Är allmännyttan subventionerad och är de privata fastighetsägarna missgynnade?

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Är allmännyttan subventionerad och är de privata fastighetsägarna missgynnade?"

Transkript

1 Är allmännyttan subventionerad och är de privata fastighetsägarna missgynnade? Hans Lind Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm 2006 Uppsats nr 41 1

2 Sammanfattning av "Är allmännyttan subventionerad och är de privata fastighetsägarna missgynnade?" Det svenska hyressättningssystemet och de allmännyttiga bostadsföretagens roll på bostadsmarknaden är för närvarande under utredning inom EU. Orsaken är en anmälan från fastighetsägarna för ekonomiskt stöd som står i strid med EUs regler. Syftet med denna utredning är att närmare analysera vad som ska menas med stöd/subvention och kritiskt granska argumenten i några av de utredningar som tagits fram. Studiens utgångspunkt är hyressättningen och om olika åtgärder påverkar hyressättningen på ett sådant sätt att privata fastighetsägare missgynnas. Vidare understryks att den svenska bostadsmarknaden är mycket heterogen, och resonemangen fokuserar på två typfall när det gäller allmännyttan: - Det Starka Företaget som är verksamt på expansiva orter och som har en stark ekonomi. - Det Svaga Företaget som är verksamt på stagnerande orter och som har en svag ekonomi. Nästa viktiga distinktion är mellan frågan om ett enskilt projekt är subventionerat och om företaget som helhet är subventionerat. När det gäller ett enskilt projekt är det logiskt att tänka i termer av självkostnad och att hyran ska sättas så att den ger en rimlig avkastning på allt investerat kapital. Bedömningen i rapporten är att så i regel är fallet idag. När det gäller stöd till ett företag argumenteras för att ur ett självkostnadsperspektiv är det stöd om kommunen direkt skjuter till pengar, ger garantier som sänker lånekostnader och låter medel som genererats av "sidoverksamheter" stå kvar i företaget utan att begära avkastning på dessa medel. Det kan dock rimligen inte kallas subvention om kommunen inte begär utdelning på eget kapital som byggts upp av den löpande verksamheten eller på ickerealiserade värdestegringsvinster som sammanhänger med att det vore möjligt att sälja fastigheter till ett högt marknadsvärde (t ex pga boom på bostadsrättsmarknaden). Att begära att företaget ska höja hyran pga att "alternativkostnaden" stigit är i princip detsamma som att säga att företaget ska agera vinstmaximerande. Bedömningen i rapporten är att med denna definition av subvention är det i regel inte så att De Starka Företagen är subventionerade. Det existerandet regelverket har varit stabilt under en längre period och är välkänt för privata investerare och man kan därför anta att de priser de betalat och de investeringar som gjorts förväntas ge en rimlig avkastning på insatt kapital inom ramen för regelverket. På svaga orter förekommer dock subventioner, men det är inte självklart att detta missgynnar de privata företagen. Genom stödet kan de kommunala bostadsföretagen undvika konkurs, vilket kunde leda till att nya aktörer på marknaden pressar ner hyresnivån till nackdel för dagens privata fastighetsägare. 2

3 Summary of "Are municipal housing companies subsidised and are private property owners disadvantaged?" The Swedish rent setting system and the role of the municipal housing companies on the housing market is currently under review in the European Union. A complaint filed by the European Property Federation concerning illegal subsidies started this investigation. The purpose of the current paper is to analyse what should be meant by subsidies and critically evaluate some of the arguments presented. The starting point in this study is rent setting and whether various measures influences the rent setting in a way that make the situation problematic for private property owners and investors. Some initial distinctions are made, as the Swedish housing market is very heterogeneous. Two ideal types of municipal housing companies are described: - "The Strong Company" that is active in an expanding region and has a strong financial position. - "The Weak Company" that is active in a stagnating region and has weak finances. The next important distinction is between the questions whether a specific project is subsidised and whether the firm as a whole is subsidised. When we look at a specific project it is logical to think in terms of total cost, and that the rent should be set in such a way that it gives a reasonable rate of return on all capital invested. The view in the paper is that rents usually is set in such a way for newly produced houses in municipal housing companies. When we look at the company as a whole the view in the paper is that from a non-profit perspective there is a subsidy if the local government directly transfers money to the company, gives guaranties that reduces borrowing costs, or let the company use incomes that is generated by "non-core" activities (typically selling assets with a profit) free of charge. It can, however, not be called a subsidy if the municipal do not demand a dividend on equity generated by ordinary business activities or on equity derived from (real) increases in the market value of the assets. Given the non-profit principle it would be wrong to demand rent increases just because condominium prices and expected profits from transferring rental housing to condominiums increase. The view in this report is that "The Strong Companies" seldom are subsidised in this sense. As the institutional system has been stable for a long time, the private investors who have voluntarily bought properties and made investments are not disadvantaged, as they must expect to get a reasonable rate of return given this system. There are cases of subsidies in the sense above to the "The Weak Companies", but it is not obvious that this support is a disadvantage for the private property owners. Without the support, the municipal company might go bankrupt which could lead to new actors entering the market and to more price competition, which would mean lower profits for the current private owners. 3

4 Förord Tanken att skriva denna rapport uppstod som ett sidospår i samband med studien "De allmännyttiga bostadsföretagens roll på bostadsmarknaden". Den studien finansierades av "Fastighets- o Bostadsakademin" vid KTH som består av ett tjugotal företag som bl a sponsrar doktorander och bidrar till vad vi kallar "branschnära" forskning. I en tidigare version var en kortare version av denna studie om subventioner en bilaga till den nyssnämnda rapporten. Två faktorer kom dock att leda till att studien utvidgades och nu publiceras i en särskild rapport. Den första var en hearing om avkastningskrav som arrangerades av den sittande statliga utredningen om allmännyttans framtida roll. Undertecknad var inbjuden som expert och vissa av argumenten i denna rapport utvecklades i samband med den hearingen som också gav värdefull information från andra deltagare. Därefter har argumenten och rapporten utvecklats ytterligare med stöd av Hyresgästernas Riksförbund. Stockholm november 2006 Hans Lind 4

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Enskilda nybyggnadsprojekt Allmänt om självkostnad och subventioner Hur är det idag? Kommentar till Ernst & Young, samt utlåtande om EU-reglerna Avslutande kommentarer Företaget som helhet Inledning Det Starka Företaget Det Svaga Företaget Är de privata företagen missgynnade på den svenska bostadsmarknaden? Inledning Det Starka Företaget - expansiva regioner Det Svaga Företaget - i stagnerande regioner Avslutning Referenser

