Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation Sammanfattning Idag har den etniska boendesegregationen blivit ett alltmer socialt och politiskt problem. Boendesegregation brukar förklaras som ett fenomen när grupper i ett samhälle bor socialt och geografiskt avskilda från resten av samhället. Malmö, som är en av Sveriges sydligaste städer har berörts mycket av detta då ca 33 procent av invånarna har utländsk bakgrund. Detta i sig är inget problem utan det vi syftar på är den etniska boendesegregation som har uppstått. De segregerade områdena har drabbats av flera sociala problem såsom hög arbetslöshet och bidragsberoende. Denna uppsats syfte är att undersöka vilken roll olika fastighetsbolag i Malmö anser sig ha för att påverka segregationen. Vi vill se om det utförs någon styrning från företagen och om typen av ägandeform spelar någon roll för fastighetsägarnas sätt att arbeta med segregationen. Först ägnade vi oss åt litteraturstudier i det aktuella ämnet vilket vi följde upp med intervjuer i tre företag med olika ägarformer. De företag vi intervjuade hade alla olika ägandeskap såsom kommunal, kooperativ och privat. Ägandeformen har betydelse i arbetet mot segregation. Mest påtagligt är det i det privata företaget där ägaren har avgörandet om företaget skall arbeta med detta. I de undersökta företagen görs ingen uppenbar styrning på bostadsmarknaden. Dock är en blandning av svenskar och invandrare önskvärd. Det är viktigt att ha i åtanken att det inte enbart är fastighetsföretagen som skall bära ansvaret för integrationsprocessen utan alla måste hjälpa till. Integrationsverket säger att alla berörda parter, infödda såväl som invandrade svenskar skall vara delaktiga och verksamma för integrationsprocessen. Nyckelord: boendesegregation, äganderoll, styrning, och fastighetsbolag

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation Abstract Property managers liability in the segregation of Malmö This study is about property managers liability, concerning the segregation of Malmö. We want to examine whether property managers have any influence on the segregation, and if the roles as owners have any type of significance in the work against segregation. At first relevant literature was studied followed by interviews with three different realestate companies in Malmö. The companies that were interviewed all have different types of ownership: municipal, cooperative and private. This studie shows that the ownership has a greate impotance in the work against the segregation. For private real-estate companies the owner has a significant influence of how the work against segregations is performed. Municipal real-estate companies have a political board of directors and it is therefore more obvious, that the work that is being done is more actively submitted to prevent the segregation. It is every private real-estate companies obligation to decide whether to prevent the segregation or not. The private company that were interviewed put much time and money into the company to prevent the segregation, which was positive.

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation SAMMANFATTNING 1 ABSTRACT 2 PROPERTY MANAGERS LIABILITY IN THE SEGREGATION OF MALMÖ 2 1 INLEDNING 1 1.1 BAKGRUND 1 1.2 SYFTE 3 1.2.1 FRÅGESTÄLLNINGAR 3 1.3 AVGRÄNSNINGAR 4 1.4 METOD 4 1.5 MÅLGRUPP 6 1.6 KÄLLKRITIK 6 2 TEORI 7 2.1 VAD ÄR ETT FASTIGHETSFÖRETAG? 7 2.2 VAD MENAS MED BOENDESEGREGATION? 7 2.2.1 OLIKA FÖRKLARINGAR TILL ETNISK BOENDESEGREGATION 8 2.3 SVERIGES INTEGRATIONSPOLITIK 9 2.3.1 MALMÖS INTEGRATIONSRÅD 10 2.3.2 STORSTADSPOLITIK 11 2.4 HYRESVÄRDEN SOM AKTÖR 11 2.4.1 HYRESVÄRD, HYRESGÄST OCH EKONOMISKA FAKTORER 12 2.4.2 MÅL OCH STRATEGIER PÅ BOSTADSMARKNADEN 14 3 EMPIRI 16 3.1 MKB FASTIGHETS AB 16 3.2 STENA FASTIGHETER 16 3.3 HSB SUNDSFASTIGHETER 17 3.4 INTERVJUERNA 18 3.4.1 KRITERIER FÖR LÄGENHETSSÖKANDE 18 3.4.2 STYRNING PÅ BOSTADSMARKNADEN 19 3.4.3 STRATEGIER FÖR MOTVERKNING AV SEGREGATION 20 3.4.4 SAMARBETE FÖR MOTVERKNING AV SEGREGATION 22 3.4.5 ÄGANDEFORMENS BETYDELSE 22 4 ANALYS 24 4.1 FASTIGHETSÄGARNAS ROLL I SEGREGATIONEN 24

