STOCKHOLMS HANDELSKAMMARE

STOCKHOLMS HANDELSKAMMARE 1

FÖRORD Stockholms Handelskammare ser som sin främsta uppgift att medverka till att stockholmsregionen blir en ännu bättre plats för företag, företagande och företagsamhet. Vår region är Sveriges tillväxtcentrum. En förutsättning för att det skall gå bra för Sverige är att det går bra för Stockholm. Bostadsbristen i stockholmsregionen är i dag akut. Samtidigt som det är brist på bostäder har företagen svårt att rekrytera personal med lämplig utbildning och erfarenhet. Följden blir att näringslivets möjligheter att växa och bidra till ett ökat välstånd försämras. Kostnaden för det låga bostadsbyggandet blir många miljarder kronor i utebliven produktionstillväxt. Stockholmsregionens och därmed Sveriges tillväxttakt mattas av. Bostadsbristen i stockholmsregionen en dålig affär för Sverige är den fjortonde rapporten i Handelskammarens rapportserie. Rapporten beskriver hur bostadssektorn fortfarande lever kvar i en snårskog av regleringar och vad detta får för ekonomiska konsekvenser för Sverige. Dessa regleringar beskrivs och avregleringar föreslås. Huvudförfattare till rapporten är Rikard Akhtarzand. Stockolm i mars 2001 Peter Egardt VD 2

INNEHÅLL 1 2 3 4 5 6 INLEDNING EN HALVT AVREGLERAD BOSTADSMARKNAD BOSTADSBRISTEN ETT HINDER FÖR NÄRINGSLIVETS TILLVÄXT BOSTADSSEKTORN FRÅN SVART HÅL TILL MJÖLKKO AVREGLERA BOSTADSMARKNADEN SLUTSATSER OCH FÖRSLAG H SID. 14 SID. 15 SID. 16 SID. 10 SID. 13 SID. 20 3

1 1 INLEDNING Många regioner i Sverige har problem med bostadsbeståndet. I avfolkningsbygder står bostäder tomma och måste rivas. I storstäderna råder akut bostadsbrist. Det finns många förklaringar till varför det inte byggs tillräckligt med bostäder i stockholmsregionen. De flesta hänger samman med regleringar av olika slag. Sedan många år tillbaka har samhället haft det avgörande inflytandet över hur, var och till vilken kostnad vi medborgare ska bo. I början av 1990-talet avvecklade dock den dåvarande borgerliga regeringen ett antal regleringar och försökte omvandla bostadssektorn till en fungerande marknad, men den kom bara halvvägs. Bostadsbristen kostar Stockholm stora summor varje år. Företag vill växa men har svårt att rekrytera medarbetare på grund av brist på arbetskraft. När arbetslösa från andra regioner med högre arbetslöshet kommer i kontakt med bostadsmarknaden i Stockholm blir de avskräckta. Mer än tio års kö för att hyra en bostad, en svart marknad där hyreskontrakt kostar flera hundra tusen kronor, och en marknad för bostadsrätter där ett rum och kök kostar lika mycket som en medelstor villa ute i landet. Reaktionen är lätt att förstå. I denna rapport presenteras för första gången en beräkning av de ekonomiska konsekvenser som bostadsbristen i Stockholm medför. Med hjälp av analysverktyget RAPS har konsultföretaget Inregia på uppdrag av Stockholms Handelskammare beräknat hur stort behovet av bostäder är och vilka kostnader det uteblivna bostadsbyggandet medför. Handelskammaren lämnar i rapporten ett antal förslag som medverkar till att bostadsbyggandet åter kommer igång. 4

2 1 EN HALVT AVREGLERAD BOSTADSMARKNAD Bostadspolitiken i Sverige präglades under många år av subventioner, planekonomiskt tänkande och detaljregleringar. Det var politiska beslut som i stor utsträckning bestämde vad som skulle byggas och hur. Marknadskrafterna åsidosattes till förmån för statlig och kommunal detaljstyrning. Det ledde visserligen till världens högsta genomsnittliga standard på bostäderna, men standarden blev så hög att många endast hade råd att efterfråga dessa bostäder på grund av frikostiga subventioner. Bostadsräntan subventionerades, vilket innebar att den faktiska kostnaden aldrig betalades av konsumenten, samtidigt som systemet bidrog till ett förhöjt inflationstryck i hela ekonomin. Bostadssektorn blev i och med detta bräcklig och hela tiden beroende av nya statliga pengar. Räntesubventionerna, som höll byggbranschen om ryggen under många år, var kortsiktigt lönsamma för byggföretagen, men på lång sikt fick subventionskarusellen hela bostadsmarknaden i gungning. Byggföretagen behövde inte ägna tid åt vad kunden ville ha. Det gällde i stället att uppfylla de politiskt fastställda kraven i syfte att få ut maximala bidrag och subventioner. Den borgerliga fyrpartiregering som tillträdde 1991 påbörjade en reformering av bostadssektorn. Det tidigare subventionsoch regleringssystemet skulle marknadsanpassas. Det var medborgarnas efterfrågan som skulle styra. Bostadspolitiken och det politiska inflytandet skulle i princip begränsas till att upprätthålla minimikrav på bostädernas utformning, sociala insatser inom boendet och planmonopolet. Resten skulle kunden och de som byggde bostäder ta ansvar för. Övergången från ett helt och hållet politiskt styrt system till ett delvis marknadsanpassat fick på kort sikt negativa konsekvenser för bostadsbyggandet men var nödvändigt. I dag, tio år senare, lever vi med något som är en kombination av de båda systemen. Delar av regleringarna har försvunnit genom bland annat en avtrappning av räntesubventionerna, borttagen särbehandling av de kommunala bostadsbolagen och ett enklare regelverk. Däremot kvarstår de reglerade hyrorna. Därtill har vi fått ett skattetryck på boendet i nivå med skatten på tobak och alkohol. 5

