ÅRSREDOVISNING 2002
Inbjudan till bolagsstämman Ordinarie bolagsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum onsdagen den 2 april 2003 klockan 17.00 i Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7A, Malmö. Aktieägare som önskar deltaga i stämman skall dels vara införda i den av VPC AB förda aktieboken senast fredagen den 21 mars 2003, dels anmäla sitt deltagande till Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, 201 20 Malmö, antingen per e-post till irene.johansson@wihlborgs.se eller telefon 040-690 57 21 eller telefax 040-23 45 52. Anmälan skall vara Wihlborgs tillhanda senast onsdagen den 26 mars kl 16.00. Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer/registreringsnummer, adress, telefonnummer och aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos VPC AB. Begäran om sådan registrering måste göras i god tid före fredagen den 21 mars 2003. Utdelning Styrelsen och verkställande direktören föreslår bolagsstämman att utdelning för år 2002 lämnas med 4,50 kr per aktie samt en extra utdelning av B-aktier i Klövern AB, varvid sex Wihlborgsaktier föreslås berättiga till en B-aktie i Klövern. Som avstämningsdag för utdelningen föreslås måndagen den 7 april. Beslutar bolagsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen utsändas av VPC AB torsdagen den 10 april 2003. Innehåll 1 År 2002 i sammandrag 2 VD-kommentar 4 Affärsidé, mål, strategier och historik 6 Organisation och IT-utveckling 7 Personal 10 Miljö 12 Marknadsöversikt 16 Aktiedata 18 Finansiering, känslighetsanalys och skattesituation 20 Femårsöversikt 21 Förvaltningsberättelse 23 Resultaträkningar 24 Balansräkningar 26 Kassaflödesanalys 27 Bokslutskommentarer 29 Noter 34 Revisionsberättelse 35 Definitioner 36 Styrelse och revisorer 37 Koncernledning 39 Fastighetsportfölj 42 Fastighetskostnader, driftsöverskott 44 Fastighetsvärdering, Substansvärdeberäkning 45 Köp och försäljning 46 Fastighetsbestånd Stockholmsregionen 50 Fastighetsbestånd Öresundsregionen 54 Projekt och Utveckling 58 Bolagsordning 59 Fastighetsförvärv och försäljningar under 2002 61 Fastighetsförteckning Ekonomisk information 2003 Bolagsstämma Delårsrapport januari mars Halvårsrapport januari juni Delårsrapport januari september 2 april 5 maj 7 augusti 30 oktober FOTO: Victor Brott/Fotojournalisten AB, Bengt Alm, Bosse H Eriksson, Johan Palmborg, Max Plunger, Ola Åström. 1 Bildmontage Hammarbyhamnen: White arkitekter. WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001
År 2002 i sammandrag Wihlborgs fortsatte enligt den strategiska planen att koncentrera fastighetsinnehavet till tillväxtregionerna Stockholm och Öresund. Vid årets utgång fanns 60 procent av hyresvärdet i Stockholmsregionen och 38 procent i Öresundsregionen. Under året såldes 197 fastigheter för totalt 4,7 miljarder kr med en vinst om 606 Mkr. 60 av fastigheterna såldes till Adcore som ombildades till fastighetsbolag med namnet Klövern AB. Som en följd av försäljningarna stärktes soliditeten till 27,3 procent. Wihlborgs förvärvade under 2002 resterande 25 procent av aktierna i Fastighets AB Certus, Klara Zenit, som därmed blev helägd av Wihlborgs. Fastigheten Klara Zenit/Blåmannen 20 omfattar totalt 65 000 kvm uthyrningsbar yta vid Drottninggatan Mäster Samuelsgatan i centrala Stockholm. Fastigheten, som färdigställs i början av 2003, är fullt uthyrd. Resultat efter finansiella poster ökade med 43 procent till 1 010 Mkr (704) Vinst per aktie ökade till 15,55 kr (8,46) Uthyrningsgrad den 31 december 2002: 94 procent (94) 197 fastigheter såldes för 4,7 miljarder kr Förslag om utdelning om 4,50 kr (4,00) per aktie + extra utdelning av aktier i Klövern AB. Substansvärde per aktie den 31 december 2002: 109,50 1) kr (105) Nyckeltal 2) 2002 2001 Hyresintäkter, Mkr 2 282 2 076 Driftsöverskott, Mkr 1 412 1 261 Resultat efter finansiella poster, Mkr 1 010 704 Avkastning på eget kapital, % 16,7 10,0 Soliditet, % 27,3 23,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 Vinst per aktie, kr 15,55 8,46 Kassaflöde per aktie, kr 18,34 11,66 Utdelning per aktie, kr 3) 4,50 4,00 1) Baserat på marknadsvärde om 20,8 miljarder kr. 2) För definitioner se sid 35. 3) Föreslagen utdelning för 2002. Därutöver tillkommer extra utdelning av aktier i Klövern AB. WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 1
VD kommentar Wihlborgs starka utveckling fortsätter Bästa aktieägare, Wihlborgs mål är att i kraft av vår storlek, styrka och inriktning ge våra aktieägare den bästa avkastningen bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. En förutsättning för en god resultatutveckling är motiverade och kompetenta medarbetare som sätter kunden främst i det dagliga arbetet. Genom effektiv förvaltning, kundnyttan i centrum samt utveckling, förädling och försäljning av fastigheter, såg Wihlborgs medarbetare till att 2002 blev ett historiskt år då vårt resultat passerade miljarden. Vi nådde ett resultat efter finansnetto på 1 010 Mkr, vilket är 43 procent bättre än föregående år. Med detta goda resultat i ryggen har styrelsen föreslagit att utdelningen höjs med 50 öre till 4,50 kr. Dessutom föreslås en extra utdelning av aktier i Klövern AB, totalt 10,4 miljoner B-aktier. Sammantaget uppgår därmed utdelningen till ca 6,50 kr per aktie, varav Klövernutdelningen värderas till ca 2 kr. Under 2002 stärkte Wihlborgs soliditeten till 27,3 procent, efter den minskning som förvärvet av Postfastigheter under 2001 innebar. Vårt nya finansiella mål är en soliditet på lägst 30 procent. Konjunktur och börs 2002 blev ytterligare ett år med svag konjunktur- och börsutveckling. Främst IT- och telekomföretag, men även andra sektorer, fortsatte att ha det tungt när kundernas investeringar förblev låga. Tillväxten bromsades i både USA och Europa. För Stockholmsbörsen blev 2002 ett dystert år; Affärsvärldens generalindex backade med 36,2 procent. Men fastighetsaktiernas utveckling var, liksom föregående år, betydligt bättre då investerare sökte sig till aktier med hög direktavkastning. Positiv utveckling för Wihlborgsaktien För Wihlborgsaktien fortsatte den positiva utvecklingen under 2002. Kursen steg med 8,5 procent och därmed blev 2002 det tredje året i rad med stark utveckling för Wihlborgsaktien. Kursuppgången tillsammans med återinvesterad utdelning om 4 kr per aktie innebar att totalavkastningen för Wihlborgsaktien uppgick till 14,2 procent. I juni genomfördes en omvänd split i aktien, som innebar att fem aktier lades samman till en. Under andra halvåret noterades Wihlborgsaktien på Attract40, vilket är en bekräftelse på att aktien är en av de mest handlade på O-listan. 