Stambyte och Upprustning

Transkript

1 Stambyte och Upprustning Fördjupad information från Hyresgästföreningen, region Stockholm om vad som gäller för dig som hyresgäst i samband med stambyte, renovering av badrum eller annan upprustning 1

2 Innehållsförteckning Sid nr Rubrik 4 Inledning 4 Byggnader behöver underhållas 6 Hyresgästföreningens roll 7 Hyressättning 8 Hyreslagen 9 Fastighetsägarens information 10 Förhållanden under byggtiden 11 Hyresgästens ställningstagande 12 Om tillstånd ej lämnas 13 Prövning i hyresnämnden 14 Annat viktigt att känna till 15 Byggteknik 2

3 Om stambyte och upprustning planeras där du bor måste din fastighetsägare ha tillstånd för att göra förbättringar och ändringar i lägenheten. Lämna inte ditt tillstånd innan du är väl insatt i vad som gäller och innan du av fastighetsägaren eller dennes ombud fått besked om - planer för lägenheten du hyr - planer för gemensamma utrymmen - förhållanden under byggtiden Vid frågor och synpunkter som gäller fastighetsägarens planer - skriv till fastighetsägaren och be om skriftligt svar Rättigheter och skyldigheter för dig och din fastighetsägare - läs noga denna Fördjupade Information från Hyresgästföreningen, region Stockholm och ta kontakt om mer information behövs. Kontaktuppgifter - Hyresgästföreningen, region Stockholm - Fastighetsfrågor - hyresförhandlare - ange adress / församling för vidarekoppling - Byggnadsfrågor - arkitekt Stefan Strid - Allmänna frågor rådgivningen - juridiska enheten Telefon växel Besöksadress Arenavägen 55 Postadress Box 10117, Sthlm. Mail-adress fornamn.efternamn@hyresgastforeningen.se. Hemsida 3

4 Inledning Denna Fördjupade Information är en utveckling av den information som lämnas i Stambyte och Upprustning - Informationsblad. Målsättningen är att du som hyresgäst själv ska kunna ta ställning till planerade åtgärder och - i enlighet med Hyreslagen - eventuellt ge ditt tillstånd till dessa. I Informationsbladet redovisas kortfattat det som är viktigast att känna till, här förklaras mer ingående grunderna för de regler och sakförhållanden som gäller. Denna information vänder sig till hyresgäster boende såväl i allmännyttiga bostäder (här kallat allmännyttan) som hos privata fastighetsägare och i bostadsrättsföreningar. Den är skriven med utgångspunkt i de förhållanden som råder i region Stockholm men är tillämplig oavsett region i frågor som berör juridik och teknik. Vid användning av materialet i övriga regioner bör samordning ske med aktuellt regionkontor för avstämning om hur samarbete och förhandlingar sker med lokala fastighetsägare. I denna text talas om normalprojekt resp stora projekt. Med normalprojekt avses sådana som omfattar något eller några tiotal lägenheter, kanske hundra. Stora projekt är mer omfattande projekt där samråd är vanligt något som framför allt förekommer inom allmännyttan. Fastighetsägare har informationsplikt gentemot berörda hyresgäster när åtgärder planeras, de har däremot inte någon informationsplikt gentemot Hyresgästföreningen. Byggnader behöver underhållas Alla byggnader behöver ett kontinuerligt underhåll och förbättringsbehov uppstår i alla fastigheter när de blir äldre i hyresfastigheter, i bostadsrätthus och i självägda bostäder. I hyreslagen talas om förbättrings- och ändringsarbeten. När det blir aktuellt väntar en mycket besvärlig tid oavsett boende. Det leder dessutom i princip alltid till ökade boendekostnader. Stambyte. Det vardagliga uttrycket stambyte medför oftast väldigt mycket mer än bara byte av stammar. I äldre fastigheter, där behovet av upprustning med tiden blivit stort, blir många gånger så kallade förbättringsåtgärder aktuella. Åtgärderna syftar till att säkerställa husets standard för lång tid framåt. I hus som inte uppfyller Lägsta Godtagbara Standard (LGS) enligt Plan- och Bygglagen - d v s att en eller flera nyttigheter saknas såsom bad/duschrum, kök, wc - är nyinstallation av stammar vanligt. Förbättringsarbeten. Detta begrepp i hyreslagen avser alltså arbeten som ofta genomförs i samband med arbeten med staminstallationer. Vanligt är badrumsrenovering, upprustning av kök och ny installation av el liksom montering av säkerhetsdörrar samt förbättring av tvättstugor. Totalrenovering av hela fastigheter förekommer också ofta. I äldre bebyggelse som inte uppfyller LGS utförs vanligen åtgärder som gör att minst denna standard uppnås. När förbättringsåtgärder genomförs leder det vanligtvis till hyreshöjningar. Ändringsarbeten Härmed avses t ex ändrade planlösningar, ändrad placering av förrådsutrymmen m m. Det kan också vara ändrade förutsättningar för en lägenhet t ex dess storlek men även att en lägenhet försvinner genom sammanslagning med intilliggande lägenhet eller upphör som bostadslägenhet av annan anledning. 4