3 1 BOSTADSBRISTEN ETT HINDER FÖR NÄRINGSLIVETS TILLVÄXT Hög befolkningskoncentration ökar kreativiteten genom att idéer bryts mot varandra och nya idéer kommer till. Kluster av kunskapsintensiva företag bildas. Kista är det mest kända exemplet på ett IT-kluster i Sverige. Många företag inom samma bransch verkar på samma plats. Hög koncentration av människor ställer stora krav på infrastrukturen. Vägar och en väl fungerande kollektivtrafik krävs för att de som arbetar i regionen ska kunna ta sig till och från jobbet med rimliga restider. En god tillgång på bostäder är också en förutsättning för att företagen i regionen ska kunna utvecklas och expandera genom nyanställningar. delar av Sverige. För den enskilde är möjligheterna än mindre och om de finns ofta ekonomiskt svåra att motivera. En del väljer därför arbetsplatser i regioner där lön i förhållande till levnadskostnader är förmånligare. 4 000 bostäder till 20 000 invånare Samtidigt som stockholmsregionen växer kraftigt byggs det få nya bostäder. Under år 2000 färdigställdes knappt 4 000 nya bostäder, vilket långt understeg efterfrågan. Samma år växte Stockholms län med cirka 20 000 invånare. Stockholmsregionen beräknas växa med 600 000 invånare på trettio år. Det innebär en tillväxt motsvarande mer än hela Göteborgs och Norrköpings sammanlagda befolkning. Denna tillväxt är i grunden mycket positiv för regionen. Det ökar Stockholms internationella konkurrenskraft, samtidigt som Stockholms roll som tillväxtmotor förstärks till gagn för resten av landet. Den öppna arbetslösheten i Stockholms län ligger i dag på cirka 2 procent. I praktiken innebär det att det råder brist på arbetskraft. Så mycket som tre fjärdedelar av företagen i regionen uppger att det är svårt att rekrytera personal. Företagen har sällan möjlighet att hjälpa till med bostad för den personal som skulle kunnat rekryteras från andra Foto: Pressensbild 6

3 Vid en internationell jämförelse utgör bostadsinvesteringar av bruttonationaprodukten i Sverige mindre än hälften av vad genomsnittet är i OECD länderna. I OECD:s senaste Economic Survey Sweden får Sverige kritik för det låga bostadsbyggandet. OECD ser det som ett strukturellt hinder mot tillväxt. Bostadsbristen kostar Sverige miljarder årligen På uppdrag av Stockholms Handelskammare har analysföretaget Inregia gjort en konsekvensanalys av vad bostadsbristen kostar (se bilaga 1). Genom ett analysverktyg har effekterna av bostadsbristen för stockholmsregionens ekonomi räknats fram. Utgångspunkten är att folkmängden ökar då utbudet av lägenheter ökar. Det finns ett uppdämt flyttbehov genom att ett betydande antal personer vill flytta till Stockholm och börja arbeta här men som avstår på grund av svårigheterna att få tag i bostad. Om dessa personer verkligen flyttade till Stockholm och började arbeta skulle de bidra till en ökning av bruttoregionprodukten i länet. Bruttoregion- produkten (BRP) är det samlade värdet av en regions produktion av varor och tjänster. Analysverktyget som använts för att räkna fram kostnaden för bostadsbristen väger in flera olika samhällsfaktorer, såsom nettoflyttning, giftermål, skilsmässa och ungdomar i hushållsbildande ålder. Dessa variabler har använts dels för att räkna ut hur mycket bostäder som behöver byggas för att uppnå balans mellan utbud och efterfrågan, dels för att prissätta bostadsbristen. I det troliga scenariot, d v s den produktionstakt som bedöms vara realistisk, ökar antalet nya bostäder med 0,7 procent av det befintliga beståndet. Det motsvarar 6 000 nya lägenheter per år fram till år 2015. I det scenario där efterfrågan tillfredsställs, det vill säga bostadskön byggs bort, är produktionstakten 0,9 procent per år eller 8 900 nya lägenheter. Detta illustreras i diagrammet nedan. För att få en helhetsbild är också den nuvarande produktionstakten, 0,5 procent, medtagen. Analysen är gjord med utgångspunkt från år 2000 och femton år framåt till 2015. Basproduktion: tre scenarion 1025000 Bostadsbestånd Sthlms län 1000000 975000 950000 925000 900000 875000 850000 825000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Bostadsbyggande motsvarande efterfrågan Sannolikt bostadsbyggande Framskrivning av dagens produktionstakt Årtal 7

