Miljonprogram eller miljonärsprogram?

Transkript

1 En rapport från Miljonprogram eller miljonärsprogram? En strategi för att bygga nya bostäder som fler har råd att bo i.

2 Om författaren Michael Zajicek Michael Zajicek är civilekonom och vd på analysföretaget Kundskaparna. Företaget har sedan starten 1992 utvecklat ett flertal analys- och strategikoncept som löpande används för att utveckla uppdragsgivarnas kund-, sälj- och marknadsfokus. Kundskaparna är specialiserade dels på bostadsutveckling, dels på konkurrenskraft och kundförståelse i alla typer av företag och organisationer. Michael Zajicek är även föreläsare inom marknadsanalys och strategiarbete på IHM Business School och Handelshögskolan i Stockholm. Förlag och distribution AB Svensk Byggtjänst Stockholm Telefon AB Svensk Byggtjänst och Michael Zajicek ISBN Illustratör: Johan Barrett Tryck: Åtta.45 Tryckeri

3 Innehåll Om författaren... 2 Varför byggs det så få bostäder trots att behovet är så stort?... 4 Sammanfattning av rapporten... 6 Bakgrund... 8 Undersökningen metod och resultat Undersökningen slutsatser Undersökningen frågor och svar Undersökningen råd och tips till förbättringar Undersökningen koncepttest

4 Varför byggs det så få bostäder trots att behovet är så stort? I denna rapport, kallad Miljonprogram eller miljonärsprogram? har vi intervjuat kommunala chefstjänstemän på plankontoren i samtliga Stockholmskommuner, samt ett antal rutinerade bostadsutvecklare. Vi har bett dem fördjupa resonemangen kring ett antal faktorer som i andra rapporter har pekats ut som orsaker till att det generellt byggs för lite bostäder. Det finns också ett relaterat problem: Det går ofta väldigt lång tid från ett inledande detaljplanearbete till inflyttningsklara bostäder. Länsstyrelsen i Stockholms län följde till exempel nyligen upp Stockholmskommunernas detaljplaner och markanvisningar 1. Enligt rapporten behövs nya bostäder per år för att möta dagens befolkningstillväxt i Stockholms län på ca personer per år, men det byggs betydligt färre. Produktion av bostäder igångsattes 2012 och år Länsstyrelsens rapport konstaterade dessutom att det i åtskilliga kommuner finns byggklar mark där mark- ägaren av något skäl inte har dragit igång byggnationen, trots att flera år har gått sedan detaljplanerna hade vunnit laga kraft. Ur Länsstyrelsens rapport: Det har visat sig finnas över bostäder i laga kraft vunna detaljplaner, vilket tyder på en aktiv planläggning i kommunerna. Många av dessa bostadsprojekt planeras att byggas ut i etapper under ett antal år framöver. Drygt av dessa kan sägas vara outnyttjade byggrätter. Den vanligaste förklaringen som kommunerna har om varför färdiga detaljplaner inte tas i anspråk är att byggherrarna väljer att senarelägga projekt av marknadsskäl. Att planprocessen med markanvisningar och samråd påverkar hur många och hur snabbt bostäder produceras är väl känt och diskuterat. Men Länsstyrelsens undersökning, liksom egna och andras erfarenheter visar att marknadsförutsättningarna, det vill säga kunskap och analys av marknad och målgrupp, också är en viktig pusselbit. Ett avgörande skäl för att byggen inte kommer igång tycks vara att priset på de nybyggda bostäderna blir alldeles för högt för de flesta människor. Huvudsyftet med rapporten Miljonprogram eller miljonärsprogram? är därför att visa en väg till att bygga nya bostäder för medelinkomsttagare, snarare än de allra kapital- och inkomststarkaste, och på så sätt få en mycket större efterfrågan. Vi har testat en konkret idé. Intresset visar sig vara stort både på kommunerna och bland bostadsutvecklarna. Vem tar stafettpinnen? Erik Hellqvist VD Svensk Byggtjänst 1 Rapport 2013:24, Kommunernas planeringsmässiga förutsättningar att bygga bostäder 4

