Startpromemoria för planläggning av fastigheten Hemholmen 1 m m i stadsdelen Vårberg (ca 200 studentbostäder och ca 70 hyreslägenheter)

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Tjänsteutlåtande Planavdelningen Sida 1 (15) Handläggare Tara Nezhadi Telefon Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av fastigheten Hemholmen 1 m m i stadsdelen Vårberg (ca 200 studentbostäder och ca 70 hyreslägenheter) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Anette Scheibe Lorentzi Thomas Stoll Susanne Werlinder Sammanfattning Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se Hemholmen 1 ligger i direkt anslutning till Vårbergs centrum och tunnelbana. Fastigheten är idag bebyggd med sex punkthus och ett parkeringsgarage. Marken ägs av staden och är upplåten med tomträtt till Elsa509 KB. Förslaget innebär nybyggnad av ett 16 våningar högt punkthus och ett lägre hus i fyra våningar på det befintliga parkeringshuset samt påbyggnad av befintliga punkthus inom samma fastighet. En lokal för centrumändamål föreslås på bottenvången av det nya huset. Projektet medverkar till att öka tryggheten vid närliggande gångstråk genom att slutna garage ersätts med bostäder. Projektet kan ses som ett första steg i förnyelse av Vårbergs centrum med omnejd. Genomförandetiden för södra delen av planområdet som omfattar parkeringshuset, Dp , löper ut Gällande detaljplan har visat sig vara för snävt utformad varför prövning av ny detaljplan har sökts. Exploateringsnämnden har anvisat mark till Elsa509 KB för studentbostäder inom fastigheten Hemholmen 1, (beslut , 11). Stadsbyggnadskontoret ställer sig sedan tidigare positivt till att parkeringshuset bebyggs och utvecklas. Komplettering av fastigheten Hemholmen 1 med ytterligare punkthus på befintligt parkeringsdäck ger möjlighet att ersätta sparsamt använda

2 Sida 2 (15) parkeringsytor med bostäder. En ny byggnad på platsen kan stärka stadsrum och stråk vilka idag har stora brister vad gäller tydlighet och trygghet. Stadsbyggnadskontoret är försiktigt positivt till påbyggand av befintliga punkthus men anser att frågan kräver fortsatt utredning av påverkan på kulturhisoriska värden och förhållande till befintliga hus. Förslaget är ett värdefullt bidrag för att uppfylla Stockholms bostadsmål och för att åstadkomma goda boendemiljöer. Förslaget är även i linje med Fokus Skärholmen med inriktningen att skapa minst 4000 nya bostäder och goda boendemiljöer i Skärholmen, Vårberg, Sätra och Bredäng. 1 2 Orienteringskarta. Planområdet är markerat med röd helstreckad linje. Andra aktuella planarbeten är inringade med streckad linje: 1) Aspholmen 1. 2) Vårberg 2:1 och Vårbergstoppen.

3 Sida 3 (15) Syfte Förslaget syftar till att möjliggöra uppförande av bebyggelse med ca 200 studentbostäder på befintligt parkeringshus samt påbyggnader av befintliga punkthus med ca 70 hyreslägenheter. En lokal för centrumändamål ska finnas i bottenvåning. Del av parkeringshuset förses med tak som kan användas som gård till de nya husen. En målsättning är att projektet kan bidra till att öka tryggheten utmed gångstråket mellan Vårberg och Skärholmen som löper direkt söder om planområdet. Bakgrund Befintlig tomträttshavare Elsa509 KB, har inkommit med en ansökan om planändring av fastigheten Hemholmen 1 för uppförande av ny bebyggelse på befintligt parkeringshus samt påbyggnader på befintliga punkthus. Gällande detaljplan för del av fastigheten som omfattar parkeringshuset, Dp med en genomförandetid som löper ut har visat sig vara för snävt utformad varför prövning av ny detaljplan är aktuell. Planområdets läge och omfattning Planområdet omfattar (ca kvm) och utgörs av fastigheten Hemholmen 1 och del av fastigheten Skärholmen 2:1 som ligger i direkt anslutning av till Vårbergs centrum och tunnelbana. I södra kanten av planområdet går ett gångstråk från Vårberg centrum till Skärholmen. Markägoförhållanden Marken ägs av staden och Hemholmen 1 är upplåten med tomträtt till Elsa509 KB. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Platsen i centrala Vårberg omfattas av promenadstadens strategi 4: främja en levande stadsmiljö i hela staden. Stadsbebyggelsen kan utvecklas successivt med utgångspunkt från de lokala förutsättningarna och infogas med omsorg för att skapa en god helhetsverkan i området. Offentliga miljöer får en allt större betydelse när staden växer och förtätas. Möjligheterna att röra sig tryggt med cykel eller till fots genom staden ska vara en central utgångspunkt i planeringen. Ny bebyggelse kan prövas så att den förbättrar kvalitéer i området och skapar en bättre stadsmiljö. Gällande detaljplaner Stadsplan Pl 6456, fastställd anger bostäder. Dp , medger bostäder och parkering samt parkering, ett punkthus och ett lägre hus som byggs på befintlig parkeringshus. Utformningsbestämmelser anger att fasad skall utföras i puts utan