5 Syftet med stambyte. Syftet med byte av stammar är att underhålla fastigheten och förnya sådant som är utslitet. Stammar som försörjer fastigheten är av olika slag för vatten och avlopp, för värmesystem och radiatorer, för el osv. Stambyte blir förr eller senare nödvändigt på grund av att livslängden på installationer och ledningar är slut. Kanske har vattenskador inträffat - efter decenniers användning finns det oftast anledning att förebygga sådana skador. Arbetet berör oftast toalett och badrum men även kök. Det innebär utbyte av stammar och t ex anslutande golvbrunnar i badrum (kallas ofta för grodan ) och vattenlås etc i kök. Elstammar byts ut och förstärks normalt samtidigt för att kunna täcka dagens behov av el. Syftet med badrumsrenovering. Syftet med renovering av badrum som helhet och att inte bara byta eller renovera stammar - är att göra de förbättringar man idag vet är nödvändiga för att kraftfullt reducera riskerna för vatten-, fukt- och mögelskador. Renovering av enstaka badrum badrumsavtal med privatvärdar i Stockholm. Om förbättringsåtgärderna endast avser badrum finns ett särskilt avtal i Stockholms kommun mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Detta badrumsavtal gäller för ett litet, äldre standardbadrum med badkar, toalett och handfat. Möjligheterna till olika lösningar i ett sådant badrum är små varför kostnaderna har kunnat bedömas i förväg och därmed också hyran. Gällande avtal är daterat 1997 och för upprustning av badrum enligt detta avtal finns en förtryckt blankett där belopp mm redovisas, av blanketten framgår också hyreshöjningen. I avtalet finns dock ingen text som reglerar nedsatt hyra pga de besvärligheter man får under byggtiden och avtalet bör alltså kompletteras med en handling i det avseendet. Av denna ska klart framgå på vilket sätt man som hyresgäst kommer att få del av den nedsättning av hyran som man enligt Hyreslagen har rätt till när man inte kan använda badrummet på vanligt sätt. Andra avtal och i andra kommuner. Färdigförhandlade avtal avseende olika typer av åtgärder finns ibland även med andra värdar - särskilt inom Allmännyttan, dock inte alltid. Fastighetsägaren måste ha tillstånd för att genomföra förbättringsåtgärder. För åtgärder som har väsentlig betydelse för hyran måste värden ha tillstånd av berörd hyresgäst eller genom prövning i Hyresnämnden. Behöver enbart stammar åtgärdas och arbetet har karaktären av rent underhåll behöver inte värden tillstånd från berörd hyresgäst. Vanligast är att åtgärder tillkommer som medför utförande enligt dagens standard och då krävs tillstånd. Individuellt tillstånd krävs för varje enskild lägenhet. För åtgärder i gemensamma utrymmen såsom t ex tvättstuga krävs att minst hälften av berörda hyresgäster lämnar tillstånd för att värden ska ha rätt att genomföra planerade åtgärder Installation av bad/duschrum, kök, WC där LGS ej är uppfyllt. För åtgärder, som leder till att Lägsta Godtagbara Standard uppnås, behöver inte värden hyresgästens tillstånd. För följdåtgärder, som väsentliga ändringar av planlösningar, kan dock tillstånd behövas. Byggteknik och utformning. Målsättningen med upprustning är normalt inte att genomföra en lyxrenovering men utförandet sker enligt dagens standard och resultatet kan upplevas som lyxigt jämfört med den standard man varit van vid. Mer om byggteknik och tekniska skäl för åtgärder samt om planlösningar för god funktion etc finns i avsnittet Byggteknik. 5

6 Hyresgästföreningens roll vid förbättringsarbeten Hyresgästföreningens roll. Hyresgästföreningen har i normalprojekt främst en rådgivande roll i genom att lämna skriftlig information om vad som gäller när stambyte, ändrings- och förbättringsåtgärder blir aktuellt. I stora projekt, d v s projekt som omfattar ett mycket stort antal lägenheter / stora bostadsområden blir ofta Hyresgästföreningen kontaktad av fastighetsägare och därmed engagerad på en övergripande nivå både vad gäller planerade åtgärder, byggprocess och hyror. Detta är särskilt vanligt inom Allmännyttan men förekommer också med privata fastighetsägare. Hyresgästföreningens roll är vidare att i vanlig ordning förhandla hyror. Därutöver kan det bli aktuellt att stödja medlemmar om frågan om tillstånd blir föremål för prövning i hyresnämnd eller hovrätt. Oavsett i vilken hyresform du bor gäller samma regler vid ändrings- och förbättringsarbeten i allmännyttan, hos privatvärd eller bostadsrättsförening. Information, hyresförhandlingar och förhållanden under byggtiden varierar dock beroende på hyresform. Allmännyttan har oftast samråd om åtgärder och byggprocess med de boende och har dessutom kontakter med Hyresgästföreningen. Privatvärdar och bostadsrättsföreningar har främst kontakter med hyresgäster direkt. När stambyte etc blir aktuellt i dessa hyresformer är det därför särskilt viktigt att man som hyresgäst hör av sig till någon kontaktperson inom Hyresgästföreningen så att vi får kännedom om vad som är på gång. Begränsat individuellt stöd. Individuellt stöd från Hyresgästföreningen kan endast ges i begränsad omfattning. Som hyresgäst måste man i första hand själv hålla i kontakterna med fastighetsägaren. Fördjupat stöd kan möjligen bli aktuellt om ärende prövas i hyresnämnd. Du som är en enstaka hyresgäst i en fastighet vanligt t ex i bostadsrättsföreningar kan alltid höra av dig för en individuell kontakt med oss på Hyresgästföreningen. Möten med och mellan hyresgäster. Tusentals medlemmar berörs varje år av stambyte och upprustning. Beroende på omfattningen av åtgärderna blir ett varierande antal personer inom Hyresgästföreningen involverade i processen. Ansvarig Hyresförhandlare för aktuellt område är sammanhållande för projektet inom Hyresgästföreningen. Sakkunnig i upprustningsfrågor medverkar också vid behov. Även personal från Boutvecklingsenheten, som arbetar lokalt inom områden, kan bli engagerad när det handlar om stora projekt. Vi rekommenderar också att ni hyresgäster själva ordnar möten med varandra i trapphuset, i området etc. så att ni kan stödja varandra och särskilt de som bor ensamma. Ett möte inom fastigheten hyresgäster emellan brukar vara ett bra sätt att arbeta fram frågor man vill ställa till värden. Vi finns vid behov gärna med som stöd i era kontakter med fastighetsägaren t ex genom läsning av skrivelser innan de går iväg och genom kommentarer när ni fått svar. Finns det sedan behov av ytterligare diskussion kan Hyresgästföreningen medverka i ett möte i fastigheten. Ett sådant möte förutsätter dock att deltagarna läst denna Fördjupade Information så att en fokusering kan ske på frågor som rör just aktuell fastighet. Beroende på vilka typer av åtgärder som är aktuella kan det ibland vara värdefullt för hyresgästföreningen att besöka aktuell fastighet för att ha god kännedom om förhållandena vid eventuella diskussioner om åtgärder etc. 6

