Stockholm 2013-09-10 Gällande Titanias ROT-avdragsmodell vid stambyten Det finns idag möjligheter för bostadsrättsföreningar att utnyttja ROT-avdraget som bostadsrättsinnehavarna har rätt till avseende arbetskostnader i den egna bostaden för renoveringar, ombyggnationer och tillbyggnationer, för att sänka kostnaderna för genomförande av stambyte i föreningens fastighet / fastigheter. Bostadsrättsföreningen har inte denna möjlighet till avdrag i dagsläget, vilket gör billigare att låta bostadsrättsinnehavarna ta delar av kostnaderna för stambytet som privatpersoner, istället för att föreningen står för dessa kostnader. Idén här är med andra ord att delar av kostnaden för stambytet fördelas ut mellan de enskilda bostadsrättsinnehavarna som var och en skall betala sin del till entreprenören, istället för att bostadsrättsföreningen tar hela kostnaden. Rent skattemässigt är det acceptabelt så länge som arbetena verkligen kan hänföras till åtgärder som bara gäller inom respektive bostadsrättsinnehavares lägenhet. T ex badrumsrenoveringen inom bostadsrättslägenheten faller inom ramen för ROT-avdraget, men t ex byte av stående rörstammar som är gemensamma för flera lägenheter faller utanför och måste bekostas av bostadsrättsföreningen. Skatteverket kan inte heller acceptera att åtgärder i gemensamma utrymmen, t ex kostnader för åtgärder av rör i fastighetens källare, vind eller trapphus, sprids ut jämnt över bostadsrättsinnehavarna, eftersom bostadsrättsföreningen ansvarar för dessa utrymmen. Rent praktiskt innebär Titanias ROT-avdragsmodell att bostadsrättsinnehavarna tar kostnaderna för de delar av stambytet som innefattar den egna lägenheten och utnyttjar samtidigt möjligheterna till ROT-avdrag. Titanias ROT-avdragsmodell innebär dock mer administrativt arbete både för bostadsrättsföreningens styrelse som behöver få igenom godkännande för upplägget hos varje medlem och dels för entreprenören som i varje medlem får ett separat kontraktsförhållande. Titania har utfört ett flertal projekt med denna ROTavdragsmodell och vår erfarenhet är att det fungerar bäst i mindre bostadsrättsföreningar (med färre än 50 lägenheter), med relativt likformiga lägenheter (för att undvika alltför omfattande diskussioner om kostnadsfördelningen) och sist, men inte minst en stark, aktiv och kunnig styrelse som har medlemmarna med sig. 1. Kortfattad beskrivning av Titanias ROT-avdragsmodell Styrelsen för bostadsrättsföreningen skall i god tid före det att själva upphandlingen av stambytet påbörjas, noggrant informera medlemmarna om att föreningens fastighet/fastigheter är i behov av stambyte och att ett stambyte därför måste handlas upp inom en snar framtid. Man bör också informera och diskutera kring vad ett stambyte innebär rent praktiskt, men framförallt rent ekonomiskt för föreningen och dess medlemmar. Styrelsen bör i detta läge göra det tydligt att man förordar att stambytet genomförs enligt 1
Titanias ROT-avdragsmodell, då detta är mer fördelaktigt rent ekonomiskt för både föreningen och dess medlemmar. Man bör på ett enkelt och tydligt sätt visa medlemmarna vilka ekonomiska effekter det innebär att genomföra stambytet med och utan ROTavdragsmodellen, för att på ett pedagogiskt sätt visa vilket alternativ som blir billigast i slutändan. Allt detta bör förslagsvis diskuteras i lugn och ro med bostadsrättsinnehavarna på ett inledande informationsmöte där stambytet och dess finansiering diskuteras och där medlemmarna får möjligheter att ställa alla sina frågor. På informationsmötet så bör även bostadsrättsföreningens aktuella ekonomiska ställning gås igenom tillsammans med medlemmarna. Beroende på hur det ekonomiska läget ser ut, så ser nämligen finansieringsalternativen för stambytet olika ut. I en förening med mycket god ekonomi kanske det redan finns pengar avsatta för delar eller hela stambytet, men i de allra flesta fall måste föreningen ta upp nya lån för att finansiera kostnaderna för stambytet och de upptagna lånen leder till högre räntekostnader för föreningen, vilket i sin tur innebär att månadsavgifterna för medlemmarna oftast måste höjas. Titanias ROT-avdragsmodell innebär istället att om varje medlem istället utnyttjar sin möjlighet till ROT-avdrag för de arbeten som utförs i den egna lägenheten, så blir totalkostnaden för stambytet väsentligt lägre och bostadsrättsföreningen behöver bara låna pengar för de delar av stambytet som gäller det gemensamma i fastigheten, vilket både föreningen och dess medlemmar tjänar ekonomiskt på. Med gemensamma utrymmen menas här de delar av stambytet som avser arbete på vind, i källare, trapphus, vid byte av vertikala rör som går genom hela fastigheten etc, dvs de utrymmen som faller utanför bostadsrättsinnehavarnas lägenheter och därmed ansvar, i enlighet med föreningens gällande stadgar. 