4 Sida 4 (15) synliga betongelements-karvar. Genomförandetid löper ut Då det är samma fastighetsägare för hela det aktuella planområdet, är det ingen som kan motsätta sig planändringen i den del som har genomförandetid kvar. (PBL 4:39). Planmosaik med planområdet markerat med röd heldragen linje. Det finns en gällande detaljplan för Vårbergs centrum, P , som medger en byggnad med 14 våningar (markerat med strekad röd oval). Fokus Skärholmen Staden arbetar sedan september 2015 med stadsutvecklingsområdet Fokus Skärholmen som Vårberg ingår i. Målet med projektet är tillföra minst 4000 nya bostäder och goda boendemiljöer samt bidra till hållbara, trygga och levande stadsdelar. Aktuellt förslag är kopplat till Fokus Skärholmen. Start-PM för Fokus Skärholmen som helhet presenteras för nämnden den 10 december Planprocessen för Hemholmen 1 kommer löpa parallellt men bedrivas som en fristående detaljplan.

5 Sida 5 (15) Illustrationsplan med föreslagna fokusområden inom Fokus Skärholmen. Gränserna är i det här skedet preliminära. Lila områden (4, 5, 7) omfattar förätningar framförallt inom befintlig stadsstruktur. Rosa områden(1, 3, 6, 8) innebär sammanhängande stadsutvecklingsområden och rött område (2) markerar planområdet vid Vårbergstoppen. Kulturhistoriska värden Fastigheten är gulmarkerad i stadsmuseets klassificeringskarta och bedöms ha bebyggelse av positiv betydelse för stadsbilden och/eller av visst kulturhistoriskt värde. Pågående planer i närområdet Aspholmen 1 För fastigheten Aspholmen 1, ca 400 meter från aktuellt planområde enligt karta sid 2, påbörjas inom kort planarbete dnr avseende uppförande av bostäder på befintlig parkering. Totalt föreslås ca 30 hyreslägenheter. Ärendet presenteras för nämnden med förslag till beslut om att starta planarbete i kvartal Skärholmen 2:1 och Vårbergstoppen Stadsbyggnadskontoret föreslår att planarbete påbörjas för bostäder (330 lägenheter och ca 35 radhus) invid Vårbergstoppen. Området har tidigare varit aktuellt för bebyggelse. Området ligger ca 700 meter från aktuellt planområde enligt karta sid 2. Kontoret föreslår att nämnden fattar beslut om att starta planarbetet den 10 december Nuvarande förhållanden Vårberg byggdes ut under 1960-talet efter en generalplan som fastställdes Höjdsträckningarna norr och söder om Vårbergs centrum bebyggdes med enhetligt utformade punkthus som