2 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Rubrik Koncentrationen genomförd Wihlborgs avyttrade under året 197 fastigheter för totalt 4,7 miljarder kr med en vinst om 606 miljoner kr. Den starka aktiviteten innebar att Wihlborgs under året fullt ut genomförde koncentrationen till tillväxtregionerna Stockholm och Öresund och därmed fullföljde den strategiska planens intentioner. Vid årets slut fanns 63 procent av beståndet i Stockholmsregionen och 35 procent i Öresundsregionen. Endast några få fastigheter återstod utanför dessa regioner. Försäljningarna av fastigheter på oprioriterade orter genomfördes snabbare än min tidigare bedömning, vilket är mycket positivt. Wihlborgs medverkade under året till att Sverige fick ett nytt börsnoterat fastighetsbolag. IT-bolaget Adcore förvärvade 60 av fastigheterna utanför våra prioriterade marknader, bytte verksamhetsinriktning och börsnoterades under namnet Klövern AB. 70/20/10 Vår fastighetsportfölj ska bestå av 70 procent kommersiella fastigheter, 20 procent fastighetsprojekt och 10 procent bostäder. För att minska andelen bostäder från ca 20 procent har därför omfattande försäljningar av bostadsfastigheter genomförts. Under året avyttrades 87 bostadsfastigheter med ca 3 800 lägenheter, främst i närförorter till Stockholm, i Malmö och i Åstorp. 24 av fastigheterna förvärvades av nybildade bostadsrättsföreningar. Nya projekt Wihlborgs fortsatte att utveckla nya projekt; samtliga var fullt uthyrda före projektstart. I Frihamnen i Stockholm påbörjades om- och tillbyggnad av en fastighet för OM som kommer att rymma 1 500 arbetsplatser med en total yta på 34 000 kvm. I Västra Hamnen i Malmö inleddes bygget av en ny kontorsbyggnad för TeliaSonera med totalt 13 500 kvm yta. I slutet av året förvärvade Wihlborgs i en bytesaffär med Peab resterande 25 procent av aktierna i Fastighets AB Certus, Klara Zenit, som därmed blev helägd av Wihlborgs. Projektdelen av fastigheten, som är fullt uthyrd, kommer att färdigställas under våren 2003. Fastigheten, inte minst lägenheterna som byggts på taket, har under året fått stor uppmärksamhet. Järla Sjö i Nacka har under året utvecklats väl, bl a har ombyggnaden av Gjuteriet påbörjats. Hittills har kontrakt tecknats på totalt ca 15 000 kvm lokaler i området. Medarbetarna i ny kundnära organisation Wihlborgs medarbetare är företagets viktigaste resurs och avgörande för vår framgång. För att utveckla och fördjupa kompetensen har det under året genomförts såväl bredare utvecklingsprogram som enskilda utbildningsinsatser. Den 1 januari 2003 tog vi ett stort steg mot en ännu effektivare förvaltning. En ny organisation infördes med förvaltningen indelad i 17 block. Fastigheterna ligger väl samlade inom varje block vilket skapar förutsättningar för en effektiv förvaltning med goda och nära kundkontakter. Den nya organisationen, som också har fått en förstärkt controllerfunktion, kommer att ge Wihlborgs en ännu snabbare och mer anpassningsbar förvaltning som är lyhörd för kundernas önskemål. Samtidigt har ny inköpsfunktion inrättats för att samordna inköp för hela koncernen. Vi kommer att göra kostnadsbesparingar genom att teckna koncerngemensamma inköpsavtal för exempelvis el och entreprenadupphandlingar. Ett starkt Wihlborgs 2003 har inletts i ett högt tempo och vi har inte för avsikt att slå av på takten. Förädling och försäljning av fastigheter kommer att fortsätta. Den nya kundnära förvaltningsorganisationen med motiverade och välutbildade medarbetare kommer att göra oss ännu effektivare. Vi kommer att minska kostnaderna för inköp av både produkter och tjänster. Allt detta sammantaget gör att vi kan stå starka även om konjunkturuppgången dröjer. Med stärkt soliditet kan vi ta itu med ännu större utmaningar och affärsmöjligheter. Jag är övertygad om att 2003 kommer att innebära ännu ett bra år med ett gott resultat för Wihlborgs. Erik Paulsson Verkställande Direktör WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 3
Affärsidé, mål, strategier och historik Affärsidé Wihlborgs skall verka på ett begränsat antal väl fungerande delmarknader med hög tillväxt i Stockholms- och Öresundsregionerna. Bolaget skall på ett effektivt sätt förvalta befintliga fastighetsbestånd och utveckla lönsamma fastighetsprojekt. Fastighetsportföljen skall ständigt förbättras genom främst försäljning, därefter köp och förädling av fastigheter. Övergripande mål Wihlborgs skall i kraft av sin storlek, styrka och inriktning ge aktieägarna en avkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Finansiella mål Aktieutdelningen skall vara minst 50 procent av nettoresultatet. Wihlborgs skall uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen i fråga om räntabilitet (avkastning på synligt eget kapital) samtidigt som den skall överstiga den riskfria räntan med minst fyra procentenheter. Den synliga soliditeten skall vara lägst 30 procent. Räntetäckningsgraden skall uppgå till minst 2,0. 