5 5

6 Sammanfattning av rapporten Denna undersökning redovisar och rangordnar hinder för nyproduktion av bostäder i våra storstäder. Den fördjupar kunskapen om bromsande processer och faktorer, med speciellt fokus på marknadsmässiga orsaker som såväl byggbolag som kommuner kan påverka. Tidigare studier, inklusive Länsstyrelsens rapport som citeras i förordet, har endast bidragit till att bromsande processer och faktorer har identifierats. Men studierna har inte redovisat med vilken effekt de olika faktorerna påverkar och bromsar planarbetet och byggandet. Analysföretaget Kundskaparna har därför på uppdrag av Svensk Byggtjänst genomfört en undersökning bland chefstjänstemän på kommunernas stadsbyggnadskontor och bland projektutvecklare i byggbranschen för att fördjupa kunskapen, speciellt när det gäller de marknadsmässiga skälen. Detta är vad undersökningen visar: Både kommuner och bostadsutvecklare är överens om att överklaganden från berörda närboende är den största byråkratiska stötestenen när detaljplanearbetet drar ut på tiden. Bostadsutvecklarna upplever att kommunens tjänstemän ofta agerar oförutsägbart och inkonsekvent i planprocessen, vilket gör att bostadsutvecklingsprocessen inte alltid fungerar smidigt. Det som kallas marknadsmässiga skäl är ett antal faktorer som gör att nybyggnation ofta har få möjliga köpare. Det handlar om höga markoch byggkostnader, förutsättningarna för köparna att låna pengar, samt inte minst bristande kunskap hos bostadsutvecklarna om målgrupperna och deras betalningsförmåga och -vilja. Vissa byggklara bostadsprojekt skjuts upp på obestämd tid därför att det helt enkelt inte går att hitta tillräckligt många bostadsköpare. Kundskaparna har stor samlad erfarenhet av att bedöma målgruppernas betalningsvilja och -förmåga inför planerad nybyggnation av bostäder. Ovan nämnda studier och Kundskaparnas erfarenheter visar att mycket av det som byggs, och speciellt bostadsrättslägenheter i stadsliknande miljöer, är så dyrt att endast en liten och kapitalstark del av befolkningen har råd att köpa, vilket alltså denna rapport ytterligare bekräftar. Rapportförfattaren har därför även testat ett koncept för marknadsstyrd prissättning av mark. Idén är att målgruppsanalysen styr det önskade marknadspriset. Detta lägger i sin tur grunden för hur mycket kommunen får ta betalt för marken. Bostadsutvecklarna skulle alltså enligt detta koncept lägga anbud inom ramen för ett förutbestämt slutpris till bostadsköparna. Förslaget väcker stort intresse bland de intervjuade, även om reaktionerna är polariserade. Många är beredda att testa detta i praktiken. Kundskaparnas slutsats är att för ökad bostadsproduktion krävs: 1 Bättre målgruppsanalyser som fokuserar på betalningsförmågan hos bredare målgrupper. 2 Mekanismer för att begränsa markoch produktionskostnader så att slutprodukten matchar plånböckerna hos dessa målgrupper. 3 En översyn av vad kommunens tjänstemän och bostadsutvecklarna tillsammans kan göra för att förenkla och förkorta planarbetet. 6

7 7

8 Bakgrund De flesta som behöver bostäder i våra storstäder har inte råd med nyproduktion som den ser ut idag. Det finns starka mekanismer som hindrar bostadsproduktion för köpare med mindre plånböcker. De mekanismerna har undersökningen tittat närmare på. Miljonärsprogrammet Bostäder i svenska storstäder det vill säga de ställen i Sverige där befolkningen faktiskt växer är väldigt dyra, vilket är ett grundläggande problem på den svenska bostadsmarknaden. Det gäller även storstädernas förorter och kranskommuner, men också residens- och universitetsstäder. De flesta som idag behöver en ny bostad kan i praktiken bortse från nyproduktionen, för de har inte råd med den. Liknande mekanismer finns även på nyproduktionsmarknaden för hyresrätter. Även en nybyggd hyresrätt är så dyr att ett stort antal normala inkomsttagare helt enkelt inte har råd. Där Sverige idag hade behövt en modern motsvarighet till miljonprogrammet, bygger man i stället ett miljonärsprogram 2 för dem som antingen har kapital att köpa sin nya lägenhet i stort sett kontant, eller har hushållsinkomster som tål räntorna på mångmiljonlån tillsammans med höga avgifter för bostadsrätterna. I praktiken är det de äldre villa- säljarna med sina upparbetade reavinster som sätter prisnivån. Frågan är om kommunerna egentligen vill ha det så? Kundskaparna gjorde under våren 2014 en analys av attraktionen hos de yttre kranskommunerna till Stockholm 3. En sammanställning av de tolv kommunernas aktuella översiktsplaner visar att den beräknade befolkningstillväxten bara i dessa kommuner på 15 års sikt beräknas bli personer, vilket i sin tur skulle kräva bostäder. Många kommuner tycks tro att svaret på detta ligger i de stadsliknande flerbostadsmiljöerna. Men studien visar att det nästan inte finns några potentiella inflyttare, och att det råder en orealistisk förväntan på ren ny inflyttning. Både kommunerna och bostadsutvecklarna vill gärna tro att dessa stadsprojekt attraherar barnfamiljerna som kommer utifrån och har många produktiva år som skattebetalare framför sig. Men studien och erfarenheten visar alltså att huvudmålgruppen för sådana bostadsprojekt idag är personer i övre medelåldern och pensionärer i närliggande villaområden. De äldres villor blir visserligen lediga att köpa. Men de attraherar sällan inflyttare. Inte heller längre ned i flyttkedjan uppstår inflyttningsmöjligheter med stor attraktionskraft. I bästa fall föder dessa mekanismer kommunens naturliga tillväxt. Det är i dagsläget svårt att förstå var befolkningstillväxten ska komma ifrån. Visst finns det många inflyttare till Stockholmsregionen, men de flesta är inte i närheten av att ha råd med de nya bostäder som erbjuds. Med den rådande prismekanismen knäcker man helt enkelt inte frågan om bostadsbrist, vare sig i Storstockholm eller någon annanstans. Kostnaden för mark och byggrätter Även om någon skulle vilja producera bostäder för köpare med mindre plånböcker, finns det starka mekanismer som förhindrar detta. Tyvärr finns det ett talesätt i byggbranschen, att allt som sparas i produktionen faller ner på marken. Lyckas byggarna spara i produktionen kommer 8