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 4.2 NÄRHETEN TILL DE BOENDE 25 4.3 STYRNING PÅ BOSTADSMARKNADEN 26 4.4 ÄGARFORMENS BETYDELSE 28 5 SLUTSATSER 29 6 DISKUSSION 31 7 REFERENSFÖRTECKNING 33 BILAGOR 35 BILAGA 1: KARTA ÖVER MALMÖ STAD 35 BILAGA 2: INTERVJUFRÅGOR 36

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 1 1 Inledning Under 1990-talet har den etniska boendesegregationen blivit ett allt mer socialt och politiskt problem. Etnisk boendesegregation syftar till en åtskillnad mellan individer som tillhör olika kulturer, raser, folkgrupper och religioner (www.ne.se). Vi vill ta reda på om ägandeformen har betydelse för hur olika fastighetsföretag arbetar mot segregationen. Det ter sig ofta som så att det största ansvaret ligger hos de kommunala bolagen eftersom politiker är involverade i arbetet hos dessa. Ibland kan man fråga sig varför segregerade områden uppstår. Är det fastighetsägarna som medvetet skapar dessa områden eller är det ett frivilligt val av de som bosätter sig där? Vi har gjort en litteraturstudie och intervjuer hos några av Malmös största fastighetsägare. Ägandeformen hos de olika företagen är alla olika såsom kommunal-, privat- och kooperativägt. För att få en bättre grund till studien har även en undersökning av Sveriges och Malmös integrationspolitik genomförts. Vi som blivande fastighetsföretagare tror att det är viktigt att känna till segregationen i samhället för att själva kunna förebygga denna när vi senare kommer ut i arbetslivet. 1.1 Bakgrund Traditionellt sett har fastighetsägarna inriktat sig på de tekniska, juridiska och ekonomiska bitarna. På senare år har intresset för god service ökat och kunderna har blivit en centralare del i verksamheten. Det har också lett till att de sociala aspekterna har blivit mer framträdande. Sedan 1975 har svensk invandringspolitik i första hand strävat efter två mål. Det ena har varit att bevara etnisk identitet och kulturarv. Den andra har varit att ge invandrarna samma möjlighet som den inhemska befolkningen att delta och påverka i det svenska samhällslivet (Magnusson, 2001).

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 2 I Malmö är det 10 % som idag är beroende av socialbidrag. Ett samband kan ses i stadsdelarna med hög andel av invånare med utländsk bakgrund och beroendet av socialbidrag. I Rosengård där befolkningen består utav 84 % med utländsk bakgrund är beroendet högt, hela 36 % medan det i Limhamn (se bilaga 1) finns 12 % med utländsk bakgrund och endast är 1% som är bunden av socialbidrag, se tabell nedan (www.malmo.se). Malmös stadsdelar Antal invånare Antal invånare med utländsk bakgrund (%) Socialbidragstagare 16- år (%) Centrum 36 785 26 6 Södra innerstaden 32 080 40 17 Västra innerstaden 30 991 12 3 Limhamn Bunkeflo 32 037 12 1 Hyllie 30 626 34 9 Fosie 39 294 47 15 Oxie 10 848 19 5 Rosengård 21 526 84 36 Husie 17 633 18 2 Kirseberg 13 945 29 9 Malmö totalt 267 171 33 10 Figur 1: Områdesfakta för Malmö Stad. Källa: www.malmo.se En definition av begreppet invandrare existerar inte, dock krävs det att man är folkbokförd i Sverige för att kunna räknas som invandrare rent statistiskt. I statistiken brukar även en indelning ske i två kategorier såsom födda i Sverige eller födda i utlandet respektive svenskt eller utländskt medborgarskap (www.migrationsverket.se). Vi åsyftar till personer