1924 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 Historik Wihlborgs säljs vidare och en ren fastighetskoncern bildas inom 1993 I samband med en nyemission om 371 Mkr förvärvar 1996 I november lämnar Wihlborgs ett offentligt erbjudande Active. Wihlborgs 33 fastigheter, varefter om förvärv av M2 Fastigheter AB. 1924 Byggmästare O P Wihlborgs totala fastighetsbe- I december noteras Wihlborgs Wihlborg grundar den byggnadsfirma i Malmö som givit namn åt Wihlborgs Fastigheter AB (publ). 1985 Den malmöbaserade koncernen Active förvärvar Wihlborgs från familjen Wihlborg. Byggverksamheten inom 1987 Handel med Wihlborgsaktien sker utan att någon officiell notering genomförs. 1990 Wihlborgs B-aktier noteras på Stockholms fondbörs O-lista. Peab AB blir ny huvudägare i Wihlborgs. stånd uppgår till 410 000 kvm. Bergaliden blir ny huvudägare i Wihlborgs. 1995 Fastighets AB Stillman förvärvas i början av året. Wihlborgs B-aktie noteras på Stockholms Fondbörs OTC-lista. B-aktie på Stockholms Fondbörs A-lista. 1997 Wihlborgs slutför under våren förvärvet av M2 Fastigheter. I september lämnar Wihlborgs ett offentligt erbjudade om förvärv av Klövern Fastigheter. 4 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Effektivitet Wihlborgs skall ha fortsatt hög kostnadseffektivitet och vara ett av de tre främsta vid jämförelse med andra svenska fastighetsbolag. Kund För kommersiella lokaler är huvudmålgruppen mindre och medelstora företag med stark finansiell ställning. Wihlborgs skall upprätthålla goda kundrelationer genom god prisvärdhet i tjänste- och affärsutbud. Bolaget skall sträva efter att öka andelen kunder som hyr lokaler i både Stockholms- och Öresundsregionen. Wihlborgs skall erbjuda tjänster som ökar mervärdet och stimulerar långsiktiga relationer. Strategier Wihlborgs marknadspositioner i Stockholms- och Öresundsregionerna skall befästas och ytterligare stärkas genom koncentration till utvalda marknadssegment. Fastighetsförsäljningar fortsätter i högt tempo. Konvertering av bostadsbeståndet till bostadsrätter skall fortsätta. Fastighetsportföljen skall bestå av 70 procent kommersiella lokaler, 20 procent projekt samt 10 procent bostadsfastigheter. Fokus skall vara på förvaltning i nya blockbildningar. Förädling Wihlborgs skall förvärva fastigheter med bättre tillväxtmöjligheter än befintliga förvaltningsfastigheter. Fastigheter skall avyttras vid rätt tidpunkt för att realisera upparbetade värden. Den genomsnittliga omloppstiden för projekt skall ligga i intervallet 3 5 år. Tillkommande projekt skall finansieras med minst 25 procent egna medel. Den synliga direktavkastningen skall uppgå till lägst 9 procent. 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1998 Wihlborgs slutför i början av året förvärvet av Klövern Fastigheter AB. Wihlborgs avyttrar sitt bestånd i Holland om 11 fastigheter, vilka tillförts Wihlborgs vid förvärvet av Klövern. Den 13 april 1998 lägger Wihlborgs bud på Fastighets AB Storheden i Stockholm, och samgåendet sker under sensommaren samma år. cent i det bolag som äger fastigheten Blåmannen 20/Klara Zenit i centrala Stockholm. Wihlborgs äger därefter 75 procent av det gemensamma bolaget där Peab AB sedan tidigare är innehavare av 25 procent. 2000 Omvandling sker av röststarka A-aktier till B-aktier. Wihlborgs har därefter endast ett Wihlborgs förvärvar övriga delägares andelar i Activum Fastighetsutveckling AB i Södertälje. JM, Peab och Wihlborgs bildar ett gemensamt exploateringsbolag för Kranenområdet i Västra Hamnen i Malmö. 2001 Huvudägaren Bergaliden avyttrar hela sitt aktieinnehav om 30,2 procent i Wihlborgs. Wihlborgs förvärvar Postfastigheter I december noteras Wihlborgsaktien på Stockholmsbörsens O-lista. 2002 Wihlborgs avyttrar 60 fastigheter på oprioriterade orter till Adcore, som ombildas till ett fastighetsbolag med namnet Klövern AB. I juni genomförs en omvänd split som innebär att fem Wihlborgsaktier läggs samman till en. I december förvärvar Wihlborgs 1999 Wihlborgs förvärvar aktieslag, Wihlborg B, där varje med 73 fastigheter, varav sju fastig- resterande 25 procent av aktierna Svedeg GmbHs andel om 50 pro- aktie berättigar till en röst. heter i Stockholms innerstad. i Klara Zenit. WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 5
Organisation och IT-utveckling Wihlborgs organisation anpassas kontinuerligt i takt med marknadens och fastighetsbeståndets utveckling. Det finns en beredskap bland de anställda att utvecklas och byta arbetsuppgifter när nya behov uppstår. Den 1 januari 2003 infördes en ny organisation för förvaltningen inom Wihlborgs. I den nya organisationen utgörs förvaltningsenheterna av så kallade block. Ett block omfattar ett antal fastigheter som genom att vara geografiskt samlade skapar förutsättningar för en effektiv och kundnära förvaltning som kan reagera snabbt på förändringar i den lokala marknaden. För varje block ansvarar en förvaltningschef. Totalt omfattar organisationen 17 block, varav åtta i Stockholm, fyra i Malmö, fyra i Helsingborg och ett i Köpenhamn. Det genomsnittliga antalet fastigheter inom ett block är ca 25. Samtidigt som den nya blockorganisationen införts har en förstärkt controllerfunktion inrättats för förvaltningen. Projekt och Utveckling, med en avdelning i Stockholm och en i Öresundsregionen, utgör den andra delen av Wihlborgs operativa organisation. Inom enheten ryms såväl projektutveckling som marknadsfunktion. Projekt och Utveckling har en central roll i arbetet med att förbättra fastighetsportföljen, genom försäljning, köp och förädling. Fr o m 2003 har en ny inköpsfunktion inrättats, med placering inom Projekt och Utveckling. Genom att koordinera inköp av produkter och tjänster för hela koncernen, och därigenom få större samlade inköpsvolymer, kan kostnadsbesparingar uppnås. Det gäller t ex energi/el och entreprenadupphandlingar. Utöver koncernens operativa enheter, finns de stödjande och bolagsgemensamma funktionerna Affärsutveckling, Ekonomi/Finans, Administration, Kommunikation