STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2012

Transkript

1 STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2012

2 Om Stångåstaden AB Stångåstaden är det kommunala bostadsföretaget i Linköping, Sveriges femte största stad. Koncernen äger och förvaltar mer än lägenheter. Det motsvarar 26 procent av samtliga bostäder i kommunen. Dotterbolaget Studentbostäder i Linköping AB förvaltar cirka studentbostäder. Därutöver finns 34 bostäder och ett antal lokaler av kulturhistorisk karaktär i dotterbolaget Bryggaregården AB. Beståndet omfattar även kommersiella lokaler på cirka kvm. Affärsidé Stångåstaden ska erbjuda trygghet och kvalitet, ett brett utbud av prisvärda hyresrätter och ett miljöanpassat boende. Vision Stångåstaden ska vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping. Stångåstaden ska vara ett föredöme, internt och externt, lokalt och globalt. Text: Catherine Grimlund-Träff och Stångåstaden Formgivning/original: Linkin AB FOTO: David Einar och Stångåstaden TRYCK: Larsson Offsettryck Ladda hem vår nya app Stångåstaden Läsvärt och läs den digitala utgåvan av vår årsredovisning, som dessutom innehåller filmer om året som gått. För att få en mer utförlig instruktion, gå till vår hemsida: AB Stångåstaden Box Linköping Tel Fax Org.nr foretaget@stangastaden.se

3 Innehåll 6 Vd har ordet 8 Styrelseordförande har ordet 10 Affärsplan Strategier och mål 16 Möjligheter och risker 01 Kunderna 24 Affärsområde Boende 32 Affärsområde Lokal 34 Studentbostäder i Linköping AB 38 Bryggaregården AB 02 Fastigheterna 42 Fastighetsmarknaden 46 Stångåstadens fastigheter 48 Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion 52 Fastighetsvärdering 56 Fastighetsinnehav 03 Hållbarhetsredovisning 62 Hållbar utveckling 64 Socialt ansvarstagande 66 Miljöansvar 70 Ekonomisk hållbarhet 72 Kundrelationer och samspel med intressenter 76 HR God arbetsmiljö 78 Hållbarhetstabell 04 Finansiella rapporter 84 Bolagsstyrning 88 Bolagets måluppfyllelse 92 Styrelse och koncernledning 94 Finansiell översikt 100 Femårsöversikt 102 Förvaltningsberättelse 105 Resultaträkning 106 Balansräkning 108 Kassaflödesanalys 109 Redovisnings- och värderingsprinciper 110 Noter 115 Förslag till vinstdisposition 116 Revisionsberättelse 117 Granskningsrapport 05 Fastighetsinnehav 118 Fastighetsinnehav 130 Definitioner

4 6 vd har ordet vd har ordet 7 En pigg och stadig 70-åring satsar framåt Stångåstadens uppgift är att vara det självklara valet för alla som vill skapa sig en livsmiljö i Linköping. Vi vill vara en stor och aktiv aktör på Linköpings bostadsmarknad och är stolta över att kunna se till att det finns ett urval av bostäder av olika typer för alla människor och att det är tryggt i de stora stadsdelarna. Vårt uppdrag är att erbjuda bostäder till alla oavsett ekonomisk situation, vilket betyder att det ska finnas alternativ med en standard som passar allas plånböcker. Det är glädjande att så många av de som tidigare har bott i eget ägt boende uppskattar flexibiliteten och bekvämligheten att hyra sin bostad. Detta visar i hög grad vår nyproduktion som lockar hyresgäster från andra boendeformer. Spännande bostadsutveckling Linköping utvecklas och växer, vilket skapar behov av bostäder. Stångåstaden har på senare år tagit ett större grepp om nyproduktionen, vilket bidrar till stadens utveckling. Orsaken till att vi gör detta är dels för att det är företagets grunduppgift, dels för att vi har den finansiella styrkan. Stångåstadens omfattande projektportfölj består av pågående nyproduktion i Tinnerbäcken, Ekkällan och Lambohov. En lång rad nybyggnationer kommer i gång under den närmaste tiden: Övre Vasastaden, Linghem samt kvarteret Flodhästen på Västra vägen. Hit hör också det stora nyproduktionsprojektet i kvarteret Eddan i ett av stadens bästa bostadslägen. staden att studenter som kommer hit hittar bostäder, men också att goda bostadsmiljöer lockar studenter att stanna kvar efter studietiden. Bryggaregården med sina uppskattade kulturmiljöer invigde i april två nya replikhus, som är ett unikt projekt i Gamla Linköping genom att dessa är de första nyuppförda husen i gammal stil. Företaget har många spännande projekt på gång: flytt av sommarteatern från Folkets park, Ryttartorpet och Garnisonsmuseet kan utveckla Gamla Linköping och Valla ytterligare. Bryggargården kan också tänka sig att ta hand om Lambohovs säteri, vilket skulle bli ett riktigt prestigeprojekt för det lilla företaget. Planeringen inför LinköpingsBo2016 har kommit fram under året och befinner sig nu i en intensiv fas. Vi ser fram emot att vara en aktiv part och det är naturligtvis otroligt stimulerande för oss som är verksamma i ett bostadsbolag, att bostadsfrågorna lyfts och blir föremål för ett sådant stort arrangemang. inte för att vi är deras enda val. Kunderna måste känna att de får valuta för sina pengar. Vi känner att vi har ett gott förtroende hos våra kunder och höstens undersökning, av företaget AktivBo, visade på ett rekordresultat. För fjärde året i rad har vi Sveriges nöjdaste kunder i kategorin Stora bostadsföretag. Första intrycket För oss i Stångåstaden är det första intrycket av våra bostadsområden viktigt och personligen är jag stolt över att våra gårdar och trapphus är välskötta och att buskar är välklippta. Klotter avlägsnas snabbt och effektivt. Allt detta bidrar till att våra hyresgäster trivs att bo hos oss. I vår utvecklade process att ta fram affärsplaner har frågan om hur våra områden upplevs varit återkommande. Därför gjorde vi redan 2009 en stor strukturell förändring i organisationen som gav varje områdesansvarig eget ansvar för skötseln. Det har gett ett gott resultat och vi kan konstatera att det som är välvårdat förblir rensat och fint. Kostnaden för att hålla snyggt minskar konstant. Uppskattad arbetsgivare Stångåstaden måste vara en attraktiv arbetsgivare för att klara konkurrensen att locka till oss duktiga medarbetare. Under 2012 har vi lyckats mycket väl med våra nyrekryteringar. I affärsplaneringen för 2012 satte vi kompetensförsörjning som ett av de viktigaste fokusområdena. Våra medarbetare ska kunna utvecklas och vi ska erbjuda spännande utmaningar. Hurra för de 70 åren 2012 gav ett osedvanligt gott resultat. Som ett uttryck för vår starka ställning och med anledning av Stångåstadens 70 år betalades det i december ut en jubileumsrabatt till trogna hyresgäster, totalt 18 miljoner. Under året firades det på många sätt och med olika aktiviteter i våra bostadsområden och runt om i staden. Familjens dag i Trädgårdsföreningen blev återigen ett lyckat evenemang och tillskott till ett uppmärksammat jubileumsår. Stångåstaden har en mycket stark ekonomi, vilken ska ses som ett verktyg för att kunna utveckla bolaget. Företaget har de bästa förutsättningar att göra stora och betydande insatser för Linköpings framtid. Vi har råd att vara med och vi kommer vara med i stadens utbyggnad. En stor del sätts av för underhåll och vi har en förvaltning som är på topp. Jag har varit verksam under en mängd år i allmännyttiga bostadsföretag och har haft vd-roller sedan 1980-talet. Efter fem fantastiska år i Stångåstaden är jag både stolt och glad att företaget nu är en pigg och stark 70-åring som är i god balans och som väl lever upp till de olika intressenternas behov. För fjärde året i rad har vi Sveriges nöjdaste kunder i kategorin Stora bostadsföretag. Som universitetsstad har Linköping en stark dragningskraft, vilket den höga efterfrågan på bostäder hos Studentbostäder vittnar om. För att möta kommande behov startade under året ett ombyggnadsprojekt som ger fler lägenheter i kvarteret Irrblosset i Valla samtidigt som planering påbörjades för nyproduktion i området. Det är en angelägenhet för oss och Kundernas förtroende Hyresalternativet har blivit intressantare och efterfrågan är starkare än någonsin. Det är en brist på bostäder i Linköping och det blir en utmaning för oss att se till att skapa många och goda möjligheter för kunderna. Ett bolag som vårt måste ha nöjda kunder. De ska bo hos oss för att de vill och