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 3 som antingen är födda utomlands eller har föräldrar som är födda utomlands när vi använder ordet invandrare eller person med utländsk bakgrund. Vi utbildar oss till Fastighetsföretagare på Malmö Högskola och vi har observerat att servicetänkandet har genomsyrat vår utbildning. Vi har dock saknat hur arbetet med sociala perspektiv fungerar i ett fastighetsföretag. 1.2 Syfte Syftet med det här arbetet är att studera vilken roll fastighetsägarna i Malmö har i den etniska boendesegregationen. Kanske vilken roll ägarna har i stället? Fokusering kommer även att göras på om de olika ägandeformerna i fastighetsbolag har någon betydelse. Vi avser då att jämföra mellan kommunalt, privat och kooperativt ägande. 1.2.1 Frågeställningar En undersökning av vilken roll fastighetsägarna anser sig ha i detta problem och vad de eventuellt gör för att motverka den kommer att genomföras. En studie skall också göras om företagen utför någon form av styrning av flyttningsströmmen på bostadsmarknaden Vilken roll anser fastighetsägarna att de har för att påverka segregationen i en storstadsregion och hur arbetar de med det? Utförs det någon form av styrning av flyttningsströmmen från fastighetsföretagen på bostadsmarknaden? Har ägandeformen någon betydelse för fastighetsägarnas sätt att arbeta med segregation?

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 4 1.3 Avgränsningar För att begränsa oss har vi valt att inte undersöka om boendesegregationen sker frivilligt eller ofrivilligt utan enbart studera fastighetsägarnas roll i detta problem. Vi har valt att enbart ha med Malmö i studien då vi anser detta vara ett tillräckligt intressant objekt för denna studie och för att göra arbetet mer konkret. Vi har valt att enbart ägna oss att träffa personer som är engagerade i fastighetsföretag i denna studie för att begränsa oss till arbetets storlek, därför har vi inte träffat boende hos dessa företag. 1.4 Metod En litteraturstudie som har handlat om segregation och integration har genomförts. Vi har undersökt olika tryckta källor såsom böcker, årsredovisningar från de företag vi intervjuat, och tidningsartiklar. En studie har även gjorts av intressant fakta på Internet. Vi fick förslag på litteratur i ämnet av vår handledare och även från vår programledare. Rådfrågning till relevant litteratur har även gjorts hos den kunniga personalen på Malmö Högskolas bibliotek. Vi har valt att använda oss av denna litteratur eftersom vi känner en trygghet i dessas kunskap. Intervjuer med människor som har ledande befattning inom ett antal olika fastighetsbolag kommer att genomföras för att få en så bra insikt som möjligt i fastighetsbolagen. Vi åsyftar att undersöka tre av de större företagen då detta ger en god bild av hur styrningen sker eftersom många av Malmös invånare bor i deras fastigheter. En säkerhetsställning av att rätt personer skulle intervjuas gjordes genom att kontakta respektive företags receptionist. Relevant information från varje företags hemsida studerades noggrant för att vara säkra på att vi undersökte väsentliga objekt för vår studie. Därefter kontaktades intervjupersonerna via telefon där arbetets syfte presenterades och en tid för intervju bokades. Intervjuerna utfördes under maj månad 2005. Christel Svensson blev vår kontaktperson i HSB Sundfastigheter och innehar befattningen som Kund och

