PLANKOSTNADSPRINCIP FÖR

Transkript

1 FÖRSLAG TILL PLANKOSTNADSPRINCIP FÖR VÄSTERVIKS KOMMUN Kommunledningskontoret

2 INNEHÅLL Bakgrund. 2 Allmänt om plankostnader....3 Hur mycket kostar en detaljplan? Hur kan kostnaden tas ut? Plankostnadsavtal Planavgift... 4 Exploateringsmedel... 4 Västerviks kommuns plankostnadsprincip.. 6 Konsekvenser... 7 Bilaga 1. Exempel på beräkningsmall för plankostnader Bilaga 2. Mall för plankostnadsavtal - samtliga handlingar, normalt planförfarande Bilaga 3. Mall för plankostnadsavtal - samtliga handlingar, enkelt planförfarande Bilaga 4. Mall för plankostnadsavtal handläggning, normalt planförfarande Bilaga 5. Mall för plankostnadsavtal handläggning, enkelt planförfarande Bilaga 6. Taxa samt beräkningsmodell för planavgift 1

3 BAKGRUND Kommunledningskontoret ansvarar för att ta fram detaljplaner för kommunstyrelsens räkning. Hur stor del av kostnaden, för att upprätta dessa, som finansieras av avgifter respektive skattemedel är en politisk fråga som bör fastställas av kommunfullmäktige. I dagsläget är det i realiteten inte exploatören/fastighetsägaren som betalar plankostnaderna utan kommunledningskontoret, det vill säga skattebetalarna. De plankostnadsavtal som tidigare har tecknats avser en mer eller mindre symbolisk summa samt att beräkningen har varierat från fall till fall och i flera fall helt utgått. Hur verksamheten ska finansieras; av vem samt med vilka medel, bör klargöras. Denna plankostnadsprincip har arbetats fram för att reda ut detta. Syftet med detta förslag till plankostnadsprincip är att: få intäkter så att det kan ordnas resurser att hinna ta fram alla planer som beställs. uppnå tydlighet gentemot fastighetsägare om vad en detaljplan kostar. tillförsäkra att alla behandlas efter samma princip. fastställa att kommunledningskontoret har ett mandat att teckna plankostnadsavtal med fastighetsägare. förenkla processen med att skriva avtal med fastighetsägaren. ta fram en ny taxa för planavgifter baserat på ett uppdrag från kommunfullmäktige , Kf

4 ALLMÄNT OM PLANKOSTNADER En detaljplan kan initieras på olika sätt. Ofta ansöker markägare och exploatörer om att en detaljplan ska upprättas för att de vill genomföra en exploatering. I andra fall kan en detaljplan initieras från politiskt håll för att få till stånd en förändring eller för att lösa frågor som till exempel vägar eller vatten- och avloppsförsörjning. Kommunen har planmonopol; endast sådana detaljplaner som kommunstyrelsen anser behövliga upprättas. Upprättandet av detaljplaner är i samtliga fall förenade med stora kostnader. Kostnaden för detaljplanen kan tas ut av fastighetsägaren, enligt 11 kap 5 PBL: Byggnadsnämnden får dessutom, efter det att bygganmälan som avser åtgärder som anges i 9 kap. 2 första stycket 1 eller 2 inkommit avseende uppförande, tillbyggnad eller annan ändring av en byggnad eller annan anläggning, ta ut en planavgift för att täcka kostnaderna för sådana åtgärder som erfordras för att enligt denna lag upprätta eller ändra detaljplaner, områdesbestämmelser och fastighetsplaner. Planavgift får tas ut endast om fastighetsägaren har nytta av planen eller bestämmelserna. Avgifterna får tas ut med högst det belopp som motsvarar kommunens genomsnittliga kostnad för åtgärderna. Grunderna för beräkning av avgifterna skall anges i en taxa som beslutas av kommunfullmäktige. Avgifterna tas ut av sökanden och får tas ut i förskott. Hur mycket kostar en detaljplan? Den totala kostnaden för att upprätta en detaljplan varierar dels på grund av svårighetsgraden på planen och dels på grund av vilket planförfarande som kan användas. Planer som upprättas med normalt planförfarande kräver mer resurser från de olika förvaltningarna samt medför dessutom externa kostnader, till exempel för annonsering vid utställningen. En okomplicerad detaljplan som upprättas med enkelt planförfarande understiger, erfarenhetsmässigt, aldrig en reell kostnad på kronor. Den exakta kostnaden för en detaljplan avgörs genom en tids- och resursberäkning i samband med att förutsättningarna för planuppdraget fastställs. Exempel på vilka poster som tas upp i en tids- och resursberäkningen återfinns i bilaga 1. Härutöver kan i detaljplaneläggningen komma att krävas ytterligare utredningar, till exempel naturinventeringar, arkeologiska undersökningar, bullerutredningar, geologiska undersökningar och så vidare. Dessa utredningar behandlas här på samma sätt som övriga planhandlingar. 3