7 Hyressättning Dagens skick i lägenhet / fastighet saknar betydelse för hyran efter förbättringsåtgärder. När förhandlingsordning finns mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen ska hyran i första hand fastställas i förhandling med Hyresgästföreningen. Om parterna inte kan komma överens kan en prövning komma att ske i olika instanser vanligtvis vid prövning i Hyresnämnd vars beslut kan överklagas till Hovrätt. Prövning i skiljenämnd kan också förekomma, det kan bli aktuellt ärenden i vissa allmännyttiga bolag. Hyressättning grundas på en lägenhets bruksvärde. Bruksvärde bestäms bl a av dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Vidare tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort samt och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Hyran efter en ombyggnad är alltså inte direkt kopplad till de verkliga kostnader en fastighetsägare har haft för genomförda åtgärder. Ny hyra kan fastställas med utgångspunkt från ett begränsat antal åtgärder som utförts - t ex enbart badrum, enbart kök etc. men det kan också bli så att den fastställs i en helt ny bruksvärdering. Normlägenhet för hyressättning. Vid förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägare har man normalt en lägenhet 3 rok om 77 kvm som utgångspunkt. När hyran fastställts för denna lägenhet finns tabeller för andra lägenhetsareor. Hyran blir högre per kvm i små lägenheter och lägre per kvm i större lägenheter. Orsaken därtill är främst att kostnaderna för kök och badrum - de dyraste utrymmena i en lägenhet i grova drag är desamma i alla lägenheter oavsett lägenhetsstorlek. Lika mycket ledningar för vatten och avlopp, lika mycket ventilationsdragning etc, etc. Samma kostnad ska alltså fördelas på få kvadratmeter i små lägenheter och många kvadratmeter i stora lägenheter. Det innebär också att de procentuella hyreshöjningarna för små lägenheter vanligtvis blir mycket högre än för större lägenheter. Hyra efter förbättringsåtgärder. Generellt sett är en hyressättning, som bygger på en bedömning av det färdiga resultatet efter en genomförd upprustning, det säkraste sättet att kunna fastställa en helt relevant hyra. Med kvalitetssäkrade krav för hur utförande ska ske och med kända och goda entreprenörer kan det finnas möjligheter att fastställa hyresnivåer även innan byggarbeten genomförs. Inom allmännyttan förhandlas i princip alltid hyror i samband med planeringen av åtgärderna. Att kunna lägga fast hyresnivåer, också med privatvärdar och bostadsrättsföreningar redan när åtgärder planeras, är en målsättning som Hyresgästföreningen har. Att hitta lösningar för att säkerställa kvalitetsnivån på det samlade resultatet av upprustningen är då en grundläggande förutsättning. Möjligheter att kunna göra tillval / frånval samt för stegvisa hyreshöjningar fördelat på flera år är också ett exempel på viktiga inslag i dessa förhandlingar. 7

