Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar"

Transkript

1 Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar Hans Lind Stellan Lundström Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 2011 Rapport 2011:1 1

2 Innehållsförteckning Förord Inledning Bakgrund och syfte Tillvägagångssätt Rapportens struktur Affärsmässighet i allmänhet Den tidiga tolkningen Vad menar lagstiftaren idag? Affärsmässighet och företagens samhällsansvar Inledning Det affärsmässiga privata fastighetsföretaget Det privata fastighetsföretagets samhällsansvar Marknadsmässigt avkastningskrav Allmänt Närmare om avkastningskrav i olika situationer Affärsmässighet vid transaktioner Inledning Hur ska man agera när man köper? Hur ska man agera när man säljer? Affärsmässighet vid investeringar - några tillämpningar Exemplet insatser i miljonprogramsområdet Exemplet energieffektivisering Exemplet stambyten Avslutande kommentar Affärsmässighet vid hyressättning Affärsmässighet vid finansiering och i relation till ägaren Avslutande kommentarer Referenser Bilaga 1 Affärsmässighet i propositionen Bilaga 2 Hur ser parterna på affärsmässighet?

3 Förord Allmännyttiga bostadsföretag ska enligt en ny lag agera affärsmässigt. Inför implementeringen av lagstiftningen har det uppstått en diskussion om den närmare innebörden i begreppet affärsmässigt och vilka praktiska konsekvenser lagstiftningen kan få. För att närmare utreda dessa frågor har Fastighetsägarna Sverige genom sin VD Reinhold Lennebo initierat och finansierat ett uppdrag till KTHs avdelning för Bygg- och fastighetsekonomi. Uppdragets resultat redovisas genom föreliggande skrift. För den närmare problemformuleringen och skriftens sakinnehåll svarar författarna. Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Stellan Lundström Professor i fastighetsekonomi 3

4 1. Inledning 1.1 Bakgrund och syfte Enligt den nya lagen om allmännyttiga företag så ska dessa företag agera affärsmässigt. Den grundläggande frågan i denna rapport är hur detta ska tolkas, både rent begreppsligt men också vad det innebär i ett antal konkreta situationer. Vad måste eller får inte ett affärsmässigt företag göra i samband med t ex köp och försäljning, investeringar och finansiering av olika slag eller i den löpande förvaltningen och vid hyressättning? Bakgrunden till den nya lagen framgår av den s.k. Kochska utredningen: EU, Allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) där frågan var vad EUs konkurrenslagstiftning lägger för restriktioner på den svenska bostadspolitiken. I utredningen betonar man att EUs regler är långt ifrån entydiga, men om Sverige vill vara säker på att inte komma i konflikt med EUs konkurrens- och statsstödsregler så ska man ålägga de allmännyttiga företaget att agera affärsmässigt. Denna linje avspeglas i den aktuella propositionen. Alternativet som utredningen diskuterar hade varit att välja den linje man valt i Nederländerna där deras motsvarighet till allmännyttan har visst statliga stöd (se SOU 2008:38 s 225f). En överenskommelse har nyligen gjorts mellan Nederländerna och EU med innebörden att detta stöd godkänns av EU därför att dessa bostäder i fortsättningen i första hand ska gå till hushåll med relativt låga inkomster 1. I dagens debatt finns något olika tolkningar av vad affärsmässigt betyder och i tidigare skrifter har begreppet också använts i betydelser som inte självklart är desamma som när begreppet används inom EUs lagstiftning. Syftet med denna rapport kan sammanfattas i följande punkter: - Beskriva och värdera olika tolkningar av begreppet affärsmässig som kommer fram i olika skrifter och debattinlägg. I detta sammanhang diskuteras också begreppet marknadsmässigt avkastningskrav kopplat till olika beslutssituationer. - Undersöka vilken innebörd som är en rimlig tolkning av begreppet som det används i den aktuella propositionen och som därmed kan anses vara lagstiftarens intentioner. - Givet denna tolkning av lagstiftarens intentioner, undersöka implikationerna för ett antal beslutssituationer som ett bostadsföretag står inför. För undvikande av missförstånd bör betonas att analysen här enbart handlar om vad som, enligt vår bedömning, följer för ett bostadsföretag av krav på affärsmässighet. Om det är bra att ställa sådana krav på de kommunala bolagen diskuteras inte. I det avslutande avsnittet finns dock en kort diskussion om vilka kompletterande regelverk som kan behövas givet att alla företag ska agera affärsmässigt i den tolkning vi bedömer som rimlig. 1 Se 4

5 1.2 Tillvägagångssätt Rapporten är till del en traditionell begreppsanalys där det bland annat handlar om se på de mer detaljerade formuleringar som finns i de aktuella texterna där begreppet affärsmässig används. Olika tolkningar av begreppet görs utifrån centrala begrepp som marknadsmässiga avkastningskrav men också vad som kan räknas in i sk "Corporate Social Responsibility", företagets samhällsansvar. Ett antal avsnitt i rapporten handlar om att empiriskt bedöma vad som i olika situationer är affärsmässigt i den tolkning som gjordes i det första steget. Här används resultat från empiriska studier för att peka på vad som rimligen är förenligt med affärsmässighet och vad som rimligen inte är förenligt med affärsmässighet i den aktuella tolkningen. 1.3 Rapportens struktur I avsnitt 2 diskuteras olika allmänna tolkningar av affärsmässighet och där presenteras också vår slutsats om vad som är en rimlig tolkning av innebörden i propositionen. I avsnitt 3 presenteras hur ett privat börsnoterat fastighetsbolag kan tänkas agera för att betecknas som affärsmässigt och hur ramarna för agerandet kan formuleras utifrån företagets samhällsansvar. Begreppet samhällsansvar (engelska: Corporate Social Responsibility, CSR) har under senare år fått allt mer uppmärksamhet och betydelse för företagens agerande. I avsnitt 4 diskuteras hur begreppet marknadsmässigt avkastningskrav ska tolkas i det aktuella sammanhanget. I avsnitt 5-8 behandlas ett antal olika beslutssituationer som ett bostadsföretag står inför: - köp och försäljning av fastigheter - investeringar, antingen i nyproduktion eller i befintligt bestånd - löpande förvaltning som i regel både innebär löpande utgifter och investeringar och för att göra det mer konkret knyter vi an till tre viktiga beslutssituationer: energieffektivisering, insatser i miljonprogramområden och större renoveringar inklusive stambyten. - hyressättning och val av hyresgäster - finansiering. En sammanfattande diskussion av innebörden av affärsmässighet och vad implikationerna blir för en social bostadspolitik tas upp i avsnitt 9. 5

6 2. Affärsmässighet i allmänhet 2.1 Den tidiga tolkningen Frågan om affärsmässighet på bostadsmarknaden aktualiserades på allvar i mitten på talet när bostadspolitiken lades om och de direkta subventionerna till byggandet togs bort liksom olika särregler för de allmännyttiga bostadsföretagen. De allmännyttiga bostadsföretagen och de privata bostadsföretagen fick likartade förutsättningar för finansiering och samma regelsystem för beskattning. Försämrad kommunal ekonomi och ökad konkurrens om kunder i en situation med betydande vakanser var också viktiga faktorer vid denna tidpunkt. I den nya situationen publicerade SABO rapporten "Affärsmässig allmännytta" med ett antal inlägg om hur bolagen behövde agera i denna nya situation. Följande punkter sammanfattar hur affärsmässighet då tolkades i relation till de allmännyttiga bostadsföretagens agerande: - Att man ekonomiskt stod på egna ben. Man fick inte längre några förmåner pga statliga skatte- och låneregler, och kommunernas ekonomi var sådan att man inte kunde förvänta sig ekonomiska tillskott av ägaren. - Fortsatt professionalisering av verksamheterna. Det betonades att SABO redan satsat mycket på utbildning av personal på alla nivåer i företaget och att detta måste fortsätta. I detta ingick att ledande personal i företagen oftare hämtades från den privata sektorn och generellt ett större flöde av personal mellan allmännyttiga och privata bostadsföretag. Genomlysning och effektivisering av olika processer i företaget framstod som allt viktigare. Allt bättre fastighetsinformationssystem byggdes upp så att man kunde följa kostnader och ekonomiskt resultatet på fastighetsnivå. - Ett tydligare kundperspektiv: Vakanser inom hyressektorn och fallande priser på ägda bostäder gjorde att det var nödvändigt att på ett helt annat sätt än tidigare ha koll på att man hade en attraktiv produkt. Att personalen som mötte kunden agerade på ett professionellt sätt och skapade förtroende för företaget blev allt viktigare. - Utveckling av sin produkt: Vad ska man egentligen sälja på marknaden? Många allmännyttiga företag var tidigt ute på 80-talet med kabel-tv i sina hus och under 1990-talet först med bredband. Bostaden kunde också kompletteras med annan service, t ex tillgång till bilpool. Svensson & Österberg (2002) beskriver lite av denna utveckling. - Ny uthyrningspolicy. Har man inga ekonomiska fördelar och ska sätta sin "bra" kunder i centrum kan allmännyttan inte ta större ansvar för hushåll med sociala problem än andra aktörer på bostadsmarknaden. Boende som riskerar att störa andra och som därmed får "bra" kunder att flytta kan företaget bara hyra ut till i begränsad skala. Det gjordes en skillnad mellan ansvaret för den "vanliga" hyresmarknaden som föll på det kommunala bolaget och ansvaret att hjälpa människor med svårare sociala problem att få en bostad. I den nya situationen var det tydligt att detta ansvar låg på socialförvaltningen. Det noteras i Borg & Lind ( 2007) att socialförvaltningen jobbar på ungefär samma sätt i kommuner med respektive utan allmännyttigt bostadsföretag. 6