och Miljö. IT Wihlborgs ser kontinuerligt över behovet av verksamhetsstöd i form av IT- och telekommunikationslösningar. Syftet är att öka effektiviteten i organisationen och stödja affärsverksamheten. Under 2002 innebar detta bl a att informationen inom företaget blev bättre strukturerad och att tillgängligheten ökade. En ny intern arbetsportal lanserades under 2002. Via portalen kan Wihlborgs samtliga medarbetare snabbt nå centralt lagrad och publicerad information. Portalen har, med hjälp av ett stort antal medarbetare som publicerar information, snabbt etablerats som ett självklart verktyg i arbetet. En ny och vidareutvecklad externwebb lanserades i början av 2003. Den nya hemsidan finns i både en svensk och en engelsk version. Ambitionen är att fortsätta utveckla hemsidan så att den kan ge externa målgrupper så snabb, korrekt och utförlig information som möjligt om Wihlborgs. VD Affärsutveckling Förvaltning Projekt och Utveckling Ekonomi/ Finans Stockholm Malmö Helsingborg Köpenhamn 8 block 4 block 4 block 1 block Stockholm Öresund Administration Kommunikation Miljö 6 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Personal De 157 anställda inom Wihlborgs utgör företagets viktigaste resurs. Rätt kombination av medarbetare är en avgörande faktor för utvecklingen av företaget och kvaliteten i arbetet. Vid rekrytering av medarbetare ska företagets långsiktiga behov och planer för breddad och fördjupad kompetens vara vägledande. Företaget ska vid tillsättning av tjänster sträva efter att bereda befintliga medarbetare tillfälle att utvecklas inom koncernen. Personalsammansättning Wihlborgs hade vid årsskiftet 157 anställda, varav 60 i Stockholm, 64 i Malmö, 28 i Helsingborg/Åstorp och 5 i Köpenhamn. Antalet årsanställda uppgick till 165. Under 2002 nyanställdes 8 personer medan 20 personer lämnade företaget. Personalomsättningen var 12 procent. Den genomsnittliga anställningstiden inom koncernen uppgick till 7,8 år. Medelåldern bland de anställda är 45 år. Ett mindre antal är under 30 eller över 60 år gamla. Försäljningar av bland annat fastigheterna i Åstorp och en mer kundnära organisation har resulterat i ytterligare personalminskningar efter den 1 januari 2003. Kvinnor och män 97 män och 60 kvinnor arbetar i Wihlborgs. Bland tjänstemän är fördelningen hälften män, hälften kvinnor. Bland fastighetsskötarna finns en Personalchef Pirjo Brunmar ansvarar bl a för koncernens utbildningsinsatser. kvinna. Vid nyanställningar betonas vikten av en jämnare fördelning mellan män och kvinnor samt en ökad spridning i kulturell bakgrund. Den nya organisationen 2003 har resulterat i fler kvinnor på ledande befattningar i företaget. Två kvinnor ingår i koncernledningen och fyra av förvaltningscheferna är kvinnor. Kompetensutveckling Det har genomförts såväl bredare utvecklingsprogram som enskilda utbildningsinsatser. Under året startades ett kompetensutvecklingsprogram som framför allt riktar sig till fastighetsförvaltare men även projektledare, controllers och tekniker deltar. Syftet är att utveckla deltagarnas förmåga att kommunicera och möta kunderna. Medarbetare, åldersfördelning % 30 25 Medarbetare, fördelning per arbetsuppgift Ledning 3% Info/IT/Miljö/Personal 3% Finans/Affärsutveckling 4% Projekt och utveckling 8% Marknad/Uthyrning 6% Förvaltning/Fastighetsskötsel 57% Ekonomi/Administration 19% Medarbetare, fördelning efter kön Män 62% Kvinnor 38% Uppgifterna avser 2002-12-31 20 15 10 5 0 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 7
PERSONAL Kompetensutvecklingsprogrammet har bidragit till ökad förståelse medarbetare emellan, och medverkat till ökad kunskapsspridning inom företaget. Utvecklingsprogrammet har också varit ett led i planeringen inför den nya organisationen som trädde i kraft den 1 januari 2003. Friskvård Wihlborgs sjukfrånvaro har under de senaste åren legat på en jämn nivå och under året var den totala sjukfrånvaron 2,8 procent. Korttidssjukfrånvaron var 3 dagar i genomsnitt per medarbetare. Som ett led i företagets hälsoinriktade friskvårdsarbete har samtliga chefer under året genomgått en utbildning i Friskt ledarskap. Friskvårdsarbetet med gemensamma motionsaktiviteter fortsätter, vilket förutom ökat välbefinnande också bidrar till ökad social sammanhållning samt ökad effektivitet. Förändring av antalet medarbetare under 2002 Antal anställda 2001-12-31 169 Försäljningar; Kongressverksamhet -4 Nova Lund -1 Pensionärer -2 Slutat -13 Nyanställda 8 Antal anställda 2002-12-31 157 Vinstandelsstiftelsen Den under 2001 bildade vinstandelsstiftelsen innebär att samtliga anställda erhåller andelar i form av aktier i bolaget, baserat på det årliga resultatet. Medarbetarna får härigenom ökat incitament att bidra till resultat- och kursutvecklingen i Wihlborgs. Wihlborgs genomförde under 2002 såväl bredare utvecklingsprogram som enskilda utbildningsinsatser. 8 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Kundmötet Inpacs fastighetsansvarige, Anders Jakobsson diskuterar lokallösningar med Anna Stenkil, Wihlborgs. Förvaltning är förhandling Att vara förvaltare innebär att förhandla. Det handlar ju om att lösa en kunds behov. Se till att de sitter på bästa sätt. Att lokalerna är funktionella i förhållande till verksamheten. Ibland behöver de utöka ytorna, ibland minska ner och då får vi göra anpassningar, säger Anna Stenkil, förvaltningschef hos Wihlborgs med ansvar för bland annat Lund/Åkarp. Inpac gör förpackningar till läkemedel. I Lund hyr de c:a 10 000 kvm av Wihlborgs. Det nuvarande kontraktet löper ut i höst, och för att ett nytt kontrakt ska bli aktuellt måste lokalerna byggas om för att bättre passa de krav som ställs från Inpacs kunder och myndigheter. Nu gäller det att komma överens om hur ombyggnaden kan ske. Anders och Anna kommer att ha många förhandlingar framför sig innan alla frågor är lösta.
