Årsredovisning 2010 SSSB

ÅRSREDOVISNING 2010

Årsredovisning 2010 SSSB Redaktion SSSB Foto Sid 2: Eric Roxfelt Övriga bilder: Birgitta Godske Repro och tryck Tryckerigruppen AB Original Maria Fernsten

Innehåll VD har ordet 2 Förvaltningsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter med redovisningsprinciper 11 Revisionsberättelse 18 Nyckeltal 20 Sammanställning av värden 23 Områdesförteckning 24 1

VD har ordet positivt är att räntenivån väntas stiga. Riksbanken kommer med stor sannolikhet att fortsätta höja reporäntan från de mycket låga nivåer som etablerades under 2009. För SSSB har låga räntekostnader bidragit positivt eftersom vi fått möjligheten att utöka vår underhållsbudget. Förutom höjda räntor är nu inflationen på väg upp vilket kommer att anstränga vår driftekonomi. Dessutom förväntas inflationen försvåra SSSB:s expansionsplaner då byggkostnaderna befaras öka från en redan hög nivå. Trots en mycket kall vinter med höga snö- och mediakostnader är det glädjande att konstatera att SSSB gör ett stabilt resultat, trots stora underhållskostnader under året. Med en stark affärsmodell och en god finansiell bas står SSSB väl rustat för att även fortsättningsvis kunna tillhandahålla konkurrenskraftiga bostäder till studenter. När jag summerar året är det med stor tillfredställelse jag konstaterar att 2010 blev ett mycket framgångsrikt år för SSSB. Vi gick in i detta verksamhetsår med siktet inställt på att förnya och utveckla vårt fastighetsbestånd. Under året har vi lagt en god grund för att bygga 2 000 nya studentbostäder de kommande 10 åren, samtidigt som vi fortsatt vår stora satsning på underhållsåtgärder med bland annat mycket omfattande stamrenoveringsprojekt. Med god marginal har vi även nått de uppställda ekonomiska målen, vilket lägger en solid grund för företagets fortsatta arbete. Vi gläder oss också åt att vårt nöjd kund-index ökat för tionde år i rad och vi ser detta som ett kvitto på att vårt kundvårdarbete gett just det resultat vi hoppats på. Den respons vi har fått av våra kunder under det gångna året ger oss förnyad kraft att fortsätta vårt arbete att bidra till en trivsam bostadsmiljö för Stockholms studenter. Ekonomi Ekonomin i Sverige är stabil och förhoppningen om en positiv framtid är stor. En effekt av att den svenska ekonomin utvecklas Vår omvärld I vår omvärld har en rad beslut fattats som på ett eller annat sätt påverkar SSSB:s verksamhet. Som exempel kan nämnas att regeringen har beslutat att införa studieavgifter från och med 1 juli 2011. I dag bor cirka 1 600 internationella studenter i SSSB:s bestånd och genom införandet av avgifter väntar vi oss en nedgång av studenter från länder utanför EES. Samtidigt har vissa av Sveriges universitet och högskolor nu fått möjlighet att hyra ut bostäder, vilket kommer att medföra att skolorna förmodligen blir mer aktiva i bostadsfrågan. Vi ser goda möjligheter att på ett nytt kreativt sätt finna samarbetsformer med universiteten och högskolorna i syfte att kombinera utbildning och boende på ett för alla parter lämpligt sätt. Om vi utgår från SSSB:s bostadskö kan vi konstatera att trycket att få en studentbostad aldrig har varit större. Detta har nu medfört att politikerna mycket glädjande prioriterar studentbostadsfrågan i högre utsträckning än tidigare och Stockholms stad har därmed beslutat att bygga 4 100 nya studentbostäder i Stockholm under den kommande mandatperioden. Vi på SSSB välkomnar detta beslut, som ligger i linje med hur Stockholm utvecklas och de mål politikerna har för stadens och regionens framtid. Till exempel så pekar Regionplane- och trafikkontoret på att ytterligare 73 000 högutbildade personer kommer att behövas i Stockholm år 2030 i syfte att möta kommande behov av utbildade personer. För att tillgodose det kommande behovet av fler akademiker finns aktörer som nu satsar på projekt i mångmiljardklassen för att investera i nya lokaler och byggnader till Stockholms universitet och högskolor. För att svara upp mot en så kraftig expansion krävs följaktligen en stor mängd nya studentbostäder. Den 1 juli 2010 avskaffades kårobligatoriet. Som en följd av det valde vår huvudman Stockholms studentkårers centralorganisation, SSCO, att införa krav på kårmedlemsskap för dem som står SSSB:s bostadskö. Precis som tidigare ska den som har en bostad hos oss också vara medlem i en kår. Vår roll och vår förmåga att hålla hög kvalitet blir i och med detta än mer betydelsefull, eftersom möjligheten att stå i vår bostadskö och att bo hos oss nu är en exklusiv förmån för kårmedlemmar. 2