9 kommunen att ta kända kvadratmeterpriser på nyproduktion till intäkt för att öka markpriset. Kommunernas expansionsplaner bygger i grunden på att man vill behålla och utveckla skattekraften, och i översiktsplanerna visar man förståelse för att detta kräver inflyttare med många goda arbetsår framför sig. Det innebär att det bör finnas bostäder för olika inkomstkategorier i kommunen. Men i de flesta kommuner finns inga andra avsikter än att maximera förtjänsten av markförsäljning. Man stöder sig på EU-direktivet EGT 1997 C 209/03, som säger att öppen budgivning på kommunal mark är den primära försäljningsmekanismen. Kommunerna säljer helt enkelt till högstbjudande, och fördyrar dessutom marken ytterligare genom att inte ta ansvar för att bygga upp infrastruktur, samhällsservice och kommunikationer, utan kopplar byggrätterna till att bostadsutvecklarna bygger infrastrukturen. Mark och infrastruktur kan på så sätt utgöra % eller mer av bostadskostnaden för nyproduktion, speciellt i storstadsområdena. Avsikten med denna undersökning Tidigare studier, genomförda av bland annat Länsstyrelsen 4, SKL 5, Statskontoret 6 och Riksrevisionsverket 7 har endast utmynnat i att processer och faktorer som bromsar bostadsbyggandet har identifierats. Studierna har inte redovisat med vilken effekt de olika faktorerna påverkar och bromsar byggprojekten, vilket är en avgörande kunskap för att kunna utveckla lösningar på problemet. Kundskaparna har därför på uppdrag av Svensk Byggtjänst genomfört undersökningen Miljonprogram eller miljonärsprogram? Syftet är att djupare förstå styrkan i och effekten av främst marknadsmässiga, men också byråkratiska, faktorer. I studien ingår även ett test av ett möjligt koncept för marknadsstyrd prissättning av mark. Kommunerna skulle, i stället för dagens anbudsförfarande, kunna sälja eller upplåta marken för en lägre kostnad därför att det skulle gynna kommunens långsiktiga utvecklingsplaner, och här ligger en avsevärd möjlighet att göra något åt det låga bostadsbyggandet. Det tidigare nämnda EU-direktiv som gör att kommunerna anser sig behöva sälja till högstbjudande bostadsutvecklare, ger även andra, hittills oprövade möjligheter, vilket bland annat visas i ett examensarbete i juridik från Göteborgs Universitet Kommunerna kan enligt denna analys mycket väl sätta ramar kring markförsäljning som baserar sig på hur de bedömer att deras planer ska kunna uppfyllas. 2 Uttryckt av arkitekt SAR Fredrik von Platen, f d Boverket 3 Anledningar till lågt byggande inom Storstockholms kommuner, Kundskaparna :24 Kommunernas planenliga förutsättningar att bygga bostäder samt 2014:7 Outnyttjade detaljplaner för bostäder Ökat bostadsbyggande delat ansvar :25 Mark, bostadsbyggande och konkurrens 7 RIR 2013:21, Statens hantering av riksintressen 8 Gupea _2077_32235_1 9