3 Bruttoregionprodukten uppgick år 2000 i Stockholms län till cirka 470 miljarder kronor. Denna bruttoregionprodukt används som utgångspunkt både i scenariot med en trolig bostadsproduktion och i scenariot med produktion enligt efterfrågan. 1995 2000 låg tillväxttakten på 5,2 procent per år. I alternativet med en sannolik bostadsproduktion hamnar BRP-tillväxten på 2,6 procent årligen eller en genomsnittlig ökningstakt i absoluta tal på 15,3 miljarder kronor per år fram till 2015. I det alternativ där bostadsbyggandet motsvarar efterfrågan ligger BRP-tillväxten på 2,8 procent, eller en genomsnittlig ökningstakt på 17,8 miljarder kronor per år. Differensen mellan det byggande som kan förväntas och det som skulle behövas medför en skillnad i BRP på 2,5 miljarder kronor per år. Det är kostnaden för det uteblivna bostadsbyggandet. Under analysperiodens 15 år uppgår den totala kostnaden till hela 37 miljarder kronor. Det motsvarar produktionskostnaderna för bostäder till 75 000 personer. Bostadsbristen i Stockholm får reella konsekvenser för hela den svenska ekonomin. En lägre BRP-tillväxt i Stockholm leder till att huvudstadsregionens funktion som tillväxtmotor inte blir lika stark. Sveriges bruttonationalprodukt växer långsammare. Hur många nya bostäder behövs? Bara i Stockholms stads bostadskö står 87 000 personer. Det är inget bra mått på hur stor den verkliga bristen på bostäder är, men det ger en fingervisning. Hela Uppsalas bostadsstock är på 85 000 lägenheter och då är såväl småhus som bostadsrätter och hyresrätter medräknade. I Stockholms kommun gäller köstatistiken enbart hyresrätter. Inregias konsekvensanalys visar att det på 15 års sikt behöver byggas 8 900 lägenheter per år mot dagens nivå på drygt 4 000 lägenheter. För att bygga bort det akuta behovet är det sannolikt nödvändigt med en produktionsvolym på 15 000 20 000 lägenheter om året under de närmaste fem åren. Bostadsbristen ett hot mot tillväxten I dagsläget byggs det bara bostäder åt en tredjedel av de cirka 20 000 personer som stockholmsregionens befolkning ökar med varje år. Detta är givetvis ohållbart. Företagen slutar att expandera då det inte finns bostäder till personalen och regionens tillväxt hämmas då inte företagen kan fortsätta att växa. Utöver detta leder bostadsbristen till sociala problem, såsom trångboddhet och svårigheter för unga att få en första bostad. Foto: Pressensbild 8

Under hela 1990-talet har bruttoregionprodukten per capita ökat snabbare i Stockholms län än i övriga landet. Det innebär att Stockholm har haft en betydligt snabbare ekonomisk tillväxt än andra delar av Sverige. Under de senaste åren har stockholmsregionen stått för närmare 50 procent av tillväxten i Sverige. Stockholms funktion som Sveriges tillväxtmotor blir allt tydligare. För näringslivet är god tillgång på bostäder mycket viktigt, i synnerhet i tider med brist på arbetskraft. Företagens expansionsplaner kan annars behöva senareläggas och omlokaliseringar av verksamheter övervägas. Enligt en rapport från Merita Nordbanken, som presenterades under hösten 2000, väljer företag redan i dag att lokalisera sig på platser med en bättre tillgång på bostäder. 9

4 1 BOSTADSSEKTORN FRÅN SVART HÅL TILL MJÖLKKO Sedan lång tid tillbaka har bostadssektorn utgjort en tung kostnad i statsbudgeten. I början av 1980-talet var fastighetsskatten en obetydlig inkomstkälla medan räntebidragen kostade ca fem miljarder kronor per år. Tio år senare, i början av 1990-talet, hade de årliga kostnaderna för räntebidragen nästan tiodubblats. Fastighetsskatten gick i och med skattereformens genomförande från noll till en statlig inkomst på drygt 15 miljarder kronor per år. Under andra halvan av 1990-talet har utvecklingen varit dramatisk. Räntebidragen trappades ner snabbt och fastighetsskatten höjdes. Kostnader för bostadssektorn på tiotals miljarder kronor förvandlades på några år till intäkter i samma storleksordning. Handelskammaren anser att posterna för bostadssektorn i statsbudgeten måste balanseras. Systemskiftet med avvecklade räntebidrag som i sig var nödvändigt måste kompenseras genom sänkningar av fastighetsskatten. Bostadssektorn bör inte vara en stor utgiftspost i statsbudgeten, men det är inte heller rimligt att den ska utgöra en stor inkomstkälla. År 2000 beräknas skillnaden mellan utbetalade räntebidrag och fastighetsskatt uppgå till cirka 20 miljarder kronor. Dessutom tillkommer statens intäkter på bostäder från förmögenhetsskatt och stämpelskatt. Skatt på boende Bostadssektorn i Sverige är hårt beskattad. I stockholmsregionen blir detta extra tydligt. Inte någon annanstans i vårt land finns det Räntebidrag och fastighetsskatt 1980 2000 40000 35000 30000 Miljarder Miljoner 25000 20000 15000 10000 5000 0 1980/81 82/83 84/85 86/87 88/89 90/91 Årtal 92/93 94/95 97 99 RRäntebidrag FFastighets- skatt 10