Våra fastigheter och SSSB:s plan för expansion Hur många bostäder som behöver byggas är svårt att svara på. Ser vi till de större orter som har en relativt god balans på studentbostadsmarknaden finns det studentbostäder till ca 30% av studenterna på orten. Om Stockholm ska nå upp till denna nivå behövs det totalt cirka 27 000 studentbostäder i Stockholm, vilket kräver en nyproduktion på 14 000 nya studentbostäder, alltså mer än en fördubbling av de 13 000 studentbostäder som finns i Stockholm i dag. Samtidigt kommer den extremt höga efterfrågan förmodligen att dämpas något inom två till tre år på grund av ett minskat inflöde av internationella studenter. Från och med 2011 förutspås också att arbetsmarknaden återhämtar sig med sjunkande arbetslöshet som följd och fler kommer då förmodligen att välja arbete framför högskola. Även om antalet internationella studenter minskar och arbetsmarknaden återhämtar sig, är det SSSB:s bestämda övertygelse att Stockholm behöver fler studentbostäder. Vi har som mål att under 2011 starta vårt första nybyggnadsprojekt med 84 lägenheter på Idun och vi planerar för ytterligare förtätning på våra befintliga fastigheter, till exempel Jerum, Strix och Lappkärrsberget. Ett problem är dock de höga byggkostnaderna, som vi tyvärr tror är här för att stanna ett antal år framöver. Vi kommer även fortsättningsvis att arbeta för att SSSB:s fastigheter utnyttjas på ett maximalt sätt, vilket kommer att medföra att cirka 70 nya lägenheter kan byggas inrymda i befintligt bestånd. Hittills har drygt 20 nya lägenheter byggts på yta som tidigare varit allmänna ytor i fastigheterna. Ett problem är att även konverteringskostnaderna är mycket höga och därför är det svårt att få ekonomi i projekten. Vår ambition är att underhållsbudgeten ska ligga på samma nivå även kommande år eftersom det fortfarande finns ett uppdämt renoveringsbehov i fastigheterna. Vi kommer att fortsätta arbetet med helhetssyn i anslutning till de badrumsrenoveringar vi genomför, vilket innebär att vi inkluderar renovering av ytskikt som påverkar helhetsintrycket för de boende. Avslutning SSSB:s uppdrag är en spännande utmaning som både innebär att vi är utvecklare och förvaltare samtidigt som vi är en viktig aktör för att Stockholm ska nå sitt mål att vara en av Sveriges mest intressanta studieorter. För att nå framgång måste alla vi som arbetar med att utveckla Stockholm som kunskapsstad fortsätta att dra vårt strå till stacken och agera så att vi tillsammans lyckas bibehålla vår position. SSSB kommer fortsätta att erbjuda sina kunder det bästa och mest varierande studentboendet i Stockholm. Utmaningen de kommande åren kommer vara hur vi tillsammans kan finna former för att hitta kreativa lösningar på hur expansionen kan genomföras till en rimlig kostnad. Under 2010 har vi låtit våra idéer växa och utvecklas och vi hoppas nu att våra planer om fler bostäder till Stockholms studenter ska kunna bli verklighet de kommande åren. Efter verksamhetsåret 2010 valde vår dåvarande vd Ann-Sofie Sääf att lämna SSSB för att övergå till egen fastighetsverksamhet. Jag vill rikta ett speciellt tack till henne för fyra framgångsrika år med SSSB. Jag är mycket nöjd med att vi med en kunnig och effektiv organisation på ett förtjänstfullt sätt klarat av att genomföra de mål vi ställde upp för året. Jag vill avsluta med att tacka vår personal, vår styrelse och alla våra samarbetspartner för ännu ett år med ett mycket gott samarbete. Stockholm i mars 2011 Karin Strömberg Ekström, tf VD NKI SSSB är ett företag med mycket kraft och kreativitet, vilket vi har haft stor nytta av i det kundvårdsarbete vi drivit de senaste åren. Det är också en viktig förklaring till att vi hela tiden kan utveckla verksamheten mot vårt mål att vara ett företag i framkant med kunden i fokus. Vi har gjort kraftfulla insatser för att utveckla vår webb under de senaste åren. Eftersom SSSB har en mycket it-mogen kundgrupp är det med stor glädje vi under året infört möjligheten till att teckna digitala hyresavtal och numera skickar vi även ut hyresavin digitalt till våra boende. Det bredband vi tillhandahåller har också uppgraderats under året och vi levererar nu en bredbandsuppkoppling till en hastighet på upp till 100 Mbit/s. Vår ambition är att alla våra kunder ska kunna nå oss på ett enkelt sätt och att de ska känna att de får ett trevligt bemötande. Vi har därför utökat våra öppettider på såväl huvudkontoret som husvärdskontoret, vilket har resulterat i ett mycket positivt gensvar från våra kunder. 3