10 Undersökningen metod och resultat Undersökningen Miljonprogram eller miljonärsprogram? bygger på djupintervjuer med 25 chefstjänstemän i Stockholmskommuner och 30 bostads- och produktutvecklare på byggbolag. Här presenteras de övergripande frågeställningarna och ett sammanfattande resultat. Resultatet i diagramform finns på sidan 14. Kundskaparna har intervjuat chefstjänstemän i 25 av 26 kommuner i Stockholms län. De intervjuade är chefer på stadsbyggnadskontor, mark- och exploateringschefer eller samhällsplanerare. Intervjuer har också gjorts med 30 bostads- och projektutvecklare. Urvalskriteriet var att personerna har lång erfarenhet av bostadsutveckling i Stockholmsregionen. Undersökningen genomfördes med telefonintervjuer under perioden 3 19 september Övergripande frågeställningar 1 Orsaker till långa planprocesser. 2 Orsaker till försenade byggstarter och att man inte har utnyttjat byggklar mark. 3 Marknadsskäl bakom försenad byggstart. 4 Förslag till åtgärder som kommuner kan vidta för att förkorta processen. 5 Test av ett koncept för att öka byggandet, marknadsanpassa produkten samt förkorta tiden från markanvisning till inflyttning. Undersökningens resultat Både kommuner och bostadsutvecklare är överens om att överklaganden från berörda närboende är den största stötestenen för att detaljplanearbetet drar ut på tiden. Det finns bara en riktigt stor skillnad mellan kommuner och bostadsutvecklare när det gäller synen på den byråkratiska processen: Bostadsutvecklarna upplever ibland att enskilda kommunala tjänstemän starkt påverkar planarbetet genom att agera inkonsekvent. Något som tjänstemännen på plankontoren inte ser som något större problem. Konjunktur, mark- och byggkostnader samt låneklimat är marknadsmässiga faktorer, som har stor påverkan på långa byggprocesser och uppskjutna projekt. Bostadsutvecklarna är tydliga med att markpriserna har en stor betydelse för att försäljningspriserna blir höga. Detta problem ses som störst i Stockholms kommun och avtar med ökande avstånd till city. Där kan kommunen göra mer. Där är det ju kommunen själv som styr, och det är klart att våra medlemmar vill ju ha återbäring på investerade medel. Bägge grupperna anser att höga produktionskostnader för själva bygget är ett problem. Många kommuner uppfattar att bostadsutvecklarnas vinstkrav är en viktig faktor. Det blir lika dyrt att bygga perifert som i mera centrala områden men svårigheten är ju att det finns färre köpare längre ut på landet. De höga vinstkraven från byggherrarna avgör. Ofta är de väldigt höga. Kommunerna upplever att bostadsutvecklarna brister i att göra relevanta målgruppsanalyser som skapar ett säkert underlag för en kund- och marknadsanpassad produkt. Avsättningen för bostäderna måste man analysera. Att man har köpare är ju A och O. Det har till exempel hänt att man byggt dyra villor och sedan varit tvungen att vänta in marknaden. Har man inte gjort hemläxan kör man ju i diket. 10

11 Ett koncept för marknadsstyrd prissättning av mark Vi har i denna studie testat ett koncept för marknadsstyrd prissättning av mark, nämligen att målgruppsanalysen styr det önskade marknadspriset. Det i sin tur lägger grund för hur mycket kommunen får ta betalt för marken. Byggarna lägger alltså anbud inom ramen för ett slutpris som sätts genom en fristående expertanalys av alla de faktorer som påverkar målgruppernas köplust. Förslaget väcker stort intresse hos de intervjuade, även om reaktionerna är polariserade. Många ser embryot till en mycket bra idé medan vissa associerar till planekonomi. Kommunerna är i allmänhet positiva medan ett antal bostadsutvecklare oroar sig för att förändringar i marknaden kan göra ursprungsplanen överspelad. Bra idé, hyresrätter och bostadrätter kan planeras så för att få ner byggtiderna. Ökad konkurrens är också bra, så att man får in fler anbud från byggherrar. Vi har kris i bostadsbyggandet och då tycker jag att man ska pröva alla nya vägar till ökad produktion. Varför inte testa den vägen bland andra. Nej det tror jag inte på. Det låter som gammal rysk idé. Då tror jag mer på att jobba med differentierade priser. Man kan även arbeta med att ha genomförandetider som krav vid markanvisningarna. 11