6 Sida 6 (15) sammankopplades två och två, med viss förskjutning i sidled. Placeringen av punkthusen i landskapet sågs av planförfattarna som ett sätt att hantera den kuperade terrängen i stadsdelen. Den parvisa placeringen skapade en dynamik i stadsdelen och gav förutsättningar för mer skyddade gårdsrum, något som annars betraktades som svårt invid punkthus. Att placera höga hus på höjdpartier är ett tidstypiskt stadplanegrepp som det finns många exempel på i Stockholm men utformningen med parkopplade punkthus är ovanlig. Husen i Kvarteret Hemholmen ritades av Archibald Frid, och uppfördes Byggnaderna karaktäriseras av sina slutna kubiska volymer och sina ljusa, slätputsade fasader. Den kuperade terrängen skapar gårdsrum i olika nivåer som tillsammans med gångarna genom de kopplade husen ger området en viss variation. Till området hör ett parkeringshus, placerat mellan bostadshusen och centrumanläggningen. Parkeringshuset är uppfört i tre nivåer, var och ett med ett öppet däck med en underliggande våning i suterräng. Byggnaden är utförd i formgjuten betong med geometriskt mönster på fasaden. Kvarteret Hemholmen och de intilliggande fastigheterna med samma utformning utgör ett homogent och välbevarat exempel på det tidiga 1960-talets stadsplanering och bostadsbebyggelse. Husen i området är synliga vida omkring och har ett stadsbildsmässigt värde. Söder om kvarteret löper ett gångstråk mellan Vårberg och Skärholmen. Flygbild. Fastigheten, 6 punkthus och parkeringsdäck är markerade med röd oval.

7 Sida 7 (15) Befintlig punkt hus sedd från Vårbergtorget. Befintliga punkthus från Vårholmsbackarna. Garageentrén vid vändplanen på Fjärdholmsgränd

8 Sida 8 (15) Entrén till garagets andra våning. Platsen som föreslår bebyggas, utsikten med kyrktornet. Grekisk-ortodox kyrka söder om planområdet.

9 Sida 9 (15) Befintliga punkthus och kyrkan sedd från tunnelbaneperrongen. Gångstråket mellan Vårberg och Skärholmen söder om planområdet.

10 Sida 10 (15) Planförslaget Förslaget möjliggör påbyggnader av befintliga punkthus med två till tre våningar med totalt cirka 70 hyreslägenheter samt uppförande av ny bebyggelse med cirka 200 studentbostäder på befintligt parkeringshus. Parkeringshuset föreslås bebyggas med ett 16 våningars punkthus och ett lägre bostadshus i fyra våningar på den västra gaveln. Del av det kvarvarande parkeringshuset förses med tak som kan användas som gård till de nya husen. Det tillkommande punkthuset inordnas i den befintliga strukturens axlar och har samma placering som det planlagda men ej uppförda punkthuset i gällande plan. Både det föreslagna punkthuset och påbyggnaderna av befintliga hus föreslås få indragna takvåningar. Tillsammans kan det både ge nya typer av boendekvalitéer och skapa en ny variation i taklandskapet vilket ger ytterligare karaktär åt det högre huset, som kommer vara väl synligt i Vårberg. En lägre tillkommande byggnad på fyra våningar placeras som fond mot Fjärdholmsgränd och ersätter dagens slutna garagevolym. Huvudentréerna är placerade på gårdssidan med en extra entré placeras mot gång- och cykelstråket för att utöka tryggheten. I de tidiga skisserna redovisas en volymhantering som grundas i ett övergripande koncept kring lågenergihus och övervägande mindre lägenheter. Mot söder i det högre huset föreslås gemensamma balkonger. För att skapa variation föreslås fasaden mot söder få en volymhantering med indragna och utskjutande partier. I det lägre huset vid mötet mellan Fjäderholmsgränd och gång- och cykelvägen föreslås en ny lokal för kommersiell verksamhet. Vy från Fjärdholmsgränd. Illustration: Link Arkitektur AB

11 Sida 11 (15) Stora gemensamma balkonger, extra entré och publik lokal utökar tryggheten på gång- och cykelstråket. Illustration: Link Arkitektur AB

12 Sida 12 (15) Vy från vid vändplanen. Illustration: Link Arkitektur AB Bil- och cykelparkering Parkeringsplatser till befintliga och tillkommande bostäder kommer anordnas i parkeringshus. Enstaka parkeringsplatser finns även på gården. Cykelplatser planeras dels invändigt, dels på gårdsmark. Förutsättningar Stadsbild Befintliga byggnader inom kvarteret är gulklassade, det vill säga området har visst kulturhistoriskt värde. Detta ställer krav på utformningen av föreslagna påbyggnader med avseende på volym och arkitektur, vilket är mycket viktigt att studera i detaljplaneskedet. Hög kvalitet och en ny god helhetsverkan kommer att vara avgörande. Påbyggnaden ska fungera både i

