blir arbetsdagarna på Stångåstaden ett sant nöje. betyg - 94 procent. Proffsigt och välvilligt Områdesansvarig Carina Karlsson arbetar i Stångåstadens Distrikt City i centrala Linköping. Under 2013 upplevde hon det roliga och trevliga när den nyproducerade fastigheten Tinnerbäcken Södra invigdes och hyresgästerna fick flytta in i 61 nya lägenheter. Att få lotsa nyinflyttade till ett nytt boende och introducera dem i allt som hör till är höjdpunkter i hennes jobb som områdesansvarig. Jag blir så stolt över vad Stångåstaden åstadkommer, säger Carina med eftertryck. Täta kontakter med hyresgästerna är Carina Karlssons vardag och stora glädje. Med mellan fem och tio påringningar dagligen är det kanske inte den lättaste sak att ta emot alla olika förfrågningar och påpekanden. Men Carina lyssnar och antecknar noggrant allt som senare kommer att ordnas och lösas på bästa sätt. Kontakten med hyresgästerna ska vara på en professionell nivå men jag vill ändå vara personlig, säger Carina Karlsson. Och detta är hon duktig på efter många års arbete nära hyresgästerna. Fantastiska resultat i Stångåstadens kundundersökningar bekräftar att så också är fallet. I stort sett alla hennes kunder kan rekommendera sitt boende hos Stångåstaden. Det är kommentarer hon naturligtvis tycker om att få, lika mycket som när hon hör hyresgästerna säga att de anser att Stångåstaden sköter allt proffsigt, från kontraktskrivningen till besöken efter inflyttning. Traineen blev fastighetsutvecklare Adam Höckert är redan övertygad om att han har hamnat rätt. Efter examen som byggnadsingenjör blev han trainee på Stångåstaden efter ett sedvanligt anställningsförfarande med ett antal medsökande. Han kom direkt från universitetet och blev glatt överraskad av den positiva och välkomnande attityd han möttes av på Stångåstaden. Hjälp fick han lätt och självklart av kollegerna när han stötte på problem. Några månader innan traineeåret tog slut erbjöds Adam en ny och fast tjänst som fastighetsutvecklare. Denna innebär att han halva tiden är skadereglerare med inriktning på brand- och vattenskador. Resterande tid är han projektledare för bygginriktade restaureringar och renoveringar, exempelvis stambyten. Det här jobbet är omväxlande med ett antal varierande arbetsuppgifter. Klyschan att den ena dagen inte är den andra lik stämmer, är hans kommentar. Och just detta är något Adam sätter värde på. Kontaktnätet är stort och ger många spännande möten med människor inom skilda verksamhetsområden. Att arbeta med projektledning intresserar honom och kommer att vara det han helst vill satsa på för framtiden. Och Adam vet att den utveckling han önskar sig i sitt fortsatta arbetsliv finns med all säkerhet på Stångåstaden.

14 14 VD HAR ORDET FREDRIK TÖRNQVIST Vd Både Stångåstaden och Linköping är välskötta. VD HAR ORDET Det går bra för Linköping och för Stångåstaden. Jag tillträdde som ny vd den 1 juni 2013 och konstaterar att både staden och bolaget är välskötta och har en tydlig ambition att utvecklas. Linköping växer så det knakar och betydande infrastruktursatsningar ligger i röret. Behovet av nya bostäder är stort. Här har vi en självklar plats att fylla och bidra till Linköpings utveckling. Styrelsen antog i slutet av året en ny affärsplan där vi har för avsikt att bli offensivare och även öka investeringstakten rejält.