12 Undersökningen slutsatser Hur ska kommunens tjänstemän och produktutvecklarna hos byggbolagen agera för att få fram nya bostäder som människor har råd att köpa? Här presenteras de slutsatser som Kundskaparna drar när det gäller marknadsstrategi och -analys. Det finns både kommunala och produktionsmässiga mekanismer som strävar efter att alltid maximera bostadspriserna, utan hänsyn till målgruppstänkande. Kommunerna kan knappast nå sina planeringsmål på dessa premisser. Välj rätt målgrupp Det hela handlar därför om att säkerställa att all nyproduktion omsätts snabbt. Det innebär att bostadsutvecklingen i stället för höginkomstskiktet bör sikta på den mycket större målgruppen med medelinkomsttagare. Och dessutom att ha en kostnadsnivå som de klarar att betala. Ta kommando över påverkande faktorer Kommunen måste därför ta kommandot över de faktorer man faktiskt kan påverka, som markpriserna, och att skapa förutsättningar för bostäder som matchar kommunens utvecklingsstrategi. Styr med prissättning När det gäller priset på mark krävs ett annat synsätt än idag, då marken helt enkelt säljs till högstbjudande. Kommunen kan bidra starkt till att den slutliga bostadsprodukten i en detaljplan har möjlighet att attrahera önskade målgrupper. Det förutsätter att marknadspris innebär det pris som bostadsköparen betalar för den nya bostaden, inte det som bostadsutvecklaren betalar för marken. Kostnadsdifferentiera Marknadsprissättningen av marken sägs ofta vara baserad på ett EUdirektiv, men detta direktiv ger flera möjligheter än bara direkt budgivning. Till exempel att utgå från kommunala utvecklingsmål och strategier, samt att expertvärdera marken. Kommunen har därför definitivt möjlighet att kostnadsdifferentiera markanvisningarna och att välja bostadsutvecklare efter behovet hos den valda huvudmålgruppen. Skapa attraktivitet Det gäller givetvis också att försöka tillföra något attraktivt för den önskade målgruppen, och sedan konsekvent kommunicera platsens särart. Det är på så sätt som alla kommuner även ytterkommuner kan bli kända som bra boplatser och kompensera för de uppenbara nackdelarna när det gäller avstånd och kommunikationer. Där har kommunerna mycket att göra, men det är ett långsiktigt arbete. Förstå målgruppen och skapa rätt produkt För bostadsutvecklarna gäller det till att börja med att säkerställa och förstå sina målgrupper på djupet. I det längre perspektivet handlar det om att skapa produkter som matchar idén om lägenheter på 10 år. Bygg billigare Det väldigt få har prövat är att bygga nya bostäder som ligger inom räckhåll för människor med låga och genomsnittliga inkomster, däribland de verkliga inflyttarna till regionen. Det finns idag bara några få bostadsutvecklare som varit framgångsrika både vad gäller att hitta mark till vettiga priser men även skapa kvalitetsprodukter som inte leder till miljonärsbostäder. En av dessa är BoKlok som får köpare till nya lägenheter, nästan oavsett var bostäderna byggs. Hur stor kan en sådan marknad vara? För att på kort sikt kunna öka bostadsproduktionen krävs 1 Bättre målgruppsanalyser som fokuserar på betalningsförmågan hos bredare målgrupper. 2 Mekanismer för att begränsa markoch produktionskostnader som gör 12

13 att slutprodukten matchar plånböckerna hos dessa målgrupper. 3 En gemensam översyn av vad kommunens tjänstemän och bostadsutvecklarna tillsammans kan göra för att förenkla och förkorta planarbetet. Nästa steg: Ett pilotcase behövs Eftersom intresset visade sig vara stort för detta sätt att via detaljplan och markanvisningar styra bort nya bostäder från högprissegmentet (och kanske även öronmärka en del bostäder för vissa målgrupper), vore det angeläget att räta ut de frågetecken som finns kring detta tankesätt. Det är därför viktigt att skapa pilotcase med ett antal kommuner och bostadsutvecklare som tillsammans utreder: 1 Hur man säkerställer att slutprodukten verkligen byggs för den önskade och överenskomna målgruppen. 2 Hur man bemöter eventuella förändringar i marknadens behov och förutsättningar mellan den tidpunkt markanvisningen sker, och tidpunkten för försäljning/inflyttning. 3 Hur man förhindrar uppkomsten av en spekulationsmarknad när billiga bostäder säljs i andra hand på en bristmarknad. 13

