Underhållsplan Brf Nordviksberg. Brf Nordviksberg Nordviksberg 11-20, Skärhamn. Flerfamiljshus 8 3. Förening

Transkript

1 Underhållsplan Förening Nordviksberg 11-2, Skärhamn Fastighetsuppgifter Byggnadsår Ombyggnadsår Antal Lgh Antal lokaler Antal lokaler Tomtyta Lägenhetsyta Lokalyta Byggnadstyp Antal huskroppar Antal våningar Flerfamiljshus 8 3 Byggnadstekniska uppgifter Undergrund / Grundläggning - Berg/sprängsten - platta btg Stomme - betong/regelstomme trä Bjälklag -trä/betong Yttertak - betongtegelpannor över råspont Fasad - stående lockläktpanel Fönster - trä/aluminium 3-glas Balkonger - betong fribärande Hissar - plattforms/rullstolshissar i trappa Uppvärmning - bergvärme, 4 centraler Ventilation - mekanisk frånluft F Värmeåtervinning - Stamledningar spillvatten - Järn/PVC Avfallshantering - Sopkasuner i samfällighet Utskriftsdatum: Sida 1/7

2 Introduktion Varsågod, det här är föreningens underhållsplan! Den ger föreningens styrelse möjlighet: - Att vara förberedd på kommande arbetsuppgifter - Att kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd - Att känna till det årliga avsättningsbehovet till underhållsfonden - Att skapa trygghet och en riktigt och rättvis självkostnad för de boende över husets livslängd - Att kunna följa upp och omprioritera åtgärder - Att kunna höja kreditvärdigheten Planen är ryggraden i föreningens långsiktiga ekonomiska planering och kombineras med fördel med en flerårsbudget. Viktigt att veta om underhållsplanen - Samtliga belopp anges exklusive moms med undantag för årssammanställningen. - Samtliga kostnader i underhållsplanen utgår från aktuell prisnivå vid upprättandet av underhållsplanen. - Alla kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad och bygger på erfarenhet och statistik. Underhållsplanens uppbyggnad Årssammanställning och nyckeltal Kostnader per byggdel i tabellform för de år underhållsplanen avser. Sammanställningen visar om åtgärden avser underhåll eller utbyte av en komponent, något som är av vikt i kommande redovisning och finansieringsberäkningar. Totalkostnad för perioden, årsgenomsnitt och kostnad per kvadratmeter och år anges både exklusive och inklusive moms. Observera att underhållsplanen i övrigt enbart innehåller priser exklusive moms. Diagram I diagramform redovisas kostnaderna per år under de år underhållsplanen avser. Staplarna i diagrammet har olika färg beroende på vilken del av byggnaden som underhållskostnaden hänförs till. Årskostnader per byggdel I tabell redovisas vilken del av byggnaden som beräknas få underhållskostnad de år som underhållsplanen avser. Varje års underhållsbelopp summeras längst ner i tabellen allra längst ner finns en information om vilka belopp som avser byte av en komponent. Utlåtande (tilläggstjänst) Ifall föreningen beställt att besiktningsmannen, i löpande text och ev. bild, ska beskriva de identifierade underhållspunkterna på respektive byggnadsdel och ge ett förslag till handlingsplan på hur styrelsen bör ta sig an det underhåll planen innehåller. Denna text innehåller även en bedömning om underhållsintervall samt kostnad. Utskriftsdatum: Sida 2/7

3 Årssammanställning Underhållsplan År Kostnad Inkl. moms Varav byte Totalt perioden Varav byteskomponenter Genomsnitt per år under perioden totalt Underhållskostnad per kvm lgh- och lokalyta och år för perioden Riktlinje främst för brf som redovisar enligt det förenklade K2 regelverket Total summa byteskomponenter under perioden Total summa underhåll under perioden Genomsnitt underhåll per år under perioden Underhållskostnad per kvm lgh- och lokalyta och år för perioden Riktlinje främst för brf som redovisar enligt huvudregelverket K3 Utskriftsdatum: Sida 3/7

4 Kostnader per år (exkl. moms) VVS Transporter Tele och IT-säkerhet Mark Byggnad utvändigt Byggnad invändigt Utskriftsdatum: Sida 4/7

5 Årskostnader per byggnadsdel Samtliga kostnader är i tusentals kronor exkl. moms Byggnadsdel ackumulatortank 5 Asfalterad gård, renovering 15 Avloppsstammar, spolning /lägenhet Balkong btg, skyddsmålning Belysningspollare, armatur, byte 75 Belysningsstolpe, stor, byte 18 Bergvärmepump Brevlådeställ, byte 32 Datakommunikation 15 Elkassett 1 Exteriörbelysning 14 Fläktaggregat frånluft i lgh, byte 2 Lokal/rum renovering av 5 (tak-vägg-snicker) Parkeringsplatser, linjemarkering Rullstolshiss, byte Takpapp inkl. plåtningar, byte 45 Träfasad - Målning Uteplats trä, byte 2 Varmvattenberedare 125 Vipport till garage, aluminium, byte 114 Utskriftsdatum: Sida 5/7

