Välkomna till Fastighetsförvaltning
Dagens agenda 1. Välkomna 2. Kursintroduktion Personal Litteratur Kursprogram 3. Introduktion fastighetsföretagande 4. Gruppindelning 5. Introduktion till övningsprojektet
Personal Kursansvarig och examinator: Stefan Olander stefan.olander@bekon.lth.se Kursadministratör: Christina Glans christina.glans@bekon.lth.se
Litteratur: Hansson, Olander och Persson. Kalkylering vid bygg- och fastighetsutveckling (Säljes på avdelningen 150 SEK) Kompletterande kursmaterial Laddas ned från Byggproduktions hemsida www.bekon.lth.se
Schema Fastighetsförvaltning 2008 vecka dag datum kl form avsnitt övn sal förel 44 ti 28 okt 8-10 F Introduktion till kursen V:C SO 10-12 F Introduktion till övningsprojektet V:C SO 13-15 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 15-17 Ö Övningsprojekt E-Elg to 30 okt 8-10 F Fastighetsekonomiska grundbegrepp/finansiering V:A SO 10-12 F Teknisk förvaltning/ombyggnad V:A Bn 45 ti 4 nov 8-10 F/Ö Genomgång statusinventering (Halvklass) DC:310 SO 10-12 F/Ö Genomgång statusinventering (Halvklass) V:N1 SO 13-17 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 to 6 nov 8-10 F Cash Flow V:B SO 10-12 F/Ö Statusinventering (Studiebesök) LKF LKF 13-15 Ö Cash Flow (Halvklass) V:Datlab1 SO 15-17 Ö Cash Flow (Halvklass) V:Datlab1 46 ti 11 nov 8-10 F Drift och underhåll VC Bn 10-12 Ö Underhållsplan (Halvklass) E-Elg SO 13-15 Ö Underhållsplan (Halvklass) E:Plu SO 15-17 Ö Övningsprojekt E:Plu to 13 nov 8-10 F Miljöbedömning V:B UP 13-15 Ö Övningsprojekt V:Datlab3 47 ti 18 nov 8-10 F Fastighetstaxering V:C PS 10-12 Ö Fastighetstaxering V:Q1, V:Q2 SO 13-15 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 15-17 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 to 20 nov 8-10 F Avkastningsvärdering V:B SO 10-12 Ö Övningsprojekt, Fastighetsek analys (Halvklass) V:Datlab1 SO 13-15 Ö Övningsprojekt, Fastighetsek analys (Halvklass) V:Datlab1 SO 15-17 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 48 ti 25 nov 8-10 F Livcykelanalys V:C SO 10-12 Ö Övningsprojekt E-Elg 13-17 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 to 27 nov 8-10 F Fastighetsjuridik/fastighetsbildning V:B LB 10-12 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 13-17 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 49 ti 2 dec 8-10 F Fastighetsföretagande och Facilities Management V:C SO 10-12 Ö Övningsprojekt E-Elg 13-17 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 to 4 dec 8-12 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 13-17 Ö Övningsprojekt V:Datlab1 50 ti 9 dec 8-12 F/Ö Redovisning övningsprojekt E:C to 7 dec fr 8 dec 15,00 INLÄMNING PROJEKTUPPGIFT 50 on 17 dec 14-19 TENTAMEN MA:8 LB = Bn = PS = SO = UP = Lennart Bovin Bengt Hansson Peter Samuelsson Stefan Olander Urban Persson
Handledning Genomgångar i halvklass Tillgänglighet på avdelningen, 5:e våningen i V-huset, tisdagar och torsdagar 9-16, om inget annat är schemalagt Avstämningsmöten med kursledning gruppvis veckan före inlämning.
Fastighetsföretagande
Fastighetsförvaltning Projektering Produktion Förvaltning
Intressenter Ägare Nyttjare Förvaltare Samhället Fastighetsmarknaden Byggföretag Kreditgivare Anställda
Fastighetsförvaltning Att förvalta fastigheter innebär att tillhandahålla en funktion utrymme med service!!!