6 1. Inledning Det svenska hyressättningssystemet, och ett antal aspekter av relationen mellan staten, kommunen och de allmännyttiga bostadsföretagen är nu under utredning. Den direkta orsaken till detta är en anmälan till EU från den europeiska fastighetsägarfederationen där det, bl a med hänvisning till utredningen "Offentligt stöd till kommunala bostadsföretag" av Ernst & Young Real Estate hävdas att den svenska allmännyttan åtnjuter statsstöd som står i strid med EUs konkurrensregler. För närvarande sitter också en statlig utredning och undersöker vilka förändringar i de svenska lagarna mm som kan komma att bli nödvändiga pga EU:s regler. Syftet med detta PM är att kritiskt granska de argument som presenterats i denna debatt, särskilt de mer "avancerade" ekonomiska argument som läggs fram i den ovannämnda utredningen. De juridiska utredningar som presenterats om huruvida statens och kommunerna agerande i Sverige (Aldestam 2006, Andersson 2006 och Slots 2006) kommer också att kommenteras i de delar som rör de ekonomiska förhållanden på den svenska marknaden. En nyligen genomförd studie av Öhrlings PricewaterhouseCoopers (ÖPwC 2006) om bl a den ekonomiska relationen mellan kommunen och de allmännyttiga företagen för 20 företag, kommer också användas. I detta PM är utgångspunkten hyressättningen. Grundfrågan blir då om de allmännyttiga företagen är i en sådan ekonomisk situation att de kan ta lägre hyror än vad de privata företagen har möjlighet att göra, dvs finns det någon form av subvention som gör en sådan hyressättning möjlig och som därmed missgynnar de privata företagen. I utredningen från Ernst&Young pekar man på fyra sådana tänkbara former av subventioner och inom parates anges storleken på stödet enligt deras uppskattning: 1. Direkt stöd som påverkar resultatet (18 miljoner kr). 2. Stöd för att reducera lånekostnader, t ex kommunal borgen (2 148 miljoner kr) 3. Att ägaren/kommunen tillskjuter eget kapital som man ej begär ersättning för ( miljoner kronor). 4. Att det görs för små avskrivningar (592 miljoner). Alla dessa faktorer kan i princip leda till att det kommunala bolaget sätter för låga hyror och därmed gör det svårt för en privat aktör att konkurrera. Det bör understrykas att fokus enbart är på kommunala stöd. En tidigare anmälan till EU har tagit upp stöd från Bostadsdelegationen och Statens Bostadsnämnd till kommunala bolag i mer akut kris. I detta PM berörs detta stöd bara i förbigående. Innan vi går in på de mer detaljerade argumenten så är det viktigt att ta hänsyn till den stora spridningen i den situation som de allmännyttiga bostadsföretagen befinner sig i. Det finns företag som har, eller nyligen haft stora ekonomiska problem. Företag som räddats och rekonstruerats av att kommunen och/eller staten skjutit till pengar eller hjälpt till på andra sätt. Samtidigt finns det allmännyttiga företag som har ett mycket starkt kassaflöde, en hög soliditet och där kommunen på olika sätt försöker få bolaget att betala för kommunala verksamheter som vi kanske inte normalt ser som del av ett kommunalt bostadsföretags verksamhet. Ett antal exempel på detta ges i ÖPwC (2006). I diskussionen i de kommande avsnitten kommer därför resonera att bygga på två typfall - "Det Svaga Företaget" respektive "Det Starka Företaget" - som beskrivs i tabellen nedan. Det 6

7 vanliga är naturligtvis att kommunens allmännyttiga företag ligger någonstans mellan dessa två extremer. Tabell 1. De två typfallen av allmännyttiga företag Det Svaga Företaget Det Starka Företaget Är verksamt på en ort med vikande befolkning och vikande efterfrågan på företagets bostäder. Vakanserna är relativt höga. I regel är det billigare för ett hushåll att köpa ett hus eller hyra ett hus från en enskild ägare. Bolaget har ett relativt gammalt och nedslitet bestånd. Man har tidigare lånat till upprustningar - med kommunal borgen - men dessa har inte genererat ett större driftnetto. Är verksam i en av våra stora städer. Det var länge sedan man hade några vakanser. Fallande räntekostnader har skapat utrymme både för relativt höga drift- och underhållskostnader, och för ett överskott i verksamheten. Mycket investeringar har kunnat finansierats internt och den synliga soliditeten är hög. Marknadsvärdet på beståndet är mycket högre än de bokförda värdet, dels därför att man kostnadsfört mycket underhåll som höjt värdet, dels därför att stora värden kan frigöras genom ombildning av de mest attraktiva delarna av beståndet till bostadsrätter. En brist i de juridiska utredningarna, främst Slot (2006) men delvis även Aldestam (2006), är att de på ett antal ställen resonerar som om det vanligaste är att de kommunala bostadsbolagen har en relativt svag ekonomisk position, dvs som om "Det Svaga Företaget" är det mest vanliga. Detta stämmer knappast och såsom subventionerna beräknas i Ernst & Youngs studie, är de i absoluta tal mycket större till de starka bolagen än till de svaga bolagen. Som framgick ovan är det största uppskattade stödet i form av att kommunen inte begär ersättning för det egna kapital som finns i bolaget. Eftersom detta kapital mäts som skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde, blir det mycket stort i de starka företagen. En sista distinktion som är viktig när man diskuterar subventioner är den mellan hyressättningen i nyproduktionen och hyressättningen i beståndet. I avsnitt 2 nedan är huvudfrågan om det utgår subventioner/stöd som leder till för låga hyror i nyproduktionen och som gör det svårt för privata företag att vara aktiv på den marknaden? Avsnitt 3 behandlar motsvarande frågor om hyressättning i det äldre beståndet. I båda dessa avsnitt är uppläggningen att det först diskuteras vad som är rimligt agerande givet en självkostnadsprincip, och därefter granskas argumenten i de olika utredningar som nämndes ovan. I avsnitt 4 finns en sammanfattande diskussion om huruvida de privata bostadsföretagen är missgynnade. Avslutande kommentarer finns i avsnitt 5. Kommentarer om förenligheten med EUs regler finns insprängda i respektive avsnitt eftersom den aspekten inte är i fokus för rapporten. 7

