Planbesked för fastigheten Matrosen 1, Barlastholmen

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Birgit Endom KS 2018/ Kommunstyrelsens planutskott Planbesked för fastigheten Matrosen 1, Barlastholmen Förslag till beslut Kommunstyrelsens planutskott beslutar att detaljplanearbete ska påbörjas för Matrosen 1. Detaljplanen beräknas antas under Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas (PBL 2010:900 5 kap 2-5 och 13 kap 2 punkt 2). Bakgrund Fastighetsägaren till Matrosen 1, Klövern, lämnade in en ansökan om planbesked om att utveckla sin fastighet för att möta framtidens behov i samband med universitetets etablering i grannkvarteret. Förslaget är att riva befintlig byggnad och bygga ett nytt hus på 4-5 våningar. Intentionen är att inrymma verksamheter inom fastigheten såsom handel, kontor, utbildning, vårdanläggning och centrumändamål samt bostäder. Bebyggelsen föreslås att placeras längs den nordöstra fastighetsgränsen, men sträcker sig ända ner till den södra fastighetsgränsen där det finns parkering idag. En byggnadsfri markremsa föreslås finnas kvar längs hela västra fastighetsgränsen. Inom denna markremsa mot Tjärhovsgatan föreslås anordnande av gästparkeringar. Övrig parkering föreslås under del av husen. Matrosen 1 ligger inom innerstaden som enligt översiktsplanen har goda möjligheter att förtätas. Matrosen 1 ingår enligt den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen (antagen av kommunfullmäktige ) i utvecklingszonen järnvägsstationen och Gästhamnen. Inom denna zon ska den gröna kopplingen mellan Sjöfartsstaden och Slottsfjärden och den rumsliga kopplingen mellan Slottsfjärden och Kvarnholmen förstärkas. Vidare ska utsikter och siktlinjer längs Ölandskajen mot slottet och Slottsfjärden vidmakthållas med hänsyn till kulturhistorien. För stationsområdet pågår arbetet med en åtgärdsvalstudie. Kommunledningskontoret Adress Box 611, Kalmar Besök Östra Sjögatan 18 Tel vx Fax

2 KS 2018/ (2) Med hänsyn till riskbilden och bullersituationen på grund av närliggande farliggods transportled och hamnverksamheten kan en placering av bostäder anses som något osäkert. I arbetet med en detaljplan behöver därför bland annat en riskutredning och bullerutredning göras. Frågor kring dagvatten, eventuella markföroreningar och översvämningsrisk kommer också att behöva utredas i planarbetet. Områdets placering inom riksintresse för kulturmiljö kräver extra stor hänsyn vad gäller gestaltning och skala av ny bebyggelse. En miljökonsekvensbeskrivning kan bli aktuell inom planarbetet. Mot bakgrund av ovanstående föreslår samhällsbyggnadskontoret att detaljplanearbete ska påbörjas för ansökt område och att detaljplanen beräknas vara antagen år Birgit Endom. Planarkitekt. Bilagor Yttrande

3 Handläggare Birgit Endom 1(10) Matrosen 1 På Barlastholmen, Kalmar kommun Yttrande till planbesked Kommunstyrelsens planutskott Kalmar kommun avser att påbörja ett detaljplanarbete för ansökt område. Placering av bostäder anses som något osäkert på aktuell plats med hänsyn till riskbilden som finns. Detaljplanen beräknas vara antagen 2023 förutsatt att ett plankostnadsavtal upprättas mellan sökanden och samhällsbyggnadskontoret. Bakgrund Figur 1: Orienteringskarta. Fastigheten Matrosen 1 är markerad i blått. Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

4 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 2(10) Fastighetsägaren till Matrosen 1, Klövern, lämnade in en ansökan om planbesked om att utveckla sin fastighet för att möta framtidens behov i samband med universitetets etablering i grannkvarteret. Förslaget är att riva befintlig byggnad och bygga ett nytt hus på 4-5 våningar. Intentionen är att inrymma verksamheter inom fastigheten såsom handel, kontor, utbildning, vårdanläggning och centrumändamål samt bostäder. Figur 2: Idéskiss för nybyggnad inom fastigheten Matrosen 1. (Bilden är upprättad av Mats Dahlström arkitekter och fastigheten avgränsas med röd linje) Bebyggelsen föreslås att placeras längs den nordöstra fastighetsgränsen, men sträcker sig enda ner till den södra fastighetsgränsen där det finns parkering idag. En byggnadsfri markremsa föreslås finnas kvar längs hela västra fastighetsgränsen. Inom denna markremsa mot Tjärhovsgatan föreslås anordnande av 30 stycken gästparkeringar. Övrig parkering föreslås under del av husen.

