HSB:s brf Mälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 www.hsb.se HSB:s Brf Mälaren i Stockholm Organisationsnummer: 702001-4895 0 Arsredovisning 2014-01-01till2014-12-31 3
HSB:s brfmälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Förvaltningsberättelse HSB:s Brf Mälaren 2014 Styrelsen för HSB:s bostadsrättsförening Mälaren i Stockholm, organisationsnummer: 702001-4895, avger härmed förvaltningsberättelse och redovisning för föreningens verksamhet räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2014. Styrelse Styrelsemedlemmarna är valda på två års av ordinarie föreningsstämmor 2013-04-18 respektive 2014-04-10 Fördelning av befattningar gjordes vid konstituerande styrelsemöte 2014-05-06 Ordinarie ledamöter Eva Björklund Bengt Buren Anders Liwendahl Hans W ermeling Tomas Lenke Niclas Hellström Marcus Helgesson Lena Söderblom Ström Lena Lindborg Suppleanter Minja Peuschel Pär Arvstrand Birgitta Petersson ordförande l:e vice ordförande 2:e vice ordförande sekreterare vice sekreterare ekonomiansvarig informationsansvarig medlemsansvarig utsedd av HSB Stockholm fritid och studier utsedd av HSB Stockholm Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Eva Björklund, Bengt Buren, Niclas Hellström och Hans Wermeling, två i förening vid tecknande av avtal. Revisorer Fredrik Hedman, ordinarie revisor, vald av föreningsstämman 2014-04-10 Lars-Ove Holmkvist, revisorsuppleant, vald av förenings stämman 2014-04-10 BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund V al beredning Mirja Högström, sammankallande, Mattias Petersson Anne-Marie Rosendahl Ulrika Rosengren Gustafsson Ann Axelsson Representanter i HSB Mälarens styrelse i sin helhet har varit representerad i HSB Stockholm distrikt 4 som medverkar till att välja fullmäktige i HSB Stockholm. 4
HSB:s brf Målaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Övriga representations- eller ansvarsuppdrag Representant i HSB Bo Service Reimersholme Anita Buren ordinarie, Yvonne Holmkvist suppleant Representant i Sopsug på Reimersholme Samfällighetsförening Hans Wermeling, ordinarie Bengt Buren, suppleant Representanter i Reimersholmes kulturkommitte Carmen Godawszky, Siv Andersson, Birgitta Bergström Ansvarig för Styrketräningslokal Niclas Hellström Ansvarig för Hobbylokal Niclas Hellström Ansvarig för Pingislokal Camilla Bengtsson, Pär Arvstrand Ansvarig för Trädgårdsgrupp Hans W ermeling Ansvarig för Cykelgrupp Anna Ty den, Pär Arv strand Ansvarig för Energigrupp Tomas Lenke, Pär Arvstrand Ansvarig för Kompostgrupp Miriam Huitric, under hösten ersatt av Mårten Jansson Kontaktperson för bastugrupp Niclas Hellström, Pär Arvstrand Reimersholmes Festdag Hans W ermeling, Minj a Peuschel Roddbåt Niclas Hellström, Tomas Lenke Flagga och grill Lena Söderblom Ström Tillsyn förenings lokal och gästrum Lena Söderblom Ström. Möten Styrelsemöten Styrelsen för bostadsrättsföreningen höll 12 protokollförda sammanträden under 2014 (fr.o.m. nr 562 t.o.m. 573). Och 5 sammanträden under våren 2015 (fr.o.m. 574 t.o.m. 578) Årsstämma Ordinarie årsstämman hölls 10 april 2014. Vid stämman deltog 34 av föreningens 266 röstberättigade medlemmar 5
HSB:s brfmälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 lnformationsmöte Nya medlemmar inbjöds till informationsmöte den 1 oktober. Tio nyinflyttade familjer deltog tillsammans med Lena Söderblom Ström och Tomas Lenke från styrelsen. Vårstädning En container sattes upp veckan innan och vårstädning genomfördes den 1 7 maj. Många medlemmar deltog med liv och lust. Städningen avslutades med korvgrillning och tackbrev överlämnades till Coop som bestått med korvarna som grillades. Reimersholmes Festdag Reimersholmes Festdag hölls denna gång lördagen den 23 augusti. Dagen är ett arrangemang i samverkan mellan öns alla bostadsrättsföreningar samt Kulturkommitten, HPR och Boservice. Vi hade denna gång delvis otur med vädret men dagen kunde ändå genomföras som planerat. Bland inslagen fanns traditionsenligt loppis på