2011-05-24 2 (14) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten. Fastigheten är bebyggd med en villaliknande byggnad innehållande 2 bostadslägenheter och ett uthyrningsrum/lägenhet på vindsvåningen. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Danderyds kommun, Tekniska kontoret, genom Jacques Sjösdetdt. 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Danderyds kommun. 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen marknad. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som del av beslutsunderlag inför försäljning av fastigheten. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är maj månad 2011. 1.6 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.7 Särskilda förutsättningar Som särskild förutsättning för denna värdering gäller att två värderingar av fastigheten ska utföras. Den ena värderingen ska avse fastighetens marknadsvärde med förutsättning att den är uthyrd till i fastigheten befintliga hyresgäster, vilka enligt uppgift från uppdragsgivaren har besittningsskydd. Enligt uppdragsgivaren finns tre hyreskontrakt i fastigheten, dock att en av hyresgästerna innehar två kontrakt. Den andra värderingen ska utföras utifrån förutsättningen att fastigheten kan försäljas tomställd, dvs. utan befintliga hyresgäster. 1.8 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av undertecknad per 2011-05-05. Vid besiktningen deltog Jaques Sjöstedt som representant för fastighetsägaren. Vid besiktningen har byggnaden okulärt studerats såväl utvändigt som invändigt.
2011-05-24 3 (14) Till grund för värdebedömningen har vidare lagts uppgifter ur offentliga register, såsom fastighetsregister och fastighetsdatautdrag, byggnadsritningar erhållna från Danderyds byggnadsnämnd, samt information inhämtad från NAI Svefa:s ortsprisdatabaser. Från fastighetsägaren har vidare erhållits information om utgående hyresnivåer. 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget i Djursholm i området intill Djursholms idrottsplats. Gatuadressen är Trymvägen 1. Fastighetens gamla adress är Danderydsvägen 4 B.Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. I fastighetens närmsta omgivning (gränsande mot fastigheten) finns det gamla elverket, vilket i dagsläget nyttjas som grundskola för årskurs 1-3, den tidigare Framnässkolan, vilken håller på att byggas om för att nyttjas som förskola, samt något längre från fastigheten en större sporthall och Viktor Rydbergs samskola. Fastigheten gränsar vidare mot Danderydsvägen, vilken är en relativt hårt trafikerad lokalgata inom Djursholm. Ingen villabebyggelse finns i direkt anslutning till fastigheten. Från fastigheten har man dock relativt god utblick över större öppna grönområden Kommersiell och offentlig service finns bl.a. i Djursholms centrum inom några kilometers avstånd. Allmänna kommunikationer finns i form av busslinjer, samt tågstation för Roslagsbanan inom någon kilometers avstånd. 2.2 Tomt Värderingsobjektet utgörs av en hörntomt med en areal om 1 079 kvadratmeter. På fastigheten finns en byggnad, vilken upptar ca 95-100 m² av tomtytan. Tomten har karaktär av en äldre något vildvuxen trädgårdstomt. På tomten finns uppvuxna fruktträd, lövträd, häckar, samt vissa planteringar. Vidare finns grusbelagd gång- och bilväg, med uppställningsplats för bilar. Merparten av tomten är bevuxen med gräsmatta. Tomten omgärdas av stängsel utfört i metall nät. (Stängsel av Gunnebotyp ). Värderingsobjektet är anslutet till kommunalt vatten- och avlopp. 