2. Ändring av föreningens stadgar Som styrelse måste man komma ihåg att om föreningens befintliga stadgar måste ändras för att kunna godkänna Titanias ROT-avdragsmodell för stambytet, så finns två möjligheter: 1. Samtliga röstberättigade medlemmar ställer sig bakom förslaget om ändring av stadgarna på en föreningsstämma. 2. Beslut fattas om stadgeändringen kan göras på två av varandra följande föreningsstämmor där enkel majoritet på första stämman och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman röstar för förslaget enligt 12 Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614). Det står föreningen fritt att fatta besluten på ordinarie eller extra föreningsstämma. Ibland krävs det dock en större röstmajoritet, då särskilda eller strängare villkor kan finnas i föreningens nuvarande stadgar. Allt detta gör att man i god tid före det att stambytet skall handlas upp, bör informera föreningens medlemmar och sedan fatta beslut på föreningsstämma/föreningsstämmor så fort som möjligt, om stadgarna måste ändras. Ändringarna av stadgarna skall sedan registreras hos Bolagsverket för att vara giltiga. 2
För att kunna fatta beslut om att genomföra ett stambyte i föreningen, som innebär att föreningen kräver tillträde till bostadsrättsinnehavarnas lägenheter för att förändra dessa genom stambytet, så måste minst två tredjedelar av de röstande på föreningsstämman vara för att genomföra stambytet. Om någon medlem i föreningen motsätter sig genomförandet av stambytet, så kan föreningen ändå genomföra stambytet, om man får godkänt från Hyresnämnden. 3. Argument för Titanias ROT-avdragsmodell för medlemmar och förening För en styrelse finns det ett antal olika argument för att påvisa fördelarna för medlemmarna med att genomföra stambytet med Titanias ROT-avdragsmodell: a) I en förening med mycket god ekonomi kan föreningen ge utdelning ur föreningens kassa till medlemmarna för att de skall kunna finansiera sina delar av stambyteskostnaden. Detta kräver dock att det finns vinst fastställd i balansräkningen för senaste räkenskapsåret enligt 27, 9 kapitlet i Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614) samt att reglerna om överskottsutdelning följs och beslutas av föreningsstämman enligt 5, 10 kapitlet i Lag (1987-667) om ekonomiska föreningar. För att reda ut vad detta innebär för föreningen och bostadsrättsinnehavarna i praktiken samt rent skattemässigt, bör föreningen kontakta revisor, jurist eller skattekonsult. Titania kan ej ge några skattemässiga råd när det gäller denna fråga och tar inget ansvar för föreningens agerande. b) Genom att hänvisa till ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar, så kan man som styrelse försöka få medlemmarna att förstå att i högsta grad har ett ansvar för stambytet. Bostadsrättsföreningen ansvarar för gemensamma försörjningssystem, de enskilda medlemmarna ansvarar däremot för att badrummen med tätskikt (gränsdragningen beror på vad som står skrivet i föreningens stadgar) i respektive lägenhet hålls i gott skick. Eftersom stambytet måste genomföras och föreningen därmed måste byta ut hela eller delar av det gemensamma försörjningssystem, så måste medlemmarna ta sitt ansvar och betala för den del av renoveringen som denne ansvarar för den egna bostadsrättslägenheten, för att på så sätt sänka både sin egen och föreningens kostnad för det nödvändiga stambytet. c) Om medlemmen måste belåna sin lägenhet för att kunna betala för sin del av stambytet, så skall man informera medlemmen om att lånekostnaden är avdragsgill i deklarationen. Om den boende inte har möjlighet att få lån, kan bostadsrättsföreningen ta lånet i sin bank och sedan låna pengarna vidare till medlemmen, med bankens godkännande. För att reda ut vad detta innebär för föreningen och bostadsrättsinnehavarna i praktiken samt rent skattemässigt, bör föreningen kontakta sin revisor, jurist eller skattekonsult. Titania kan ej ge några skattemässiga råd när det gäller denna fråga och tar inget ansvar för föreningens agerande. d) Det bästa argumentet är dock att i föreningar som inte har reserver i kassan eller på banken för att kunna betala stambytet, så kan styrelsen motivera medlemmarna med att 3
