Gårdstensbostäder AB Årsredovisning 2012 1
Gårdstensdagen 2012. Foto: Viveca Larsson
Gårdstensbostäder AB Org.nr. 556536-0277 Årsredovisning för räkenskapsåret 2012 Redovisningen omfattar Sida VD har ordet 4 Förvaltningsberättelse 6 15 Finansiella rapporter Sammandrag av verksamheten och definitioner 16 18 Resultaträkning 19 21 Balansräkning 22 24 Förändringar i eget kapital 25 Kassaflödesanalys 26 27 Noter 28 46 Bolagsstyrelse 47 Revisionsberättelse 48 Granskningsrapport 49 Fastighetsförteckning 50 3
VD har ordet 15 års samhällsbyggnation i Gårdsten Gårdstens samhällsresa började för 15 år sedan med en medveten strategi att bedriva ett annorlunda förnyelsearbete. Fastighetsägarrollen breddades och istället för att bara ta ett traditionellt förvaltningsoch byggnationsansvar, ingick ett socialt ansvarstagande och en omtanke om miljön. De 15 gångna åren har varit utvecklande på många olika sätt. Tillsammans med de som bor och verkar i Gårdsten har vi på Gårdstensbostäder utvecklat en väl fungerande boende- och livsmiljö i Gårdsten. Vi har gjort det genom samverkan, mobilisering och helhetssyn. Vår mångfald med olika bakgrund, kunskap, etnicitet, erfarenheter och åldrar har varit en förutsättning för och tillgång i utvecklingen. Gårdsten har blivit uppmärksammat och belönat för sitt arbete av allt från arkitekter, miljörörelser och betongindustri till samhällsbyggande tjänstemän och politiker nationellt och internationellt. Anledningen till framgångarna genom åren är satsningen på hållbarhet ur flera perspektiv och många människors gemensamma engagemang i arbetet, både boende och medarbetare. Under 2012 fortsatte arbetet för ett hållbart Gårdsten med samma engagemang som alltid. Upprustningen av det femåriga arbetet med fasadrenoveringar i Norra Gårdsten slutfördes. Nu är samtliga 17 husfasader, balkonger samt uteplatser färdiga. I de under året uppmärksammade fuktskadorna i Östra Gårdsten har en djupare analys genomförts och en åtgärdsplan i förvaltningen har vidtagits. En röd tråd i Gårdstens samhällsbygge är hållbarhetsperspektivet. Vindkraftverk, Solhusen och individuell mätning är exempel på hållbara investeringar som gjorts. Under 2012 var Gårdstenbostäder med samarbetspartners först i Sverige med att installera solceller i balkongfronterna i ett flerbostadshus. Solcellerna planeras generera 20 000 kwh per år vilket motsvarar årsförbrukningen av el för åtta treor i Gårdsten. I och med installationen blev Gårdstensbostäder även ett grönt alternativ i Göteborg Energis elnät. Bolaget tog ett viktigt beslut om viljeinriktning gällande solcellslösningar för ytterligare fyra hus på Peppargatan. Under året uppfördes dessutom två laddstationer för elbil, samt att avtal skrevs för en elbilspool mellan Move About, Göteborg Energi och Balco. Elbilspoolen invigs i februari 2013 och är resultatet av ett önskemål från hyresgästerna. Gårdstensbostäder fortsatte 2012 sina initiativ för att skapa fler arbetstillfällen. I samverkan och genom sociala upphandlingar skapade bolaget under året 193 jobb till Gårdstensborna. Totalt har bolaget ordnat över 1 800 arbetstillfällen under sina 15 år. Gårdstensbostäder fick med sig 13 av bolagets samarbetspartners i stiftelsen Läxhjälpen, som ger åttonde- och niondeklassare i Gårdsten kvalificerad läxhjälp och ökade möjligheter att förbättra sina betyg och framtidsmöjligheter. Det kontinuerliga arbetet att aktivera ungdomar fortsatte, bland annat med seglarskola, filmvisning och skidresa på sportlovet. I samarbete med Göteborgs- Varvet inbjöd bolaget Gårdstensborna till träningsträffar varje onsdag vår och höst. Under våren arrangerades återigen Gårdstensdagen med aktiviteter, artisteri och uppträdanden. Föreningar och frivilliga var involverade för att få en trevlig dag tillsammans. I oktober genomfördes en Bomässa för de boende och göteborgarna tillsammans med Fastighetskontoret, Park & Natur, BoPlats Göteborg samt de byggföretag som fortsätter investera i Gårdsten: Egnahemsbolaget, Riksbyggen, HSB, Bygg-Fast och Peab. Med på evenemanget fanns också andra aktörer som är delaktiga i den hållbarhetsidé som Gårdsten arbetar för. Idag och sedan flera år tillbaka upprustar och utvecklar Gårdstensbostäder fastighetsbeståndet på kommersiella villkor. Bolaget visar exempel på att bostadsföretag lokalt och med rätt befogenheter kan driva utvecklingen framåt såväl miljömässigt som socialt mot en väl fungerande boende- och livsmiljö. Vi på Gårdstensbostäder har intentionen att i samverkan med Gårdstens boende och aktörer fortsätta denna hållbara utveckling. Det viktigaste av allt och kvittot på Gårdstens samhällsbygge är att de boende är nöjda, trivs och bor kvar. Jag vill också ta tillfället i akt att gratulera Gryning Vård AB till sitt val av ny VD, Katarina Ahlqvist. Vi på Gårdstensbostäder tackar för hennes engagerade ledarskap under sina sju år som bolagets VD. Jag vill även tacka alla engagerade medarbetare för det stora stöd som jag fått i min nya roll. I samma anda som vi haft sedan starten 1997 fortsätter vi driva bolaget framåt 2013. 7 februari 2013 Michael Pirosanto Tillförordnad VD 4
Norra Gårdsten. Foto: Martin von Brömssen 5
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Gårdstensbostäder AB (556536-0277) avger härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2012. Verksamhet Gårdstensbostäder AB bedriver fastighetsförvaltning och utvecklingsarbete i stadsdelen Gårdsten i nordöstra Göteborg. Bolaget är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden som i sin tur är en koncern helägd av Göteborgs Stad. Verksamheten inleddes för 15 år sedan, då det nybildade bolaget förvärvade fastigheter som tidigare hade ägts av Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag och Bostads AB Poseidon. Uppdraget från ägarna var att skapa ett hållbart Gårdsten och det uppdraget är lika aktuellt idag. Bostadsbeståndet har under de gångna åren genomgått en omfattande förändring och denna har fortgått även under 2012. Huvudsakligen har arbetet under perioden omfattat Norra Gårdsten, som införlivades år 2002. Arbetet har också präglats av fortsatt planering för solenergilösningar. Som först i Sverige, i samverkan med Göteborgs Energi och Chalmers tekniska högskola, installerade Gårdstensbostäder solceller i balkongfronterna i ett flerbostadshus. Bolaget tog ett viktigt beslut om viljeinriktning gällande utveckling av solcellslösningar för ytterligare fyra hus på Peppargatan. Ägaruppdraget innebär förutom den fysiska förändringen av Gårdsten