5 8 styrelseordförande har ordet styrelseordförande har ordet 9 Modernt och offensivt Expansiv fas Spännande framtid Styrelseordförande har ordet Stångåstaden är alla linköpings bors bostadsföretag. Stångåstaden vill vara ett alternativ för alla, också för dem som kan välja. Linköping är en av Sveriges snabbast växande kommuner med närmare invånare och med ett utmärkt läge i en av landets viktigaste tillväxtregioner. Linköping är en öppen och mångkulturell stad med ett framstående universitet. Människor kommer hit från hela världen för att studera och arbeta i ett näringsliv som blomstrar med både etablerade och nya företag. Allt detta skapar en optimistisk framtidstro och visar kommunens ambitioner för det framtida Linköping. Stångåstaden är en viktig del av Linköpings utveckling och är ett viktigt redskap i bostadsförsörjningen när staden växer. Som den största aktören på Linköpings bostadsmarknad ska bolaget möta stadens tillväxt och genom sin finansiella stabilitet och styrka kan företaget genomföra många spännande projekt, också när andra hindras av bland annat lågkonjunktur och finanskris. Stångåstadens finansiella styrka har gjort det möjligt att under året både påbörja och färdigställa flera nyproduktionsprojekt. Därutöver genomför bolaget underhåll i det befintliga beståndet för flera hundra miljoner årligen. Stångåstaden är ett utvecklingsorienterat företag och de pågående framtidsprojekten stärker Stångåstadens profil som ett modernt, affärsmässigt och offensivt företag i sin bransch. Företaget agerar snabbt och kan se nya möjligheter i olika former. Den successiva förändringen som nu pågått under många år har lett fram till att Stångåstaden idag är ett av de ledande bostadsföretagen i Sverige när det gäller att erbjuda trygghet och kvalitet i boendet och ett brett utbud av hyresrätter. Viktiga frågor för organisationen handlar om hållbarhet och miljö. Ett centralt och stort energieffektiviseringsprojekt är i gång som innebär att den köpta energin ska minska med 25 procent till och med Målet är utmanande satt och satsningen är kostsam och krävande, men det kommer att innebära en besparing på sikt och en stor vinst för miljön. Våra kundrelationer Resultatet efter den senaste Nöjd kund-undersökningen är mycket intressant och oerhört glädjande. För fjärde året i rad ligger vi i topp på serviceindex för jämförbara företag. Det visar att kunderna upplever oss som det kvalitetsföretag vi vill vara. Medarbetarna har gjort detta stora lyft möjligt genom sitt framgångsrika arbete som har utvecklat företaget och stärkt relationerna med kunderna. Jag vill framföra ett varmt tack till alla medarbetare på Stångåstaden för detta fina resultat. Det absolut viktigaste för oss är nu att ha huvudfokus på Stångåstadens roll i Linköpings tillväxt. Detaljplaner som startades för flera år sedan, förverkligas nu för framtiden. Vår projektportfölj innehåller stora och omfattande satsningar där vi är med och bygger nya stadsdelar i Linköping. Stångå staden har nu gått in i en mycket expansiv fas och vi kommer att befinna oss där under flera år framöver. Det blir ett mycket spännande Under 2012 tog moderbolaget Linköpings Stadshus AB det strategiska beslutet att tillsätta en vd på heltid. Hans Lander som tidigare haft denna uppgift parallellt med att vara vd för Stångåstaden har fått detta uppdrag. Konsekvensen av detta blev att Stångå staden behövde rekrytera en ny vd. Vi är glada att det nu är klart att Fredrik Törnqvist som idag är vd för fastighetsbolaget Mimer i Västerås kommer att tillträda som vd för Stångå staden till sommaren. Han har gedigen erfarenhet från branschen och passar mycket bra in i Stångåstadens visioner och i de planer som redan är i gång.

6 10 affärsplan 2013 affärsplan Affärsplan 2013 med prognos Linköping är en offensiv kommun med tydliga ambitioner. Staden antas växa med personer per år framöver. En positiv befolkningsutveckling ställer höga krav på Stångåstaden, som har till uppdrag att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. Bolagets uppdrag Fokus för 2013 ligger på att utveckla den befintliga boendemiljön och att öka nybyggnationen samt att göra en kraftfull satsning på energieffektivisering. I bolagets treårsplan för åren planeras för att starta byggnation av cirka 900 lägenheter. Affärsplanen baseras på ägarens krav, Särskilt Ägardirektiv (se sidan 85), samt framtagen treårsplan för åren I det särskilda ägardirektivet har ägaren formulerat mål för koncernen som är dels ekonomiska, dels icke-ekonomiska. De långsiktiga ekonomiska målen är uttryckta i form av mått på direktavkastning och soliditet. Omvärldsfaktorer Linköpings kommun har under en lång följd av år haft en positiv befolkningsutveckling. Allt fler söker sig till Linköping för att arbeta, studera och för att skapa sig en bra livsmiljö. Denna positiva utveckling ställer krav på Stångåstaden som bland annat arbetar för att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. En av de mest påtagliga omvärldsfaktorerna som i stor utsträckning påverkar bolagets verksamhet är utvecklingen inom miljöområdet. Stångåstaden har som mål att minska energianvändningen. Det långsiktiga målet är att minska mängden köpt energi med 25 procent per ytenhet till år 2025, jämfört med 2011 års förbrukning. Det kommer att påverka både nyproduktion och förvaltning. Dessutom samarbetar Stångåstaden 30 med Linköpings universitet i ett forsknings- 15% och utvecklingsprojekt 25 inom 88st energieffektivisering och energibesparing i bostäder. Ett viktigt fokusområde är hyresgästernas beteende. Strategier Utvecklingen av affärsverksamheten bygger på en helhetssyn där en stark vision utgör kärnan. Visionen för Stångå staden innebär att bolaget ska vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping samt att bolaget ska vara ett föredöme, internt och externt, lokalt och globalt. För att visionen ska uppnås krävs fokus på områden där Stångåstaden kan bli bättre. De affärskritiska huvudområdena är kompetensförsörjning, kundservice, fastighetsutveckling, förvaltning och energieffektivisering. Se Strategier och Mål på sidan 12. Verksamheten följs kontinuerligt via bland annat balanserat styrkort på olika nivåer utifrån fem perspektiv: kund-, medarbetare-, process-, utvecklings- och ekonomiperspektiv. Nyproduktion i Linköping 0 Nyproduktion En viktig del av verksamheten är att finna balans mellan investeringar i nyproduktion och ombyggnad. Insatser i befintliga byggnader kommer att öka samtidigt som bolaget ska hålla en nyproduktionstakt som fortsatt stödjer tillväxten i Linköping. Genomsnittlig nyproduktion av bostäder (flerbostadshus och småhus) i Linköpings kommun har uppgått till cirka 550 bostäder per år under perioden I Linköpings kommuns befolkningsprognos anges en nyproduktionstakt om cirka 600 bostäder per år som en rimlig utbyggnadstakt. Stångåstadens andel av bostadsmarknaden totalt är cirka 25 procent. Det är i kommunen idag en mycket stark efterfrågan på bostäder. Därför planerar Stångåstaden en ökning av nyproduktionen. Bolaget har redan initierat denna ökning av nyproduktionen och står nu inför en period som kommer att präglas av expansion. Investeringsvolymen beräknas uppgå till omkring Mkr för åren Stångåstaden beräknar starta nyproduktion av cirka 900 lägenheter och cirka 500 nya bostadslägenheter beräknas bli inflyttningsklara under perioden. Det finns naturligtvis en stor osäkerhet med en så lång prognosperiod. Viktiga faktorer för att ovanstående nyproduktion ska kunna genomföras är att planprocessen Antal % Stångåstadens nyproduktion % 30 Kommunens totala nyproduktion Befolkningsökning 20 Stångåstadens andel av nyproduktion (procent) st prognos Stångåstadens nyproduktion Kommunens totala nyproduktion Befolkningsökning Stångåstadens andel av nyproduktion (procent) 2014 prognos 2015 prognos 0 är effektiv, att det finns efterfrågan på nya bostäder samt att produktionskostnaderna kan hållas på en acceptabel nivå. Stångåstaden planerar även andra fastighetsinvesteringar, såsom förvärv av nyproducerade fastigheter direkt eller indirekt. I den fortlöpande omstruktureringen av fastighetsportföljen avses såväl förvärv av fastigheter som försäljningar. En minskad andel eftersträvas i områden där Stångåstaden är alltför dominerande, vilket är i linje med vårt ägardirektiv. Renovering i befintliga beståndet I ett bostadsområde uppstår nya behov och villkoren för förnyelse ändras fortlöpande. Det ökade behovet av underhåll som framträder allt starkare utgörs till stor del av flerbostadshus byggda En stor del av dessa har idag behov av större, riktade ombyggnads- och underhållsinsatser för att förbättra funktionen i boendet så att lägenheterna är attraktiva såväl idag som om 25 år. Dessutom har Stångåstaden ett stort fokus på att skapa energisnåla hus med kraftigt minskad energiförbrukning. Resultaträkning Omsättningsökningen förklaras med volymökning och en förväntad generell hyreshöjning. Hyreshöjningen blev efter förhandling med hyresgästföreningen bestämd till 1,75 procent från och med 1 mars Vid jämförelse mellan utfall 2012 och budget 2013 är ökningen av driftkostnader knappt 3 procent. Förändringen förklaras främst av att försäljning av fastigheter har skett under Vid ett oförändrat fastighetsbestånd skulle kostnadsökningen bli drygt 3 procent eller cirka 16 Mkr. Underhållskostnaderna ökar till följd av bolagets kraftiga satsning på energieffektivisering. Investeringar Totalt sett planeras för investeringar i nyproduktion och befintliga fastigheter på 445 Mkr under Det är något högre än den senaste treårsplanen. Pågående nyproduktionsprojekt är: Tinnerbäcken Södra etapp 2 (61 lgh) Kvarteret Vingården, Södra Ekkällan (115 lgh) 30 parhus i Linghem 17 radhus Södra Ekkällan etapp 3 Gamla Irrblosset, Valla Studentbostäder (22 lgh) Planerad start av nyproduktion under 2013 är: Vimanshäll 1:1, Majelden (ca 50 lgh) Ombudsmannen 2 (Folkets Park), Valla (50 lgh) Större planerade ombyggnadsprojekt är: Jouensuugatan/Roskildegatan Föreningsgatan, Magistratshagen Djurgårdsgatan, Eskadern Ödegårdsgatan Barnhemsgatan Därtill kommer riktade energieffektiviseringsprojekt och vattenbesparande åtgärder. Finansiering/lånebehov Upplåningsbehovet beräknas öka med 300 Mkr under året. Utgående lånevolym per 31/ blev Mkr, vilket ger att de externa låneskulderna beräknas uppgå till Mkr vid utgången av Långsiktigt resultatmål Bolaget anser att ett viktigt arbete är att ta fram en långsiktig prognos över resultatutvecklingen. Linköpings kommun, Stångåstadens ägare, erhåller varje höst en treårsprognos av resultat och balansräkning samt investeringsprognos. Men Stångåstaden tar även fram en längre plan av resultatet. Det är viktigt med en långsiktig stabil resultatutveckling då det är mycket långa ledtider i produktionsledet. Prognoserna visar på en fortsatt stabil resultatnivå efter finansiella kostnader på cirka 100 Mkr I och med nya redovisningsregler som kommer att gälla från och med år 2014 har Stångåstaden börjat analysera konsekvenserna av dem. Bedömningen i dagsläget är att effekten kommer att vara positiv för nettoresultatet i och med att bolagets resultat kommer att förbättras på kort sikt. Sammanfattning Stångåstadens verksamhet drivs vidare under 2013 på affärsmässiga grunder med fortsatta satsningar på boendeutveckling i syfte att skapa livsmiljöer där människor trivs och bor kvar. Bolaget kommer att bibehålla den höga ambitionen som avser underhåll i befintligt bestånd, fortsatt teknisk och miljömässig utveckling med bibehållet socialt engagemang samt ytterligare satsningar på nyproduktion och energibesparingsåtgärder. Med affärsplanen för 2013 anser Stångå staden att ägarens avkastningskrav och soliditetsmål kommer att uppnås. Nyckeltalsprognos för Stångåstaden (Mkr) Budget 2013 Avkastning (Resultat efter finansnetto) 100,5 Avkastning på eget kapital 4,2 % Direktavkastning 3,1 % Resultat före skatt/omsättning 7,8 % Justerat eget kapital (Eget kapital) Soliditet (Eget kapital/omslutningen) 41,8 %

