Thomas Erséus Verkställande direktör

Thomas Erséus Verkställande direktör

2010 Året det vände

Förändring och förstärkning för Kungsleden Obligationslån för att bredda finansieringsbasen Omviktning till ett värde av 5,3 Mdr kr med fokus på handel Delförsäljning av äldreboenden i Tyskland Hemsö på egna ben Kungsleden utsedd till en av Sveriges bästa arbetsplatser Stora svängningar men tydlig vändning

Köp av NR Nordic and Russia Properties Avtal tecknades i december 2010, tillträde 31 mars 2011 36 kontors- och industrifastigheter varav tre utanför Sverige till ett värde av 3,6 Mdr Totalt hyresvärde på 563 Mkr motsvarande en direktavkastning på cirka 10 procent Total uthyrningsbar yta om 825 000 kvm ABB största hyresgästen följt av Finnveden AB Affären bidrar på årlig basis med cirka 200 Mkr till Kungsledens utdelningsgrundande resultat Reducerad ortsrisk genom försäljningen till ABB i Ludvika

Ändrade förutsättningar men affärsmodellen består

Måluppfyllelse Avkastning senaste fem och tio åren har uppgått till 15 respektive 21 procent.

Underliggande resultat 2001-2010 God fastighetsförvaltning ger stabil bas

Beståndsutveckling Genom transaktioner tillvaratar vi marknadens svängningar

Kungsleden 2010 i siffror

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Minskning på grund av delförsäljning av Publika fastigheter samt negativt hyresindex för 2010. I jämförbart bestånd har hyresintäkterna minskat med två procent. Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Minskad efterfrågan på grund av konjunkturnedgången Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Ned 15 procent, eller sju procent exklusive Hemsö-affären. Indexering och högre snöröjnings- och uppvärmningskostnader främsta orsak Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Försäljningspriset överstiger bokfört värde. Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Lägre administrationskostnader främst på grund av delförsäljningen till Tredje APfonden Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Nettoomsättning 2 304 2 602 Positiv förändring förklaras främst av en lägre lånevolym under 2010. Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Positiv värdeförändring på fastigheter motsvarande en procent av bokfört värde. Positiv värdeförändring på finansiella instrument till följd av stigande långräntor. Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Något mer än schablonskatt Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Resultaträkning Mkr 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 2 120 2 394 Försäljningsintäkter modulbyggnader 184 208 Nettoomsättning 2 304 2 602 Bruttoresultat 1 545 1 817 Det högre utfallet beror främst på orealiserade värdeförändringar i fastigheter och finansiella instrument Handelsnetto 33 135 Försäljnings- och administrationskostnader 260 286 Finansnetto 749 847 Orealiserade värdeförändringar 617 198 Resultat före skatt 1 186 351 Skatt 345 101 Periodens resultat efter skatt 841 250

Utdelningsgrundande resultat 2010 2009 Mkr jan-dec jan-dec Bruttoresultat 1 545 1 817 Försäljnings- och administrationskostnader -260-286 Finansnetto -749-847 Delsumma 536 684 Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning 33-135 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 21 1 189 Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -8-281 Delsumma 46 773 Skatt att betala -52-435 Utdelningsgrundande resultat 530 1 022

Rapport över finansiell ställning Mkr 2010 2009 Tillgångar 31 dec 31 dec Goodwill 201 193 Fastigheter 21 501 21 861 Fordringar och övrigt 2 045 1 466 Likvida medel 747 689 Summa tillgångar 24 494 24 208 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 357 7 079 Räntebärande skulder 13 949 14 437 Ej räntebärande skulder 3 188 2 692 Summa eget kapital och skulder 24 494 24 208

Värdering av fastighetsportföljen Intern värdering del i affärsprocessen Kungsledens kunskap om genomförda affärer och budgivningar Värderingsprocessen fungerar på samma sätt oavsett marknadsläge Extern värdering Var tredje år genomförs en fullständig extern värdering Däremellan genomförs desktop-värdering på ett representativt urval Extern värdering 2010 av kommersiella fastigheter via NAI Svefa understeg bokfört värde med 0,8 procent. Motsvarande externa värdering 2009 understeg bokfört värde med 1,8 procent och översteg för 2008 bokfört värde med 10 procent Extern värdering av kommersiella och publika fastigheter mellan 2007 och 2010 avviker med -0,4 procent mot bokfört värde Extern värdering är i nivå med, och ger stöd för, intern värdering