också ett omfattande och systematiskt arbete för att göra det bättre att leva och bo i stadsdelen. Bolaget har under sina 15 år genomfört en lång rad initiativ för att skapa arbetstillfällen och fylla de många olika behov som funnits i en tidigare på många vis eftersatt stadsdel. Som exempel från 2012 kan nämnas att Gårdstensbostäder, i samverkan, skapade 193 arbetstillfällen till Gårdstensbor i stadsdelen. Det finns mer än 50-talet företagare i Gårdsten, vilket gör att den lokala arbetsmarknaden har blivit betydande över åren. Som exempel på nya verksamheter under året kan nämnas Gårdstens Orienthall i Gårdsten Centrum, Outlet 4U och en taxirörelse på Salviagatan. Målsättningarna i verksamhetsstyrningen har gradvis förändrats från att uppnå ställda mål till att upprätthålla och utveckla redan höga nivåer samt att fortsatt generera utveckling. Utgångspunkten för bolagets verksamhet 2012 har varit målen och de styrdokument som ägarna och styrelsen formulerat samt de ekonomiska krav och ramar som bolaget erhållit. Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas, de boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning och genom ett fördjupat engagemang i och ansvarstagande för sitt boende, ska de boende utveckla sin egen välfärd. I egenskap av kommunägt bolag ska Gårdstensbostäder AB därutöver bidra till arbetet att realisera en rad kommunövergripande mål, som inriktar sig på ekologiska, sociala och ekonomiska dimensionen, till exempel äldres inflytande över sin egen vardag, ett ökat bostadsbyggande; förbättrad eleffektivitet; att förbrukningen av fossila bränslen ska minska samt upphandling av tjänster med sociala hänsyn ska öka. Bolaget arbetar aktivt med samtliga måluppfyllelser. Gårdstensbostäder AB har numer en stabil finansiell situation. Fastighetsresultatet för 2012 uppgick till 38,1 Mkr (36,7) och avviker positivt med 1,1 Mkr (4,1) i jämförelse med lagd prognos. Övervägande delen av avvikelsen är ökade intäkter, hyresintäkter +0,4 Mkr och förvaltningsintäkter +0,7 Mkr. Värdet på fastighetsbeståndet uppgår till 1 078 Mkr (1 065). Affärsidé, hållbarhetsidé och strategier Framtidenkoncernen med dess bolag bidrar till Göteborgs utveckling och till att upprätthålla en attraktiv bostadsmarknad. Vår koncerngemensamma vision är: Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden. Gårdstensbostäder gick efter sina första tio år in i en ny fas som ett nyskapande, framgångsrikt och respekterat fastighetsförvaltningsbolag med fokus på socialt ansvarstagande och i alla avseenden hållbar utveckling. Detta arbete fortsätter varje år. Genom att uppbåda ett aktivt engagemang hos hyresgästerna har bolaget kunnat verka effektivt för en god livsmiljö i stadsdelen. Exemplet Gårdsten visar att ett bostadsföretag kan driva den sociala utvecklingen framåt. I nära samarbete mellan medarbetare, ledning och styrelse startade 2007 arbetet för att formulera bolagets hållbarhetsidé inför 2014, liksom en femårig verksamhetsplan. Därefter har ett flertal avstämningar skett i form av vernissager där alla boende bjudits in för återkoppling och redovisning. I oktober 2012 gjordes en ny avstämning i samband med en bomässa/utställning i samarbete med byggföretagen som fortsätter att investera i Gårdsten: Egnahemsbolaget, Riksbyggen, HSB, Bygg-Fast och Peab. Fastighetskontoret och Park- och naturförvaltningen var också med och presenterade den planerade expansionen av markområdet för företagsutveckling och det nya parkområdet vid Kryddhyllan. 6
Tillskott av bostäder Under året har de sista inflyttningarna skett till de 30-talet hus som färdigställdes 2011 på Kryddhyllan av Egnahemsbolaget, Riksbyggen och HSB. Till och med tredje kvartalet 2012 hade 1 537 bostäder färdigställts totalt i Göteborg. 1 410 av dessa är helt nya, resten är ombyggda bostäder som funnits sedan tidigare. De 1 410 är fördelade på 561 bostadsrätter, 522 hyresrätter, 141 småhus och 186 specialbostäder. Av ovan har de allmännyttiga bostadsföretagen färdigställt 320. Verksamhet Ekonomi Balanserad styrning Hyresgäster Välfärd Medarbetare För att styra och utvärdera bolagets verksamhet och förvaltning med utgångspunkt i de övergripande målsättningarna, omfattar Gårdstensbostäders s k balanserade styrkort fem centrala mätområden: hyresgäster, verksamhet, medarbetare, välfärd och ekonomi. Organisation Bolagets organisation kännetecknas av decentralisering och korta beslutsvägar. Närhet till, och dialog med, hyresgästerna har alltid varit den viktigaste utgångspunkten för organisationen. En konsekvens av detta synsätt är till exempel att bolagets nio huschefer är direkt underställda VD och har långtgående befogenheter, inflytande och ansvar. Motiverade medarbetare, organisatorisk samsyn och tydlig koppling mellan affärsplan och daglig verksamhet är en förutsättning för att organisationen ska kunna utveckla boendet och livsmiljön ytterligare för bolagets hyresgäster. Varje onsdag arbetar samtlig personal kvällstid och 50 % deltar i dialogmöten med de boende på olika sätt. Från och med 1 november 2012 är ny tillförordnad VD tillsatt i bolaget då tidigare VD gått till annan verksamhet. Väsentliga händelser och aktiviteter under räkenskapsåret Under hösten 2012 har bolaget utfört funktionskontroll på samtliga mediaboxar för Framtidens Bredband. Detta har gjorts för att säkerställa att alla hyresgäster ska kunna koppla upp sig till fibernätet. Funktionskontrollen är ett koncernövergripande arbete. Ombyggnad och underhåll Fastighetsutvecklingen har under perioden huvudsakligen fokuserat på Norra Gårdsten där renoveringen av fasaderna har slutförts i området. Efter fem års renovering på Timjansgatan och Saffransgatan står nu samtliga 17 fastigheter med totalt 734 lägenheter färdiga med tillhörande nya uteplatser. På samtliga hus har det utförts fasadrenovering, installation av nya balkongräcken, förbättringsåtgärder på tak, installation av ny belysning och målning i trapphusen m m. Tvättstugorna i området har dessutom renoverats, molokstationer har anlagts, parkeringsytor har asfalterats och samtliga uteplatser i markplan har renoverats, bland annat med nya platt- och gräsytor samt Polyplank. I Östra Gårdsten har ett pilotprojekt inklusive förstudie genomförts gällande renovering av centrumgaraget. En fortsatt omfattande renovering kommer att ske de kommande åren i etapper. En terrasserad gavel på Muskotgatan som tidigare haft läckageproblem kläddes in med plåt. Mätningar visade att inklädningen löste den tidigare fuktproblematiken och underhållsarbetet fortgår under 2013. En terrängtrappa har bytts ut och uteplatser till ungdomslägenheterna på Salviagatan 28 30 har byggts under året. Renovering har skett på tre hissmaskiner, två i Östra och en i Västra Gårdsten. Som först i Sverige genomförde bolaget i samverkan med Göteborg Energi och Chalmers tekniska högskola ett utvecklingsprojekt där balkongfronter i söderläge på ett flerbostadshus på Kaneltorget i Västra Gårdsten försågs med solceller. Ett viktigt beslut om viljeinriktning gällande solcellslösningar för ytterligare fyra hus på Peppargatan togs i december och arbetet kommer att påbörjas 2013. Projektering för ny sophantering samt markbehållare med molok har slutförts på Peppargatan och kommer att genomföras 2013. Kvalitetsmätning Gårdstensbostäder har återigen genomfört en kvalitetsmätning i form av ett Nöjdboendeindex, NBI likt tidigare år. Det är ett samlat begrepp som förklarar en rad delfaktorer (index), bland annat betyg 7
