BAKGRUND, SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR

Transkript

1

2 BAKGRUND, SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR Orienteringskarta med planområdet markerad med röd kantlinje och resecentrum markerat med en cirkel. I stadsdelen Börjetull i Uppsala pågår en planläggning för en omvandling av stadsdelen till en modern och funktionsblandad stadsdel. Inom området planeras ett stort antal nya bostadskvarter med sammanlagt cirka 1550 lägenheter, intill en ny kvarterspark centralt i området, samt gränsande mot de rekreationsstråk som planeras att rustas upp kring Fyrisån och Librobäcken. I området planeras även markbyten som möjliggör en sammanhållen satsning på både bostäder och på Galdermas företagsanläggningar vid Seminariegatan. De aktuella kvarteren är belägna i den västra delen av planområdet mellan Seminariegatan och Librobäcken. De bedöms sammanlagt rymma ca 300 bostäder i flerbostadshus med inslag av lokaler i bottenvåning mot gatan samt en förskola om två avdelningar. Inom kvarteren vill I-hus tillsammans med Uppsala kommun inbjuda till en dialogprocess där vi under hösten 2017 diskuterar både markpris och kvaliteter som är viktiga för platsen. Metoden syftar till att ge en process för gemensamt kunskapsutbyte, kreativitet och värdeutveckling för att kunna landa i de bästa möjliga förslagen för platsen. Tävlingsmomentet sker i dessa diskussioner parallellt med fyra till fem byggherrar, se vidare dialogprocess för hur urval sker. Efter genomförd process och utvärdering avser kommunen att gå vidare genom att optionsavtal tecknas mellan AB Uppsala kommuns Industrihus och de vinnande bolagen. Marken inom de två kvarteren kommer att tilldelas till två till tre olika aktörer. Optionerna gäller kommande förvärv av kvarter A/del av kvarter A och/eller kvarter B för uppförande av bostadsbebyggelse i enlighet med de vinnande förslagen. Köpeavtal ska tecknas så snart som möjligt efter det att detaljplanen har vunnit laga kraft. Vinnande bolag förväntas ansöka om bygglov parallellt med antagandet av detaljplanen för att möjliggöra tidigast möjliga byggstart.

3 Förutsättningar Ett detaljplaneförslag har tagits fram för området och skickades ut på samråd Detaljplaneförslaget finns under samrådstiden tillgängligt på Uppsala kommuns hemsida: Detaljplanen innehåller förslag och illustrationer av planerna för ny bebyggelse i området. Observera att för tävlingskvarteren är plankartans bestämmelser och de illustrationer som finns återgivna i planhandlingen inte att betrakta som ett färdigt förslag utan ska ses som ett exempel på hur området kan bebyggas. Kvarter A (Librobäck 7:4 och 7:5), som tidigare ingått i Librobäcks företagsområde, ägs av Uppsala kommun genom det kommunala bolaget AB Uppsala kommuns Industrihus. Kvarter B (del av Librobäck 13:4) ägs idag av Galderma men kommer efter ett markbyte att övergå till AB Uppsala kommuns Industrihus. Kommande optionsavtal för kvarter B kommer att villkoras med att markbytet mellan AB Uppsala kommuns Industrihus och Galderma blir av. Bostadsbebyggelsen ska möta befintliga gator, kommande förlängning av Seminariegatan mot Börjegatan samt kommande förlängning av Vallongatan som blir en viktig koppling mot det grönområde som ställs i ordning kring Librobäcken och dess förlängning mot Fyrisån. Kvarteren ska utvecklas för bostäder men också inrymma en förskola om minst två avdelningar. Uppsala kommuns och de blivande byggherrarnas satsningar ger goda förutsättningar för en fungerande stadsstruktur med närservice, kollektivtrafik, gator och parker. Då kvarteret blir ett exponerat område vid en av Uppsalas entréer ställs höga krav på de arkitektoniska kvalitéerna, där de nya bostäderna ska bidra till att skapa mervärde i området och till staden. Marken bedöms kunna bereda totalt cirka 300 bostäder samt en förskola. Som byggherre kan du välja att anmäla ditt intresse på egen hand alternativt i samarbete med ett annat företag. Beräknad tidplan för detaljplaneläggningen är att ett antagande av detaljplanen kan ske under hösten Tidplanen förutsätter att detaljplanen inte överklagas.