8 Hyreslagen Jordabalken 12 kap. Jordabalken och förbättringsåtgärder. Jordabalken 12 kap / hyreslagen reglerar skyldigheter och rättigheter för fastighetsägare / hyresgäster i samband med förbättrings- och ändringsarbeten i hyreslägenheter. Aktuella paragrafer är 18 d och e, fastighetsägare hänvisar ofta till dem i sin information. Tillstånd för att genomföra förbättringsåtgärder. För förbättringsåtgärder, som har väsentlig påverkan på bruksvärdet och därmed på hyran, måste värden ha tillstånd av berörd hyresgäst eller genom prövning i hyresnämnd innan åtgärderna får genomföras. Andra viktiga avsnitt och begrepp i Hyreslagen att känna till är följande: Ingen hyreshöjning på fem år. Om en fastighetsägare utför åtgärder utan att tillstånd finns kan konsekvensen bli att hyreshöjning för dessa åtgärder inte får tas ut under fem års tid. Förbudstalan. Begreppet förbudstalan innebär att man som hyresgäst vänder sig till Hyresnämnden för att få ett förbud mot att en fastighetsägare påbörjar arbeten för vilka tillstånd saknas. Det är mycket sällan förekommande. Men i nyttjanderätten. Man har som hyresgäst rätt till nedsättning av hyran när vissa förhållanden råder som gör att man inte kan använda lägenheten på vanligt sätt. Det gäller t ex när badrum eller kök är mer eller mindre oanvändbara. Av hyreslagen framgår att man har rätt till ersättning men inte formerna för ersättning. För många typer av åtgärder och åtföljande men har praxis utvecklats avseende ersättning. Nuvarande lagtext i paragraferna 18 d och e gäller sedan Hyresgästföreningen anser att tolkningen av lagen inte säkerställer något boinflytande. Ärenden avseende förbättringsåtgärder som prövats har i princip alltid resulterat i att värden fått tillstånd att genomföra åtgärder enligt sina planer. För ändringsarbeten t ex sammanslagning av lägenheter, kan utfallet dock ha blivit till berörda hyresgästers fördel. Ett stort engagemang från många av Hyresgästföreningens medlemmar i att hävda sin rätt till boinflytande har medfört att det idag finns en mängd ärenden som visar att inflytandet i praktiken inte fungerar så som vi anser att det borde fungera. Med utgångspunkt i detta omfattande material uppvaktades tidigare regering om bristerna i lagstiftningen. Någon översyn av Hyreslagen är dessvärre inte aktuell för närvarande. Hyresgästföreningen arbetar dock kontinuerligt med att försöka få en ändring till stånd av lagens tillämpning. Det är fortsatt värdefullt om du som är kritisk till av värden planerade åtgärder, även fortsättningsvis orkar kämpa för din uppfattning och inte bara ger upp på grund av att nuvarande lagstiftning fungerar dåligt. Du avgör själv hur långt du vill driva din uppfattning. Äldre personer och förbättringsåtgärder. Många äldre berörs av förbättringsåtgärder. I kommentarer till hyreslagen talas om särskild hänsyn till äldre, handikappade m fl. Inga garantier finns att helt slippa förbättringsåtgärder. Många värdar har ambitionen att vara hänsynsfulla men alla är det inte. Då måste anhöriga eller andra närstående engageras. 8

9 Fastighetsägarens information Fastighetsägare måste informera skriftligt om förbättringsåtgärderna, normalt minst tre månader innan de planeras starta. Informationen bör omfatta åtgärder i lägenheten, i gemensamma utrymmen samt förhållanden under byggtiden. Har du frågor i dessa avseenden ställ frågorna till värden, helst skriftligt och begär skriftligt svar. Informationen ska enligt hyreslagen vara skriftlig - alltså inte bara muntlig - handling för underskrift av tillstånd ska avse lägenheten och gemensamma utrymmen - tillstånd behövs för förbättringsåtgärder som leder till dagens standard - fastighetsägaren redovisar ofta alla åtgärder som planeras, även underhåll Innehållet i fastighetsägarens information Du avgör själv hur mycket information du behöver för att ta ställning till planerade arbeten. En rekommendation är att den minst omfattar följande punkter samt punkterna om Förhållanden under byggtiden i nästa avsnitt (använd gärna dessa O som checklista och pricka av information du får). Fastighetsägares namn Berörd hyresgäst samt lägenhetsnummer Fastighetsägarens kontaktpersoner O - kontaktperson som kan tala svenska - namn, adress, telefon, Fastigheter som berörs och arbeten som ska göras O - berörda fastigheter O - planer för lägenheten du hyr beskrivningar och ritningar O - planer för gemensamma utrymmen t ex tvättstuga O - eventuella valmöjligheter när det gäller åtgärder och utformning Tider under året när arbeten ska genomföras O - i lägenheten du hyr - i trapphuset - i fastigheten som helhet Tider under dagen när byggnadsarbeten kommer att pågå O - vardagar och arbetstider - arbete under helger / sedvanliga semestertider Försäkringar om något oförutsett händer O - hur det ordnas med nycklar och låsning av lägenheterna O - vilka försäkringar du bör ha som hyresgäst (olåst dörr = ingen stöldförsäkring gäller) O - vilka försäkringar fastighetsägaren har och om din självrisk ersätts vid skada Vilken hyra värden kommer att yrka O - Värden hänvisar ofta till förhandlingarna med Hyresgästföreningen. Om ny hyra inte är förhandlad och klar kan den för fastigheten ansvarig hyresförhandlaren upplysa om ungefärliga nivåer för jämförbara lägenheter i trakterna där du bor. 9