8 2. Enskilda nybyggnadsprojekt 2.1 Allmänt om självkostnad och subventioner Att ett specifikt projekt är subventionerat innebär rimligen att det inte täcker sina egna kostnader, dvs ett projekt är inte subventionerat om hyran sätts på en sådan nivå att den förväntas ge en marknadsmässig avkastning på investerat kapital. Marknadsmässig avkastning innebär en avkastning som är knuten till risken i projektet. En självkostnadshyra är då en hyra som sätts så att projekt precis går jämnt upp, givet ett sådant marknadsmässigt avkastningskrav. Man måste dock vara medveten om att en sådan självkostnadshyra är svår att räkna ut på ett entydigt sätt. Det finns flera orsaker till detta, t ex - Det finns inget entydigt sätt att fördela fasta kostnader mellan olika projekt, t ex olika administrationskostnader i företaget. Detsamma gäller fördelning av kostnader för grundläggning och gemensamma tekniska system mellan olika lägenheter i ett hus. - Det finns inget entydigt sätt att mäta risken i ett projekt och därmed finns ingen möjlighet att entydigt peka ut det rätta avkastningskravet. På marknaden finns alltid olika bedömningar av risken i ett projekt. Som framgick i Bejrum et al (2004) tillämpade de studerade allmännyttiga företag tämligen olika avkastningskrav när de räknade ut sin självkostnadshyra. - Det finns ingen entydigt korrekt avskrivningstid. Det finns argument från allt från 30 till 60 år. Avskrivningstakten bör också kopplas till underhållsnivå och dessa båda måste i sin tur på ett konsekvent sätt relateras till det restvärde som finns i kalkylen. En hög underhållsnivå motiverar en lägre avskrivningstakt och ett högre restvärde. - Självkostnadshyran räknas i regel fram genom en investeringskalkyl på år. Kalkylen ger en självkostnadshyra om hyrorna i kalkylen är sådana att nuvärdet av projektet blir lika med noll. Detta kan dock uppnås med flera olika hyresprofiler över tiden, t ex en relativt låg hyra inledningsvis som sedan stiger, eller en relativt hög hyra i början som sedan är konstant eller faller över tiden. Det går inte att säga att hyran ett enskilt år är den korrekta självkostnadshyran det året, utan det måste i princip bedömas genom att se på hela den tänkta hyresprofilen. Eftersom det är osäkert vad som är en sannolik hyresutveckling, kan olika aktörer göra tämligen olika bedömningar av hur hyresprofilen över tiden ska se ut. Ett nybyggnadsprojekt kan utifrån dessa resonemang sägas vara subventionerat om t ex: 1. Hyran medvetet sätts på en så låg nivå att det blir ett underskott i kalkylen. Detta var domstolens bedömning i det sk St Eriksmålet, dvs att kommunen av bostadspolitiska skäl satt hyrorna lägre än den hyra som kunde härledas från en självkostnadskalkyl. 2. De räntebetalningar, eller det räntekrav, som tillämpas i kalkylen är inte en marknadsmässig ränta utan en lägre ränta som t ex beror på att kommunen givit kreditgivarna garantier vilket lett till lägre låneräntor. 3. Kommunen skjuter till eget kapital med ett orimligt lågt räntekrav, vilket i kalkylen visar sig genom ett lågt totalt avkastningskrav, i extremfallet en sammanvägning av låneräntan på den del av investeringen som lånas upp och räntekravet noll på det egna investerade kapitalet. 3. Orealistiskt låga antaganden har gjorts om avskrivningar/underhåll, vilket i kalkylen också kan visa sig som ett orealistiskt högt restvärde för investeringen vid kalkylperiodens slut. Ett högre restvärde i kalkylen innebär ju att hyran kan sättas lägre under projekttiden utan att projektet går med förlust. 8

9 2.2 Hur är det idag? Kommentar till Ernst & Young, samt utlåtande om EU-reglerna Resonemanget i detta avsnitt bygger på följande bedömning av vad som är den vanliga situationen idag. I huvudsak är det de ekonomiskt starka företagen som bygger och det vanliga är att företaget bara bygger om det finns en marknad. Som framgår av Borg (2006) säger de där intervjuade företagen att de sätter hyror utifrån marknaden och att självkostnadsprincipen är så luddig att den inte kan vara till någon egentlig vägledning. I Bejrum mfl (2004) var också intrycket att många företag hade både hängslen och livrem, t ex tillämpade relativt höga avkastningskrav, korta avskrivningstider och höga budgeterade underhållskostnader. Kort sagt: De kommunala bolagen bygger främst om det aktuella projektet kan bära sig själv. 1 Detta beror också på att hyresgästföreningen under ett antal år varit motståndare till att omfördela kostnader så att hyresgästerna i det äldre beståndet ska betala en högre hyra och vara med och betala kostnaderna för nyproduktionen. Det faktum att det sällan är några längre köer till nybyggda hyreslägenheter talar också för att kommunerna i regel sätter marknadsmässiga hyror. Det kan noteras att det i Ernst & Youngs studie inte görs någon särskild granskning av hyressättning i nyproduktionen så där finns inga argument som motsäger påståendena ovan. I alla tre juridiska utlåtanden rörande den svenska bostadspolitikens förenlighet med EUs regler noteras också att den sk St Eriksdomen innebär att privata företag inte riskerar att missgynnas av jämförelsen med allmännyttan eftersom allmännyttans hyror bara är vägledande om de är korrekt satta. De kommunala bolagens hyror ska bara vara vägledande om projekten ifråga inte är subventionerade. Självklart kan de privata företagen påverkas på andra mer indirekta sätt av att det kommunala bostadsföretaget bygger. Om det kommunala företaget bygger mycket så kommer det att påverka efterfrågan för de privata fastighetsägarna. Att ett företag på marknaden påverkar andra företag är dock något som gäller på alla marknader och det kan hända att en optimistisk privat aktör förbygger sig och går i konkurs. Detta drabbar i sin tur de andra privata aktörerna med ökad konkurrens. Så länge det allmännyttiga företaget agerar utifrån rimliga kalkyler så kan det dock knappast kritiseras även om det sedan visar sig att kalkylerna spricker. Felbedömningar och misslyckade investeringar hör också till marknaden. 2.3 Avslutande kommentarer Sammanfattningsvis kan man säga följande: - Det finns inget som visar att kommunala nybyggnadsprojekt ofta skulle vara subventionerade. Både resultaten i Bejrum et al (2004) och Borg (2006) pekar istället på att 1 Självklart finns enstaka exempel på politiskt påtvingade projekt som inte kan bära sina egna kostnader och det mest diskuterade är det sk Skrapan-projektet i Stockholm, där den tidigare Skatteskrapan byggs om till studentbostäder. 9