Miljö För varje projekt och större ombyggnad fastställs ett specifikt miljöprogram. Vid mindre ska alltid Folksams miljöindex användas. Endast produkter med betyget rekommenderas eller accepteras ska användas. Källsortering ska införas i hela fastighetsbeståndet under 2003. Vid inköp ska miljömärkta produkter och byggmaterial väljas i första hand. Miljöinventering enligt metoden Miljöstatus för byggnader ska göras vid köp av fastigheter. Under 2003 kommer miljöansvar och befogenheter att delegeras till fastighetsansvariga och projektchefer. En miljöhandbok har tagits fram för att underlätta arbetet och tydliggöra den enskildes ansvar. Energi Ett uppföljningsprogram har införts i hela koncernen för att effektivisera energianvändningen. Med dess hjälp ska fastigheter med hög energiförbrukning identifieras och bli föremål för åtgärder för att minska förbrukningen. Programmet kommer att ge underlag för prognos och budget. Utbildning av Wihlborgs förvaltningspersonal kommer att genomföras kontinuerligt. Av Wihlborgs totala energiinköp utgör förnyelsebar energi ca 68 procent. S k grön el (bra miljöval) utgör 61 procent av elinköpen medan ca 62 procent av fjärrvärmen kommer från förnyelsebara källor. Miljöchef Christina Salmhofer diskuterar miljöprogram för Järla Sjö med projektansvariga Kjell Larsson (t v) och Jan Grahn. Wihlborgs bedriver ett långsiktigt och målinriktat miljöarbete, som är en integrerad del av såväl fastighetsförvaltning som projektutveckling. Energi- och vattenförbrukning samt avfallshantering är prioriterade områden som Wihlborgs arbetar med enligt ISO 14001. Dessutom sker fortlöpande miljöinventering av fastigheter samt avveckling av ozonnedbrytande köldmedia och inbyggda miljöfarliga material. Förberedelser för införande av ISO 14001 har inneburit ett mer miljöorienterat arbetssätt inom organisationen. Det upprättas miljömål som regelbundet följs upp och revideras. Miljömål för år 2003 är bland annat: Värmeförbrukningen i Wihlborgs bostäder och lokaler ska minska med 1,5 procent jämfört med år 2002. Användningen av olja och el ska minska med 2 procent. Källsortering I Wihlborgskoncernens egna kontor finns möjlighet till källsortering i nio fraktioner. I Malmö har källsortering införts i nästan alla Wihlborgs fastigheter. I koncernens kontorslokaler sorteras oftast papper, kartong och restavfall, i bostäder även plast, metall och glas. I samtliga fastigheter har kostnaden för sophantering minskat efter införande av källsortering. Den totala besparingen i Wihlborgs Malmöbestånd uppgår till ca 600 000 kr per år. I Stockholm är planeringsfasen avslutad och källsorteringsmöjligheter kommer att finnas inom kort i de flesta områden. Komplett systemlösning för Klara Zenit Källsortering hos kommersiella hyresgäster kan ibland kräva övergripande lösningar. I en fastighet som Klara Zenit, totalt ca 65 000 kvm kontors- och butiksytor vid 10 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Drottninggatan i centrala Stockholm, finns ett komplext system av olika resursflöden, det vill säga varuleveranser och avfallshantering. Tillsammans med en avfallsentreprenör skapades en datoriserad och komplett systemlösning för service- och källsorteringstjänster i fastigheterna. Lösningen bygger på att det finns personal från entreprenören på plats som ansvarar för hela hanteringskedjan. De hämtar och registrerar de olika fraktionerna direkt inne hos hyresgästerna och varje hyresgäst debiteras den mängd som hämtas. Eftersom hyresgästen tecknar avtal direkt med entreprenören finns det starka incitament för att systemet ska fungera och utvecklas. Exempel på energi- och vattenbesparing Dalby Centrum Problembeskrivning: Klimatproblem i butik Underkänd OVK Hög el- och vattenförbrukning på grund av dåligt fungerande livsmedelskyl Genomförda åtgärder: Ny styrning till ventilation och kylmaskiner Injustering av system Hyresgästernas roll i miljöarbetet Hyresgästernas attityder och beteenden är betydelsefulla för att Wihlborgs ska lyckas i miljöarbetet. Det är därför viktigt att informera hyresgästerna om hur de kan minska sin egen miljöpåverkan. Under året genomförde Wihlborgs en affischkampanj där både lokal- och bostadshyresgäster fick information om hur det egna beteendet påverkar miljön. Kampanjen mottogs mycket positivt av hyresgästerna. Miljöanpassat byggande De miljöprogram som tas fram för varje större om- och nybyggnad utgör ett styrande dokument i program-, projekterings- och byggskedet. Syftet med miljöprogrammet är att säkerställa en god byggarbetsmiljö, en god inomhusmiljö för de blivande hyresgästerna samt så liten påverkan som möjligt på den yttre miljön. Sund inomhusmiljö säkerställs bland annat genom krav under projekteringsskedet på att byggnaden ska vara fuktdimensionerad och på att byggmaterial ska vara skyddat från regn och snö under byggskedet. Miljö- och hälsoskadliga ämnen ska undvikas; klorparaffiner och bromerade flamskyddsmedel