4 Illustration över kvartersstrukturen i planområdet. De aktuella kvarteren är markerade med rosa kantlinje.

5 PREKVALIFICERING INTRESSEANMÄLAN Du som är byggherre är välkommen att lämna intresseanmälan gällande nyproduktion av bostäder på det aktuella området. Via intresseanmälan godkänner ni den process som presenteras nedan och som kommer att ske i dialog med Uppsala kommun och I-hus. I intresseanmälan ska följande information redovisas: o Namn på företaget eller på företagen om det är fler byggherrar som samarbetar om kvarteret samt namn på firmatecknare. o Företagets/företagens organisation och historik (max en A4 per företag) o Ekonomisk status/kapacitet, Skatteverkets blankett (SKV 4820) ifylld av Skatteverket högst tre månader gammal, samt föregående års årsredovisning godkänd av revisor. o Affärsidé t.ex. byggande, fastighetsutveckling, förvaltning, (max en A4 per företag). o Byggherrens eller byggherrarnas gemensamma arkitekt och eventuella andra konsulter för utvecklingen av projektet. o Referens om fyra projekt med bostäder per deltagande byggherre. Referensprojekten ska vara relevanta för det aktuella projektet, ha en hög arkitektionisk kvalitet samt vara under uppförande eller färdigproducerade (max en A4 per projekt). Det är önskvärt med referensprojekt där byggherren och arkitekten samarbetat tidigare. o Namn på de personer som kommer att ingå i den gemensamma projektgruppen och vid möten med kommunen i samband med kommande dialogprocess (byggherrens och arkitektens/konsultens representanter) o Ett indikativt markpris uttryckt i kr/kvm BTA ovan mark för bostäder respektive för de lokaler som förutsätts utvecklas i delar av kvarterets bottenvåning. Anmälan skickas till markfastighet@uppsala.se senast den 29 september Anmälan ska märkas med Bostäder, Librobäck 7:4, 7:5 och del av 13:4 Urval inför dialogprocessen/bedömning av intresseanmälan I steg 1 kommer Uppsala kommun och I-hus inledningsvis att bilda sig en uppfattning kring betalningsviljan för marken utifrån inlämnade indikativa markpris för bostäder respektive för lokaler och förskola. Den i anbuden indikerade betalningsviljan kommer att utgöra grunden för vilka anbud som granskas närmare. Uppsala kommun och I-hus förbehåller sig rätten att förkasta anbud som väsentligt avviker från övriga inlämnade anbud eller som av andra orsaker inte bedöms som skäliga eller rimliga. De anbud som bäst bedöms återspegla ett marknadsvärde för marken väljs ut för närmare granskning.

6 I steg 2 sker en bedömning av företagens genomförandeförmåga utifrån i anbudet redovisade fakta samt tidigare genomförda projekt och deras bäring på de aktuella bostadskvarteren. De ekonomiska förutsättningarna granskas genom inlämnad årsredovisning samt information från Skatteverket. Genom referensprojekten görs en bedömning av byggherrarnas ambitionsnivå, kompetens och genomförandeförmåga. Uppsala kommun och I-hus förbehåller sig rätten att själva bedöma aktörernas genomförandeförmåga utifrån inlämnat material. Som ett resultat av granskningen väljs fyra till fem aktörer ut som bjuds in till parallella dialogprocesser med kommunen. Urvalet ska vara klart i mitten av oktober, varpå dialogprocessen kan inledas. Tidplan 29 september - Inlämning intresseanmälan 13 okt - Besked om kvalificering till dialogprocess 18 okt - 12 dec Dialogprocess för utformning av förslag och slutligt anbud. 10 jan - Slutinlämning Januari 2018 Beslut om vinnare. Februari 2018 Optionsavtal tecknas. Eventuell vidarebearbetning av förslaget och anpassning av detaljplanens granskningshandling påbörjas våren 2018 antagen detaljplan väntas hösten 2018.