7 - Investeringsbeslut grundade på ordentliga kalkyler. Har man en sämre ekonomisk situation måste man "hålla i slantarna" och fatta genomtänkta ekonomiska beslut grundade på ekonomiska kalkyler. Alternativa lösningar måste analyseras systematiskt, både när det gäller investering och finansiering. - Översyn av beståndet. En del i professionaliseringen var också att fundera på vad som var ett optimalt bestånd. Ett antal företag sålde t ex delar av sitt bestånd (se t ex Atterhög 2005), ofta i förortslägen, medan vissa företag också kompletterade med att köpa fastigheter i områden där man hade liten marknadsandel, för att därmed kunna erbjuda ett brett bestånd av bostäder. I Borg & Lind (2006) presenteras intervjuer med ett antal privata och kommunala bostadsföretag, och där framkommer just en bild av konkurrens på lika villkor (inga direkta ekonomiska fördelar för kommunala företag) och där ledande företag inom respektive område arbetar på ungefär samma sätt. Om det var någon som kände sig missgynnad så var det i högre grad de allmännyttiga företagen som tyckte att Lagen om Offentlig Upphandling skapade besvär och merkostnader. 2.2 Vad menar lagstiftaren idag? Dagens debatt om affärsmässighet går tillbaka till diskussionen i utredningen EU, Allmännyttan och hyrorna SOU 2008:38. Den centrala frågan där var vad som är tillåtet enligt EUs konkurrens- och stadsstödsregler. Som utredningen visade finns ingen entydig och oomstridd tolkning av EUs regler på denna punkt. Utredningen menade dock att om Sverige inte vill välja en modell av typen "social housing", dvs en allmännytta som vänder sig till grupper som har det särskilt svårt att hävda sina intressen på marknaden, och om vi vill vara säkra på att inte bryta mot EUs regler, så ska de allmännyttiga bostadsföretagen åläggas att agera affärsmässigt. Med affärsmässigt avses att företagen ska agera som ett långsiktigt privat företag. I bilaga 1 analyseras de formulering om affärsmässighet som finns i Propositionen "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler" (2009/10:185) och slutsatsen är att propositionens påståenden pekar på samma tolkning som i den Kochska utredningen. Att agera affärsmässigt är att agera som ett långsiktigt privat företag skulle agera i motsvarande situation. Denna strävan efter så hög långsiktig vinst som möjligt genomsyrar företagets alla beslut: Exempelvis prissättning/hyressättning, vilka förvaltningsinsatser man gör och vilka investeringar och underhållsinsatser som görs i beståndet. Utifrån ett perspektiv med konkurrensneutralitet är denna tolkning ganska självklar. Om ett offentligt företag t ex gör investeringar som inte uppfyller vanliga avkastningskrav eller sätter priser på en lägre nivå än vad ett privat företag skulle göra, innebär det rimligen en försämrad situation för de privata företag jämfört med en situation där det enbart fanns privata företag på marknaden. Hur skiljer sig då denna tolkning från tolkningen från mitten av 1990-talet? Något förenklat kan man säga att skillnaden är den mellan att "gå runt" och att sträva efter långsiktigt maximal vinst. (Undantag och preciseringar kommer i senare avsnitt.) Enligt den första tolkningen är det t ex tillåtet att ta överskott från en del av verksamheten och använda det till verksamheter 7

8 som ger förlust så länge bolaget som helhet går runt. Ett långsiktigt privat företag förväntas inte göra satsningar som man bedömer ger förluster och därmed skulle den investeringen inte vara affärsmässig för det allmännyttiga företaget. Vi återkommer som sagt till fler exempel och preciseringar senare. I propositionen läggs också fast att det kommunala bolaget ska ha ett allmännyttigt syfte och i bilaga 1 diskuteras lite mer i detalj hur detta ska tolkas. Där argumenteras för den rimliga tolkningen att det allmännyttiga företaget både ska agera som en långsiktig privat aktör och dessutom ha ett allmännyttigt syfte. Det handlar i denna tolkning om en ytterligare restriktion på besluten och kravet på allmännyttigt syfte innebär därför inte att man kan tumma på målet om affärsmässighet med hänvisning till att en åtgärd t ex har positiva samhällsekonomiska effekter. Hur intresseorganisationerna på bostadsmarknaden tolkat begreppet affärsmässig redovisas och kommenteras i bilaga 2. 8

9 3. Affärsmässighet och företagens samhällsansvar 3.1 Inledning Om utgångspunkten för att bedöma vad som är affärsmässigt agerande från ett kommunalt bolags sida är att jämföra med hur ett långsiktigt privat företag skulle agera i motsvarande situation, så är det nödvändigt att fundera på hur ett sådant privat företag skulle agera. Det traditionella antagande är förstås att företaget försöker bedöma vilka åtgärder som maximerar vinsten. När man använder termen långsiktigt privat företag tänker man sig rimligen att företag bedömer hur vinsten kommer att utvecklas under en serie av år, och att företaget sedan gör en nuvärdesberäkning av dessa framtida vinster med en relativt låg kalkylränta - annars skulle ju de långsiktiga konsekvenserna annars inte skulle spela någon roll. Vi beskriver här först hur ett tänkt börsnoterat - professionellt - företag kan förväntas agera och sedan vilken särskild samhällshänsyn (Corporate Social Responsibility) som företag kan förväntas ta. 3.2 Det affärsmässiga privata fastighetsföretaget Enligt standardläroboken i finansiell ekonomi så är företagen tämligen könlösa organisationer som maximerar vinsten i relation till en viss riskexponering. Verklighetens företag lever dock i en värld med bristande information och alla former av strategiska beslut tas under betydande osäkerhet. Som vägledning i den osäkra omvärlden så tillämpar de flesta större privata fastighetsföretag någon form av målstyrning. Det innebär att företagens ägare och ledning gemensamt formulerat visioner, affärsidéer, mål och strategier. Karaktäristiskt för ett professionellt företag är också att man följer upp och mäter resultatet i olika dimensioner. Detta uttrycks ytterst i ett balanserat styrkort där flera dimensioner utöver den rent ekonomiska vägs in. Vad ledande (professionella) privata fastighetsföretag gör kan exemplifieras som i nedanstående punkter. Utvecklar nya produkter och kunderbjudanden Arbetar ständigt med processutveckling Anpassar fortlöpande fastighetsbeståndet, dvs bedriver en aktiv kapitalförvaltning Arbetar aktivt med låneportföljen Utvecklar företagets humankapital, dvs personalen Bygger nätverk (socialt kapital) med kunder, personal och leverantörer Har ett utvecklat system för att hantera intern och extern information Innehållet i de sju punkterna följer av att det privata fastighetsföretaget befinner sig på en konkurrensmarknad. Det handlar ytterst om företagets överlevnad. De företag som arbetar i linje med ovanstående punkter kan förväntas skapa beslutsunderlag som i olika beslutssituationer köp, försäljning av fastigheter, nyproduktion, modernisering, underhåll, energiinvesteringar etc - ger långsiktigt uthålliga resultat. Uttryckt på ett 9