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaden är uppförd i två fulla våningsplan ovan mark, med delvis inredd vindsvåning. Under markplanet finns ett källarplan. Byggnaden är sannolikt uppförd 1919, då bygglovsritningarna är daterade 1919. Byggnaden har ursprungligen nyttjas som arbetarbostäder för personal till det intilliggande f.d. elverket. Byggnaden innehåller en bostadslägenhet per våningsplan, vilka nås via ett gemensamt trapphus i trä. De två bostadslägenheterna har inbördes lika planlösning och innehåller vardera 2 rum och kök, samt wc/badrum. Förutom de båda lägenheterna finns på vindsplanet ett uthyrningsrum med tillhörande wc - utrymme. Enligt taxeringsuppgifter har byggnaden en total bostadsyta om ca 124 m². Byggnaden är ansluten till kommunalt vatten- och avloppsnät. KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Antal byggnader Antal våningar Undergrund Grundläggning En bostadsbyggnad 2- plan ovan mark samt källare och vind. Ca 50 % av vinden består av oisolerat förrådsutrymme och ca 50 % består av ett uthyrningsrum med tillhörande wcutrymme. Okänd. Sannolikt morän och lerhaltiga jordarter Grundmurar
2011-05-24 4 (14) Stomme Sannolikt stående plank Bjälklag Trä Fasadmaterial Puts. Ett flertal skador i putsen med putssläpp och sprickor förekommer, främst på den norra fasaden, men även på andra fasader, samt i anslutning till fönster. Fönster Kopplade 2- glas fönster i karmar av trä. Fönstersnickerierna är sannolikt jämngamla med byggnaden. Fönstren har ett ansamlat underhållsbehov (målning och kittning). Balkonger Saknas Yttertak Belagt med betongpannor Värmekälla Oljepanna placerad i källare. Oljepannan bedöms vara av 1980- tals typ. Uppvärmningssystem Vattenburet värmesystem. Vägghängda radiatorer. Ventilationssystem Självdrag, köksfläktar ovan spis i köken OVK Fastigheten bedöms ej omfattas av obligatorisk ventilationskontroll. Elrevision Ej utförd. Elinstallationerna i lägenheterna förefaller i huvudsak vara av 1950-1960- tals typ. VA- stammar Enligt uppgift från hyresgäst i byggnaden har inte vatten- och avloppsstammar i byggnaden bytts i samband med renovering av badrum. Sophantering Soppkärl på gård Entré/trapphus Trappor utförda i målat trä Tvättstuga Enkel tvättstuga placerad i källarplan Övrigt Spår av fuktgenomslag förekommer i källarväggar KORT BESKRIVNING AV LÄGENHET I BOTTENPLANET I bottenplanet finns en lägenhet om ca 60 m² innehållande två rum och kök, samt hall. Köket, hallen och de två bostadsrummen har äldre målade furugolv med relativt stora springor mellan plankorna. Köket i lägenheten har renoverats under tidigt 2000- tal och försetts med ny skåpinredning och bänkskivor i massivt trä. Delar av ursprunglig skåpinredning har behållits och ursprunglig pärlspont på väggar har tagits fram. Köket är relativt stort och rymmer matplats för ett flertal personer. Köksutrustningen består av elspis med fyra plattor och ugn (utförd i rostfritt material), rostfri spiskåpa med köksventilator, rostfri diskbänk och kyl/frysskåp. Wc/badrummet i lägenheten är renoverat under tidigt 2000- tal. Golvet är belagt med klinkers och väggarna är beklädda med vitt kakel, dock med ett utrymme om ca 15-20 cm närmast taket, vilket är beklätt med målad väv. Utrymmet är utrustat med elektrisk golvvärme, badkar, handfat samt toalett. Lägenheten i bottenplanet bedöms hålla ett gott skick vad avser kök och badrum. I rummen är ytskikten på väggar och tak av äldre typ och bedöms vara i ordinärt skick.