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 5 Marknadschef. I Stena Fastigheter intervjuade vi Helen Welander-Möller som arbetar som Relationsförvaltare. Slutligen träffade vi Stig Andersson i MKB som är ansvarig för utvecklingen i företaget. Samtliga intervjuer tog mellan en halvtimme och en timmes tid och genomfördes på respektive intervjupersons arbetsplats. I litteraturen brukar man särskilja mellan kvalitativ och kvantitativ intervju. Den kvalitativa intervjun brukar kännetecknas av icke-standardiserade frågor och att kunna anpassa intervjufrågorna efter varje individ (Wallén, 1996). I den kvantitativa intervjun används istället standardiserade frågor med på förhand bestämda följdfrågor som inte anpassas efter individen. Tillvägagångssättet vid intervjuerna skall vara så snarlikna varandra som möjligt (Starrin och Renck, 1996). Vi har använt oss av en kombination av dessa två intervjumetoder. Vi har valt att använda oss av standardiserade frågor och lika för alla (se bilaga 2) men att vi skall kunna ställa olika följdfrågor till respektive intervjuperson. Detta har vi valt att göra för att få fram ungefärliga svar från respektive företag men ändå följa upp olika metoder och liknande som företagen använder sig av. Vi har valt att studera större fastighetsbolag som har en spridning på sina fastighetsbestånd över hela Malmö eftersom det då är mer troligt att de har problem med segregation i sina fastigheter. Vi har även tänkt på att alla dessa tre undersökta företag har olika ägarformer. MKB är kommunalt ägt, HSB kooperativt ägt och Stena Fastigheter är ett privatägt företag. Detta har vi haft i åtanke då vi vill jämföra dem med varandra och se om de har olika syn på styrning, visioner och mål inom segregation. Vi har inriktat våra intervjufrågor på att se om fastighetsbolagen gör något för att motverka segregationen i sina fastigheter och hur dessa strategier i så fall ser ut. Vi vill även se om de på något vis styr denna process, försöker de förena olika folkgrupper i sina hyreshus? Vi ville att de företag vi skulle intervjua skulle ha ett stort utbud av fastigheter i hela Malmö, främst i de områden som har segregationsproblem. Eftersom vi valt att undersöka om ägandeformen har betydelse ville vi också ha ett företag med kommunal styrelse, ett privatägt och ett kooperativ. Då vi valt att avgränsa oss till Malmö blev därför MKB Fastighets AB ett naturligt val. HSB var det enda kooperativa fastighetsföretag som vi kände till och därför valde vi HSB Sundsfastigheter. De har ett relativt utspritt

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 6 fastighetsbestånd och HSB figurerar också mycket i medierna idag på grund av Turning Torso. Stena Fastigheter är ett av de största privata fastighetsföretagen i Malmö och de har nyligen köpt upp Drotts bostadsfastigheter. De har också ett utspritt fastighetsbestånd vilket gjorde att vi fann dem intressanta för en medverkan i denna studie. 1.5 Målgrupp Uppsatsen riktar sig framförallt till dem som har ett större intresse för segregationen i Malmö. Även för aktörer inom fastighetsmarknaden och studenter i högre årskurser inom fastighetsutbildningar, kan denna uppsats vara av särskilt intresse. 1.6 Källkritik Det finns mycket litteratur om fenomenet segregation, men vi upptäckte vid ett tidigt skede att litteratur från fastighetsägarnas perspektiv var svår att finna. Dock fick vi bra tips från vår handledare och även genom att besöka Malmö Högskolas bibliotek. Vi är väl medvetna om att segregation är ett känsligt ämne vilket kan leda till att svaren vi får från de vi har intervjuat kan bli en försköning av verkligheten. Vi har försökt utforma våra frågor så att ingen av de intervjuade skall känna sig utsatt.

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 7 2 Teori 2.1 Vad är ett fastighetsföretag? Fastigheter kan ägas av många olika företag såsom byggföretag, fastighetsförvaltande företag, försäkringsbolag, banker och privatpersoner. Dessa kan därefter indelas efter ägandeart vilket kan vara statliga, landstingsägda, kommunala och privata. Kommunala och privata har övertaget på fastighetsmarknaden med flest antal fastigheter (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003). Ägarstrukturen kan variera mellan olika fastighetsägare vilket också gör att motiven varierar. Fastigheterna kan ingå i den primära verksamheten eller verka som en stödfunktion till en verksamhet som inte tillhör fastighetsbranschen. Tillhör fastigheterna den primära verksamheten kan det antingen handla om ett kapitalförvaltande företag där fastigheterna i första hand betraktas som ett placeringsalternativ, t.ex. försäkringsbolag. Det kan också vara ett företag där fastigheterna ses som en produktionsresurs för att hyra ut lokaler och bostäder, t.ex. fastighetsförvaltande företag (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003). Målformuleringen i ett fastighetsföretag är mycket viktig eftersom den är underlaget för all styrning. Det är viktigt att målen är mätbara, tidsbestämda och möjliga att uppnå för att kunna styra mot dessa och sedan följa upp dem. De ekonomiska målen kan uttryckas kvantitativt och kvalitativt. Kvalitativa mål som gjorts mätbara kan vara andel nöjda kunder, tid mellan felanmälan och åtgärd eller antal lägenheter per förvaltare. Kvantitativa mål kan i sin tur vara räntabilitet, soliditet och likviditet (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003). 2.2 Vad menas med boendesegregation? När grupper i ett samhälle bor socialt och geografiskt avskilda brukar detta fenomen förklaras som boendesegregation. Denna segregation kan vara demografisk, socioekonomisk och etnisk. Med demografiskt menas segregation efter hushållstyp och ålder exempelvis studentbostäder. När invånarna bosätter sig efter deras ekonomiska