4 så många som betalar förmögenhetsskatt på sin bostad. Fastighetsskatten är också i särklass högst i stockholmsregionen. Stockholms läns andel av den totala fastighetsskatten uppgick 1999 till drygt 32 procent. 1998 betalade vi svenskar in 7,9 miljarder kronor i förmögenhetsskatt. Av dessa kom 26,5 procent från boende i Stockholms län. Ändå bor bara 20 procent av Sverige befolkning i länet. När taxeringsvärdena från 2001 släpps fria kommer Stockholms andel av den inbetalda förmögenhetsskatten att öka ytterligare. I Sverige har generellt sett varor och tjänster som staten vill begränsa konsumtion av belagts med höga skatter. Därför är det svårt att förstå varför skatterna på boende fastighetsskatt och förmögenhetsskatt i huvudstadsregionen tillåts öka. Gör man dessutom en koppling till hur posten för bostadssektorn i statsbudgeten utvecklats de senaste fem åren blir det ännu svårare att förstå. Fastighetsskatten Fastighetsskatten och reglerna för beräkning av taxeringsvärden har ändrats vid flera tillfällen och av olika politiska majoriteter. Den senaste förändringen skedde 2000 med effekter från och med 2001. Sänkningen av fastighetsskattesatsen på småhus från 1,5 till 1,2 procent innebar för de flesta i stockholmsregionen i realiteten en kraftig höjning av skatten både i relativa tal Stockholms andel av den totala fastighetsskatten ökar och i absoluta tal. En successiv avveckling av fastighetsskatten är nödvändig för att uppnå stabilitet i regelsystemet. Förändra taxeringssystemet Det nuvarande fastighetstaxeringssystemet slår hårt mot stockholmsregionen. Systemet bygger på att 75 procent av marknadsvärdet tas upp till beskattning. Den prisstegring Stockholm har haft de senaste åren leder till en veritabel fastighetsskattechock. Med tanke på att det netto flyttar in drygt 20 000 personer till regionen och att det bara byggs knappt 4 000 nya bostäder per år samt om man beaktar den historiska prisutvecklingen på bostäder i Stockholm är dessutom fortsatta prisstegringar sannolika. I debatten har den våldsamma ökningen av fastighetsskatten som upptiningen av taxeringsvärdena innebär i huvudsak handlat om effekterna nästföljande år, 2001. Studeras den historiska prisstegringen på bostäder i Stockholms län kan det antas att prisutvecklingen även i framtiden kommer att gå snabbare här än i Sverige i övrigt. Det spär på den effekt som redovisades tidigare i denna rapport, nämligen att stockholmsregionen får stå för en allt större andel av statens fastighets- och förmögenhetsskatteintäkter. För att komma till rätta med de orimliga konsekvenser som det nuvarande fastighetstaxeringssystemet får för stockholmsregionen bör ett geografiskt neutralt fastighetstaxeringssystem som bas för skatteuttaget införas. I stället för att lägga tonvikten vid läge bör principen lika skatt för lika hus tillämpas. Detta innebär att byggnadsvärde, bruksvärde eller yta, oavsett läge, bör ligga till grund för skatten. Ett geografiskt neutralt taxeringssystem undan-röjer problemen med de oacceptabelt höga skattenivåerna i Stockholm. Även problemen med absurda taxeringsvärden i vissa attraktiva skärgårdsområden försvinner med denna modell. Förmögenhetsskatten Förmögenhetsskatten är ytterligare en av de skatter som drabbar Stockholms läns invånare extra hårt. Andelen fysiska personer som betalar förmögenhetsskatt i Stock- 11

4 holm är betydligt högre än i övriga riket och med de nya kraftigt höjda taxeringsvärdena kommer ännu fler stockholmare att få betala förmögenhetsskatt. Genomsnittsvillan i Stockholms län kostade under oktober december år 2000 1 990 000 kronor. Detta ska jämföras med rikets medelvärde på 740 000 kronor. 2001 höjdes reavinstskatten från 15 till 20 procent av vinsten med ökade inlåsningseffekter som följd. Beskattningen vid försäljning av privatbostad måste ses över. I det nuvarande systemet med hög fastighetsskatt och förmögenhetsskatt är inte nivån på reavinstskatten försvarbar. Fribeloppet för förmögenhetsskatten höjdes visserligen 2001 till 900 000 kronor för ensamstående och 1,5 miljoner kronor för gifta/sammanboende, men det är långt ifrån tillräckligt i Stockholms län. Den begränsade höjningen av fribeloppet innebär också att andelen stockholmare i förhållande till boende i övriga delar av vårt land som betalar förmögenhetsskatt ökar. Nästan hälften av alla pensionärer i egnahem i Stockholms län ofta med enbart folkpension eller låg ATP tvingas betala förmögenhetsskatt om de vill bo kvar i sina hem. Förmögenhetsskatten är en orättfärdig skatt som bidrar till att det blir dyrare att bo i Stockholm än i andra delar av Sverige. Förmögenhetsskatten måste därför avskaffas. Reavinstbeskattningen skapar inlåsningseffekter Reavinstskatten på bostadsrätter och småhus skapar inlåsningseffekter. I praktiken blir reavinstskatten på privatbostäder en skatt på att flytta. Effekterna blir att rörligheten på bostadsmarknaden minskar och därmed kan inte bostadsbeståndet utnyttjas optimalt. Från och med den första januari Trippelbeskattning begränsar andrahandsuthyrning Andrahandsmarknaden för bostäder i Stockholm är mycket liten. Ett av hindren för en större andrahandsmarknad är de reglerade hyrorna. En person får inte själv bestämma hur mycket han eller hon ska hyra ut ett rum i en villa eller ett rum i en lägenhet för. Men hyresregleringen är inte det enda hindret mot en större andrahandsmarknad. Hyr en privat person ut hela eller del av sitt småhus straffbeskattas hon eller han för det. Det gör att många drar sig för att hyra ut sin villa när de inte ens får täckning för sina faktiska kostnader. På hyresintäkten ska kapitalskatt betalas. Dessutom ska fastighetsskatten betalas av den som äger fastigheten och i de fall fastigheten utgör en förmögenhet även förmögenhetsskatt. Om denna straffbeskattning av privatpersoner som hyr ut hela eller delar av sitt småhus togs bort skulle andrahandsuthyrningen öka och ge fler bostäder. Åtminstone bör avdragsrätt för fastighetsskatt medges på samma sätt som för kommersiella fastigheter. 12