torget utanför Coopbutiken, försäljning av kaffe och korv, konstutställning i Bridgelokalen, schackspel, tävlingen Bildgåtan och mycket annat. Dagen inleddes med fisketävling för barn och vuxna ute på udden och avslutades med kräftskiva med svenska kräftor och framträdande av Reimers Swing Band, dragkamp och säcklöpning och trevlig samvaro. Kräftskivan samlade denna gång ca 250 deltagare vilket var något färre än vanligt. Bostadsrättsföreningarna står bakom dagen som garanter för den händelse kräftskivan inte skulle gå ihop ekonomisk vilket blev fallet i år, men det fanns ett rejält överskott från Festdagen 2013 som täckte detta. Möte alla Reimersholmsföreningar I år var det Brf Bränneriets tur att bjuda in till den årliga träffen med alla Reimersholmes bostadsrättsföreningars styrelser. På middag den 13 november berättade respektive förening om pågående projekt och erfarenheter utbyttes om förvaltning, OVK, låssystem, fasadrenovering, upphandlingar, leverantörer mm. Eftersom våra föreningar är mycket olika är det svårt att genomföra gemensamma upphandlingar har vi stor nytta av detta utbyte. Detta har dock över tid bl a resulterat i att samtliga föreningar har samma trädgårdsmästare. Årsmöte HSB-distriktet, Innerstaden Distrikts stämma hölls den 20 november. Huvudsyfte med stämman är att utse distriktsstyrelse som senare i sin tur utser representation i HSB''s centrala förvaltning och organisation. Aktiviteter i distriktet är att arrangera olika kurser, möten och presentationer i första hand för styrelsemedlemmar beträffande styrelsearbete, förvaltning, övergripande information om tex stambyten, förebyggande aktiviteter vattenskador som kan var till hjälp i styrelsens förvaltning av Bostadsrättsföreningen. Föreningen representerades denna gång av Bengt Euren. Möte med Stefan Younes, ajfärsområdeschef HSB Stockholm I början av november träffade delar av styrelsen Stefan Younes. Det var en uppföljning av ett möte som vi hade året innan för att diskutera behovet av preciseringar samt kontroll när det gäller vårt serviceavtal med HSB samt tillkommande frågor angående HSBs ärendehanteringssystem och dess olika gränssnitt. Fastigheter Beteckning Vinfatet 1 Vinfatet 2 Remmaren 1 Remmaren 2 Remmaren 3 Adress Vindragarvägen 2 Vindragarvägen 4 Vindragarvägen 8 Vindragarvägen 10 Vindragarvägen 12 6
HSB:s brf Mälaren i Stockholm Vindragaren 1 Vindragaren 2 Räkenholmen 6 Antal bostadslägenheter Antal bostadsrätter Lägenhetsyta, br Lägenhetsyta, hr Lokalyta, br, hr Årsredovisning 2014 Vindragarvägen 7-23 Vindragarvägen 1, Reimersholmsgatan 32,34,36 Anders Reimers Väg (Malmgården) 282lgh 290 st 17 994 kvm 413 kvm 898 kvm org nr: 702001-4895 Fastigheterna är fullförsäkrade i Länsförsäkringar Stockholm. Taxeringsvärde: Markvärde 211 182 000 kr och byggnadsvärde 170 809 000 kr vilket totalt blir 381 991 000 kr. Gästrum Föreningen har 4 gästrum på Vindragarvägen 2. De hyrs ut högst 7 dygn i rad till medlemmar för en avgift på 100 kr per dygn, 500 kr för medlem med lokalbostadsrätt (företag). Bokningen sker hos fastighetsskötaren. De har under 2014/2015 fräschats upp med nymålade fönsterbågar, nya persienner, sängkläder, överkast, gardiner, vattenkokare är nytt. Avgiften har höjts och uppgår från 2015 till 200 kr per dygn, respektive 600 kr för företag. Uthyrningsrum Föreningen har 26 uthyrningsrum på Vindragarvägen 2, 10, 11, 12 och 19. Rummen hyrs ut till ungdomar mellan 18 och 29 år, med inskränkt besittningsskydd. Fördelning sker efter en kölista med i första hand barn till medlemmar. Under 2014 har tre nya hyresgäster skrivit kontrakt. I samband med byte av hyresgäst görs en översyn av rummet och viss renovering genomförs. Där ingen större renovering behövs har målarfärg för egen väggmålning har delats ut.. Under året har hyrorna omförhandlats med Hyresgästföreningen. En tidsödande process som har tagit ett helt år. Justering av hyrorna varierar för de olika rummen dels beroende på storlek men också för att få en enhetlig hyresnivå