5 Hur tas kostnaden ut? Plankostnaderna kan antingen tas ut genom att ett plankostnadsavtal tecknas mellan kommunen och fastighetsägaren eller genom att en planavgift tas ut i samband med enskilda bygglov. I vissa fall kan plankostnaderna finansieras genom exploateringsmedel. Dessa olika sätt att ta betalt för detaljplaner kan naturligen inte kombineras i en och samma detaljplan. Plankostnadsavtal Om ett område i huvudsak ägs av en part, till exempel en exploatör eller markägare, kan ett plankostnadsavtal tecknas, där exploatören tar hela kostnaden för planarbetet. Då ska denne eller framtida fastighetsägare inte betala några planavgifter i samband med bygglov. I ett plankostnadsavtal regleras de verkliga kostnader som kommunledningskontoret har för att föra planförslaget till antagande. Förslag Denna kostnad delas upp så att en tredjedel av den totala plankostnaden faktureras vid tecknandet av avtalet och två tredjedelar faktureras när planen vunnit laga kraft. Exempel på plankostnadsavtal för upprättande av en detaljplan, med normalt respektive enkelt planförfarande, redovisas i bilaga 2 och 3. Kommunledningskontoret handlägger alla detaljplaner medan konsulter i vissa fall upprättar planhandlingarna. Kostnaden för handläggningen tas ut som ett fast belopp om kronor, för en plan med enkelt planförfarande, och kronor för en plan med normalt planförfarande. Exempel på plankostnadsavtal för handläggning av en detaljplan, med normalt respektive enkelt planförfarande, redovisas i bilaga 4 och 5. Planavgift Planavgifter tas ut i dagsläget. Planavgifter används främst om ett detaljplanearbete berör många fastighetsägare och/eller befintlig bebyggelse, eftersom det i dessa fall inte finns någon enstaka part som har den klart största ekonomiska nyttan av planen. Förslag I dessa fall är det lämpligt att kommunledningskontoret svarar för plankostnaden och får ersättning i de planavgifter som kan debiteras inom planområdet, enligt 11 kap 5 PBL. Planavgiften tas då ut vid enskilda bygglov, enligt en taxa, i samband med bygganmälan. Taxa samt beräkningsmodell för planavgift redovisas i bilaga 6. 4

6 Exploateringsmedel När kommunen ska exploatera ett område kommunägd mark, där genomförandet och tomtförsäljningen ligger inom överskådlig tid, kan det vara lämpligt att även plankostnaden finansieras inom anslagen för exploateringen. Då tas den kostnaden ut i tomtpriserna i området och planavgifter debiteras därför inte. Förslag Förutsättningen för detta alternativ är dels att medel för exploateringen anvisas innan planarbete påbörjas och dels att tomtpriset inte redan är satt utan hänsyn till plankostnaden. Det är lämpligt att detta redovisas i samband med att kommunstyrelsen ger kommunledningskontoret i uppdrag att ta fram en ny detaljplan. Detta bör tillämpas på till exempel tomtförsäljningen inom den kommande detaljplanen för Solbergsudde. 5

7 VÄSTERVIKS KOMMUNS PLANKOSTNADSPRINCIP När beställaren upprättar planhandlingar gäller: att en fast avgift för handläggningen tas ut med kronor för enkelt planförfarande och kronor för normalt planförfarande. När kommunledningskontoret upprättar samtliga detaljplanehandlingar gäller: att den totala plankostnaden ersätts av den som vill ha en detaljplan upprättad. att plankostnaderna täckas genom att plankostnadsavtal tecknas. att plankostnaderna täcks genom planavgift endast i de fall planläggningen berör flera olika fastighetsägare inom planområdet samt att dessa får nytta av detaljplanen. att kommunen har fördelar av planering mer eller mindre i de olika planerna. Kommunen kompenserar för denna fördel jämnt över alla planer genom att reducera kostnaden för planhandlingarnas upprättande med 10 % (gäller ej den fasta avgiften för handläggningen). Avvikelser Avvikelser från plankostnadsprincipen beslutas av kommunstyrelsen i samband med planuppdraget. 6

8 KONSEKVENSER Denna plankostnadsprincip får effekter, dels inom kommunen och dels gentemot externa intressenter. Dessa kan i sin tur få en del konsekvenser. Inom kommunen blir effekterna att: kostnaden för detaljplanearbetet, vid planläggning av kommunal mark, ska tas upp i budgeten för exploateringen. En beräkning av vad detaljplaneläggningen kommer att kosta bör redovisas i samband med planuppdraget. samtliga inblandade tjänstemän måste beräkna hur många timmar de kommer att medverka i framtagandet av planförslaget, för att denna kostnad ska kunna tas upp i kostnadsberäkningen i samband med plankostnadsavtalet. Ersättningen till kommunledningskontoret ska sedan fördelas ut till de förvaltningar som medverkat vi framtagandet av detaljplanen. I och med detta skapas möjligheten att bygga upp en erfarenhetsbank bland de medverkande tjänstemännen. För externa intressenter blir effekterna att: de som söker planläggning kommer att få betala en större del av den reella kostnaden, för att få en detaljplan upprättad, än vad de gjort tidigare. En tänkbar konsekvens av detta kan bli att en del avstår ifrån att upprätta nya detaljplaner. möjligheter för en konsultmarknad ska kunna växa fram ökar i och med att kommunen inte konkurrerar ut marknaden genom att sätta orimligt låga priser på framtagande av planhandlingar. plankostnadsprincipen kräver att utomstående planförfattare (konsult) har erforderlig kompetens och erfarenhet av planarbete. Krav på dokumentation av sådan kompetens kan komma att behöva införas. 7