Förvaltningsberättelse För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB Organisationsnummer 802003-2887 Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2010 års verksamhet. STYRELSE Styrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorganisationer. Styrelsen har sammanträtt 7 gånger under året. År 2010 Ordinarie Leif Garph ordförande Martin Grysell förste vice ordförande Nicke Grundberg 1) vice ordförande Oscar Lavelid 2) vice ordförande Göran Westberg vice ordförande Daniel Carnerud Helge Gimberg 3) Lina Glans Bo Malmberg 4) Kristian Kull 1) Johanna Schyl 2) Linda Thompson Suppleanter Gardar Björnsson Madelein Keskitalo Johanna Schyl 1) Vakant 2) Vakant 3) Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF År 2011 Ordinarie Leif Garph Martin Grysell Oscar Lavelid Göran Westberg Sanna Feldell Helge Gimberg 3) Lina Glans Lotta Wiklund Hedin Bo Malmberg 4) Johanna Schyl Suppleanter Madelein Keskitalo Vakant 1) Gustav Kihlberg Vakant 3) ordförande förste vice ordförande vice ordförande vice ordförande Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF REVISORER Stiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska vara auktoriserad. Stockholms stad utser en ordinarie revisor. År 2010 År 2011 Ordinarie Robert Holm Jens Andersson Jörgen Arnesson 5) Suppleanter Bo Strömquist Patrik Lindelöv Ordinarie Robert Holm Jens Andersson Jörgen Arnesson 5) Suppleanter Ingrid Lindegren Veera Jokirinne 1) t o m 2010-06-30 2) fr o m 2010-07-01 3) på förslag av personalorganisationerna 4) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening 5) på förslag av Stockholms stad, Stadsbyggnadsnämnden 4

