Informationsmöte, ombyggnad av Kv. Pyramiden 12. Välkomna!

Transkript

1 Informationsmöte, ombyggnad av Kv. Pyramiden 12 Välkomna!

2 Organisation för ombyggnaden Ombyggnadskoordinator: Karin Jansson Projektledare: Peter Hamrén Förvaltare: Kenneth Claesson Bovärd: Dick Rydörn Fastighetsingenjör: Mats Edvardsson Totalentreprenör i samverkan: Skanska, Svante Ekesiöö, Projektchef

3 Dagordning Info Svenska Bostäder Samråd och hyror Basfakta kring huset Arbetsprocess Bakgrund till renoveringen Genomgång av ombyggnadsarbeten i allmänna utrymmen och på gård (basnivå) Genomgång av ombyggnadsarbeten i lägenheter (basnivå) Planerad start och tidplan Evakuering och ersättningar Frågor och synpunkter

4 Om Svenska Bostäder bostadslägenheter i Stockholm Stambyten genomförda i över lägenheter Innerstaden: cirka bostadslägenheter Cirka 200 lägenheter stambyts per år där hyresgästerna bor kvar 2-3 hus per år helupprustas där hyresgästerna flyttar ut under ombyggnadstiden Pyramiden 12 blir den fjärde fastigheten i kvarteret som ska totalrenoveras

5 Upprustningsnivå vad avgör? Byggnadstyp, ålder, intresseanmälan, ägandetid Långsiktig förvaltning 10-årsplaner, 5-årsplaner, förstudier (analyser & prover) Bedömning av upprustningsnivå basnivå = viss hyreshöjning Samråd med hyresgäster

6 Samråd Utse en samrådsgrupp (3-4 representanter), representant från SB samt Hyresgästföreningen Samrådsträffar bokas in (cirka 4 möten) Åtgärdslista tas fram vad som ska upprustas (diskussioner utöver basnivån) Resonemang kring HUR åtgärderna ska utföras Samrådet gäller det som påverkar boendemiljön inomhus och utomhus Tekniska lösningar och funktioner för fastigheten ligger utanför samrådet Samrådsgruppen företräder hela fastigheten!

7 Samråd Varje hyresgäst skriver på och godkänner åtgärdslistan % krävs för invändiga åtgärder, 50 % krävs för utvändiga åtgärder Hyresnivån förhandlas enligt förhandlingsordningen med HGF centralt

8 Beräkning av hyra Ökning/år för kostnadsutveckling Grundhyra 0 År 1 År 40 Ombyggd fastighet Normalt underhåll utförs under perioden. När teknisk livslängd är slut måste system och byggdelar bytas. med nystandard

9 Hyresexempel Uppskattad årshyra på kr per m2 Fastnr Fastbet Objektnr Adress Vån rum_ant kok_typ_id Yta Ny hyra exkl tillva 1400:- /kvm (77kvm) Ny hyra exkl tillva 1450:-/kvm (77kvm) 7444 PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 1TR 4 KÖK PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 1TR 2 KVR PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 2TR 4 KÖK PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 2TR 2 KVR PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 3TR 4 KÖK PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 3TR 2 KVR PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 4TR 4 KÖK PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 4TR 2 KÖK PYRAMIDEN Katarina Bangata 28 BV 1 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 BV 3 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 1TR 3 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 1TR 3 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 2TR 3 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 2TR 3 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 3TR 3 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 3TR 3 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 4TR 1 KÖK PYRAMIDEN Östgötagatan 42 4TR 3 KÖK Observera att hyran förhandlas med Hyresgästföreningen. Detta är endast preliminära uppgifter.

10 Basfakta Byggår: 1904 Ombyggnadsår: talet Skyddsklass Gul (bebyggelse av positiv betydelse för stadsbilden eller av visst kulturhistoriskt värde.) Antal lägenheter: 18 st Lägenhetsyta: 3653 kvm Lokalyta: 291 kvm, 4 st Adress: Katarina Bangata 28, Östgötagatan 42.

11 Arbetsprocess Vad avgör ombyggnadens omfattning? Grundförstärkningsbehov. Inventeringar ger oss klarhet kring behoven. Inventeringen skall utföras och beskrivs i en programhandling. Underhåll av befintliga installationer och byggdelar räcker inte den tekniska livslängden är slut. Om behoven inte går att möta med stambyte och löpande underhåll, utförs en större ombyggnad.

12 Arbetsprocess Vad styr omfattningen? Behovet av grundförstärkning Långsiktigheten om cirka 40 år framåt. Nuvarande och framtida hyresgästers krav på ett modernt boende. AB Svenska Bostäders tekniska regler. Myndighetskrav. Nationella och internationella standards. Miljö och energimål. Hyresgästernas önskemål via hyresgästsamråd och enkäter.