15 VD HAR ORDET 15 Ekonomiskt resultat Stångåstaden levererar ett starkt resultat för Resultatet efter finansnetto landar på 127 Mkr och innehåller inga reavinster. Förutsättningarna har varit goda med låga räntor och låg inflation som har bidragit till en rimlig utveckling av bolagets driftkostnader. Lägre drift- och räntekostnader har omfördelats till underhållssatsningar. Totalt satsade vi 345 Mkr på underhåll vilket är cirka 30 Mkr mer än föregående år. Bolaget har en stark finansiell ställning som möjliggör för oss att erbjuda en riktigt bra service, underhålla fastigheterna och gradera upp investeringstakten i både ny- och ombyggnationer. Fastighetsutveckling Det finns en mycket stark efterfrågan på bostäder i Linköping. Stadens möjligheter att växa är givetvis beroende av att det finns bostäder. Bolaget har därför arbetat fram ett omfattande program för att investera i nya bostäder. Under hösten 2013 har fem nya bostadsprojekt, som totalt omfattar 245 lägenheter, invigts. Vi har även haft byggstart för två nya projekt i slutet av året med cirka 130 lägenheter. Ser vi framåt har vi cirka lägenheter i projektportföljen som vi hoppas kunna dra i gång under de kommande fyra, fem åren. Flera av projekten ligger i mycket bra lägen, till exempel i centrum, Vasastaden och i anslutning till Wahlbecks industripark. Vi arbetar också med projekt utanför city och försöker få fram fler studentbostäder. Det är minst lika viktigt att utveckla och förnya det befintliga bostadsbeståndet som påverkar många människors vardag. Under året som har gått har vi renoverat 79 lägenheter till modern standard. Vi har gjort en genomlysning av hela bostadsbeståndet och identifierat cirka bostäder som behöver förnyas under en 15-årsperiod. För att klara det kommer vi att höja ombyggnadstakten till lägenheter per år. Förnyelsen är viktig både av energiskäl och för att kunna erbjuda våra kunder en bättre standard. Kunder och service Stångåstaden har kunder. Vår allra viktigaste uppgift är givetvis att erbjuda dem ett bra boende och en utmärkt service. Vi mäter kundnöjdhet varje år och använder AktivBos modell. I 2013 års mätning fick vi ett serviceindex på 83,6, vilket är det näst högsta resultat bolaget har fått någonsin. Detta visar att vi står oss mycket bra i konkurrensen med andra bostadsbolag. För femte året i rad tilldelades Stångåstaden Kundkristallen för att vi har Sveriges nöjdaste kunder bland de stora bolagen. Priset delas ut av AktivBo. Hållbarhet Vi lägger mycket kraft på ett omfattande hållbarhetsarbete. Stångåstaden är certifierat enligt ISO och har ett ambitiöst program för att spara energi. Målet är att minska mängden köpt energi med 25 procent fram till år Vi har även satsat på vindkraft och testar tre solcellsanläggningar i vårt fastighets bestånd för att bidra till mer för nyelsebar energi. Med Linköpings universitet och Tekniska verken har vi också flera pågående samarbeten kring energifrågor. Hållbarhet är givetvis bredare än bara miljö. Vi försöker alltid att tänka i termer av ekonomisk hållbarhet så att investeringar och andra satsningar blir bra på både kort och lång sikt. Social hållbarhet arbetar vi också med, till exempel genom en långsiktig utveckling av våra stadsdelar. Inre arbete Ett stort arbete kring bolagets vision och värde grund pågår. Flera workshops har genomförts under året där samtliga medarbetare har deltagit. Syftet är att ge hela orga nisationen en gemensam bild av vad som förväntas i olika situationer och skapa en tydlig bild av i vilken riktning företaget ska gå. Jag är övertygad om att en värderingsstyrd organisation har mycket bättre möjligheter att långsiktigt hänga med i omvärldsförändringar och i nya krav från kunderna. En omfattande satsning kring ledarskap och kompetensförsörjning pågår också och kommer att fortsätta under Framåtblick Om jag blickar framåt ser jag med tillförsikt inför Stångå staden står väl rustat nu när vi går in i en expansivare fas med förnämliga planer för att bygga nytt, bygga om och bidra till ett bättre klimat. Jag skulle slutligen vilja rikta ett stort tack till alla duktiga medarbetare i företaget och till Stångå stadens styrelse för ett bra samarbete under året samt till alla våra hyresgäster. Av: FREDRIK TÖRNQVIST Viktigast är att erbjuda våra kunder ett bra boende och en utmärkt service.