får exempelvis inte användas. Det är också viktigt att säkerställa att framtida förbrukning av vatten, värme, kyla och el kan hållas på låg nivå. I samarbete med entreprenörer tas miljömål fram som rör lokalisering, utformning, materialval, funktion, byggproduktion, drift och underhåll. Miljörevision genomförs i slutet av varje skede under hela projektets gång. Resultat: Bra inomhusklimat Förbrukning av el och vatten minskade med 13 respektive 50 procent Lägre underhållskostnader Nöjda hyresgäster Förbrukning: Före Efter Besparing El 531 000 kr 462 000 kr 69 000 kr Vatten 34 000 kr 17 000 kr 17 000 kr 86 000 kr Investeringen uppgick till 105 000 kr, vilket innebär en återbetalningstid på mindre än 1,5 år. Dalby Centrum WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 11
Marknadsöversikt Fortsatt hög aktivitet under 2002 ALLMÄNT 2002 var inte ett lika händelserikt år för fastighetsaktörerna i Sverige som 2001. Den relativt snabba växlingen från god till svag tillväxt har påverkat de allra flesta fastighetsägarna. Inledningsvis såg 2002 ut att bli ett händelsefattigt år beträffande antalet transaktioner. Efter halvårsskiftet ökade dock aktiviteterna. Köpare från andra länder inom EU har dominerat i samband med större förvärv i storstadsregionerna. Totalt investerade utländska aktörer ca 15 20 miljarder kr. Omsättningen av hyreshus var uppskattningsvis 40 42 miljarder kr, vilket är någon miljard lägre än för helåret 2001. Antalet transaktioner med nybildade bostadsrättsföreningar var oförändrat högt under 2002. I Göteborg och Malmö skedde under året tydliga trendbrott mot ett ökat antal försäljningar till nybildade bostadsrättsföreningar. Antalet sysselsatta i svenskt näringsliv var under 2002 fortsatt mycket högt. En ökning av antalet sysselsatta inom offentliga tjänster har kompenserat minskningen inom privata tjänstesektorn. Trots mindre förändringar i det totala antalet sysselsatta steg andelen hyreslediga lokaler. Enligt det kommunala Stockholms Näringslivskontor har efterfrågan på kontor i huvudstadsregionen minskat sedan hösten 2000. Efterfrågan på industri- och lagerlokaler har ej visat samma utveckling. Inom delar av Storstockholm har efterfrågan på denna lokaltyp fortsatt att stiga. Inom Öresundsregionen var lokalefterfrågan fortsatt stark. Regionen har ej drabbats av stora minskningar inom någon särskild sektor. Trots ett ökat utbud av butikslokaler konstaterades under 2002 inga tendenser till ökade vakanstal vare sig i Stockholm eller Öresundsregionerna. HYRESMARKNADEN De totala hyresintäkterna från uthyrda bostäder och lokaler fortsatte att stiga. Detta trots att hyresnivåerna vid nyteckning av lokalkontrakt stannat upp eller sjunkit. Kravet på hyrestider överstigande 3 år för indexering innebär att i stort sett alla hyresavtal skrivs med löptider på 3 år eller längre. Det betyder att det dröjer minst 18 månader innan en generell hyressänkning märks i hela det uthyrda beståndet. kontor Stockholmsregionen Störst förändring i hyresnivåer under 2002 skedde i Stockholms city. De högsta noteringarna för kontor sjönk från ca 5 000 kr/kvm och år ner till ca 4 000 kr/kvm. Det betyder att topphyresnivån fallit med lite över 30 procent under de två senaste åren. Flertalet hyreskontrakt omförhandlas efter tre eller fem år, vilket betyder att det dröjer innan hyresnivåerna för hela beståndet anpassas till en ny nivå. Under samma period har den genomsnittliga hyresnivån för uthyrda lokaler i samma område ökat med uppskattningsvis 35 40 pro- 12 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
cent. Kontraktskonstruktionen fördröjer och utjämnar hyresvärdarnas känslighet för ändringar av hyresnivåerna. För kontor i Stockholms ytterområden har hyresutvecklingen skuggats av den för innerstaden. Nyproduktionen har dock varit större och i exempelvis Solna och Kista förekommer omfattande nybyggen. Variationen i hyresnivåer för Stockholms ytterområden och förorter är stor. I områden i stadens yttre delar förekom vid nyteckning hyresnivåer inom intervallet 1 500 3 000 kr/kvm. Öresundsregionen På kontorshyresmarknaden i Malmö stannade hyresutvecklingen under andra halvåret 2001. Sedan dess har andelen hyreslediga lokaler ökat, dock utan att hyresnivåerna fallit. Vid nyteckning i centrala Malmö förekom under 2002 hyresnivåer inom intervallet 1 100 1 800 kr/kvm och år. I den nya stadsdelen Västra Hamnen tecknades under 2002 ett antal nya hyreskontrakt med nivåer inom intervallet 1 100 1 700 kr/kvm och år. Malmömarknaden drabbades under 1990-talet av stora vakanser med en stillastående hyresutveckling. Sedan inledningen av 2000 har situationen förbättrats. Under 2002 ökade dock åter andelen hyreslediga lokaler. Kontorsmarknaden i Helsingborg har varit stabil under 2002. I centrum nåddes nivåer på 1 200 1 500 kr/kvm. Storköpenhamn präglas av ett överutbud av kontorslokaler och fallande hyresnivåer. Fortfarande efterfrågas dock lokaler i samband med