2011-05-24 5 (14) KORT BESKRIVNING AV LÄGENHET I ÖVRE PLANET I det övre planet finns en lägenhet om ca 60 m² innehållande två rum och kök. Köket, hallen och de två bostadsrummen har äldre målade furugolv med relativt stora springor mellan plankorna. Köket i lägenheten har skåpsinredning, vilken förefaller vara av 1970-1980- tals typ, dock med några äldre skåp bevarade. På väggarna förekommer delvis pärlspont. Köket är relativt stort och rymmer matplats för ett flertal personer. Köksutrustningen består av elspis med fyra plattor och ugn, köksventilator, rostfri diskbänk och kyl/frysskåp. Wc/badrummet i lägenheten är renoverat under 2008. Golvet är belagt med klinkers och väggarna är beklädda med vitt kakel. Utrymmet är utrustat med badkar, handfat samt toalett. Lägenheten i det övre planet bedöms hålla ett normalt till ordinärt skick vad avser rum och kök, samt ett gott skick vad avser badrum. UTHYRNINGSRUM PÅ VINDEN På vinden finns ett uthyrningsrum, vilket nås via passage genom oisolerad förrådsdel av vinden. Uthyrningsrum, liksom tillhörande toalettutrymme förefaller ha inretts under 1960- talet och är i relativt slitet skick. SAMMANFATTNING AV FASTIGHETSBESKRIVNINGEN Fastigheten har ett för villor inom Djursholm något speciellt läge med ett flertal skolor, idrottsanläggningar, samt förskola inom fastighetens absoluta närområde. Det bedöms sannolikt att ett flertal spekulanter på en villafastighet skulle uppleva närheten till ovan nämnda anläggningar som en negativ faktor, då man kan oroas över störningar från dessa verksamheter. Sannolikt finns det dock även köpare, vilka skulle uppleva de fria vyer som man har från fastigheten främst utmed stråket längsmed Danderydsvägen som en positiv faktor. Fastigheten innehåller i dagsläget två uthyrda lägenheter, samt ett uthyrningsrum. Byggnadens planlösning är inte typisk för en villa i detta område och för att nyttja fastigheten såsom en enfamiljsvilla krävs vissa ombyggnadsåtgärder, vidare har fastigheten ett ansamlat underhållsbehov, främst vad avser puts på fasader och fuktgenomträngning i grundmurar. Betraktad såsom förvaltningsobjekt, hyreshusenhet, torde fastigheten upplevas som något liten för flertalet investerare, då kostnaderna för drift- och underhåll tenderar att bli relativt stora, då det är svårt att få samordningsfördelar, om man inte äger andra fastigheter inom närområdet. Det bedöms att mest sannolik köpare till fastigheten, givet att den försäljs med befintliga hyresgäster, är att de boende i fastigheten gemensamt förvärvar densamma. Om fastigheten säljs utan hyresgäster bedöms sannolik köpare vara någon som förvärvar densamma och sedan bygger om byggnaden till en enfamiljsvilla. Det bedöms att en sådan tänkt köpare kräver en relativt stor rabatt i förhållande till en mer normal Djursholmsvilla. Detta med beaktande av kostnader för ombyggnation, samt det något udda läget för en villabyggnad inom Djursholm.
2011-05-24 6 (14) 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Gemensamhetsanläggningar Servitut Inteckningar Taxeringsuppgifter Fastigheten belastas inte av några inskrivna nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, eller servitut. Inga pantbrev finns uttagna i fastigheten. För fastighen gäller detaljplan, vilken vann laga kraft i september 1994. Detaljplanens genomförandetid har löpt ut. Detaljplanen anger att fastigheten får bebyggas med ett bostadshus i två våningsplan. Största byggnadsarea anges till 90 m² för huvudbyggnad, två lägenheter får inredas. Förutom huvudbyggnad får en komplementbyggnad med högsta byggnadsarea om 45 m² och en största nockhöjd om 3 meter uppföras. Komplementbyggnad får placeras 1 meter från tomtgräns. 3 Fastighetsmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Den positiva utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden har fortsatt under årets första månader. En stark konjunkturutveckling bidrar till en ökad riskaptit bland investerarna. Transaktionsvolymerna följer samtidigt samma trend och har för det senaste halvåret legat på en jämförelsevis hög nivå. Vid en sammanfattning av 2010 är det tydligt att investeringsmarknaden successivt återtog stora delar av det omsättningsfall som skapades under och efter finanskrisen. Högst omsättning noterades under det andra och fjärde kvartalet medan det tredje kvartalet var något svagare. Köparna fanns i huvudsak bland de nationella bolagen, fonder och institutioner, även om många lokala aktörer och privatpersoner var aktiva avseende mindre objekt och i synnerhet utanför storstäderna. Bland säljarna fanns flera högbelånade fastighetsbolag samt ägare med utländsk finansiering. Säljare återfanns också bland stat, landsting och kommuner samt bolag som valde att sälja med anledning av omstrukturering av fastighetsportföljen, där syftet att renodla beståndet rent geografiskt förekom i flera fall. Även om omsättningsutvecklingen är tydligt positiv är det dock osannolikt att transaktionsvolymen under 2011 kommer att uppnå 2006 och 2007-års rekordvolymer. Ett ytterligare tecken på att investeringsmarknaden är inne i en tilltagande trend är att även objekt i något svagare lägen attraherar investerare och det är, som i början av återhämtningen, bostadsfastigheter som visar trendriktningen. Det är dock fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan olika fastighetskategorier och intresset för exempelvis industrifastigheter är generellt lägre. För att industri- och logistikfastigheter ska tilltala en bredare marknad krävs oftast en hög uthyrningsgrad och att avtalen har flera års kvarvarande löptid. Avkastningsnivåerna rörde sig på vissa delmarknader nedåt under 2010. Framförallt är det för bostäder samt kommersiella objekt av hög kvalitet som sjunkande avkastningskrav kan ses. Nedjusteringarna ses tydligast i storstadsområdena, men i flera regionstäder är trenden densamma. En stark konjunkturutveckling bidrar till en fortsatt ökad investeringsaptit bland investerarna och vår bedömning är att vi kommer att se fortsatt sjunkande direktavkastningskrav under det närmaste året.
