Delårsrapport JANUARI JUNI 2005 JM-KONCERNEN Fortsatt stark försäljning och förbättrat resultat Nettoomsättningen ökade med 10 procent till 4 592 mkr (4 165) och antal sålda bostäder uppgick till 2 124 (2 393) Resultatet efter finansiella poster förbättrades till 364 mkr (279) och periodens resultat efter skatt uppgick till 255 mkr (198). Rörelsemarginalen uppgick till 9,4 procent (8,9) Fastighetsförsäljningar om 438 mkr (693) gav ett resultat om 69 mkr (86) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 17 procent. Resultatet per aktie för andra kvartalet uppgick till 5,20 kronor (3,30) Kassaflödet från verksamheten under första halvåret uppgick till 1 255 mkr (87 Inlösen av aktier om totalt 966 mkr har genomförts under andra kvartalet Nettoomsättning 4 592 4 165 2 538 2 183 8 959 8 532 Rörelseresultat 433 369 254 173 856 792 Resultat efter finansiella poster 364 279 209 131 732 647 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 255 871 739 1 062 2 545 2 161 Rörelsemarginal (%) 9,4 8,9 10,0 7,9 9,6 9,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 16,5 14,4 Soliditet (%) 35 38 35 38 42 Resultat per aktie (kr) 9,10 7,10 5,20 3,30 18,90 16,90 Antal produktionsstartade bostäder 1 861 1 842 1 080 1 099 3 962 3 943 Antal sålda bostäder 2 124 2 393 1 103 1 128 4 046 4 315 JMs delårsrapport är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards IFRS. 1 (15)
KONCERNEN Efterfrågan på nyproducerade bostäder har varit fortsatt god under andra kvartalet. Resultatet i vår bostadsaffär har utvecklats fortsatt positivt med tydlig förbättring för verksamheten i Stockholm. Vårt effektiviseringsarbete har också bidragit till förbättrade marginaler. Attraktiva bostäder i våra projekt i kombination med en bra marknad och ett lågt ränteläge ger goda förutsättningar för 2005. Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god i hela Sverige och på JMs utlandsmarknader. En fortsatt låg räntenivå bidrar till den goda utvecklingen. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 124 (2 393). Den höga försäljningen första halvåret 2004 var delvis hänförlig till en förskjutning avseende bostäder färdigställda under 2003 men som sålts först under 2004. Antalet produktionsstartade bostäder ökade något och uppgick till 1 861 bostäder (1 842) varav 847 (746) i Stockholmsområdet och 632 (583) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 382 (513) bostäder. Nettoomsättning, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens nettoomsättning under första halvåret 2005 ökade med 10 procent till 4 592 mkr (4 165) och rörelseresultatet uppgick till 433 mkr (369). Rörelsemarginalen uppgick till 9,4 procent (8,9). Rörelseresultatet och rörelsemarginalen för verksamheten har förbättrats till följd av en god efterfrågan på bostäder och hittills genomfört effektiviseringsarbete. Särskilt har bostadsaffären inom den svenska verksamheten utvecklats positivt under det senaste kvartalet. Under perioden har fastigheter sålts för 438 mkr (693) med ett resultat om 69 mkr (86). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 105 mkr (128) varav 55 mkr (75) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 32 mkr (52). Januari juni April juni Juli juni Rörelseresultat (mkr) 2005 2004 2005 2004 2004/05 JM Bostad Stockholm 214 134 139 74 376 JM Bostad Riks 126 93 69 43 235 JM Utland 67 50 35 28 134 JM Fastighetsutveckling 28 105 5 37 124 JM Produktion 24 22 16 9 45 Koncerngemensamma kostnader -26-35 -10-18 -58 Totalt 433 369 254 173 856 Varav fastighetsförsäljningar 69 86 31 25 147 Januari juni April juni Juli juni Rörelsemarginal (%) 2005 2004 2005 2004 2004/05 JM Bostad Stockholm 11,4 7,8 13,7 8,3 10,4 JM Bostad Riks 8,6 7,8 8,8 7,1 8,7 JM Utland 7,9 6,0 6,7 6,0 7,1 JM Produktion 5,0 5,4 6,0 4,2 4,5 Byggrätter JMs disponibla byggrätter motsvarar cirka 22 750 bostäder (22 500) varav 13 100 redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 2 546 mkr (3 084) vid utgången av perioden. 2 (15)