7 12 strategier och mål strategier och mål 13 På fritiden gillar vi att laga god mat tillsamamns och reser gärna när vi får möjlighet. Jenny & Claes Lambohov Strategier och mål Stångåstaden har en tydlig vision att vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping. Det ställer höga krav på verksamheten. Företaget ska vara ett föredöme internt och externt i ett lokalt och globalt perspektiv. Kundrelationer Inriktning 2013 Bolaget ska förbättra tillgängligheten på de tre kontoren, inom bolagets bostadsområden och genom digitala medier samt förbättra och utveckla kommunikation och information till befintliga och potentiella kunder. Stångåstadens mål är att skapa livsmiljöer och ett boende som kunden kan vara stolt över och som är anpassat efter dennes behov. Kundnöjdheten mäts genom en årlig kundenkät. Flera andra fastighetsbolag i landet använder samma enkät, vilket underlättar en jämförelse mellan bolagen. Boende, Studentbostäder och Lokaler genomför alla separata årliga kundundersökningar. I en jämförelse med branschens giganter bostadsbolag med fler än bostäder visade det sig att Stångåstaden för fjärde året i rad fick första pris för bästa serviceindex i fastighetsbranschens prestigefyllda tävling Kundkristallen. Från en redan hög nivå har betyget ökat ytterligare serviceindex ökade med hela 2,8 procent till 84,6. Läs mer under Kundrelationer och samspel med intressenter på sidan 72. Planerade aktiviteter 2013 Utveckla strategi för digital marknadsföring och kommunikation Stärka hyresrättens konkurrenskraft Ökad dialog med hyresgästerna genom fler personliga möten Stångåstaden ska erbjuda produkter och tjänster som kunderna upplever som prisvärda, vara resultatfokuserat och lära av föredömen. På så sätt agerar företaget affärsmässigt. Bild från prisutdelningen i Stockholm där Stångåstaden fick pris för fjärde året i rad. På följande sidor redovisas inriktningen på Stångåstadens fokusområden för år 2013 samt exempel på större planerade aktiviteter.

8 14 strategier och mål strategier och mål 15 Fastighetsutveckling Inriktning 2013 Stångåstaden nyproduktion (antal bostäder) 180 Stångåstaden vill ytterligare öka antalet nybyggda och ombyggda bostäder över tiden. Det är viktigt att utveckla och förädla koncernens fastighetsbestånd. Läs mer under Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion på sidan 48. Planerade aktiviteter 2013 Påbörja byggnation av minst 150 nya bostäder Färdigställa minst 150 nya bostäder Starta ombyggnation (renovering) av minst 200 befintliga bostäder st prognos Energieffektivisering Inriktning 2013 Beräknad framtida energiförbrukning Förvaltning Inriktning 2013 Kompetensförsörjning Inriktning 2013 Företaget kommer att fortsätta att utveckla arbetssätt för att nå de tuffa långsiktiga energieffektiviseringsmålen vilket innebär 25 procents minskning av köpt energi mellan 2011 och Öka de fysiska åtgärderna i beståndet för att uppnå målen. Läs mer under Miljöansvar på sidan 66. Planerade aktiviteter 2013 Genomföra energisparåtgärder med en planerad besparing om minst 5 GWh Installera IMD-utrustning i minst 500 bostäder i vårt befintliga bestånd (IMD =individuell mätning och debitering) +/-0 % -20 % -25% Målsättning avseende energianvändning 2025 EU och SE energimål Historisk energiförbrukning Framtida energiförbrukning Stångåstaden ska arbeta med att stärka den egna personalens beställarkompetens samt öka uppföljningen av redan gjorda beställningar. Företaget ska arbeta aktivt med sociala projekt och aktiviteter för att skapa trygghet och trivsamma boendemiljöer. Läs mer under Affärsområde Boende på sidan 24. Planerade aktiviteter 2013 Förbättrad kvalitetsuppföljning Översyn av hyrespolicyn (främst köhantering) med hänsyn till nuvarande marknadsläge Förbättra och kvalitetssäkra arbetssätt vid genomförande av olika kundmöten och bostadsmöten Stångåstaden ska fortsätta att arbeta i ett öppet klimat som stimulerar till dialog, delaktighet och bidrag till företagets utveckling. Genom långsiktig kompetensförsörjning ska Stångåstaden säkerställa att företaget har rätt kompetens för att möta framtida utmaningar. Under de senaste åren har bolaget känt av bristen på rätt kompetens inom vissa tjänsteområden, framförallt fastighetsrelaterade yrken. Målsättningen är att vara en arbetsgivare som attraherar rätt kompetens och bolaget ska under 2013 skapa en arbetsmodell för kompetens- och karriärutveckling. Läs mer under God arbetsmiljö på sidan 76. Planerade aktiviteter 2013 Implementering av bolagets nya värdegrund Utveckla arbetssätt och metodik för strategisk kompetensförsörjning Medverka i ett bosocialt projekt tillsammans med andra aktörer från Linköping och Norrköping. Läs mer under Socialt ansvarstagande på sidan 64.