10 annorlunda sätt ska varje enskilt beslut uppfylla företagets lönsamhetskriterier. Vi kommer då in på begreppet marknadsmässigt avkastningskrav, se avsnitt Det privata fastighetsföretagets samhällsansvar Under senare år har det varit en debatt om fastighetsföretaggens samhällsansvar ( Corporate Social Responsibility, CSR) och det är viktigt att fundera på vad detta begrepp innebär, eftersom det har hävdats att det speglar hur långsiktiga privata företag agerar. Det finns en närliggande diskussion om företagsetik. I EU (2008, s 106) som behandlar sambandet mellan CSR och konkurrenskraft, definieras begreppet på följande sätt: Corporate Social Responsibility (CSR) is a concept whereby companies integrate social and environmental concerns in their business operations and in their interaction with their stakeholders on a voluntary basis. I samma rapport skiljer man mellan fyra aspekter av CSR: - Workplace CSR, dvs relationen till företagets personal. - Marketplace CSR, dvs hur man behandlar sina leverantörer och kunder, - Environment-related CSR, dvs i relation till olika miljöpolitiska må, t ex rörande energiförbrukning. - -Community-related CSR, dvs hur man agerar i relation till olika medborgargrupper och lokalsamhället där man är verksam. En central debatt (se t ex Heal 2008, Hediger 2010) är vad som ligger bakom dessa åtgärder som antas ha det gemensamt att de inte ökar vinsten på kort sikt. En tolkning säger helt enkelt att dessa åtgärder genomförs därför att de bidrar till företagets vinst på sikt. Genom att göra bra saker för personal, kunder och samhället i stort så får företaget bättre rykte och kan därigenom vinna kunder. Omvänt kan företaget förlora kunder om det kommer fram att företaget t ex utnyttjat barnarbete eller producerar på ett miljöstörande sätt. Kommer detta ut i pressen ger det dålig publicitet och minskad efterfrågan på företagets produkter. CSR kan därmed också ses som en del av företagets riskpolicy. Det kan helt enkelt vara värt att lägga resurser på att minska olika risker som kan hota framtida vinster. Man kan dock också tänkta sig att de åtgärder som företaget inte vidtar på något direkt sätt kan relateras till företagets långsiktiga vinster. Ett exempel är t ex ett familjeföretag där man också slår vakt om företagets goda rykte eftersom det färgar av sig på ägarnas rykte och hur ägarna t ex behandlas i olika sammanhang. I dessa fall kan man se det som att ägarna har bredare mål än att tjäna så mycket pengar som möjligt på sikt, och att man är beredd att avstå från vinster för att nå andra mål, t ex att familjen får ett gott rykte. CSR är då något som värderas i sig och som sedan vägs mot vinstmaximeringsmålen. I praktiken behöver dock skillnaden mellan dessa båda tolkningar inte vara så stor eftersom det är svårt att bedöma vad som långsiktigt påverkar risker och vinster. Det kan då finnas etiska regler mm i företaget som det helt enkelt är omöjligt att veta om de ökar de långsiktiga riskerna eller inte. I den ovan nämnda EU rapporten (s 107) betonas också att de CSR principer som företaget följer behöver vara transparenta och tydligt kommunicerade till olika berörda grupper: Transparency and communication about social and environmental performance are crucial aspects of CSR which cut all across these four areas. The practice of 10

11 publishing sustainability or CSR reports has become increasingly common, especially amongst large enterprises. I de kommande avsnitten där vi diskuterar vad ett affärsmässigt bostadsföretag kan göra i olika situationer så kommer vi att i relevanta avsnitt motivera vad vi bedömer som möjligt att motivera med hänsyn till samhällsansvaret och vad som kan vara svårt att motivera på det sättet. 11

12 4. Marknadsmässigt avkastningskrav 4.1 Allmänt Att entydigt ange en nivå för ett marknadsmässigt avkastningskrav på investeringar i bostadshyreshus är knappast meningsfullt. Däremot kan vi ange ett antal kriterier för hur avkastningskravet kan formuleras. Har vi ägarens perspektiv så avser avkastningskravet eget kapital efter skatt. Eget kapital i bostadsföretaget beräknas, något förenklat, som aktuellt marknadsvärde för fastigheterna minus låneskuld och latent skatt. Avkastningskravet för ett visst projekt måste alltid fastställas utifrån projektets affärsrisk och finansiella risk. Ovanstående tre punkter indikerar att det inte är enkelt att entydigt fastlägga ett marknadsmässigt avkastningskrav, men vi kan ytterligare ringa in nivån på följande sätt: Avkastningskravet på det egna kapitalet (riskkapitalet) måste långsiktigt vara högre än räntekostnaden för lånat kapital. Avkastningskravet för investeringar i glesbygd är med hänsyn till risken högre än avkastningskravet i tätort". Börsnoterade fastighetsföretag kan uttrycka avkastningskrav som uppgår till i storleksordningen procent på eget kapital. Rent kalkyltekniskt kan avkastningskravet på eget kapital räknas om till ett avkastningskrav på totalt kapital. I fastighetsbranschen är det också vanligt att man uttrycker kravet på avkastning som ett direktavkastningskrav. Det har i teorin fördelen att avkastningskravet kan härledas från transaktioner på fastighetsmarknaden. Nackdelen är svårigheten att jämföra direktavkastningskravets nivå med ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Rekommendationen är då att avkastningskravet formuleras som ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. 4.2 Närmare om avkastningskrav i olika situationer Den första situationen handlar om den löpande verksamheten där utgångspunkten för ett privat företag normalt antas vara är att maximera företagets (långsiktiga) vinst, vilket givet vissa antaganden kan sägas vara samma sak som att maximera företagets värde. Detta antas vara utgångspunkten t ex när företaget bedömer vilket pris man ska ta för sin produkt och vilka löpande kostnader man ska lägga ner på en viss verksamhet. I avsnitt 6 och 7 illustreras detta närmare med bland annat en diskussion om hyressättning. Den andra situationen handlar om när företaget ska göra investeringar och det är i den situationen som avkastningskrav spelar roll. Det affärsmässiga företaget antas bedöma vilka in- och utbetalningar som en viss investering ger upphov till och sedan jämför man nuvärdet av dessa betalningar med vad det kostar att göra investeringen. 12

13 Detta avkastningskrav bestäms i läroboksfallet av två faktorer. Vad skulle ett säkert investeringsalternativ ge och hur mycket extra avkastning ska man kräva för att få kompensation för den risk som investeringen innebär? Det centrala för kravet på affärsmässighet är rimligen inte att man tillämpar ett visst bestämt avkastningskrav, utan att man kan motivera sitt avkastningskrav på ett sätt som är logiskt sammanhängande. Det ska vara förankrat i empiriska observationer av underliggande faktorer som alternativa placeringar, låneräntor och risknivåer. Bedömningarna av vilka framtida inoch utbetalningar som en satsning ger upphov till måste också vara tydliga och rimliga. Man ska dock vara klar över att aktörerna på den privata sidan långt ifrån alltid är överens om vilka investeringar som är lönsamma och det avspeglas i olika policy när det bland annat gäller byggande och renoveringar. Inom den privata sektorn har det funnits exempel på avkastningskrav på i storleksordningen 20 procent på eget kapital. Enda möjligheten att långsiktigt få en sådan avkastning är dock att ta stora risker, främst genom att man belånar investeringar högt och kan få en låg ränta på lånat kapital. Vilka explicita avkastningskrav som privata företag tillämpar på sina investeringar är dock normalt en affärshemlighet som man inte vill ange offentligt. Det finns andra sätt att bedöma investeringar än att göra nuvärdeskalkyler utifrån ett visst avkastningskrav, även om detta sätt enligt vår mening är det mest grundläggande sättet. Några andra varianter är följande: Återbetalningstid (pay-backtid eller motsvarande). Om man lägger ut kr som ger minskade kostnader på kr per år så är återbetalningstiden 5 år. Vilken avkastning som detta motsvarar beror på hur långt efter denna period som investeringen ger avkastning. Ger den inget mer än dessa fem år så är avkastningen uppenbarligen 0 procent. Det går alltså inte att direkt översätta en viss återbetalningstid till ett visst avkastningskrav. En kortare återbetalningstid ger dock allt annat lika en högre avkastning eftersom man då kan anta att det blir inkomster flera år efter återbetalningstiden. Direktavkastningskrav på totalt kapital. I samband med fastighetsvärderingar används ofta begreppet direktavkastning vilket definieras som första årets driftnetto (hyra minus drift och underhåll) dividerat med investeringen (eller investeringens marknadsvärde). Om ett företag har ett avkastningskrav på säg 5 procent tänker man sig i normalfallet att direktavkastningen ligger över 5 procent eftersom direktavkastningen också ska ge kompensation för att byggnaden blir omodern (se Lind 2004). Låga direktavkastningskrav speglar i regel att man har positiva förväntningar om utvecklingen av driftnetto och marknadsvärde för fastigheten. Investeraren får då kanske inte så mycket pengar "i handen" men desto mer när fastigheten säljs. Ibland accepterar ett företag till och med ett negativt kassaflöde de första åren som följer av låg direktavkastning i kombination med höga räntekostnader de första åren. Med tiden stiger direktavkastningen (givet att hyran följer inflationen) och räntekostnaderna sjunker pga amorteringar, vilket ger ett positivt kassaflöde. Bedömer man att den årliga avkastningen blir högre i framtiden kan man acceptera en något lägre avkastning i början - investeringen som helhet kan fortfarande ge det avkastningskrav som företagets ägare ställt upp. Vilken roll som avkastningskrav, återbetalningstid, direktavkastning, eller andra kriterier som internräntan spelar, beror på det enskilda företagets beslut, inte minst utifrån ägarens 13

