Stambyte och Upprustning. Informationsblad från Hyresgästföreningen.

Stambyte och Upprustning. Informationsblad från Hyresgästföreningen. Denna information skickas till medlemmar när vi hört talas om att stambyte och upprustning / ändrings- och förbättringsarbeten, börjar bli aktuellt i ett område inom kort eller längre fram. För mer exakt besked när arbeten planeras måste du vända dig till din fastighetsägare. Här informeras kortfattat och allmänt om rättigheter och skyldigheter för fastighetsägare och hyresgäster, om regler i hyreslagen och praxis, om hyressättning samt om orsaker till att vissa åtgärder är nödvändiga. Redovisade fakta är sådana till sin karaktär att de är i linje med praxis som branschen i stort är överens om att följa, det är byggteknik enligt dagens krav i lagar, det är åtgärder som prövats vid ett flertal tillfällen i hyresnämnd och hovrätt. Hyresgästföreningen kan ge dig råd och stöd i samband med att åtgärder som dessa blir aktuella men i många frågor som aktualiseras måste du själv ta ställning. För mer utförlig skriftlig information kan du beställa Fördjupad Information från Hyresgästföreningen - via växeln, via hemsidan eller via mail stefan.strid@hyresgastforeningen.se. Kontaktuppgifter - Hyresgästföreningen, region Stockholm. Telefon växel 50 70 60 00. Adress besök Arenavägen 55, post - Box 10117, 12128 Sthlm. Mail fornamn.efternamn@hyresgastforeningen.se. Hemsida www.hyresgastforeningen.se - Fastighetsfrågor - hyresförhandlare - ange adress / församling för vidarekoppling - Byggnadsfrågor - arkitekt Stefan Strid - Allmänna frågor - rådgivningen - juridiska enheten Kontakter med Hyresgästföreningen samt hyresgäster emellan - kontaktperson Har du frågor som inte besvaras i detta Informationsblad eller i den Fördjupade Informationen är du välkommen att kontakta oss. Vi ser också gärna att vi får en kontaktperson mellan er hyresgäster och oss på Hyresgästföreningen, gärna någon med tillgång till e-mail. Kan du tänka dig att vara kontaktperson - hör gärna av dig om det till aktuell hyresförhandlare. Stambyte och upprustning är ofta omvälvande händelser i vardagslivet. Kontakter och samtal berörda hyresgäster emellan är ett värdefullt stöd inom trapphuset, i området etc särskilt för äldre och ensamboende. Ett möte inom fastigheten hyresgäster emellan kan vara ett bra sätt att arbeta fram gemensamma frågor att ställa till värden. Hyresgästföreningen kan vara ett stöd i era kontakter med värden t ex genom att läsa utkast till skrivelser innan de går iväg och genom att kommentera svar ni får. Om det finns ytterligare behov av diskussion kan vi medverka i ett möte i fastigheten. Ett sådant möte förutsätter att deltagarna läst den Fördjupade Informationen så att fokusering kan ske på frågor som rör just aktuell fastighet. Beroende på vilken typ av åtgärder som planeras är det ibland motiverat att vi besöker fastigheten för att vara väl insatta i lokala förhållanden. Det är också värdefullt för oss att få del av den skriftliga information ni hyresgäster får från fastighetsägaren den förmedlas förslagsvis via den medlem som är beredd att vara kontaktperson. Stambyte och Upprustning - Informationsblad. Version 2012-01-01. Stefan Strid. Copyright Hyresgästföreningen, region Stockholm. 1

Hyreslagen. När upprustning ska ske gäller visa regler enligt hyreslagen samt enligt praxis - Information om planerade arbeten ska vara skriftlig och lämnas minst tre månader innan förbättringsarbeten planeras starta - t ex när badrum eller kök ska byggas om. - Värden måste ha tillstånd innan ändrings- eller förbättringsarbeten får påbörjas, av dig som hyresgäst eller av Hyresnämnden. Arbeten får inte sättas igång innan tillstånd finns. Du måste däremot lämna tillträde till lägenheten för planering av arbeten. - Praxis därefter - besked minst två veckor innan arbete påbörjas i enskild lägenhet. - Ersättning har man som hyresgäst rätt till för men i nyttjanderätten d v s när lägenhet inte kan användas på vanligt sätt. Form för ersättning varierar - ex 40% nedsatt hyra för ej användbart badrum, hyresfritt