rationaliseringar och omflyttningar till mer rationella lokaler. industri- och lagerlokaler Stockholmsregionen Hyresutvecklingen för industri- och lagerenheter påverkas av den ekonomiska utvecklingen. Under 2002 stod den expanderande handeln för en fortsatt god efterfrågan på främst lagerlokaler. Vakanserna har ej ökat då det totala utbudet varit oförändrat. För de hetaste objekten betalades under 2002 hyresnivåer upp mot 1 000 kr/kvm. För de flesta delmarknader är normalnivån fortsatt inom intervallet 600 900 kr/kvm och år. Öresundsregionen Inom Öresundsregionen finns fortfarande lokala variationer. Efterfrågan på lagerlokaler steg under 2002. Hyresnivån är upp mot 850 kr/kvm för lager och industrilokaler i Malmö och Lund. I Helsingborg är nivån 150 250 kr lägre för motsvarande enheter. butikslokaler Butikshyror kan vara framförhandlade med villkor liknande de för kontors- eller industrilokaler. Alternativet är att de har en hyra baserad på butikens försäljning. Stockholmsregionen För en butik med en säljyta kring 200 250 kvm finns landets högsta notering inte överraskande i Stockholms bästa butiksläge. Under 2002 tecknades enstaka omsättningsbaserade avtal med hyresnivåer överstigande 10 000 kr/kvm. En normal stockholmsnivå för mindre butiker i city återfinns inom intervallet 5 000 10 000 kr/kvm. Medianhyra för kontor i bästa läge 1995 2002 Kommersiella fastigheter, prisutveckling 1996 2002 5 000 Stockholm Malmö Helsingborg 35 000 Stockholms innerstad Malmö innerstad 4 500 30 000 4 000 3 500 25 000 3 000 20 000 Kr/kvm 2 500 Kr/kvm 2 000 15 000 1 500 10 000 1 000 5 000 500 0 1995;1 1995;2 1995;3 1995;4 1996;1 1996;2 1996;3 1996;4 1997;1 1997;2 1997;3 1997;4 1998;1 1998;2 1998;3 1998;4 1999;1 1999;2 1999;3 1999;4 2000;1 2000;2 2000;3 2000;4 2001;1 2001;2 2001;3 2001;4 2002;1 2002;2 2002;3 2002;4 Källa: Forum Fastighetsekonomi AB 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Källa: Forum Fastighetsekonomi AB WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 13
MARKNADSÖVERSIKT Öresundsregionen I regionen har handeln fortsatt att utvecklas positivt. Andelen hyreslediga butiker i bästa läge är oförändrat mycket låg. I Malmö city har butikshyrorna ökat i takt med en stigande efterfrågan. Regionens högsta butikshyror hamnade under 2002 kring 5 000 kr/kvm. De största börsnoterade fastighetsbolagen Bokfört värde fastigheter 40 000 35 000 30 000 25 000 Börsvärde bostäder Antalet hyreslediga bostäder i Storstockholm är ytterst få. Nyproduktionen är till största delen inriktad mot bostadsrätter. Även om inflyttningen under 2002 minskade i omfattning präglas bostadshyresmarknaden fortfarande av en överhettad situation. I Malmö har efterfrågan på bostäder fortsatt att öka. Efterfrågan förväntas öka ytterligare under 2003 då regionen har ett positivt flyttnetto. I Stockholms city färdigställdes under året ett antal bostadslägenheter ovanpå befintliga kontors/butiksfastigheter. De minsta lägenheterna (30 kvm) har hyrts ut med en hyresnivå motsvarande ca 2 500 kr/kvm och år. Större enheter har hyrts ut med hyresnivåer motsvarande 1 900 2 000 kr/kvm och år. I Öresundsregionen hyrdes nyproducerade lägenheter i Västra Hamnen ut med hyresnivåer upp mot 1 800 kr/kvm och år. Vid renoveringar av centralt belägna bostadshyreshus är det inte ovanligt med hyresnivåer överstigande 1 100 kr/kvm. (Källa: Forum Fastighetsekonomi och Wihlborgs) Mkr Kr/kvm 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Drott Wihlborgs Tornet Castellum Hufvudstaden Källa: Bokslutskommunikéer, delårsrapporter Bostadshyreshus, prisutveckling 1996-2002 efter köparkategori, Stockholm Stockholm innerstad, Brf Stockholm ytterstad, Brf Stockholm innerstad, Övriga Stockholm ytterstad, Övriga 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Källa: Forum Fastighetsekonomi AB 14 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Kundmötet Jonny Freij, vd på Victoria Scandianvian Soap i samspråk med Mathias Bengtsson från Wihlborgs i Helsingborg. Förvaltning är problemlösning Förvaltning handlar om att lösa problem. Jag ser det så här: Våra kunder ska kunna koncentrera sig på sin verksamhet och ha så lite bekymmer som möjligt med sina lokaler. Mathias Bengtsson är en engagerad förvaltningschef på Wihlborgs som är nöjd när hyresgästerna ringer. En kund kan ringa om något som kanske inte direkt är vårt ansvar, men vi ser om vi kan lösa det. Att hjälpa till är ett sätt att lära känna kunden och bygga en långvarig relation. För Jonny Freij, vd på Victoria Scandinavian Soap kan problem uppstå plötsligt. En last med råvaror till produktionen kommer innan lagret tömts. Då gäller det att snabbt hitta mer lagerutrymme. Vi ringer Mathias och hittills har vi lyckats lösa det. Han hör sig för om vi kan få tillgång till yta här i närheten. Victoria Scandinavian Soap är Sveriges enda tvålfabrik. På de 3 470 kvm som man hyr av Wihlborgs produceras årligen c:a 6 miljoner tvålar för världsmarknaden.