10 Förhållanden under byggtiden Kvarboende och evakuering. Under byggtiden kan man antingen tvingas bo kvar i lägenheten eller tvingas till tillfällig evakuering till annan lägenhet värden bestämmer vilket. Vid kvarboende har man rätt till nedsatt hyra när lägenheten inte kan användas på normalt sätt Den evakueringslägenhet man erbjuds kan vara av annan standard än ordinarie lägenhet. Om du måste bo kvar under byggtiden - lagstöd att kunna kräva annat boende finns ej. O - vilken nedsättning av hyran kommer att gälla under byggtiden när badrum byggs om? O - vilken nedsättning av hyran gäller när köket byggs om? O - hur kommer lägenheten att skyddas mot damm och nedskräpning? O - hur kommer tillgång till toalett och dusch att ordnas? För äldre o handikappade? O - hur kommer matlagning att kunna ske? Om du måste evakueras under byggtiden - lagstöd att vägra tillfällig utflyttning finns ej. O - var erbjuds bostad under byggtid? (mindre / större lägenhet i Stor-Stockholm? Bod?) O - kommer man att kunna få ersättning om man ordnar eget boende, blir det då hyresfritt? O - hur kommer värden att praktiskt ordna flyttningen hjälp med packning/demontering? O - hur kommer det att ordnas med eftersändning av post etc, el-abonnemang, bredband O - vad kommer din hyra att vara när du är evakuerad (praxis är att lägsta hyra gäller - hyran i ordinarie lägenhet eller i evakueringslägenheten. Alla värdar följer dock inte denna praxis) Kostnader, ersättningar och kompensation. För kostnader som beror på förbättringsåtgärder, gäller i princip att man som hyresgäst inte alls ska drabbas ekonomiskt i sitt boende utan värden ska stå för alla kostnader som kan uppstå. I praktiken finns dock risken att man, förutom allt besvär, drabbas av en del kostnader. Kompensation enligt Hyreslagen för men i nyttjanderätten, d v s att man inte kan använda lägenheten på vanligt sätt, lämnas normalt genom nedsatt hyra med olika procentsatser. Ersättning betalas vanligen ut i efterhand. Ersättning för tid när lägenheten inte kan användas i normal omfattning - exempel på praxis: - när byggarbeten pågår i trapphuset % - toalett / badrum saknas 40 % - kök saknas 40 % - matberedning i kök möjlig men vatten o avlopp saknas 20 % - både toalett/badrum och kök saknas i en liten lägenhet 100 % - hela lägenheten är påverkad av byggarbeten 100 % - normal vattentillförsel saknas helt i fastigheten 100% Ersättning räknas dag för dag notera själv de tider då störningar är aktuella. Vanligt underhåll - t ex av fasader, tak, golv, balkonger, hiss etc samt ytskikt i lägenheten - och störningar i samband därmed ger normalt inte rätt till någon ekonomisk kompensation. 10

11 Ditt ställningstagande som hyresgäst Du måste du själv ta ställning till planerade åtgärder det gör inte Hyresgästföreningen. En allmän bedömning är dock att renovering av badrum oftast är motiverat liksom nyinstallation av el. Andra åtgärder kan många gånger ifrågasättas i olika grad. Vid främst stora projekt där samråd förekommer mellan fastighetsägare, boende och Hyresgästföreningen är ambitionen att arbeta fram av hyresgäster efterfrågade åtgärder och att nå en uppgörelse med rimlig hyressättning för dessa åtgärder. I normalprojekt presenterar oftast fastighetsägaren sina planer utan föregående diskussioner med berörda hyresgäster. Markeringarna för checklistan - O - kan vara ett hjälpmedel inför att ta ställning till planerade åtgärder. Planerade åtgärder och förhållanden under byggtid är grundläggande att känna till. Som hyresgäst har du i viss mån ett bättre förhandlingsläge än Hyresgästföreningen genom att värden är angelägen att få just ditt tillstånd så att planerade åtgärder kan genomföras. Du kan begära besked i olika avseenden innan du tar ställning till att eventuellt ge ditt tillstånd, du kan lägga fram villkor med koppling till åtgärderna och kanske uppnå kompromisser. Tidpunkt att lämna tillstånd. Fastighetsägaren anger oftast en tidpunkt när tillstånd ska lämnas. Är du beredd att skiva under direkt gör det bara om du ger ditt tillstånd till samtliga åtgärder som värden planerar. Tidpunkten är inte tvingande för dig som hyresgäst men den kan vara bra att ta fasta på för att t ex lämna skriftliga frågor om sådant du vill veta mer om. Du kanske vill ha mer information innan du bestämmer dig, du kanske har synpunkter på planerade åtgärder och vill diskutera möjligheter till ändringar etc. - t ex bevarande av ett skafferi, bevarande av ett helt kök etc eller om förhållanden under byggtiden. Det kan också vara helt andra frågor såsom att man t ex gärna flyttar permanent till en annan lägenhet som en konsekvens av den planerade upprustningen etc. Fastighetsägaren tar eventuellt kontakt med dig och är kanske beredd att gå med på ändringar. Om det blir en särskild överenskommelse om andra åtgärder än värden planerat ska åtgärderna skrivas upp på en handling som undertecknas av såväl hyresgäst som värd. Allt du vill ha klarhet i bör du ha fått skriftiga svar på innan du eventuellt ger tillstånd. Möjligheterna till förhandling är betydligt sämre sedan tillstånd lämnats. Hyresgästföreningen har inga möjligheter utöver dem du själv har i din namnteckning. Skriv absolut inte under med din namnteckning med tillägg såsom: jag godkänner åtgärderna under förutsättning att osv... Det blir ett ensidigt avtal från din sida utan juridisk hållbarhet men namnteckningen finns på tillståndsblanketten. Det har hänt att det missbrukats. - det är inte farligt på något sätt att inte ge ditt tillstånd till värden - du kan inte förlora din lägenhet - det kostar dig inte något om värden går till Hyresnämnden - det kan aldrig bli frågan om böter eller straffavgifter 11