viss tid etc. Ersättning lämnas oftast i efterhand. Värdens informationsplikt. Värdens information skickas ofta som brev med mottagningsbevis. Att du mottagit information kan också bekräftas genom underskrift i samband med personligt möte eller allmänt informationsmöte med värden/värdens ombud. Informationen bör omfatta följande (pricka gärna av information du får i markeringen O på checklistan). O berörd fastighet O fastighetsägare O svensktalande kontaktpersoner i olika byggskeden O berörd lägenhet och hyresgäst O planerade åtgärder i lägenhet resp i gemensamma utrymmen (beskrivning och ritningar) O eventuella valmöjligheter för hyresgäster när det gäller åtgärder och utformning O förhållanden under byggtiden kvarboende/tillfällig evakuering, helt eller delvis O ersättningar vid kvarboende O personlig hjälp till hyresgäster med särskilda behov O nyckelhantering, försäkringar O tider för arbetet (under året och under dagarna) O yrkad hyra efter upprustning Värden bestämmer om du måste bo kvar under byggtiden eller bli tillfälligt evakuerad. Kan du av olika skäl inte vara hemma medan störande byggarbete pågår (t ex pga djur, nattarbete, hörselproblem, pensionär etc) måste du själv lösa var du kan vara under denna tid. Finns det särskilda orsaker som helt omöjliggör kvarboende meddela då värden så det kan undersökas om möjligheter finns att ta hänsyn till sådana skäl. Är anledningen hälsoskäl krävs vanligen läkarintyg. Ibland kan bostadsförmedlingen hjälpa till, ibland sociala myndigheter. 2

Stambyte och Upprustning - Informationsblad. Version 2012-01-01. Stefan Strid. Copyright Hyresgästföreningen, region Stockholm. Att som hyresgäst ta ställning till fastighetsägarens planer. I samband med informationen om planerade åtgärder anges oftast ett datum när värden som senast vill ha besked om tillstånd. Du kanske har frågor om förtydligande gällande fastighetsägarens planer eller om annat du vill ta upp i anslutning till byggplanerna - t ex att flytta permanent till en annan lägenhet i fastighetsägarens bestånd. Du rekommenderas då att, senast angivet datum och gärna tidigare, lämna en skrivelse till fastighetsägaren med frågor eller förslag du kan tänkas ha. Meddela också att du vill ha skriftligt svar inför ditt ställningstagande att eventuellt lämna tillstånd. Alla fastighetsägare svarar tyvärr inte och de kan inte tvingas att lämna svar. Om du trots eventuellt uteblivit svar ändå vill lämna ditt tillstånd är helt upp till dig. Du bör absolut inte underteckna en tillståndsblankett och sedan skriva tillägg som att tillstånd lämnas under vissa förutsättningar. Det blir ett ensidigt och juridiskt inte hållbart villkor men din namnteckning finns på blanketten och kan missbrukas. Vid en särskild överenskommelse mellan värd och hyresgäst måste den vara underskriven av båda parter för att vara giltig. Sammanfattningsvis rekommenderar Hyresgästföreningen att inte ta ställning till att lämna eventuellt tillstånd innan du är väl insatt i vad som gäller och innan du fått besked om planer / för lägenheten / för gemensamma utrymmen / om förhållanden under byggtiden. Lämnat tillstånd kan inte återtas och värden är sällan intresserad av diskussion när tillstånd lämnats. Att inte lämna tillstånd till planerade åtgärder. När två månader gått, sedan du skrivit på att du tagit emot värdens skriftliga information, kan värden vända sig till Hyresnämnden - om du dessförinnan inte velat lämna ditt tillstånd till planerade åtgärder. Om värden vänder sig till Hyresnämnden skickar de följande handlingar till berörd hyresgäst - information att värden vänt sig till nämnden för prövning av frågan om tillstånd - mottagningsbevis sändes åter till nämnden som bevis på att du mottagit handlingar! - besked om möjlighet till yttrande inom viss tid förlängd tid för yttrande kan begäras hos nämnden om du vill samråda med Hyresgästföreningen innan du yttrar dig. Många gånger är utgången av en prövning i Hyresnämnden uppenbar. Vi kan göra en bedömning av planerade åtgärder så du sedan kan ta slutlig ställning till hur du vill gå vidare. Hyresnämndens prövning av planerade åtgärder sker med tanke på hyresgäster i allmänhet som kan komma att bo i lägenheten i framtiden prövningen görs alltså inte enbart med tanke på dagens hyresgäst. Värdens intresse av att åtgärder genomförs vägs mot ditt intresse av att åtgärder inte genomförs. Prövningen i Hyresnämnden tar ofta ca ett halvår. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Hovrätten vilket tar ytterligare några månader. Där fastställs en dom som inte kan överklagas. Om åtgärderna är sådana som vanligen förekommer ger Hyresnämnd och Hovrätt fastighetsägare tillstånd att genomföra planerade åtgärder. Hyror prövas inte i samband med prövning av tillstånd. Det kan senare bli aktuellt när ny hyra ska fastställas och om motpart och Hyresgästföreningen inte kan komma överens. Kompromiss som medel att nå överenskommelse om åtgärder. Om man som hyresgäst kan lyckas nå en kompromiss med fastighetsägaren när det gäller åtgärder, är det alltid bättre än att ärendet prövas i Hyresnämnden. Alla värdar är dock inte beredda att diskutera kompromisser utan är endast inställda på att genomföra det de planerat. 3

Stambyte och Upprustning - Informationsblad. Version 2012-01-01. Stefan Strid. Copyright Hyresgästföreningen, region Stockholm. Förbättringsarbeten i olika hyresformer. Inför förbättringsarbeten gäller samma regler oavsett hyresform allmännyttigt bolag, privatvärd och bostadsrättsförening. Som fastighetsägare har man informationsplikt gentemot hyresgäster men inte gentemot Hyresgästföreningen. Processen inför stambyte och upprustning varierar dock beroende på hyresform. Inom allmännyttiga bolag sker oftast samråd om åtgärder och byggprocess med boende och även med Hyresgästföreningen. Dessa samråd resulterar oftast i väl genomarbetade avtal. Privatvärdar och bostadsrättsföreningar har främst direktkontakter med hyresgäster. När stambyte och förbättringsåtgärder aktualiseras i dessa hyresformer är det alltså särskilt viktigt att man som hyresgäst hör av sig till någon kontaktperson inom Hyresgästföreningen så att vi får kännedom om vad som är på gång. Avtal mellan parter förekommer men är mindre vanliga. För Stockholms kommun finns t ex ett gällande badrumsavtal daterat 1997. Hyressättning efter upprustning. Det skick och den standard som är i en lägenhet / fastighet innan renovering saknar helt betydelse för den hyra som blir sedan åtgärder genomförts. Hyressättning sker då med hänsyn till den standard som uppnåtts efter upprustningen. All hyressättning bygger på en bruksvärdering som grundas på olika parametrar av betydelse för boendet. I förhandlingar fastställs hyresnivån för en standard-lägenhet - 3 rok om 77 kvm. Hyran justeras sedan med index för andra lägenhetsstorlekar. Hyran per kvm är högre för små lägenheter och lägre för stora lägenheter. Orsaken är att kostnaden för kök och badrum är ungefär densamma oavsett lägenhetsstorlek få eller många kvm ska alltså bära samma kostnader. Förhållandet blir detsamma vid upprustning uttryckt i procent och jämfört med tidigare hyra blir höjningen för små lägenheter större än för stora lägenheter. Vid begränsade åtgärder i en lägenhet, t ex enbart badrum, sker hyressättning vanligen direkt relaterat till genomförda åtgärder. Ibland finns dock skäl för översyn av aktuell hyresnivå. Det kan då medföra en anpassning av ny hyra som bättre avspeglar hyresnivån för likartade lägenheter i trakten. Vid omfattande åtgärder som total ombyggnad görs i princip alltid en ny bruksvärdering med resultat en hyresnivå som gäller för likartade lägenheter i omgivningen. Annat du bör känna till - Hemförsäkring gäller inte när entrédörrar är öppna eller olåsta du måste själv lösa hur du minskar stöldrisken (t ex kräva åtgärder för förvaring innan ev tillstånd lämnas) - Lösöre, även fast monterat, måste du själv ta hand om, annars kanske det slängs - För fast, egen investering i lägenhet, kan man inte räkna med att få någon ersättning - Tvist om ersättning, t ex för tid lägenhet ej kunnat utnyttjas på ett normalt sätt, kan komma att prövas i tingsrätt vilket innebär kostnader. Därför är det särskilt viktigt att frågor om ersättningar som kan bli aktuella är klarlagda innan eventuellt tillstånd ges. - Damm kan inte undvikas täck t ex med lakan, binder damm bra och är lätt att tvätta - Höjd hyra kan kanske ge dig rätt till bostadsbidrag / bostadstillägg du rekommenderas att kontakta Försäkringskassan och undersöka dina möjligheter 4

