1(5) Detaljplan för PÅBYGGNAD STORSJÖTEATERN Borgens 3 m fl Östersunds kommun Dnr Ädh 465/2006 Dnr planmodul: P 06/0013 UTLÅTANDE Detaljplanen har hållits utställd i Rådhuset och i Länsbiblioteket i Östersund under tiden 18 juni 6 augusti 2007. Utställningen annonserades i ortstidningarna den 16 juni 2007. Utställningshandlingarna utgjordes av plankarta med bestämmelser, illustrationskarta, planbeskrivning med bilagor, genomförandebeskrivning, program samt samrådsredogörelser för program resp. samråd. Under utställningen ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Planhandlingarna har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. Under utställningstiden har fem yttranden kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan i korthet. YTTRANDEN Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen (2007-07-17): Länsstyrelsen har under program- och samrådsskedet lämnat synpunkter vilka har beaktats. Länsstyrelsen avser inte att ta upp frågan om prövning enligt 12kap 1 PBL. I enlighet med länsstyrelsens samrådsyttrande kompletterades/ förtydligades skyddsbestämmelsen q1 inför utställningen; Förändringar av teaterbyggnaden ska utföras med stor respekt för befintlig utformning så att det klart framgår att såväl exteriör som interiör avses. Vidare ansåg Länsstyrelsen att den planerade uppglasade påbyggnaden för trappa/hiss från foajén till terrassen, liksom själva terrassen, var dåligt beskriven. Inför utställningen kompletterades planförslaget med redovisning av tänkta uppglasade påbyggnaden för trappa/hiss från teatercaféet (fotomontage i bilaga). Länsstyrelsen påpekade även att arkeologisk utredning/schaktövervakning kan bli aktuellt för Stortorget om stora grävarbeten ska genomföras. Denna detaljplan omfattar dock inte den planerade ombyggnaden av Stortorget.
2(5) Jämtlands Läns Museum (2007-08-07): Länsmuseet har inget ytterligare att erinra utan hänvisar till tidigare yttrande 2007-04-11. Länsmuseet framförde i sitt samrådsyttrande bl a att det ur ett arkitektoniskt och arkitekturhistoriskt perspektiv är positivt att den föreslagna påbyggnaden ska placeras och utformas så att teaterbyggnadens ursprungliga form blir tydligt urskiljbar. Länsmuseet befarar dock att påbyggnaden riskerar att bli alltför framträdande vid torgmiljön och att det därför är viktigt att påbyggnaden underordnar sig den befintliga teater- och hotellbyggnaden. Länsmuseet föreslog därför att påbyggnaden borde ges en mindre, kvadratisk plan och förskjutas bortom det uppstickande scenhusets södra fasad. Höjden bör anpassas till hotellet, d.v.s. minskas med 6 meter. Samhällsbyggnad uppfattning är att den tänkta tillbyggnaden kommer att upplevas tydlig urskiljbar, i viss mån även påtaglig som en glasad kub som speglar omgivningen. Detta tror vi kan upplevas som ett spännande tillskott för Stortorgets norra fasad. Det är alltså ett avvikande synsätt jämfört med museets förslag att minska byggnadsvolymen. Inför utställningen bearbetades förslaget så att byggrätten/påbyggnadens fasadlängd mot torget minskades med ca 1 meter. Åtgärden medför konsekvenser genom de 4 pelare som punktvis går ner genom stora foajén resp. fredssalen. För att få en uppfattning av pelarnas inverkan på rumsupplevelsen ordnades så att cylindrar av pelarnas dimension placerades på de punkter där pelarna ska stå. I samband med att pelarna utplacerades ordnades en visning till vilken miljö- och samhällsnämnden respektive kultur- och fritidsnämnden inbjudits. Samhällsbyggnads bedömning är att teaterns interiör endast påverkas marginellt då pelarnas placering inte stör funktionen i byggnaden eller upplevelsen av konstverken. Kommunala förvaltningar och bolag Räddningstjänsten (2007-06-29): Yttrandet avser bilaga 3, utformning av Stortorget. ; Räddningsinsatser i byggnader vid torget kräver användning av räddningstjänstens höjdfordon. Detta fordon måste kunna köras in på torget från Samuel Permans gata och Storgatan (4 infarter), kunna passera intill fasader samt ställas upp på de platåer som finns inritade. På det sätt arkitekten visar utformningen enligt bilaga 3 bör detta vara möjligt. Detaljplanen omfattar inte den planerade ombyggnaden av Stortorget. Yttrandet har vidarebefordrats till samhällsbyggnad, avd. Trafik och park. Övriga organisationer, företag och enskilda Jämtkraft (2007-06-29): Längs nuvarande byggnadsfasader har Jämtkraft högspänning och optoslang. Byggnation som föranleder flytt av Jämtkrafts anläggningar bekostas av exploatören. -