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Ann-Sofie Sääf, t o m 2011-02-09 Karin Strömberg Ekström, tf VD 2011-02-10-2011-05-08 Chris Österlund, fr o m 2011-05-09 LEDNINGSGRUPP Ann-Sofie Sääf VD, t o m 2011-02-09 Karin Strömberg Ekström boservicechef, tf VD 2011-02-10-2011-05-08 Chris Österlund VD, fr o m 2011-05-09 Anders Cronqvist informationschef Dahn Gidstedt teknisk chef Bo Årman ekonomichef ORGANISATION VD VD-ASSISTENT IT EKONOMI KOMMUNIKATION BOSERVICE TEKNISK SERVICE KUNDCENTER UNDERHÅLL HUSVÄRDAR DRIFT ADMINISTRATION KVALITET 5

Förvaltningsberättelse Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva medlemmar till Stockholms Studentkårers Centralorganisation, SSCO, anslutna kårer och andra enskilda eller grupper, som genom SSCO:s och myndigheternas beslut kan komma att bli berättigade att bebo dessa bostäder. Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadsproblem för dem som enligt ovan äger rätt att bebo stiftelsens bostäder samt verka för en kulturell och kamratlig samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd. SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhandahålla bostäder för studenter som är medlemmar i en SSCO-ansluten elev- eller studentkår. SSSB hyr ut cirka 7900 bostäder varav 7700 tillhör egna beståndet och 200 bostäder är inhyrda. Presidiet Presidiet styrelsens ordförande och tre vice ordförande sammankallas för beredning av frågor och underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i ärenden som delegerats från SSSB:s styrelse. Utskott Utskottsmöten hålls i samband med presidiemöten. Medlemskap SSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a), Fastigo (Arbetsgivarorganisationen för allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag) och Studentbostadsföretagen. Ekonomiskt utfall Resultatet efter finansiella poster uppgår till 8 804 kkr (8 087). Omsättningen ökade till 341 571 kkr (333 769). Driftnettot uppgår till 109 133 kkr (107 867). Avskrivningar gjordes till ett sammanlagt belopp av 36 293 kkr (35 217). Räntekostnader och liknande resultatposter minskade till 34 603 kkr (36 677). Investeringar Årets bruttoinvesteringar uppgick till 44 906 kkr (56 941). Nybyggnationen tog 14 018 kkr i anspråk och 29 308 kkr avsåg fastighetsinvesteringar i värdehöjande åtgärder i vid årets ingång befintliga fastigheter. Investeringarna i inventarier summerade till 1 580 kkr (2 078). Intäkter Stiftelsens totala nettointäkter för år 2010 uppgick till 341 571 kkr (333 769). Hyresuppgörelsen för år 2010 medgav en hyreshöjning med 1 % från den första februari vilket motsvarar drygt 2 700 kkr. Intäkter från inhyrda bostäder uppgår till 7 477 kkr (7 495). Finansiering Belåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del, uppgick vid årets slut till 991 109 kkr (988 933). Andelen lån med rörlig ränta var vid årets slut 17,6 % (18,8). Den genomsnittliga räntenivån för lånen under året blev 3,58 % (3,91) före räntebidrag och 3,44 % (3,70) efter räntebidrag. Borgenansvar Stockholms stad har lämnat kommunal borgen för statliga lån. Stadens borgensansvar omfattar lån om 66 942 kkr (67 766). Enligt beslut i Stockholms stad under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kommunal borgen för Stiftelsens eventuella nyupplåning. Vinstdisposition Styrelsen föreslår att årets resultat om 6 136 292 kr balanseras i ny räkning. 6