Förvaltningsberättelse (forts.) på fastighetsägarens service Fastighetsägarbetyget. Skalan på indextalen är 1 100 där > 60 är bra och > 70 är mycket bra. NBI i 2012 års undersökning blev resultatet till 65 (66) och Fastighetsägarbetyget fick resultatet 67 (69). Generellt får Gårdstensbostäder mycket goda betyg inom fastighetsägarbetyget. Inflytande Utvecklingen av Gårdsten ska ske på de boendes villkor och med dem själva som agerande och därför ger bolaget stort utrymme för hyresgästernas inflytande över förändringar i området. Inflytandebetyget i NBI blev 64 (68), trots nedgång ligger det fortfarande på en hög nivå tack vare den nära personliga dialogen med de boende. Exempel på inflytandeprojekt som stått ut lite extra under året: Kontinuerliga onsdagsträffar har genomförts under hela året med samtal kring många olika frågor. Exempelvis har träffar kring grannsamverkan, seniorträffar och ett flertal gårds- och trapphusmöten genomförts för att nå och engagera de boende. Gårdstensbostäder har även, i samarbete med GöteborgsVarvet och föräldrar i Gårdsten, bjudit in till träningsträffar med föreläsning och fysisk träning. Träffarna har samlat mellan 10 och 30 besökare varje onsdag under både vår och höst. I Norra Gårdsten har dialogmöten genomförts, bland annat gällande renoveringen av uteplatserna. Gårdstensdagen arrangerades 9 juni och genomfördes återigen i bred samverkan med föreningsrådet, seniorgruppen, fritidsgården, fritidsklubben och andra viktiga aktörer såsom räddningstjänsten, GKSS (Göteborgs Kungliga Segelsällskap), Konsument Göteborg med flera. En bomässa genomfördes i oktober för alla Gårdstensbor. Ett hundratal besökare kom till utställningen i Idéum i Gårdsten och samtalade med de byggföretag som planerar fortsätta byggnationen i Gårdsten och på Kryddhyllan. Arrangemanget gjordes i samarbete med BoPlats Göteborg, Egnahemsbolaget, Riksbyggen, HSB, Bygg-Fast, Peab, Fastighetskontoret och Park- och naturförvaltningen. Även fritidsgården Ungdomspalatset i Gårdsten samt GöteborgsVarvet, Göteborg Energi och bilpoolsföretaget Move About deltog i arrangemanget. Gårdstensdagen 2012. Foto: Viveca Larsson Barn och ungdom Under 2012 har återigen en omfattande barn- och ungdomsverksamhet bedrivits i bolagets regi. För sjunde året i rad arrangerades seglarskola ihop med GKSS och Rotary i Långedrag. Sammanlagt 23 ungdomar från Gårdsten deltog i två nybörjarkurser och en fortsättningskurs. Dessutom anordnades besök på båtmässan i februari för föräldrar och ungdomar. På sportlovet deltog närmare 50 ungdomar i skidresan som även detta år gick till Ulricehamns Ski Center. Fritidsklubben Diamanten fortsatte att visa film varje fredag, förutom under sommarmånaderna. I Musikstudion genomfördes keyboardkurs för ungdomar där ABF anlitades som kursledare. Inspelningsstudion, i samma lokaler, drivs i samarbete med 8
Gårdstens fritidsgård Ungdomspalatset. Tack vare Gårdstensbostäders sommarjobbare kunde minigolfbanan även i år hållas öppen från juni till mitten av augusti. Under 2012 skapades 82 sommarjobb för ungdomar. Att skapa arbetstillfällen är en del av bolagets utvidgade uppdrag och en konkret åtgärd för att förbättra Gårdstens ungdomars chanser att komma in i arbetsmarknaden i framtiden. Ett samverkansprojekt mellan Studieförberedande Centrum (Vingagymnasiet), SDF Angered och Gårdstensbostäder påbörjades 2007 för att starta en förberedande restaurangutbildning i Gårdsten. 15 ungdomar mellan 16 och 19 år har haft möjligheten till utbildning under 2012 (totalt 46 ungdomar de senaste tre åren). Eleverna har efter avslutad utbildning, som är planerad till ett år, behörighet för att exempelvis söka till hotell- och restaurangprogrammet. Berörda samverkanspartners fortsätter med skolans verksamhet även under 2013. I juni månad, i samband med skolavslutningen, delade Gårdstensbostäder för femte året i rad ut stipendier till elever som presterat goda resultat på den kommunala Gårdstensskolan. Under året påbörjade stiftelsen Läxhjälpen sitt arbete i området. Syftet är att ge åttonde- och niondeklassare läxhjälp i den kommunala skolan i Gårdsten och målet är att fler unga ska klara skolan, höja sina betyg och förbättra sina framtidsmöjligheter. Utöver Gårdstensbostäders satsning i tre år har bolaget även engagerat 13 samarbetspartners som också tecknat avtal med stiftelsen. Därutöver satsar även Fastighetsägarna i Göteborg på just Gårdstensskolan. Totalt får 30 elever stöd i sin läxläsning. Under hösten har även en förening i Gårdsten startat egen läxhjälp för femte- och sjätteklassare på Gårdstensskolan. Uthyrning Hyresförhandlingarna för 2012 resulterade i en snitthöjning om 2,25 % (1,69) på helårsbasis. För femte året i rad kan Gårdsten per den 31 december 2012 redovisa fullt uthyrt gällande lägenheter. Omsättningsgraden var 10 % (11), per den 31 december 2012. Ny koncernövergripande uthyrningspolicy antogs av bolagets styrelse och trädde i kraft 14 maj 2012. Ett tryggt, rent och snyggt boende Gårdstensbostäder AB arbetar aktivt och engagerat med trygghetsfrågorna utifrån en bred samverkan mellan bland andra stadsdelen, polis, föreningsliv, socialtjänst och skola. Med målet att upprätthålla en trygg miljö i Gårdsten har bolaget fortsatt med att initiera och genomföra möten mellan bolaget, hyresgäster och ovanstående parter. I Trygghetsgruppen ingår sex heltidsanställda som ger service till hyresgäster kvällstid 365 dagar/år. Gruppen rapporterar, åtgärdar och följer upp händelser och störningar systematiskt i nära samarbete med huscheferna. Arbete