Projektfastigheter Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, 2005-06-30 2005-06-30 2004-06-30 2004-12-31 Bostäder (hyresrätter) 99 % 906 1 221 1 078 Kontorsfastigheter under utveckling 64 % 50 639 671 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 73 % 1 115 556 497 Totalt 2 071 2 416 2 246 Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 21 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Kostnad för förtidslösen av lån uppgick till 19 mkr under andra kvartalet. Räntekostnaderna har minskat främst på grund av lägre genomsnittlig låneskuld. Ränteintäkterna har ökat som en följd av stor behållning av likvida medel. Ränteintäkter m.m. 19 2 10 1 47 30 Räntekostnader -88-92 -55-43 -171-175 Finansnetto -69-90 -45-42 -124-145 Räntebärande låneskuld 1 402 2 380 1 402 2 380 1 930 Räntebärande nettoskuld 557 1 868 557 1 868 613 Efter genomförd inlösen och utdelning om totalt 1 162 mkr uppgick den räntebärande nettoskulden till 557 mkr (1 868). Detta innebär en minskning om 56 mkr under första halvåret 2005 hänförligt till förbättrat kassaflöde. Skuldsättningsgraden uppgick till 0,2 (0,6). Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 402 mkr (2 380) varav PRI-skulden utgjorde 466 mkr (436). Vid periodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive PRI-skulden 4,5 procent (5,2). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens räntebärande låneskuld inklusive PRI-skulden var 1,8 år (2,3). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 3 137 mkr (2 929). Förutom likvida medel om 782 mkr (476) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 355 mkr (2 453). Vid årsskiftet 2004/2005 uppgick koncernens tillgängliga likviditet till 4 102 mkr (3 065). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten var starkt under det första halvåret och uppgick till 1 255 mkr (87, främst hänförligt till projektutveckling av bostäder i Sverige. Kassaflödet från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med netto cirka 200 mkr (500). Personal Antalet anställda uppgick vid periodens utgång till 2 209 (2 193). Antalet hantverkare var 1 158 (1 146) och antalet tjänstemän 1 051 (1 047). Inlösen av egna aktier JM har under andra kvartalet genomfört ett inlösenprogram av egna aktier. Erbjudandet omfattade inlösen av var åttonde aktie mot kontant ersättning om 285 kr. Totalt har 3 389 027 aktier inlösts och 966 mkr överförts till aktieägarna i slutet på andra kvartalet. Efter inlösen uppgår JMs aktiekapital till 98,7 mkr fördelat på 24 676 380 aktier. 3 (15)
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Nettoomsättning 1 885 1 714 1 017 889 3 609 3 438 Rörelseresultat 214 134 139 74 376 296 Rörelsemarginal (%) 11,4 7,8 13,7 8,3 10,4 8,6 Genomsnittligt operativt kapital 1 935 2 356 Avkastning operativt kapital (%) 19,4 12,6 Operativt kassaflöde 773 329 415 396 1 400 956 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 443 1 864 1 702 Antal disponibla byggrätter 9 500 10 000 9 100 Antal produktionsstartade bostäder 847 746 527 457 1 807 1 706 Antal sålda bostäder 911 1 046 506 585 1 833 1 968 Antal anställda 706 719 710 Varav fastighetsförsäljningar 34-1 30-36 1 Efterfrågan är fortsatt god och det är stort intresse för samtliga projekt. Bostadspriserna är stabila eller försiktigt stigande. Utbudet av nya bostäder ökar i Stockholmsområdet, liksom konkurrensen om välbelägen mark, som en konsekvens av den goda efterfrågan. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 10 procent till 1 885 mkr (1 714) och rörelseresultatet ökade till 214 mkr (134) inklusive fastighetsförsäljningar med 34 mkr (-. Rörelsemarginalen ökade till 11,4 procent (7,8). Den förbättrade marginalen är hänförlig till en god försäljning, mycket bra resultat i ett antal avslutade projekt samt fastighetsförsäljningar. Försäljningen av bostäder under första halvåret 2004 var till en inte oväsentlig andel hänförlig till redan under 2003 färdigställda projekt. Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat, ett ökat antal produktionsstarter och begränsade investeringar i exploateringsfastigheter. Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 190 bostäder förvärvats i Huddinge, i Spånga och på Gärdet i Stockholm. Dessutom har en fastighet på Östermalm i Stockholm sålts. Under andra kvartalet har produktionsstart skett av 527 bostäder varav 107 i småhus. Starterna har skett i Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Sollentuna, Stockholm, Täby samt Värmdö kommun. JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet Nettoomsättning 1 461 1 189 784 605 2 689 2 417 Rörelseresultat 126 93 69 43 235 202 Rörelsemarginal (%) 8,6 7,8 8,8 7,1 8,7 8,4 Genomsnittligt operativt kapital 696 808 Avkastning operativt kapital (%) 33,8 25,0 Operativt kassaflöde 319 28 215-52 704 413 Bokfört värde exploateringsfastigheter 619 724 687 Antal disponibla byggrätter 7 900 7 400 7 400 Antal produktionsstartade bostäder 632 583 343 370 1 267 1 218 Antal sålda bostäder 706 717 343 298 1 214 1 225 Antal anställda 568 487 513 Varav fastighetsförsäljningar 2-1 - 5 3 Efterfrågan är fortsatt god och det är stort intresse för samtliga projekt. Bostadspriserna är stabila eller försiktigt stigande. Utbudet av nya bostäder och konkurrensen om välbelägen mark ökar på de flesta av affärssegmentets marknader, som en konsekvens av den goda efterfrågan. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 23 procent till 1 461 mkr (1 189) och rörelseresultatet ökade med 35 procent till 126 mkr (93). Rörelsemarginalen uppgick till 8,6 procent (7,8). 4 (15)
Ökningen av nettoomsättningen är hänförlig till det stora antalet projekt som startades under senare delen av 2004. Den förbättrade marginalen är hänförlig till en god försäljning och ett bra resultat i ett antal under kvartalet färdigställda projekt. Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat och begränsade investeringar i exploateringsfastigheter. Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 230 bostäder förvärvats i Lund, Uppsala samt Örebro. Totalt produktionsstartades 251 bostäder i flerbostadshus varav merparten i södra Sverige. Produktionsstarter av totalt 92 småhus har också genomförts under perioden varav drygt hälften i Uppsala. JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien sker även utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. Nettoomsättning 853 835 520 463 1 884 1 866 Rörelseresultat 67 50 35 28 134 117 Rörelsemarginal (%) 7,9 6,0 6,7 6,0 7,1 6,3 Genomsnittligt operativt kapital 1 055 1 000 Avkastning operativt kapital (%) 12,7 11,7 Operativt kassaflöde -1 63 46 40 75 139 Bokfört värde exploateringsfastigheter 484 496 394 Bokfört värde projektfastigheter 275 313 306 Antal disponibla byggrätter 5 350 5 100 5 400 Antal produktionsstartade bostäder 382 513 210 272 888 1 019 Antal sålda bostäder 507 630 254 245 999 1 122 Antal anställda 268 273 266 Varav fastighetsförsäljningar 10 - - - 11 1 En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter och effektiviseringsarbete i projektgenomförandet ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 2 procent till 853 mkr (835) och rörelseresultatet ökade till 67 mkr (50) delvis hänförligt till resultat vid fastighetsförsäljning i JM Belgien. Rörelsemarginalen ökade till 7,9 procent (6,0). Halvårets svaga kassaflöde beror huvudsakligen på färre produktionsstarter och gjorda investeringar i exploateringsfastigheter. Norge Bostadsmarknaden i Norge har under en längre tid kännetecknats av stark efterfrågan och stigande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder har ökat. Under första halvåret har 310 bostäder (45 sålts och 295 bostäder (414) produktionsstartats. Det stora antalet sålda bostäder första halvåret 2004 förklaras delvis av en förskjutning från 2003. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 4 150 bostäder (4 100). Danmark Efterfrågan på nybyggda bostäder i Köpenhamn är fortsatt hög och har resulterat i fortsatt god försäljning för JM Danmark. Bostadspriserna är fortsatt stigande samtidigt som konkurrensen om byggrätter har ökat. Under första halvåret har 173 bostäder (150) sålts och 48 bostäder (56) produktionsstartats. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 850 bostäder (900). Belgien Utbudet av nya bostäder har ökat det senaste året och bostadspriserna stigit. Försäljningen är god i JMs pågående bostadsprojekt och produktionen löper enligt plan. Under första halvåret har 24 bostäder (29) sålts och 39 bostäder (43) produktionsstartats. Fortsatt arbete bedrivs för att hyra ut kontorsfastigheten Science. Ännu föreligger inga hyresavtal. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 350 bostäder (70). Under kvartalet förvärvades byggrätter för cirka 30 bostäder i Bryssel. 5 (15)
JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Projektutveckling av kontor sker med stor försiktighet. Nettoomsättning 130 140 66 74 266 276 Rörelseresultat 28 105 5 37 124 201 Genomsnittligt operativt kapital 2 014 2 330 Avkastning operativt kapital (%) 6,2 8,6 Operativt kassaflöde 190 527 91 612 466 803 Bokfört värde exploateringsfastigheter 185 189 185 Bokfört värde projektfastigheter 1 647 1 952 1 789 Antal anställda 88 98 90 Varav -fastighetsförsäljningar 23 82-25 95 154 -nedskrivningar av fastigheter - - - - -15-15 Affärssegmentets nettoomsättning uppgick till 130 mkr (140) och rörelseresultatet minskade till 28 mkr (105) hänförligt till lägre volym av fastighetsförsäljningar under perioden. Under första halvåret 2005 har projektfastigheter sålts för 198 mkr (673) med ett resultat om 23 mkr (82). Det positiva kassaflödet är främst hänförligt till försäljning av projektfastigheter där betalning erhållits under halvåret. I det färdigställda kontorsprojektet Barnängen på Södermalm har under perioden ett nytt kontrakt tecknats på 1 400 m 2 vilket medför att uthyrningsgraden ökat till 87 procent. Ombyggnaden av kontor, butiker och hyreslägenheter i kvarteret Västerbotten på Lidingö fortgår som planerat och fastigheten är nu färdigutvecklad. Försäljningsarbetet avseende fastigheterna har påbörjats. JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår totalt till cirka 108 000 m 2 med ett bokfört värde om 185 mkr. Under perioden har aktiviteten hos både inhemska och utländska investerare varit fortsatt hög. Lokalmarknaden kännetecknas av totalt sett ökande vakanser i Storstockholm. Stockholms innerstad har dock en måttlig ökning av vakansen och stabilisering av hyresnivån. I april 2005 har JM produktionsstartat ett nytt kontorshus i Frösunda, Solna om cirka 10 000 m 2. Kontorsprojektet ligger i bästa skyltläge längs E4 och beräknas vara klart för inflyttning i december 2006. JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Nettoomsättning 480 405 267 212 1 006 931 Rörelseresultat 24 22 16 9 45 43 Rörelsemarginal (%) 5,0 5,4 6,0 4,2 4,5 4,6 Operativt kassaflöde 90 23 67-9 112 45 Antal anställda 504 548 505 Varav fastighetsförsäljningar - 5 - - - 5 Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet fortsätter att utvecklas positivt och verksamhetens orderläge är stabilt. Affärssegmentets nettoomsättning uppgick till 480 mkr (405) och rörelseresultat till 24 mkr (22). Under andra kvartalet slutreglerades en äldre extern kundfordran med en positiv resultateffekt om 5 mkr. För första halvåret 2004 ingick en fastighetsförsäljning i rörelseresultatet om 5 mkr. Rörelsemarginalen uppgick till 5,0 procent (5,4). Det starka kassaflödet är främst hänförligt till minskade kundfordringar. JM Produktion har under andra kvartalet erhållit flera större uppdrag. Ombyggnad åt Vasakronan, markarbeten åt SMÅA och Plantagen samt produktion av bostäder åt JM Bostad Stockholm. Bland de största idag pågående uppdragen är ombyggnad av Hotell Anglais åt AFA Sjukförsäkring, nybyggnad av kontor i Frösunda åt JM Fastighetsutveckling och fjärrvärmeledning åt Vattenfall på Södertörn. 6 (15)
KONCERNENS RESULTATRÄKNING Nettoomsättning 4 592 4 165 2 538 2 183 8 959 8 532 Produktions- och driftskostnader -3 923-3 603-2 148-1 887-7 667-7 347 Bruttoresultat 669 562 390 296 1 292 1 185 Försäljnings- och administrationskostnader -305-279 -167-148 -568-542 Resultat av fastighetsförsäljning 69 86 31 25 147 164 Nedskrivning av fastigheter - - - - -15-15 Rörelseresultat 433 369 254 173 856 792 Finansnetto -69-90 -45-42 -124-145 Resultat efter finansiella poster 364 279 209 131 732 647 Skatt -109-81 -63-39 -201-173 Periodens resultat 255 198 146 92 531 474 Resultat per aktie (kr) 9,10 7,10 5,20 3,30 18,90 16,90 Resultat per aktie efter full utspädning (kr) 9,10 7,10 5,20 3,30 18,90 16,90 Antal aktier vid periodens slut 24 676 380 28 065 407 24 768 380 28 065 407 24 676 380 28 065 407 Genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 28 046 683 28 065 407 28 028 165 28 065 407 28 056 122 28 065 407 KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr 2005-06-30 2004-06-30 2004-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 191 158 157 Projektfastigheter 