för samma storlek på rummen. Hyreshöjningen gäller från 2015-01-01. Affärslokaler Hyreshöjningar för affärslokaler har också genomförts under året. Vissa är bostadsrätter som då får samma höjningar som görs för lägenheter. De som hyrs ut av föreningen har fått motsvarande procentuella höjningar på ca 10-12%. Hyresavtalet för Malmgården är treårigt och är inte föremål för höjning i år. Gemensamma lokaler mm Styrelserum Finns på Vindragarvägen 12 Föreningslokal Finns på Vindragarvägen 12, bokas genom fastighetsskötare, gratis för medlemmar Pingisrum och styrketräningsrum Finns på Vindragarvägen 8 bv. Portnyckel passar till pingisrummet. 7
HSB:s brfmälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Till styrketräningsrummet kan nyckel utkvitteras från styrketräningsansvarig mot en avgift På 100 kr och en deposition på 100 kr. Hobbylokal Finns på Vindragarvägen 8, källare. Efter problem med stölder och dålig ordning så valde styrelsen att under våren byta ut låset till hobbylokalen. Nya nycklar beställdes för utkvittering av intresserade medlemmar mot en deposition av 500 kr. Efter denna förändring har lokalen hanterats betydligt bättre, vilket gagnar alla som använder den. Roddbåt, flagga, grill Föreningen har egen roddbåt, förtöjd vid bryggan Anders Reimers Väg 17. Båten bokas i tvättstugan vdv 4 i skrubb med anslag märkt "roddbåt bokas". Där finns åror och flytvästar. Föreningen har egen flaggstång vid Vindragarvägen 2. Den som vill flagga för någon kan låna flaggan som finns i samma skrubb som båtsakerna. Föreningen har också en grill till utlåning. Elsopor Mindre elsopor kan läggas i lådan utanför Vindragarvägen 8. Portnyckel passar. För större apparater hänvisas till återvinningscentraler i Stockholm, se hemsida www.stockholm.se. I samband med köp av tex spisar, kyl, frys och även TV apparater kan leverantören som regel transportera bort den gamla. Grovsopor Kan lämnas hos Bränneriet. Nyckel kvitteras ut hos fastighetsskötarna på Reimersholmsgatan 37. Föreningen beställer också med jämna mellanrum container för hantering av detta,. vanligtvis 1 ggr per år. Medlemskap Föreningen betalar medlemsavgift till HSB Stockholm baserat på 290 bostadsrätter. Se ovan Inre fond Ingen avsättning görs längre till inre fond, som nu uppgår till 155 904 kr (föregående år 157 219 kr). Medlemmarna har dock möjlighet till att ta ut den inre fondens behållning, vilket också gjorts vid två tillfällen under året. Arvode I ersättningar I förvaltning 2014 201212013 201112012 201012011 Arvode till styrelsen* 84 952 kr 107 673 kr 85 999 kr 81 589 kr Arvode till föreningsvald revisor* 5950 kr 5 900 kr 5 780 kr 5 740 kr Löner till anställda* 395 551 kr 530 321 kr 537 353 kr 351 472 kr Förvaltning 704 942 kr 646 607 kr 825 958 kr 608 257 kr * Exkl. Sociala avgifter Underlag för beräkning: Styrelsearvodet baseras på 2 basbelopp att fördelas på styrelsens ledamöter, samt ett sammanträdesarvode på 200 kronor per person och bevistat sammanträde. Revisorarvodet beslutades kvarstå med 10 procent av basbeloppet. 8
HSB:s brfmälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Antal anställda Föreningen har under 2014 haft 2 anställda, en fastighetsskötare och en lokalvårdare, vilket är samma som förra året. Fastighetsskötaren pensioneras under våren 2015. Avgifter Avgiften per kvadratmeter för föreningens bostäder är i genomsnitt 664 kr/kvm och inkluderar då både hyresrätter och borätter. Överlåtelseavgift 2,5 % av basbelopp tas ut av bostadsrättshavaren vid försäljning av lägenhet. Pantavgift på 1 % av basbelopp per lägenhet tas ut vid pantförskrivning av lägenhet. Händelser under verksamhetsåret 2014 F ortum Fjärrvärme, In justering värmecentral Föregående års avtalsform med Fortum (fjärrvärme aktiv) avseende leverans av fjärrvärme har behållits även för 2015. Avtalet bedöms vara det mest fördelaktiga som Fortum har att erbjuda, vilket också gäller vid ett år med hög respektive låg förbrukning. Vi har haft problem med att värmeleverans