13 Arbetsprocess Erfarenheter och arbetssätt Pyramiden 10 Utfördes som utförandeentreprenad (GE) Brister finns i utförande, tider och styrning hos entreprenören. Brister i handlingar har funnits som skapar oklarheter i omfattning. Samrådet enades om en lägre nivå än den vi har nu. Pyramiden 9 och framåt Samverkansavtal med optioner finns med Skanska, gäller grundförstärkning och ombyggnad. Samtliga etapper skall utföras av samma aktörer. Skanska och dess startegiska underentreprenörer är med i projekteringen

14 Bakgrund till renoveringen Lyhört. Kallt och dragigt. Dålig ventilation Fönster i behov av renovering/byte. Små våtrum med vattenskador. Omoderna kök. Värmesystem uttjänt. El och datasystem byts och skapas

15 Bakgrund till renoveringen Brand-, fukt- och säkerhetskrav. Skador fasader. Omodern lösning för sopor. Otillräcklig belysning.

16 Grundförstärkning - bakgrund Geotekniska sättningskontroller påbörjades av Stockholms stadsbyggnadskontor (bevakning) Geotekniska sättningskontroller genomförda av Tyréns. (bevakning) Programarbete kring möjliga åtgärder påbörjades Projektering utförs

17 Grundförstärkning - Orsak Samverkande orsaker Sänkning av den undre grundvattenytan lera och fyllnadsmassor sjunker. Uppfyllnad av gårdar och gator ökar effektivtrycket. Sänkning av den övre grundvattenytan syresättning av träpålar.

18 Grundförstärkning - Orsak

19 Grundförstärkningåtgärder Rivning av källargolv samt nya fribärande golv. Grundförstärkning med stålkärnepålar. Ombyggnad samt anpassning av VVSinstallationer. Ombyggnad samt anpassning av El/teleinstallationer. Återställning av lokaler.

20 Grundförstärkning - utförande

21 Arbeten i allmänna utrymmen och gård BAS Elektroniskt passersystem. Målning av trapphus. Ny belysning. Modernisering av hiss. Renovering av fasad och tak.

22 Arbeten i allmänna utrymmen och gård BAS Postboxar i entré. Ny inredning på vindar, höjd säkerhet. Nytt fläktrum på vinden. Tilläggsisolering vindar byts ut. Yttertak renoveras. Gårdsupprustning utförs separat i etapper.

23 Arbeten i lägenheter BAS Ytskikt renoveras. Fönster byts ut, energi och ljudreduktion. Elanläggningen byts. Golv åtgärdas. Ljudisolering förbättras. Bredband, TV och telefoni. Ny ventilation FTX.

24 Arbeten i lägenheter, BAS Entrédörrar byts. Kökssnickerier och vitvaror byts ut. Värmesystemet byts. Badrumsrenovering inkl stambyte.

25 Basnivå Ventilationslösning (FTX) princip. Motiv till valet: Förbättra ventilationen Minska miljöpåverkan CO2 Energibesparing Använda de befintliga skorstenskanalerna som finns.

26 Basnivå Val av golv, de framtagna undergolven beläggs med övergolv. Motiv till valet: Golven är inte byggda för att vara framme. (undergolv) Försämrar möjligheten till långsiktigt underhåll. Ljudproblem. Luftläckage mellan plan och rum.

27 Fortsättning och preliminär tidplan. Projektering grundförstärkning är klart. Samrådsgrupp bildas Samråd till Hyresförhandlingar. Detaljprojektering till Byggstart grundförstärkning Byggstart hus Ca. 11 månaders produktion. Studiebesök under produktion.

28 Evakuering och ersättningar Utgångspunkt: kvarboende under grundförstärkning om det inte finns särskilda skäl att evakueras tidigare Enkät skickas ut för att se behov Hyresreducering med 35% vid kvarboende under etapp 1 på grund av ljudstörningar. Alla evakueringslägenheter finns i innerstaden. Hyra betalas för den lägenhet som har lägst hyra av evakueringslägenhet och ordinarie lägenhet. Hyresfritt om man ordnar med eget boende. Svenska Bostäder står för flyttfirma vid evakuering till både eget boende och SB evakueringslägenhet.

29 Evakuering och ersättningar Vi hjälper även till med ner- och uppackning vid behov. När flyttning till evakueringslägenheten skett kommer ersättning att betalas ut med ett belopp motsvarande en hyra i 2013 års nivå. Om hyresgäst själv ordnat med flyttning/flyttfirma, utbetalas ett schablonbelopp mellan 4900 kr och 8000 kr beroende på lägenhetsstorlek.

30 Kontaktpersoner Evakuerings och ersättningsfrågor - Ombyggnadskoordinator, Karin Jansson, telefon Tekniska frågor Projektledare, Peter Hamrén , Fastighetsingenjör, Mats Edvardsson telefon Förvaltningsfrågor Förvaltare, Kenneth Claesson, telefon Förvaltningsfrågor - Bovärd, Dick Rydörn, telefon Kundcenter