9 16 möjligheter och risker möjligheter och risker 17 Möjligheter och risker Stångåstadens lönsamhet och verksamhet påverkas främst av den ekonomiska tillväxten, ränteläget och utvecklingen i regionen. För att framgångsrikt kunna hantera omvärldsförändringar krävs lång framförhållning och tydliga strategier. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga strategiska beslut, medan det på kort sikt finns begränsade möjligheter att påverka resultatet. Därför ägnas stor kraft åt långsiktiga förvaltningsfrågor. Ett exempel på detta är lösningar för att reducera energiåtgång och miljöpåverkan som får kostnaderna att minska kontinuerligt för framtiden. De risker och möjligheter som bolaget berörs av är strategiska, operativa och finansiella samt omvärldsberoende. Strategiska risker kopplas till företagets strategiska inriktning Operativa risker uppkommer i huvudverksamheten Strategiska risker Bostadsmarknaden Låg Det har varit hög inflyttning i Linköping de senaste åren och stort tryck på bostäder. En gjord undersökning visar en brist på bostäder i kommunen år 2019 om byggnationen och inflyttningen fortsätter i samma takt. Bedömningen är att efterfrågan på hyresrätter fortsätter att vara mycket stark kommande år och risken för att vakanser uppstår i Stångåstadens bestånd förblir låg. Fastighetsbeståndet Låg Stångåstaden har till uppgift att medverka i kommunens bostadsförsörjning, vilket innebär att bygga nya hyresrätter när det finns efterfrågan. En svårighet är att det tar lång tid från idé till ett projekt. Tidsapekten att påbörja en byggnation är lång och krävande. Många av de önskade byggprojekten avstannar när antagna detaljplaner överklagas. Efterfrågan Låg Hög Hög Hög Efterfrågan på Stångåstadens samtliga bostäder har fortsatt vara mycket hög och under stor del av året har vakanserna varit i stort sett noll. Linköpings befolkningsutveckling fortsätter att vara positiv med en ökning av cirka personer under Marknadsläget för kommersiella lokaler är i stort sett i balans i de inre delarna av Linköping och i övrigt råder ett utbudsöverskott, inte minst på kontorslokaler. Lokalmarknaden har under de senaste åren präglats av liten efterfrågan, men tendensen är positiv. Liksom i fallet med bostäder har läge och standard stor betydelse för efterfrågan. Hyresutveckling Låg Hög Hyresutvecklingen utgör både en risk och möjlighet. Bostadshyrorna står för 89 procent av hyresintäkterna. Hyressättningen regleras av det så kallade bruksvärdessystemet. Bostadshyrorna fastställs genom förhandling med hyresgästorganisationen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Det ger en stabil grund för resultat och fastighetsvärden. Hyresnivån för affärs- och kontorslokaler är mer konjunkturberoende, men utgör å andra sidan endast 7 procent av hyresintäkterna. För hyrorna 2012 träffade Stångåstaden och Hyresgästföreningen Linköping en överenskommelse under januari Överenskommelsen innebar att hyrorna höjdes med 2,1 procent från och med 1 mars Under november 2012 startade Stångå staden nya förhandlingar med Hyresgästföreningen om hyrorna för Tyvärr präglades denna hyresförhandling återigen av att parterna hade olika syn på bolagets vinstnivå. Förhandlingarna fick även detta år hänskjutas till Hyresmarknadskommittén (HMK) som beslutade i mitten av januari 2013 till bolagets fördel och parterna träffade en överenskommelse om att höja hyrorna generellt från den 1 mars med 1,75 procent. Genomsnittliga hyreshöjningarna i Sverige idag ligger på knappt 1,9 procent så även i år håller ligger Stångåstaden under riksgenomsnittet. För Studentbostäder genomfördes hyresförhandlingen under våren 2012 och det resulterade i en hyreshöjning på 1,8 procent från och med 1 juli 2012, vilken gäller ett år framöver. Ny lagstiftning för allmännyttiga bostadsföretag från den 1 januari 2011 innebär bland annat att den hyresnormerande rollen är slopad. Otydliga förutsättningar för hyressättning är en risk, inte minst vid större underhållsåtgärder och nyproduktion. Men för Stångåstaden kan det nya hyressättningsarbetet också innebära möjligheter till en mer differentierad hyressättning. Stångåstaden genomförde redan för tio år sedan en justering av hyrorna i merparten av alla bostäder för att mer likrikta dem mot en marknadsvärdering. De generella hyresförhandlingarna har inte fungerat på ett tillfredsställande sätt de senaste åren. Eftersom det är två parter som skall komma överens bedöms denna risk relativ hög. Finansiella risker exponering av framförallt finansieringsrisk och ränterisk men även till viss del motpart- och kreditrisk Omvärldsrisker risker som Stångåstaden påverkas av men inte kan råda över Det som är roligt med en nyproducerad hyresrätt är att man får vara med och bestämma inredning och sätta sin egen prägel Jenny & Claes Lambohov

10 18 möjligheter och risker möjligheter och risker 19 Vakanskostnader utveckling under 5 år, Mkr Operativa risker Vakanskostnader Låg Vakanskostnader innebär hyresförluster för icke uthyrda bostäder och lokaler. Efter lämnade rabatter uppgick Stångåstadens hyresbortfall till 9,5 Mkr (varav bostäder stod för 1 Mkr). Denna summa motsvarar mindre än 1 procent av omsättningen. Vakanskostnadernas utveckling Antalet vakanser påverkas av hur många personer det är som vill bo hos Stångåstaden. De senaste åren har inflyttningen till Linköpings kommun varit positiv, vilket har inneburit att under både 2011 och 2012 hade bolaget under stor del av året i princip noll vakanser och därmed sjunkande vakanskostnader. Även omflyttningar inom beståndet påverkar lönsamheten och vakanskostnaden. Stångåstaden har tidigare haft en relativt hög omflyttning som förklaras bland annat av hyresrättens natur. Det är enkelt att byta bostad när man så önskar. Men under de senaste åren har omflyttningen sjunkit rejält från 25 procent 2007 till 16,7 procent 2012, varav cirka 5 procent var interna omflyttningar. Det är framförallt när efterfrågan på bostäder i kommunen är hög som även uppsägningarna minskar. Studentbostäder har en större omflyttningsgrad, 55 procent, vilket samtidigt är en del av affärsområdets affärsidé, som är ett boende under en relativt kort period. Driftkostnader Hög intäkterna. Till stor del beror dessa ökningar på faktorer som inte kan påverkas, exempelvis höjda skatter och avgifter. Se vidare under stycket Skatter och avgifter på sidan 21. Driftkostnader består av mediekostnader, fastighetsskötsel och reparationer. Med mediekostnader menas vatten, sopor, hushållsel och fjärrvärme. Läs mer om mediekostnader under fastighetskapitlet på sidan 56. Underhåll, investeringar och nyproduktion Låg Företaget har en långsiktig plan för hur underhållet ska fördelas mellan områden, över tid och typ av underhåll. En relativt stor del av Stångåstadens bestånd består av äldre byggnader i behov av renovering. Under de kommande 15 åren kommer behovet av till exempel stamrenoveringar att öka kraftigt. Under 2012 har Stångåstaden ökat sina underhållsinsatser mer än sedvanligt för att stå väl rustat inför framtiden. De investeringar som görs i fastigheterna påverkar värdet positivt. En stor del av underhållet och till viss del investeringarna kan skjutas på framtiden för att möta lägre intäkter eller ökade kostnader i andra delar av bolaget. Nyproduktionen påverkas till stor del av omvärldsfaktorer som tillgång till tomter, möjligheter till bygglov, skatter och bidrag, men också av direktiv från Linköpings kommun om hur bolaget ska prioritera och arbeta. Företaget har en stor ekonomisk styrka och kommer under 2013 att öka satsningen på underhåll, investeringar och nyproduktion. Miljörisker Låg Hög Hög utvecklas en god kontroll över de risker som finns och ger kunskap om åtgärder som är till nytta för kunder och andra intressenter. Nya rön om farliga ämnen kan påverka miljöarbetet. Företaget håller sig löpande uppdaterat om miljöforskning kring byggmaterialens miljö- och hälsopåverkan bland annat genom att systematiskt arbeta med verktyget SundaHus Miljödata i alla större ny- och ombyggnationsprojekt. Stångåstaden har under de senaste tio åren lagt stora resurser på att radoninventera beståndet samt sanera där förhöjda värden har uppmätts. Enligt lag behöver inte fastighetsbolag mäta radon överhuvudtaget, men Stångåstaden har valt en medveten strategi att fortlöpande mäta radonnivån i hela beståndet för att förbättra boendemiljön för hyresgästerna. Genom att gå än grundligare tillväga vid energideklarationerna än vad lagen kräver, har Stångåstaden nu betydligt bättre överblick över förbättringspotentialen, både vad det gäller energiåtgång och andra nyckeltal. Se under Hållbarhetsredovisningen, Miljöansvar, på sidan 66. Totala vakanskostnader, inkluderad bostäder, lokaler och övrigt Utveckling under 5 år Driftkostnader Media Fastighetsskötsel Reparationer Driftskostnadsökning % Omsättningsökning % Underhåll, investeringar och nyproduktion Underhåll Investeringar varav nyproduktion Mkr Driftkostnader , Mkr Underhåll, 200 investeringar och nyproduktion ,5 Mkr 2012 Mkr % Mkr delade Stångåstaden ut 18 Mkr i jubileumsrabatt som inte syns i denna tabell Omsätt Driftsko Låg Hög Det finns en risk att kostnadsökningarna kommer att överstiga de årliga hyresjusteringarna. Detta är vad som hänt de senaste åren, då driftkostnaderna har ökat snabbare än hyres Stångåstaden är sedan 2005 certifierade enligt ISO 14001:2004. Avsikten med certifieringen är att företaget på ett strukturerat sätt ska arbeta förutseende och förebyggande i miljöfrågor. Med ett väl genomtänkt miljöarbete