12 Diskussion och kompromiss. Ibland finns möjligheter att diskutera olika frågor i sammanhanget med värden. Vår rekommendation är att försöka hitta en kompromiss när det gäller åtgärderna eller annat som har med upprustningen att göra - hellre än att ärendet går vidare för prövning i Hyresnämnden. Verkligheten är sådan att fastighetsägare, i det klart dominerande antalet fall som prövats i Hyresnämnden, fått tillstånd att genomföra det de planerat. (I ärenden som avser ändringsarbeten, t ex ändrad lägenhetsutformning, är dock möjligheterna större att få gehör hos Hyresnämnden för synpunkter man kan ha som hyresgäst). Möjligheterna att lyckas med att nå en kompromiss beror helt och hållet på värdens inställning till att diskutera de planerade åtgärderna. En del värdar kompromissar hellre än att ärendet drar ut på tiden i hyresnämnd och hovrätt men det finns också de värdar som är helt inställda på att driva igenom sina planer. Det leder då ofta till prövningar som kan innebära kanske ett år av fördröjning. Om du inte vill lämna ditt tillstånd 60 dagar efter att du fått skriftlig information om planerade förbättrings- och ändringsåtgärder i huset där du bor kan fastighetsägaren vända sig till Hyresnämnden med begäran om deras prövning av tillstånd för åtgärderna. Om så sker händer följande. Hyresnämnden skickar till varje berörd hyresgäst handlingar med följande innehåll: - information om att värden lämnat ärendet för prövning i Hyresnämnden - mottagningsbevis om att du som berörd hyresgäst mottagit handlingar från Hyresnämnden. Detta mottagningsbevis ska du skicka tillbaka till Hyresnämnden i svarskuvert som bifogas. (När man skriver på det så innebär det endast att man mottagit skrivelsen alltså inte att man godkänt någon åtgärd.) Ibland skickar Hyresnämnden samma handlingar två dagar i rad du anses då ha fått handlingarna (samma brev försvinner sällan två gånger) - av handlingarna framgår också att du inom en viss tid kan lämna ett yttrande med förklaring till varför du inte vill lämna tillstånd till av värden planerade åtgärder. Oftast anges tiden till inom två veckor. Du kan begära förlängd tid för yttrande om du vill samråda med Hyresgästföreningen innan yttrande lämnas - observera att handlingar som skickas till hyresnämnden blir registrerade som offentliga handlingar vilket innebär att vem som helst kan ta del av personliga synpunkter. Det gäller inte handlingar som skickas till Hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen kan ge råd om hur du kan gå vidare sedan ärendet lämnats till Hyresnämnden. För att kunna bedöma på vilket sätt vi kan medverka som stöd vid prövningen behöver vi kopior på de handlingar som värden lämnat till nämnden. Vi gör inledningsvis en särskild bedömning av möjligheterna till framgång vid Hyresnämndens prövning. Utgången är många gånger given. Om det är en typ av åtgärder som redan prövats många gånger biträder vi troligen ej som ombud. Vi kan däremot alltid vara back-up när det gäller utformning av dokument och handlingar för medlemmars kontakter med hyresnämnd resp hovrätt. Om det blir aktuellt att vi ska biträda som ombud ska fullmakt lämnas av berörd medlem. 12

13 Prövning i hyresnämnden Hyresnämnden. Hyresnämnden är inte en instans som prövar om något brottsligt har skett - det är alltså inte frågan om någon rättegång. Behandlingen i Hyresnämnden är kostnadsfri. Varje person som är berörd kan vara med och tala för sin egen sak men det är vanligt att man har ett ombud. Fastighetsägaren har ofta en advokat som ombud. Hyresgästerna kan också ha det eller vara företrädda av Hyresgästföreningen. Även om man har ombud kan man själv vara med på möten i hyresnämnden. Processen i hyresnämnden. I Hyresnämnden behandlas ärendet av tre personer en ordförande, en representant för hyresgästsidan och en för fastighetsägarsidan. Det är dessa tre som så småningom fattar ett beslut. Det som inledningsvis händer under mötet är att fastighetsägaren får möjlighet att förklara varför man vill genomföra åtgärderna. Nämnden hör sedan varje hyresgäst - eventuellt genom ombud - om vad man tycker om planerade åtgärder och varför man inte vill lämna sitt tillstånd. Ibland genomförs senare en besiktning av aktuell fastighet med berörda personer. Efter genomgång och eventuell besiktning gör nämnden en bedömning av hur de ser på planerade åtgärder och på vad hyresgästerna har framfört. Med utgångspunkt i hyreslagen gör man en vägning av de skäl fastighetsägaren har att genomföra åtgärderna och de skäl hyresgästerna har att åtgärderna inte genomförs. Nämnden fattar därefter beslut om vilka åtgärder värden får genomföra och vilka åtgärder som inte får genomföras. Prövningens förutsättningar. Prövningen sker med utgångspunkt i om det är rimligt att åtgärderna görs med tanke på hyresgäster i allmänhet som kan tänkas komma att bo i lägenheten i framtiden. Den görs alltså inte enbart med hänsyn till nuvarande hyresgäst. Tillstånd behövs formellt sett enbart för förbättringsåtgärder som ger dagens standard och medför större hyreshöjning. I praktiken bedöms dock vanligen de samlade åtgärderna. Om åtgärderna är av den karaktär som vanligen förekommer vid förbättringsarbeten tas inte någon hänsyn till personlig betalningsförmåga när det gäller ny hyra. Det är alltid fastighetsägarens planer som prövas nämnden bedömer inte alternativa lösningar från hyresgäster. Nämnden har emellertid också en ambition att om möjligt medla och att finna kompromisser. Efter prövningen. Prövningen tar oftast bortåt ett halvår, ibland längre. Hyresnämnden fattar ett beslut som kan överklagas till Hovrätten. Där fastställs en dom som inte kan överklagas. Det händer att åtgärder som beviljats tillstånd inte påbörjas som planerat. Igångsättning kan dra ut i åratal - ett tillstånd har inte någon lagreglerad bortre tidsgräns. Om påbörjandet drar ut på tiden och förutsättningarna ändrats väsentligt kan det finnas skäl att koppla in Hyresgästföreningens jurister för bedömning i det enskilda fallet i frågan om tillståndets giltighet. 13