14 målsättningar. Det går som vi betonat ovan inte att peka ut en viss metod eller en viss nivå på avkastningskravet som det affärsmässiga. Det handlar som sagt mer om att man har en logisk policy som är förenlig med empiriska data om de faktorer som enligt policy ska styra. Resultatet av en lönsamhetskalkyl beror inte bara av vilket avkastningskrav man tillämpar utan också på hur man bedömer konsekvenserna av investeringen i form av förväntade intäkter och kostnader. Ser vi en del av affärsmässigheten som en allmän professionalitet krävs alltså att dessa framtidsbedömningar är välgrundade - även om det som sagt alltid finns delade meningar på en marknad om hur framtiden kommer att se ut. 14

15 5. Affärsmässighet vid transaktioner 5.1 Inledning Affärsmässighet vid transaktioner handlar egentligen om frågor på två olika nivåer. Den första rör när man ska köpa eller sälja, och de andra är hur man ska agera i samband med att man köper eller säljer. När det gäller frågan om när man ska köpa eller sälja är det svårt att säga vad som är affärsmässigt. Vissa privata familjeföretag som förvaltar bostadsfastigheter verkar t ex inte alls vara intresserade av att sälja till bostadsrättsföreningar även om de, givet rimliga antaganden om framtida driftnetton och avkastningskrav, borde vara mer lönsamt att sälja. Man vill inte avvika från sin affärsidé att förvalta hyresfastigheter och det borde därför vara rimligt att även ett kommunalt fastighetsbolag kan fortsätta att förvalta hyreslägenheter utan att ständigt behöva utvärdera detta alternativ i relation till att sälja. När det gäller köp kan man på motsvarande sätt se att det finns mycket olika strategier på marknaden. Ska man köpa för att få ett bredare fastighetsbestånd eller ska man fokusera på att förvalta det bestånd man har? På motsvarande sätt kan man resonera kring om företaget ska sälja vissa delar av beståndet för att t ex för att minska sin andel av en typ av bostäder som man har en stor andel av. Allmänt kan man säga att affärsmässighet handlar om ett marknadskunnande som baseras på kunskap om alternativa användningsmöjligheter, priser, risker och aktörer på marknaden. 5.2 Hur ska man agera när man köper? Det grundläggande kravet på affärsmässighet i samband med fastighetsköp är rimligen att företaget agerar utifrån god kunskap om den aktuella marknaden och vad som är det aktuella objektets marknadsvärde. I praktiken krävs här i normalfallet att man anlitar extern expertis för att göra värderingar och hjälpa till med att utforma kontrakt som balanserar parternas intressen. Efteroms de flesta bolag köper fastigheter relativt sällan är utnyttjandet av extern expertis i regel nödvändig Förutom att det pris som man betalar ska motsvara marknadsvärdet krävs också för affärsmässighet att det finns en vettig kalkyl bakom själva köpet, d.v.s. att fastighetens värde för företaget (det individuella avkastningsvärdet) överstiger marknadsvärdet. Annars är det ju inte rationellt att köpa. 5.3 Hur ska man agera när man säljer? När det gäller större objekt så lämnas försäljningsuppdraget i regel till en speciell transaktionskonsult som också fungerar som rådgivare. Det finns en rad sådana konsulter på 15

16 marknaden. Dessa företag har ofta en internationell marknadskoppling och har kompetens inom områden som finansiering, redovisning, beskattning och associationsrätt, Såväl köpare som säljare kan ha skattemässiga motiv att förpacka fastigheten i bolagsform och överlåta andelarna/aktierna. Ett affärsmässigt agerande förutsätter i dessa fall en ingående affärsteknisk kompetens. För att inte få kritik för att gynna något enskilt företag ska försäljning ske till den högstbjudande, givet att köparen uppfyller formella krav på att vara ett seriöst företag. Försäljning med hjälp av en transaktionskonsult kan vara en förutsättning för att detta krav ska vara uppfyllt. Wiman (2009) beskriver förfarandet när de kommunala bolagen i Stockholm sålde till bostadsrättsföreningar. Bakom kommunens beslut fanns t ex fastighetsvärderingar genomförda av fristående företag som underlag för prissättningen av de enskilda objekten. Givet att man bestämt sig för att sälja en fastighet återstår frågan exakt när. Det handlar här inte främst om den mer eller mindre omöjliga uppgiften att förutsäga prisutvecklingen utan om man ska vidta vissa åtgärder innan försäljning. Detta är dock främst viktigt när det gäller utvecklingsfastigheter (se Lundström 2009) och eftersom det sällan är sådana fastigheter som kommunala bostadsföretag äger så lämnar vi den frågan här. Frågan om affärsmässighet har under senhösten 2010 kommit upp i samband med Stockholms kommuns försäljning av ett antal centrumfastigheter till Boultbee. Enligt uppgifter i media hade kommunen fått löfte om att köparen skulle investera i vissa centrum. Några dokument om detta verkar dock inte finnas. Om detta stämmer är det rimligen ett exempel på att kommunen inte agerat affärsmässigt. Om dessa löften om investeringar var viktiga för beslutet skulle de självklart skrivas in i kontraktet. I Borg & Lind (2007) finns t ex exempel på en kommun som sålt sitt bostadsbolag men då skrivit in en klausul om att köparen ska lämna ett visst antal lägenheter till socialförvaltningen. Om säljaren vet att den högstbjudande sannolikt inte kommer att underhålla fastigheterna eller delta i utvecklingen av stadsdelen ska då företagets CSR policy sätta stopp för försäljningen? Rent juridiskt är det svårt att villkora köp. Frågan ställs på sin spets när kommunerna avyttrar nergångna miljonprogramsområden till privata investerare där man i förväg vet att köparen inte är känd för att prioritera underhåll och standardhöjande åtgärder. 16