14 Undersökningen frågor och svar Kommunens tjänstepersoner respektive bostadsutvecklare värderar de olika effekter som påverkar bostadsproduktionen. Här presenteras undersökningen i form av diagram som visar vilka orsaker som anses påverka, och av vem. Frågorna som ställts till deltagarna utgår från tidigare gjorda undersökningar. Orsaker till långa planprocesser Överklaganden från berörda närboende 4,25 4,05 1 Hur betydelsefulla/viktiga på en skala 1 5 anser du dessa faktorer vara som orsaker till långa planprocesser och sena byggstarter? Det har på senare år genomförts flera undersökningar kring planoch markanvisningsprocesserna i kommunerna, bland annat av SKL 9, Statskontoret 10 och Riksrevisionsverket 11. Frågorna har utgått från dessa undersökningar. Länsstyrelsens prövning av buller Behov av statliga infrastruktursatsningar för att möjliggöra detaljplan Alltför detaljerade krav i detaljplanen Enskilda handläggare på kommunen agerar oförutsägbart 1,62 2,63 3,05 3,70 3,40 3,21 3,60 3,80 Byggarna och kommunerna är överens om att överklaganden från närboende är den enskilt viktigaste faktorn till långa planprocesser. Byggarna ser betydligt större problem med kommunens handläggning av detaljplaner än kommunerna gör, speciellt när det gäller agerande från enskilda tjänstemän. Länsstyrelsernas prövning av så kallade riksintressen Länsstyrelsens prövning av strandskydd 2,37 2,75 2,87 3,32 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 Kommun Byggbranschen 14

15 Orsaker till outnyttjad byggrätt Marknadsskäl dvs något med målgrupper/betalningsvilja/betalningsförmåga 3,84 4,30 2 Hur betydelsefulla/viktiga på en skala 1 5 anser du dessa faktorer vara som orsaker till outnyttjade byggrätter och bromsade byggprojekt? Hösten 2013 genomförde Länsstyrelsen i Stockholms län en undersökning bland länets 26 kommuner 12. Av bostäder i laga kraft vunna detaljplaner visade sig ca vara outnyttjade byggrätter tre år efter att byggstart blev möjligt. De i studien tillfrågade byggherrarna gav några olika skäl till detta. Byggarna och kommunerna är också överens om att problem med marknaden, som till exempel konjunkturen, har stor betydelse för hur projekt utvecklas. Bostadsutvecklarna vill undvika överbud i stora utbyggnadsplaner med många etapper Sena ändringar av detaljplanen Fastighetsägaren vill inte ändra nuvarande markanvändning Otillräcklig kommunal infrastruktur. T ex gator eller busslinjer som saknas Samordningsproblem med andra byggherrar inom samma detaljplan 3,70 2,95 2,26 3,26 2,53 2,44 2,20 2,74 2,15 2,41 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 Kommun Byggbranschen Marknadsskäl till försenad byggstart Lågkonjuktur, allmänt dåligt ekonomiskt läge 3,60 4,00 3 Hur betydelsefulla/viktiga på en skala 1 5 anser du dessa marknadsmässiga faktorer vara som orsaker till outnyttjade byggrätter och bromsade byggprojekt? Höga kalkylkostnader för själva bygget Svårigheter för köparna att få bostadslån 3,38 3,60 3,10 3,20 En fördjupning i de så kallade marknadsskälen visar att det finns en palett av problem. Byggare och kommuner är överens om att det allmänna ekonomiska läget är den viktigaste påverkande faktorn. Kommunerna tycker i betydligt större utsträckning än byggarna att målgruppsanalysen brister, medan byggarna pekar ut alltför höga markpriser. Man är tämligen överens om att de höga kalkylkostnaderna för själva bygget är ett problem. Bristande attraktivitet hos området Alltför dyr mark gör slutprodukten för dyr Felaktig målgruppsanalys Otillräcklig marknadsföring 3,05 3,10 2,45 3,60 3,22 2,61 2,68 2,26 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 Kommun Byggbranschen Ökat bostadsbyggande delat ansvar :25 Mark, bostadsbyggande och konkurrens 11 RIR 2013:21, Statens hantering av riksintressen 12 Rapport 2013:24, Kommunernas planeringsmässiga förutsättningar att bygga bostäder 15