7 DIALOGPROCESSEN ANBUD När urvalet är genomfört startas det mer intensiva arbetet där vi genom dialogförfarande vill utveckla området tillsammans med de aktörer som valts ut. De projekt som utvecklas genom dialogprocessen bedöms samtliga utifrån arkitektonisk kvalitet och social-, ekologiskoch ekonomisk hållbarhet. Dialogförfarandet är en process som är till för att minimera osäkerhetsparametrarna för både köpare och säljare. Varje avstämningsmöte är del i dialogen där varje aktör ska kunna presentera och visa sina tankar och idéer för projektområdet. Dialogprocessen beskrivs nedan och den sker parallellt med respektive aktör. Startmöten sker i mitten av oktober där projektgrupperna (byggherre + arkitekt) diskuterar förutsättningar tillsammans med representanter från Uppsala kommun och I- hus. Vid startmötet ska projektgruppen presentera ett första idékoncept eller vision för kvarteren. Efter startmötena ska projektgrupperna skissa upp ett första förslag över både område A och B. Ett första avstämningsmöte sker i början av november där förslagen diskuteras utifrån volymer, kvartersstrukturer, inspirationsbilder, kopplingar mellan bostäder och park, mötet med gator och omgivande kvarter, levande bottenvåningar samt projektgruppernas vision för platsen. På avstämningsmötet görs en första avstämning av indikerat markpris för bostadsbyggrätten. Säljaren förväntar sig att varje aktör har en genomarbetad produktionskalkyl inför mötet som tar hänsyn till de ändringar som görs. Uppsala kommun, I-hus och byggherrarna ska utifrån markpriset diskutera kostnadsdrivande parametrar. Efter avstämning 1 ska projektgruppen bakom respektive utformningsförslag revidera och fördjupa sina studier av projektet och platsen, där teamet ska arbeta in I-hus och Uppsala kommuns synpunkter samt egna idéer. Vid avstämning 2 i första veckan av december ska de vidareutvecklade förslagen presenteras och diskuteras, efter den fördjupning som gjorts från föregående avstämningsmöten. Teamen ska vid detta möte presentera fasader, sektioner och förslag till lägenhetsstorlekar. Otydligheter eller kvarvarande frågeställningar diskuteras och ett uppdaterat markpris för bostadsbyggrätten i kr/ BTA ovan mark presenteras. Säljaren förväntar sig att varje aktör har en genomarbetad produktionskalkyl inför mötet som tar hänsyn till de ändringar som görs. Parterna ska utifrån markpriset fortsatt diskutera kostnadsdrivande parametrar. Efter avstämning 2 ska projektgrupperna arbeta in de synpunkter som framkommit samt paketera sina anbud och göra de ändringar de anser är lämpliga. Inlämnade anbud förväntas ha hög arkitektonisk kvalitet och vara framtagna med omsorg om helhet och detaljer. Anbuden ska vara inlämnade senast den 10 januari 2018.