stängs av i låghusen. Det har berott på dels felinställda cirkulationspumpar som stannat men också på grund av att det nya expansionskärlet för värmeledningsvatten inte programmerats in korrekt i styrningen av värmesystemet. Dessvärre har vi också upplevt sviktande värmeleveranser på några ställen speciellt under perioder då utetemperaturer har varierat. Ytterligare undersökningar görs men tills vidare har den sk värmekurvan ställts om och undercentralen levererar mer värme till systemet. Kommer troligen att ge viss ökad kostnad för värme men är tills vidare den enda möjligheten för att leverera dräglig värme. Fläktarna i höghusen har kontrollerats. Några gick för full fart oavsett temperatur. Det har nu åtgärdats och entreprenören har bytt givare. Vårt garantiavtal för undercentralen och driftsavtalet med Imtech AB löpte ut under året. En upphandling genomfördes och avtal skrevs med HSB för driften av undercentralerna från 1 juli 2014. Värmesystemet är gammalt och det har blivit en hel del beläggning i rör och element. Detta ökar då det tillförs syre i vattnet bl a då element byts ut. Detta behöver åtgärdas genom att installera utrustning som i första hand tar bort syret, sk avgasning. Typ av utrustning diskuteras med HSB Drift. Vindragarvägen 2 och 4, Fönster- och balkongrenovering Arbetet som utfördes i två etapper är nu slutfört. Totalkostnad för hela projektet blev nästan 6.3 milj kr. Även för dessa hus bekräftades den mycket höga kvaliteten på trävirke i fönstren. Av totalkostnaden utgjorde byte av trä endast ca 9000 kr. För 10 balkonger krävdes en omfattande lagning av det övre tätskiktet. Skador berodde på läckage in under ytskiktet via balkongräckets infästning. Kostnad för dessa balkonger ca 620.000 kr. I samband med garantibesiktning har det uppdagats vissa brister i fönsterrenoveringen på Vindragarvägen 8. Det saknas distanser/mellanlägg under de monterade plåtarna i karmen ovan fönsterblecken på flera ställen, men mycket oregelbundet. Detta var det första huset där fasad-, fönster och balkongrenovering genomfördes. Entreprenören kommer därför att i vår genomföra en genomgång av samtliga lägenheter i huset och göra nödvändiga justeringar av detta och samtidigt göra eventuella kompletteringar av målningen av fönster. 9
HSB:s brf Mälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Stamspolning Stambyte gjordes i föreningens samtliga byggnader under 2001. För att förlänga livstiden på rören och för att i möjligaste mån undvika läckage bör stamledningar spolas med jämna mellanrum. Vi avser att göra detta vart 5-7 år i fortsättningen. Under 2013 upphandlades en spolning av samtliga avloppsstammar och anslutningar från kök och badrum. Detta genomfördes i början på året utan att någon större brist uppdagades. Ett mindre läckage uppstod i en ledning i cykelrummet i Vindragarvägen 12. Tvättstugan Vindragarvägen 21-23 Maskinerna i denna tvättstuga var gamla och inte så energieffektiva. Lokalerna var också mycket slitna. En upphandling gjordes för en totalrenovering golv, väggar, avlopp och ventilation i både tvättdelen och torkdelen samt byte av maskiner förutom ett torkskåp. Totalkostnad ca 530.000 kr. I samband med denna renovering stals ett bord som tillfälligt ställts ut i källarkorridoren. Nytt bord inköptes för 1800 kr. Upphandling av ny fastighetsförsäkring Avtal för fastighetsförsäkring löper normalt på ett år. Vi har haft försäkring med Länsförsäkringar under många år och bara haft mindre ökningar i premierna. Relativt stora premiehöjningar hade aviserats tidigare och beslut togs därför att göra en upphandling och begära in anbud från flera försäkringsbolag. Av de svar vi fick låg tre på likvärdig nivå. Fastighetsförsäkring och kollektiv Bostadsrättsförsäkring har därefter tecknats med Protector. Skadedjursförsäkring har tecknats med Anticimex. Kostnadsökning ca 35 % vilket beror på allmänt stramare försäkringsmarknad men också på vårt skaderesultat som ökat pga vattenskador. Upphandling av