6 Värmeundercentral byte apparatur Utskriftsdatum: Sida 6/7

7 MARKNADSKONTOR STOCKHOLM UPPSALA VÄSTERÅS GÖTEBORG MALMÖ SUNDSVALL KUNDTJÄNST KUNDTJANST@SBC.SE MÅNDAG-FREDAG KL HUVUDKONTOR STOCKHOLM

8 Utlåtande nr 1 har en grupp om 8 flerbostadshus uppförda 213 strax söder om Skärhamn, Tjörn. Byggnaderna som uppfördes av Svenska Designhus AB genom Dan Lindberg bygg AB har utseendemässigt anpassats till ett lokalt traditionellt formspråk. Fasader, fönster, balkonger Alla husen har täckmålad panel som förefaller spontad med utseende stående lockläktpanel, garage/skjul har annan panel. Man kan observera att panel och lister (på traditionellt sätt) är neddragen hela vägen ned på vattbrädan vilket beroende på virkeskvalitet och behandling av ändträt kan orsaka fuktskador i ändträ. Omsorg om målning/oljning här rekommenderas. Läget är mycket utsatt främst på syd/västsidan. Målning i normalläget ca 1 års intervall, här antas 8 vilket får revideras med tiden. Man har ofta tydligt olika intervall för nord/östsidor men det finns vanligen ingen direkt ekonomisk eller praktisk vinst med att dela entreprenaden. Markvåning (källare) har synbarligen omålad cementputs. Vid eventuell målning används lämplig färgtyp, åtgärd ej i plan för närvarande. Med tiden kommer troligen målning att efterfrågas. Fönster är trä med utsida aluminium. Livslängden kan antas till ca 5-6 år, det är en samlad kalkyl av tillgång till reservdelar, funktion, tillgängliga alternativ avseende energiekonomi etc som bestämmer bytestiden. Balkonger/loftgångar är fribärande betong med fronter/räcken i galvaniserat smide. För balkongplattor i betong kan i dessa lägen där utsattheten för saltvatten är stor rekommenderas tätningsmålning av betongens ovansida, då salterna påverkar betong och armering. Undersidan målas ofta av estetiska skäl då man önskar se en ljusare yta över underliggande fönster och balkonger. Det är möjligt att galvaniserat smide kommer att rosta med tiden, men detta beror av galvens kvalitet och kan läggas i plan om anledning uppstår. Entreer, trapphus, hissar m.m. Till lägenheter finns separata utvändiga entréer från loftgång av betong. Övriga dörrar är till källare och förråd, underhåll utsida lägenhetsdörrar ansvaras för enligt stadgar av brf, målning eller polering vid behov inom fasadåtgärd. Övrigt lägenhetsdörrar på brh. Garageportar takskjutport 3 st, livslängd vanligen ca år. Loftgångar, se punkt för balkonger. Trappor betong, se utemiljö. Hissar finns 3 st plattformstrapphissar utvändiga. I utvändigt saltutsatt läge bedöms att hissar av denna typ har förkortad livslängd. Man bör vara noga med eventuella serviceavtal och sköta rengöring och täthållning av installationen. Efter ca 15 år rekommenderas att man har beredskap för byte av större delen av hissen. Det tillkommer även löpande underhåll i olika utsträckning. Det finns på marknaden hissar som är mer specialbyggda för utsatta lägen, dessa är dock avsevärt dyrare men man kan överväga en kostnadskalkyl vid kommande byte. Värmeanläggning Området har bergvärme i 4 gemensamma undercentraler och stöd genom elpanna. Centralerna betjänar vardera 2 hus/8 resp. 12 lägenheter. Ingen värmeåtervinning. För värmepumpar generellt kan förväntas en livslängd om 1-2 år. Elpanna, ackumulatortankar och vv-beredare något längre. I undercentraler ingående delar har för övrigt varierande och slumpmässig livslängd varför kostnader med fördel kan förläggas samlat till normalt snittintervall. För markledning värme från undercentralen till övriga hus förväntas ingen omläggning under perioden. Vattenburen värmedistribution dvs ledningar, radiatorer och golvvärmeslingor kan förväntas ha lång livslängd. I de fall åtgärd av någon anledning behöver göras på slingor för vattenburen golvvärme gäller som en bedömning i princip normal ansvarsfördelning dvs boende tar återställandet av golv. Detta kan dock med fördel genom stämmobeslut övertas av brf då det kan göras med likabehandling av bostadsrättshavarna. termostatventiler och termostater har i snitt ca 15-2 års livslängd och byts i samband med injustering av värmesystemet för optimal funktion. Vatten/avloppssystem För VA-system förväntas ingen periodisk åtgärd förutom spolning/rensning av spill- och dagvatten med lämpliga intervall, förslagsvis 1 år till en början. Detta kan bero av vilken belastning av fett i spillvattenledningar från kök som uppstår samt löv och flis i dagvattenbrunnar. Utskriftsdatum: Sida 1/4