5 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 3(10) Byggnadshöjden föreslås vara lägst i norr, med 3 våningar. Mot väster och söder föreslås 3-4 våningar. I sydöstra hörnan föreslås byggnad i 5 våningar. Färdig golvhöjd föreslås ligga mellan + 1,7 och + 1,9 m. Gällande detaljplan Fastigheten Matrosen 1 är i gällande detaljplan (Detaljplan för del av kvarteret Kocken m.m. på Barlastholmen i Kalmar tätort, 0880K-P93/11, laga kraft ) planlagd för småindustri, handel och kontor. Högsta totalhöjd är 7,3 meter och högsta antal våningar är 2 våningar. Våning 2 får högst uppta 800 m 2. Den totala byggrätten omfattar cirka 2800 m 2, men är endast reglerad via byggnadsförbud, så kallad prickmark eller reservat för underjordiska ledningar. Figur 3: Utdrag ur plankarta för gällande detaljplan, hämtad från kommunens planmosaik handläggarkartan. Matrosen markeras med blå färg Vid västra fastighetsgräns samt i södra delen finns underjordiska ledningar som begränsar enligt detaljplanen markens bebyggande. I sydöstra delen av fastigheten regleras krav att plank skall anordnas till en höjd av 2,5 meter. Anledningen till detta var att det har funnits annan markanvändning, hamnändamål, på angränsande fastighet i sydost. I planbeskrivningen anförs vidare att källare ej får anordnas med hänsyn till låga marknivån, men plankartan har ingen planbestämmelse kring detta. För bebyggelsen finns särskilda utformningskrav, planbestämmelse k, som hänvisar till planbeskrivningen sidan 2. Bebyggelsen bör ha magasinkaraktär, vara låg, rytmisk och ej för anspråksfull. Ett exempel på hur detta skulle kunna utföras visas nedan.

6 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 4(10) Bebyggelsens allmänna gestaltning är viktig. Den har stor betydelse eftersom området gränsar till område av riksintresse och ligger i känslig miljö med Sylvanderparken intill och slottet på andra sidan Slottsfjärden. En prövning som denna görs alltid vid bygglov men är särskilt viktigt i detta fall. Utmed Tjärhovsgatan och det tidigare använda järnvägsspåret som går ut till Tjärhovet gränsar planområdet mot T 1 (P)- område för järnvägsändamål. Under den tid som T 1 (P) området användes för parkering gäller utfartsförbud och skyldighet att ha stängsel i västra gränsen för detta område. Genomförandetiden för gällande plan har gått ut. Översiktlig planering Översiktsplan I tidigare översiktsplan 1990 togs kvarteret Matrosen upp som utredningsområde där Idén om bostäder har diskuterats vidare men förkastats bland annat eftersom tung trafik med farligt gods går på Tjärhovsgatan står i gällande detaljplan från Fördjupad översiktsplan Enligt gällande FÖP för Kvarnholmen (antagen av kommunfullmäktige 2011) ingår fastigheten i utvecklingszonen järnvägsstationen och Gästhamnen. Aktuell fastighet tangeras i norr av förslaget kring en önskad förstärkning av den gröna kopplingen mellan Sjöfartsstaden och Slottsfjärden och den rumsliga kopplingen mellan Slottsfjärden och Kvarnholmen. Vidare ska utsikter och siktlinjer längs Ölandskajen mot slottet och Slottsfjärden vidmakthållas med hänsyn till kulturhistorien. Figur 4: Utsnitt ur kartor kring gröna och rumsliga kopplingar i FÖP Kvarnholmen

7 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 5(10) Grönstrukturplan I grönstrukturplanen redovisas Sylvandeparken väster om fastigheten och Tjärhovsgatan som en prioriterad stadsdelspark som ska utvecklas. Parken i närheten kan/kommer ha betydelse vid planering av bostäder samt verksamheter. Ölandskajen som tangeras i norr redovisas som övergripande grönstråk. VA-plan Enligt VA-policyn (Vatten och avlopp tematiskt tillägg till översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige ) ska dagvattnet ses som en resurs i planering och byggande. Dagvattnet ska tas om hand för ett på platsen lämpligt sätt från estetisk, biologisk och säkerhetssynpunkt. All dagvattenhantering ska ske på ett säkert sätt för människor, byggnader, anläggningar samt djur- och växtliv. En hållbar dagvattenhantering innebär att: förebygga och begränsa föroreningar vid källan rena när det behövs ta hand om dagvattnet lokalt där det är möjligt eftersträva öppen dagvattenhantering minska andelen hårdgjord yta öka andelen grönytor infiltrera där det är möjligt se till att ha kapacitet för extremsituationer göra en höjdsättning som skyddar mot översvämningar Koppling till andra projekt Byggnation av universitetet öster om Matrosen 1 medför förändringar i stadsbilden, rörelsemönster i närområdet och förändrat behov och efterfrågan av verksamhetslokaler, bostäder och närservice. Utredning kring utveckling av stationsområdet samt åtgärdsvalstudie kan påverka närområdet där Matrosen ingår.