10 hyrorna sätts relativt marknadsmässigt och täcker kostnaderna för projektet. Någon mer systematisk studie av hyressättning i kommunal nyproduktion finns inte. - I och med den sk St Eriksdomen som innebar att hyrorna i nyproducerade kommunala projekt enbart ska ingå i jämförelsen om de är "korrekt satta" utifrån en självkostnadsprincip, så tycks det ur ett EU perspektiv inte finnas några problem med hur hyror sätts och regleras i nyproduktionen. Till sist: I den allmänna debatten sägs ofta att dagens hyresreglering leder till att det inte blir lönsamt för de privata aktörerna att bygga hyreshus. Enligt min bedömning, som utvecklas mer i Lind (2003), finns inga övertygande argument för tesen att hyresregleringen skulle vara den stora boven när det gäller det låga privata hyreshusbyggandet. En rad andra förklaringar förefaller minst lika troliga: - Konsumenterna har högre betalningsvilja för bostadsrätter, t ex därför att området får en viss social struktur om det är bostadsrätter. - Under en boom på marknaden går det att ta så bra betalt för bostadsrätter eftersom köparen räknar med att kunna tjäna pengar på stigande priser. - Det finns skattefördelar som gör att de boende får en lägre månadskostnad om de köper sin lägenhet istället för att hyra, främst pga ränteavdrag på de pengar som lånas upp i samband med köpet.. - Bostadsrätten gör att investeraren snabbt kan få tillbaka sina pengar. Är priserna höga ger bostadsrätten en snabb säker vinst, men riskerna i att bygga hyreshus blir större. 10

11 3. Företaget som helhet 3.1 Inledning I detta avsnitt ligger fokus på frågor om subventioner till bolaget som helhet. För att renodla frågeställningen i förhållande till vad som diskuterades i föregående avsnitt kan vi anta att bolaget antingen inte byggt någon nytt alls under senare år (sedan 1990) eller att företaget tillämpat en självkostnadshyra för nyproduktionen. Det första fallet, dvs att man inte byggt, är sannolikt typiskt för Det Svaga Företaget, medan det andra fallet, dvs att man byggt men satt en så hög hyra att kostnaderna täckts, enligt argumenten ovan sannolikt är typiskt för Det Starka Företaget. I fortsättningen antas att just detta är fallet och vi börjar med att se närmare på frågan om subventioner till Det Starka Företaget. 3.2 Det Starka Företaget Inledning Av de fyra typer av subventioner som diskuteras i Ernst & Youngs utredning så är det två som kan bedömas vara mindre viktiga när vi diskuterar Det Starka Företaget. I dessa företag förekommer inte direkta överföringar av medel för att stärka företaget 2 och det är sällan som avskrivningar sker i för låg takt i dessa företag. Som framgår av ÖPwC (2006) är det tvärtom vanligt att kommunen försöker överföra medel från Det Starka Företaget till olika verksamheter som annars skulle betalas med kommunala skattemedel. När det gäller att kommunen gått i borgen för bolaget kan man säga att även om så skett och även om det inte utgått någon borgensavgift så är värdet av en sådan borgen med all sannolikhet liten i Det Starka Företaget. Räknat på marknadsvärden är soliditeten i regel över 50% och det innebär att det i stort sett är riskfritt att låna ut till företaget även om det inte finns någon kommunal borgen. Det som då återstår, och det som också är det klart största beloppet för dessa företag är det som Ernst & Young beskriver som att kommunen inte tar ut en skälig kostnad för de egna kapital som det kommunala bostadsföretaget disponerar Subventioner i form av gratis eget kapital? Olika typer av eget kapital För att kunna ta ställning till det rimliga i ståndpunkten att de kommunala bostadsföretaget får ett stöd i form av ett eget kapital som ägaren inte begär avkastning på är det viktigt att skilja mellan olika typer av eget kapital i det kommunala företaget. Enkelt uttryckt kan man skilja mellan fyra olika former av eget kapital. De tre första är sådana som direkt syns i 2 Däremot kan det förekomma i samband med särskilda uppdrag och satsningar som bolaget ska göra. Exempel på detta finns i ÖPwC (2006). 11

12 balansräkningen, medan det fjärde bygger på en marknadsvärdering som ibland redovisas i en fotnot till den vanliga balansräkningen. 1. Kapital som direkt har tillförts företaget genom överföringar från kommunen. Detta gjordes när bolaget startades, men det kan också ha gjorts senare för att stärka bolaget. I Det Starka Företaget var dock detta normalt tämligen länge sedan. 2. Kapital som har genererats genom överskott i den löpande verksamheten. Många företag har haft en låg soliditet och detta är en svaghet när företagen allt mer verkar på en marknad med konkurrens. De kommunala bostadsföretagen på expanderande orter har gått med ett visst överskott som t ex inneburit att man kunnat amortera på lån snabbare än vad som motsvarat avskrivningstakten. 3 På olika sätt har skuldsidan genom dessa åtgärder sjunkit i relation till tillgångssidan, och det redovisade egna kapitalet har växt. 3. Kapital som har genererats genom att företaget sålt fastigheter till ett pris som är högre än det bokförda värdet. Dessa försäljningar kan ha varit till privata fastighetsägare som en del i förändringar av beståndets sammansättning, men det kan också vara så att fastigheter i attraktiva områden sålts till de boende som bildat en bostadsrättsförening. Här kan man, om man ska vara noggrann, skilja mellan två fall: a) Försäljning på en marknad där priserna har varit realt konstanta. I detta fall har vinsten skapats av att fastigheterna skrivits av för snabbt eller för att underhållsinsatser inte aktiverats i balansräkningen. b) Försäljning på en marknad där priserna har stigit realt. I verkligheten kan det naturligtvis vara en kombination av dessa båda fall. 4. Dolt eget kapital i form av en skillnad mellan ett marknadsvärde för fastigheterna, dvs sannolikt pris vid en försäljning på den öppna marknaden, och det bokförda värdet på fastigheten. Även här kan detta dolda övervärde ha uppstått på två olika sätt, eller en kombination av de båda, dvs antingen genom överavskrivningar i kombination med att alltför mycket underhåll har kostnadsförts, eller genom att priserna på den externa marknaden stigit realt. Analys av respektive typ Av de olika typer som beskrevs ovan är det enligt min mening korrekt för kommunala bostadsföretag att ur ett självkostnadsperspektiv sätta hyrorna så att de ger en avkastning på eget kapital av typen 1 och 3b. I båda dessa fall är det medel som tillförts vid sidan av den löpande förvaltningen. När det gäller de direkt tillförda medlen är detta kanske uppenbart, men enligt min bedömning kan det ses som en subvention om en ren försäljningsvinst får stå kvar i bolaget utan att kommunen begär en löpande ränta på dessa pengar. Nivån på avkastningskravet på detta kapital kan alltid diskuteras men de flesta bedömare skulle hamna kring 4-6% när risken inte är särskilt hög, vilket det inte är i Det Starka 3 Det är också så att lånen är nominella vilket innebär att de sjunker i värde under inflationstider. Den högre nominella räntan kompenserar långivaren för detta, men konsekvensen är att det under inflationstider ligger en inbyggd amortering i räntan som motsvarar inflationstakten. Under en längre tidsperiod kan detta bidra till att bygga upp ett betydande eget kapital i företaget. 12