5 1 AVREGLERA BOSTADSMARKNADEN Hög exploateringsgrad i en huvudstad Stockholm är en storstad. De människor och företag som väljer att flytta hit gör det för att få tillgång till Sveriges största samlade arbetsmarknad, Sveriges största marknad för varor och tjänster eller för att de vill bo och verka i en stad och region med hög puls och högt tempo. En huvudstadsregion är i ständig förändring och blir aldrig färdigbyggd. Storstaden karakteriseras av hög exploateringsgrad och tät bebyggelse. Brist på exploateringsbar mark uppges ofta vara ett skäl till varför det inte byggs några bostäder. Studerar man ett flygfoto över regionen är detta emellertid svårt att förstå. endast medger byggnation på redan exploaterad mark. Det innebär att nettobyggnationen i Stockholms stad i princip inte kan öka. Om liknande beslut fattas i länets I flera av Stockholms läns kommuner har det fattats beslut som direkt eller indirekt försvårar och i vissa fall helt förhindrar nybyggnation. I Stockholms stad finns det till exempel ett av kommunfullmäktige fattat beslut som 13

5 övriga kommuner kan regionen endast växa marginellt. Stockholm måste givetvis växa varsamt. Men att för all framtid reservera stora ytor där varken bostäder eller infrastruktur får byggas kan bli ytterst negativt för regionen. För att vara en attraktiv lokaliseringsort för företag måste regionen växa såväl fysiskt, genom att fler flyttar hit och börjar arbeta, och mentalt, genom att vara öppen för nya trender och impulser. För att undanröja ett av argumenten mot att bygga fler bostäder att det inte finns någon exploateringsbar mark har Stockholms Handelskammare engagerat det lokala näringslivet i en markinventering. Handelskammarens lokalkommittéer har under hösten 2000 fått inkomma med förslag på områden som är lämpliga för bostadsbyggande. Vid en summering av de inkomna förslagen kan konstateras att brist på mark inte är ett problem i stockholmsregionen. På kartan redovisas ett antal av de inkomna förslagen. bostadsområden framgår att de flesta byggbara områden finns i de yttre delarna av regionen. Det finns dock problem med att bygga längre ut i regionen. Kapaciteten på Stockholms väg- och spårnät är undermålig i förhållande till behovet. För att nya stora markområden ska kunna tas i anspråk måste även infrastrukturen byggas ut. I Stockholms län har ingen större infrastrukturinvestering gjorts sedan Essingeleden byggdes för 30 år sedan. På dessa år har samtidigt befolkningen i Stockholms län växt med 32 procent eller drygt 430 000 nya invånare. Framkomligheten minskar för varje år som går. Kraftig köbildning på Stockholms infarter och i innerstaden råder från morgon till kväll. Även den kollektivtrafik som möjliggör pendling från andra län har nått kapacitetstaket med förseningar som följd. Den enda betydande förbättring som vi kan se under de närmaste åren är Södra länken, som kommer att stå färdig 2004. Förbättrad infrastruktur ökar möjligheterna att bygga bostäder Av den inventering Handelskammarens lokalkommittéer har gjort av lämpliga Foto: Pressensbild 14 För att kunna utnyttja den mark som finns i de yttre kranskommunerna och till Stockholm angränsande län måste framkomligheten förbättras. I dag leds all den trafik som ska mellan norr och söder på vägnätet genom centrala Stockholm. Med en västlig förbifart skulle Stockholms infarter avlastas. En fullt utbyggd ringled avlastar innerstaden, vilket ytterligare förbättrar framkomligheten. På kollektivtrafiksidan är det nödvändigt att förstärka spårkapaciteten genom Stockholm. Dessa infrastrukturinvesteringar skulle leda till en ökad framkomlighet. Möjligheterna att bygga längre ut i regionen förbättras därmed. Detta leder i sin tur till att företag kan rekrytera medarbetare som bor längre ifrån arbetsplatsen. Rörligheten på arbetsmarknaden ökar och rekryteringsbasen för

