Forskarfrukost SABO 18 december 2012 Bo Nordlund Tekn dr Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter bo.nordlund@brec.se www.brec.se
Viktiga nyckelbegrepp i lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (inkl förarbeten) - Affärsmässiga principer - Allmännyttigt syfte - Marknadsmässiga avkastningskrav
Ett forsknings-/utredningsprojekt Finansierat av: SABO Bostads AB Mimer Förvaltnings AB Framtiden Halmstads Fastighets AB AB Stångåstaden Örebrobostäder AB SKL Rapporten finns att ladda ner på: www.brec.se
Fokus i projektet på innebörden i begreppet: - Marknadsmässiga avkastningskrav Projektets uppläggning: 1. Litteraturstudier 2. Intervjustudier 3. Referensgruppsmöten Start i december 2011 Avrapporterat september 2012
Rapporten: Innehåll och disposition 1. Inledning 2. Regelverk 3. Grundläggande ekonomiska begrepp: En kort introduktion 4. Teoretiskt ramverk för bedömning av marknadsmässiga avkastningskrav 5. Empiri 6. Analys, tolkning, diskussion och slutsatser Bilaga: Illustrativa exempel
Ytterligare konsekvenser Beakta: - Konkurrensneutralitet - EU:s statsstödsregler - Marknadsmässiga räntor på internlån - Marknadsmässig borgensavgift - Etc
Värdeöverföringsregler = Marknadsmässiga avkastningskrav
Redovisningsregler - externredovisning Vad måste vi redovisa utåt när det gäller våra förehavanden? * Nedskrivningsregler * Uppskrivningsregler * Upplysning om marknadsvärden/verkliga värden? * Gräns mellan underhållskostnad (resultaträkning) och investering (balansräkning) * Resultat från olika verksamhetsgrenar * Etc Notera: Bokföringsnämndens redovisningsregler för större företag (50-40-80), det s.k. K3-regelverket
Olika typer av avkastningskrav Direktavkastningskrav på totalt kapital = Driftnetto dividerat med marknadsvärde Totalavkastningskrav på totalt kapital = [Driftnetto + förväntan om värdeförändring/kassaflödesförändring] dividerat med marknadsvärde Totalavkastningskrav på eget kapital = [Driftnetto + förväntan om värdeförändring/kassaflödesförändring räntekostnader] dividerat med [marknadsvärde lån]
Hur extraheras ett marknadsmässigt avkastningskrav? Finansiella modeller: - CAPM*) - Beta*) - Aktiemarknadsriskpremie - Riskfri ränta - Hävstångsformel - WACC*) - Etc Transaktionsmarknadshärlett (fastighetsmarknaden): Ex vis marknadsmässiga driftnetton dividerat med marknadspriser *) CAPM = Capital Asset Pricing Model WACC = Weighted Average Cost of Capital Beta = Samvariation i avkastningsmönster mellan en viss tillgång och marknadsportföljen Intervjuer med marknadsaktörer (hypotetiska transaktionspriser) Historiska uppföljningar (ex vis IPD:s Bostadsindex) Logiska resonemang?
Vilken kapitalbas används vid mätning av nyckeltal samt utvärdering av prestanda? x Övervärde fastigheter Ny Balansomslutning (summa tillgångar) Redovisat värde - anskaffningsvärdebaserat Eget kapital Skulder*) Nytt eget kapital Tillgångar Skulder & Eget kapital *) Förenklad beskrivning då uppvärdering av fastigheterna även påverkar uppskjuten skatteskuld Hur hanteras situationer när det förekommer undervärden?
Marknadsmässig avkastning Avkastningskrav på totalt kapital genom tillämpning av så kallad WACC Antag kapitalstruktur och avkastningskrav enligt nedan: Tillgångar Eget kapital & skulder Eget Avkastkapital ningskrav Fastigheter 10% Avkastningskrav på totalt kapital: ( 50% x 10% ) + ( 50% x 5 %) = 7,5% Skulder Avkastningskrav 5% 5% + 2,5% = 7,5%
Marknadsmässig avkastning Vad kan avkastningskravet på eget kapital uppgå till? Principillustration %
Optimal /relevant kapitalstruktur - resonemang Källa: Bearbetad info från
Totalavkastningskrav totalt kapital och eget kapital Källa:
Konceptet Marknadsmässiga avkastningskrav Hur ska man ställa sig till att kommunala bostadsföretag är begränsade till viss typ av fastigheter och viss geografisk marknad? Ej väldiversifierade portföljinvesterare Åberopande av lokaliseringsprincipen skulle allt annat lika kunna leda till att kommunen, i normalfallet, borde tillämpa ett högre avkastningskrav än den väldiversifierade investeraren!?
Empiri - Intervjuer Långsiktiga privata/ normala aktörer - Marknadsvärde/anskaffningsvärde på tillgångar/eget kapital - Avkastning på totalt kapital/eget kapital - Förekomst av avkastningskrav - Resonemang vid nyproduktion och mera omfattande upprustningar - Upprustningsåtgärder av mindre karaktär - Vissa typer av åtgärder av CSR-karaktär - Relevant tidshorisont för utvärdering av avkastning - mm Leverantörer av marknadsinformation (Marknadsmässiga direktavkastningskrav) - Ortsprismetod vid extrahering av direktavkastningskrav - Användandet av schablonkostnader vid extrahering - Problem vid transaktionsmarknadsanalys
Direkt- och totalavkastningskrav totalt kapital Källa:
Spelar det någon roll om företaget har ett totalt avkastningskrav på hela företaget eller bara på enskilda fastigheter? Företaget totalt Tillgångar = 200 Avkastningskrav = 7,5 % Värde 100 Avkastningskrav 5 % Värde 100 Avkastningskrav 10 %
Några viktiga slutsatser från rapporten 1. Bättre att använda belåningsgrad (LTV) än soliditet som mått när det gäller önskad finansiell styrka [Räntebärande nettoskuld/marknadsvärde på fastigheter] 2. Marknadsvärde på tillgångar och skulder, ej anskaffningsbaserade redovisade värden, är relevant kapitalbas 3. Totalavkastningskrav är mest relevant, inte direktavkastningskrav 4. Mycket talar för att totalavkastningskrav på tillgångar är bättre/enklare än totalavkastningskrav på eget kapital 5. Avkastningskrav före skatt rekommenderas 6. Ägardirektivet bör ge uttryck för att avkastningskrav ska finnas för nya investeringar
Några viktiga slutsatser från rapporten - forts 7. Vad är ett långsiktigt totalavkastningskrav? Utvärdering på 5-10 års sikt? Alternativmätning vid externa händelser som påverkar värdeförändringskomponenten i totalavkastningskravet: Förvaltningsresultat och driftöverskottsgrad samt korridor på totalavkastningskrav i olika räntemiljöer. 8. Avstämning vettigt totalavkastningskrav med hänsyn till skillnader mellan schablonkostnader och verkliga utfall när det gäller bl.a. nivåer på drift- och underhåll 9. Beakta ändringar i redovisningsregler för K3-tillämpare : - Komponentansats ändrad gränsdragning mellan underhållskostnad och investering - Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter - Nedskrivningsregler skärps - Etc
Några viktiga slutsatser från rapporten - forts 10. Realisationsvinster som framkommit i anskaffningsvärdebaserad redovisningsmiljö ökar inte den relevanta avkastningen (förutsatt att marknadsvärdet var rätt bedömt före försäljningen)