13 Företaget 4. Ett nominellt räntekrav beräknas då som summan av riskfri realränta, bedömd inflation och ett riskpåslag. För övriga typer av eget kapital som beskrevs ovan är det däremot inte motiverat ur ett självkostnadsperspektiv att sätta hyrorna så att de ger en löpande förräntning av detta egna kapital, dvs det kan inte sägas innebära en subvention från ägaren om kommunerna inte tar ut en ersättning på detta kapital. Typ 2 och 3a har det gemensamt att detta egna kapital genererats genom den löpande verksamheten och i regel motiverats av att bolaget ska bygga upp reserver av olika slag. Givet att bolaget ska följa en självkostnadsprincip bör detta ses som omfördelningar mellan olika grupper av hyresgäster. Dagens eller gårdagens hyresgäster betalade lite för höga hyror och genom det kunde företaget bygga upp en reserv som t ex kan användas i framtida sämre tider. Hyrorna kan i denna framtida situation hållas på en lägre nivå genom att medel då i princip tillförs den löpande verksamheten från de reserver som byggts upp. Bolaget kan tack vare reserverna då gå med förlust några år utan att riskera att gå i konkurs. Observera att dessa fall inneburit att bolaget fram till den aktuella tidpunkten satt högre hyror än vad som motsvarar en strikt kortsiktig självkostnadsprincip. Dessa högre hyror har självklart varit till fördel för de privata fastighetsägarna, vilket vi återkommer till i avsnitt 4. Att kräva att bolaget ska höja hyrorna ytterligare för att ge kommunen utdelning på det kapital som genererats genom ett överuttag av hyror är inte rimligt ur ett självkostnadsperspektiv. Man får inte glömma bort att självkostnadsprincipen kan ringas in genom två motpoler: Det ena är ett vinstmaximeringsperspektiv där hyrorna i princip sätts till den högsta nivå som marknaden tillåter, och en förlustsituation där ägaren kontinuerligt behöver tillför medel till verksamheten. Som jag återkommer till i EU-diskussionen nedan är det i dessa fall inte fråga om att medel tillförts eller att kommunen låtit medel som inte hör till den löpande verksamheten stå kvar i bolaget. Fallet 4a är i princip samma som fall 3a bara det att det inte framgår av balansräkningen. Det typiska är ju att nominella räntekrav tillämpas när hyror sätts och om då fastigheterna, med hänsyn tagen till underhåll har ett realt konstant värde så innebär ju detta att det byggs upp en dold reserv (se fotnot 3). Även i detta fall så är orsaken inte att något dramatiskt hänt på den externa marknaden utan att hyresgästerna egentligen betalat för höga hyror ur ett självkostnadsperspektiv. Ett typexempel är att företaget: - satt hyran utifrån ett nominellt räntekrav - tillämpat relativt höga avskrivningar - och samtidigt haft ett relativt omfattande underhåll som kostnadsförts. Som visas i Lind (2002) i samband med en analys av hyressättning på verksamhetsfastigheter innebär ett sådant system att dagens hyresgäster får betala två gånger. Även här kan man säga att den hyressättning som möjliggjort uppbyggnaden av det dolda kapitalet inneburit högre hyror vilket gynnat de privata fastighetsägarna jämfört med en striktare tolkning av självkostnadsprincipen.. I Fall 4b är det alltså orealiserade värdestegringsvinster. Under senare år har marknadsvärdena på hyresfastigheter stigit kraftigt, främst pga möjligheten att ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Ett "övervärde" skapas här genom att lägenheten överförs från hyresmarknaden 4 Dessa siffror är i linje med de synpunkter som framfördes vid den hearing som hölls av den statliga utredningen om allmännyttan. 13

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Agenda Avkastningsmått Avkastning för bostäder Exempel på ägardirektiv till bostadsföretag Slutsatser IPD 2012

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt för Rotavdrag för Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt

Läs mer

Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån

Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån PM 2014-03-21 1 (5) Avdelningen för juridik Lars Björnson Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån Allmänt

Läs mer

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09 Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot Självstyrda bilar Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about when you could buy a self-driving car and what they would look like. I also mention

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen.

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen. VFTN01 Fastighetsvärderingssystem vt 2011 Svar till Övning 2011-01-21 1. Förklara hur en köpoptions (C) värde förhåller sig till den underliggande tillgångens (S) värde. a. Grafiskt: Visa sambandet, märk

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Nominell vs real vinst - effekten av inflation - 1 Nominell vs real vinst - effekten av inflation - av Richard Johnsson 1 I det som följer ska jag beskriva hur inflationen påverkar de bokföringsmässiga vinsterna i företagen. Det kommer att framgå att

Läs mer

Hur går det för vår bostadsrättsförening?

Hur går det för vår bostadsrättsförening? Hur går det för vår bostadsrättsförening? EN ÖVERSIKT OM HUR DU LÄSER ÅRSREDOVISNINGEN Läs bokslutet det handlar om dina pengar Varje år lämnar styrelsen i bostadsrättsföreningen inför ordinarie föreningsstämma

Läs mer

YTTRANDE. EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Dnr 37/2008 Stockholm den 8 september 2008

YTTRANDE. EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Dnr 37/2008 Stockholm den 8 september 2008 YTTRANDE Dnr 37/2008 Stockholm den 8 september 2008 Finansdepartementet 103 33 Stockholm Dnr Fi2008/2861/OFA/BO EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Sieps har ombetts yttra sig över betänkandet EU,

Läs mer

JOHAN WERNER 2008-01-10 0 SALTSJÖBADENS GOLFKLUBB. leasa eller köpa. ett arbete för HGU -04 av: Johan Werner Saltsjöbadens golfklubb

JOHAN WERNER 2008-01-10 0 SALTSJÖBADENS GOLFKLUBB. leasa eller köpa. ett arbete för HGU -04 av: Johan Werner Saltsjöbadens golfklubb JOHAN WERNER 2008-01-10 0 leasa eller köpa ett arbete för HGU -04 av: Johan Werner Saltsjöbadens golfklubb JOHAN WERNER 2008-01-10 1 Leasing eller köp av maskinpark? De senaste åren har det blivit allt

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 2012 Så här tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten, t.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Finländsk bostadspolitik på jakt efter det sociala

Finländsk bostadspolitik på jakt efter det sociala Finländsk bostadspolitik på jakt efter det sociala Bostadsmötet 2014, Vad kan Sverige lära av andra länders bostadspolitik? Hannu Ruonavaara Åbo universitet Det är litet underligt att fråga vad Sverige

Läs mer

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 Vilka uppgifter behövs om investeringen? Investeringskostnaderna Den ekonomiska livslängden Underhållskostnaderna

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

Styrelsens i Vitrolife AB (publ), org. nr 556354-3452, förslag till beslut om vinstutdelning (punkten 7 i dagordningen)