2 071 2 416 2 246 Exploateringsfastigheter 2 734 3 275 2 971 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 125 305 243 Kortfristiga fordringar 1 497 1 737 1 350 Likvida medel 782 476 1 285 Summa omsättningstillgångar 7 209 8 209 8 095 Summa tillgångar 7 400 8 367 8 252 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 590 3 197 3 465 Långfristiga skulder, räntebärande 802 1 651 1 169 Avsättningar 1 160 1 017 1 089 Summa långfristiga skulder 1 962 2 668 2 258 Kortfristiga skulder, räntebärande 134 293 308 Kortfristiga skulder, ej räntebärande 2 714 2 209 2 221 Summa kortfristiga skulder 2 848 2 502 2 529 Summa eget kapital och skulder 7 400 8 367 8 252 Ställda säkerheter 188 181 180 Ansvarsförbindelser 5 444 4 901 4 852 Varav fordringar fastighetsförsäljningar 79 54 68 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Januari juni Helår Mkr 2005 2004 2004 Ingående eget kapital vid årets början 3 465 3 133 3 133 Effekt av ändrad redovisningsprincip -31 - - Inlösen av aktier -966 - - Fond för verkligt värde (kassaflödessäkringar) 15 - - Omräkningsdifferenser 48 6-2 Utdelning -196-140 -140 Periodens resultat 255 198 474 Eget kapital vid periodens utgång 2 590 3 197 3 465 IFRS-justeringar, Finansiella instrument 7 (15)
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 187 107 83 71 513 433 Investering i projektfastigheter -69-150 -21-102 -143-224 Investering i exploateringsfastigheter m.m. -272-540 -38-232 -788-1 056 Försäljning av projektfastigheter 280 647 32 633 564 931 À conto betalning för expl. fastigheter o.d. 858 902 473 389 2 015 2 059 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 271-95 210 303 384 18 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 255 871 739 1 062 2 545 2 161 Från investeringsverksamheten, övrigt -38-2 2-2 -47-11 Utdelning -196-140 -196-140 -196-140 Inlösen av egna aktier -966 - -966 - -966 - Förändring av låneskuld m.m. -558-585 -594-557 -1 030-1 057 Från finansieringsverksamheten -1 720-725 -1 756-697 -2 192-1 197 Periodens kassaflöde -503 144-1 015 363 306 953 Likvida medel vid periodens slut 782 476 782 476 782 1 285 Räntebärande nettoskuld 557 1 868 557 1 868 557 613 Förändring av räntebärande nettoskuld -56-743 458-921 -1 311-1 998 (+ = ökning / - = minskning) NYCKELTAL % 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 Rörelsemarginal 9,4 8,9 10,0 7,9 9,6 9,3 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 17,5 14,3 Räntabilitet på eget kapital 16,5 14,4 Skuldsättningsgrad (ggr) 0,2 0,6 0,2 0,6 0,2 Soliditet 35 38 35 38 42 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrapporter för koncerner. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2004 sidorna 48-50 samt 59-61. Där framgår bland annat att International Financial Reporting Standards (IFRS) tillämpas från och med år 2005 och att jämförelseuppgifterna avseende år 2004 omräknats i enlighet med de nya principerna med undantag för de som gäller för finansiella instrument. I enlighet med reglerna för övergång till IFRS, tillämpas de nya principerna för finansiella instrument enbart i de delar av redovisningen som avser 2005. Effekter på eget kapital vid årets ingång från omräkning till de nya principerna avseende finansiella instrument anges i redogörelsen över förändringar i koncernens eget kapital i delårsrapporten. IAS 32 Finansiella Instrument, Upplysningar och klassificering, samt IAS 39 Finansiella Instrument, Redovisning och värdering, tillämpas från 2005 utan omräkning av jämförelseåret 2004. Den av EU antagna versionen av IAS 39 skiljer sig i vissa avseenden från den av IASB utgivna rekommendationen. För JM har dessa skillnader ingen effekt varför koncernens tillämpning av IAS 39 är i enlighet med den av EU antagna versionen och den av IASB utgivna texten. IAS 39 kräver att finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Likvida medel och kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Finansiella derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte varvid säkringsredovisning normalt dock inte tillämpas. Kassaflödessäkringarna har skett genom räntederivat för att omvandla rörlig ränta till fast ränta. Effekterna av omräkning av jämförelsetal beskrivs på sid 14 i delårsrapporten samt i årsredovisningen för 2004. Uppgifterna avseende eget kapital vid ingången och utgången av 2004 återfinns i årsredovisningen för 2004. 8 (15)