8 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 6(10) Planförutsättningar Riksintressen Riksintresse för kommunikation (MB 3 kap 8 ) Fastigheten är belägen inom hinderfrihetsytan för Kalmar flygplats, som i sig är av riksintresse. Den fria hinderytan för planområdet är inom höjdzonen mellan +50,3 meter över havet (m ö h) och +150,3 m ö h. Då ansökan avser 4-5 våningar, vilket bör motsvara en byggnadshöjd på cirka meter bedöms den fria hinderytan inte påverkas negativt av ansökan. Riksintresset för järnvägen och riksintresset för väg omfattar järnvägsspåret ut till Tjärhovet samt vägen från E22 till Barlastholmen via Södra vägen, Järnvägsgatan, Barlastgatan, Finngrundsgatan samt Barlastplan. Dessa vägar ligger utanför Matrosen 1, men dessa kan påverkas i samband med förändringar inom Matrosen 1. Riksintresse för kulturmiljö (MB 3 kap 6 ) Riksintresset omfattar renässansstad med slottsmiljö och befästningssystem samt tillhörande vattenområden som sammantaget återspeglar stadens stora strategiska betydelse, för landets försvar, handel och sjöfart, från medeltiden och fram till 1600-talet, se figur 5. Siktlinjer mot slottet och upplevelsen av vattenrummet ska beaktas vid förändrad markanvändning eller byggnadsutformning. Figur 5. Riksintresse för kulturmiljövården. Figur: Länsstyrelsen i Kalmar län Strandskydd Strandskyddet är i nuläget upphävt för fastigheten. När en ny detaljplan upprättas återinträder strandskyddet automatiskt och behöver därmed upphävas igen för att detaljplanen ska kunna genomföras.

9 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 7(10) Fornlämningar Det finns sannolikt fornlämningar inom fastigheten, vilket ska bevakas vid kommande detaljplanering. Geotekniska förhållanden och förorenad mark Markområdet är med stor sannolikhet utfyllt, vilket har gjorts från och med 1800-talets mitt, se figur 6 nedan. Med hänsyn till förekomsten av utfylld mark samt fastighetens läge intill hamnen finns stor risk att det förekommer föroreningar. Figur 6, översiktlig utredning, WSP 2013 Service I angränsande områden finns ett stort utbud av offentlig och kommersiell service då fastigheten ligger mycket nära Kalmars kommersiella centrum Kvarnholmen. I öster ansluter hamnverksamheten, som kan sägas vara en särskild slags kommersiell service. Infrastruktur: I norr, längs Ölandskajen, passerar gång- och cykelväg som ingår i huvudcykelstråket. Cirka 200 meter norr om planområdet finns Kalmar centralstation och busstation. Inom fastigheten finns idag cirka 70 parkeringsplatser för personbil. In- och utfart sker idag från Barlastgatan i söder. I gällande detaljplan finns områden, avsatta för underjordiska ledningar. Detta bör undersökas vidare. Planområdet är beläget inom Kalmar skyddsrumsort. Krav på skyddsrum kan komma att ställas vid utbyggnader inom området

10 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 8(10) Klimatfrågor Marken inom planområdet ligger på en höjd mellan 1 till 2 meter över nollplanet. Vid kraftig nederbörd finns risk för översvämning, se figur 7. Det finns även risk för översvämning på grund av framtida stigande havsnivå. Utredning och krav på åtgärder kring översvämningsrisker krävs. Det avser både byggnader samt tillfartsvägar. Figur 7, vid ett 20 års regn och en havsnivå på 2,5 meter finns översvämningsrisk. Den blå färgen symboliserar stående vatten. Störningar Ljudnivå vägtrafikbuller Fastigheten påverkas idag av trafikbuller från Ölandskajen och Tjärhovsgatan. Figur 8, bullernivå från vägtrafik, ekvivalent ljudnivå i dba, källa handläggarkartan