11 20 möjligheter och risker möjligheter och risker 21 Finansiella risker Stångåstaden driver finansarbetet genom att väl balansera de finansiella riskerna mot en låg finansieringskostnad. Företaget har sedan 2004 en rating av Standard & Poor s och har ratingbetyget AA detsamma som AB Uppsalahem, Fastighets AB Förvaltaren, AB Framtiden och MKB Fastighets AB. Liksom Stångåstaden är dessa kommunala bolag belägna i dynamiska och växande städer, där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. Det höga betyget visar att bolagets finansiella styrka är mycket stark, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad i Linköping med en låg andel av kommersiella fastigheter. Styrelsen har fastslagit en finanspolicy som ligger till grund för hur finansarbetet ska skötas. Finanspolicyn revideras årligen för att säkerställa att den leder till att finansarbetet sker på bästa sätt med låga risker som ändå ger möjlighet till goda finansiella affärer. Räntekostnader Låg Hög Förändringar i ränteläget påverkar avkastningskraven vid fastighetsvärdering och därmed bedömningen av de enskilda fastigheternas marknadsvärde. För närvarande har Stångå staden stora övervärden i fastighetsbeståndet. Ett högre ränteläge, i kombination med höga nyoch ombyggnadskostnader samt låga hyror, ökar risken för nedskrivningar av bokfört värde i pågående och framtida projekt. Räntekostnaderna är en stor kostnadspost och de uppgick till cirka 149 Mkr för Räntekostnaderna påverkas av marknadsräntan samt av typ av finansiering. En kort upplåning på exempelvis tre månader ger en lägre räntekostnad än en fast ränta på tio år, men ökar samtidigt risken i låneportföljen. Under året har lånevolymen varit så gott som oförändrad men förväntas öka under 2013 till Mkr på grund av den nyproduktionsfas bolaget befinner sig i. En höjning av räntenivån med en procent i början av 2013, vid oförändrad lånevolym och räntebindningstid, skulle öka koncernens kostnader med 12 Mkr. Finansverksamheten och de olika finansiella riskerna beskrivs utförligare på sidorna Omvärldsrisker Från och med 2012 har bostadsbyggnadssubventionen, även kallat räntebidrag, upphört att utbetalas. Avtrappningen av räntebidragen innebär ingen drastisk förändring för de redan befintliga bostäderna. När det gäller nyproduktion tydliggörs det i den nya lagstiftningen för allmännyttigabostadsbolag att endast byggnation som affärsmässigt kan motiveras. Detta styr vilka områden som Stångåstaden och Studentbostäder i framtiden kan planera nyproduktion i. I områden med C-läge (läs mer om A-, B- och C-läge på sidan 46) kan det vara svårt att få en acceptabel lönsamhet. Skatter och avgifter Låg Hög Beslut rörande skatter, avgifter och andra relegeringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. Under 2012 var både bolagsskatten på 26,3 procent och arbetsgivaravgiften på 31,42 procent oförändrade. Under året indexhöjdes fastighetsavgiften till kronor per lägenhet. Fastighetsskatten är oförändrad mellan 2011 och 2012 för både bostäder och lokaler. För 2013 sänks bolagsskatten till 22 procent, vilket kommer att innebära minskad skatt med cirka 4,5 Mkr utifrån budgeterat resultat. Olika typer av avgifter, rörliga och fasta, för värme och fastighetsel, som motsvarar procent av driftkostnaderna, bedöms stiga de närmaste åren. Kostnaderna är beroende av politiska beslut. Det är svårt att förutse händelserna, men i efterhand kan kostnadsökningar pareras med minskningar på annat håll i bolaget. Känslighetsanalys I tabellen anges hur Stångåstadens resultat före skatt påverkas. Resultateffekterna ska endast ses som en indikation och inkluderar inte möjliga kompenserande åtgärder. Känslighetsanalys Tabellen visar hur resultatet påverkas av nedan variabler: Förändring Påverkan (Mkr) (Mkr) (Mkr) Hyresförändring bostäder 10 kr/m Hyresförändring lokaler 10 kr/m Vakansgrad 1 % Drift- och underhållskostnad 2 % Ränteförändring 1 %

12 22 kunderna kunderna KUNDERNA

13 24 affärsområde boende affärsområde boende 25 Vi bor i Sveriges bästa kollektiv. Vår lägenhet är bara en liten del av vårt boende. Anna & Martin Stolplyckan Bostadsbeståndet är indelat i tre geografiska områden: Distrikt City, Syd och Väst. Växande intresse för att bo hos Stångåstaden Stångåstaden är Linköpings största fastighetsägare och nästan var femte linköpingsbo bor i en av Stångåstadens lägenheter. Företaget har därigenom ett stort ansvar att se till att hyresgästerna får bra och trivsamma boenden. Stångåstaden har ett självklart engagemang för hyresgästernas totala boendemiljö, som till stor del handlar om att skapa trygghet i de boendes liv och leverne. Stångåstadens uppgift är att erbjuda ett boende som kan passa alla oavsett önskemål och behov och utbudet ska vara så varierat att det ska kunna tilltala alla. Där människor vill bo, där ska Stångåstaden ha bostäder. Många föredrar att bo i city medan andra hellre bor lite längre bort från stadens centrala kärna. Stångåstaden äger och förvaltar mer än lägenheter. Affärsområde Boende är den största enheten i företaget och har cirka lägenheter. Boende ansvarar för uthyrning, drift, skötsel, löpande underhåll och kundtjänst samt växel. Distrikt City Innerstaden, Vasastaden, T1, Kungsgateområdet, Åbylund, Eskadern, Stolplyckan, Gottfridsberg, Ekängen och Linghem I detta distrikt finns nybyggda funkisinspirerade fastigheter med exklusivt cityläge och hög standard, vackra sekelskifteshus och friliggande villor i sjönära läge. Innerstaden är Stångå stadens mest efterfrågade bostadsområde. Distrikt Syd Majelden, Berga, Blästad, Södra Ekkällan, Johannelund, Jakobsdal, Hejdegården, Haninge, Vidingsjö och Ullstämma I det här distriktet finns både tidstypiska och 50-talsområden med varierat bestånd och nyproducerade radhus. Omfattande renoveringar pågår i distriktet. En gemensam nämnare för områdena i distriktet är närheten till naturen, vilket uppskattas av många boende. Distrikt Syd har de nöjdaste kunderna när Stångåstaden årligen gör sin kundundersökning. Distrikt Väst Ryd, Ullevi, Mjärdevi, Lambohov, Ljungsbro, Valla/Fridhem, Malmslätt och Vikingstad Detta distrikt domineras av fastigheter från 1960-, 70- och 80-talen men här finns också stjärnhus från 1950-talet. Bland de nybyggda radhusen finns nio passivhus, som saknar traditionell uppvärmning. Istället utnyttjas spillvärmen från de boende och från hushållens apparater. Distrikt Väst präglas av spännande projekt och mångfald, där Stångåstaden är en drivande aktör.

