Planbesked för fastigheten Jungmannen 8 och 9, Barlastholmen

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare KS 2015/0734 Kommunstyrelsens planutskott Planbesked för fastigheten Jungmannen 8 och 9, Barlastholmen Förslag till beslut Kommunstyrelsens planutskott beslutar att detaljplanearbete ska påbörjas för Jungmannen 8 och 9. Detaljplanen beräknas antas under Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas (PBL 2010:900 5 kap 2-5 och 13 kap 2 punkt 2). Bakgrund Fastighetsägaren till Jungmannen 8 och 9 har lämnat in en ansökan om planbesked för att vara med och utveckla området i hamnen med en ny byggnad i 6 plan med verksamheter som restauranger, butiker, kulturverksamhet, kontor, forskning och utbildning samt parkeringsgarage. Jungmannen 8 och 9 ligger på Barlastholmen, som är en del av innerstaden. Enligt översiktsplanen ska innerstaden fortsätta att utvecklas till en blandad del av staden med arbets- och studieplatser, affärer samt kultur- och idrottsverksamheter. I den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen och omgivande vattenrum beskrivs hamnområdet som stadens finentré från sjösidan och att verksamheterna där inte ska stå i konflikt med gästhamnen, Tjärhovet och Kalmar hamn. Eftersom Jungmannen 8 och 9 berörs av riksintressen för sjöfart, hamn, kulturmiljö samt flygplatsens hinderytor och beredskapsfärjeläge till Öland måste dessa frågor beaktas i planarbetet. I arbetet med detaljplanen behöver också t ex översvämningsrisken, dagvattenhantering, upphävande av strandskydd, parkeringsefterfrågan, geotekniska frågor och förorenad mark studeras. Kommunledningskontoret Adress Box 611, Kalmar Besök Östra Sjögatan 18 Tel vx Fax anette.karlsson_2@kalmar.se

2 KS 2015/ (2) Mot bakgrund av ovanstående föreslår samhällsbyggnadskontoret att detaljplanearbete ska påbörjas för ansökt område och att detaljplanen beräknas vara antagen år Rebecka Sandelius planarkitekt Bilaga Yttrande

3 Handläggare Rebecka Sandelius Upprättad 1(9) Kommunstyrelsens planutskott YTTRANDE TILL PLANBESKED för Jungmannen 8 och 9 på Barlastholmen, Kalmar kommun Kalmar kommun avser att påbörja ett detaljplanarbete för ansökt område. Detaljplanen beräknas vara antagen 2019 förutsatt att ett plankostnadsavtal upprättas mellan sökanden och samhällsbyggnadskontoret. Bakgrund Fastighetsägaren lämnade in en ansökan om planbesked för Jungmannen 9. Samhällsbyggnadskontoret skickade svar till sökanden att möjlighet fanns att pröva Jungmannen 9 tillsammans med den påbörjade detaljplan för Kvarnholmen 2:6 och Oljefabriken 3 m fl på Barlastholmen, men eftersom arbetet kommit så pass långt att dessa nya förutsättningar riskerade att påverka tidsplanen utökades inte den befintliga detaljplanen. Därför behandlas nu ansökan för planbeskedet enligt kommunens rutiner. Fastighetsägaren har efter ansökans inlämnande köpt grannfastigheten Jungmannen 8 och önskar att även denna ska ingå i planarbetet. Förslagsskiss (Atrio arkitekter) Samhällsbyggnadskontoret Planeringsenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel vx

4 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 2(9) Enligt ansökan om planbesked vill fastighetsägaren vara med och utveckla området i hamnen med en ny byggnad i 6 plan med verksamheter som restauranger, butiker, kulturverksamhet, kontor, forskning och utbildning samt parkeringsgarage på Jungmannen 8 och 9. Jungmannen 8 och 9 Översiktskarta där Jungmannen 8 och 9 är markerade Ortofoto från 2016 där Jungmannen 8 och 9 är markerade Fastigheterna Jungmannen 8 och 9 ligger på Barlastholmen söder om Kvarnholmen. Kvarteret omgärdas av gatorna Norra Kajplan, Östra Kajplan, Barlastgatan och Stuvaregatan. Byggnaden, som ritades av arkitekt Gösta Gärdsjö