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 8 förmåga kallas detta socioekonomisk segregation. Den etniska segregationen syftar till en rumslig åtskillnad mellan individer som tillhör olika kulturer, raser, folkgrupper och religioner. Den etniska boendesegregationen har under 1990-talet ansetts bli ett allt mer socialt och politiskt problem (www.ne.se). Segregation som tidigare begränsades till enstaka kvarter har nu utvidgats till hela stadsdelar. Förutom ett avskilt boende brukar segregation också förknippas med invandring och arbetslöshet (Popoola, 2001). Segregation kan vara både ofrivillig eller frivillig. Är segregationen frivillig så är den ofta ett resultat av människors egna handlingar. Det kan vara ett eget val av individen i relation till de ekonomiska, kulturella och sociala villkor som människor har tillgång till. De flesta städer har områden där merparten av befolkningen i dessa områden äger sina bostäder själva och har också en inkomst som är högre än genomsnittet i kommunen. Med hjälp av sina ekonomiska förutsättningar har de kunnat välja sin bosättning och även om de bor etniskt och geografiskt avskilt från resten av stadsbebyggelsen så betraktar de sig knappast som segregerade. En del människor har dock inte möjligheten att bosätta sig var de vill, viljan finns där men de ekonomiska resurserna är begränsade (Popoola, 2001). 2.2.1 Olika förklaringar till etnisk boendesegregation Det finns både kollektiva och individuella förklaringar samt beslut till att boendesegregation uppstår. Många faktorer främjar eller hindrar vissa grupper för att bo i vissa områden (Bevelander m.fl. 1997). Skäl till immigration olika motiv för den immigrerade att stanna. Vissa hoppas på att komma tillbaka till sitt hemland och kan då välja ett mer tillfälligt boende. I början av vistelsen i det nya landet är invandraren också ny på bostadsmarknaden. Har den invandrade varit bosatt i landet en längre tid kommer också boendet för den invandrade att likna den ursprungliga befolkningens.

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 9 Fördelning av ålder många av immigranterna är i ung ålder och då oftast nya även på bostadsmarknaden. Olikheter i kultur såsom religion, familjesyn, könsroller, språk och seder. Statusen i socioekonomi såsom utbildning, inkomst eller yrke. Detta påverkar valet av bostadsområde. För att få trygghet och stöd flyttar invandrargrupper gärna nära varandra och bevarar på så sitt sin etnicitet. Invandrare utsätts för diskriminering på bostadsmarknaden och även andra marknader. Invandrare hamnar där det finns billigare och högre vakans på lägenheter. Ursprungsbefolkningen flyttar antingen ifrån eller inte in i de områden där invandrare flyttar in ( Bevelander m.fl. 1997). 2.3 Sveriges integrationspolitik Alla berörda parter, såväl infödda som invandrade svenskar ska vara delaktiga och medansvariga för integrationsprocessen. Arbetet för integrationen ska inte göras åt någon, utan presteras av och genom alla berörda parter (www.integrationsverket.se). Staten ska stödja immigrerade personer genom att föra en politik som ger dem möjligheter till att förverkliga deras mål i livet. Detta innebär att förutsättningar och redskap måste skapas för att individerna ska kunna skapa en framtid i sitt nya hemland utan att behöva göra intrång på sin kulturella och etniska identitet. Utanförskap måste motverkas, alla ska ha samma förutsättningar för egen försörjning och delaktighet i samhället. Det är staten som ansvarar för att definiera mål inom olika samhällsområden för integrationspolitiken (www.integrationsverket.se).