ROT-avdragsmodellen gör att föreningen slipper ta stora lån, vilket gör att man undviker större avgiftshöjningar, vilket medlemmarna tjänar ekonomiskt på. 4. Att genomföra Titanias ROT-avdragsmodell i praktiken. a) Att få med sig tillräckligt många av föreningens medlemmar kan ta en viss tid, då medlemmarna behöver få information och möjlighet att få svar på sina frågor om ROTavdragsmodellen och stambytet i stort. För att fatta beslut om stambytet samt vad som gäller om stadgarna måste ändras för att kunna genomföra det med Titanias ROT-avdragsmodell, se ovan rubriken 2. Ändring av föreningens stadgar. b) När föreningens medlemmar fattat beslut om att använda sig av ROT-avdragsmodellen handlas hela stambytet upp på vanligt sätt i konkurrens där ett antal stambytesentreprenörer får räkna på projektet och inkomma med offert. För att entreprenörerna skall kunna lämna pris på stambytet, så måste stambytet handlas upp av föreningen och Förfrågningsunderlaget bör innehålla klausuler om att stambytet sedan skall finansieras med ROT-avdragsmodellen. Att stambytet handlas upp i klump och sedan innehåller paragrafer om avgåenden (för respektive medlems enskilda ROT-kontrakt) utgör en garanti för entreprenören att stambytet kan genomföras rationellt efter en etapptidsplan, men också en garanti för bostadsrättsföreningen att stambytet faktiskt genomförs även om enskilda medlemmar mot förmodan skulle hoppa av upplägget under projektets gång. c) Om Titania vinner upphandlingen för stambytet, så skrivs ett avtal mellan Titania och bostadsrättsföreningen som ger varje bostadsrättsinnehavare rätt att handla upp badrumsrenovering, samt allt övrigt som enligt bostadsrättsföreningens stadgar faller på den enskilde medlemmen i samband med stambytet, direkt från Titania och att motsvarande summa avgår från det föreningens kostnad för stambytet, som Titania lämnade pris på enligt punkt b) ovan. Summan för respektive typbadrum i fastigheten är bestämd från början och skrivs in i kontraktet, för att undvika diskussioner om kostnadsfördelning mellan föreningen och enskilda medlemmar. d) Separata kontrakt upprättas därefter mellan Titania och varje medlem i föreningen. För att summan av faktureringen till medlemmarna och föreningen skall vara helt likvärdig med om stambytet genomförts utan ROT-avdragsmodellen med föreningen som ensam beställare, så kommer faktureringarna till föreningen respektive medlemmarna att synkroniseras, dvs Titania kommer inte fakturera mer vid något tillfälle om ROT-avdragsmodellen används, jämfört om stambytet genomförs genomförts utan ROT-avdragsmodellen. 5. Lösningar på problem med Titanias ROT-avdragsmodell De gånger Titanias ROT-avdragsmodell inte fungerar enligt punkt d) ovan (det händer dock mycket sällan) så är det p g a av något av nedanstående omständigheter: a) När det väl kommer till kritan vägrar medlemmen att underteckna ett separat avtal med Titania avseende stambytet i den egna lägenheten enligt punkt d) ovan. 4
Lösning: Föreningen kan på en föreningsstämma komma överens om att föreningen kommer att ta den merkostnad det medför att utföra badrumsrenoveringen, om medlemmen vägrar skriva avtalet med Titania. Föreningsstämman kan även fatta beslut om att de medlemmar som inte vill teckna separat avtal med entreprenören, får betala ett badrumstillägg utöver månadsavgiften, för att täcka kostnaden för stambytet som föreningen tvingats ta. b) Medlemmen har redan utnyttjat ROT fullt ut för det aktuella året och får inget mer ROTavdrag. Lösning: Föreningen kan på föreningsstämma komma överens om att föreningen kommer att ta den merkostnad det medför att kräva in pengar från medlemmen. Föreningsstämman kan även fatta beslut om att de medlemmar som inte har rätt till mer ROT-avdrag för året, får betala ett badrumstillägg utöver månadsavgiften, för att täcka kostnaden för stambytet som föreningen tvingats ta. Konsumenttjänstlagen reglerar avtalsförhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och entreprenören för avtal som tecknas mellan dessa parter. c) Medlemmen vägrar betala entreprenören. Lösning: Föreningen kan på föreningsstämma komma överens om att föreningen kommer att ta den merkostnad det medför att kräva in pengar från medlemmen. Föreningsstämman kan även fatta beslut om att de medlemmar som inte vill betala entreprenören för utfört arbete, får betala ett badrumstillägg utöver månadsavgiften, för att täcka kostnaden för stambytet som föreningen tvingats ta. 6. Administrativa kostnader för Titanias ROT-avdragsmodell Om bostadsrättsföreningen önskar tillämpa ROT-avdragsmodellen innebär detta en tillkommande kostnad på 7 % utöver offererat pris för stambytet. Pristillägget täcker de administrativa merkostnader som ROT-avdragsmodellen innebär för oss som entreprenör. Denna administrationskostnad gäller naturligtvis endast om ROT-avdragsmodellen skall tillämpas. Om stambytet istället upphandlas på vanligt sätt utan ROT-avdragsmodellen och medlemmar beställer tillval till sina lägenheter, ingår givetvis sedvanlig tillvalshantering i samband med detta helt utan extra kostnad. Hanteringen av tillval som de boende gör i sina egna lägenheter om ROT-avdragsmodellen valts, omfattas naturligtvis ej heller av den administrativa tilläggskostnaden utan denna hantering sker helt utan extra kostnad. Vid frågor på Titanias ROT-avdragsmodell, vänligen kontakta Titania eller läs mer om hur Brf Täckdiket 3 i Mölndal genomförde sitt stambyte med ROT-avdragsmodellen: http://www.bofakta.se/82-nr-1-2011-stambyte-med-rot-avdrag. 5