5 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 3(9) och uppfördes 1959, var ursprungligen en mjölkbesiktningslokal (Källa: Kulturhistorisk utredning Ölandshamnen, Kalmar läns museum 2013). Ursprungligen bestod det som kallas Barlastholmen i dag av flera öar, men i mitten av 1800-talet började hamnen fyllas ut eftersom hamnverksamheten behövde större ytor. På Barlastholmen har det funnits olika verksamheter med inriktning på framförallt hamnverksamhet och industriell tillverkning. På senare tid har kontorsverksamheter blivit alltmer vanliga i området. Jungmannen 8 och 9 innehåller i dag en marina, butiker, kontor och lager. Gällande detaljplan Gällande detaljplaner, utdrag ur planmosaiken med fastigheterna Jungmannen 8 och 9 markerade Fastigheterna Jungmannen 8 och 9 är i gällande detaljplan (Detaljplan för Barlastholmen och Västra Upplagsplatsen i Kalmar, 0880K-I:118, ) planlagda för magasin- och lagerhus samt för handelsändamål (Jl). Bostäder får inte inredas. Enligt detaljplanen får högsta byggnadshöjd vara meter och högsta taknockshöjd vara meter på Jungmannen 9. På Jungmannen 8 får högsta byggnadshöjd vara meter och högsta taknockshöjd vara meter. Ytterväggar, bjälklag, bärande konstruktioner och taklag måste utföras i brandsäker konstruktion. Översiktlig planering Översiktsplan Enligt översiktsplanen (Översiktsplan för Kalmar kommun, antagen av kommunfullmäktige ) ligger fastigheterna Jungmannen 8 och 9 inom innerstadens stadskärna. Innerstaden ska fortsätta att utvecklas till en blandad del av staden med ett stort utbud av arbets- och studieplatser, affärer samt kultur- och idrottsverksamheter. Denna del av stadskärnan står inför stora förändringar genom bland annat utvecklingen av Linnéuniversitetet. Översiktsplanen betonar att det är viktigt att förädla, utveckla eller omvandla och samtidigt behålla de kulturhistoriska kvaliteterna i utvecklingsarbetet.

6 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 4(9) I översiktsplanen nämns strategier för ökad attraktivitet och tillväxt, till exempel: fler ska få chansen att bo och arbeta vid Kalmarsund, Kalmarsund ska vara ett attraktivt turist- och besöksmål och livskvaliteten ska vara hög vid Kalmarsund. Fördjupad översiktsplan Jungmannen 8 och 9 gränsar till den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen med omgivande vattenrum (antagen av kommunfullmäktige ). Öppenheten mellan hamnområdet och befästningsstaden ger en möjlighet att läsa utvecklingen i handels- och sjöfartsstaden Kalmar. Det är viktigt att bevara siktlinjer och utsikter. Gästhamnen är ett populärt besöksmål för såväl kommuninvånare som turister. I den fördjupade översiktsplanen föreslår kommunen att gästhamnen ska utvecklas och kompletteras med ytterligare publika verksamheter i en genuin och trivsam maritim miljö. Linnéuniversitetets lokalisering i hamnen kommer att skapa en ny plats för spännande möten och ge förutsättningar för ett spännande stadsliv i en kreativ miljö. Den fördjupade översiktsplanen lyfter också att hamnområdet är stadens finentré från sjösidan och att verksamheterna där inte ska stå i konflikt med Tjärhovet och Kalmar hamn. VA-plan Enligt VA-policyn (Vatten och avlopp tematiskt tillägg till översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige ) ska dagvattnet ses som en resurs i planering och byggande. Dagvattnet ska tas om hand för ett på platsen lämpligt sätt från estetisk, biologisk och säkerhetssynpunkt. All dagvattenhantering ska ske på ett säkert sätt för människor, byggnader, anläggningar samt djur- och växtliv. En hållbar dagvattenhantering innebär att förebygga och begränsa föroreningar vid källan rena när det behövs ta hand om dagvattnet lokalt där det är möjligt eftersträva öppen dagvattenhantering minska andelen hårdgjord yta öka andelen grönytor infiltrera där det är möjligt se till att ha kapacitet för extremsituationer göra en höjdsättning som skyddar mot översvämningar Koppling till andra projekt Det finns flera pågående projekt i kvarteret Jungmannens omgivningar till exempel utbyggnaden av Linneuniversitetet som har påbörjats och förväntas vara färdig ny detaljplan som möjliggör en utveckling av hamnens verksamheter på Barlastholmen (laga kraft ).