16 Undersökningen råd och tips till förbättringar Vad kan kommunen göra för att få fart på ett bromsat projekt och bostadsbyggandet i allmänhet? Här presenteras oavkortat kommentarer i undersökningen från tjänstemän respektive bostadsutvecklare. Synpunkter från kommunala tjänstemän Alla marknadsfaktorerna du nämnde kan man ju jobba med. Att sälja in attraktiviteten på de sätt som går. Det samlade begreppet på dessa insatser går under samlingsnamnet marknadsföring När man redan sålt marken är det svårt, men man kan ju dra in många olika byggherrar i större projekt och då kanske inte alla sätter sig på ändan samtidigt. Ta tillbaka markanvisningarna kan vi göra om det är kommunal mark, och dela ut den till en annan byggherre. Kännedom ger ökad attraktivitet, förhoppningsvis. Vi kallar det levande stadsutveckling. Lämna över till en annan entreprenör, sänk priserna. Man ska ha respekt för byggherren. Vi kan förmedla kontakter och hitta vägar till lokalsamhället. Svårt när man satt hela projektet. Då måste man göra om allt, ändra grundförutsättningarna och det kostar miljoner och tar lång tid. Svårt, det är ju upp till marknaden själv att marknadsföra sina objekt. Vår kommun hjälper inte till alls, egentligen. Man brukar ju inte skriva in att kommunen kan ändra något när avtalet är klart. Vi försöker göra det genom att ha låga markpriser. Kollektivtrafiksatsningar kan vi göra, och utveckla servicenäringen runtomkring, men mycket av detta ligger ju på riksplanet. Synpunkter från bostadsutvecklarna Att kommunen håller sig till de lagar och regler som gäller och inte ställer krav utöver det. Det är bra att man har åsikter, men tycke och smak är ju olika och man borde ha större förtroende för marknadens aktörer att avgöra vad som är rätt. De kan bli duktigare på att förankra, duktigare på att ha med sig alla i sina egna processer, vilket inte alltid sker idag. Bli bättre kommunikativt, kanske framför allt internt. De kan se över parkeringsnormerna. Dagens ungdomar har ju inte bil i samma utsträckning så där kan man göra en del förändringar. Snabbare bygglov, snabbare processer överlag. Att man kan tänka sig andra boende, exempelvis att om man har byggt för pensionärer men när det blir klart så är det studenter som borde vara huvudmålgrupp. Då måste man kunna ändra sig. Idag bygger man många gånger för lyxigt. Ibland är det för detaljerade krav, krav som många gånger är passerade av utvecklingen men som ändå hänger kvar. När det gäller etappfrågan så vill jag tillägga att det handlar mer om produktionsresurser. Sverige är ju ett litet land och då måste man använda 16

17 de begränsade resurser man har i form av folk och maskiner. Kommunerna borde ha tillräckliga resurser på byggsidan, idag har de för lite personal. Kommunen kan ställa krav på genomförandetider i högre utsträckning än vad de gör idag. Man kan även lägga in det i detaljplanen. Jag upplever nog kanske mer att det är politiken som inte alltid är synkad än att just tjänstemän på kommunen är ett problem. Kommunen kan vara bredare vad gäller intressenter för markanvisningarna och även ta med mindre bolag/fastighetsprojekt, med mindre avkastningskrav. Bygglov och detaljplaner borde vara mer generella. Det mesta ligger faktiskt i möjligheten att överklaga i så många led. Men det är ju mer en lagstiftningsfråga och handlar om rättssäkerhet. Men kanske borde det kosta pengar att överklaga efter en viss instans. Målgruppsanalyser. Omarbeta felaktiga detaljplaner. Göra om byggrätten så att man kan bygga andra typer av bostäder när marknaden förändras, att kommunen är öppen för andra typer av slutprodukter. Kommunens olika förvaltningar ska verka mot samma mål. Planprocesserna är långa och svåra att ta sig igenom. Kommunen kan bidra med bättre beredskap kring detaljplanen. Man kan ha konsekvent ledning av projekt och tydliga direktiv. Satsa mer resurser på de planer som har störst möjlighet att ha framgång. Perifera projekt kan vänta då det kanske saknas kommunala transportsystem med mera, medan andra projekt bör prioriteras då man lättare får boende till sådana projekt. 17