3(5) Länsförsäkringar Jämtland (2007-07-06): Av planbeskrivningen framgår att kommunen kommer att kräva att ca 18 bilplatser skapas för påbyggnadsdelen. För ombyggnadsdelen/butiksdelen har sedan tidigare 15-platser skapats genom friköp. Totalt innebär det att 33 platser ska ordnas för Länets exploatering som omfattar totalt 2360m 2. Enligt kommunens nya regler för friköp skulle det för kontorslokaler krävas totalt 23 bilplatser. Vi anser kravet på 33 platser ohemult. Vi motsätter oss inte att uppfylla kommunens policy och krav på friköp av bilplatser för kontorsverksamhet. Vi anser däremot att vi ska få tillgodoräkna oss det överskott av bilplatser som genererats genom tidigare friköp för butiksverksamhet. Vi förutsätter att miljö- och samhällsnämnden beslutar att kravet för friköp blir totalt 8 bilplatser för om- och påbyggnaden. - För kontorsverksamhet krävs enligt Riktlinjer för beräkning av bilplatsbehovet i centrala Östersund ett bilplatsbehov på 10platser/1000 m 2 BTA. Det innebär att påbyggnaden som är avsedd för kontorsverksamhet och har en bruttoarea på ca 1600m 2 inkl trapphus och hiss, exklusive öppenarea plan och tekniska utrymmen, genererar ett bilplatsbehov på ca 16 bilplatser. Ombyggnadsdelen är avsedd för bankverksamhet. Bankverksamhet är att betrakta som handelsverksamhet. För ombyggnadsdelen innebär det, i förhållande till tidigare butiks/handelsverksamhet, ett oförändrat bilplatsbehov. Av bygglovhandlingarna framgår att det inom påbyggnadsdelen (plan 1-4) skapas ca 80 arbetsplatser samt inom ombyggnadsdelen (i gatuplanet) 23 arbetsplatser d.v.s. totalt ca100 arbetsplatser. Till det kommer bilplatsbehov för kunder och övriga besökare. Samhällsbyggnad anser det rimligt, mot bakgrund av ovanstående, att kravet på ca 16 bilplatser ska ordnas genom friköp. Verksamhetens/-kernas bilplatsbehov kommer slutgiltigt att avgöras, i samband med bygglovprövningen, och beräknas enligt Riktlinjer för beräkning av bilplatsbehovet i centrala Östersund. Bilplatsbehovet avses att lösas genom friköp. Planbeskrivningen redigeras. KVARSTÅENDE SYNPUNKTER EFTER SAMRÅDET Länsmuseet: Länsmuseet anser att påbyggnaden borde ges en mindre, kvadratisk plan och förskjutas bortom det uppstickande scenhusets södra fasad. Höjden bör anpassas till hotellet, dvs. minskas med 6 meter. Moderata samlingspartiet: Avstyrkte förslaget i programsskedet. Under samrådet framförde moderaterna följande; När en byggnadsminnesförklaring inte längre är aktuell tycks tanken på en påbyggnad vara mer allmänt accepterad. Påbyggnaden måste till storlek, form och utförande noga studeras. Påbyggnadens harmoni med befintliga byggnader är viktigare än den tilltänkte exploatörens lokalbehov. Det nuvarande förslaget känns tungt. Genom en annan utformning (kanske högre och smalare) borde man kunna
4(5) uppnå en mer graciös byggnad. Även om det är glasfasader blir huset inte genomskinligt. Solstudierna bör kompletteras för bostäderna på Prästgatan 17. Tillkommande pelare får inte förvanska eller förstöra befintliga konstverk. Stor-Östersunds Köpmannaförening STÖK: STÖK anser att nya och spektakulära åtgärder för utveckling av Östersund och centrum är välkomna. Stök är dock tveksamma till att kontorisering är den lösning som ger liv och rörelse åt torget. De föreslår förlängd remisstid mot bakgrund av att de avser att bjuda in berörda aktörer till framtagande av en totalvision för hur Östersund och Centrum bör utvecklas som handelsoch servicestad. Det finns även andra idéer