2011-05-24 7 (14) På marknaden för privata bostäder i Stockholmsområdet kan noteras att en avmattning skett under de senaste månaderna och att försäljningarna tenderar att ta allt längre tid. Orsaken därtill går att finna i att säljare och köpare har svårt att enas om prisbilden. Detta leder till att utbudet av bostäder ökar och att prisnivån pressas nedåt. För bostadsrätter i Stockholms innerstad, vilka ofta ligger först i kedjan vid prisförändringar kan noteras att priserna sjönk med ca 3 procent under mars. (Källa mäklarstatistik). Bidragande orsak till avmattningen är räntehöjningar och bankernas bolånetak om maximalt 85 procents belåning. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. För värderingsobjektet gäller att två marknadsvärden ska bedömas. Det ena marknadsvärdet ska avse fastighetens värde på den öppna marknaden om den försäljs med befintliga hyresgäster kvar i fastigheten. Det andra markandsvärdet ska avse fastighetens värde om den försäljs utan befintliga hyresgäster. Värderingen av fastigheten utan befintliga hyresgäster görs utifrån en ortsprismetod. Värdering av fastigheten med befintliga hyresgäster sker dels med hjälp av en ortsprismetod och dels utifrån en avkastningsmetod. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar.
2011-05-24 8 (14) 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod såsom förvaltningsobjekt För att bedöma fastighetens marknadsvärde såsom uthyrd med befintliga hyresgäster, har en ortsprisundersökning avseende bebyggda flerfamiljshus i Danderyds kommun genomförts. Det kan konstateras att utbudet av försålda sådana objekt är mycket begränsat. Sedan januari 2009 har det endast sökts lagfart för fyra objekt taxerade, såsom hyreshus huvudsakligen bostäder, samt hyreshus, bostäder och lokaler inom Danderyds kommun. En av dessa försäljningar avser en fastighet bebyggd med ett äldre flerbostadshus, vilket rivits kort efter försäljningen, varför denna försäljning får betraktas som en försäljning av en byggrätt för bostadsändamål och är således ej är relevant i detta fall.(fastigheten är belägen invid Djursholms Ösby station) En av försäljningarna avser en fastighet belägen i Djursholms centrum, vilken har en totalyta om ca 960 m² fördelat på ca 50 procent bostäder och ca 50 procent lokaler (Gudmundvägen 3b). Fastigheten som är bebyggd med en byggnad, vilken uppförts under tidigt 1960- tal, såldes under februari 2010 för motsvarande ca 22 344 kr/m² uthyrbar yta. Se bilagt ortsprismaterial. Vi anser inte att denna försäljning är direkt jämförbar med värderingsobjektet, då den innehåller en stor andel lokaler och då den totala uthyrningsbara ytan är betydligt större, än vad som gäller för värderingsobjektet. Den tredje försålda fastigheten är även den belägen i Djursholms centrum (Auravägen 22). Fastigheten är bebyggd med en byggnad med en totalyta om drygt 1 200 m². Fastigheten är enligt taxeringsuppgifter bebyggd med en byggnad vilken uppförts 1960. Ca 73 procent av fastighetens uthyrbara yta utgörs av lokalyta, vilken till större delen innehåller en Coop butik. Resterande yta, ca 340 m² utgörs av bostäder. Fastigheten såldes under juni 2009 för motsvarande ca 6 725 kr/m². Köpeskillingen förefaller mycket låg för en centralt belägen fastighet innehållande en livsmedelsbutik. Köpet är heller inte relevant i detta sammanhang, då merparten av fastigheten utgörs av lokaler. Den fjärde försålda fastigheten är belägen i Inverness invid E18. Fastigheten är bebyggd med en byggnad om drygt 2 000 m², huvudsakligen innehållande bostäder. Byggnaden är uppförd 1953. Fastigheten försåldes under juni 2010 för motsvarande ca 6 000 kr/m² uthyrbar yta. Köpet bedöms ej ha genomförts på en marknadsmässig nivå. Det kan konstateras att ortsprisundersökningen avseende försålda hyreshus inom Danderyds kommun endast givit, svag indikation om fastighetens marknadsvärde, såsom hyreshusenhet. En ortsprisundersökning har även