7 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 5(9) arbetet med en ny detaljplan för Kvarnholmen 2:1, som provar möjligheterna att anlägga ett hotell i Ölandshamnen. Samråd hölls för planen sommaren ny detaljplan för Vedgårdsholmen 15, Baronen. Detaljplanen ska pröva en utveckling med flerbostadshus i bostadsrättsform, ytterligare handel och hotell, samt att göra sidan mot Ölandshamnen mer attraktiv. Planförutsättningar Riksintressen Översiktskarta med riksintressen och Jungmannen 8 och 9 markerade Riksintresse för kommunikationer (MB 3 kap 8 ) Jungmannen 8 och 9 berörs av riksintressen för kommunikationer Hamn Riksintresset för hamnen omfattar hamnbassängerna och gränsar till Jungmannen 8 och 9. Sjöfart Jungmannen 8 och 9 ligger inom riksintresset för sjöfart, som omfattar farleder till och från hamnen, samt markytorna inom hamnen. Riksintresse för kulturmiljövård (MB 3 kap 6 ) Jungmannen 8 och 9 gränsar till riksintresset för kulturmiljö i Kalmar (Etapp 1: Norra delen, ). Riksintresset omfattar renässansstaden med slottsmiljön och befästningssystemet samt tillhörande vattenområden som tillsammans visar stadens betydelse, för landets försvar, handel och sjöfart, från medeltiden och fram till 1600-talet. Bevarandeintresset är bland annat 1600-talsstaden och den visuella kontakten mellan slottet och Kvarnholmen. Enligt en kulturhistorisk utredning för Kalmar hamn (Kalmar läns museum, 2013) är Barlastholmen ett förhållandevis tåligt område vad gäller förändringar. Det bedöms värdefullt att bevara karaktären på området som ö och att den fortsatt är en väl avgränsad enhet. Det bedöms även värdefullt att bevara landområdets och bebyggelsens skala i förhållande till Vedgårdsholmen (Baro-

8 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 6(9) nens köpcenter) och Tjärhovet. Övriga värdefulla särdrag, enligt utredningen, är slottets dominans över området. Av de byggnader som finns kvar idag är den gamla oljefabriken (nuvarande Byteatern) från 1916 den äldsta och mest karaktärsfulla och bör fortsatt utgöra en karaktärsbyggnad i området. Flygplatsens hinderytor Flygplatsen i Kalmar är av riksintresse för luftfarten. Jungmannen 8 och 9 ligger inom flygplatsens hinderytor, vilket innebär att om en detaljplan medger en byggrätt högre än 20 meter ska detaljplanen samrådas med luftfartsverket, eftersom byggnaden kan vara en fara för flygsäkerheten. Strandskydd Strandskyddet (MB 7 kap) syftar till att trygga allmänhetens tillgång till strandområden samt att bevara goda livsvillkor för växt- och djurlivet på land och i vatten. I dag är strandskyddet upphävt för Jungmannen 8 och 9, men när en ny detaljplan upprättas återinträder strandskyddet automatiskt och behöver därmed upphävas igen för att detaljplanen ska kunna genomföras. Kommunen får enligt plan- och bygglagen upphäva strandskyddet i en detaljplan om det finns särskilda skäl för det (MB 7 kap. 18 c-d ). Intresset av att ta området i anspråk på ett sätt som avses med planen ska väga tyngre än strandskyddsintresset. Jungmannen 8 och 9 är redan ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften (Särskilt skäl 1, MB 7 kap 18 c ) och genom vägar (Norra och Östra Kajplan) väl avskilt från området närmast strandlinjen (Särskilt skäl 2, MB 7 kap 18 c ). All mark inom Jungmannen 8 och 9 är idag bebyggd och har inte några särskilda naturvärden. Beredskapsfärjeläge Jungmannen 8 och 9 Beredskapsfärjeläge Översiktskarta med beredskapsfärjelägets lokalisering samt Jungmannen 8 och 9 markerade

9 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 7(9) I anslutning till Nya hamnbassängen finns ett beredskapsfärjeläge om en avstängning av Ölandsbron skulle bli nödvändig. Tillfart till färjeläget ska ske via Barlastgatan. Vid en avstängning av Ölandsbron och aktivering av beredskapsplanen är Trafikverkets bedömning att färjekapacitet motsvarande 300 fordon/timme kan komma att passera beredskapsfärjeläget. Geotekniska förhållanden Barlastholmen är till stor del utfylld mark, men stora delar av kvarteret Jungmannen var ursprungligen en ö. Fyllningsjorden är av varierande sammansättning och sannolikt till stor del bestående av lösa muddermassor från närområdet. En geoteknisk undersökning som tidigare gjorts för norra delen av Barlastholmen (WSP 2013), visade att grundläggning av tyngre byggnader sannolikt behöver grundförstärkas, samt att risk finns för sättningar om vägar eller upplagsytor behöver höjas med tanke på framtida höjningar av vattenstånd. Förorenad mark Inom Jungmannen finns förorenad mark identifierad efter en grafisk industri och misstänkt förorenad mark från en inomhus-go-cartbana. Översvämningsrisk Jungmannen 8 och 9 ligger på en höjd av i genomsnitt 2,0 meter över nollplanet. Kalmar Vattens simuleringar visar att Jungmannen riskerar att översvämmas vid ett 20-årsregn. Simulering av 20-årsregn, 2,5 meter havsnivå, 6 timmar (Kalmar Vatten AB)