inom gruppen Grannsamverkan har fortgått och stöttats av bolaget under året och fler ombud har kommit till. Utan tvekan är samverkan, delaktighet och träffar med de boende den viktigaste faktorn för att stärka tryggheten. Huschefernas dagliga morgonrundor spelar en viktig roll för allmän kvalitetshöjning i och runt fastigheterna. Det förstärker fortsatt tillgängligheten och skapar större synlighet på gårdarna. Enskilda städ- och planteringsdagar på områdena har också bidragit till att höja kvaliteten på utemiljön. I samband med träffarna har de boende bjudits på lite extra festligheter i respektive område då bolaget firade 15-årsjubileum. Färdigställandet av de nya uteplatserna i Norra Gårdsten har höjt kvaliteten i området. Boendeservice Servicen varje onsdag med generösa öppettider och träffar med boende har fortgått. Det har resulterat i ett fortsatt högt Kundvårdsbetyg. Bolaget eftersträvar i alla avseenden hög servicegrad med egen personal och tillgänglighet alla dagar i veckan från tidig morgon till midnatt. Hyresgästernas Kundvårdsbetyg i NBI-undersökningen blev 75 (75) och är fortsatt på en mycket hög nivå. Gårdstensbyråns service till arbetslösa hyresgäster har även i år resulterat i att många fått hjälp att finna jobb. 193 arbetstillfällen skapades (164), där 118 personer, till största delen ungdomar, arbetat under året både i längre och kortare anställningar. Samarbetspartner har varit Park- och naturförvaltningen. Förbättringsarbeten i gemensamma utrymmen, öppethållande av minigolfbanan och andra utemiljöarbeten har på detta sätt blivit utförda. Alla boende bjöds in till evenemanget Gårdstensdagen i juni månad med 15-årsfirande. Dagen är både kundvårdande, eftersom den bjuder på en trevlig dag för familj och grannar, och skapar inflytande, eftersom den sker i bred samverkan med stadsdelens boende och aktörer. Såväl föreningslivet som många engagerade boende var med i planeringen av festdagen. Bollspel, tävlingar, lotteri, kafé och uppträdanden var några saker som stod på programmet. Felanmälan via Mina Sidor på internet har ökat samt kvällstid via trygghetsvärdarna, vilket är smidigt både för de boende och huscheferna. 9
Förvaltningsberättelse (forts.) Lokalt centrum Hyresgästerna uttrycker fortsatt missnöje med utbudet av offentlig service (vård, apotek etc.) i NBI-undersökningen. Trots att många företag valt att etablera sig i området så har området fått en ökning av lediga lokaler. Vid årsskiftet hade bolaget 5 242 kvm (2 426) ledig lokalyta. Ökningen av lediga lokaler beror främst på att SDF Angered i stort sett avflyttat från Gårdsten samt tre konkurser: Colorama, TP Måleri och Bo Grönt. Vad gäller Gårdsten Centrum har en ny servicebutik öppnat Gårdstens Orienthall. På Salviagatan öppnade en klädbutik, Outlet 4U och en taxirörelse. I Företagscentrat flyttade Dannebacken in och på Saffransgatan hyr numera Samhall lokaler. Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Lagen förtydligar definitionen av bolagens roll och ställer krav på hur verksamheten bedrivs: Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästernas inflytande. Bolagen ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med marknadsmässiga avkastningskrav. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag. Förändringar i hyreslagstiftningen Hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen är inte längre normerande för alla hyror. Istället blir kollektivt förhandlade hyror normerande, oavsett avtalsparter. En skyddsregel har införts som ska dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar i fall hyran tidigare varit för låg i förhållande till bruksvärdet. Den innebär att hyresnämnden beslutar att en lägre hyra ska betalas under en viss tid om den nya hyran är betydligt högre än den tidigare. LOU-upphandlad enhet Gårdstensbostäders styrelse fattade i slutet av oktober 2010, i enlighet med moderbolagets styrelse, beslut om att bolaget är en LOU-upphandlad (Lagen om offentlig upphandling) enhet. Bolaget har genom åren följt LOU vid sina upphandlingar. Samtidigt har Gårdstensbostäder ett särskilt uppdrag med sociala förtecken som startade i samband med bolagsbildandet 1997. I uppdraget har Gårdstensbostäder bland annat drivit projekt för att skapa arbetstillfällen så att de boende får jobb och möjlighet att komma in på arbetsmarknaden, projekt som hjälper människor att starta eget och projekt där Gårdstensbostäder anlitar Gårdstensföretagen på affärsmässiga villkor, utifrån bolagets behov. Detta arbete har skett inom ramen för den egna jobbförmedlande verksamheten, Gårdstensbyrån. Den lokala arbetsmarknaden bedöms ha stigit från ett tjugotal arbetstillfällen 1997 till flera hundra idag. Därtill har detta genererat ännu fler jobb, utanför den lokala arbetsmarknaden, genom nätverken. Det finns dock en ökad risk, som också blivit reell under 2012, att tidigare anlitade lokala företag kommer att slås ut då LOU ibland tvingar Gårdstensbostäder att upphandla utanför det lokala samhället; något som motverkar Gårdstens sociala och miljömässiga uppdrag och skapar negativa konsekvenser för lokalsamhället Gårdsten och staden. Detta i form av utslagning av företag och minskade arbetstillfällen i Gårdsten samt ökade transporter från och till Gårdsten. Det är viktigt att Gårdstensbostäder arbetar vidare med den sociala och miljömässiga aspekten vid nya upphandlingar, för att kunna fullgöra sitt uppdrag med möjlighet till service och näringsverksamhet i Gårdsten och en fortsatt minimerad negativ påverkan på miljön. Under året var det åtta personer i Gårdsten som fick anställningar tack vare den sociala aspekten i bolagets upphandlingar. Fastigheterna Gårdstensbostäders fastigheter är samtliga belägna i stadsdelen Gårdsten i Göteborgs kommun. Totalt omfattar beståndet vid årsskiftet av 2 736 lägenheter (2 736) om 197 443 kvm (197 751), 21 001 kvm lokaler (21 132) samt 2 169 bilplatser (2 161). I samband med bokslutet har en intern värdering gjorts per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå, uthyrningsgrad, räntebidragssituation m m. Verkliga drifts- och underhållskostnader ersätts av schablonkostnader för bostadsfastigheter, vilka är i intervallet 446 504 kr/kvm (448 495). Tillägg görs på de fastigheter där bolaget betalar hushållsel. Avkastningskravet är 7,0 % (7,0). I dagsläget visar värderingen ett värde på fastigheterna om 1 078 Mkr (1 065). Värdeförändringen är relaterad till ökade intäkter. Det bokförda värdet uppgår till 504 Mkr (518). Bolagets justerade soliditet uppgår till 62 % (60). (Se not 12). 10