trapphusstädning Avtalet med ISS som städat trapphusen upphörde 2014-03-31. Fem anbud hade inkommit som svar på styrelsens offertförfrågan. Styrelsen beslöt att anta HSB Städs offert som varande den mest kvalificerade. OVK besiktning- nya spaltventiler i låghusen OVK besiktning genomfördes under hösten 2013. Brister i ventilationen konstaterades på flera ställen men framförallt i låghusen Vindragarvägen 7-23 och Reimersholmsgatan 32-36. I dessa hus har de flesta av ventilerna som fanns i burspråken satts igen på utsidan vid den första fasadrenoveringen. Det har tagit lång tid att få åtgärdsförslag från den entreprenör som genomförde besiktningen. Nu har vi emellertid upphandlat installation av friskluftsintag i form av spaltventiler som monteras i överkant på fönsterkarmen i ett av fönstren i burspråken i varje lägenhet. Detta inkluderar även uthyrningsrummen. Arbetet skall genomföras under slutet av februari/mars 2015 av IMS Ventilation Kostnad beräknas till ca 60.000kr I övrigt konstaterades i samtliga hus att många ventiler under fönstren har satts igen inifrån av boende. Detta påverkar i viss mån ventilationen i hela huset. Några köksfläktar som anslutits direkt till utgående ventilation i kök noterades. Sådan anslutning är inte tillåten och ger stor risk att matos trycks in i hos dina grannar. Samtidigt minskar ventilationen i ditt eget kök då anslutningen täcker utgående ventilation. Pantförskrivningar uppdatera register, Vi har uppdragit åt HSB Ekonomi att skicka förfrågan om panter till samtliga banker med begäran om uppdatering av register och borttagande av pantnotering där tillämpligt. 10
HSB:s brfmälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Upphandling fastighetsskötsel Vår fastighetsskötare Anton Bzdilik går i pension i början av 2015. I diskussioner och utvärderingar om ersättare har styrelsen kommit fram till en lösning där vi upphandlar fastighetsskötsel som tjänst av ett företag istället för att anställa i egen regi. Under hösten har upphandlingsunderlag tagits fram i samverkan med HSB Affärsutveckling. Preliminärt kommer upphandlingsprocessen vara klar och ny leverantör tillträda den 1 juni. Vi kommer att ha en lösning med dedikerad fastighetsskötare som emellertid inte kommer att vara i våra fastigheter på heltid. Fasta kontorstider ska finnas vissa veckodagar men givetvis möjlighet att anmäla fel alla dagar. Kontaktmöjligheter skall finnas även via mail. Upprensning tvättcylindernycklar Under året har alla dubbla cylindrar, samt de cylindrar som saknat nyckel, tagits bort från våra 7 bokningstavlorna i våra tvättstugor. Det är ca 60 st som tagits bort och lämnat plats för er som behöver boka tvättid. Varje lägenhet får använda högst 1 cylinder. Råttbekämpning Anticicmex Vi har under året vid olika tillfällen fått information och kommentarer om råttor i våra fastigheter. Råttor är ett stort problem i hela Stockholm. Föreningen anlitar skadedjurssanerare genom Anticimex. Huvudsakligen har hittills åtgärder bestått i mindre rengöringar och att lägga ut råttgift. Anticimex kommer givetvis att fortsätta med dessa åtgärder men samtidigt har styrelsen också givit dem i uppdrag att göra en större sanering i våra källare, vissa kulvertar och rum där sopsugsventiler finns och även täta vissa håligheter som upptäckts vid besiktningar. Vi kan alla hjälpa till att minimera risk för ytterligare angrepp av skadedjur genom att undvika matning av fåglar eller andra djur som innebär att mat faller ner på eller läggs ut på marken runt våra fastigheter. Malmgården Vi har haft fortsatt dialog med Stadsdelsnämnden och SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB, om möjlig försäljning av Malmgården. SISAB har under våren 2014q utfört besiktning av Malmgården och SISAB har antytt intresse av förvärv av fastigheten för fortsatt förskoleverksamhet. Vi har i samband med detta utfört en värdering av fastigheten i befintligt skick och under rådande förutsättningar. Vi har även inlett en dialog om stöd i en