5 näringslivet i stockholmsregionen blir större, vilket gör att företagen får lättare att växa. Tredimensionell fastighetsbildning ett led i förtätningen Många människor vill bo innanför stadens tullar. Det är samtidigt där det är svårast att finna ny mark för bostäder. Många byggnader skulle kunna kompletteras med en eller flera våningar, men det hindras i dag av att en fastighet inte juridiskt kan delas på höjden. I dag kan påbyggnad av fastigheter med bostäder endast ske om den nuvarande ägaren vill bygga och äga hyresrätter, vilket inte alltid är fallet. I kvarteren runt Sergels Torg finns några fastigheter som med fördel kan byggas på med flera våningar. Fullt utnyttjat kan tredimensionell fastighetsbildning i city innebära uppemot 1 000 nya bostäder. Från stadsmiljösynpunkt kan dessutom fula sår i bebyggelsen läkas och stadsdelar som på kvällen och natten är döda livas upp av boende. Det är nu angeläget att regeringen omedelbart agerar i frågan. Tredimensionell fastighetsbildning är exempel på en fråga som ligger på regeringens bord där inga motstridiga intressen finns, men där inget händer. Dödsstöten för hyresrätten? Genom bruksvärdessystemet är hyresnivåerna i hyresbostadsfastigheter reglerade. Det kommunala bostadsbeståndet är hyresledande, vilket innebär att hyrorna i det privata beståndet inte får överstiga hyrorna på jämförbara lägenheter i det kommunala beståndet. De politiskt tillsatta styrelserna i de allmännyttiga bostadsföretagen styr hyrorna i såväl det kommunala beståndet som det privata. Det så kallade S:t Eriksmålet har haft en avgörande effekt på nyproduktionen av hyresrätter. Den politiska majoriteten i Svenska Bostäders styrelse Sveriges största kommunala bostadsbolag ansåg 1997 att den hyra på 1 450 kronor/kvm som fastställts i det nyproducerade S:t Eriksområdet var alldeles för hög. Styrelsen beslutade att sänka hyran till 1 100 kronor/ kvm. Detta beslut fattades inte på företagsekonomiska grunder utan på politiska. Därmed blev risken för politisk inblandning i efterhand i hyressättningen en realitet som inget byggföretag kunde bortse från. Det gjorde det omöjligt att göra tillförlitliga kalkyler för nyproduktion av hyreslägenheter. Efter detta beslut har byggandet av hyresrätter i stort sett upphört. Trots att det i dag står hyresvärd och hyresgäst fritt att teckna avtal är dessa i praktiken inte juridiskt bindande. Även i de fall då hyresgäst och hyresvärd kommit fram till villkor som båda accepterar kan hyresgästen få avtalsvillkoren omprövade. De kalkyler som fastighetsägaren upprättat faller. Detta är också en bidragande orsak till att få byggföretag väljer att bygga hyresrätter. Det är viktigt att hyreslagstiftningen förändras så att ingångna avtal håller under hela avtalsperioden. Avtalet måste vara bindande för båda parter, inte bara för fastighetsägaren. Den grundläggande drivkraften för företag är att det går att få lönsamhet i verksamheten. Med den reglering som finns genom bruksvärdessystemet går det i princip inte att tjäna några pengar på att bygga och hyra ut lägenheter i stockholmsregionen i dag. Vissa byggföretag byggde ändå hyresrätter fram till den politiska hyressättningen i S:t Eriksområdet. I och med S:t Eriksmålet förändrades spelreglerna på hyresmarkna- 15

5 Färdigställda hyresrätter och bostadsrätter 1989 1999 i Stockholms län 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 HHyresrätt BBostads- rätt den helt. Byggföretagen kunde inte längre lita på att de fastställda spelreglerna skulle gälla. För att åter skapa incitament för byggande av hyresrätter måste hyrorna få återspegla utbud och efterfrågan i större utsträckning. Hyresmarknaden är ett av de få områden som fortfarande präglas av planekonomiskt tänkande. Det är en av orsakerna till att så många står utan bostad. Utbud och efterfrågan måste styra hyressättningen Mantrat sedan många år lyder att bostaden ska ses som en social rättighet, och därav har följt de reglerade hyrorna. I stockholmsregionen håller inte detta argument. Problemet i huvudstadsregionen är inte att hyrorna är för höga. Problemet är att det råder akut brist på bostäder och då framför allt på hyresrätter. I dag är bostaden möjligen en social rättighet för dem som redan har en bostad. De som inte har någon bostad måste antingen köpa svart hyreskontrakt eller ge sig ut på den överhettade bostadsrättsmarknaden de upplever knappast boendet som en social rättighet. För att få igång produktionen av hyreslägenheter måste hyrorna anpassas till utbud och efterfrågan. De som ska bygga bostäder måste kunna göra en företagsekonomiskt försvarbar kalkyl. Hyresregleringen är ett direkt hinder mot en ökad bostadsproduktion, vilket också konstateras i OECD:s Economic Survey 2001 för Sverige. I första hand bör nyproduktionen omfattas av en fri hyressättning. Det leder till att byggandet av hyresrätter kommer igång. Därmed ökar också utbudet av lägenheter, vilket i sin tur leder till att konkurrensen fastighetsägare emellan ökar. Det kan på sikt leda till att hyrorna pressas. I det befintliga beståndet är avregleringen av hyressättningen en långsiktig process. När en fastighetsägare erhåller en ledig lägenhet ska det stå honom fritt att för- 16