Finansiering Vid årsskiftet var bolagets totala låneskuld 308,9 Mkr (328,4). 2012 avser skulden ett lån från Moderbolaget. 2011 hade bolaget en reversskuld hos Nordea (304,7 Mkr), en kreditskuld på checkräkningen hos Nordea (3,7 Mkr) samt ett lån från moderbolaget (20 Mkr). (Se not 19 och 24). Förstärkt intern kontroll och öppenhet Göteborgs Stad har ytterligare stärkt den interna kontrollen och öppenheten inom stadens förvaltningar och bolag. En handlingsplan, som är resultatet av flera utredningar som genomförts parallellt under 2010, beslutades av kommunstyrelsen och kommunfullmäktige i februari 2011. Göteborgs Stads handlingsplan innebar satsningar inom fem huvudområden. Intern kontroll En obligatorisk självdeklarationsmodell infördes. Självdeklarationen är baserad på COSO, vilket är det internationellt mest erkända ramverket för intern kontroll. COSO-modellen bygger på ett strukturerat sätt att arbeta med intern kontroll och omfattar ett antal komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning och övervakning. Arbetet inleds med en självvärdering på respektive förvaltning och bolag och efterföljs av en extern verifiering innan rapport lämnas till nämnder och styrelser, samt till kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Under 2012 värderades inköpsprocessen. Fler processer kommer att genomföras och utvärderas under kommande år. Riktlinjer och policies Den 20 december 2012 antog Gårdstensbostäders styrelse återigen samtliga koncernövergripande policies och egna riktlinjer. Risk- och känslighetsanalys Konsekvenser för Gårdstensbostäder I huvudsak kommer den nya lagstiftningen inte medföra några förändringar för verksamheten, eftersom bolaget redan arbetar i enlighet med lagens syfte och tillämpar principer för marknadsmässiga avkastningskrav. Konjunkturutvecklingen 2012 Gårdstensbostäders verksamhet påverkas av vad som händer i omvärlden. Gemensam byggprocess En modell för en gemensam byggprocess har tagits fram. Personalutbildning har skett under 2012. Modellen ska gälla från och med 2013 och omfattar i nuläget alla husbyggnads- och anläggningsarbeten. Basen för den gemensamma byggprocessen är att ha samma arbetssätt och rutiner för styrning, uppföljning och kontroller. Whistleblower En s k whistleblower-funktion startade i september 2011. Om medarbetare inte kan ta upp eventuella misstankar om oegentligheter med sin chef kan den externa whistleblower-funktionen användas. Funktionen består av två delar: en extern mottagarfunktion i form av en advokatbyrå i Göteborg samt en intern utredningsfunktion på stadsledningskontoret. Solceller på Kaneltorget, Västra Gårdsten. Foto: Martin von Brömssen 11
Förvaltningsberättelse (forts.) Internationellt 2012 har präglats av den fortsatta skuldkrisen inom det europeiska valutasamarbetet. Den höga skuldsättningen har tvingat fram besparingar och skattehöjningar vilket stramat åt ekonomin i en redan svag konjunktur. Detta har medfört att BNP-utvecklingen varit negativ under året i stora delar av Europa. Centralbankerna har fortsatt med att förse marknaden med likviditet genom olika stödåtgärder vilket har hållit nere räntorna på låga nivåer. Den minskade efterfrågan har bidragit till att de snabbväxande ekonomierna såsom Kina också fått minskande tillväxt, dock från en hög nivå. USA:s ekonomi har utvecklats försiktigt positivt även om det stora budgetunderskottet kan komma att bidra negativt till tillväxten de närmsta åren. Sverige Svensk ekonomi har hittills stått sig bra mot skuldkrisen i Europa och växte under första halvåret 2012. Till följd av den svaga utvecklingen på Sveriges viktigaste exportmarknader inom euroområdet har den svenska konjunkturen bromsat in under andra halvåret 2012. Även arbetsmarknaden har påverkats och arbetslösheten har stigit under året. Hushållens köpkraft har dock till viss del minskat de negativa konsekvenserna på ekonomin. Då Göteborgsregionen präglas av den exportberoende industrin ser vi även risk för ökad arbetslöshet i vårt närområde. Flera stora Göteborgsföretag har varslat om personalneddragningar mot bakgrund av sjunkande orderingång. Tidigare under året steg antalet sysselsatta med 3,9 % vilket ändå indikerar en stark arbetsmarknad. Arbetslösheten är en tydlig realitet för ungdomar i Gårdsten. Gårdsten har fortfarande många hyresgäster som i sin vardag måste hantera olika skörheter, såsom till exempel arbetslöshet, svag disponibel inkomst, sjukfrånvaro och ohälsa samt fullföljande av skolgång. Hyresgästernas vardag blir också en vardag som bolaget möter och måste agera utifrån. Den nya stadsdelsreformen som infördes 2011 har inneburit serviceförändringar för boende i Gårdsten, då stadsdelens lokala närvaro kraftfullt har minskat i Gårdsten. Gårdstensbostäder möter förändringar i omvärlden med tillförsikt och arbetar kontinuerligt med dessa utifrån möjligheter, med syftet att ständigt stärka och utveckla stadsdelen. Hyror Bolagets helt dominerande intäktspost är hyrorna. Hyrorna förhandlas fram med Hyresgästföreningen i Västra Sverige och baseras på marknads- och kostnadsutvecklingen. Hyresbortfall För femte året i rad har Gårdstensbostäder inga vakanta lägenheter per den sista december. Historiskt sett har hyresbortfall varit en tung kostnadspost för bolaget. Hyresförluster Då arbetslösheten fortfarande är på en hög nivå finns risk för ökade hyresförluster. Underhållskostnader och investeringar Enskilt är underhållskostnader, för att vårda och utveckla fastigheternas tekniska och ekonomiska värde, en stor post i resultaträkningen. Ett fortsatt betydande underhåll är viktigt, då bostädernas attraktivitet stärks för både våra nuvarande och tillkommande hyresgäster. Finansiella risker Bolagets upplåning år 2012 ligger i nivå med föregående år, 308,9 Mkr att jämföra med 328,4 Mkr för år 2011. Under år 2012 har sänkta räntor påverkat bolagets resultat med +0,6 Mkr i jämförelse med föregående år. Finansieringskostnaderna var för året -11,6 Mkr att jämföra med -12,2 Mkr för 2011. Skulden avser ett lån från moderbolaget om totalt 308,9 Mkr. En ökning av räntan med 1 % ger en kostnadsökning på 3,1 Mkr. (Se not 19 och 24). Medarbetare Bolaget hade vid periodens utgång 27 anställda (12 kvinnor och 15 män). Medarbetarna talar sammanlagt 23 olika språk, vilket är betydelsefullt för servicen till de boende. Koncernen har under 2012 fortsatt med kompletterande insatser till den sedan tidigare genomförda ledarutbildningen, som bygger på främjandeprincipen. Primära nyckelord är: fortsatt affärsmannaskap, främjande ledarskap, fastighetsekonomi, värderingar och omvärld. Förutom att resultatansvariga i bolaget genomgår utbildningen UGL, Utveckling av Grupp och Ledare, deltar exempelvis Trygghetsgruppen i ett antal lagutvecklingsdagar varje år i syfte att utveckla gruppen till ökad produktivitet och effektivitet. Dessa dagars 12