11 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 9(10) Trafikbullerförordningens riktvärden för utomhusbuller, från , anger att buller från väg- och spårtrafik inte bör överskrida 60 dba ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad (65 dba för bostäder om högst 35 kvm). Om ljudnivån överskrids bör minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och där minst 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl och vid fasad. Om en uteplats anordnas ska bullret från vägarna inte överskrida 50 dba ekvivalent ljudnivå vid uteplatsen och 70 dba maximal ljudnivå Om det finns risk att riktvärdena för trafikbuller kan överskridas, ska en bullerutredning tas fram. Ljudnivå industriverksamhet och övriga störningar Hamnverksamheten söder om fastigheten kan vara störande. Det kan uppstå störande ljud från arbete i hamnen, transporter till och från hamnen, fartyg samt vid arbetet med muddringen och byggandet av vallarna kring mudderupplaget. Riktvärdena för externt industribuller och socialstyrelsens riktvärden för buller inomhus ska klaras vid fastigheter och vid eventuella framtida bostäder. Denna fråga ska utredas i samband med planarbetet. Vidare sker hanteringen av farligt gods på Tjärhovet, och det sker transport av farligt gods på Tjärhovsgatan. Det kan även förekomma risk för spridning av damm eller partiklar samt störningar via stora ljusanläggningar inom hamnområdet. Riskbedömning behöver göras för att bedöma om det finns behov av skyddsåtgärder. Bedömning av ärendet Samhällsbyggnadskontoret föreslår kommunen att ge ett positivt svar till sökande angående förfrågan om att pröva ny detaljplan för Matrosen 1. Åtgärdsvalstudien för stationsläget behöver dock avvaktas. Placering av bostäder anses som något osäkert på aktuell plats med både den riskbild som finns i och med farligtgodstransporter och hamnverksamheten samt den bullersituation som vägarna runt fastigheten med stor sannolikhet ger upphov till. Vid placering av bostäder inom fastigheten krävs ett flertal utredningar som ska visa om skyddsåtgärder mot störningar och risker behöver och kan vidtas. Bullerpåverkan och risk i samband med farligtgodsled är de tyngsta planförutsättningar som behöver utredas. Områdets placering inom riksintresse för kulturmiljö kräver extra stor hänsyn vad gäller gestaltning och skala av ny bebyggelse. Sammanfattningsvis bedöms att en miljökonsekvensbeskrivning kan behövas för att redogöra för nämnda planförutsättningar. Förslag på fortsatt planarbete Detaljplanen beräknas vara antagen 2023.

12 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 10(10) Viktiga planfrågor som måste studeras/utredas i planarbetet. Visa hur en ny detaljplan kan bidra till utveckling av stadskärnan. Studera en lämplig höjdsättning för ny- och tillbyggnader. Byggnaderna ska passa in i stadsbilden och visa hänsyn till kulturmiljö. Skuggstudier kan behöva upprättas för att bedöma hur omgivningen påverkas. Studera hur entréer förhåller sig till befintliga allmänna gator och torg samt studera rörelsemönster inom kvarteret Barlastholmen och stationsområdet. Det är viktigt att förhålla sig till påbörjade arbeten med stationsområdet och Ölandskajen. Visa hur omvandlingen både kan utveckla fastigheten och samtidigt värna om de kulturhistoriska värdena, viktiga siktlinjer och platsbildningar. En kulturhistorisk utredning för fastigheten kan behöva upprättas. Utreda att och hur riktvärdena för ljudnivåer från trafik och angränsande hamnverksamhet kan uppfyllas för att få en bra boendemiljö. En bullerutredning krävs. Utreda hur dagvattnet inom fastigheten kan tas om hand och tas tillvara på bästa sätt. En dagvattenutredning behöver tas fram. Utreda risk för översvämning med hänsyn till dagvatten och stigande havsnivå. Utreda grundförhållandena vid nybyggnation. Undersöka hur parkeringsfrågan (bil och cykel) kan lösas. Utreda hur den potentiellt förorenade marken ska behandlas och om några åtgärder behöver vidtas i planen. Placering av bostäder anses som något osäkert på aktuell plats med både den riskbild som finns i och med farligtgodstransporter och hamnverksamheten samt den bullersituation som vägarna runt fastigheten med stor sannolikhet ger upphov till. Utredning krävs hur transport och hantering av farligt gods vid angränsande Tjärhovsgatan och hamnområde kan påverka förändrad markanvändning och placering av bostäder. Riskutredning ska genomföras och eventuella åtgärder ska redovisas. Ytterligare utredningar och frågeställningar kan bli aktuella då detaljplanearbetet påbörjas. Finansiering av planarbetet bekostas via plankostnadsavtal. Bilaga: Ansökan (inklusive skisser) Birgit Endom Planarkitekt