5 handla om hyran med en potentiell hyresgäst. De kontrakt som i dag är tecknade till bruksvärdesnivåer löper vidare. Dessa kontrakt ska också kunna bytas mot andra kontrakt med bibehållen hyresnivå för att garantera rörligheten på bostadsmarknaden. Bruksvärdessystemet avskaffar sig självt genom att den nya hyressättningen även ska gälla det kommunala fastighetsbeståndet. Besittningsskyddet skulle kvarstå i ett sådant system. Under gällande avtalsperiod ska fastighetsägaren inte kunna kräva omförhandling. Avtalen kommer sannolikt att likna de som finns för kommersiella lokaler. Är den potentiella hyresgästen villig att skriva ett längre kontrakt kan hyresnivån bli lägre, eftersom det innebär en säkerhet för fastighetsägaren och vid kortare kontraktstider kommer sannolikt hyran att bli något högre. eftersom fler bostäder medför fler invånare, vilket är en kommunalekonomisk förlustaffär. Långa och många överklagandemöjligheter Möjligheterna att överklaga byggplaner i Sverige är näst intill outtömliga. I princip har alla möjlighet att överklaga ett tilltänkt bygge, även om man över huvud taget inte berörs av det planerade bygget. För markägaren och det företag som planerar att bygga blir kostnaderna höga genom att de utdragna rättsprocesserna skjuter intäkterna på framtiden. Lokala opinioner driver ofta framgångsrikt protester mot byggnation i närheten av det egna boendet. Mot dessa opinioner står de som saknar bostad eller vill flytta till Stockholm för att börja arbeta. Dessa finns, av naturliga skäl, aldrig på plats för att föra sin talan. Skatteutjämningssystemet Många kommuner i stockholmsregionen förlorar ekonomiskt på att ta emot fler invånare genom skatteutjämningssystemets utformning. Det tömmer regionen på skattemedel, och därmed på möjligheterna för kommunerna att ge service och bekosta de investeringar i infrastruktur som är nödvändiga. Stockholms kommuner och landsting betalar redan i dag sammanlagt 10,3 miljarder kronor netto till systemet och mer kommer det att bli. Det är mer än 12 procent av de totala kommunala skatteintäkterna i regionen. Med andra ord måste kommunerna tillhandahålla kommunal service åt fler invånare trots att skatteintäkterna inte alls ökar i samma takt som befolkningen. Skatteutjämningssystemet bromsar bostadsbyggandet. I takt med att klyftan vidgas mellan medborgarnas behov av service och de kommunala resurserna minskar kommunernas vilja att planera för nya bostäder, 17 Länsstyrelsen i Stockholm har, inom ramen för ett regeringsuppdrag, föreslagit förändringar i instansordningen för bygglov samt att prövningstillstånd eller avgiftsbelagd klagan införs. När det gäller instansordningen vid bygglovsprövning föreslås en förkortning från dagens fem instanser till tre. Det är ett bra förslag, som leder till att byggprocessen kortas ned. Att avgiftsbelägga klagan på bygglov är också en tänkbar väg för att snabba upp byggprocessen. I vissa fall sker överklagan av bygglovsbeslut enbart i syfte att fördröja byggprocessen. Klaganden vet i förväg att möjligheten att vinna bifall är obefintlig. Kortare remisstider Även remisstiden och antalet remissomgångar bör ses över i syfte att tidsmässigt korta ned dessa. Långa remisstider och många remissomgångar leder också till höga kostnader. Byggföretag kan i vissa fall välja att

5 skrinlägga planer på att bygga bostäder när en byggplan ändras och måste remitteras och ställas ut igen. Delegera beslutanderätten Ett annat sätt att korta ned planprocessen är att delegera beslutanderätten. I dag fastställs många detaljplaner av kommunfullmäktige. I åtskilliga fall kan beslut fattas av stadsbyggnadsnämnden. I enklare fall borde ärenden till och med kunna avgöras på tjänstemannanivå direkt på förvaltningen. Genom att delegera beslutanderätten minskar byråkratin och ärenden som borde vara formaliteter behöver inte vandra genom otaliga politiska nämnder och instanser för beslut. Fördjupade översiktsplaner Kommunernas översiktsplaner är övergripande dokument där kommunens ambitioner med stadsplaneringen slås fast. Det innebär att det tar lång tid från översiktsplan till detaljplan. Om översiktsplanerna gjordes mer detaljerade kunde tid vinnas i processen. De områden som bedöms möjliga att bebygga kunde studeras närmare genom fördjupade detaljplaner. Vid ett eventuellt intresse från en markexploatör skulle mycket tid vara vunnen. I vissa fall kan det vara lämpligt att tillåta lägre standard på en bostad för att få en större variation i beståndet. I kommuner med brist på byggbar mark är det ett sätt att öka tillgången. Alla människor har naturligtvis inte samma behov eller gör samma prioriteringar när det gäller standard på bostaden Vem har ansvaret? Efter andra världskriget infördes en bostadsförsörjningslag i Sverige. Den innebar att Sveriges kommuner fick ansvar för att invånarna i den egna kommunen kunde erbjudas bostäder. Lagen avskaffades 1993. Nu, sju år senare, vill regeringen återinföra den verkningslösa lagen. Förslaget till ny bostadsförsörjningslag innebär att Sverige tar flera steg bakåt i tiden. Kommunerna åläggs ett ansvar att ombesörja boende för kommunens invånare, samtidigt som de har små möjligheter att påverka de hinder som finns för ett ökat byggande, som till exempel skatteutjämningssystemet och fastighetsskatten. Det senaste bostadspolitiska förslaget från regeringen är ett investeringsbidrag på 2,5 miljarder kronor för att öka produktionen av hyreslägenheter. Subventionerna riskerar att åter skapa en bransch som Höga krav inte alltid bra Sverige har mycket hög boendestandard. I stor utsträckning är boendestandarden reglerad i lagstiftning. En lägenhet måste uppfylla vissa buller- och miljökrav för att godtas som bostad. Det innebär att möjligheterna att bygga billigare bostäder och även att bo i billiga bostäder är begränsade. Den lägsta standarden som tillåts för hyresrätter i Sverige är relativt sett hög. Den som vill bo lite enklare, både geografiskt och standardmässigt, och därmed få en lägre hyra, har små möjligheter att göra det. 18