genomförts i de socioekonomiskt med Danderyd närbesläktade kommunerna Lidingö och Täby. Inte heller dessa ortspris undersökningar har givit någon fast vägledning om fastighetens markandsvärde, såsom hyreshusenhet. På den norra delen av Lidingö har dock en byggnad om totalt 195 m², uppförd 1950 och taxerad som hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder försålts för motsvarande ca 34 900 kr/m² uthyrbar yta under januari 2009. Det är dock för oss okänt om byggnaden var uthyrd vid försäljningstillfället. Ett annat sätt att bedöma fastighetens marknadsvärde, såsom hyreshusenhet är att utifrån marknadsvärdet av bostadsrättslägenheter, med läge och standard liknande värderingsobjektets, skatta fastighetens marknadsvärde, såsom hyreshusenhet. Detta eftersom en tänkt köpare till fastigheten betraktar möjligheten att i framtiden omvandla hyreslägenheterna till bostadsrätter.
2011-05-24 9 (14) Det kan konstateras att utbudet av bostadsrättslägenheter i Djursholm är relativt begränsat och att flertalet av lägenheterna är belägna i byggnader, vilka är betydligt yngre än värderingsobjektet, samtidigt som det finns exempel på bostadsrättslägenheter i äldre omvandlade villor från tidigt 1900- tal. Dessa lägenheter i äldre villor i Djursholm är dock i regel belägna i byggnader med helt annan och mer exklusiv utformning än vad som gäller för värderingsobjektet. Lägenhetspriserna för lägenheter belägna i villor inom centrala Djursholm tycks variera relativt mycket, men återfinns i regel inom spannet 40 000-65 000 kr/m² bostadsyta exklusive eventuella lån i föreningen. Det är utifrån dessa studier rimligt att anta att lägenhetspriset för lägenheter i värderingsobjektet, med förutsättning att de vore upplåtna med bostadsrätt, utan hyresgäster skulle kunna försäljas för priser inom intervallet 35 000-45 000 kr/m² bostadsyta inkl eventuell belåning i föreningen. Förutsatt att byggnaden vore tomställd, skulle detta indikera ett marknadsvärde inom intervallet ca 4 550 000 kronor till ca 5 850 000 kronor. Det är rimligt att anta att en investerare som förvärvar fastigheten med syfte att driva den som förvaltningsobjekt, med en möjlig framtida utgång som bostadsrätt kräver en relativt stor rabatt. Detta främst med beaktande av osäkerhet kring när i framtiden, det kan bli möjligt att ombilda fastigheten. Vår bedömning är att denna rabatt uppgår till ca 40-50 procent. Tidigare studier inom NAI Svefa har indikerat detta. Ovanstående innebär att fastighetens marknadsvärde, såsom hyreshusenhet, med uthyrda lägenheter torde återfinnas inom intervallet ca 2 275 0000 kronor till ca 3 500 0000 kronor. Mot bakgrund av ovanstående och med beaktande av vår erfarenhet av fastighetsmarkanden i stort, bedöms fastighetens marknadsvärde, såsom hyreshusenhet, med uthyrda lägenheter och utifrån ortsprismetoden uppgå till ca 3 000 000 kronor, vilket motsvarar ca 23 000 kr/m². Ett annat mått på fastighetsmarknadens betalningsvilja är till vilka avkastningskrav fastighetsaffärerna görs upp. För en investerare med ett avkastningsperspektiv på sitt fastighetsförvärv är direktavkastningskravet av central betydelse. Då en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet är inte direktavkastningskravet av central betydelse, då andra faktorer, såsom t.ex. framtida boendekostnad och lägenhetens marknadsvärde, såsom bostadsrätt är mer konkreta faktorer för den enskilde lägenhetsinnehavaren. Direktavkastningskravet kan dock användas såsom ett nyckeltal, vilket faller ut som ett resultat då tidigare genomförda försäljningar analyseras. De direktavkastningskrav som analyserats fram vid studier av genomförda fastighetsförsäljningar kan användas som nyckeltal i en kassaflödeskalkyl. Kassaflödeskalkylen kan användas för att ge en uppfattning om vad tidigare, betalda köpeskillingarna, skulle motsvara för marknadsvärde (mest sannolikt pris) applicerat på värderingsobjektet, se nedan under avsnitt 