Styrelsens i Vitrolife AB (publ), org. nr 556354-3452, förslag till beslut om vinstutdelning (punkten 7 i dagordningen) Styrelsens i Vitrolife AB (publ), org. nr 556354-3452, förslag till beslut om vinstutdelning (punkten 7 i dagordningen) Styrelsen föreslår att stämman beslutar om efterutdelning till aktieägarna av bolagets

Läs mer

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån REMISSVAR Hanteringsklass: Öppen Dnr 2015/287 2015-04-20 Finansinspektionen Box 7821 103 97 STOCKHOLM Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån (FI Dnr 14-16628) Sammanfattning Riksgäldskontoret

Läs mer

Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar

Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar Hans Lind Stellan Lundström Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 2011 Rapport 2011:1 1 Innehållsförteckning

Läs mer

Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder

Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder Rapport 2014:1 Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder en översikt HANS LIND 2 Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder: en översikt Hans Lind Sustainable Integrated Renovation Rapport 2014:1

Läs mer

Företagsvärdering ME2030

Företagsvärdering ME2030 Företagsvärdering ME2030 24/3 Principer för värdering Jens Lusua DCF-valuation Frameworks LAN-ZWB887-20050620-13749-ZWB Model Measure Discount factor Assessment Enterprise DCF Free cash flow Weighted average

Läs mer

(Föreläsning:) 1. Marknader i perfekt konkurrens

(Föreläsning:) 1. Marknader i perfekt konkurrens (Läs själva:) PERFEKT KONKURRENS = FULLSTÄNDIG KONKURRENS 2012-11-25 Här analyserar vi marknadsformen perfekt konkurrens. Marginalprincipen vägleder oss till att inse att företagen ökar produktionen så

Läs mer

Diarienummer KS2015.0132

Diarienummer KS2015.0132 Diarienummer KS2015.0132 För den verksamhet som bedrivs i AB Skövdebostäder, nedan kallat Bolaget, gäller dessa ägardirektiv antagna av kommunfullmäktige i Skövde kommun den 24 september 2012 med ändring

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag

Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag 23 januari 2009 Titel: Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) BKN:s

Läs mer

), beskrivs där med följande funktionsform,

), beskrivs där med följande funktionsform, BEGREPPET REAL LrNGSIKTIG JeMVIKTSReNTA 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Diagram R15. Grafisk illustration av nyttofunktionen för s = 0,3 och s = 0,6. 0,0 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 s = 0,6 s = 0,3 Anm. X-axeln

Läs mer

att det borde vara möjligt att få marknaden för bostadsbyggande att fungera ungefär som andra varumarknader.

att det borde vara möjligt att få marknaden för bostadsbyggande att fungera ungefär som andra varumarknader. 1 Sammanfattning 1.1 Bakgrund och syfte Efterfrågan på bostäder ökade kraftigt i ett antal regioner i Sverige under andra hälften av 1990-talet. Det ledde till att priserna på bostadsrätter och småhus

Läs mer

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter Skattesystemets betydelse risker och möjligheter ingemar.rindstig@se.ey.com 0705-24 33 00 Seniorvärldskonferensen, Göteborg 2015-04-22 Ekonomin - för brukaren Stor betydelse för framtidens Äldres boende

Läs mer

Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet

Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet Bakgrund... 2 Analys & rekommendation... 2 Sammanfattning... 5 Ordlista... 6 Bakgrund Hem och Fastighet har

Läs mer

SAMMANFATTNING AV SUMMARY OF

SAMMANFATTNING AV SUMMARY OF Detta dokument är en enkel sammanfattning i syfte att ge en första orientering av investeringsvillkoren. Fullständiga villkor erhålles genom att registera sin e- postadress på ansökningssidan för FastForward

Läs mer

Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare.

Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare. ÅRSSTÄMMA REINHOLD POLSKA AB 7 MARS 2014 STYRELSENS FÖRSLAG TILL BESLUT I 17 Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare. Styrelsen i bolaget har upprättat en kontrollbalansräkning

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB >2 800 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) >1 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding I AS (Norge)

Läs mer

Synpunkter på Skatteverkets ställningstagande 2013-02-25 dnr 131 117310-13/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån

Synpunkter på Skatteverkets ställningstagande 2013-02-25 dnr 131 117310-13/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån PM 2013-03-08 1 (6) Avdelningen för juridik Lars Björnson Synpunkter på Skatteverkets ställningstagande 2013-02-25 dnr 131 117310-13/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån Finansdepartementets

Läs mer

ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA

ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA HYRESHUS I STOCKHOLM? Privatvärdarnas ekonomi i Stockholm 213 Innehåll Det är lönsamt att äga hyresfastigheter 4 Bostadsbristen utnyttjas 6 Så gjorde vi undersökningen 7 Vinst per

Läs mer

Granska ombildningen till bostadsrätt

Granska ombildningen till bostadsrätt Granska ombildningen till bostadsrätt När en ombildningsprocess drar igång finns det anledning att särskilt granska några saker för att försäkra sig om att man inte blir vilseledd. Bostadsrättsföreningen

Läs mer

Bostadsfinansiering (Ds 2005:39)

Bostadsfinansiering (Ds 2005:39) REMISSVAR 2005-12-17 Dnr 2005/01887 Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet 103 33 Stockholm Bostadsfinansiering (Ds 2005:39) Sammanfattning Riksgäldskontoret delar arbetsgruppens bedömning att vi bör

Läs mer

3 Redovisning från kommunens bolag

3 Redovisning från kommunens bolag 3 Redovisning från kommunens bolag 54 www.munkedal.se Koncernen Munkedals kommun KONCERNEN MUNKEDALS KOMMUN Kommunala bolag Förutom kommunen omfatts koncernen av följande bolag: Munkedals Bostäder AB Bolaget

Läs mer

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Ronnebygatan 40 TELEFON TELEFAX ORG.NR E-POST INTERNET Box 531, 371 23 Karlskrona 0455-33 49 40 0455-805 70 202100-4276 registrator@bkn.se www.bkn.se

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

"STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL"

STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL EN BOSTADSMARKNAD I FÖRÄNDRING HYRESRÄTTENS ANDEL AV BESTÅNDET 1990-2014 "STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL" Syftet med denna rapport är att

Läs mer

Uppgift I. Kod: 149 Dominik Zimmermann 1. Osäkerhet kan även råda kring målföretagets miljöåtaganden, se Gorton, s. 34.

Uppgift I. Kod: 149 Dominik Zimmermann 1. Osäkerhet kan även råda kring målföretagets miljöåtaganden, se Gorton, s. 34. Kod: 149 Dominik Zimmermann 1 Uppgift I En företagsbesiktning (dvs. en due diligence) innebär i princip att en potentiell köpare genomför en undersökning av ett förvärvsobjekt (målföretaget), dess verksamhet

Läs mer

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren.