5 snarare bygger det som ger bidrag än vad kunden efterfrågar. Det är också anmärkningsvärt att byggsubventioner åter förs upp på dagordningen då dessa till stor del låg bakom fastighetskrisen i början på 90- talet. En bostadspolitik präglad av regleringar, subventioner och tvång i stället för avregleringar och marknadsanpassning återin- förs. Bostadsförsörjningslagen är ett försök från regeringens sida att skjuta ifrån sig ansvaret för bostadsbristen på tillväxtkommunerna i allmänhet och Stockholms kommun i synnerhet. Subventioner är fel väg att gå och avregleringar rätt. Det ligger nu på regeringens bord att genomföra de avregleringar och skattesänkningar som är nödvändiga för att få igång bostadsbyggandet. 19

6 1 SLUTSATSER OCH FÖRSLAG Regleringar, statliga monopol och planekonomiskt tänkande har övergetts inom nästan alla verksamheter. Det statliga telefonmonopolet avreglerades i Sverige i början på 1990-talet. Några år senare avreglerades elmarknaden. Argumenten har varit att ökad konkurrens ger högre kvalitet till lägre priser. Allt talar för att resultatet skulle bli detsamma om en avreglering av bostadsmarknaden genomfördes. I dag råder ett mellanläge, där det varken finns incitament för fastighetsägarna att bygga eller några ekonomiska styrmedel för politiker att stimulera bostadsbyggandet. Resultaten av det blir att nästan inga bostäder byggs. För att få igång bostadsbyggandet utan stora statliga subventioner måste flera steg mot en avreglerad och fri marknad tas. Kunden måste få bestämma hur och var han eller hon vill bo. Det måste också finnas möjlighet att betala för den standard och det läge man önskar. 20

6 För att bostadsbyggandet ska kunna öka föreslår Stockholms Handelskammare att: fastighetsskatten successivt avskaffas trippelbeskattningen vid uthyrning av privatbostad avskaffas förmögenhetsskatten avskaffas remisstiderna i planprocessen förkortas antalet instanser för överklagande av detaljplaner begränsas kretsen som kan överklaga detaljplaner begränsas hyressättningen på bostäder avregleras ingångna hyresavtal inte ska kunna överklagas regler som omöjliggör en flexibel markanvändning avskaffas planberedskapen, genom fördjupade översiktsplaner, förbättras tredimensionell fastighetsbildning införs skatteutjämningssystemet förändras så att ingen kommun förlorar ekonomiskt på inflyttning kollektivtrafiken i regionen förbättras, främst genom bättre spårkapacitet genom centrala Stockholm framkomligheten och tillgängligheten ökar genom en komplett ringled och en västlig förbifart 21

Bilaga 1 Beräknade effekter på stockholmsregionens ekonomi vid alternativa nivåer på länets bostadsbyggande Nuläge Alternativ hög Alternativ låg År 1995 2000 2000 2015 2000 2015 Folkmängd 1726000 1825000 1825000 2046000 1825000 1961000 Årlig förändring % 1,1 0,8 0,5 Årlig förändring antal 19800 14700 9100 Sysselsättning 953000 1105000 1063000 Årlig förändring % 1 0,7 Årlig förändring antal 10100 7300 Nettoflyttning 13800 9500 4800 Nettopendling 53000 59000 70000 Årlig förändring % 0,7 1,9 Hushåll 812000 851000 1012000 955000 Årlig förändring % 0,9 1,2 0,8 Årlig förändring antal 7800 10700 6900 Hushållsstorlek 2,13 2,14 2,02 2,05 Lägenheter 844000 865000 890000 1024000 955000 Årlig förändring % 0,5 0,9 0,7 Årlig förändring antal 4200 9200 8900 6000 Lediga lägenheter antal 32000 14000 12000 0 BRP (miljarder, prisnivå 1995) 365 473 485 740 703 Årlig förändring % 5,2 5,7 2,8 2,6 22

TIDIGARE RAPPORTER 1996 HELA SVERIGES STOCKHOLM HANDELSKAMMARENS PROGRAM FÖR NÄRINGSLIVETS UTVECKLING I STOCKHOLMS LÄN 1997:1 FLYGETS BETYDELSE FÖR STOCKHOLMSREGIONEN 1997:2 FASTIGHETSSKATTEN, TILLVÄXTEN OCH JOBBEN I STOCKHOLMSREGIONEN 1997:3 SJÖFARTENS BETYDELSE FÖR STOCKHOLMSREGIONEN 1998:1 INVANDRARFÖRETAGARNA, EN STRATEGISK TILLGÅNG FÖR STOCKHOLMSREGIONEN 1998:2 NÄRINGSLIV OCH SKOLA I SAMVERKAN 1998:3 FRAMKOMLIGHET, PARKERING OCH VARUDISTRIBUTION I STOCKHOLMS INNERSTAD 1999:1 LÄRLINGSUTBILDNING ATTRAKTIV YRKESUTBILDNING FÖR STOCKHOLMSREGIONEN 1999:2 MINSKAD BROTTSLIGHET I STOCKHOLM NÄRINGSLIVETS ROLL, ANSVAR OCH KRAV 1999:3 ELEKTRONISK HANDEL I VÄNTAN PÅ DET STORA GENOMBROTTET 2000:1 INFLYTTNING OCH TILLVÄXT I STOCKHOLMSREGIONEN 2000:2 ÖKAD TILLVÄXT GENOM FÖRENKLINGAR FÖR SMÅ FÖRETAG 2000:3 PÅ NYA SPÅR JÄRNVÄGENS BETYDELSE FÖR STOCKHOLM 23

24