Definitioner Rapporteringen per affärssegment har kompletterats med redovisning av operativt kassaflöde. Det operativa kassaflödet definieras som förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. För övriga definitioner hänvisas till årsredovisningen för 2004. Övergång till International Financial Reporting Standards (IFRS) 2005 För information om övergången till IFRS 2005 hänvisas JMs websida www.jm.se/finansiellt samt till årsredovisningen för 2004, sidorna 48-50 samt 92. NETTOOMSÄTTNING PER LAND Sverige 3 739 3 330 2 018 1 720 7 075 6 666 Norge 571 552 309 299 1 155 1 136 Danmark 189 227 132 134 469 507 Belgien 93 56 79 30 260 223 Totalt 4 592 4 165 2 538 2 183 8 959 8 532 NETTOOMSÄTTNING PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 1 885 1 714 1 017 889 3 609 3 438 JM Bostad Riks 1 461 1 189 784 605 2 689 2 417 JM Utland 853 835 520 463 1 884 1 866 JM Fastighetsutveckling 130 140 66 74 266 276 JM Produktion 480 405 267 212 1 006 931 Eliminering -217-118 -116-60 -495-396 Totalt 4 592 4 165 2 538 2 183 8 959 8 532 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 214 134 139 74 376 296 JM Bostad Riks 126 93 69 43 235 202 JM Utland 67 50 35 28 134 117 JM Fastighetsutveckling 28 105 5 37 124 201 JM Produktion 24 22 16 9 45 43 Koncerngemensamma kostnader -26-35 -10-18 -58-67 Totalt 433 369 254 173 856 792 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 11,4 7,8 13,7 8,3 10,4 8,6 JM Bostad Riks 8,6 7,8 8,8 7,1 8,7 8,4 JM Utland 7,9 6,0 6,7 6,0 7,1 6,3 JM Produktion 5,0 5,4 6,0 4,2 4,5 4,6 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Juli juni Helår Mkr 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 1 935 2 356 JM Bostad Riks 696 808 JM Utland 1 055 1 000 JM Fastighetsutveckling 2 014 2 330 9 (15)
AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Juli juni Helår % 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 19,4 12,6 JM Bostad Riks 33,8 25,0 JM Utland 12,7 11,7 JM Fastighetsutveckling 6,2 8,6 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 773 329 415 396 1 400 956 JM Bostad Riks 319 28 215-52 704 413 JM Utland -1 63 46 40 75 139 JM Fastighetsutveckling 190 527 91 612 466 803 JM Produktion 90 23 67-9 112 45 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2005-06-30 2004-12-31 Totalt antal bostadsbyggrätter JM Bostad Stockholm 9 500 9 100 JM Bostad Riks 7 900 7 400 JM Utland 5 350 5 400 Totalt 22 750 21 900 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 6 800 6 700 JM Bostad Riks 4 300 4 200 JM Utland 2 000 1 900 Totalt 13 100 12 800 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 847 746 527 457 1 807 1 706 JM Bostad Riks 632 583 343 370 1 267 1 218 JM Utland 382 513 210 272 888 1 019 Totalt 1 861 1 842 1 080 1 099 3 962 3 943 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2005 2004 2005 2004 2004/05 2004 JM Bostad Stockholm 911 1 046 506 585 1 833 1 968 JM Bostad Riks 706 717 343 298 1 214 1 225 JM Utland 507 630 254 245 999 1 122 Totalt 2 124 2 393 1 103 1 128 4 046 4 315 10 (15)
Moderbolaget Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick under första halvåret till 241 mkr (-36). Moderbolagets investeringar i projektfastigheter uppgick till 30 mkr (84). Stockholm den 15 augusti 2005 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Granskningsrapport Vi har översiktligt granskat denna delårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte kommit fram något som tyder på att delårsrapporten inte uppfyller kraven enligt börslagen, årsredovisningslagen och IAS 34, Delårsrapportering. Stockholm den 15 augusti 2005 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Lars Träff Auktoriserad revisor KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2004 2003 2002 2001 2000 Nettoomsättning 8 532 7 787 8 872 8 642 6 849 Rörelseresultat 792 478 652 1 964 1 518 Resultat efter finansiella poster 647 267 368 1 629 1 209 Balansomslutning 8 252 9 145 10 628 12 888 12 097 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 161 1 504 2 161 1 111 652 Räntebärande nettoskuld 613 2 611 3 665 5 220 5 117 Rörelsemarginal (%) 2) 9,3 2,4 5,4 11,8 10,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 14,4 5,5 6,8 30,1 24,4 Soliditet 42 36 34 30 31 Resultat per aktie (kr) 16,90 6,60 8,50 36,30 25,40 Föreslagen utdelning per aktie (kr) 7,00 5,00 10,00 14,00 10,00 Antal produktionsstartade bostäder 3 943 2 714 2 711 2 900 3 000 Antal sålda bostäder 4 315 3 189 2 511 2 255 1 800 2) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att de nya principerna för goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2000 till 2003. Räkenskapsår 2003 och tidigare motsvaras rörelsemarginal av projektutvecklingsmarginal. 11 (15)
KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2005 2004 RESULTATRÄKNING Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 2 538 2 054 2 562 1 805 2 183 1 982 Produktions- och driftkostnader -2 148-1 775-2 196-1 548-1 887-1 716 Bruttoresultat 390 279 366 257 296 266 Försäljnings- och administrationskostnader -167-138 -152-111 -148-131 Resultat av fastighetsförsäljning 31 38 68 10 25 61 Nedskrivning av fastigheter - - -15 - - - Rörelseresultat 254 179 267 156 173 196 Finansnetto -45-24 -45-10 -42-48 Resultat efter finansiella poster 209 155 222 146 131 148 Skatt på periodens resultat -63-46 -51-41 -39-42 Periodens resultat 146 109 171 105 92 106 BALANSRÄKNING 06-30 03-31 12-31 09-30 06-30 03-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 191 191 157 162 158 162 Projektfastigheter 2 071 2 041 2 246 2 425 2 416 2 604 Exploateringsfastigheter 2 734 2 893 2 971 3 124 3 275 3 488 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 125 167 243 276 305 407 Kortfristiga fordringar 1 497 1 512 1 350 1 563 1 737 2 338 Likvida medel 782 1 797 1 285 424 476 113 Summa omsättningstillgångar 7 209 8 410 8 095 7 812 8 209 8 950 Summa tillgångar 7 400 8 601 8 252 7 974 8 367 9 112 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 590 3 558 3 465 3 297 3 197 3 250 Långfristiga skulder, räntebärande 802 1 174 1 169 1 368 1 651 2 207 Avsättningar 1 160 1 107 1 089 1 064 1 017 992 Summa långfristiga skulder 1 962 2 281 2 258 2 432 2 668 3 199 Kortfristiga skulder, räntebärande 134 334 308 247 293 308 Kortfristiga skulder, icke räntebärande 2 714 2 428 2 221 1 998 2 209 2 355 Summa kortfristiga skulder 2 848 2 762 2 529 2 245 2 502 2 663 Summa eget kapital och skulder 7 400 8 601 8 252 7 974 8 367 9 112 KASSAFLÖDESANALYS Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten 739 516 997 293 1 062-191 Från investeringsverksamheten 2-40 - -9-2 - Från finansieringsverksamheten -1 756 36-136 -336-697 -28 Summa periodens kassaflöde -1 015 512 861-52 363-219 Likvida medel vid periodens slut 782 1 797 1 285 424 476 113 Räntebärande nettoskuld 557 99 613 1 597 1 868 2 789 Förändring räntebärande nettoskuld 458-514 -984-271 -921 178 (+ = ökning / - = minskning) NYCKELTAL Kv. 2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 10,0 8,7 10,4 8,6 7,9 9,9 Skuldsättningsgrad (ggr) 0,2 0,0 0,2 0,5 0,6 0,9 Soliditet (%) 35 41 42 41 38 36 Resultat per aktie (kr) 5,20 3,90 6,10 3,70 3,30 3,80 Antal produktionsstartade bostäder 1 080 781 1 327 774 1 099 743 Antal sålda bostäder 1 103 1 021 966 956 1 128 1 265 12 (15)
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2005 2004 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 1 017 868 1 070 654 889 825 Rörelseresultat 139 75 102 60 74 60 Rörelsemarginal (%) 13,7 8,6 9,5 9,2 8,3 7,3 Genomsnittligt operativt kapital 1 935 2 173 2 356 Avkastning operativt kapital (%) 2) 19,4 14,3 12,6 Operativt kassaflöde 415 358 430 197 396-67 Antal disponibla byggrätter 9 500 9 400 9 100 9 600 10 000 10 300 Antal produktionsstartade bostäder 527 320 556 404 457 289 Antal sålda bostäder 506 405 426 496 585 461 Varav fastighetsförsäljningar 30 4 2 - - -1 JM BOSTAD RIKS Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 784 677 704 524 605 584 Rörelseresultat 69 57 64 45 43 50 Rörelsemarginal (%) 8,8 8,4 9,1 8,6 7,1 8,6 Genomsnittligt operativt kapital 696 759 808 Avkastning operativt kapital (%) 2) 33,8 27,5 25,0 Operativt kassaflöde 215 104 202 183-52 80 Antal disponibla byggrätter 7 900 7 500 7 400 7 100 7 400 7 300 Antal produktionsstartade bostäder 343 289 404 231 370 213 Antal sålda bostäder 343 363 249 259 298 419 Varav fastighetsförsäljningar 