innehåll bygger på och använder samma verktyg som UGL. Skillnaden mellan lagutveckling och UGL är att den senare syftar till personlig utveckling och kunskap inom området grupputveckling och ledarskap, medan lagutveckling syftar till utveckling av en befintlig grupp inom ramen för deras verksamhetsområde. Syftet är ökad produktivitet och effektivitet genom att förbättra och utveckla relationer och arbetssätt inom den befintliga gruppen. Hälsa handlar om att vara långtidsfrisk. Individens eget ansvar är självklar, men också arbetsgivaren har en viktig roll i att främja vanor för god hälsa. Massage samt friskvårdsaktiviteter uppmuntras och ersätts under året utifrån ett fastställt belopp per medarbetare. Motiverade och engagerade medarbetare är en förutsättning för att kunna nå de mål som företaget sätter upp. Under 2011 genomfördes en ny modell avseende medarbetarenkät, MMI Motiveradmedarbetarindex. Resultatet visade, likt tidigare års personalenkäter, att bolaget har en mycket motiverad och engagerad personal. Bolaget redovisade 2011 ett utfall på 77 att jämföra med koncernsnittet på 68. Under år 2012 har medarbetarna ingått i olika trivselgrupper som lett till gemensamma aktiviteter. Ett viktigt beslut om viljeinriktning gällande en fortsatt utveckling av solcellslösningar för fyra loftgångshus på Peppargatan togs av styrelsen under 2012. Arbetet kommer att genomföras under 2013 och är ett samarbete med Chalmers tekniska högskola och Göteborg Energi. I samarbete med Göteborg Energi sattes laddningsstolpar upp för elbilsladdning vid Kaneltorget samt vid Företagscentrat. Även dessa kommer att laddas med solenergi från de solceller som monterats bland annat på husväggen vid Företagscentrat. I december blev ett avtal om en elbilspool klart. Elbilspoolen är ett samarbete med Move About, Balco och Göteborg Energi med verksamhetsstart i februari 2013. Under våren 2009 fick Gårdsten ett nytt landmärke då Göteborg Energi invigde det 120 meter höga vindkraftverket Adriana i Gårdsten. Gårdstensbostäder köper 100 % förnybar el till sina fastigheter. En förnyelse för att få ett permanent bygglov sker under 2013 från Göteborg Energis håll. Vindkraftverket Adriana är mycket viktigt både som symbol och landmärke i Gårdsten för hållbar utveckling. Miljö Bolagets långsiktiga och omfattande miljöarbete har främst skett genom satsning på alternativa energilösningar såsom våra solhus. De har rönt såväl nationell som internationell uppmärksamhet. Gårdstensbostäder har nu gått in i den tredje fasen med solhus. Här diskuteras en rad olika solvärmelösningar. I första etappen, som genomfördes 2010, har ett provhus byggts i samarbete med Göteborg Energi. Här alstrar solfångare på taket värme och via en undercentral kommer värme ut i stadens fjärrvärmenät. Gårdstensbostäders värme blev därmed ett grönt alternativ i Göteborg Energis fjärrvärmenät. Under 2011 fattade bolagets styrelse beslut om fortsatt utveckling av alternativa energilösningar för Solhus 3. Under 2012 genomförde därför bolaget, som först i Sverige, ett utvecklingsprojekt i samarbete med Göteborg Energi och Chalmers tekniska högskola där solceller integrerades i balkongfronterna i söderläge på ett flerbostadshus. Huset är ett loftgångshus på Kaneltorget i Västra Gårdsten. Totalt beräknas installationen generera ca 20 000 kwh per år, vilket motsvarar den normala årsförbrukningen av el för åtta treor i området. I och med installationen blev Gårdstensbostäder även ett grönt alternativ i Göteborg Energis elnät. Solhus 3 med solceller. Foto: Martin von Brömssen 13
Förvaltningsberättelse (forts.) Samtliga lägenheter har individuell mätning av el-, värme- och vattenförbrukning. Hyresgästerna har dessutom möjlighet att på internet följa sina respektive förbrukningar och kostnader via Mina Sidor. I 74 lägenheter i seniorhusen på Akaciagården 11 och 18 samt på Muskotgatan 10 sker ingen mätning, då detta är ett kategoriboende. Vid årets slut hade 100 % av lägenheterna möjlighet att sortera sitt biologiska hushållsavfall. 70 % har närhet till en återvinningsplats. Samtliga hushåll, 100 %, har möjlighet att sortera i minst två fraktioner. Bolagets förbrukningar har avstämts för 2012 och resultatet blev: el 46 kwh/kvm (48), fjärrvärme 169 kwh/kvm (168) samt vatten 2 m 3 /kvm (2,1). Ekonomi Hyresintäkterna har mellan åren ökat med 4,3 Mkr eller 2,4 % till 180,2 Mkr år 2012 från 175,9,0 Mkr år 2011. Merparten är hänförbart till årets hyresförhandlingar. Driftkostnaderna har ökat mellan åren med 3,6 Mkr, från 94,3 år 2011 till 97,9 Mkr år 2012. Per kvadratmeter blir kostnaden 448 kronor år 2012 att jämföra med 431 kronor år 2011. Avvikelsen mellan åren består av poster åt olika håll där de större enskilda posterna kommenteras nedan: Reparationskostnader har ökat med 2,2 Mkr mellan åren eller 21,4 %. Dels på grund av ökade reparationer i våra fastigheter under året samt en viss förskjutning från 2011. Fastighetsskötseln har minskat med 0,8 Mkr och avser främst minskade kostnader för fasta städavtal. Driftsadministration och övriga kostnader har ökat med 1,9 Mkr mellan åren eller 12,5 %. Av dessa 1,9 Mkr avser 1,3 Mkr befarade kundförluster, d v s förfallna och obetalda fakturor. Fakturorna gäller brandskadade lägenheter (4 st). Därutöver en ökning av IT-kostnader med 0,4 Mkr. Externa tjänster på grund av personalersättare har ökat med 0,3 Mkr. Det planerade underhållet uppgick till 32,1 Mkr år 2012 att jämföra med 30,3 Mkr för år 2011. Det planerade underhållet uppgick till 147 kr/kvm år 2012 mot 138 kr/kvm år 2011. Det utökade underhållet uppgår till 8,6 Mkr och avser upprustningen i Norra Gårdsten där arbetet med att rusta upp fasader har fortsatt. Under 2012 har resterande fasader färdigställts samt nya uteplatser. Under 2012 uppgick det utökade underhållet till 8,6 Mkr också med fokus på Norra Gårdsten. Fastighetsavgiften/-skatten är 4,3 Mkr och är i nivå med 2011. Finansnettot har påverkats positivt under 2012 till följd av lägre räntekostnader. Bolagets räntekostnader för år 2012 var -11,6 Mkr vilket är -0,6 Mkr lägre än år 2011 då -12,2 Mkr redovisades. Bolaget betalar