14 26 affärsområde boende affärsområde boende 27 Vakanser, kö och efterfrågan Vakanserna under 2011 var rekordlåga men för 2012 är siffrorna till och med lägre. Speciellt imponerande är siffrorna för miljonprogramsfastigheterna i Distrikt Väst (se karta på sidan 25) eftersom det knappt har funnits några lediga lägenheter där under året överhuvudtaget. Detta är så unikt att motsvarande positiva läge får sökas långt tillbaka i Stångåstadens historia var ett exceptionellt år med få vakanser men det slår inte De få vakanserna vittnar om den enormt höga efterfrågan som Stångåstaden hade på sina lägenheter Att trycket på bostäder är hårt har i sin tur bidragit till att omflyttningshastigheten 2012 blev extremt låg 16,7 procent. Orsaken till denna minskning är trögheten på hyresmarknaden. När det är ont om lediga bostäder, påverkas rörligheten och hyresgästerna väljer att hålla fast vid det boende de redan har. Kösystemet för att få hyra hos Stångåstaden följer enkla regler. Alla som har fyllt 17 år kan ställa sig i kö och för boendekunder är den senaste inflyttningen starten för köandet. Hyrespolicyn är att de köande får en köpoäng per dag. Och köa kan alla, inte enbart de som bor i Linköping. Längden på köandet har varierat stort under åren men under 2012 har kötiden blivit något längre. Stångåstaden har ett samarbete med kommunen om så kallad bosocial förtur. Den bosociala förturen omfattas av ett par hundra lägenheter, som hyrs ut av kommunen. Om allt fungerar väl kan den som har fått sin lägenhet via bosocial förtur, efter ett antal år ta över lägenheten med ett vanligt hyreskontrakt. Nyinflyttade till Linköping får 400 extra poäng, så kallade näringslivspoäng. Avsikten är att göra det lättare att skaffa bostad för den som är ny i Linköping. Lägenheter i nyproducerade fastigheter erbjuds i tur och ordning till dem som finns i kösystemet. En hyresgäst anmäler sig till denna kö och det är också möjligt att anmäla sitt intresse för en speciell bostad. Stort engagemang för kunderna Ett välkommenbesök betyder att en områdesansvarig kontaktar nya hyresgäster och vid besöket lämnar områdesansvarig tips och information av olika slag för att underlätta starten som boende hos Stångåstaden. Nya hyresgäster får också en inflyttningscheck på 300 kronor. Denna kan lösas in i bobutiken Smarta hem, där varje hyresgäst själv väljer en produkt eller tillval. De kan också låta de 300 kronorna bli till nytta i ett miljöprojekt. Under året har det varit en stor satsning på välkommenbesöken, vilket har gjort att antalet genomförda besök har fått en positiv ökning. Under året har områdesansvariga kontaktat 90 procent av de nya hyresgästerna per telefon och epost samt personligen besökt mer än 70 procent. Ett mål på 60 procent var satt för Närvaron hos kund har ökat under 2012 genom att möten med hyresgäster görs oftare. Nytt för i år är att träffar också ordnas när mindre åtgärder planeras, till exempel när elektriska skalskydd ska installeras eller något ska ändras i tvättstugan eller i andra gemensamma utrymmen. Det har också satsats på löpande hyresgästkontakter genom att områdesansvariga bjuder in till möten för att träffa kunderna spontant, vilket har fått stor positiv effekt. Installationen av elektroniska låssystem har gjorts varje år sedan Detta görs i sådan omfattning att ungefär 800 lägenheter per år berörs. För en bättre kommunikation En sälj- och kundserviceutbildning genomfördes 2012 för Stångåstadens kundansvariga och kundvärdar, som regelbundet har kundmöten på sina distriktskontor. Utbildningen handlade om vikten av att möta kunder på ett mer professionellt sätt och vara lyhörd för deras olika behov. Genom sälj- och servicekursen har de kundansvarigas och kundvärdarnas förmåga att förstå kunderna ökat och dialogen har förbättrats. Ett led i denna personalutveckling har varit att få de kundansvariga och kundvärdar att ta tillfället i akt vid vanliga kundmöten på distriktskontoren att informera om nyheter och annat av intresse som en hyresgäst hos Stångåstaden kan ha glädje och nytta av. Tanken med dessa så kallade Månadens tips är att ge kunderna lite extra service och göra dem medvetna om sådant de kan behöva veta lite mer om. Exempel på denna typ av information är sopsortering med hjälp av den gröna påsen, skötsel av trädgården och Framtidens TV. Förstklassigt resultat i undersökning Varje år görs en Nöjd kund-undersökning (NKI) av företaget AktivBo. NKI-undersökningen bygger på en mängd olika frågor som ställs till de boende om deras syn på och upplevelse av boendet. Undersökningen görs bland cirka 150 bostadsbolag, både allmännyttiga och privata. Årets undersökning visade en kraftig ökning och gav Stångåstaden ett ännu mer imponerande resultat, som överträffade de 81,8 procenten från ifjol. Undersökningen i år landade på 84,6 procent, vilket naturligtvis är mycket glädjande. Läs mer om NKI-undersökningen på sidan 13.

15 28 affärsområde boende affärsområde boende 29 Sommarjobb för ungdomar Under sommaren 2012 gjordes en extra insats för att ge 15 gymnasister i åldern år i Linköping meningsfull sysselsättning under skollovet. Projektet genomfördes i samarbete med entreprenörerna som ställde upp som arbetsledare medan Stångå staden stod för ersättningen. En utvärdering till gymnasisterna har visat att alla inblandade var mycket positiva. Denna satsning kommer sannolikt att få en fortsättning. Inflyttning i nyproducerade lägenheter Det är en stor arbetsuppgift för säljgruppen och affärsområdet Boende att sköta uthyrningen av lägenheterna i de nyproducerade fastigheterna. Vid inflyttningar ordnas välkomnande aktiviteter och personal finns alltid på plats för att bistå de nya hyresgästerna med information på olika sätt. De nyproducerade lägenheterna som blev inflyttningsklara under 2012 lockade många som tidigare ägde sin bostad såsom bostadsrätt eller villa. I Kvarteret Tinnerbäcken var det inflyttning i de 59 lägenheterna under sommaren Hela 61 procent av de nyinflyttade kom från villa eller bostadsrätt. Undersökningen som gjordes efter inflyttningen visade att kunderna är mycket nöjda med sitt nya boende. På frågan Hur nära eller långt ifrån ligger ditt nuvarande boende den perfekta bostaden? svarar 80 procent att det är nästan det perfekta boendet. De 27 radhusen i Östra Lambohov byggdes med barnfamiljer som målgrupp. De kunde också snabbt lockas till den här praktiska och välplanerade boendeformen med två uteplatser och förråd. Inflyttningen skedde hösten Kommande inflyttning Tidigt började arbetet med uthyrningen av Tinnerbäcken Södra, där inflyttningen startar i november Redan ett år innan inflyttning var alla lägenheterna uthyrda och kontrakt skrivna. Intresserade har tittat på ritningar och på en modell av fastigheten som står utställd på Stångå stadens huvudkontor. En tredimensionell skiss fanns på nätet. Genom detta kan de tilltänkta hyresgästerna få en visuell uppfattning om den valda lägenhetens verkliga läge. Nyproduktionen Vingården i Södra Ekkällan görs i flera etapper med inriktning mot olika kundtyper. Den ena fastigheten omfattar lägenheter med tre till fem rum på färre kvadratmeter, kallat Smarta kvadrat. Tanken är att det ska bli möjligt för hyresgäster att få ett mindre kostsamt boende. Dessutom uppförs lägenheter inriktade mot 55+ samt vanliga hyreslägenheter. Förbättrad yttre skötsel Satsningen på att förbättra bostadsområdena har fortsatt också under I år har denna förstärkts genom att områdesansvariga har gått kurser i trädgårdsskötsel. Expertstöd har också ingått i utbildningen och entreprenörers kunskap i ämnet har också varit till god nytta. I årets kundundersökning kan Stångå staden tydligt se att satsningen på förbättrad skötsel av områdena värdesätts av de boende. Under rubriken Rent och snyggt visar hyresgästerna sin stora uppskattning för att exempelvis häckar är klippta, rabatter är rensade och gångar är rena. En trädinventering har startat under 2012 och pågår fortlöpande i vissa områden för att kartlägga vilka träd som finns. Samarbete med Länsförsäkringar I ett samarbete med Länsförsäkringar erbjuds alla nyinflyttade att teckna en hemförsäkringv vilket över hyresgäster hittills gjort. Under 2013 fortsätter kampanjer att göras för att också befintliga kunder ska uppmärksammas på denna möjlighet. Jag och Lo älskar att gå på barnteater tillsammans. Anna, Stolplyckan