14 Annat du bör känna till i samband med förbättringsarbeten Förvarningstid beroende på typ av arbeten i en hyreslägenhet - omedelbart tillträde till lägenheten vid brådskande åtgärd t ex vid vattenläcka - en månad om åtgärd ska utföras som inte är bråttom t ex byte av handfat - tre månader för åtgärd som inte brådskar men som medför men i nyttjanderätten, att lägenheten inte kan användas på vanligt sätt, t ex vid ombyggnad av badrum och kök Tillstånd kan inte återtas - ge inte tillstånd innan du fått klarhet i det du undrar över Värden är sällan intresserad av ytterligare diskussioner när tillstånd lämnats. Besked om ersättning innan tillstånd är viktigt - ev prövning i tingsrätt medför kostnad Ge inte tillstånd förrän värden lämnat klart besked om nedsättning pga men i nyttjanderätten. Hemförsäkring gäller inte när entrédörrar är öppna eller olåsta Stöldbegärlig egendom eller saker med affektionsvärde bör avlägsnas från arbetsplatsen eller låsas in i t ex ett rum som ej berörs av byggarbeten. Om man bor i en öppen planlösning eller i 1 rok är det svårt - innan tillstånd ev medges bör det vara klart med särskilt låsbart utrymme. Kontrollera med ditt försäkringsbolag vad som gäller beträffande - försäkring av lägenhet / försäkring av lösöre - kvarlämnat i lägenhet eller lagrat - i samband med packning och flyttning - finns ev försäkring om man ej kan bo kvar under byggtiden av medicinska skäl Lösöre, även fast monterat, är ditt personliga ansvar att ta hand om Fast monterat lösöre man vill behålla i rum/badrum som berörs av byggarbete måste plockas bort t ex egna badrumsskåp, extra telefonjack, persienner, markiser, etc. Ersättning för fast egen investering i lägenheten kan inte påräknas oavsett om tillstånd erhållits av värden. Oljud kan inte undvikas - du måste själv ordna alternativ vistelse under dagtid Byggtiden är särskilt besvärlig om man av olika anledningar är hemma under dagtid om man har sin arbetsplats hemma, för pensionärer, hemmavarande föräldrar med barn, om man är nattarbetande, har sällskapsdjur etc. Om man tvingas bo kvar i lägenheten under byggperioden, måste man själv lösa hur man ordnar sin tillvaro under dagen så att man slipper de störningar som inte kan undvikas när byggarbete pågår. Damm kan inte undvikas skydda ömtåliga möbler, kläder, datorer mm Byggtiden är en mycket påfrestande period med under vissa tider fruktansvärt buller och oväsen, damm och en massa praktiska besvärligheter. Grovstädning görs av byggarna, finstädning måste man klara själv. Täck därför så mycket som möjligt mot fint byggdamm. Lakan eller liknande är bra för att samla fint damm och de kan lätt tvättas. Även tunn täckplast kan användas med där finns risken att dammet rullar ovanpå plasten. Bostadsbidrag / bostadstillägg / bostadsförmedling undersök dina möjligheter - kontrollera med försäkringskassan vilka regler som gäller för hyresbidrag - vid sjukdom eller annat som gör att man inte orkar med en ombyggnad och detta kan styrkas med läkarintyg har bostadsförmedlingen ibland möjligheter att hjälpa till så man får förtur för att flytta till en ny lägenhet (och lämna sin gamla till förmedling). Kontakta bostadsförmedling och ta upp det med värden innan tillstånd ev medges. - vissa värdar erbjuder spontant denna möjlighet till förtur genom bostadsförmedlingen 14

15 Byggteknisk information Fastigheters tekniska försörjningssystem. Fastigheter har många olika tekniska försörjningssystem - installationer för vatten, avlopp, värme, ventilation, el, bredband etc. Installationerna kan sägas omfatta två delar - dels en så kallad stam som är huvudförsörjningen inom fastigheten, likt en trädstam - dels installationer i de enskilda lägenheterna likt grenarna i ett träd. Arbeten med stam och lägenhetsinstallationer kan ske var för sig men görs oftast samtidigt. Undantag är badrum som ibland åtgärdas utan att stammen berörs t ex vid akut vattenskada. Stambyte en startpunkt. Stambyte används ofta som ett vardagligt uttryck för upprustning av gamla slitna installationer i en fastighet. Stammar i en fastighet är huvudsakligen de lodräta installationerna för vatten och avlopp men också ledningar / rör för elinstallationer, ventilation, bredband etc. Inom lägenheterna sker anslutningar med vertikala dragningar till stammarna. Stambyten är ofta startpunkten för mer omfattande åtgärder i en fastighet. Krav på utförande av våtrum. Försäkringsbolag och myndigheter ställer i dag mycket stora krav på funktionen i våtrum bad / duschrum. Täthet, värme och ventilation ska samverka på bästa sätt för att ta hand om vatten och fukt. Tätskikt ska finnas inte bara i golv utan också i väggar. Vatten ska rinna ut i avloppsrör och inte sugas upp i byggnadsmaterial. Kakel är inte tätskikt - att kakel är vanligt idag beror mer på att det är slitagetåligt, en utseendefråga och förhållandevis billigare än tidigare. Svetsade golv- och väggmattor av plast kan i sig själva fungera som tätskikt. Värmekällor, som ska samverka med ventilationen, behövs för att säkerställa möjlighet att ha en temperatur om ca 20 grader i bad / duschrummet även när det är kallare utomhus och övriga värmen i huset inte är igång. Därför installeras handdukstork eller golvvärme i badrum som kan ge värme och komfort hela året. Badrum vid yttervägg behöver normalt även vanlig radiator vintertid. I badrum beläget inne i lägenhet, omgivet av andra varma utrymmen, behövs ingen värmekälla överhuvudtaget för vanlig uppvärmning. Idag finns handdukstorkar som vintertid går på vanliga radiatorvattnet och sommartid på el och som då kan kopplas in vid behov. Syftet med att kunna ha värme hela året hänger samman med att varm luft kan bära mer fukt än svalare luft (jfr fuktig luft som kommer på en kall fönsterruta, det blir rinnande vatten som rinner ner på karmen och kan ge mögelskador på sikt). När man duschat under lång tid är rummet oftast fyllt av fuktig luft. Den ska snarast möjligt transporteras bort av ventilationen via ventilationssystemet så att det snabbt blir så lite fukt / vatten som möjligt kvar i våtrummet. Ventilationen i badrum / duschrum / toalett ska också dra ut använd luft från lägenheten ingen dålig lukt eller fuktig luft får sugas in i lägenheten. Dessutom är det angeläget att våtrum planeras och utformas på ett sådant sätt att de blir lättstädade. Att enkelt kunna hålla rent är synnerligen viktigt för att särskilt mögelskador ska undvikas. Badrum. Renovering av badrum i samband med stambyte kan man som hyresgäst normalt inte motsätta sig. Praxis efter flera prövningar i hyresnämnd och hovrätt är att tillstånd medges för denna åtgärd. Denna praxis har utvecklats med hänsyn till att ledningar, rör och golvbrunn är förlagda i golv vilket nödvändiggör rivning. Vidare är tätskikt i golv mot vattenläckage oftast i sådant skick att det måste förnyas och därutöver kompletteras i väggar. 15