1 1 3 - - - JM UTLAND Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 520 333 602 429 463 372 Rörelseresultat 35 32 43 24 28 22 Rörelsemarginal (%) 6,7 9,6 7,1 5,6 6,0 5,9 Genomsnittligt operativt kapital 1 055 1 024 1 000 Avkastning operativt kapital (%) 2) 12,7 12,4 11,7 Operativt kassaflöde 46-47 0 76 40 23 Antal disponibla byggrätter 5 350 5 400 5 400 5 300 5 100 5 400 Antal produktionsstartade bostäder 210 172 367 139 272 241 Antal sålda bostäder 254 253 291 201 245 385 Varav fastighetsförsäljningar - 10 1 - - - JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 66 64 69 67 74 66 Rörelseresultat 5 23 63 33 37 68 Genomsnittligt operativt kapital 2 014 2 201 2 330 Avkastning operativt kapital (%) 2) 6,2 7,1 8,6 Operativt kassaflöde 91 99 194 82 612-85 Varav -fastighetsförsäljningar - 23 62 10 25 57 -nedskrivningar av fastigheter - - -15 - - - JM PRODUKTION Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning 267 213 313 213 212 193 Rörelseresultat 16 8 13 8 9 13 Rörelsemarginal (%) 6,0 3,8 4,2 3,8 4,2 6,7 Operativt kassaflöde 67 23-9 31-9 32 Varav fastighetsförsäljningar - - - - - 5 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. Jämförelsetal för kvartal 3 2004 och tidigare har ej omräknats enligt IFRS, då jämförande siffror för 2003 ej omräknats. 13 (15)
EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I KVARTAL 2 2004, ENLIGT IFRS, MKR IAS 11 IFRS Jan - juni IFRS 3 Entreprenad Jan - juni RESULTATRÄKNING 2004 Goodwill avtal 2004 Nettoomsättning 4 058-107 4 165 Produktions- och driftskostnader -3 610 7 - -3 603 Bruttoresultat 448 7 107 562 Försäljnings- och administrationskostnader -279 - - -279 Resultat av fastighetsförsäljning 86 - - 86 Rörelseresultat 255 7 107 369 Finansnetto -90 - - -90 Resultat efter finansiella poster 165 7 107 279 Skatt -51 - -30-81 Periodens resultat 114 7 77 198 IAS 11 IFRS April-juni IFRS 3 Entreprenad- April-juni RESULTATRÄKNING 2004 Goodwill avtal 2004 Nettoomsättning 2 144-39 2 183 Produktions- och driftskostnader -1 891 4 - -1 887 Bruttoresultat 253 4 39 296 Försäljnings- och administrationskostnader -148 - - -148 Resultat av fastighetsförsäljning 25 - - 25 Rörelseresultat 130 4 39 173 Finansnetto -42 - - -42 Resultat efter finansiella poster 88 4 39 131 Skatt -28 - -11-39 Periodens resultat 60 4 28 92 IAS 11 IFRS 3 Entreprenad IFRS BALANSRÄKNING 30 juni 2004 Goodwill avtal 30 juni 2004 Tillgångar Anläggningstillgångar 151 7-158 Projektfastigheter 2 416 - - 2 416 Exploateringsfastigheter 3 275 - - 3 275 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 305 - - 305 Kortfristiga placeringar 1 737 - - 1 737 Likvida medel 476 - - 476 Summa omsättningstillgångar 8 209 - - 8 209 Summa tillgångar 8 360 7-8 367 Eget kapital och skulder Eget Kapital 3 264 7-74 3 197 Långfristiga skulder, räntebärande 1 651 - - 1 651 Avsättningar 1 046 - -29 1 017 Summa långfristiga skulder 2 697 - -29 2 668 Kortfristiga skulder, räntebärande 293 - - 293 Kortfristiga skulder, ej räntebärande 2 106-103 2 209 Summa kortfristiga skulder 2 399-103 2 502 Summa eget kapital och skulder 8 360 7-8 367 IFRS NYCKELTAL Kvartal 2 2004 Kvartal 2 2004 Rörelsemarginal (%) 6,1 7,9 Soliditet (%) 39 38 Resultat per aktie (kr) 2,10 3,30 EGET KAPITAL 30 juni 2004 Utgående eget kapital enligt tidigare principer 3 264 Effekter på eget kapital av övergången till IFRS hänförligt till: - ändring i ingående eget kapital 2004-01-01, entreprenadavtal -210 - ändring i ingående eget kapital 2004-01-01, uppskjuten skatt 59 - IFRS 3 återläggning av 2004 års avskrivning på goodwill 7 - IAS 11 Entreprenadavtal 107 - uppskjuten skatt på IFRS-justeringar -30 Utgående eget kapital, enligt IFRS 3 197 14 (15)
JM AB (publ) Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Telegrafgatan 4, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08-782 89 71 Caroline Rosén, Kommunikationsdirektör caroline.rosen@jm.se 08-782 87 83 Kommande informationstillfällen 27 oktober 2005 Delårsrapport perioden januari september 2005 22 februari 2006 Bokslutskommuniké 2005 27 april 2006 Delårsrapport perioden januari mars 2006 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 8,5 miljarder kr och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsens A-lista. 15 (15)