Fastighetsförvaltning Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerat Långlivat Genomgår en ständig förändringsprocess
Ränteutveckling (reporäntan) 6,5% 2,5%
Samhället
Subventioner till bostadsmarknaden bedömd nytta Rimligare hyresnivåer Tillgång till bra bostad för fler hushåll Minskad vakansgrad i fastighetsföretagen Ökad efterfrågan på nya bostäder Fler arbetstillfällen i byggsektorn
Vilka subventioner finns? Bostadsbidrag (Räntebidrag), avvecklade 2007 (Investeringsbidrag) Avvecklade 2007
Vinstskatt Fastighetsskatt & vinstskatt Bidrag Skatt Bostadsbidrag Produktionskostnad Hyra
Räntebidrag, avvecklade 2007 (Statlig bostadsbyggnadssubvention) Riktas till bostadsproduktionen Syftar i första hand till att stimulera byggherrar till ny- och ombyggnad
Bostadsbidrag Syftar till att ge alla möjlighet att ha en rimlig bostad. Kan betalas ut till boende i alla upplåtelseformer (unikt för Sverige)
Bruksvärdeshyra Lägenhetens beskaffenhet (storlek, rumsantal, utrustningsstandard) Förmåner knutna till lägenheten (gemensamma utrymmen etc) Övriga faktorer (läge, tillgång till kommersiell och offentlig service, miljö)
Hyresreglering Ett samhällsekonomiskt problem Utbud h1 Hyresreglering Bostadsbrist Efterfrågan k1
Koppling kredit- fastighetsmarknad
Fastighetskraschen I mitten av 1980-talet glädjerus! Avreglerad kreditmarknad - Slopat utlåningstak Låg arbetslöshet -> Hög inflation -> låga realräntor Kraftig värdestegring
Fastighetskraschen I början av 1990-talet magplask! Fördubbling av internationella realräntor Skattereformen 1991-> höjda låneräntor efter skatt Bekämpad inflation -> stigande realräntor och sjunkande värden Valutaavreglering -> penningflöde ut ur landet, låg likviditet på svenska marknaden, känslighet för internationella svängningar i räntenivåerna
Hyresfastighet (enligt skattelagstiftningen) Byggnad avsedd som bostad åt minst tre familjer, eller som är avsedd att hyras ut för ändamål som kontor, butiker, restaurang, hotell, lager etc. I kursen fokuserar vi på bostäder och kommersiella lokaler
Fastighetsföretag huvudtyper Kommunägda Privatägda (Statligt ägda)
Kommunägda bostadsföretag kännetecken Många lägenheter från 1960-70-talen utanför stadskärnan Ingen direkt konkurrens inom kommunen Stora förvaltningsenheter (bostadsområden) Hyressättning enligt självkostnadsprincipen Liten andel lokaluthyrning Intresseorganisation: SABO
Privatägda fastighetsföretag kännetecken Många lägenheter i äldre och centralt belägna fastigheter Många ägare med endast ett fåtal fastigheter Många små hushåll bland de boende Hyressättning enligt bruksvärdessystemet Stor andel lokaluthyrning Intresseorganisation: Fastighetsägarna
Ägandeformer Privata fastighetsbolag Aktiebolag, handelsbolag Kommunägda fastighetsbolag Aktiebolag, stiftelser Bostadsrättsföreningar Ekonomiska föreningar
Bedömningar i fastighetsförvaltning Omvärlds- och marknadsbedömningar Likviditets- och resultatbedömningar Värderingar och juridik Investeringsbedömningar Prognoser på framtida inkomster och utgifter Bedömningar av fastigheters tekniska skick Miljöpåverkan
Övningsprojekt Bedöma köp av fastighet Bedöma en ombyggnadslösning i samband med köpet Bestämma ett BUD på fastigheten
Övningsprojekt, ingående delar Slutrapporten skall innehålla och bedöms på följande punkter: Affärsplan och mål (0-1p) Objektsbeskrivning med kommentarer (0-3p) Miljöinventering (0-1p) Beskrivning och motivering av en ombyggnadslösning (0-3,5p) Beräkning av ombyggnadens produktionskostnad (0-0,5p) Bedömning av fastighetens ekonomiska data efter ombyggnad (0-4p) Cash Flow beräkning med motiveringar (0-4p) Avkastningsvärdering (0-3p) Investeringsbedömning med hjälp av lönsamhetsnyckeltal (0-3p) Bestämning och motivering av bud (0-2p)
Övningsprojekt, ingående delar Alla delar måste ingå i rapporten för att den skall vara godkänd. Varje del poängbedöms enligt ovan och utöver detta kan 0-5p uppnås genom en kvalitativ bedömning av rapporten med fokus på den röda tråden mellan de olika delarna.