17 6. Affärsmässighet vid investeringar - några tillämpningar 6.1 Exemplet insatser i miljonprogramsområdet Vad som är affärsmässigt när det gäller insatser i miljonprogramsområden/socialt utsatta områden/ kan analyseras i två olika sammanhang: Löpande förvaltning och mer genomgripande upprustningar. Löpande förvaltning Blomé (2010a) har gjort en ekonomisk analys av den s.k. Relationsförvaltning som det privata bolaget Stena Fastigheter tillämpar i vissa områden, bl a Fisksätra i Nacka. Denna förvaltningsform innebär enkelt uttryckt en lite högre personaltäthet och att företaget också satsar pengar på olika sociala projekt. Den ovan nämnda studien bygger på en jämförelse av olika kostnader knutna till slitage och omflyttning mellan ett område med relationsförvaltning och ett område utan. Skillnader i dessa kostnader jämförs sedan med de ökade direkta kostnader som relationsförvaltningen innebär. Jämförelsen pekar på att relationsförvaltningen är lönsam, och ännu mer lönsam om företaget kan få ta ut en något högre hyresnivå eftersom området är välskött. Detta resultat är helt i linje med våra allmänna erfarenheter som pekar på att långsiktiga privata ägare och allmännyttiga bostadsföretag vidtar ungefär samma typ av åtgärder och förvaltar sina miljonprogramområden på ungefär samma sätt. Det krav som kan ställas utifrån principen om affärsmässighet är att företaget kan presentera åtminstone en hypotetisk kalkyl med trovärdiga siffror som pekar på att de aktuella åtgärderna är långsiktigt lönsamma. Möjligheten till exakta mätningar är begränsade så det måste accepteras att dessa kalkyler bygger på en hel del bedömningar. Det är dock intressant att notera att Stena Fastigheter tillämpat den aktuella förvaltningsformen ett antal år innan man gjorde lönsamhetsbedömningen. Man kan kanske se detta agerande som ett utslag av CSR i så måtto att företaget bedömde att man måste sköta området på ett bra sätt för att leva upp till de värderingar som företagets ägare står för, även om företaget inte kunde räkna hem varje krona. Genomgripande insatser Två kalkyler rörande sådana insatser har gjorts under senare år. Den första (Lind & Lundström 2008) rörde den stora satsningen i Gårdsten en förort till Göteborg. Enkelt uttryck visade kalkylen att satsningarna gav betydande företagsekonomiska underskott men att dessa uppvägdes av ett antal positiva samhällsekonomiska effekter, främst knutna till ökad sysselsättning och minskad brottslighet. 17

18 En pågående studie rörande MKBs satsning i sin del av området Herrgården i Rosengård pekar i samma riktning, även om kalkylmetoden är annorlunda (Blomé, 2010b). Medan Gårdstensstudien byggde på en jämförelse mellan satsat kapital och värdeförändringar på fastigheterna, så bygger Malmöstudien på en kassaflödesanalys där två förlopp jämförs antingen den faktiska relativt stora satsningen eller ett alternativ där i stort sett inget görs. Genom antagande om skillnader i förvaltningskostnader och hyresintäkter, liksom restvärdeskillnader görs en traditionell investeringskalkyl rörande de genomförda insatserna. Resultatet pekar även i detta fall på att satsningen inte är företagsekonomiskt lönsam, men att den kan motiveras ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Tas t ex hänsyn till minskade kostnader för utryckningar från polis och räddningstjänst så vänds ett företagsekonomiskt minus till ett samhällsekonomiskt plus. Om vi antar att dessa resultat är representativa så väcker det ett antal viktiga frågor. Eftersom åtgärderna är långt ifrån företagsekonomiskt lönsamma, så kan ett företag som ska drivas affärsmässigt inte genomföra denna typ av åtgärder. Det går inte att motivera insatser som ger stora underskott med företagets samhällsansvar och att företaget vill stärka sitt varumärke. Med tanke på att åtgärderna är samhällsekonomiskt lönsamma så kunde det verka vettigt om stat och/eller kommunen går in och bidrar till upprustning oavsett vem som är fastighetsägare. Detta skapar dock stora problem där oseriösa fastighetsägare kan vinna på att låta sina bestånd förfalla kraftigt. 6.2 Exemplet energieffektivisering Högberg, Lind & Grange (2009) analyserar hur olika företag fattar beslut när det gäller energisatsningar särskilt i miljonprogramsbeståndet. Det går att identifiera tre huvudgrupper av företag. 1) Kortsiktiga vinstmaximerare : Företaget gör enbart insatser som kan återbetalas snabbt, t ex 3 år. Typiskt är att företaget fokuserar på injustering av utrustning, timerstyrning och t ex byte till energisnåla lampor och annan billig utrustning. 2) Det lilla extra företaget : Här accepterar företaget lite längre återbetalningstider och lite lägre avkastningskrav och man kan tänka sig att göra vissa paket där vissa mycket lönsamma åtgärder får vara med och betala för delar som inte är så lönsamma. 3) Det miljöaktiva företaget. Här finns eldsjälar i styrelser eller företagsledning och man vidtar åtgärder som egentligen inte är lönsamma. Man är mindre intresserad av att diskutera lönsamhetskalkyler och pekar mer på samhällsansvar och varumärken. Både privata och allmännyttiga företag finns i de två första grupperna, medan det enbart finns allmännyttiga företag i den tredje gruppen. Kan man säga något om vad ett affärsmässigt företag kan/får göra i en situation som denna? Först kan konstateras att även privata företag tar fram mer långsiktiga produkter som kanske inte är lönsamma på kort sikt. Bilindustrin är ett exempel på detta. Att genomföra 18

19 pilotprojekt när det gäller t ex energieffektivt byggande eller energieffektiva upprustningar kan knappast anses strida mot kravet på affärsmässighet. Det krävs dock rimligen att de beskrivs som pilotprojekt och att det görs ordentliga utredningar efter pilotprojekten och att företaget sedan grundar sina beslut på resultatet av pilotprojektet. Ett affärsmässigt företag kan inte fortsätta med likartade projekt utan att ha kommit fram till att pilotprojektet varit framgångsrikt. För det andra är det uppenbart att varumärket är viktigt även för privata företag och att vissa åtgärder t ex pilotprojekt görs för att stärka varumärket (och kanske också för att få gratisreklam i media.). Även här krävs dock rimligen en tydlig plan för vad företaget ska göra för att stärka varumärket och varför, och att detta regelbundet utvärderas. Det "lilla extra företagets" agerande kan alltså vara förenligt med affärsmässighet i kombination med CSR. Till sist anser vi att det sk pakettänkandet, som är relativt vanligt i energisparsammanhang, strider mot kravet på affärsmässighet. Detta pakettänkande drivs primärt av aktörer som är mycket engagerade i miljöfrågor och som vill att så mycket som möjligt ska göras. Detta goda syfte får dock inte skymma det faktum att en olönsam åtgärd inte får döljas i ett paket där den genomsnittliga avkastningen blir rimlig därför att det finns åtgärder med mycket hög avkastning. Det affärsmässiga förfarandet är att rangordna separata åtgärder och sedan genomföra de åtgärder som har en högre avkastning än avkastningskravet. Självklart ska man vid dessa kalkyler se på de faktiska marginalkostnaderna, d.v.s. om man gör en åtgärd så kanske kostnaden för att göra en annan åtgärd faller och därmed kan den senare åtgärden bli lönsam. Om två saker måste göras samtidigt är de ut ekonomisk synvinkel inte separata åtgärder och då ska självklart kalkyleras tillsammans. Det som inte får ske är att en separat olönsam åtgärd paketeras och ingår i ett paket som genomförs därför att åtgärderna i genomsnitt har en acceptabel avkastning. 6.3 Exemplet stambyten Muyingo (2009) visar att underhållskostnaderna i allmännyttiga företag ligger klart högre än i privata företag. Det finns en rad olika förklaringar till detta, från redovisningstekniska till skillnader i hyresgästsammansättning. En aspekt som kommer fram i en enkät i den aktuella studien är att privata fastighetsägare anser att allmännyttiga fastighetsägare gör saker som inte är lönsamma. Det framgår också att de allmännyttiga företagen ibland känner sig pressade av politiker och media och därför gör vissa underhållsinsatser tidigare än vad som ur strikt ekonomiskt perspektiv är motiverade. En typ av åtgärd som kan vara intressant att fundera på i detta sammanhang är stambyten. Vårt intryck är att vissa allmännyttiga företag med god ekonomi gärna vill ligga steget före och göra stambyten och renoveringar i god tid. De låga räntorna under senare år, i vissa fall i kombination med att företag fått intäkter genom försäljningar till bostadsrätter, har gjort att man kunnat öka underhållsinsatser utan att behöva höja hyrorna så mycket. Enligt vår mening är detta inte förenligt med affärsmässighet. Det bör finnas en separat kalkyl som visar ungefär vad som är optimal tidpunkt för en insats och tillgång till kapital ska inte styra besluten. Utan att vi har några systematiska studier att luta oss emot är dock vår bedömning att sådana kalkyler där räntevinster av att vänta ett år till ställs mot t ex förväntade vattenskador kommande år - år mycket ovanliga. Sen finns det naturligtvis ett betydande utrymme för individuella bedömningar, t ex rörande sannolikheten för kostsamma 19