8 LEVERANS-SLUTANBUD-URVAL Efter dialogprocess och slutinlämning görs en bedömning av inkomna anbud och projektförslag. Dessa kommer att utvärderas utifrån ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet där arkitektonisk kvalitet och angivet markpris är tungt vägande parametrar. Vinnarna meddelas i slutet av januari månad. Leverans Förslaget ska redovisas på svenska och presenteras på fyra planscher i A1 format monterat på KAPAskiva. Anbudet lämnas in på separat A4. Förslaget ska även i sin helhet vara inlämnat i digitalt format för A3 utskrift. Vid slutleverans av inlämnat anbud ska förslaget för de aktuella kvarteren presenteras och redovisas med beskrivningar i text och illustrationsmaterial. Förslaget ska visa de bärande idéerna och lösningar för gestaltning, utformning, funktioner och innehåll. Det förväntas vara framtaget med omsorg om såväl helhet som detaljer. Förslaget ska presenteras i en typplan 1:200, situationsplan 1:500, sektionsritningar och fasadritningar 1:200. Kvarteren ska även redovisas i en mer detaljerad illustrationsplan där angöring, parkering, avfallshantering, stråk, gemensamma uteplatser samt ett soldiagram ska ingå. Minst tre perspektiv ska presenteras, varav en ska illustrera bostadskvarteret i förhållande till Uppsalas entré sett från Börjegatan/Librovallen, en illustration ska visa förslaget sett från korsningen Börjegatan/Seminariegatan och ett från korsningen Seminariegatan/Vallongatan. Optionsavtal Efter genomförd utvärdering ska förslagen upp för beslut i AB Uppsala kommuns Industrihus styrelse för beslut om option. Därefter kan ett optionsavtal tecknas. Köpeavtal tecknas efter det att detaljplanen vunnit laga kraft och tillträde samt erläggande av köpeskillingen väntas därefter kunna ske inom kort. Vinnande bolag förväntas ansöka om bygglov parallellt med antagandet av detaljplanen för att möjliggöra tidigast möjliga byggstart. De kvalitéer som aktören lyfter upp i slutinlämningen ska säkerställas i samband med bygglovet. Markförsäljning Markförsäljningen ska ske inom kort efter lagakraftvunnen detaljplan. Medverkan i projektet I intresseanmälan ska anges vilka personer som förväntas medverka i projektet under dialogprocessen med kommunen. För att uppnå en god samarbetsprocess inför projektets genomförande är det Uppsala kommuns och I-hus förväntan att vinnande byggherre/byggherrar sörjer för bästa möjliga personkontinuitet i samband med att det vinnande förslaget efter dialogprocessen utvecklas fram till ett bygglov. Bedömningsgruppen består av representanter från AB Uppsala kommuns Industrihus samt från stadsbyggnadsförvaltningen genom mark- och exploateringsavdelningen och plan- och byggavdelningen. Extern expertis och /eller andra kompetenser inom Uppsala kommun kommer att anlitas vid behov inom ramen för bedömningsarbetet i dialogprocessens olika skeden.

9 För projektet finns en styrgrupp bestående av Ulf Häggbom, VD I-hus (ordf), Peter Hesselgren, fastighetschef I-hus, Claes Larsson, stadsarkitekt, Uppsala kommun samt Elisabet Jonsson, plan- och byggchef på Uppsala kommun. Representanter för bedömningsgrupp eller styrgrupp kommer i samband med den slutliga bedömningen att redovisa projekten och bedömningsarbetet för en politisk referensgrupp med representanter från kommunstyrelsen, planoch byggnadsnämnden samt styrelsen för AB Uppsala kommuns Industrihus. Bedömningsgruppens arbete redovisas i styrgruppen som beslutar vilka projekt och bolag som ska föreslås erhålla option på respektive område. Beslut om option fattas av styrelsen för AB Uppsala kommuns Industrihus. Kontakt och frågor Alla kontakter och frågor som berör utvecklingen ställs skriftligen via mail till följande kontaktpersoner: Peter Hesselgren, I-hus, epost: peter.hesselgren@ihus.nu eller till Matilda Svahn, Stadsbyggnadsförvaltningen, e-post: matilda.svahn@uppsala.se Välkommen med din anmälan till markfastighet@uppsala.se senast den 29 september 2017.