Resultaträkning Belopp i kkr Not 2010 2009 Hyresintäkter 2, 3 336 449 329 194 Övriga rörelseintäkter 5 121 4 575 Rörelsens intäkter 341 571 333 769 Driftkostnader 3, 4-149 921-143 754 Underhållskostnader -67 968-68 989 Tomträttsavgälder -4 483-4 250 Fastighetsskatt -10 065-8 909-232 438-225 902 Driftnetto 109 132 107 867 Avskrivningar 5-36 293-35 217 Bruttoresultat 72 839 72 650 Administrations- och försäljningskostnader 3, 6-29 598-28 081 Rörelseresultat 43 241 44 569 Ränteintäkter 166 195 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-34 603-36 677 Resultat från finansiella poster -34 437-36 482 Resultat efter finansiella poster 8 804 8 087 Återföring periodiseringsfond 1 416 1 543 Skatt 8-4 083-2 806 Årets resultat 6 136 6 824 7

Balansräkning Belopp i kkr 2010-12-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 9 1 201 613 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 201 613 Materiella anläggningstillgångar Byggnader 10 1 058 240 1 043 822 Mark 11 83 410 83 410 Markanläggningar 12 157 187 Maskiner 13 13 27 Inventarier 14 3 270 3 011 Pågående nyanläggningar 15 37 679 46 220 Summa materiella anläggningstillgångar 1 182 769 1 176 676 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 40 40 Andra långfristiga fordringar 16 465 570 Summa finansiella anläggningstillgångar 505 610 Bostads-/underhållslånepost 15 945 16 921 Summa anläggningstillgångar 1 200 421 1 194 819 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 32 32 Kundfordringar 603 49 Skattefordringar 3 769 4 863 Övriga fordringar 116 2 622 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 6 523 7 906 Summa kortfristiga fordringar 11 043 15 472 Kassa och bank 18 20 799 12 881 Summa omsättningstillgångar 31 842 28 353 SUMMA TILLGÅNGAR 1 232 263 1 223 173 8

Belopp i kkr 2010-12-31 2009-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Grundfond 8 580 8 580 Reservfond 71 162 71 162 Balanserad vinst 59 691 52 867 Periodens resultat 6 136 6 824 Summa eget kapital 145 570 139 433 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 20 6 685 8 101 Summa obeskattade reserver 6 685 8 101 Avsättningar Uppskjuten skatt 8 11 024 6 941 Summa avsättningar 11 024 6 941 Långfristiga skulder 21 Fastighetslån 991 109 988 933 Summa långfristiga skulder 991 109 988 933 Kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter 24 117 22 169 Leverantörskulder 24 067 32 719 Övriga skulder 3 068 2 264 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 26 624 22 613 Summa kortfristiga skulder 77 875 79 764 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 232 263 1 223 173 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 924 167 921 167 Ansvarsförbindelser Fastigos Garantifond 471 424 9

Kassaflödesanalys Belopp i kkr 2010-12-31 2009-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 8 804 8 087 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 36 293 35 217 45 097 43 304 Betald skatt 1 096 508 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 46 193 43 812 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 3 333 1 678 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -1 889-6 904 Kassaflöde från den löpande verksamheten 47 637 38 586 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar -977-700 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -41 023-56 279 Investeringar i finansiella tillgångar -147-478 Minskning av finansiella tillgångar 252 2 896 Kassaflöde från investeringsverksamheten -41 895-54 561 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 3 000 5 000 Amortering av låneskulder -825-492 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 175 4 508 Årets kassaflöde 7 917-11 467 Likvida medel vid årets början 12 881 24 348 Likvida medel vid årets slut 20 799 12 881 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor Erhållen ränta 166 195 Erlagd ränta 34 603 36 677 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar 36 293 35 217 Likvida medel avser endast kassa och bank 20 799 12 881 10

Noter med redovisningsprinciper Belopp i kkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Fordringar och skulder Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta respektive ersättas. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 5 år Materiella anläggningstillgångar Byggnader 50 år Markanläggningar 20 år Byggnader med tillfälligt bygglov Motsvarande 12 år Hyresgästanpassningar (ingår i byggnader) 5 år Maskiner 5 år Inventarier 5 år Övriga anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost 33 år 11