10 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 8(9) I samhällsbyggnadsnämnden fattades beslut om att riktlinjen att lägsta färdiga golvhöjd för bostäder ska vara belägen minst 2,65 meter över nollplanet (RH 2000). Med samma syfte och stöd av Boverkets råd kan reglering av den färdiga golvhöjden ersättas av reglerad konstruktionsnivå istället. För att ta höjd för framtida klimatförändringar ska byggnaden utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till en nivå + 2,8 meter över nollplanet inte skada byggnadens konstruktion. I planbeskedsansökan finns inga bostäder föreslagna, men väl områden för kontor och publika verksamheter. Det är också viktigt att exempelvis vattenoch avloppsledningar klarar en översvämning och att räddningstjänst och sopbilar kan ta sig fram i området även vid en översvämning. Infrastruktur Jungmannen 8 och 9 ligger inom verksamhetsområde för vatten, dagvatten och spillvatten. Området ligger centralt med närhet till kollektivtrafik med både stad- och landsvägbussar samt tåg. Service Jungmannen 8 och 9 ligger i stadskärnan och har närhet till både offentlig och kommersiell service. Störningar Jungmannen 8 och 9 ligger i hamnen. Hamnverksamheter kan upplevas störande för sin omgivning med till exempel ljud från arbete i hamnen, lukt och damm från hamnverksamheterna samt transporter till och från hamnen. Transporter med farligt gods till Tjärhovet sker på Tjärhovsgatan, cirka 300 meter väster om Jungmannen 8 och 9 och hantering av brandfarliga och explosiva varor sker i hamnen. Söder om Jungmannen 8 och 9 finns upplagsytor där brännbart material till exempel flis, virke och timmer kan öka riskerna för brand. Riktlinjer för parkering Kommunens riktlinjer för parkering är vägledande för att beräkna vilken efterfrågan på parkeringar som ska tillgodoses (antagna i kommunfullmäktige ). Reducering av antal parkeringsplatser kan medges om åtgärder som leder till minskad parkeringsefterfrågan kan visas. Grundprincipen är att parkeringsefterfrågan ska lösas inom den egna fastigheten. Om parkering inte kan anordnas inom den egna fastigheten kan parkeringsefterfrågan lösas genom avtal på annan fastighet eller genom parkeringsköp i en parkeringsanläggning. För cykelparkering finns inga flexibla parkeringstal.

11 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 9(9) Bedömning av ärendet Samhällsbyggnadskontoret föreslår kommunen att ge ett positivt svar till sökanden angående förfrågan om att pröva ny detaljplan för Jungmannen 8 och 9. Förslag på fortsatt planarbete Detaljplanen beräknas vara antagen I det kommande planarbetet att pröva platsens lämplighet för restauranger, butiker, kulturverksamhet, kontor, forskning, utbildning och parkering är det viktigt att bland annat visa hur en ny detaljplan kan bidra till utveckling av stadskärnan och lyfta de kulturhistoriska kvaliteterna samt värna viktiga siktlinjer och utsikter. ta hänsyn till och beakta riksintressena för sjöfart, hamn, kulturmiljö samt flygplatsens hinderytor. beakta att inte beredskapsfärjeläget och trafiken till och från detta påverkas. nya verksamheter inte kommer i konflikt med gästhamnen eller övriga verksamheter i hamnen och på Tjärhovet. beakta riskerna från omkringliggande verksamheter och farligt godshantering. studera kvarterets höjdsättning för att minimera översvämningsrisken. utreda hur dagvattnet inom fastigheten kan tas om hand och tas tillvara på bästa sätt. motivera ett upphävande av strandskyddet. belysa geotekniska frågor. undersöka och beskriva hur förorenad mark ska tas om hand. redovisa hur efterfrågan på parkering kan tillgodoses. nyttja utredningar som tagits fram i tidigare projekt och om möjligt samordna framtagandet av nya utredningar som behövs i planarbetet med andra pågående detaljplaner t ex Vedgårdsholmen 15, Baronen. göra avgränsningen av planområdet så att den gällande planen helt kan ersättas och eventuellt även omfatta skärmtaket söder om Jungmannen 10 som ligger på den kommunala fastigheten Kvarnholmen 2:6. göra en överenskommelse med kommunen om medverkan i finansiering av restaurering av kajen vid Norra Kajplan och nybyggnad av en bro till Vedgårdsholmen (Baronen). Bilaga: Ansökan och skisser