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren. Fråga 1 Förklara nedanstående: a. Kalkylränta b. Förklara skillnaden mellan realränta och nominell ränta. c. Vad menas internräntan och vad innebär internräntemetoden? Vi kan för att avgöra om ett projekt

Läs mer

Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185

Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185 1 (8) Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag 1. Är förändringarna genomgripande? De förändringar som sker i reglerna för de allmännyttiga

Läs mer

Halvårsrapport januari juni 2012

Halvårsrapport januari juni 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari juni 2012 April juni 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till Nettoomsättning för perioden uppgick till

Läs mer

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet 1 Jan Bergstrand 2009 12 04 Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet Bakgrund Energimarknadsinspektionen arbetar f.n. med en utredning om reglering av intäkterna för elnätsföretag som förvaltar

Läs mer

AID:... LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 2013-05-03. Aktiedelen, uppdaterad 2014-04-30

AID:... LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 2013-05-03. Aktiedelen, uppdaterad 2014-04-30 LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 013-05-03. Aktiedelen, udaterad 014-04-30 Ugift 1 (4x0.5 = oäng) Definiera kortfattat följande begre a) Beta värde b) Security Market Line c) Duration d) EAR Se lärobok, oweroints.

Läs mer

Kommunstyrelsens kontor Datum 2015-08-19 Dnr KS 2015/0253

Kommunstyrelsens kontor Datum 2015-08-19 Dnr KS 2015/0253 Tjänsteutlåtande Kommunstyrelsens kontor Datum 2015-08-19 Dnr KS 2015/0253 15 NWT åp Til B Yttrande till Förvaltningsrätten i Stockholm, i mål nr 13833-15, angående laglighetsprövning enligt kommunallagen

Läs mer

1. FLACK RÄNTA Med flack ränta ska vi här mena att räntan är densamma oavsett bindningstid

1. FLACK RÄNTA Med flack ränta ska vi här mena att räntan är densamma oavsett bindningstid STOCKHOLMS UNIVERSITET MATEMATISKA INSTITUTIONEN Avd. för Matematisk statistik Thomas Höglund Version 02 10 25. RÄNTA 1. FLACK RÄNTA Med flack ränta ska vi här mena att räntan är densamma oavsett bindningstid

Läs mer

Ekonomin i fokus. Ämnen under kursen. Målsättning 2015-09-01. Välkomna!

Ekonomin i fokus. Ämnen under kursen. Målsättning 2015-09-01. Välkomna! Ekonomin i fokus Välkomna! Ämnen under kursen Vad är en bostadsrättsförening? Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin?

Läs mer

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008 n Ekonomiska kommentarer I den dagliga nyhetsrapporteringen avses med begreppet ränta så gott som alltid den nominella räntan. Den reala räntan är emellertid mer relevant för konsumtions- och investeringsbeslut.

Läs mer

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm Hyressättningen i Stockholms stad är och har varit föremål för debatt under en lång tid. Till grund för hyrorna ligger

Läs mer

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder US1000, v 1.0, 2010-02-04 REMISSYTTRANDE 1 (5) Dnr 2012-05-14 17-0604/12 Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder (Ju2012/3159/L1) Detta remissyttrande avser förslagen i den inom Regeringskansliet

Läs mer

Introduktion till nationalekonomi. Föreläsningsunderlag 5, Thomas Sonesson

Introduktion till nationalekonomi. Föreläsningsunderlag 5, Thomas Sonesson Marknadsformer Företagets beteende på marknaden, d.v.s. - val av producerad kvantitet - val av pris - val av andra konkurrensmedel varierar med de förhållanden som råder på marknaden - antal aktörer -

Läs mer

skuldkriser perspektiv

skuldkriser perspektiv Finansiella kriser och skuldkriser Dagens kris i ett historiskt Dagens kris i ett historiskt perspektiv Relativt god ekonomisk utveckling 1995 2007. Finanskris/bankkris bröt ut 2008. Idag hotande skuldkris.

Läs mer

Reflektioner från föregående vecka

Reflektioner från föregående vecka Reflektioner från föregående vecka Investeringsbedömning (forts) Resultat- och balansräkning Finansieringsanalys av ett bostadsköp Jämförelse mellan bostadsrätt och villa Boendekostnadskalkyl Hur ska köpet

Läs mer

Hyresreglering och renovering en förbisedd dimension

Hyresreglering och renovering en förbisedd dimension Hyresreglering och renovering en förbisedd dimension nr 5 2015 årgång 43 Den svenska hyresregleringen har varit en måltavla för ekonomer åtminstone sedan Ragnar Bentzels, Assar Lindbecks och Ingemar Ståhls

Läs mer

Särredovisning av affärsverksamhet

Särredovisning av affärsverksamhet Revisionsrapport Särredovisning av affärsverksamhet Östersunds kommun 3 juni 2009 Anneth Nyqvist, revisionskonsult Hans Stark, Certifierad kommunal revisor 2009-06-03 Anneth Nyqvist/Uppdragsledare Hans

Läs mer

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google.

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google. Notera att det är lösningsförslag. Inga utförliga lösningar till triviala definitioner och inga utvecklade svar på essä-typ frågor. Och, att kursen undervisas lite olika år från år. År 2013 mera från Kap

Läs mer

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna 1 (5) Handläggare Datum SB 2010-02-05 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna Frågeställning Hade de villkorade investeringsbidrag som gavs till byggande av hyresrätter i bristorter någon effekt på

Läs mer

Statliga kreditgarantier för att underlätta förvärv av bostadsrätter och egnahem, s.k. förvärvsgarantier (Fi2007/4536/BO)

Statliga kreditgarantier för att underlätta förvärv av bostadsrätter och egnahem, s.k. förvärvsgarantier (Fi2007/4536/BO) REMISSVAR 2007-07-26 Dnr 2007/1124 Finansdepartementet 103 33 STOCKHOLM Statliga kreditgarantier för att underlätta förvärv av bostadsrätter och egnahem, s.k. förvärvsgarantier (Fi2007/4536/BO) Riksgälden

Läs mer

Exportmentorserbjudandet!