Stambyte och Upprustning - Informationsblad. Version 2012-01-01. Stefan Strid. Copyright Hyresgästföreningen, region Stockholm. Byggnaders behov av underhåll och förbättringar. För att säkerställa fastigheters fortbestånd är en kontinuerlig förvaltning nödvändig. Vissa åtgärder sker med korta intervall, andra med mycket långa intervall. Exempel på långa intervall är renovering av badrum och kök, arbeten med installationer för el och för vatten och avlopp, ventilationsanläggningar etc. Till vardags talar man ofta bara om stambyte. I samband med stambyte görs dock normalt även andra åtgärder bl a sådana som är en direkt konsekvens av stambytet. Komplettering med installationer och utrustning som inte fanns när huset byggdes är också vanligt. Hyreslagens benämning på dessa åtgärder utöver stambyte är ändrings- och förbättringsarbeten. Värden måste ha tillstånd för att få genomföra ändrings- och förbättringsarbeten som påverkar bruksvärdet i väsentlig grad. Individuellt tillstånd krävs för varje enskild lägenhet, för åtgärder i gemensamma utrymmen krävs tillstånd från minst hälften av berörda hyresgäster. Omfattningen av förbättringsåtgärder varierar. Vanligast är renovering av badrum ofta med samtidigt mindre ingrepp i kök samt nyinstallation av el. Mer omfattande åtgärder är också vanligt - utöver badrum och el även nya kök, säkerhetsdörr och tvättstuga. Totalrenovering av fastigheter, med evakuering av hyresgäster kanske ett helt år, förekommer också ofta. Ändringsarbeten kan innebära t ex flyttning av förråd, ändrad rumsindelning, sammanläggning av lägenheter, nya planlösningar. En särskilt väsentlig ändring är om den lägenhet man hyr ändras totalt - att den kanske helt upphör att existera som bostadslägenhet. Värden behöver inte tillstånd för underhåll eller åtgärd som syftar till att en fastighet uppnår Lägsta Godtagbara Standard enligt hyreslagen - t ex om dusch eller bad saknats i lägenhet. Underhåll av lägenheters ytskikt tak, väggar, golv mm utförs ofta samtidigt med förbättringsarbeten. Även stammar kan åtgärdas som underhåll. Vid renodlat underhåll kan man inte påräkna ersättning för men i nyttjanderätten men det blir normalt ingen hyreshöjning. Teknisk information Mer om byggteknik, tekniska skäl för åtgärder och om planlösning i Fördjupad Information. Badrum. Vid renovering av badrum gäller dagens omfattande och stränga krav för att klara den vatten- och fuktbelastning som blir i dessa utrymmen. Våtrum ska vara täta, god ventilation ska säkra fukttransport, installationer ska finnas som garanterar värme om ca 20 grader i utrymmet även när vanliga värmesystemet är avstängt. Byggmaterial som avgränsar våtrum ska vara fukttåliga och mögelresistenta. Väggar och golv utförs därför på ett sådant sätt att de uppfyller dessa krav. Värmekälla i form av handdukstork eller golvvärme installeras. För att kunna genomföra dessa åtgärder måste gamla badrum rivas fullständigt. Kök. Kök behöver sällan byggas om helt på grund av stambyte eller byte av rörinstallationer. Fastighetsägare vill dock ofta förnya köket i dess helhet. Det kan även finnas andra motiv för att genomföra omfattande förbättringar i kök t ex en dåligt fungerande planlösning. El. Vid byte av elstammar görs normalt nydragning av el i lägenheter. Dagens tekniska standard innebär att alla kontakter utförs jordade och vägguttag placeras på ca var fjärde meter. 5

Målsättning med upprustning är normalt inte lyxrenovering men resultatet i form av dagens standard kan naturligtvis upplevas som lyxigt jämfört med vad man varit van vid. Stambyte och Upprustning - Informationsblad. Version 2012-01-01. Stefan Strid. Copyright Hyresgästföreningen, region Stockholm. 6