16 16 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET TOMMY ÄHLSTRÖM Styrelseordförande I år har vi levererat 245 nya lägenheter till linköpingsborna! Samhällsbyggnadsperspektiv För att ge de bästa förutsättningar för Linköpings fortsatta tillväxt är det nödvändigt att det skapas nya bostäder i takt med att efter frågan ökar. Här har hyresrätten som bostadsform en viktig roll att spela och har också blivit allt populärare med åren. Linköping passerade invånare under året. Linköping passerade invånare under året. STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET Linköping är en växande stad i stark utveckling. Flera stora samhällsbyggnadsprojekt pågår och flera planeras i staden samtidigt som ökad inflyttning med kraftig efterfrågan på nya bostäder råder. I denna miljö har Stångåstaden en naturlig och viktig uppgift som den ledande aktören på Linköpings bostadsmarknad. En utveckling av bostadsbeståndet är avgörande betydelse för Linköpings möjligheter att hantera inflyttningen samt att bereda en växande befolkning tillgång till bra boende. Utbudet av hyresrätter har också betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden. Stångå staden medverkar därför aktivt i bostads försörjningen och bidrar därmed till Lin köpings vidareutveckling. Detta uppdrag tar vi på stort allvar samtidigt som det är stimu lerande och spännande för Stångåstaden. Att vara del av en hållbar samhällsplanering är en utmaning som företaget står väl rustat för. Satsningar Under 2013 är det mycket glädjande att vi har kunnat leverera 245 nya bostäder i olika former lägenheter, parhus och radhus till linköpingsborna i olika stadsdelar. Efterfrågan har varit stark och det har varit ett intensivt år med flera invigningar och nu kommer snart nya spadtag för ett antal nya spännande projekt. Från ett styrelseperspektiv handlar arbetet mycket om att skapa förutsättningar för vidare utveckling. När det gäller byggandet av nya bostäder har vi nu ambitionen att kraftigt öka våra volymer jämfört med tidigare år.

17 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET 17 FRAMTIDSSTADEN LINKÖPING Linköping är en stad i framkant och få städer i Sverige har i modern tid vuxit så snabbt som Linköping, som har gått om flera andra svenska städer och är landets femte största kommun med drygt invånare. Detta hade inte varit möjligt utan människor som är beredda att tänka i nya banor, anta utmaningar och satsa för att förverkliga sina idéer. Linköping är Sveriges flyghuvudstad. Här sker idag landets enda flygplanstillverkning och en tredjedel av stadens näringsliv innefattar verksamhet med anknytning till flyg. Det finns en stark innovationskraft i Linköping med Mjärdevi Science Park, en av Europas främsta teknikparker och ett högt rankat universitet som står för nytänkande och spetskompetens. En stor del av Linköpings framgångar har uppnåtts tack vare universitetet som nu har studenter. Under det senaste decenniet har Linköping bedrivit ett intensivt arbete med att förbereda och planera för framtidens resecentrum och för Ostlänkens förverkligande. Det arbetet kröntes med framgång, när regeringen gav beskedet att Ostlänken ska byggas. Utvecklingen av den nya dubbelspåriga järnvägen för höghastighetståg till Linköping påbörjas För att möjliggöra detta har vi antagit ett större investeringsprogram som innebär över nya bostäder i Linköping under några år framöver. Detta sker samtidigt som det befintliga beståndet ska vidmakthållas och renoveras fortlöpande. Medarbetarna Från styrelsens sida vill jag framföra ett tack till alla medarbetare som varje dag gör skillnad och aktivt medverkar i utvecklingen av företaget och därmed skapar attraktiva och trivsamma boenden för alla våra hyresgäster. Vi har mycket