Noter med redovisningsprinciper Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer 2010 2009 Medelantalet anställda Män 33 32 Kvinnnor 24 25 Summa 57 57 Styrelse (ordinarie ledamöter) Kvinnor 30% 10% Män 70% 90% Ledningsgrupp Kvinnor 40% 40% Män 60% 60% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och verkställande direktör 2 152 1 988 Övriga anställda 23 267 21 679 Summa 25 418 23 667 Sociala kostnader 11 447 10 519 (varav pensionskostnader) (2 974) (2 614) Summa 36 865 34 186 Av stiftelsens pensionskostnader avser 317 kkr (323) gruppen styrelse och VD. Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr (0). Sjukfrånvaro Totalt 3% 3% Ålder 29 år eller yngre 1% 0% Ålder 30-49 3% 3% Ålder 50 år eller äldre 4% 4% Kvinnor 4% 5% Män 3% 2% Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron) 12% 16% Arvode och kostnadsersättning till revisorer Revisionsuppdrag Öhrlings PWC 185 185 Övriga uppdrag Öhrlings PWC 36 92 Summa 222 277 Not 2 Hyresintäkter 2010 2009 Hyror Bostäder 304 133 300 356 Bredband 12 096 12 079 Lokaler 19 945 17 360 Garage/P-platser 3 866 3 744 Summa 340 039 333 541 Avgår hyresbortfall Bostäder -1 528-1 756 Lokaler -2 062-2 591 Summa -3 590-4 347 Summa hyresintäkter 336 449 329 194 12

Not 3 Inhyrda bostäder 2010 2009 Intäkter bostäder 7 370 7 383 Intäkter bredband 139 139 Hyresbortfall bostäder -32-27 Driftkostnader -1 442-1 422 Hyreskostnad inhyrda bostäder -6 179-6 185 Administrations- och försäljningskostnader -864-825 Summa inhyrda bostäder -1 009-938 Not 4 Driftkostnader 2010 2009 Fastighetsskötsel -29 518-28 959 Reparationer -17 749-19 463 Vattenavgifter -6 515-7 226 Värmeavgifter -31 594-27 162 Bredband -9 918-9 941 El -26 837-26 153 Sophämtning -5 006-6 020 Kabel-TV -2 796-3 422 Förvaltningsadministration -8 006-7 143 Bevakning -1 034-944 Snöröjning -4 771-1 137 Summa driftkostnader -143 742-137 570 Hyreskostnad för inhyrda bostäder -6 179-6 185 Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder -149 921-143 754 Not 5 Avskrivningar 2010 2009 Byggnader -33 565-32 752 Markanläggningar -30-30 Bostads-/underhållslånepost -976-976 Maskiner och inventarier -1 335-1 191 Datasystem -388-268 Summa avskrivningar -36 293-35 217 Not 6 Administrations- och försäljningskostnader 2010 2009 Företagsgemensamma kostnader -3 666-3 396 Försäljning -7 121-7 923 IT-samordning -5 358-4 865 Övrig administration -13 453-11 896 Summa administrations- och försäljningskostnader -29 598-28 081 Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter 2010 2009 Räntekostnader -35 994-38 755 Räntebidrag 1 391 2 078 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -34 603-36 677 13

Noter med redovisningsprinciper Not 8 Skatt 2010-12-31 2009-12-31 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 11 024 6 941 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas ovan är hänförlig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Årets skatt 2010 2009 Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -4 083-2 806 Räkenskapsårets uppskjutna skattekostnad är hänförlig till den temporära skillnad som uppstått då investeringar i byggnader kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Not 9 Datasystem 2010-12-31 2009-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3 377 2 677 Nyanskaffningar 977 700 4 353 3 377 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -2 764-2 496 Årets avskrivning enligt plan -388-268 -3 152-2 764 Bokfört restvärde vid årets slut 1 201 613 Not 10 Byggnader 2010-12-31 2009-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 450 397 1 430 675 Nyanskaffningar 47 983 19 722 1 498 380 1 450 397 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -406 575-373 823 Årets avskrivning enligt plan -33 565-32 752-440 140-406 575 Bokfört restvärde vid årets slut 1 058 240 1 043 822 Not 11 Mark 2010-12-31 2009-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 83 410 83 410 Bokfört restvärde vid årets slut 83 410 83 410 Not 12 Markanläggningar 2010-12-31 2009-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 594 594 594 594 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -408-378 Årets avskrivning enligt plan -30-30 -437-408 Bokfört restvärde vid årets slut 157 187 14