13 Sida 13 (15) förhållande till befintligt hus och arkitektur men också i en ny helhet vad gäller landskaps- och stadsbild. Karta över planområdet samt intilliggande fastigheters kulturhistoriska klassning Buller Planområdet ligger skyddat från trafik och någon risk för överskridande av riktvärdet för buller förefaller inte finnas enligt miljöförvaltnings bedömning. Stadens översiktliga bullerkartering visar att den ekvivalenta bullernivån ligger mellan dba. Med de skisser som redovisats anser förvaltningen att riktvärdena går att uppfylla och att det troligtvis inte behövs någon separat utredning. Luftkvalitet Miljökvalitetsnormen för luft klaras för planområdet. Halten av partiklar PM10 är µg/m³ (dygnsvärde) att jämföra med miljökvalitetsnormen 50 µg/m³. Halten av kvävedioxid är µg/m³ (dygnsvärde) att jämföra med miljökvalitetsnormen 60 µg/m³. Miljöförvaltningen bedömer inte att föreslagen byggnation på platsen kommer att medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids inom planområdet. Vatten Planområdet ingår i östra Mälarens yttre vattenskyddsområde och Länsstyrelsen har utfärdat föreskrifter som anger hur sjön ska skyddas mot föroreningar av olika slag, vilket behöver redovisas i planhandlingarna samt beaktas i byggprocessen och vid val av material i byggnaden.

14 Sida 14 (15) Dagvatten En dagvattenutredning bör utföras som redovisar hur dagvattnet från området ska omhändertas. Åtgärder för att förebygga negativa effekter av framtida klimatförändringar med ökad nederbörd bör också ingå i utredningen. Klimat och energi Bolaget har förbundit sig att vid projektering och byggande inom fastigheten uppfylla krav samt eftersträva målet för hållbar energianvändning vid nyproduktion på stadensmark med högst 55 kwh/kvm och år enligt Stockholms miljöprogram Hållbar energianvändning. Planförslagets konsekvenser Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL(2010:900) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet och som kommer att studeras vidare under planarbetet och redovisas i planbeskrivningen är dagvatten och solstudien. Frågor om risk, brand, energieffektivitet och klimatanpassning kommer att studeras vidare inom planarbetet. Planprocess Planarbetet föreslås att genomföras med standardförfarande och att nästa tillfälle som ärendet ska redovisas för stadsbyggnadsnämnden blir därför vid antagandet. Om inriktningen av planarbetet förändras, eller om det påverkas av nya förutsättningar av betydelse, ska ärendet dock redovisas för nämnden för nytt ställningstagande efter plansamrådet. Start-pm SBN december 2015 Plansamråd 1:a kvartalet 2016 Granskning 2:a kvartalet 2016 Antagande SBN 3:e kvartalet 2016

15 Sida 15 (15) Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande Förslaget innebär ett viktigt tillskott av bostäder i ett kollektivtrafiknära läge med tillgång till service i Vårbergs centrum. Projektet kan ses som ett steg i förnyelse av Vårbergs centrum. Ett 16-våningshus innebär en betydande skalförskjutning jämfört med befintliga byggnader och byggnaden kommer bli ett nytt inslag i Vårbergs siluett. Projektet relaterar dock i skala till det planlagda men ej uppförda 16-våningshuset i södra delen av centrum. I den fortsatta processen är det viktigt att säkerställa att en tillkommande hög byggnad får den höga arkitektoniska kvalitet som dess synlighet förpliktigar. Kontoret ser i överlag positivt på förtätning med ny bebyggelse i kollektivtrafiknära lägen med en något högre täthet men menar att en framtida tillkommande förtätning av centrala Vårberg med fördel även kan innehålla andra typer av bebyggelsestrukturer. Kontoret bedömer att möjligheten till påbyggnad på befintliga hus bör studeras ytterligare i den fortsatta processen, både i förhållande till stadsbild och till mötet med befintliga hus. Påbyggnader kan ge nya typer av boendekvalitéer som idag saknas i Vårberg. Stadsbyggnadskontoret föreslår att stadsbyggnadsnämnden ger kontoret i uppdrag att påbörja planarbetet. SLUT