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 10 Lika rättigheter, skyldigheter och möjligheter för alla oavsett etnisk och kulturell bakgrund. En samhällsgemenskap med samhällets mångfald som grund. En samhällsutveckling som kännetecknas av ömsesidig respekt för olikheter inom de gränser som följer av samhällets grundläggande demokratiska värderingar och som alla oavsett bakgrund ska vara delaktiga i och medansvariga för (www.regeringen.se). Propositionen Sverige, framtiden och mångfalden från invandrarpolitik till integrationspolitik ligger till grund för den svenska integrationspolitiken som infördes 1997. Den behandlar frågor om ansökan till svenskt medborgarskap, introduktion i det svenska samhället, kompensation för kommunernas flyktingmottagande, insatser för att understödja lika rättigheter, skyldigheter och möjligheter för alla oavsett bakgrund. Integrationspolitikens mål verkställs genom allmänna insatser inom bl.a. arbetsmarknads-, utbildnings-, bostads- och hälsopolitiken och ska genomsyra dessa. I integrationspolitiken ingår också åtgärder för att motverka etnisk diskriminering, främlingsfientlighet och rasism. För 2005 avsattes 2,1 mdkr för integrationspolitiken i budgetpropositionen (www.regeringen.se). 2.3.1 Malmös integrationsråd Integrationsrådet i Malmö, som är ett politiskt råd, styr arbetet för att öka integrationen i staden. Integrationsrådet har framställt en Åtgärdsplan för att främja integrationen i Malmö stad som antogs av kommunfullmäktige i december 1999. Enligt åtgärdsplanen skall kommunen föra en dialog med MKB och andra fastighetsägare för att kunna utveckla Malmös alla bostadsområden till trygga miljöer. En diskussion om hur diskriminering på bostadsmarknaden kan undvikas ska också föras. För att motverka segregationen ska bostadsplaneringen bygga på ett bättre kunnande om hur olika gruppers bostadsbehov ser ut, så att ett mer varierat utbud av bostäder kan erbjudas (www.malmo.se).

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 11 2.3.2 Storstadspolitik Till storstadsområden flyttar många av de nyblivna svenskarna. År 1999 bodde 30% av den inhemskt födda befolkningen i storstadsområden, samtidigt som 50% av den utrikes födda befolkningen gjorde detsamma. Storstadspolitiken omfattar hur de mest utsatta stadsdelarna i storstäderna skall kunna utvecklas på ett bra sätt, hur bra villkoren kan skapas för tillväxten och hur alla parter kan bli involverade i denna. Storstadspolitiken har bl.a. som mål att bryta den sociala, etniska och diskriminerande segregationen i storstadsregionerna och att verka för jämlika och jämställda levnadsvillkor för storstädernas invånare (www.regeringen.se). För att uppnå målen har lokala utvecklingsavtal ingåtts med tex Malmö för att förbättra levnadsvillkoren. Åtgärderna sker i samarbete med boende och andra verksamma i utsatta områden (www.regeringen.se). 2.4 Hyresvärden som aktör Både hyresvärdar och de boende gästerna är angelägna av det som hyrs ut eller levs i. Det är viktigt för hyresgästerna att ha en trivsam boendemiljö som de kan fortleva i. Detta intresse är starkt sammanfogat för fastighetsägaren till ett ekonomiskt intresse. Men det är dessutom en osäkerhet för fastighetsbolaget eftersom förvaltningen i sig utgör en risk. Hyresvärdar har ett intresse av att hyra ut till betalande hyresgäster som inte föranleder till inkomstbortfall, missnöje från boende intill eller större åtgärder från hyresvärdens håll (Popoola, 2001). Nästan hälften av de med utländsk bakgrund bor i hyresrätter och enbart en tredjedel i äganderätter. I hushåll bestående av svenskfödda personer bor nästan en tredjedel i hyresrätt och hälften av dem i äganderätt. Detta kan förklaras med att de med utländsk bakgrund ofta bor i storstadsområden där boendet ofta består av hyresrätter men ofta såsom