Exportmentorserbjudandet! Exportmentor - din personliga Mentor i utlandet Handelskamrarnas erbjudande till små och medelstora företag som vill utöka sin export Exportmentorserbjudandet! Du som företagare som redan har erfarenhet

Läs mer

Utredning finansiella instrument i Vara Bostäder AB

Utredning finansiella instrument i Vara Bostäder AB Kommunstyrelsen Utredning finansiella instrument i Vara Bostäder AB Fakta om ränteswappar En ränteswap är ett räntederivat som i sitt praktiska utförande innebär ett avtal om byte av ränta. För en låntagare

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

Collaborative Product Development:

Collaborative Product Development: Collaborative Product Development: a Purchasing Strategy for Small Industrialized House-building Companies Opponent: Erik Sandberg, LiU Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Vad är egentligen

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

Den framtida redovisningstillsynen

Den framtida redovisningstillsynen Den framtida redovisningstillsynen Lunchseminarium 6 mars 2015 Niclas Hellman Handelshögskolan i Stockholm 2015-03-06 1 Källa: Brown, P., Preiato, J., Tarca, A. (2014) Measuring country differences in

Läs mer

Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/8 2013

Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/8 2013 1 Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/8 2013 Hjälpmedel: Räknare Betyg: G = 13 p, VG = 19 p Maxpoäng 25 p OBS: Glöm ej att redovisa dina delberäkningar som har lett till ditt svar! För beräkningsuppgifterna:

Läs mer

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson Framtiden måste byggas idag Anders Konradsson Den statliga politiken tre skeden från bostadspolitik till skattepolitik 1975 1990 sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Social Housing Bostadsmötet Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Dagens ämne Social housing i några utvalda länder - Norge - Finland - Danmark - Tyskland - USA / New York Momsdirektivet Paralleller till den

Läs mer

6. Övningen Investeringens lönsamhet. TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi

6. Övningen Investeringens lönsamhet. TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi 6. Övningen Investeringens lönsamhet TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi Övningarnas innehåll 6. Analyser och framtid 5. Försäljning, marknadsföring och kundens bemötande 4. Operationer II: Processer

Läs mer

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B Svenska Bostadsfonden 7 Björnen Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan 2008 förvaltningsber ättelse 2008

Läs mer

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 8 A B. Svenska Bostadsfonden 8 Läderfabriken. Svenska Bostadsfonden 8 Uttern

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 8 A B. Svenska Bostadsfonden 8 Läderfabriken. Svenska Bostadsfonden 8 Uttern Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 8 A B Svenska Bostadsfonden 8 Läderfabriken Svenska Bostadsfonden 8 Uttern 2008 förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB Faktaruta

Läs mer

Behöver Sverige en ny insolvenslag? Bo Becker

Behöver Sverige en ny insolvenslag? Bo Becker Behöver Sverige en ny Bo Becker 1 Insolvens Insolvens: ett företag kan inte betala sina skulder Ett företag har tillgångar värda V och skulder D Insolvens om V < D Företaget kan likvideras eller rekonstrueras

Läs mer

Motion 15 Motion 16. med utlåtanden

Motion 15 Motion 16. med utlåtanden Motion 15 Motion 16 med utlåtanden 44 Motion 15 Ombildningar av allmännyttans hyresrätter/ Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter Ombildningen av allmännyttans lägenheter fortsätter. Nu med ännu

Läs mer

LÖSNINGSFÖRSLAG Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/2 2013

LÖSNINGSFÖRSLAG Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/2 2013 LÖSNINGSFÖRSLAG Tentamen Finansiering I (FÖ006) 22/2 20 Hjälpmedel: Räknare samt formler på sidan. Betyg: G = p, VG = 9 p Maxpoäng 25 p OBS: Glöm ej att redovisa dina delberäkningar som har lett till ditt

Läs mer

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012 Kommentarer Peter Englund HÅLLBARA STATSFINANSER Övertygande analys Långsiktig hållbarhet => mål för statens finansiella nettoförmögenhet (på lång sikt) => mål för finansiellt

Läs mer

Hur ska bostadskrisen lösas?

Hur ska bostadskrisen lösas? Hur ska bostadskrisen lösas? Klas Eklund Byggbranschens valseminarium 5 september 2014 Lågt bostadsbyggande Antalet hyresrätter i Stockholm minskar Krisen och dess orsaker Bostadsbrist Blockerade flyttkedjor

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas En bättre värd? Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker en hel del frågor

Läs mer

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4 INFORMATIONSMÖTE 100224 Brf Svavlet 4 Rikard Johansson Bjurfors & Thörner AB Vi hjälper föreningen. Kontakta oss för alla typer av frågor om ombildningen Syfte med dagens möte Informera om ombildningen

Läs mer

Ekonomi Sveriges ekonomi

Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi = Att hushålla med det vi har på bästa sätt Utdrag ur kursplanen för grundskolan Mål som eleverna ska ha uppnått i slutet av det nionde skolåret. Eleven skall Ha kännedom

Läs mer

Utredning Långsiktigt hållbara avgifter

Utredning Långsiktigt hållbara avgifter Utredning Långsiktigt hållbara avgifter Bakgrund... 2 Analys... 3 Sammanfattning... 7 Policy - Långsiktigt hållbara och rättvisa avgifter... 10 Ordlista... 12 Bakgrund Föreningens syfte är att utan att

Läs mer

Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems

Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems Results from group discussions and interactive session Chalmers, Göteborg 2015-03-03 Barriärer för spridning Regelverken är komplicerade och

Läs mer

2015-02-12. Dnr Kst 2015/74 Verksamhetsberättelse 2014 för kommunens finansförvaltning inklusive kapitalförvaltningen

2015-02-12. Dnr Kst 2015/74 Verksamhetsberättelse 2014 för kommunens finansförvaltning inklusive kapitalförvaltningen TJÄNSTESKRIVELSE 1 (6) 2015-02-12 Kommunstyrelsen Dnr Kst 2015/74 Verksamhetsberättelse 2014 för kommunens finansförvaltning inklusive kapitalförvaltningen Förslag till beslut Kommunstyrelseförvaltningens

Läs mer

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt.

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. FRÅN HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. Den här broschyren vänder

Läs mer

Bilaga 1 till Underlag för Standard för pensionsprognoser

Bilaga 1 till Underlag för Standard för pensionsprognoser Bilaga 1 2012-10-17 1 (5) Pensionsadministrationsavdelningen Håkan Tobiasson Bilaga 1 till Underlag för Standard för pensionsprognoser Utgångspunkter för avkastningsantagande Det finns flera tungt vägande

Läs mer

Metoduppgift 4: Metod-PM

Metoduppgift 4: Metod-PM Metoduppgift 4: Metod-PM I dagens samhälle, är det av allt större vikt i vilken familj man föds i? Introduktion: Den 1 januari 2013 infördes en reform som innebar att det numera är tillåtet för vårdnadshavare

Läs mer

Del 18 Autocalls fördjupning

Del 18 Autocalls fördjupning Del 18 Autocalls fördjupning Innehåll Autocalls... 3 Autocallens beståndsdelar... 3 Priset på en autocall... 4 Känslighet för olika parameterar... 5 Avkastning och risk... 5 del 8 handlade om autocalls.

Läs mer