Transaktioner bra grund för träffsäker värdering Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2006-2010 uppgick till 560 Mdr med variation från 50 till 150 Mdr per år Under 2006-2010 köpte och sålde Kungsleden 1 254 fastigheter Kungsleden transaktionsvolym för motsvarande period uppgick till knappt 60 Mdr vilket motsvarar 10,7 procent av den totala volymen Kungsledens försäljningsintäkter för 2009 och 2010 uppgick till 3 690 Mkr att jämföra med bokfört värde om 3 614 Mkr

Finansiering Låneportföljen uppgick nominellt till 13 990 Mkr och outnyttjade krediter till 4 252 Mkr vid årsskiftet Genomsnittlig räntebindningstid på 4,9 år och snittränta på 5,3 procent En stabil soliditet på 30 procent Förutsättningar framåt - Fortsatt starka kapitalflöden till fastighetsbranschen - Utländska fonder investerar på nytt i svenska fastigheter - Affärsaptiten har återvänt hos bankerna - Alternativa finansieringsmöjligheter

Kungsledens fastighetsportfölj Olika fastighetssegment ger bra riskspridning

Kungsleden och Hemsö i ny struktur Inklusive affären med NRP på 3,6 Mdr

- 320 fastigheter i 76 kommuner med fokus på samhällsservice

Exempel på Kungsledens hyresgäster

I nära dialog med kunder & hyresgäster

Kungsleden i 133 kommuner Geografi ger bra riskspridning

Vår hyresgäst Bevego Grossist- och handelsföretag inom byggplåt, ventilation och teknisk isolering med verksamhet på flera orter.

Kunder för moduler är många

Fortsatt ökat miljö- och samhällsengagemang Förnybar energi i 65% av fastigheterna Merparten fastigheter PCB-sanerade Godkännande för Swedbank Roburs hållbarhetsfonder Ökad medvetenhet för Fryshustes verksamhet och bidrag i samhället där Kungsleden är en utav flera huvudsponsorer Interaktion med gymnasieelever genom Ung Privatekonomi tillsammans med stiftelsen Aktiefrämjandet och Unga Aktiesparare

Jämställdhet och etiskt ansvar Köns- och åldersfördelning Lönekartläggning Jämställdhet i styrelse och i företaget Uppförandekod för leverantörer Tydligt ställningstagande mot mutor, bestickning och korruption

Motivera och utveckla medarbetare är nyckel för framgång

Vi har mycket att vara stolt över Årets raket och nominerad till årets arbetsgivare Årets CFO Årets arbetsplats

Genomförande Under 2010 skulle vi Fokusera på kassaflöde, portföljsammansättning och långa avtal Förbereda Hemsö att stå på egna ben Söka goda affärsmöjligheter inom köp och försäljning Säkerställa finansiellt handlingsutrymme Ytterligare öka takten med fokus på energianvändning Prognos för utdelningsgrundande resultat 2010 om 600 Mkr, eller 4,40 kronor per aktie, utfall 530 Mkr eller 3,90 kronor per aktie

Utblick 2011 Fortsatt fokus på kundvård, kassaflöde och portföljförädling Vi tror på en bra fastighetsmarknad Vara aktiv på transaktionsmarknaden Åtgärder för att minska vakansgraden i ett fåtal större fastigheter Integrera portföljen från Nordic and Russia Properties Införa gröna hyresavtal och jobba aktivt med Gröna möjligheter Bredda basen av alternativa finansieringsformer Bibehålla ett starkt medarbetarengagemang Prognos för utdelningsgrundande resultat 2011 om 650 Mkr, eller 4,80 kronor per aktie

Aktien t.o.m. början av april 2011

Totalavkastning t.o.m. början av april 2011

Frågor?

Tack! Tack!