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 12 vistelsetid i landet och inkomst kan påverka uppdelningen (Magnusson, 2001). Detta påpekar också Bevelander m.fl. som en förklaring till varför etnisk boendesegregation uppstår (se ovan). Fastighetsbolagen har ett behov av att behålla men även förbättra sin position på fastighetsmarknaden och även att skapa ett mervärde för sig själva. Att fylla vakanserna av tänkbara hyresgäster är ett måste men samtidigt krävs det respekt inför de problem som fastighetsbeståndet kan råka ut för (Popoola, 2001). Den bästa förvaltningen är den där personalen kan arbeta i nära kontakt med de boende och ha enskilda förbindelser till hyresgästerna. En anledning till detta kan vara dagens ökade konkurrens mellan bostadsområden, boendeformer och fastighetsföretag. Samhället kräver breddad service och nära relationer till de boende för att de boende skall stanna kvar i fastighetsföretagens fastigheter. Personliga kontakter med hyresgästerna underlättar arbetet genom att språkproblemen med de med utländsk bakgrund blir mindre och de boende kan lättare få hjälp och personalen kan därför agera snabbare (Ramberg, 1996). Idag uppfattar företagen situationen såsom att det krävs en nära och effektiv relation med hyresgästerna från andra länder för att förvaltningen och bostadsområdena skall fungera tämligen godtagbart (Ramberg, 1996). 2.4.1 Hyresvärd, hyresgäst och ekonomiska faktorer Det finns en tydlig relation av makt mellan hyresvärden och hyresgästen som i sig ger en överlägsenhet åt hyresvärden. De bedömer vilka som uppfyller bedömningsgrunderna för att få kontrakt hos dem. Maktförhållandet kan ge uttryck åt olika hyresnivåer vilket i sin tur kan leda till höga krav på de människor som söker lägenheter. De är tvungna att påvisa ett fast arbete, regelbunden lön eller ekonomisk säkerhet. Trots att detta inte är lätta krav att leva upp till, finns det en potential för befolkningen med hänsyn till de ekonomiska omständigheterna att kunna erlägga dessa höga hyror (Popoola, 2001).

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 13 Herrgården som tillhör stadsdelen Rosengård i Malmö (se bilaga 1) är det fattigaste området i kommunen och beroendet av socialbidrag är högt här. Dessa individer har allmänt ingen möjlighet att få lån på bank- eller andra kreditinstitut och därför kan de ha svårt att få bostad någon annanstans än där hyresmarknaden lanserar (Popoola, 2001). Som framgår av Hanna Rydéns artikel Ungas segregation oroar forskare hävdar forskaren Mats Trondman att ungdomarna i Malmö är mer segregerade än övriga ungdomar i Sverige. Många av dessa lever utan hopp om en god framtid och många förflyttar sig inte utanför sin stadsdel. Malmö är uppdelad i två bilder där den ena symboliserar pulserande uteliv och närhet till Köpenhamn. I den andra delen dominerar segregation, brottslighet och en undre värld. De ungdomar som bor i de mer segregerade miljöerna känner en starkare uppfattning att det är vi och dem. Detta kan leda till att deras förflutna blir än mer viktig för dem. Dessa ungdomar vistas mest inne i sin stadsdel och har ofta inga direkta fritidssysselsättningar. En stark ilska finns ofta hos dessa ungdomar eftersom de känner ett tydligt utanförskap. Detta kan leda till både gott och ont. Ett bra sätt är att bygga relationer till vuxna, både med vuxna i ungdomarnas närhet och formella sådana. Ett nätverk måste mobiliseras för att ungdomarna, var de än vistas, skall känna en trygghet (Rydén, 2005). Generellt sett är standarden sämre i områden där befolkning med utländsk bakgrund är i majoritet och resulterar då i en limiterad dragningskraft. Utan hänsyn till den något sämre standarden är hyresnivån i dessa områden inte allt för olik andra delar av kommunen. Detta kan tolkas som att invånarna i dessa områden betalar en relativt hög hyra i förhållande till standarden. Denna hyresnivå godtas ofta då det finns en avsaknad av bättre valmöjligheter. Sambandet med social- och bostadsbidrag bidrar också till acceptansen av hyresnivåerna, vilket hjälper den ekonomiskt utsatta befolkningen i samhället. En baksida av detta är dock att även lägenheter med sämre standard och kraftigt stegrade hyresnivåer får sin målgrupp (Popoola, 2001).