ingen bolagsskatt. Det skattemässiga underskottet har, likt föregående år, täckts av koncernbidrag. Koncernbidraget för år 2012 var 7 Mkr i jämförelse med 6,9 Mkr år 2011. Koncernbidraget är enbart en skattemässig disposition och ska relateras till föreslagen utdelning. Balansomslutningen har mellan åren minskat med 27,5 Mkr till 587,4 Mkr år 2012 i jämförelse med 614,9 för år 2011. På tillgångssidan har under år 2012 pågående arbeten omklassificerats till byggnader, både vad avser paraboler och bredband. Enda pågående projekt som finns kvar vid utgången av 2012 är Solhus 3 solceller (0,6). Detta medför att de planenliga avskrivningarna tillsammans med en minskning av den uppskjutna skattefordran förklarar förändringen på tillgångssidan. Skattefordran avser skatteeffekten mellan det bokföringsmässiga och de skattemässiga värdena på fastigheterna. Omvärderingen av skattefordan per den 31 december 2012, minskade fordran med 13,8 Mkr, varav 12 Mkr är effekten av den skattesatsändring som sker från 1 januari 2013. På skuldsidan är de räntebärande skulderna 308,9 Mkr år 2012 vilket är lägre än år 2011 då 328,4 Mkr fanns i räntebärande skulder. Det egna kapitalet har minskat med 12 Mkr till följd av förändringar i resultatet samt effekter av skattemässiga dispositioner med koncernbidrag och utdelning. Utsikter för 2013 Gårdstensbostäder AB har nått stora framgångar under sina 15 år. Bolaget har därmed konsoliderats och har en kontinuitet som fastighetsförvaltningsbolag, samtidigt som verksamheten fortfarande har förmåga att vara nyskapande. Bolagets hyresgäster har numera dagligen höga krav och förväntningar. Utsikterna för 2013 är fortsatt goda samtidigt som de är mer osäkra över en flerårsperiod, bland annat beroende på utgången av eurosamarbetet och världsekonomin. Den fortsatt höga arbetslösheten är dock en rejäl utmaning i Gårdsten. Andelen elever som klarar sin skolgång med godkända betyg är en annan utmaning, där ytterligare år med hjälp av stiftelsen Läxhjälpen kan bidra till en gynnsam utveckling. 14
Sammantaget kommer detta att påverka Gårdstensbostäder. Det ställer höga krav på organisation och målstyrning, varför delaktighet är en fortsatt primär framgångsnyckel. Bolagets utmaningar är fortsatt: Att vårda och stärka den position som Gårdsten uppnått. Det ska göras med fortsatt helhetssyn i samspel mellan medarbetare, bolagets ledning och de boende. Bolaget måste fortsätta sätta vardagsfrågorna i centrum och med nytänkande, hårt arbete och sparsamhet utveckla Gårdsten på affärsmässiga villkor. bostadsaktiebolag utnyttjar bolagets skattemässiga underskott. Någon värdeöverföring har inte skett från bolaget då det erhållna koncernbidraget fullt ut kompenserar för den föreslagna utdelningen. Utdelning och koncernbidrag föreslås utbetalas 19 mars 2013. Resultat och ställning Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter. Att med kraft fortsatt utveckla området i sin helhet exempel på detta är den fortsatta utvecklingen och satsningen på solenergilösningar. Att i nära samverkan med kommun, näringsliv och övriga intressenter integrera Gårdsten med övriga stadens liv och förutsättningar. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Ingående balanserad vinst 244 786 545 Erhållet koncernbidrag, netto 5 159 000 Årets resultat - 12 025 825 Kronor 237 919 720 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att Utdelas till aktieägaren, 515,90 kr/aktie, totalt 5 159 000 Överförs i ny räkning 232 760 720 Kronor 237 919 720 Utdelning kommer att lämnas 19 mars 2013. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Styrelsens uppfattning är att den föreslagna kapitalöverföringen, i form av lämnat koncernbidrag och utdelning, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Det föreslagna koncernbidraget och utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 2 3 stycket (försiktighetsregeln). Den av styrelsen föreslagna utdelningen är ett led i en skattemässig disposition, där koncernen inom sitt innehav av allmännyttiga Gårdstensdagen 2012. Foto: Viveca Larsson 15
Sammandrag av verksamheten 2012 2011 2010 2009 2008 Resultaträkning Hyresintäkter 180 201 175 851 170 995 168 767 162 885 Driftskostnader -97 875-94 296-99 039-96 100-92 456 Underhållskostnader -40 694-38 559-37 443-46 445-35 047 Fastighetsskatt -4 299-4 213-4 175-3 578-3 472 Driftsöverskott 42 558 41 003 31 773 23 839 33 068 Av- och nedskrivningar i förvaltningen -17 129-15 588-14 823-14 600-14 066 Rörelseresultat 11 582 12 213 3 370-3 487 8 200 Centrala kostnader inkl. avskrivningar -7 338-7 018-6 767-6 662-6 578 Övriga intäkter i rörelsen - - - - 205 Övriga kostnader i rörelsen -6 509-6 184-6 813-6 064-4 429 Bruttoresultat 25 429 25 415 16 950 9 239 19 002 Finansiella poster hänförliga till skulder -11 783-12 237-8 190-7 374-15 031 Finansnetto -11 622-12 231-7 698-6 520-13 560 Resultat efter finansnetto -40-18 -4 328-10 007-5 360 Resultat före skatt -40-18 -4 328-10 007 2 286 Balansräkning Fastigheter 503 676 517 637 497 809 497 481 510 962 Övriga anläggningstillgångar 71 770 86 290 117 114 98 845 82 142 Omsättningstillgångar 9 692 8 878 13 792 19 273 5 493 Eget kapital 239 120 251 072 254 443 261 775 258 373 Avsättningar - - - - - Räntebärande skulder 308 906 328 391 329 746 312 574 307 459 Rörelseskulder 39 327 35 424 44 812 41 495 32 765 Balansomslutning 587 353 614 887 629 001 615 844 598 597 Fastigheter Lägenhetsyta, kvm 197 443 197 751 197 734 197 373 197 373 Lokalyta, kvm 21 001 21 132 20 832 21 079 21 079 Lägenheter, antal 2 736 2 736 2 734 2 726 2 726 Parkeringsplatser, antal 2 169 2 161 2 126 2 136 2 136 Investeringar 2 683 8 338 35 483 19 998 18 403 Taxeringsvärden 998 837 998 329 998 329 811 331 803 731 Avkastningsvärde 1 078 115 1 064 900 997 600 912 600 938 400 16
Sammandrag av verksamheten (forts.) 2012 2011 2010 2009 2008 Finansiering Soliditet (%) 41 41 40 43 43 Justerad soliditet (%) 62 % 60 % 59 % 60 % 60 % Räntetäckningsgrad (ggr) 2 2 2 2 2 Skuldsättningsgrad (ggr) 1 1 1 1 1 Räntebidrag 0 0 0 847 1 217 Räntebidrag (kr/kvm) 0 0 0 4 6 Genomsnittlig låneränta (%) 4 4 3 2 5 Kassaflöde, exkl. investeringar 17 089 15 570 10 588 4 686 8 806 Lönsamhet Direktavkastning inkl räntebidrag (%) 8 8 6 5 7 Direktavkastning exkl. räntebidrag (%) 8 8 6 5 6 Avkastning på totalt kapital (%) 2 2 1 0 2 Avkastning på eget kapital (%) 0 0-2 -4-2 Personal Medelantal anställda 45 42 45 42 42 Sjukfrånvaro (%) 1,1 3,6 3,6 2,3 4,0 Ekonomi Medelhyra lägenheter (kr/kvm) 846 814 791 781 757 Hyresbortfall lägenheter (kr/kvm) -2-7 -9-12 -10 Medelhyra lokaler (kr/kvm) 396 462 462 469 493 Hyresbortfall lokaler (kr/kvm) -144-90 -108-96 -150 Driftkostnader (kr/kvm) -448-431 -453-440 -423 Underhållskostnader (kr/kvm) -186-176 -171-213 -160 Centrala kostnader (kr/kvm) -34-32 -31-30 -30 Driftöverskott (kr/kvm) 195 187 145 109 151 Vakansgrad lägenheter (%) 0 0 0 0 0 Vakansgrad lokaler (%) 25 18 7 9 5 Utfall balanserat styrkort NBI, Nöjdboendeindex 65 66 65 65 63 NMI, Nöjdmedarbetarindex - - 73 73 79 MMI, Motiveradmedarbetarindex - 77 - - - Inflytande 64 68 69 67 66 Miljö 73 74 74 71 71 Fastighetsresultat (exkl. utökat underhåll) 38 115 36 679 29 821 30 513 31 483