6.2 avkastningsmetod. Nyckeltalet i form av direktavkastningskravet, vilket bedömts och analyserats fram ur tidigare genomförda försäljningar har för med värderingsobjektet jämförbara objekt i normalfallet bedömts ligga kring inom intervallet 1,5-2,0 procent. För större fastigheter med fler lägenheter och en mer traditionell utformning som hyreshus bedöms direktavkastningskrav om ca 2,5-3,0 procent förekomma i motsvarande lägen. Med beaktande av värderingsobjektets läge, utformning och skick bedöms direktavkastningskravet för fastigheten som helhet uppgå till ca 1,55 procent. Med ledning av vad som redovisats i värderingen ovan bedöms detta ge ett marknadsvärde, för fastigheten, såsom förvaltningsobjekt, med samtliga lägenheter uthyrda, om ca 3 000 000 kronor, vilket motsvarar ca 23 000 kr/m² uthyrbar yta. Se även avkastningsmetoden nedan. Det bör dock beaktas att det sannolikt kan ta tid att finna en köpare till fastigheten om den försäljs såsom uthyrd. Detta eftersom fastighetens relativt lilla storlek gör den förhållandevis dyr för en investerare att förvalta. Mest sannolik köpare till fastigheten, i ett scenario där den försäljs med befintliga hyresgäster är att de boende i fastigheten förvärvar densamma.
2011-05-24 10 (14) 5.2 Ortsprismetod fastigheten tomställd I det fall att fastigheten försäljs tomställd, utan befintliga hyresgäster ökar antalet tänkbara köpare markant i förhållande till det scenario som redovisats ovan under avsnitt 5.1. I detta scenario är fastigheten närmast att jämföra med en traditionell villabyggnad, dock med en något udda planlösning med två i det närmaste identiska lägenheter. NAI Svefa:s uppfattning är dock att det torde vara möjligt att med en relativt begränsad ombyggnation erhålla en mer traditionell planlösning för villaändamål. Utifrån ovan har en ortsprisundersökning avseende villor belägna på den östra sidan om E18 inom Danderyds kommun genomförts. Övriga urvalskriterium har varit följande; Köp genomförda sedan maj 2010 Värdeår inom intervallet 1929 1950 Värdeyta inom intervallet 100 160 m² K/t (köpeskilling genom taxeringsvärde) ej överstigande 2,15 Tomtens areal ej överstigande 2 300 m² Maximalt 35 standardpoäng Ej släktköp, eller annan uppenbar intressegemenskap mellan köpare och säljare Ej strandtomt, eller strandnära läge. Efter genomförd gallring med avseende på ovanstående kvarstod sju genomförda fastighetsförsäljningar. Se bilagt ortsprismaterial. De försålda fastigheterna har haft en genomsnittlig bostadsyta om 125 m², ett genomsnittligt nybyggnadsår om 1931, samt en genomsnittlig standardpoäng om 29. Det kan konstateras att de genomsnittliga nyckeltalen för jämförelsematerialet vid en första anblick kan tyckas stämma tämligen väl överrens med vad som gäller för värderingsobjektet. Dock måste man vid en ortspris studie beakta de speciella förutsättningar som gäller för värderingsobjektet. Detta med avseende på planlösning med två lägenheter, fastighetens skick, samt med beaktande av dess närmsta omgivning. NAI Svefa:s uppfattning är att fastighetens läge, gränsande mot blivande förskola och mot lågstadieskola, samt inom närområde till idrottsplats och sporthall och i viss mån med beaktande av Danderydsvägen av den typiske villaköparen inom Djursholm/Danderyd, skulle upplevas som negativa faktorer, för vilka man skulle kräva en viss prisreducering. Fastigheterna i jämförelsematerialet har sålts till priser, vilka varierat från 6 050 tkr till 8 300 tkr, med ett medelvärde av köpesummorna om ca 7 000 000 kronor och ett medianvärde av köpesummorna om ca 6 800 000 kronor. Utrycks köpesummorna i kr/m² så har dessa varierat mellan ca 48 750 kr till ca 70 900 kr/m², med en genomsnittlig köpesumma om ca 60 800 kr/m² bostadsyta. Utrycks försäljningspriserna som k/t (köpesumma genom taxeringsvärde) så har dessa varierat från 1,41 till 2,08, med ett genomsnittligt k/t- tal om 1,73. Tillämpas den genomsnittliga