16 30 affärsområde boende senior affärsområde boende senior 31 Succé för Fördel 55+ Redan i mitten av 1990-talet öppnade Stångåstaden det första boendet avpassat för en senior målgrupp. Sedan dess har det tillkommit ett antal fastigheter i beståndet som erbjuder denna numera mycket efterfrågade och populära boendeform. Konceptet Fördel 55+ riktar sig till dem som har fyllt 55 år och inte har hemmaboende barn. Tanken med konceptet 55+ är att det tack vare ett bekvämt boende med hög gemenskap ska vara möjligt att bo kvar hemma längre upp i åren och att det ger ett okomplicerat boende för åldersgruppen. Det är praktiska och välanpassade lägenheter med bekvämligheter som efterfrågas av målgruppen. En gemensamhetslokal som också fungerar som en övernattningslägenhet hör till de planerade lösningarna i den här typen av fastighet. Efter en utvärdering som gjordes under året framkom det hur hyresgästerna upplever sitt boende. Bland annat uppskattas tillgänglig utemiljö, elektriska dörröppnare och praktiska handtag i badrum. Inflyttningsundersökningen av de boende i Daggkåpan, som ligger i centrala Linköping intill Stångån, visade att 63 procent flyttade från hyresrätter medan 13 procent kom från villa eller radhus. Till Kvarteret Tinnerbäcken med inflyttning våren och sommaren 2012 kom endast 38 procent från hyresrätter medan hela 46 procent flyttade från villa eller radhus och 13 procent kom från bostadsrätter. I alla fastigheter 55+ finns nu Boråd, vilket är en grupp av ett antal engageradehyresgäster I Borådet är det möjligt för hyresgästerna att ta aktiv del i sitt boende och under otvungna former träffa och lära känna grannar. Gemensamhetslokalen kan ses som Borådets hemmaarena och blir en naturlig samlingspunkt för de boende. Konverterat och nybyggt Boendet 55+ erbjuds antingen i konverterade eller nyuppförda hus. Konvertering innebär att en befintlig fastighet väljs ut för den här formen av boende och att den sedan byggs om enligt passande riktlinjer för målgruppen. Hyrorna i en konverterad fastighet är lägre än i en nyuppförd. Under året var det inflyttning i de tre konverterade fastigheterna i Johannelund, Majelden och Åbylund. Upprustningen omfattade 120 lägenheter. Kvarteret Tinnerbäcken är en nyproducerad fastighet för 55+ på Emriks gata i centrala Linköping. Intresset för detta boende spred sig snabbt och gensvaret var så stort att lägenheterna snart var uthyrda. Både det centrala läget och det exklusiva utförandet till talade målgruppen. Inflyttningen skedde under våren och sommaren 2012 och den gjorda inflyttningsenkäten strax efter gav ett klart besked om att hyresgästerna är mycket nöjda med hur väl bostaden uppfyller förväntningarna. Detta seniorboende är att betrakta som en stor succé. I bottenvåningen drivs ett gym för allmänheten men som nyttjas och uppskattas av de boende. I de två affärslokalerna i grannkvarteret Tinnerbäcken Södra kommer det under 2013 att starta verksamheter som ska erbjuda någon form av närservice till de boende. Nyproduktion I Vingården i Södra Ekkällan, i närheten av Universitetssjukhuset, bygger Stångåstaden 115 lägenheter, varav 28 ska bli Fördel 55+. Intresset för detta boende har visat sig stort. Inflyttning beräknas till årsskiftet Vidareutveckling av seniorbostäder Fördel 55+ har visat sig vara en stor framgång och antalet kunder som efterfrågar lägenheterna är större än någonsin, vilket har gjort att Stångåstaden har valt att under 2013 lägga större fokus på att utveckla utbudet av seniorbostäder. fördel 55+

17 32 affärsområde lokal affärsområde lokal 33 Fortsatt efterfrågan på lokaler Stångåstadens bestånd av kommersiella lokaler finns i alla delar av Linköping och kan främst ses som en service för att underlätta för de boende i de olika stadsdelsområdena, såsom Ryd och Johannelund. I affärsområdet ingår också lokaler och lägenheter för de offentliga verksamheterna, vilket innebär förskolor, vårdcentraler, servicehus med mera. Den totala lokalytan är kvadratmeter och omfattar närmare 400 kommersiella hyreskontrakt, drygt 750 lägenheter samt cirka 100 lokaler för offentlig verksamhet. fortsatt stort. Året avslutades med en hel del nytecknade kontrakt. Nya kunder finns i ett antal fastigheter, spridda över hela beståndet. För Stångå staden är det självklart viktigt att erbjuda kunderna den bästa servicen i både upp- och nedgång. Det pågår kontinuerligt en genomgång av befintliga kontrakt inom affärsområdet för att säkerställa att verksamheten har affärsmässig grund. Energieffektivisering Miljömedvetenheten ökar ständigt och som en del av energisparmålet ingår en översyn av elåtgången. Avsikten är att ha kontroll över den el hyresgästerna förbrukar. I möjligaste mån ska vid nya kontrakt elmätare installeras hos nya hyresgäster därsådan saknas. har hög beläggning, vilket medför en del svårigheter. Därför har arbetet för att förbättra och förenkla pågått under året med en fortsättning under Centrum med god närservice I Ryd Centrum, som är ett lättillgängligt stadsdelscentrum med betydelsefull närservice och ett bra läge i Stångåstadens bostadsområde, har en del smärre såsom öppnat upp galleriagången genom att ta bort del av ett bjälklag samt bytt ut många ytskikt. Detta har gett en mycket öppnare och fräschare känsla i hela centrum. Några kunder har uttryckt önskemål om större ytor och det kommer att tillgodoses så långt det är möjligt under nästa år. Planer för 2013 Två kommersiella lokaler i Tinnerbäcken Södra är färdiga för inflyttning hösten Lämplig verksamhet är någon form av service mot en senior målgrupp. Målet under 2013 är att förbättra logistiken för bl.a. sophanteringen i kvarteret Basfiolen vid Stora Torget. Få vakanser Uthyrningen av Stångåstadens kommersiella lokaler under året gav ett gott resultat och vakanserna är ytterst få trots en svag konjunktur. Efterfrågan på lokaler har gällt för hela staden och intresset för att hyra hos Stångåstaden för affärsverksamhet är Ett citynära kvarter vid Stora Torget är kvarteret Basfiolen 4. I kvarteret finns bland annat sex restauranger, som kräver fortlöpande insatser. Genomgång och kontroll av brandskydd, renhållning och sophantering är av största vikt. Utrymmena i denna centrala del av staden är trånga och Ny affärsområdeschef I maj tillträdde Ulrika Eckerud tjänsten som affärsområdeschef för Stångå stadens lokaler. Hennes erfarenhet av arbete med kommersiella fastigheter är lång och meriterande, vilket nu på många sätt blir till nytta och glädje för Stångåstadens kunder.

18 34 studentbostäder studentbostäder 35 Hög klass på studentboendet i Linköping Efterfrågan på studentbostäder i Linköping har under 2012 varit på en fortsatt hög nivå ur ett historiskt perspektiv. Student bostäder i Linköping AB (Studentbostäder) äger och förvaltar cirka studentbostäder. Under året har satsningar skett på nyproduktion, omfattande renoveringar och standard höjningar för att möta behoven. Studentbostäder i Linköping AB, som är ett helägt dotterbolag till Stångåstaden AB, arbetar aktivt för att utveckla studentboendet. Affärsidén är att erbjuda ett boende anpassat till studenter vid Linköpings universitet. Hög efterfrågan Intresset för att hyra studentbostäder i Linköping blev exceptionellt stort under Under 2012 har inte efterfrågan ökat men ligger fortfarande på en historiskt hög nivå. Antalet outhyrda lägenheter har aldrig tidigare varit så lågt som de senaste två åren. Studenterna söker bostad under hela läsåret och inte som förr allra mest vid terminsstarterna. Detta medför att vakanserna under året blir få. Att antalet åringar är störst de här första åren på 2010-talet har en inverkan på detta i hög grad. En annan orsak är också den rådande höga ungdomsarbetslösheten, som gör att många studerar vidare efter examen. Någon minskning av efterfrågan kunde inte märkas efter att avgifterna för utomeuropeiska studenter hade införts, utan ett eventuellt bortfall har kompenserats av fler studenter från Europa. Närmare 30 procent av de som är hyresgäster hos Studentbostäder 2012 är internationella studenter. Enligt Linköpings universitets senaste prognos förblir antalet studenter oförändrat kommande år, vilket talar för en fortsatt stadig efterfrågan på studentbostäder. Nya bostäder 2013 Det första spadtaget för en utbyggnad av Irrblosset togs i augusti Förtätningen av Gamla Irrblosset, som ligger intill Vallaskogen i närheten av universitetet, kommer att ge ytterligare 22 studentlägenheter. Inflyttningen sker vid höstterminsstarten Planering för ytterligare nyproduktion i kvarteret Irrblosset startades 2011 och beräknas kunna ge studentbostäder. Underhåll för bättre standard För att möta studenters framtida efterfrågan på bra boende i Linköping har åtskilligt underhåll och omfattande renoveringar gjorts under Fokus under året har varit en förbättrad standard av badrum. Cirka 190 badrum har moderniserats genom att väggar har kaklats och vitvaror bytts ut. Kostnaden för badrumsrenoveringarna ligger på ungefär 17 Mkr. Badrummen har renoverats medan hyresgästerna har bott kvar. Under året har ett större energiprojekt på Flamman, som är Studentbostäders äldsta fastighet, startat efter gjord inventering. Projektet handlar om tillläggsisolering och injusterat värmesystem. Förhoppningen är att energibesparingen på Flamman ska landa på procent av den tidigare förbrukningen, som har varit störst bland bolagets fastigheter. För att hyresgästerna lättare ska få en överblick över bokningsläget för de gemensamma utrymmena i Studentbostäders fastigheter, exempelvis studierum och bastuanläggningar, har bokningen av dessa nu börjat läggas över på hemsidan. Denna förändring ger också kunderna en ökad tillgänglighet. Linköpings universitet, LiU, med sina närmare studenter, är ett av Sveriges största lärosäten. Sedan starten i slutet på 1960-talet har LiU varit en förnyare och har idag världsledande forskning inom spjutspetsområden. Studenterna kommer inte enbart från Sverige, utan från länder över hela världen procent av studenterna i Linköping bor hos Studentbostäder eller Stångåstaden. Studentbostäderna ligger i områden nära universitetet. I Ryd finns det största antalet cirka Studentbostäderna Fjärilen och Flamman finns i stadsdelen Gottfridsberg och övriga i Mjärdevi, Lambohov och Valla samt på T1. Foto: Brand Event