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 14 2.4.2 Mål och strategier på bostadsmarknaden Hyresmarknaden är beroende av tillgång och efterfrågan, dessutom är den beroende av statliga stödåtgärder, skiftande räntor, bidrag och skatter på fastighetskapitalet. Stödet från samhället går inte enbart till fastighetsägarna utan även till de individuella hyresgäster som inte på egen hand klarar av att komma upp i den köpkraft som fordras för att inneha en bostad (Popoola, 2001). De mål som förvaltarna eller hyresvärdarna sätter upp kan antingen vara ekonomiska eller förenade med andra värderingar som bygger på förevisningar om hyresgästernas kulturella och sociala kapital. Målen kan också resultera i skilda strategier med syfte att erhålla hyresgäster med den sociala och kulturella förmåga som associeras med varje fastighet inom beståndet. Hyresgästerna kan även handla inom ramen för sina föreställningar, då de söker sig till hyresvärdar som under givna villkor väntas kunna tillfredsställa de krav som kan ställas på en bostad och dess närmiljö. De enskilda aktörernas ambitioner medför att de gör ett försök att frambringa så bra förutsättningar som möjligt i förhållande till sina mål. Detta skapar en god grund för omflyttningsmönster inom och mellan bostadsområden (Popoola, 2001). De integrationssträvande strategier som hyresvärdarna för på bostadsmarknaden kan grovt delas in i tre tillvägagångssätt, som alla har en segregerande effekt. Styrning av inflyttningen genom uppställda krav på fast arbete och/eller regelbunden lön. Styrning av invandrarinflyttningen till fastigheter i områden som enligt fastighetsägarna är i behov av etnisk balans. Fastighetsägarna godtar hyresgäster utan regelbunden lön eller fast arbete, men för att hålla resten av fastighetsbestånden problemfritt styr de lägenhetsanvisningarna i förhållande till sin oro om störningar i boendet (Popoola, 2001).

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 15 De ekonomiskt obeställda hyresgästernas potential att agera på hyresmarknaden skall sättas i samband med strategierna ovan. Detta kan summeras i hyresgästens möjlighet att invänta vakanser som kan möjliggöra förhandlingslägen för in- och utflyttning i enlighet med deras enskilda önskan. Förhandlingsläget kan innebära att dessa strategier utnyttjas i relation till möjligheterna att skriva kontrakt med en hyresvärd som innehar, enligt de tänkbara hyresgästerna, tilltalande bostäder. Det är ett oregelbundet maktförhållande där hyresgästerna är i en underordnad ställning. Den sociala ordning som verkar inom det fält som bostadsmarknaden utgör är i sig en demonstration av detta (Popoola, 2001).

Fastighetsägarnas roll i Malmös segregation 16 3 Empiri 3.1 MKB Fastighets AB MKB är helägt av Malmö Stad och bildades 1946. Idag har MKB 20 500 hyreslägenheter och 1200 lokaler. Det bokförda värdet på fastigheterna uppgår idag till 5,5 Mdr kr. Företaget har som uppgift att vara en ledande aktör på bostadsmarknaden i Malmö med målet att erbjuda ett lockande boende för alla (www.mkbfastighet.se). Allmännyttiga bostadsföretag arbetar på samma omständigheter som andra fastighetsföretag, verksamheten drivs dock utan vinstsyfte. Kommunfullmäktige i Malmö har utifrån de speciella krav som ställs på allmännyttiga bostadsföretag utformat tydliga ägardirektiv. Dessa stämmer överens med hur MKB fungerat de senaste åren. Exempel på ägandedirektiven är att MKB skall vara ett allmännyttigt företag. De skall ta sin del av det bostadssociala ansvaret och MKB skall vara en ledande aktör på bostadsmarknaden i Malmö. De ska kunna erbjuda ett brett utbud av bostäder som ger de boende valmöjlighet med avseende på bl. a. standard, läge och pris och lägenheterna skall upplåtas med hyresrätt. MKB skall stödja Malmös utveckling genom en balanserad nyproduktion och ansvarsfull hyressättning. De skall även, på affärsmässiga grunder, initiera och driva sociala projekt som leder till ökad sysselsättning och minskat bidragsberoende (www.mkbfastighet.se). MKB:s fastighetsbestånd är utspritt över hela Malmö och en stor del ligger i utsatta områden med hög arbetslöshet, stort bidragsberoende och utanförskap. Att skapa stabila bostadsområden med förutsättningar för god betalningsförmåga är viktigt för MKB. Med ett okonventionellt arbetssätt har deras sociala projekt lyckats bryta utanförskapet, ökat integrationen och skapat förtroendefulla relationer mellan myndigheter och medborgare (MKB:s årsredovisning 2004). 3.2 Stena Fastigheter Stena Fastigheter är ett privatägt företag som förvaltar och äger fastigheter i Malmö, Stockholm och Göteborg. De är också verksamma inom storstadsregioner i Holland,