eventuell försäljningsprocess från HSB Fastigheter. Vi avvaktar fortsatt dialog med SISAB. Malmgården reparation av fasaden En begränsad del av fasadputsen på sydvästra fasaden har lossnat. Lös puts har därför knackats ner för att undvika att någon skadas av fallande putsbruk. Då Tresson håller på med fasadrenovering hos Brf Pålsundet har vi upphandlat en reparation och återfärgning av denna del av fasaden inklusive ställningsbyggning. Vi har uppfattat att priset har hållits nere tack vara att de redan finns på plats. Kostnad 130.000 kr. Spolning av dagvattenavlopp baksidan Vindragarvägen 7-23 Det är en mycket dålig avrinning från stuprör när det regnar. Det hart om visat sig att vatten sprutar ut genom lövsilen pga detta. Vi har därför engagerat GG Högtryckstjänst & Rörinspektion AB för spolning av dagvattenledningarna. Dessvärre visar det sig att man inte hittar rätt vart ledningarna leder och dagvattenbrunnar där rensning kan genomföras. Trots filmning inifrån rören har vi ännu inte lyckats lokalisera alla stopp och inte heller vart alla ledningarna är anslutna. Arbetet fortsätter. 11
HSB:s brf Mälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Element Merparten av elementen i våra fastigheter är original från tiden då husen byggdes. Utbyte av element sker då element uppvisar korrosionsskador som kan leda till läckage. Kostnaden för att byta element är i storleksordning 10 000-14 000 kr för material- och arbetskostnad. Byte sker därför endast vid behov. 15-20 element byts varje år. Alla uppmanas att vara uppmärksamma och regelbundet kontrollera sina element för att tidigt upptäcka eventuella läckage och därmed undvika kostsamma fuktskador. Hemsida och Facebook Föreningen har en webbplats, www.btfmalaren.se. Där finns aktuell information och allt från tips inför renovering till fritidsaktiviteter. Föreningen har också en sida på Facebook där du som medlem kan vara med. Gå till http://www.facebook.com/btfmalaren, logga in med ditt Facebookkonto och Gilla! Dela gärna funderingar, frågor och bilder där. Är du intresserad att hjälpa till med föreningens facebooksida. Kontakta styrelsen på info@btfmalaren.se. Elavtal Föreningen har ett avtal med Luleå Energi under ett ramavtal med HSB Stockholm. Detta är ett treårsavtal där stora inköp görs åt många bostadsrättsföreningar och för HSB 's egna fastigheter för framtida el-leveranser. I princip görs inköp för att täcka 1/3-del av årsförbrukningen. Det har under en längre tid nu varit fallande priser på elkostnad inklusive elcertifikat. Resultatet för 2015 är att denna kostnad sänks med ca 9 % jämfört med föregående år. Inköp som gjorts för 2016 ger en ytterligare sänkning med 6.5 %. Vår huvudsakliga elkonsumtion sker för belysning i trapphus, drift av undercentraler, tvättstugor och är därför relativt konstant över åren. Sänkning av våra elkostnader måste därför ske genom utbyte av utrustning. Framtida byte till LED-belysning är exempel på sådana åtgärder. Telmisk revision av samtliga elcentraler En revision har genomförts av våra el-centraler. Den påvisar inte några större brister men en central har flyttats från cykelrummet i Vindragarvägen 8 ner till vår undercentral och tre gamla el-tavlor med porslinssälaingar har bytts ut mot moderna säkringstavlor. Totalkostnad 50.000kr. Vissa el-centraler bör få bättre låsanordningar. Cykelförråd Vdv 8 I november upphandlades lyftanordning för cyklar för installation i cykel garaget V dv 8. Barnvagnar Vi har också bett medlemmar med barnvagnar som inte används att ta bort dessa och därmed lämna plats till de barnvagnar som används. Vi räknar med att det ska vara genomfört våren 2015. Busschaufförernas toalett och pausrum: När Keolis övertog SLs busslinjer övertog de också den rastlokal som SL utnyttjat i källaren under Reimerholmsgatan 34. Arbetsmiljöverket lade efter inspektion skyddsstopp och Keolis fick inte längre utnyttja lokalen. Eftersom det är en källarlokal hjälper det inte heller med ombyggnad. Vi avser nu att öppna denna lokal för förvaring av cyklar då sådant utrymme är mycket begränsat i huset Reimersholmsgatan 32-36. Trädgård och yttre miljö Föreningen har avtal med Kjell Johanssons Trädgårdsservice AB för skötsel av vår mark och delar av stadens. För det senare har föreningen avtal med Södermalms stadsdelsförvaltning. 12