köpesumman om ca 60 800 kr/m² på värderingsobjektet så indikeras ett marknadsvärde om ca 7 900 000 kronor. Tillämpas det genomsnittliga k/t- talet på värderingsobjektet så indikeras ett marknadsvärde om ca 8 100 000 kronor. Mot bakgrund av vad som redovisats ovan är NAI Svefa:s bedömning att dessa parametrar tillämpat på värderingsobjektet, leder till ett för högt bedömt marknadsvärde. Vår bedömning är att fastigheten behöver genomgå relativt omfattande ombyggnadsåtgärder invändigt, samt vissa utvändiga renoveringsåtgärder för att bli jämförbar med fastigheterna i ortsprismaterialet. Vi bedömer att värderingsobjektet vid en försäljning på den öppna villamarknaden, skulle kräva en prisreducering inom intervallet ca 500 000 1 000 000 kronor i förhållande till medelvärdet av köpesummorna i ortsprismaterialet. Detta med beaktande av skick, planlösning och mikroläge.
2011-05-24 11 (14) Mot bakgrund av vad som redovisats ovan bedöms fastighetens marknadsvärde, såsom tomtställd uppgå till ca 6 300 000 kronor vid värdetidpunkten maj 2011. 5.3 Avkastningsmetod fastigheten betraktad såsom förvaltningsobjekt KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med juni månad 2011 till och med maj månad år 2021. INFLATION Ett inflationsantagande på 2,0 procent har använts under kalkylperioden. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter. Enligt avsnitt 5.1 bedöms direktavkastningskravet för värderingsobjektet uppgå till ca 1,55 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet. Kalkylräntan har därmed bedömts till ca 3,60 procent. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 1,55 procent. HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt bedömd marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer bedöms som något låga enligt bruksvärdesprincipen. Hyresgästförteckning Fastighet: Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter Moms Ingår Värme Typ m2 Tkr Kr/m2 Index Kr/m2 Index Tkr Kr/m2 (Ja / Nej) (Ja / Nej) lgh 1 tr Bo 60 2011-12-31 51 856 100% 856 100% 0 0 N J lgh 2 tr Bo 60 2011-12-31 55 912 100% 912 100% 0 0 N J lgh 3 tr Bo 10 2011-12-31 8 787 100% 787 100% 0 0 N J Summa/Medel 130 114 877 877 0 0 Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning, inklusive värme och övriga driftsrelaterade tillägg. Ersättning för fastighetsskatt är inkluderad i hyrorna. Hyresutvecklingen har bedömts komma att följa inflationsutvecklingen under kalkylperioden.
2011-05-24 12 (14) VAKANSER Vakansrisken har under kalkylperioden i princip bedömts såsom obefintlig. DRIFT- OCH UNDERHÅLL Uppgifter om faktiska drift- och underhållskostnader har inte erhållits. Kostnaderna har istället bedömts genom statistik och erfarenhet. Kostnaderna har bedömts till 425 kr/m² och år, motsvarande 55 000 kr/år. I Drift- och underhållskostnader ingår värme, vatten och avlopp och övriga mediakostnader. I drift- och underhållskostnaderna ingår vidare löpande och planerat underhåll. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR För att minska uppvärmningskostnaden i byggnaden har vi kalkylerat med en investering i en bergvärmeanläggning under år 2011. Vidare har vi kalkylerat med en investering avseende renovering av fasad. Dessa investeringar har totalt bedömts uppgå till 400 000 kronor, vilka belastar kalkylen under år 2011. Vid bedömningen av drift- och underhållskostnader har dessa investeringar beaktats. FASTIGHETSSKATT Värderingsobjektet är taxerat som småhusehet, bostad för 1-2 familjer (typkod 220). För småhus uppgår det fasta maxbeloppet för fastighetsavgiften till 6 387 kronor för varje bostadsbyggnad. Men om 0,75 procent av det nya taxeringsvärdet ger en lägre avgift, ska det användas i stället. BELÅNING Analysen utgår ifrån totalt kapital. Effekter av eventuell belåning beaktas ej. RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 23 077 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka 3 000 000 kronor (se bilaga 1:1).