högt satta mål för bland annat kundnöjdhet och nyproduktion. Med företagets nye vd Fredrik Törnqvists ledarskap och alla medarbetares insatser kommer vi att säkerställa att Stångåstaden fortsätter att utvecklas väl i framtiden. Stora byggnadsprojekt i Linköping Vallastaden, 600 lägenheter Folkungavallen, 600 lägenheter Övre Vasastaden, lägenheter Nya universitetssjukhuset, 600 vårdplatser Nytt resecentrum, för miljoner resenärer/år Stångebro, lägenheter, arbetsplatser Ett bo- och samhällsexpo, Vallastaden, är ett unikt projekt där en helt ny stadsdel byggs med social hållbarhet som utgångspunkt. Av: TOMMY ÄHLSTRÖM

18 18 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN Det självklara valet för alla i Linköping. Sveriges nöjdaste kunder bland de stora bolagen (AktivBo) Strategier, mål och affärsplan Utvecklingen av affärsverksamheten bygger på en helhetssyn där en stark vision utgör kärnan. Visionen för Stångåstaden innebär att bolaget ska vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping samt att bolaget ska vara ett föredöme, internt och externt, lokalt och globalt. Under 2013 har arbetet fortsatt med att utveckla och förstärka Stångåstadens värdegrund. Värdegrunden ska genomsyra allt Stångåstaden säger och gör och bildar den bas som det dagliga arbetet vilar på. Strategier, policys och ramverk grundar sig på bolagets värderingar. Värdegrunden tydliggör krav och förväntningar på ledare och medarbetare. De affärskritiska huvudområdena för de kommande åren är fastighetsutveckling, kompetensförsörjning, kundservice, förvaltning, hållbarhet, värdegrundsarbete, kvalitet och processer samt inköp. Verksamheten följs upp kontinuerligt via bland annat balanserat styrkort på olika nivåer utifrån fem perspektiv: Kund-, Medarbetare-, Ekononomi-, Process- och Utvecklingsperspektivet. Ett arbete pågår ständigt för att finna balansen i den breda verksamhet Stångåstaden bedriver så att bolaget bidrar till att utveckla Linköping på bästa sätt.

19 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN 19 Kommunikationen med kunderna är prioriterad. Fastighetsutveckling Långsiktigt behöver Linköping tillföras åtminstone 600 lägenheter per år. Stångåstadens, inräknat Studentbostäder, marknadsandel av hela bostadsmarknaden (inklusive bostadsrätter och villor) är cirka 26 procent. Det innebär att Stångåstaden behöver bygga 150 lägenheter i genomsnitt per år när marknaden är i balans. De senaste åren har det tillförts betydligt färre bostäder än 600 per år. Det är konstaterat att efterfrågan på hyresrätter har blivit allt starkare. Det visar den genomsnittliga omsättningshastigheten som nästan har halverats på några år. Därför finns behovet att öka nyproduktionen de närmaste åren. Under de kommande åren har Stångåstaden cirka lägenheter som är i behov av genomgripande renovering med bland annat stambyten. Det innebär att bolaget måste öka ombyggnadstakten i det befintliga beståndet, från dagens genomsnitt på cirka lägenheter per år till ombyggda lägenheter per år. Såväl organisationen för Fastighet som Boende behöver utvecklas och förstärkas för att möta en ökad nyproduktions- och ombyggnadstakt. Målbild Stångåstaden har en årstakt på 250 nyproducerade lägenheter och renoverar lägenheter per år i snitt. Bolaget är organiserat för att möta en ökad ny- och ombyggnadsnivå. Kompetensförsörjning Genom långsiktig kompetensförsörjning ska Stångåstaden säkerställa att koncernen har rätt kompetens att möta framtida utmaningar. Inom byggoch fastighetsbranschen har det under de senaste åren varit brist på personer med relevant erfarenhet. Det blir därför särskilt viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare och därigenom locka talanger till branschen och säkra företagets framtida