till hur teaterkvarteret kan utvecklas. Folke Rydell, Auktionisten 8: Rydell anser att planförslaget inte skall föras vidare. Storsjöteaterns eleganta arkitektur spolieras. Parkeringsplatser kan inte lösas inom fastigheten, parkeringsköp i angränsande fastigheter är uteslutet. Arbetande i kontorspåbyggnaden och kunder till banken kommer att medföra störningar i form av ökad trafik. STÄLLNINGSTAGANDE Den tänkta tillbyggnaden kommer att upplevas tydlig urskiljbar och i viss mån även påtaglig som en glasad kub som speglar omgivningen. Studier av olika byggnadsvolymer har visat att en fyravåningslösning med de föreslagna bredd- och längdmåtten utgör en balanserad exploatering. Det är en exploatering där den tillkommande volymen kommer att avvika mot befintlig bebyggelse men genom det valda fasadmaterialet ändå kommer att upplevas som ett spännande tillskott. För att förfina kubens proportioner minskades byggnadens bredd/byggrätten med ca 1 meter Storsjöteatern avviker genom sin speciella form idag höjdmässigt från den riktlinje moderaterna hänvisar till. Bebyggelsen runt torget har dock olika höjd och utformning. Solstudier har inte gjorts för Prästgatan 17 då denna byggnad endast bedöms påverkas marginellt av påbyggnaden. För att få en uppfattning av pelarnas inverkan på rumsupplevelsen ordnades så att cylindrar av pelarnas dimension placerades på de punkter där pelarna ska stå. I samband med att pelarna utplacerades ordnades en visning till vilken miljö- och samhällsnämnden respektive kultur- och fritidsnämnden inbjudits. Samhällsbyggnads bedömning är att pelarnas läge endast innebär en marginell inverkan på rumsupplevelsen av teaterns interiör och inte stör funktionen i byggnaden eller upplevelsen av konstverken. Samhällsbyggnads uppfattning är att det ur stadsbildssynpunkt är möjligt att komplettera teaterns arkitektur med den föreslagna påbyggnaden. Detaljutformningen av fasader mm måste naturligtvis studeras ytterligare i den fortsatta projekteringen och bedömas i bygglovskedet. Då det inte finns tillräckligt med bilplatser inom fastigheten måste friköp tillämpas.
5(5) Redaktionella ändringar inför antagande Planbeskrivningen förtydligas under rubriken Parkering; Den planerade påbyggnaden är avsedd för kontorsverksamhet. För kontorsverksamhet krävs enligt Riktlinjer för beräkning av bilplatsbehovet i centrala Östersund ett bilplatsbehov på 10platser/1000 m 2 BTA. Ombyggnadsdelen är avsedd för bankverksamhet. Bankverksamhet är att betrakta som handelsverksamhet. För ombyggnadsdelen innebär det, i förhållande till tidigare butik-/handelsverksamhet, ett oförändrat bilplatsbehov. Verksamhetens/-ernas bilplatsbehov kommer att beräknas enl. ovanstående riktlinjer och slutgiltigt avgöras i samband med bygglovprövningen. Byggherren avser att lösa verksamheternas bilplatsbehov genom friköp. SAMMANFATTNING Miljö- och samhällsnämnden föreslås anta den nya detaljplanen för PÅBYGGNAD STORSJÖTEATERN Borgens 3 m fl. Östersunds kommun upprättad den 30 maj 2007. Antagandehandlingarna består av plankarta med bestämmelser, illustrationskarta, planbeskrivning, genomförandebeskrivning samt detta utlåtande. UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats skall underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Folke Rydell, Vintervägen 18, 832 45 Frösön För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Samhällsbyggnad Fastighetskontoret Trafik o Park Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsplanering o Boende, 831 86 Östersund Bfr Borgens/Iwan Sturk Polismyndigheten i Jämtlands Län Jämtlands Läns Museum Kultur- och fritidsnämnden Samhällsbyggnad; Trafik och park Agenda 21-samordnare, Iren Karlsson-Berglund Vård- och omsorgsförvaltningen Moderata Samlingspartiet/Pär Jönsson Tillgänglighetsgruppen, Handikappsamverkan i Jämtlands län Stor-Östersunds Köpmannaförening STÖK Östersunds teaterförening Fastighetsägarna Norr Östersund 2007-08-14 Sven-Olof Gustafsson Förvaltningschef Siv Reuterswärd Stadsarkitekt