18 Undersökningen koncepttest De intervjuade testades på en idé som definierar försäljningspris innan markanvisningen sker. Tanken är att en kommun erbjuder en egen målgruppsanalys, definierar vilken typ av bostäder de vill ha, och sätter ekonomiska ramar för den färdiga boprodukten som villkor för markanvisningen. Ramarna kan vara till exempel prisnivå och månadsavgift för en bostadsrätt. Bostadsutvecklarna får sedan lägga anbud på marken utifrån det överenskomna försäljningspriset på bostäderna. Vad tycker du om det? Synpunkter från kommunala tjänstemän Bra idé, hyresrätter och bostadsrätter kan planeras så för att få ner byggtiderna. Ökad konkurrens är också bra, så att man får in fler anbud från byggherrar. Både och, jag har varit inne på det länge. Man måste ha hårdare krav på exploatörerna och våga politiskt att stoppa projekt som inte är lönsamma. Det är dock inte en kommunal roll att göra målgruppsanalyser. Det finns ingen kommun i det här området som kan göra det. Man måste ställa krav på byggherrarna att de beställer målgruppsanalyser från konsulter om de är små, de större byggherrarna har ofta möjlighet att göra dem själva. Jag har själv erfarenhet av ett större byggbolag och var förvånad över att de inte gjorde det i så stor utsträckning. Den är lysande om kommunerna kan bostadsutveckling men i 99 fall av 100 kan man inte det. Det måste vara två jämbördiga parter så i praktiken fungerar inte idén. Jag är mycket tveksam, kommunerna har generellt svårt med det. Problemet är mera osäkerheten hos byggherrarna, med beslut som ska fattas tre år i förväg. Byggaktörerna gör det bättre än kommunerna när det gäller målgruppsanalyser, den kompetensen är låg på kommunerna. Nej, de lägger sig högt ändå. Efterfrågan styr och marknaden avgör priset och då får byggarna ännu mer pengar i plånboken. I Storstockholm har vi en situation med mycket hög efterfrågan, så vi behöver inte pröva detta. Nej, svårt. Ingen kommun har kompetensen att avgöra vad bostäderna ska kosta. Om försäljningspriset är modest och att kommunen går ner i pris genom lite billigare tomträtter är det en bra idé. Svårhanterligt. Vi försökte något liknande De som vann projektet fick rita om projektet för att få det sålt, till mer av ett lyxprojekt. Det är orimligt svårt för en kommun att bedöma kvalitet kontra pris. Det gör byggbolagen bättre. Sådant har prövats, ibland har man politiska önskemål. Jag är inte politiker utan tjänsteman men det är ändå ett sätt att göra det på som inte är så dumt. Synpunkter från bostadsutvecklarna Det tror jag på. Det beror helt på vilka boendeformer som ska konkurrera om marken. Om det bara är hyresrätter så fungerar det men inte annars. Det finns en stor risk vid exempelvis en felaktig målgruppsanalys. Vi måste ju hela tiden anpassa oss efter resans gång och då är det en stor risk att man tidigt låser sig för en lösning. 18

19 Det låter mycket intressant. Även idag arbetar man ju med fastställda ramar. Så det skulle nog av många ses som positivt. Men framför allt gäller det att verkligen komma i tidiga skeden, så att allt inte är klart utan att man kan dra nytta av den kunskap och erfarenhet som finns bland våra medlemmar. Det tror jag inte alls på. Då skulle kommunerna börja önsketänka. Det är som att vinstdrivande företag ska börja kalkylera på vallöften. Vi har kris i bostadsbyggandet och då tycker jag att man ska pröva alla nya vägar till ökad produktion. Varför inte testa den vägen bland andra. Hur ska de klara det? Så korkat så man tror inte att det är sant. Då blir det en stor risk för oseriösa byggare, med tanke på att marknaden förändras så mycket över tid. Jättebra, men kommunen kan inte det. Så det är en utopisk situation. Kommunen tror exempelvis att de ska få en Hammarby sjöstad i Södertälje nu, men det går bara inte. Det kan till och med bli så att marken får ett negativt värde. Nej det tror jag inte på. Det låter som gammal rysk idé. Då tror jag mer på att jobba med differentierade priser. Man kan även arbeta med att ha genomförandetider som krav vid markanvisningarna. Nja, man måste kunna anpassa sig efter marknadens förändringar. Det är ju ändå en affärsverksamhet man bedriver. Det är orealistiskt. Det är en ren omöjlighet. Då skulle man ju få kapitalstarka personer som köpte i rent spekulationssyfte för att senare genast sälja vidare till marknadspriser. Ett annorlunda sätt som absolut låter värt att prova. Ganska bra, när det gäller studentbostäder som jag jobbat med, har det fungerat bra. Sovjet och planekonomi säger jag då. Vad är det som gör att kommunen skulle vara bättre på detta än dagens aktörer på marknaden? Nu styr ju målgruppen via analyser man gör hur projekten ska utformas. Man kanske borde omforma kraven, ha brukaravtal och inte detaljkrav. Tja, det kan väl vara värt att prova, så får man utvärdera det sedan. Yes, tummen upp. Man skulle nästan kunna tro att du var med på vårt möte igår, där vi just diskuterade något liknande. 19

20 Svensk Byggtjänst levererar kunskap till hela Byggsverige. Och har gjort så ända sedan Vare sig du jobbar som arkitekt, teknisk konsult, jurist, entreprenör, installatör eller fastighetsförvaltare lovar vi att leverera rätt verktyg, information och mötesplats när du behöver det. Allt för att göra arbetet så lönsamt, effektivt och smart som möjligt. Du hittar alla våra produkter och tjänster på byggtjanst.se.