9 Ventilation Ventilation är mekanisk frånluft F, med separata lägenhetsaggregat Systemair i klädkammare. Enligt föreningens stadgar bör dessa ansvaras för av bostadsrättshavare, det kan dock finnas skäl att tolka aggregaten som fastighetsventilation som ansvaras för av brf. Här antas att aggregaten byts av brf efter ca 2-25 år. El, elkraftsystem För elsystem förväntas inget planerat underhåll inom perioden. Telesystem och datakommunikation hanteras vanligen inom abonnemang på tjänsteleverans. Finns infrastruktur som fiberkabel etc är detta också svårt att planera underhåll för då den tekniska utvecklingen är snabb. Det kan dock förväntas att brf kan få någon typ av kostnad för att upprätthålla teletekniska system uner 3 år, och en schablonavsättning rekommenderas. System som sammanhänger med brandsäkerhet bör regleras och kontrolleras inom det systematiska brandskyddsarbetet. Läggs därför för närvarande inte i underhållsplan. Tak, takdetaljer och vind Bostadshusens tak är betongtakpannor på råspont över krypvind. Omläggningsintervall för dessa tak sätts av skicket på papp och läkt och även pannor som blir otäta efter ca 35-4 år och kan då försämra skicket på råsponten. Det antas att takomläggning görs inom normalintervall, framemot denna tidpunkt görs takundersökning för att fastslå lämpligt datum för omläggning. På garage och skjul finns även papptak, för dessa antas ca 25 års livslängd. Utemiljö, mark, grund Byggnaderna står på berg eller sprängsten med med platta betong på mark. Inga avvikelser rörande grund är kända. Dränering är enligt uppgift utan problem, man kan efter normalintervall 4-5 år ha beredskap för åtgärd på dränering mot baksidor vid suterrängkällare. Utemiljö är delvis samfällighet för gata, asfalt mellan husen tillhör brf. I utemiljö finns belysning med pollare, stolpar och väggarmaturer. För dessa gäller vanligen byte av topparmatur efter ca 2-3 år när tillgången till ljuskällan blir sämre. I utemiljö finns för övrigt p-platser med linjemarkering, Betongtrappor - ingen förväntad åtgärd inom planen. Gräsytor, mindre rabatter och stensatta partier- löpande skötsel. Uteplatser 3 st med trädäck: löpande skötsel och efter ca 25-3 år förnyelse. Brevlådesektioner: byte efter ca 15-2 år. 1 garagebyggnad med 3 platser, underhåll med byggnader övrigt. Garageportar se entréer etc. Förrådsskjul 3 st, underhåll med byggnader övrigt. Allmänna utrymmen Brf har källare i suterräng i 4 hus, dessa innehåller förråd, undercentraler och i ett av husen styrelserum och gästlägenhet. Gästrum renoveras med standardintervall ca 2-25 år tillsammans med pentry och toalett, eventuellt görs enklare målning och förnyelse av lös inredning något tidigare. Kostnad redovisas samlat. Målning av vit vägg i förrådsdelar tillsammans med byten av lysrörsarmaturer görs med relativt långa intervall, ca 3 år i normalfallet men uppstår hårdare slitage genom flytt, bildäck osv kan det tidigareläggas. Myndighetsåtgärder Detta är en minneslista, då det inte rör sig om periodiskt underhåll i egentlig mening. OVK (obligatorisk ventilationskontroll) görs med intervall 6 år. Energideklaration är giltig i 1 år. Besiktning av tryckkärl skall göras vid >1 barliter, annars egenkontroll. Systematiskt brandskyddsarbete samt brandskyddskontroll av eldstäder: se brandskyddsdokumentation. Lekredskap (vid förekomst) årligen av certifierad besiktningsman. Observera att även andra kontroller kan vara föranledda. Utskriftsdatum: Sida 2/4

10 Slutkommentar Enligt tabell Årssammanställning framgår det att föreningen under periodens 3 år har kostnader på ca 381 kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 127 kr/m2 och år. Årskostnaderna ligger över median (median är ca 9, högt kostnadsläge ca 22) i statistik över kostnader för periodiskt underhåll. Erfarenhetsmässigt kan sägas att snittkostnad för liknande bostadsrättsföreningar i den aktuella regionen är ca 15 kr/ m2 och år inklusive moms. Kostnaden är alltså normal till något låg på grund av att föreningen är nybyggd. Till kostnaderna skall läggas kostnader för samfälligheter i vilka föreningen har del och som inte redovisas här. Siffrorna anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m. Den årliga avsättningen måste varje år index-uppräknas för att reparationsdagens kost-nadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller ett genomsnitt av detta. Idag är dessa ca 2-3 %. Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden. Utskriftsdatum: Sida 3/4

11 Hela Fastigheten 221 T1.1 Antal á-pris Budgeterad kostnad (exkl. moms) 1 Mark Parkeringsplatser, linjemarkering 5 st 35 kr 17 5 kr T2.2 Fasader Antal á-pris Budgeterad kostnad (exkl. moms) 21 Fasader, utvändigt Träfasad - Målning 3 kvm 42 kr 1 26 kr Bruttoyta fasad inklusive ställning, vissa mindre lagningar. Budgeterad kostnad för år kr Utskriftsdatum: Sida 4/4