2011-05-24 13 (14) 6 Slutsatser 6.1 Resultat Fastighetens marknadsvärde har bedömts utifrån två förutsättningar. Den ena förutsättningen är att fastigheten fritt kan försäljas utan befintliga hyresgäster. Detta marknadsvärde har bedömts utifrån en ortsprismetod, där tidigare betalda priser för försålda villafastigheter studerats. Den andra förutsättningen har varit att fastigheten försäljs med befintliga hyresgäster, vilka har besittningsskydd. I detta fall har värderingen skett dels utifrån en ortsprismetod, där tidigare betalda priser för hyreshusfastigheter studerats, samt till vilka direktavkastningskrav som hyreshusfastigheterna har sålts. Vid värdering av fastigheten med befintliga hyresgäster kvar i fastigheten har även en värdering utifrån en avkastningsmetod genomförts. Vid värdering enligt avkastningsmetoden har framtida intäkter och kostnader bedömts och kapitaliserats med ett direktavkastningskrav, vilket härletts ur ortsprismetoden. Följande resultat har erhållits Marknadsvärde såsom villafastighet utan hyresgäster Marknadsvärde såsom förvaltningsobjekt med befintliga hyresgäster Värdet bedömt utifrån ortsprismetoden Värdet bedömt utifrån kassaflödeskalkyl 6 300 000 kronor 3 000 000 kronor 3 000 000 kronor 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av fastigheten Danderyd Sökvabäck 8 vid värdetidpunkten maj månad 2011, givet de två olika förutsättningarna uppgå till: Marknadsvärde utan befintliga hyresgäster 6 300 000 kronor Marknadsvärde med befintliga hyresgäster (med besittningsskydd) 3 000 000 kronor Stockholm 2011-05-24 Bo Rendahl Civilingenjör Av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare
2011-05-24 14 (14) Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande
2011-05-24 Bilaga 1 Ordernummer:140 490
2011-05-24 Bilaga 1 Ordernummer:140 490 Hyresgästförteckning Fastighet: Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter Moms Ingår Värme Typ m2 Tkr Kr/m2 Index Kr/m2 Index Tkr Kr/m2 (Ja / Nej) (Ja / Nej) lgh 1 tr Bo 60 2011-12-31 51 856 100% 856 100% 0 0 N J lgh 2 tr Bo 60 2011-12-31 55 912 100% 912 100% 0 0 N J lgh 3 tr Bo 10 2011-12-31 8 787 100% 787 100% 0 0 N J Summa/Medel 130 114 877 877 0 0
2011-05-24 Bilaga 1 Ordernummer:140 490 Fastighet: Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder 130 100-130 100 - - 1,00 Summa/Medel 130 100 130 100 1,00 1,00 1,00 Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra 1,00 Uthyrd area Vakanta ytor Totalt 1,00 1,00 Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats 1,00 Bostäder 114 877-114 877 - - 114 877-1,00 Summa/Medel 114 877 114 877 114 877 1,00 1,00 1,00 Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Varav 1,00 Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration 1,00 1,00 Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats 1,00 Bostäder 55 425-55 425 - - - 1,00 Summa/Medel 55 425 55 425 1,00 1,00 1,00 Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad 1,00 1,00 Tkr Kr/m² Kr/plats 1,00 Bostäder 55 425-1,00 Summa/Medel 55 425 1,00
Da 2011-05-24 Bilaga 2
Da 2011-05-24 Bilaga 2
Da 2011-05-24 Bilaga 2 Interiör från kök i lägenhet i bottenplan