20 vattenskador om man väntar med stambyten tills problemen börjar dyka upp. Det kan dock noteras att i rapporten Hem för miljoner (SABO 2008) räknar man med relativt låga minskningar i drift och underhållskostnader i samband med en renovering. Detta stöder hypotesen ovan att åtgärder görs tidigare än vad som är motiverat utifrån ett långsiktigt vinstperspektiv. 6.4 Avslutande kommentar Om vi betraktar det kommunala bostadsföretaget ut ett perspektiv med konkurrensneutralitet så är det problematiska med olönsamma investeringar att de kan påverkar de privata företagens lönsamhet på ett negativt sätt. Låt oss t ex anta att det kommunala bostadsföretaget rustar upp sina fastigheter trots att det inte är lönsamt. I ett sådant läge ökas ju utbudet av bra lägenheter och i normalfallet minskar då efterfrågan på övriga lägenheter. Om inte kvaliteten på lägenheterna påverkas utifrån hyresgästens perspektiv är investeringen bara en dålig affär och inte något som påverkar konkurrenterna. I normalfallet innebär dock investeringen att lägenheten blir bättre och då missgynnas konkurrenterna av att det kommunala bolaget t ex gör sina investeringar tidigare än vad en vinstmaximerande aktör skulle göra. 20

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för

Läs mer

Forskarfrukost SABO 18 december 2012. Bo Nordlund Tekn dr Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter bo.nordlund@brec.se www.brec.

Forskarfrukost SABO 18 december 2012. Bo Nordlund Tekn dr Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter bo.nordlund@brec.se www.brec. Forskarfrukost SABO 18 december 2012 Bo Nordlund Tekn dr Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter bo.nordlund@brec.se www.brec.se Viktiga nyckelbegrepp i lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag

Läs mer

Detta ägardirektiv gäller tillsammans med den av fullmäktige beslutade Ägarpolicy för Eslövs kommun och dess bolag.

Detta ägardirektiv gäller tillsammans med den av fullmäktige beslutade Ägarpolicy för Eslövs kommun och dess bolag. ESLÖVS KOMMUNS FÖRFATTNINGSSAMLING NR 35 C ÄGARDIREKTIV FÖR ESLÖVS BOSTADS AB Godkända av kommunfullmäktige 2011-12-19, antagna på bolagsstämma Bakgrund Eslövs kommun är en relativt stor aktör på bostadsmarknaden

Läs mer

När vinstintresset tar över...

När vinstintresset tar över... När vinstintresset tar över... - En rapport om högerns planer på att sälja ut 3000 hem i Södertälje. 2(8) Inledning Sedan ska man betala för allt, som när en liten plastdetalj på torkskåpet går sönder,

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt

Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt Gunnar Blomé Malmö Högskola Bakgrund Malmö Högskola och Kungliga Tekniska Högskolan Urbana Studier Fastighetsvetenskap Nydisputerad Organizational and

Läs mer

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Finansdepartementet 103 33 Stockholm Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Sammanfattning Gemensam Välfärd Stockholm avfärdar utredningens bägge förslag, vilka i praktiken innebär att

Läs mer

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Agenda Avkastningsmått Avkastning för bostäder Exempel på ägardirektiv till bostadsföretag Slutsatser IPD 2012

Läs mer

ÅTKOMLIGA BOSTÄDER. Byggande

ÅTKOMLIGA BOSTÄDER. Byggande Sammanfattning Utgångspunkten för denna bok är att även hushåll med relativt låga inkomster ska kunna hitta en acceptabel bostad till en rimlig hyra eller ett rimligt pris på marknaden. Det kommer alltid

Läs mer

hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar En kommentar från SABO sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag

hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar En kommentar från SABO sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar En kommentar från SABO sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag innehåll sammanfattning 3 inledning 6 affärsmässighet i allmänhet 7 Bostadsbolagen arbetar

Läs mer

Ekonomiskt program för hyresrätten

Ekonomiskt program för hyresrätten 1 (6) Handläggare Datum PS 2011-09-26 Ekonomiskt program för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på ett ekonomiskt program för hyresrätten. Med detta program

Läs mer

Affärsmässighet allmännyttan - Har lagändringen 2011 gett någon effekt?

Affärsmässighet allmännyttan - Har lagändringen 2011 gett någon effekt? Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete inom samhällsbyggnad, grundnivå (15 hp) Bygg- och fastighetsekonomi Nr 122 Affärsmässighet allmännyttan - Har lagändringen 2011 gett någon effekt?

Läs mer

100 FASTIGHETSÄGARE OM "EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA" Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen

100 FASTIGHETSÄGARE OM EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 1 FASTIGHETSÄGARE OM "EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA" Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 1 fastighetsägare om EU, Allmännyttan och hyrorna Förord Den 18 april 28 presenterades den statliga

Läs mer

plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden

plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden 2 förord SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen är ense om att hyresrätten och dess konkurrenskraft behöver utvecklas. Den 25 januari 2001

Läs mer

17. Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/

17. Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/ SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunfullmäktige 35 (50) 2016-09-26 Kf Ks 308 17. Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/526-109 Den moderata fullmäktigegruppen har genom Harald Hjalmarsson

Läs mer

Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt

Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt Koncernstyrelsen 2007-10-01 Ärende 3 Dnr 2007/21/27 Sid. 1(6) 2007-09-21 Joachim Quiding 08-508 295 35 Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt Förslag till beslut Koncernstyrelsen föreslås

Läs mer

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma.

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma. SIGNERAD 2013-12-12 Malmö stad Stadskontoret 1 (2) Datum 2013-12-09 Vår referens Anders Spjuth Projektledare Tjänsteskrivelse anders.spjuth@malmo.se Motion från Anders Olin (SD) om investering av MKB S

Läs mer

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng)

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Diskutera kortfattat skillnaderna mellan eget kapital (aktiekapital) och främmande kapital (lån) (minst 3 relevanta skillnader * 2 poäng/skillnad = 6 poäng) Uppgift/Fråga: 2

Läs mer

Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet

Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet Bakgrund... 2 Analys & rekommendation... 2 Sammanfattning... 5 Ordlista... 6 Bakgrund Hem och Fastighet har

Läs mer

Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar. 2013-03-05 Karin Byman ÅF

Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar. 2013-03-05 Karin Byman ÅF Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar 2013-03-05 Karin Byman ÅF Bakgrund Tydliggöra lönsamhetskriterier vid energieffektivisering. Brogården, Alingsåshem, Alingsås Backa Röd, Poseidon, Göteborg

Läs mer

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Disposition Investeringens förutsättningar Betydande utmaningar

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Kommittédirektiv En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion Dir. 2016:100 Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Sammanfattning En särskild utredare ska se över modellen för hyressättning

Läs mer

Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder

Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder Rapport 2014:1 Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder en översikt HANS LIND 2 Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder: en översikt Hans Lind Sustainable Integrated Renovation Rapport 2014:1

Läs mer

Föreläsning. Fastighetsvärdering

Föreläsning. Fastighetsvärdering Föreläsning Fastighetsvärdering Varför måste vi värdera fastigheter Köp eller försäljning Underlag för kreditgivning Ekonomisk styrning Effektivitetsanalyser Samhällsintressen Redovisning Värdering Värden

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas En bättre värd? Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker en hel del frågor

Läs mer

(Föreläsning:) 1. Marknader i perfekt konkurrens

(Föreläsning:) 1. Marknader i perfekt konkurrens (Läs själva:) PERFEKT KONKURRENS = FULLSTÄNDIG KONKURRENS 2012-11-25 Här analyserar vi marknadsformen perfekt konkurrens. Marginalprincipen vägleder oss till att inse att företagen ökar produktionen så

Läs mer

Diarienummer KS2015.0132

Diarienummer KS2015.0132 Diarienummer KS2015.0132 För den verksamhet som bedrivs i AB Skövdebostäder, nedan kallat Bolaget, gäller dessa ägardirektiv antagna av kommunfullmäktige i Skövde kommun den 24 september 2012 med ändring

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 2012 Så här tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten, t.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll

Läs mer

Ägardirektiv för AB Nykvarnsbostäder KS/2015:172

Ägardirektiv för AB Nykvarnsbostäder KS/2015:172 TJÄNSTESKRIVELSE 2015-05-06 Kommunstyrelsen Anders Sloma Utredare Telefon 08 555 010 10 anders.sloma@nykvarn.se Ägardirektiv för AB Nykvarnsbostäder KS/2015:172 Styrelsen för Nykvarns Kommunkoncern ABs

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror Pär Svanberg par.svanberg@hyresgastforeningen.se Vad är det för marknad? Rätten till bostad är inskriven i 2 av regeringsformen av en anledning:

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson

Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Bakgrund o syfte. Gagnefsbostäder AB (GBAB) har köpt fastigheten Monteliusgården

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

3 Redovisning från kommunens bolag

3 Redovisning från kommunens bolag 3 Redovisning från kommunens bolag 54 www.munkedal.se Koncernen Munkedals kommun KONCERNEN MUNKEDALS KOMMUN Kommunala bolag Förutom kommunen omfatts koncernen av följande bolag: Munkedals Bostäder AB Bolaget

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB.