HSB:s brfmälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Båda de nuvarande avtalen gäller från 2014-01-01. Viss komplettering av växter har skett under året. Perennrabatten vid Vindragarvägen 7 klarade vintern bra. Sedan balkongarbetena på Vindragarvägen 2 och 4 färdigställts har Tresson bekostat återställning av planteringar och grönytor runt de berörda husen. Ett problem med vår mark har varit återställningsarbetet efter den vattenläcka som inträffade i gatan vid vändplanen på Vindragarvägen. Stockholm Vatten åtgärdade läckan och asfalterade men fortfarande återstår att snygga till gräsmattan intill parkeringsplatsen. Även detta anser föreningen att staden har ansvar för. Brandskyddsplan Brandskyddsplan finns på vår websida. Styrelsen vill särskilt framhålla förbudet att ställa upp eller lagra något i vinds- och källarkorridorer. OBS: DE FÅR INTE ANVÄNDAS SOM LAGRINGSUTRYMMEN ELLER UPPSTÄLLNING AV SKRÄP/SOPOR. Av utrymningsskäl och brandskyddsskäl är det inte heller tillåtet att belamra trapphus och portgångar med några lösa föremål inklusive barnvagnar. Parkeringsplatser och kölista I kön för parkeringsplats finns för närvarande 59 köande. Tre platser har sagts upp under verksamhetsåret och överlåtits till andra medlemmar enligt ordningen från kölistan. Samtliga avtal för parkeringsplatser har reviderats och texten moderniserats. I samband med detta avtalades också om höjning av avgiften att gälla from 2014-03-01 Förråd och kölista I kön för förråd finns för närvarande 12 köande (till de 32 förråd som vi hyr ut). Ett förråd är uppsagt och 2 nya förråd har iordningställts under verksamhetsåret och tre medlemmar har erhållit förråd enligt ordningen från kölistan. Samtliga avtal för förråd har reviderats och moderniserats i texten. I samband med detta avtalades också om justering av avgifter så att de blir enhetliga för förråd av samma storlek. Höjning av avgiften gäller för de flesta from 2014-04-01 eller 2014-10-01 beroende av tidigare avtal Överlåtelser av bostadsrätter Under året har 30 bostadsrätter överlåtits varav 2 som arv, 6 som gåva och 2 genom bodelning, övriga genom försäljning. Samfälligheten för sopsug på Reimersholme Samtliga sopnedkast på Reimersholme är anslutna till en central sopsuganläggning som transporterar bort ca 3 0 ton avfall per månad från ön. Samtliga Bostadsrättsföreningar och Micasa Fastigheter på Reimers Udde betalar för drift av sopsugen samt borttransport och destruktion av avfallet. Terminalen som samlar upp avfallet ligger nere vid bron inne på gården mot kanotklubbens lokaler. Under 2014 har det totalt för alla bostadsrättsföreningar inträffat 45 stopp i sopnedkasten som krävt hjälp av vår entreprenör Envac att få loss. Av dessa har 22 stopp inträffat i brf Mälaren, vilket innebär hälften av samtliga sopstopp! Detta är inte acceptabelt och leder till onödiga kostnader för vår förening, ca 3000 kr per åtgärd. Alla sopor måste innan de kastas förpackas på ett sådant sätt att de lätt kan stoppas in i sopnedkastet utan press. Nya klisterlappar sitter nu på luckorna till sopinkasten för att påminna om att sopnedkastet ENDAST är avsett för väl förpackade hushållssopor. Pizzakartonger och vinboxar får inte kastas i sopnedkast då de lätt sätter igen rören genom att veckla ut sig på sin färd nedåt. Risk finns även för stopp längre ut i rören. Glas innebär också risk för skador i sopsugen och ska inte heller kastas i sopnedkasten. Förpackningar och glas ska lämnas i förpackningsinsamlingen vid Reimersholmsgatan. Grovsopor och material från ombyggnader får inte heller kastas i sopnedkast. Grovsopor ska lämnas i grovsoprummet i brf 13