16 Kök. Ledningsdragning i kök är väsentligt mindre utrymmeskrävande än i badrum och varsamma lösningar är oftast möjliga ur teknisk synpunkt. Viss ombyggnad av kök kan vara motiverad om stammen är så förlagd att inredning måste rivas för att komma åt stammen. I synnerhet äldre köksinredningar är ofta mer eller mindre byggda på plats och går lätt sönder vid demontering. Är man försiktig kan dock även äldre inredningar plockas ned och återmonteras efter stambytet men det innebär oftast högre kostnader än en nyinstallation. Det är tyvärr sällan så att värden är inne på linjen att vara varsam. Fastighetsägare vill ofta förnya köket som helhet eftersom det därmed blir möjligt med ett högre hyresuttag. Det kan dock finnas andra skäl att förnya en köksinredning. I hus äldre än 1950-talet är många gånger planlösningarna dåligt fungerande. Diskussion om kökets utformning kan tas upp med värden i samband med tillstånd för åtgärder. Tyvärr planeras många kök slentrianmässigt med samma, många gånger dåliga planlösning, som var i det gamla köket. Det finns en mycket enkel tumregel när det gäller utformning av kök. Den viktigaste arbetsytan i ett kök är den mellan spis och diskho(ar). Den bör vara rak (alltså inte i vinkel) och vara minst 80 cm i arbetsbänkens framkant (och absolut inte kortare än 60 cm). Vid extremt små kök kan man dock tvingas göra avsteg även från dessa mått men denna arbetsyta bör alltid göras så bred som möjligt. Naturligtvis bör avställningsytor finnas även bortom spis och diskhoar men arbetsytan mellan dem är viktigast. Diskhoar för handdisk bör ha en total bredd om ca 75 cm (passar till underskåp 80 cm). Är det praktiskt möjligt bör dubbla hoar med total bredd om ca 55 cm undvikas (med denna bredd är den mindre hon för sköljning extremt liten och svåranvänd vid sköljning av större köksredskap, kastruller etc). Du bör vara uppmärksam vid ditt ställningstagande inför att ev lämna tillstånd, så att du åtminstone får ett bättre fungerande kök när det ska förnyas på ett sådant sätt att hyran kommer att höjas. Elinstallationer. Nya elinstallationer ger högre elkapacitet och bättre elsäkerhet. Hyreshöjningen är förhållandevis marginell. Nyinstallation utförs som jordad anläggning och tätare med vägguttag. Gamla stickkontakter måste vanligen bytas ut, något man oftast får stå för själv. Elinstallationer kan göras mer eller mindre varsamt. Varianter på lösningar är följande - omdragning i befintliga rör i väggar och tak om det är möjligt, utanpåliggande kulo-ledningar samt - det mest avancerade - infräsning av nya tomrör i väggar och tak. Den metoden medför att väggar och tak måste åtgärdas som vid nyproduktion spacklas, tapetseras / målas. Ventilation. Ventilation behöver sällan nyinstalleras utan en översyn och noggrann rensning kan vara tillräcklig. Om energibesparande ventilationssystem planeras bli installerade kan det medföra ingrepp som kan påverka rumsutformning och rumsvolym. Exempel på ett sådant system som ger energibesparing är FTX-system. Med det systemet är målsättningen att till- och frånluft ska vara i balans. Värmeväxling sker mellan utgående och inkommande luft. Begrepp. Några begrepp som kan vara bra att känna till. VVS - Värme, Vatten, Sanitet VVC - varmvattencirkulation - rördragning som gör att varmvattnet kommer snabbt OVK - Obligatorisk Ventilations Kontroll Radiator - värmeelement Ettgrepps-blandare - enhandsmanövrerad kran som blandar kall- och varmvatten Groda - i rörbranschen - uttryck för golvbrunn Gubbe - i rörbranschen - fristående stam i badrum som byggts in Stambyte och Upprustning - Fördjupad information. Version Stefan Strid. Copyright Hyresgästföreningen, region Stockholm. 16