Not 13 Maskiner 2010-12-31 2009-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 581 590 Avyttringar och utrangeringar -60-9 521 581 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -554-549 Avyttringar och utrangeringar 60 9 Årets avskrivning enligt plan -13-14 -507-554 Bokfört restvärde vid årets slut 13 27 Not 14 Inventarier 2010-12-31 2009-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 19 575 18 269 Nyanskaffningar 1 580 2 078 Avyttringar och utrangeringar -7 602-772 13 552 19 575 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -16 563-16 159 Avyttringar och utrangeringar 7 602 772 Årets avskrivning enligt plan -1 321-1 176-10 282-16 563 Bokfört restvärde vid årets slut 3 270 3 011 Not 15 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad 2010-12-31 2009-12-31 Vid årets början 46 220 11 741 Årets förändring -8 540 34 479 Bokförd utgående balans 37 679 46 220 Not 16 Andra långfristiga fordringar 2010-12-31 2009-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 570 2 987 Tillkommande fordringar 147 478 Reglerade fordringar -252-2 896 Vid årets slut 465 570 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2010-12-31 2009-12-31 Förutbetalda hyresutgifter 991 1 543 Övriga upplupna intäkter 1 483 1 727 Övriga förutbetalda kostnader 4 049 4 636 6 523 7 906 15

Noter med redovisningsprinciper Not 18 Kassa och bank En outnyttjad checkräkningskredit om 5 mkr (5) finns. Not 19 Eget kapital Grundfond Reservfond Balanserat resultat/ årets resultat Vid årets början 8 580 71 162 59 691 Årets resultat 6 136 Vid årets slut 8 580 71 162 65 828 Not 20 Periodiseringsfonder 2010-12-31 2009-12-31 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2005 1 416 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2006 3 060 3 060 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2007 643 643 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2008 2 982 2 982 Vid årets slut 6 685 8 101 Not 21 Långfristiga skulder En betydande andel lån tas för närvarande med rörlig ränta eller med korta löptider för att sänka räntekostnaden. Fastighetsfinansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning inom ett år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt lån på 500 kkr löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende. Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2010-12-31 2009-12-31 Upplupna semesterlöner 2 524 2 326 Upplupna utgiftsräntor 4 375 4 454 Övriga poster 19 725 15 833 Vid årets slut 26 624 22 613 16

STOCKHOLM 2011-04-04 Leif Garph Ordförande Martin Grysell Oscar Lavelid Göran Westberg Sanna Feldell Helge Gimberg Lina Glans Lotta Wiklund Hedin Bo Malmberg Johanna Schyl Karin Strömberg Ekström tf VD Vår revisionsberättelse har avgivits 2011-04-04 Robert Holm Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Jörgen Arnesson Av Stockholms stad utsedd revisor Jens Andersson Av SSCO:s studentråd utsedd revisor 17

Revisionsberättelse Till styrelsen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder Org nr 802003-2887 samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers Centralorganisation Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2010. Stiftelsens årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-17. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Detta innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Vi har granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen, om skäl för entledigande föreligger eller om någon styrelseledamot på annat sätt handlat i strid med stiftelselagen, stiftelseförordnandet eller årsredovisningslagen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av stiftelsens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Styrelseledamöterna och verkställande direktören har inte handlat i strid med stiftelseförordnandet eller stiftelselagen. Stockholm 2011-04-04 Robert Holm Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Jörgen Arnesson Av Stockholms stad utsedd revisor Jens Andersson Av SSCO:s studentråd utsedd revisor 18