HSB:s brf Mälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 Bränneriet. Rivningsmaterial från större ombyggnader måste köras till återvinningscentraler eller sopstationer. Översyn av sopluckor, dekaler Samtliga sopnedkastluckor har kontrollerats och vid behov justerats. Nya dekaler är uppsatta på varje lucka med texten "OBS! ENDAST HUSHÅLLSA VF ALL i väl försluten påse", för att vädja till alla medlemmar att det inte ska bli stopp i sopnedkasten med höga kostnader som följd. Ekonomisk årsöversikt Föreningens bokslut slutar glädjande med ett stort överskott. Förklaringen finns främst på kostnadssidan där i stort sett alla kostnadsgrupper har stora positiva avvikelser mot budget. tkr utfall 9000' 8000' 7000' 6000' 5000' 4000' 3000' 2 000' 1000' O' ev<..~'- Kostnader utfall/budget/ditt - 2014 Utfall -14 Budget-14..,._Ditt tkr - diff För 2014 är det i gruppen finansiella poster som den största positiva avvikelsen finns och här finns flera förklaringar. Det allmänna ränteläget har gjort att räntorna generellt sätt är lägre än någonsin men den avgörande orsaken är att föreningen efter omförhandling av lånen i somras, fick igenom flera markanta räntesänkningar. Vi gjorde då även en justering av våra amorteringar och ökade dessa till 740 tkr per år. I gruppen drift så hittar vi ett flertal poster där merparten har en positiv kostnadsdifferens mot budget. (se bild nedan) De två största posterna måste dock delvis förklaras av klimatet. Vi har haft en riktigt mild vinter vilket gjort att vi inte haft lika stora kostnader för uppvärmning som vi budgeterat. Inte heller snöröjning, vilken finns i gruppen fastighetsskötsel, har kostat så mycket som vi räknat med. I gruppen sophämtning är det grovsopor som minskat, här ingår kostnader både för del i containern som finns hos Bränneriet men framförallt för vår egen grovsopscontainer som vi i år bara hyrde en gång under våren. Den negativa differensen inom löpande underhåll förklaras av reparation och lagning av tvättutrustning samt det lås och nyckelbyte som gjordes i källaren på Vindragarvägen 8. 14
HSB:s brfmälaren i Stockholm Årsredovisning 2014 org nr: 702001-4895 tkr 200' DRIFT Diff utfall - budget- 2014 150' 100' 50' O' -50' Gruppen avskrivningar har också en stor pluspost jmf budget och denna förklaras i sin helhet av att föreningen varit tvungen att förändra avskrivningsmodell enligt det nya regelverk som börjat gälla 2014. Här fanns två möjliga modeller att välja mellan, K2 respektive K3. För vår del är valet K3 det som passar föreningen bäst och som också rekommenderas oss av HSB. K3 innebär att vi även fortsättningsvis kan aktivera större investeringar medan K2 innebär att dessa istället måste bokföras direkt mot resultatet. I bokslutet innebär förändringen att våra befintliga, aktiverade investeringar grupperas och fördelas ut på olika komponenter, där varje komponent får en bestämd avslaivningstid. Generellt så skall komponenttiderna anpassas till "verklig livslängd" vilket inneburit att vi på vissa komponenter nu har längre avskrivningstider än vi haft på enskilda objekt tidigare. Detta medför i sin tur lägre avskrivningskostnad och ett förbättrat resultat för föreningen i jmf mot budget. Värt att notera är dock att hela förändringen har karaktären av en teknisk bokföringsförändring då den inte leder till ett förändrat kassaflöde utan bara påverkar resultatet. Resultatförändringen bör därför hanteras med viss varsamhet. Avvikelsen i gruppen planerat underhåll avser planerade underhållsåtgärder som vi helt enkelt inte hunnit med att genomföra under året. Dessa planeras istället in under nästa budgetår om inga akuta åtgärder dyker upp så att omprioritering behöver göras. (se även under rubrik fonderade medel) Flerårsöversikt 2014-01-01 2013-01-01 2011-09-01 2010-09-01 2009-09-01 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 2011-08-31 2010-08-31 Nettoomsättning tkr 14 214 13 061 17 379 13 186 13 386 Resultat efter finansiella poster tkr 1 719-640 -206 714 2133 Soliditet 27% 25% 25% 26% 26% 15