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB. Vasakronan Fastigheter AB Bokslutsrapport Januari december 2008 Vasakronan Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). AP Fastigheter valde i samband med förvärvet

Läs mer

Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip

Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip 1. Inledning 1.1 K3s regler i kapitel 27 för nedskrivningar av anläggningstillgångar

Läs mer

En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009. Nordnet Bank AB. Arturo Arques

En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009. Nordnet Bank AB. Arturo Arques En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009 Nordnet Bank AB Arturo Arques Inledning Riksdagen och arbetsmarknadens parter har i praktiken tvingat alla löntagare att själva ta ansvar för sin pensionsförvaltning

Läs mer

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar 1 (5) Handläggare Datum MH 2012-02-13 Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar Varför har Fastighetsägarna Stockholm strandat hyresförhandlingarna? Fastighetsägarföreningen Stockholm (FÄF) och Hyresgästföreningen

Läs mer

Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi

Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi Advisory Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi 2015-09-02 Per-Erik Waller 2 september 2015 Fastighetens särdrag Fastighetsekonomi Branschens karaktär Stora värden i fastighetstillgångar Högre belåning

Läs mer

Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185

Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185 1 (8) Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag 1. Är förändringarna genomgripande? De förändringar som sker i reglerna för de allmännyttiga

Läs mer

Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen?

Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen? Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen? Anders Sandoff Industriell och finansiell ekonomi Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Hur skapa förutsättning för affärsmässiga beslut?

Läs mer

State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd

State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd Till Europeiska kommissionen State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd Kommissionen välkomnar synpunkter

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen

Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen Bilaga 2, 189 Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen Jörgen Mark-Nielsen 2010-03-30 Allmännyttiga bostadsföretag har varit och är viktiga redskap för att klara bostadsförsörjningen i landets

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar

Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar Carl Caesar, Thomas Kalbro och Hans Lind Fastigheter och byggande, KTH Ett betydande kommunalt markägande Boverket,

Läs mer

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 PERIODEN I SAMMANDRAG Fortsatt stark hyresmarknad för kommersiella lokaler i Stockholm. Periodens hyresintäkter ökade till 72,9 miljoner kronor

Läs mer

Frivilligt kapitaltillskott. Information till medlemmar i RB Brf Silfverdalen

Frivilligt kapitaltillskott. Information till medlemmar i RB Brf Silfverdalen Frivilligt kapitaltillskott Information till medlemmar i RB Brf Silfverdalen Agenda Presentation av Stefan Engberg, Fristående Affärsutveckling AB En titt bakåt i tiden Balansräkningen och avgiften idag

Läs mer

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 Vilka uppgifter behövs om investeringen? Investeringskostnaderna Den ekonomiska livslängden Underhållskostnaderna

Läs mer

Fastighetsekonomi Cash Flow-analys

Fastighetsekonomi Cash Flow-analys Fastighetsekonomi Cash Flow-analys Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår

Läs mer

Tal Vattenfalls extrastämma

Tal Vattenfalls extrastämma Promemoria 2012-11-27 Finansdepartementet Tal Vattenfalls extrastämma Tack för ordet! Låt mig först säga att den här stämman är viktig; vi kommer idag bestämma de övergripande målen för bolaget samt få

Läs mer

Sammanfattning. Bakgrund

Sammanfattning. Bakgrund Sammanfattning I den här rapporten analyseras förutsättningarna för att offentlig upphandling ska fungera som ett mål- och kostnadseffektivt miljöpolitiskt styrmedel. I anslutning till detta diskuteras

Läs mer

Landstingsstyrelsens förslag till beslut

Landstingsstyrelsens förslag till beslut FÖRSLAG 2002:63 1 (6) Landstingsstyrelsens förslag till beslut Översyn av kapitalstruktur och avkastningskrav för Landstingsfastigheter Stockholm Föredragande landstingsråd: Ralph Lédel Ärendet Landstingskontoret

Läs mer

II. IV. Stordriftsfördelar. Ifylles av examinator GALLRINGSFÖRHÖR 12.6.1998. Uppgift 1 (10 poäng)

II. IV. Stordriftsfördelar. Ifylles av examinator GALLRINGSFÖRHÖR 12.6.1998. Uppgift 1 (10 poäng) Uppgift 1: poäng Uppgift 1 (10 poäng) a) Vilka av följande värdepapper köps och säljs på penningmarknaden? (rätt eller fel) (5 p) Rätt Fel statsobligationer [ ] [ ] aktier [ ] [ ] kommuncertifikat [ ]

Läs mer

KOMMUNAL FÖRFATTNINGSSAMLING

KOMMUNAL FÖRFATTNINGSSAMLING ÄGARDIREKTIV FÖR MARKS BOSTADS AB 1. Ägaruppdrag Kf 2012-04-26, 35 Blad 1(5) Avsikten med Marks Bostads AB, nedan kallad Bolaget, är att det på samma sätt som de kommunala nämnderna och övriga kommunala

Läs mer

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt för Rotavdrag för Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt

Läs mer

Ersättningspolicy. Analys rörande risk förenad med Bolagets ersättningssystem

Ersättningspolicy. Analys rörande risk förenad med Bolagets ersättningssystem Ersättningspolicy Case Kapitalförvaltning AB, ( Bolaget ) har i enlighet med Finansinspektionens föreskrifter om ersättningspolicy i 9 kap. Finansinspektionens föreskrifter (2013:10) om förvaltare av alternativa

Läs mer

Så får du pengar att växa

Så får du pengar att växa Så får du pengar att växa Sammanfattning Genom att spara regelbundet, vara långsiktig och ta hänsyn till avgifter kan även ett blygsamt men regelbundet sparande med tiden växa till ett betydande belopp.

Läs mer

HUFVUDSTADENS UPPFÖRANDEKOD

HUFVUDSTADENS UPPFÖRANDEKOD HUFVUDSTADENS UPPFÖRANDEKOD Om Hufvudstadens uppförandekod. Hufvudstaden har en hundraårig historia. Sedan 1915 har vi utvecklat företaget till att vara ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med ett

Läs mer

ÄGARDIREKTIV för. Dokumentnamn: Ägardirektiv för Östersundshem AB Sida: 1(5) Beslutad av: KF

ÄGARDIREKTIV för. Dokumentnamn: Ägardirektiv för Östersundshem AB Sida: 1(5) Beslutad av: KF Dokumentnamn: Ägardirektiv för Östersundshem AB Sida: 1(5) ÄGARDIREKTIV för Bolag: Adress: 556528-1648 Östersundshem AB Rådhusgatan 29, 831 35 ÖSTERSUND Bolags- Antagen av kommunfullmäktige 2011-05-05

Läs mer

Sociala investeringar Rätt, fel och möjligt ett kommunalt perspektiv. Stefan Ackerby

Sociala investeringar Rätt, fel och möjligt ett kommunalt perspektiv. Stefan Ackerby Sociala investeringar Rätt, fel och möjligt ett kommunalt perspektiv Stefan Ackerby Beslut på SKL:s kongress hösten 2011 SKL skall "tillsätta en utredning som ser över vilka effekter man kan åstadkomma

Läs mer

Vad är en investering?