19

Nyckeltal Ekonomiska nyckeltal 1) 2010 Kr/m 2 2009 Kr/m 2 2008 Kr/m 2 2007 Kr/m 2 2006 Kr/m 2 Synligt eget kapital 593 568 540 518 498 Fastighetslån 4 039 4 030 4 011 4 064 4 173 Byggnader, bokfört värde 4 312 4 253 4 307 4 370 3 814 Bostadshyror 1 334 1 315 1 287 1 240 1 220 Lokalhyror 1 189 1 009 964 876 863 Underhåll och reparationer 349 360 346 307 270 Kapitalkostnader -exkl räntebidrag 147 158 175 172 147 -inkl räntebidrag 141 149 161 159 127 Driftnetto 445 440 452 454 414 Antal bostäder per anställd 138 138 143 143 142 Underhållsgrad 25,1% 26,5% 26,1% 24,0% 20,8% Direktavkastning 7,0% 7,1% 7,1% 7,1% 7,0% Synlig soliditet 11,8% 11,4% 10,9% 10,4% 9,7% Likviditet 36,1% 29,5% 42,3% 34,4% 29,0% Räntetäckningsgrad 2,30 2,18 2,07 2,11 2,28 Driftnettoöverskottsmarginal 25% 24% 25% 26% 22% Kundrelaterade nyckeltal Vakansgrad 0,6% 0,7% 0,4% 0,5% 0,6% Omflyttningsgrad 41% 44% 46% 56% 50% NKI (nöjd kund-index) 3,86 3,79 3,76 3,67 3,62 Hyresgäster 25 år 35% 45% 37% 57% 54% Medarbetarrelaterade nyckeltal Personalomsättning 5,3% 7,0% 9,2% 19,0% 11,9% Sjukfrånvaro 3,1% 3,0% 2,7% 3,4% 4,6% NMI (nöjd medarbetar-index) 4,18 4,27 4,08 1) Efter att ommätning av samtliga ytor avslutats under 2009 har nyckeltalen avseende 2006-2008 justerats. Synligt eget kapital Det egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar och skulder. Fastighetslån Främmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut. Byggnader, bokfört värde Byggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Bostadshyror Hyresintäkter för bostäder i det egna beståndet. Lokalhyror Hyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage. Underhåll och reparationer Kostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätthålla fastighetsbeståndets kvalitet. Kapitalkostnader Räntekostnader för lånat kapital, uppdelad som inklusive respektive exklusive statligt räntebidrag. Driftnetto Rörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära kostnader för administration och finansiering, samt avkastning på eget kapital. Antal bostäder per anställd Nyckeltalet visar hur många bostäder företaget förvaltar per anställd, det vill säga antalet bostäder den 31 december 2010 genom det genomsnittliga antalet anställda. Underhållsgrad Kostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsättningen. Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla fastigheterna i god kondition. Direktavkastning Fastigheternas samlade driftnetto i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på balansdagen. Synlig soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen på balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Här redovisas inte den justerade soliditeten, det vill säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Likviditet Omsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skulderna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas till likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år. Detta är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att räntebetalningarna är i fara. Driftnettoöverskottsmarginal Rörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala intäkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar. Vakansgrad Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara bostäder och lokaler har varit i proportion till den intäkt alla bostäder genererar vid full uthyrning. Omflyttningsgrad Antal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder. Detta är ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyresgäst under året. NKI (nöjd kund-index) Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom en årlig enkätundersökning. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. Hyresgäster 25 år Andelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre. Personalomsättning Andel anställda, inklusive vikariatsanställda, som slutat under året. Sjukfrånvaro Andel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård av barn ingår ej. NMI (nöjd medarbetar-index) Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. 20