19 36 studentbostäder studentbostäder 37 Skäggetorp Nära och givande kontakt De besök som Studentbostäders om rådesansvariga gör minst två gånger per år hos hyresgäster i studentkor ridorer har gett bra respons och öpp nat för givande kommunikation om behov och önskemål. Detta har med fört färre klagomål och högre trivsel. Vid den årligen återkommande Kalasmottagningen vid läsårsstarten 2012 tog Studentbostäder aktiv del i arrange mangen för att möta de nyan lända studenterna. Kalasmottagningen ger en värdefull första kontakt med Linköpings nya studenter och skapar goda möjligheter till en fortsatt nära kommunikation med kommande hyresgäster. Kontakten med de olika boende- och studentföreningarna stärks också genom dessa populära möten av lättsammare karaktär. Marknadsföringen av hemförsäk ringskampanjen, som är ett samarbete mellan Studentbostäder och Länsförsäkringar Östgöta, fick fortsatt fin respons under Sedan 2011 kan man teckna hemförsäkring via Studentbosäder och i dagsläget har cirka 1350 studenter valt denna lös ning vilket är nästan 30 procent. Nöjda hyresgäster Efter den kraftiga uppgången 2011 gav årets NKI (Nöjd Kund Index) en något lägre siffra. Trots en mindre tillbakagång är ändå resultatet 4,01 (4,04) det nästbästa resultatet i före tagets historia, vilket talar för att bo laget oförändrat har mycket nöjda hyresgäster. Hela 80 procent av respondenterna svarar mycket väl också i år på frågan Har Studentbostäder ett gott rykte bland studenter? Framtidsplaner Studenternas betydelse för Linköpings fortsatta utveckling är stor och Student bostäders engagemang för stadens framtida boende är självklart. Därför kommer bolaget att vara en given aktör på den planerade Bo- och Sam hällsexpo (LinköpingsBo2016) som är planerad att äga rum 2016 i västra Valla. Företaget ser det som naturligt att vara del i byggandet av bostäderna i denna nya stadsdel, som ligger i universitetets omedelbara närhet och som redan har döpts till Vallastaden. Åbylund Vasastaden Gottfridsberg Innerstaden Hyresjustering Efter förhandlingar mellan Student bostäder och Kårservice justerades hyrorna 1 juli 2012 med 1,8 procent för studentlägenheterna och med 50 kronor för korridorrummen. Höj ningarna motiveras av ökade drift kostnader för el, värme och vatten och ger Studentbostäder en möjlighet att ligga kvar på en god underhållsnivå. Resecentrum Ryd Tanne Valla T1 Golfbana Universitetet Mjärdevi Science Park Lambohov Berga

20 38 bryggaregården bryggaregården 39 Bryggaregården underhåll och förnyelse Bryggaregården AB är ett helägt dotterbolag till Stångåstaden sedan hösten 2010 och omfattas av ett 90-tal byggnader i Gamla Linköping, naturreservatet Vallaskogen, Valla fritidsområde, Krogen Amerika och Stenhusgården på Storgatan, Bäckagården samt Hunnebergsgårdarna på Hunnebergsgatan. I fastigheterna finns lägenheter, lokaler samt museer. Friluftsmuseet Gamla Linköping är en småstadsidyll med byggnader från 1950-talet, vilka tidigare har stått i Linköpings innerstad. Här blandas privatbostäder med museer av olika slag och området är öppet året runt. Marknader och skiftande arrangemang beroende på årstid lockar många besökare, inte enbart turister utan i hög grad också linköpingsborna, som sätter mycket stort värde på denna tilltalande kulturanläggning. Replikhus blev succé En enorm utmaning och årets största händelse i Gamla Linköping var färdigställandet av två replikhus, som har skapats med hjälp av foton och ritningar som förebilder. Husen har nyproducerats i minsta detalj i sin 40- och 50-talsstil och är två byggnader utseendemässigt men endast ett hus invändigt. Tidigare låg de här två fastigheterna på Storgatan 22 och 24 men revs på 1970-talet. På nedre botten finns nu Cloettas butik som ett tidsenligt snabbköp och på övervåningen har Friluftsmuseet sitt kontor. Nybyggnationen har varit ett långt och massivt projekt med många inblandade och åtskilliga planeringsmöten för en samlad arbetsgrupp som har visat stort engagemang i både stort och smått. Noggranna och detaljerade dragningar gjordes fortlöpande i kontrollsyfte för att replikhusen fullt ut skulle överensstämma med originalbyggnaderna. Sammantaget fungerade det väl på alla fronter och gav ett mycket lyckat resultat, vilket också det stora antalet positiva kommentarer och reaktioner efter färdigställandet har gett uttryck för. De två replikhusen, som invigdes i mars 2012, har ytterligare förstärkt upplevelsen av Gamla Linköping som en plats för återuppförda kulturhistoriska byggnader. Under året har ombyggnation av Treportshuset i Kopparslagargränd inletts för att skapa en verksamhet med Bed & Breakfast med tolv bäddar. Frukosten kommer att ätas i Dahlbergs Café. Det hela kommer att vara klart för öppning i april Köket i Wärdshuset i Gamla Linköping har grundligt byggts om och det blev färdigt i april. Källaren har också renoverats. Den ursprungliga planen omfattade endast en ytskicksrenovering som skulle göras under jul- och nyårsstängningen Men projektet fick andra proportioner när svåra fuktskador upptäcktes och ledde till en förlängd reparationstid med omfattande ingrepp. Projektering har pågått en tid för att i ett samarbete med Friluftsmuseet flytta utomhusteatern, ritad av linköpingsarkitekten Axel Brunskog, från Folkets Park till Gamla Linköping. Ett gestaltningsprogram ligger som grund för flytten, som är tänkt att äga rum Kommande planer är även att flytta Garnisonsmuseet till Vallaområdet samt flytt av Ryttargårdstorpet 2013/2014 och renovering/underhåll av Bäckagården. Underhåll i Gamla Linköping Sedan förvärvet av Bryggaregården 2010 har ett tydligt fokus satts på eftersatt målning och reparation av staket och grindar. En hel del målning har gjorts av fasader och fönster. Renovering av Växthuset, som är ett replikhus som uppfördes för ett flertal år sedan, påbörjades under året med bland annat byte av takbjälkar. Den regniga sommaren försvårade genomförandet, varför arbetet kommer att avslutas först under våren Byte av alla låssystem i samtliga lokaler inklusive bostäder har pågått under hela året. Detta arbete har varit komplext genom att många hyresgäster är berörda. Alla byten var genomförda före årets slut. En trädinventering har genomförts i Gamla Linköping i form av en generell översyn av träden. Ett antal lägenheter har renoverats under året, liksom flertalet badrum. Detta har gjorts enligt den under året framtagna standarden för lägenhetsrenovering som bygger på bra kvalitet med syfte att i första hand återskapa tidstypiskt utseende. Dit hör att tapeter i gammaldags stil erbjuds och att golv görs om enligt originalutförandet. Hunnebergsgårdarna I de fina byggnaderna Hunnebergsgårdarna finns både butiker och hantverkare. I år har gårdarna fått två nya hyresgäster som har flyttat in med den rätta entusiasmen och ambitionen att göra husen mer levande. En vintagebutik kommer att öppnas under Lill-Valla lekpark Bryggaregården har tillsammans med Friluftsmuseet ansökt och fått 5 Mkr av Carlstedtska stiftelsen för att rusta upp lekplatsen Lill-Valla i Valla fritidsområde. Stor arkitekttävling med Bryggaregården i juryn har anordnats om att göra en skiss av parken som ska vara unik ur svenskt perspektiv. Bryggaregården äger marken men Frilufts museet och Linköpings kommun kommer förhoppningsvis att förvalta parken. Första delen av Lill-Valla kommer att stå färdigt 2014 och andra delen 2016 i samband med mässan LinköpingsBo. Förvärv av Lambohovs säteri Diskussion pågår om att Bryggaregården ska förvärva Lambohovs säteri av Linköpings kommun och Stångåstaden och Bryggaregården hoppas på ett avtal under våren 2013.