kompetensförsörjning. Bolaget har en konkurrensfördel att vara ett företag som är delaktigt i stadens utveckling, vilket är vikt igt att kommunicera tillsammans med det värdebaserade ledarskapet. Målbild Stångåstaden är känt för att vara en långsiktig och utvecklingsorienterad arbetsgivare, med ett samhällsengagemang som arbetar med spännande projekt. På så sätt lockas viktiga målgrupper att söka arbete hos Stångåstaden. Bolaget har ett etablerat traineeprogram som lockar ungdomar och gör dem till goda ambassadörer. Kundservice Stångåstadens värdegrundsarbete fokuserar på att låta kunden vara i fokus och med ett driv att ständigt utvecklas. Det skapar förutsättningarna för att bibehålla positionen bäst på service. Genom riktade satsningar där ny teknik utnyttjas skapas möjlighet att höja tillgängligheten för kunderna. Samtidigt ska bolaget fortsätta att prioritera det personliga mötet, såväl det fysiska mötet som kunddialog via telefon eller via nätet. Kommunikationen med kunder om vad som sker i det egna bostadsområdet är fortsatt prioriterat. I fokus är att utveckla kundmötet och kunddialogen. Målbild Stångåstaden är ett föredöme inom kundservice, till exempel genom våra personliga och situationsanpassade möten. Bolaget fortsätter att ha Sveriges nöjdaste kunder.

20 20 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN Målbild: Stångåstaden har nöjda medarbetare, kunder och leverantörer som är stolta över varumärket. Förvaltning Företaget ska stärka fastighetskompetensen och beställarkompetensen samt öka uppföljningen på redan utförda arbeten. Dessutom ska hyrespolicyn för att undersöka om den kan förbättras eller behöver justeras. Stångåstaden behöver hitta en ny plattform för samarbete och årsförhandlingar, samt utveckla en modell för en rättvisare hyressättning. Bra förvaltningskvalitet måste betala sig. Målbild Stångåstaden har god kompetens så att alla bidrar till en effektiv kvalitetsuppföljning. Företaget har ett fungerande samarbete och samverkan med Hyresgästföreningen som genomsyras av respekt och förståelse för respektive parts uppgift. Det finns en hyressättning som bättre speglar kundernas preferenser. Hållbarhet Energieffektivisering var föregående år ett eget fokusområde. Målet innebär att till år 2025 ska Stångåstaden minska sin köpta energi med 25 procent är fortsatt ett prioriterat område för styrelse och ledning. Organisationen är på plats och beslutade mål och strategier ligger fast. Det är viktigt att fortsätta arbeta med kommunikation och beteende i Här finns stor potential eftersom kundernas beteende har stor påverkan. Alla medarbetares kompetens och engagemang behövs i denna fråga för att vara framgångsrika. Bolaget behöver utveckla en strategi för arbetet kring stadsdelsutveckling, så att arbetet och rollfördelningen blir tydlig för hela organisationen. Det långsiktiga målet för förnyelsebar elproduktion är att koncernen ska ha en produktion av förnyelsebar el som motsvarar bolagets långsiktiga förbrukning av fastighetsel. Företaget har det som miljömål eftersom bolaget har en hög ambition på miljöområdet. Hållbarhet är inget enskilt projekt. Det är viktigt att hållbarhetsfrågan integreras i verksamheten på samma sätt som miljöarbetet har gjort. Det innebär att hållbarhet ska vara en integrerad del även i affärsplaneringen. Målbild Stångåstaden är kända för bolagets hållbarhetsarbete och kan enkelt presentera och kommunicera arbetet internt och externt. Bolaget påverkar marknaden genom att ställa höga hållbarhetskrav och underlättar för kunderna att leva hållbart. Strategin för stadsdelsutveckling är på plats och är implementerad i prioriterade stadsdelar. Medarbetare, kunder och entreprenörer känner sig delaktiga i den gemensamma resan mot