Vad är en investering? TPYT16 Industriell Ekonomi Lektion 6 Investeringskalkylering Martin Kylinger Institutionen för Ekonomisk och Industriell utveckling Avdelningen för produktionsekonomi Investeringskalkylering Vad är en

Läs mer

Delårsrapport Januari september 2008

Delårsrapport Januari september 2008 Delårsrapport Januari september 2008 Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 341 (2 124) Mkr. Kontrakterad årshyra ökade till 3 660 Mkr och översteg redovisad årshyra 3 091 Mkr med 18 %. Vakansgraden minskade

Läs mer

Verksamhets- och branschrelaterade risker

Verksamhets- och branschrelaterade risker Riskfaktorer En investering i värdepapper är förenad med risk. Inför ett eventuellt investeringsbeslut är det viktigt att noggrant analysera de riskfaktorer som bedöms vara av betydelse för Bolagets och

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer

Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån

Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån PM 2014-03-21 1 (5) Avdelningen för juridik Lars Björnson Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån Allmänt

Läs mer

Ägardirektiv för Knivstabostäder AB KS-2011/1189

Ägardirektiv för Knivstabostäder AB KS-2011/1189 Göran Nilsson Ordförandens förslag Diarienummer Kommunstyrelsens ordförande Datum KS-2011/1189 2011-12-02 Kommunstyrelsen Ägardirektiv för Knivstabostäder AB KS-2011/1189 Förslag till beslut Kommunstyrelsen

Läs mer

Bör man legalisera nerladdning av musik?

Bör man legalisera nerladdning av musik? Bör man legalisera nerladdning av musik? Sammanfattning I denna artikel framförs argument för att legalisera gratis nerladdning av musik via internet. Detta bör tillåtas eftersom musik till stor grad är

Läs mer

Följer staten Välfärdsutredningens riktlinjer?

Följer staten Välfärdsutredningens riktlinjer? Följer staten Välfärdsutredningens riktlinjer? Bakgrund Välfärdsutredningen har lämnat ett förslag på hur vinsterna i företag som drivs inom vård, skola och omsorg ska begränsas. Förslaget innebär att

Läs mer

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson Framtiden måste byggas idag Anders Konradsson Den statliga politiken tre skeden från bostadspolitik till skattepolitik 1975 1990 sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning

Läs mer

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Promemoria 2012-04-12 Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Den globala skuldkrisen har påverkat också Sverige. Tillväxten har dämpats och arbetsmarknaden har försämrats. Det råder

Läs mer

Kommittédirektiv. Omstrukturering av statens bestånd av försvarsfastigheter. Dir. 2012:6. Beslut vid regeringssammanträde den 26 januari 2012

Kommittédirektiv. Omstrukturering av statens bestånd av försvarsfastigheter. Dir. 2012:6. Beslut vid regeringssammanträde den 26 januari 2012 Kommittédirektiv Omstrukturering av statens bestånd av försvarsfastigheter Dir. 2012:6 Beslut vid regeringssammanträde den 26 januari 2012 Sammanfattning En särskild utredare ska förbereda och lämna förslag

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Ägardirektiv AB Sjöbohem

Ägardirektiv AB Sjöbohem Datum Vår referens 1(6) Ägardirektiv AB hem Detta ägardirektiv avser AB hem, (556650-0665), (nedan kallat bolaget) och gäller tillsammans med kommuns företagspolicy. Ägardirektivet har fastställts på bolagsstämma

Läs mer

Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB

Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB Kommunfullmäktige Ärendenr: KS 2016/165 Fastställd: 2016-05-30 Reviderad: FÖRFATTNINGSSAMLING Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB 2/7 Innehållsförteckning Innehållsförteckning... 2 Ägardirektiv för Tidaholms

Läs mer

Reflektioner från föregående vecka

Reflektioner från föregående vecka Reflektioner från föregående vecka Investeringsbedömning (forts) Resultat- och balansräkning Finansieringsanalys av ett bostadsköp Jämförelse mellan bostadsrätt och villa Boendekostnadskalkyl Hur ska köpet

Läs mer

Granskningsredogörelse Fastighetsunderhåll

Granskningsredogörelse Fastighetsunderhåll www.pwc.se Granskningsredogörelse Fastighetsunderhåll Skelleftebostäder AB Bo Rehnberg Cert. kommunal revisor Innehållsförteckning 1. Sammanfattning... 1 2. Inledning...2 2.1. Bakgrund...2 2.2. Syfte och

Läs mer

BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG

BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG Sida 1 / 11 BRF-ANALYS BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG (76969-7331) INTRODUKTION TILL BRF- ANALYSEN Den uto kade brf-analysen a r ett informationsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter

Läs mer

Handledning avseende användningen av Exempel på investeringskalkyl vid överlåtelse av Byanät

Handledning avseende användningen av Exempel på investeringskalkyl vid överlåtelse av Byanät Handledning avseende användningen av Exempel på investeringskalkyl vid överlåtelse av Byanät 2015-11-25 1. Bakgrund och syfte Bakgrund Det finns många Byanät som redan är klara och befinner sig i en förvaltningsfas

Läs mer

SocialdemoKraterna. Protokollsutdrag. Socia~ ~,år:.möte 140315. . (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet.

SocialdemoKraterna. Protokollsutdrag. Socia~ ~,år:.möte 140315. . (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet. I i SocialdemoKraterna Protokollsutdrag Socia~ ~,år:.möte 140315 13 OO~il"er en förändring av Lule:isoosmdspo1itlli.. (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet.

Läs mer

En ansvarsfull fastighetsägare

En ansvarsfull fastighetsägare En ansvarsfull fastighetsägare Vi har rivstartat Folksamgruppens fastighetsverksamhet har gjort ett starkt resultat 2016. Efter att ha förändrat både orga nisation och arbetssätt under 2015 har vi visat

Läs mer

Statens upplåning i en överskottsmiljö

Statens upplåning i en överskottsmiljö Statens upplåning i en överskottsmiljö Sammanfattning av tal av Thomas Olofsson, upplåningschef på Riksgäldskontoret, på Nordeas Fixed Income Seminarium i Köpenhamn torsdagen den 18 maj 2006. Svenska staten

Läs mer

Sammanställning av workshops, hearings och intervjuer

Sammanställning av workshops, hearings och intervjuer Sammanställning av workshops, hearings och intervjuer Viktigt för uppdraget har varit att samråda med berörda intressenter och aktörer för att få ta del av deras synpunkter, kunskaper och erfarenheter.

Läs mer

Ekonomi i balans. Relationstal vid bedömning av kommunal ekonomi. Ålands kommunförbund

Ekonomi i balans. Relationstal vid bedömning av kommunal ekonomi. Ålands kommunförbund Ekonomi i balans Relationstal vid bedömning av kommunal ekonomi Ålands kommunförbund FÖRORD Syftet med detta dokument är att föra fram användbara nyckeltal för att underlätta bedömningen av huruvida en

Läs mer

Hur fungerar finansverksamheten i Västerviks kommun?

Hur fungerar finansverksamheten i Västerviks kommun? Hur fungerar finansverksamheten i Västerviks kommun? Västerviks kommun har valt att samla kommunens och de kommunala bolagens finansverksamheter under ett och samma tak, nämligen i en internbank. Internbankens

Läs mer

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning Sida 1 / 6 Adress: Förening: Organisationsnr: Värderingsdatum: Kärrhöksgatan 9B HSB Brf Kranskötaren i 757200-9194 Kommun: Bostadsyta: Andelstal: 63,5 m² 1,26% Räkenskapsår: 2008 Sammanfattning Sid Marknadsvärde

Läs mer

STATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror 2009. S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB

STATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror 2009. S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2009 S 2010:14 2010-12-23 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm år 2009.

Läs mer

STHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson

STHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson STATISTIK OM STHLM BOSTÄDER: Hyror 2007 och 2008 S 2009:10 2008-12-17 Marianne Jacobsson 08-508 35 064 STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB FÖRORD Denna rapport redovisar hyror i Stockholm

Läs mer

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter Skattesystemets betydelse risker och möjligheter ingemar.rindstig@se.ey.com 0705-24 33 00 Seniorvärldskonferensen, Göteborg 2015-04-22 Ekonomin - för brukaren Stor betydelse för framtidens Äldres boende

Läs mer