Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 7 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 1 krona per A-aktie och 6,33 kronor per B-aktie. Den statliga hyresgästen General Service Administration har valt att hyra tredje och fjärde våningen i fastigheten i Denver. Ytan utgör totalt cirka 2 500 kvadratmeter. De lokaler i Jordbro som påverkades av en brand tidigare i år har nu renoverats till nyskick. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 51,9 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,55 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET TILLVÄXT 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 281 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 27 % USA 73 % SEGMENTFÖRDELNING Handel 27 % Kontor 73 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 49 Ekonomisk vakans 23 % Areal (Kvm) 54 038 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 181 Räntebindning 92 % Genomsnittlig låneränta 4,4 % Löptid lån (år) 3,9 Överkurs MNOK** -2,4 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2015-2017 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet 7,0 % Utveckling senaste året -5,1 % Utveckling senaste tre åren 13,8 % Utveckling sedan start -51,9 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2011 31 % 1,55 2012 20 % 1,00 Totalt 51 % 2,55 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 7 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång en positiv utveckling i fastighetsvärdena. FÖRUTSÄTTNINGAR Estimerat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation och valutakurs per den 30 juni 2014. Värdering av fastighetsportföljen har inhämtats från externa bolag inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 3,4 procent. Valutautvecklingen påverkar aktiekursen positivt. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (GFT) har huvudsakligen lån till fast ränta. Lånet i Denver omförhandlades förra sommaren och det nya låneavtalet löper på fem år. Lånet i Jordbro / Haninge förhandlades om i april och löper på två år med motsvarande villkor som tidigare. Överkursen på bolagets lån är oförändrad jämfört med föregående kvartal och påverkar därför inte aktiekursen. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att lösa alla lån med fast ränta per den 30 juni 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 15 september ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 6,33 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -51,9 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Denver 621 USA Kontor USD 80 % 39,500 27,590 63.1 % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14,538 16,118 36.9 % Summa 54,038 43,707 100 % *100% oberoende av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) Sverige 27 % Comerciante 37 % USA 73 % Denver 621 63 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING JORDBRO/HANINGE I Jordbro har de lokaler som drabbades av brandskador tidigare i år renoverats och är nu i skick som nya. Bolaget arbetar nu med ett projekt för att genomföra en generell uppgradering av fastigheternas fasader. Kommunen i Haninge arbetar med att förhöja standarden på de grönområden som omger fastigheten. DENVER 621 General Service Administration, som är en statlig hyresgäst, har signerat ett hyresavtal om 2 500 kvadratmeter på tredje och fjärde våningen i fastigheten. Bolaget för dessutom diskussioner med nuvarande och potentiella nya hyresgäster om uthyrning av totalt cirka 1 300 kvadratmeter. Detta väntas kunna minska vakansen i fastigheten med cirka 15 procent. 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 1 250 aktieägare i Norge Cirka 1 050 aktieägare i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt 2007 71,5 % 28,5 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS 100 % Comerciante Handel I AB (Köpcentrum i Sverige) 80 % 621 Denver ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har investeringar i USA (Denver) och Sverige (Jordbro och Haninge). Fastighetsportföljen omfattar totalt cirka 45 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFT är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i fastighetsutvecklingsprojekt och fastigheter med utvecklings- och/eller hög värdeökningspotential, huvudsakligen i Europa och Nordamerika. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 12-15 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet uppnås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att göras i samband med fastighetsförsäljningar. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFT. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFT. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no