Definitioner Fastigheter Färdigställda byggnader plus mark och markanläggningar. Lägenhetsyta/Lokalyta Uthyrningsbar yta vid årets slut. Soliditet Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutning. Justerad soliditet Eget kapital plus 78 % (73,7) av obeskattad reserv plus 78 % (73,7) av övervärde fastigheter genom summa tillgångar plus övervärde fastigheter. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exkl. av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till finansiella kostnader avseende företagets skulder. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Kassaflöde exkl. investeringar Resultat efter finansiella poster exkl. avskrivningar, nedskrivningar samt återförda nedskrivningar. Direktavkastning Bruttoresultat exkl. av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till genomsnittligt bokfört värde på fastigheterna. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster, plus finansiella poster hänförbara till företagets skulder, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Driftöverskott Bruttoresultat exkl. av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar. Vakansgrad, lägenheter Antal outhyrda lägenheter i % av uthyrningsbara lägenheter. Vakansgrad, lokaler Outhyrd lokalyta i % av total lokalyta. Fastighetsresultat Driftöverskott plus övriga intäkter/kostnader minskat med centrala kostnader, exkl. utökat underhåll. 18
Resultaträkning Belopp i tkr Not 2012 2011 Intäkter Hyresintäkter 2 180 201 175 851 Förvaltningsintäkter 3 5 225 2 220 185 426 178 071 Kostnader i fastighetsförvaltningen Driftskostnader 4-97 875-94 296 Underhållskostnader -40 694-38 559 Fastighetsavgift/-skatt -4 299-4 213-142 868-137 068 Driftsöverskott 42 558 41 003 Av-, ned- och återförda nedskrivningar i förvaltningen 8-17 129-15 588 Bruttoresultat 25 429 25 415 Centrala kostnader 5-7 338-7 018 Övriga kostnader i rörelsen 6-6 509-6 184 Rörelseresultat 7 11 582 12 213 Finansnetto Finansiella intäkter 161 6 Finansiella kostnader -11 783-12 237 9, 24-11 622-12 231 Resultat efter finansiella poster -40-18 Resultat före skatt -40-18 Skatt på årets resultat 10-11 986-36 Årets resultat -12 026-54 19
Kommentarer till resultaträkningen Intäkter Hyresintäkterna var 180 Mkr år 2012 att jämföra med 176 år 2011. Ökningen är 4,3 Mkr eller 2,47 %. Övervägande del är hänförbar till årets hyresförhandlingar. På årsbasis genererade hyresförhandlingarna en intäktsökning om 2,25 %. inklusive hyressättningsavgiften eller 3,8 Mkr avseende lägenhetshyror. Intäkter från individuell mätning samt parkeringsplatser har ökat med sammantaget 0,1 Mkr. Hyresbortfallet har ökat med 0,3 Mkr. Fördelat ser man att hyresbortfallet på lägenheter har minskat med 1,1 Mkr samt att hyresbortfallet för lokaler har ökat med 1,1 Mkr. Per den 31 december 2012 fanns inga outhyrda lägenheter. Hyresbortfall, Mkr 2012 2011 Lägenheter -0,3-1,4 Lokaler -3,0-1,9 Övrigt -0,6-0,3-3,9-3,6 Förvaltningsintäkter avser bland annat fakturering gentemot avflyttade hyresgäster i samband med skador och motsvaras av kostnader i form av reparationer/underhåll samt driftadministration. Ökningen mellan åren utgörs av ett antal större brandskador som fakturerats samt intäkter i samband med utbyggnaden av Framtidens Bredband. Driftskostnader Driftskostnaderna har ökat mellan åren med -3,6 Mkr eller +3,8 %, från -94,3 Mkr 2011 till -97,9 Mkr år 2012. De taxebundna kostnaderna står för över 49 % av driftskostnaderna eller drygt 48,3 Mkr. Avvikelsen mellan åren består av poster åt olika håll där de större enskilda posterna kommenteras nedan. Reparationer har ökat med 2,2 Mkr eller 21,4 %. Detta på grund av att reparationerna har ökat i våra fastigheter under året samt med en viss förskjutning från 2011. Fastighetsskötsel har minskat med 0,8 Mkr och avser främst minskade kostnader för fasta städavtal. Driftsadministration och övriga kostnader har ökat med 1,9 Mkr mellan åren eller 12,5 %. Av dessa 1,9 Mkr avser 1,3 Mkr befarade kundförluster, d v s förfallna och obetalda fakturor. Fakturorna gäller brandskadade lägenheter (4 st). Därutöver en ökning av IT-kostnader med 0,4 Mkr. Externa tjänster på grund av personalersättare har ökat med 0,3 Mkr. Kostnaden per kvadratmeter (kr/kvm) är 448 kronor år 2012 att jämföra med 431 kronor år 2011. Underhållskostnader Det planerade underhållet uppgick till 32,1 Mkr år 2012 mot 30,3 Mkr år 2011 och uppgick till 147 kr/kvm år 2012 i jämförelse med 138 kr/kvm år 2011. Det utökade underhållet år 2012 uppgår till 8,6 Mkr att jämföra med 8,3 Mkr år 2011 och avser upprustningen av husfasader i Norra Gårdsten. Under 2012 har drygt tre fasader färdigställts. Samtliga uteplatser i Norra Gårdsten blev färdigställa. Fastighetsavgift-/skatt Fastighetsavgiften och fastighetsskatten ligger i paritet mellan åren. Driftsöverskottet Driftsöverskottet har mellan åren ökat med 1,6 Mkr, från 41,0 Mkr år 2011 till 42,6 Mkr år 2012. Ökningen förklaras enligt ovan av ökade intäkter, ökade driftskostnader samt en nettoökning av totala underhållkostnaderna för 2012. Av-, ned- och återförda nedskrivningar i förvaltningen I posten redovisas följande: 2012 2011 Planenliga avskrivningar Mkr -17,1-15,6 Mellan åren har de planenliga avskrivningarna ökat med 1,5 Mkr. Aktiveringar år 2012 står för merparten av skillnaden. Centrala kostnader I de centrala kostnaderna ingår kostnader för styrelse, VD och annan ledningspersonal, årsstämma, revision samt moderbolagskostnader. Kostnaden uppgick till -7,3 Mkr för 2012 att jämföra med -7,0 Mkr för 2011. Övriga kostnader i rörelsen Övriga rörelsekostnader avser kostnader för bolagsspecifika resurser och projekt såsom Gårdstensbyrån som arbetar med ungdomsarbeten och sysselsättning, Trygghetsgruppen, projektet Ung & Trygg som från och med halvårsskiftet 2011 togs över av Göteborgs kommun samt utvecklings-/utredningsprojekt. 20