Aktiedata Wihlborgsaktien Wihlborgsaktien har varit noterad på Stockholmsbörsen sedan 1990. Aktien flyttades under 2001 från A-listan till O-listan. Under 2002 har Wihlborgs kvalificerat sig för Attract40-segmentet på O-listan. Vid utgången av 2002 var Wihlborgs totala börsvärde ca 4,8 miljarder kronor. Aktiekapital Wihlborgs hade vid årets slut ett aktiekapital på 3 121,2 Mkr fördelat på 62 423 686 aktier. Aktiens nominella värde är 50 kr. Under 2002 gjordes en omvänd split 1:5 som innebar att fem aktier slogs samman till en aktie. Teckningsoptioner och förlagslån De teckningsoptioner som löpte ut i december 2002 och som var hänförbara till förvärvet av Klövern Fastigheter AB 1997, resulterade i nyteckning av 128 aktier. Det förlagslån om nominellt 745,4 Mkr, som också utfärdades i samband med förvärvet av Klövern Fastigheter AB, återbetalades i december 2002. Utdelning Wihlborgs utdelningspolicy har reviderats av styrelsen och innebär nu att minst 50 procent av nettoresultatet skall delas ut till aktieägarna. För räkenskapsåret 2001 uppgick utdelningen till 4,00 kr per aktie. För år 2002 föreslår styrelsen att utdelning lämnas med 4,50 kr per aktie. Vidare föreslås en extra utdelning av aktier i Klövern AB, totalt 10,4 miljoner aktier. Förslaget innebär att sex Wihlborgsaktier berättigar till en B-aktie i Klövern AB. Den sammanlagda utdelningen uppgår därmed till ca 6,50 kr per aktie, varav utdelningen av Klövernaktier värderas till ca 2 kr. Aktiens utveckling Som framgår av vidstående diagram har Wihlborgsaktien haft en positiv utveckling under året samtidigt som börsen som helhet (Affärsvärldens Generalindex, AFGX) har haft en kraftigt negativ utveckling. Wihlborgsaktiens utveckling har varit likartad med utvecklingen för fastighetsbranschen som helhet (Carnegie Real Estate index). God totalavkastning Följande exempel visar totalavkastningen (kursutveckling inkl. återinvesterad utdelning) från att äga aktier i Wihlborgs. Om man investerade 1 000 kr i Wihlborgs i början av år 2000 hade investeringen vuxit till 1 850 kr i slutet av 2002. Om motsvarande investering hade gjorts i en aktie som har utvecklats som börsen i genomsnitt, inklusive återinvesterade utdelningar, hade tusenlappen krympt till drygt 500 kr. Se diagram på motstående sida. Omsättning Under året omsattes 32,3 miljoner Wihlborgsaktier till ett värde motsvarande 2,3 miljarder kr. Nedbrutet per handelsdag bytte i genomsnitt ca 130 000 aktier ägare till ett värde av 9,4 miljoner kronor. I genomsnitt gjordes ca 60 avslut per handelsdag. En handelspost omfattar 100 aktier. Omsättningshastigheten i Wihlborgsaktien var 52 procent under året. Börsen som helhet hade en omsättningshastighet på 122 procent. Aktieägare Den 31 januari 2003 hade Wihlborgs 26 353 aktieägare. Den största aktieägaren var Investment AB Öresund med 11,7 procent av aktiekapital och röster. De tio största aktieägarna representerade 44 procent av ägandet i Wihlborgs. Andelen utländska ägare ökade under 2002 från 17,5 procent till 18,8 procent. Mellan den 31 december 1999 och den 31 december 2002 hade det utländska ägandet ökat med elva procentenheter. Uppdaterad aktieägarinformation På hemsidan, www.wihlborgs.se, erbjuds kontinuerligt uppdaterad information om företaget på både svenska och engelska. Här finns också en aktiemonitor som ger färsk information om aktiens utveckling på börsen. 16 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Rubrik Största ägare i Wihlborgs 2003-01-31 Ägare Antal aktier Andel av kapital och röster, % Investment AB Öresund 7 300 900 11,7 Erik Paulsson 3 082 248 4,9 AMF Pension 2 589 000 4,1 SEB-Trygg Försäkring 2 498 920 4,0 SEB Fonder 2 388 930 3,8 Robur Fonder 2 339 374 3,7 HQ Fonder 2 203 240 3,5 Sten K Johnson 1 792 340 2,9 Skandia 1 712 851 2,7 Andra AP-fonden 1 299 433 2,1 Utländska aktieägare 11 538 135 18,5 Övriga 23 678 315 37,9 Totalt 62 423 686 1) 100 2) 1) I samband med teckningsoptioner har det tillkommit 128 aktier som ej var registrerade per 2003-01-31. 2) P g a avrundningar blir summan av delposterna ej 100%. Källa: SIS Ägarservice Aktiernas fördelning 2003-01-31 Antal aktier Antal ägare Andel av aktier, % 1-100 13 595 0,8 101 500 8 504 3,4 501 1 000 2 083 2,6 1 001-5 000 1 660 5,7 5 001-10 000 202 2,5 10 001-100 000 239 11,6 100 001-500 000 48 17,8 500 001 1 000 000 11 13,4 1 000 001 10 000 000 11 42,2 Totalt 26 353 100 Källa: VPC Aktieutveckling 2002 Totalavkastning 3 år SEK 100 Wihlborgs Carnegie Real Estate index AFGX Omsatt antal tusen aktier Antal tusen aktier Utveckling 2002 Wihlborgs + 8,5% AFGX -36,2% Carnegie Real Estate index +5,7% SEK 2000 Wihlborgs Six Return index 80 1500 60 1000 4000 3000 40 500 2000 1000 Jan I Feb I Mar I Apr I Maj I I Jun Jul 2002 I Aug I Sep I I I I Okt Nov Dec Jan Källa: SIX/Hallvarsson&Halvarsson 0 2000 *Totalavkastning inkluderar återinvesterade utdelningar 2001 2002 Källa: SIX/Hallvarsson&Halvarsson WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 17
Finansiering, känslighetsanalys och skattesituation Finansfunktionen är en central enhet i moderbolaget med ansvar för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och finansiella riskexponering. Finanspolicyn, som är fastställd av Wihlborgs styrelse, anger hur de finansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar funktionen får agera. Wihlborgs riskexponering ska vara begränsad och så långt möjligt kontrollerad vad avser val av hyresgäster och avtalsvillkor, affärspartners, affärsobjekt samt finansieringsvillkor. Ränterisk Den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs utgörs av räntorna. Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Enligt Wihlborgs policy ska räntebindning ske utifrån bedömd ränteutveckling, finansiell styrka och kassaflöde. Ränteförfallostrukturen ska vara fördelad på löptider upp till fem år. Finansieringsrisk Finansieringsrisk definieras som det lånebehov som inte kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Wihlborgs strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Kassamedel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor, revolverande kreditfaciliteter och syndikerade lån med löptider om två till sju år har tecknats med de större långivarna. Kassaflöde och likviditet Wihlborgs strävar efter att ha en god likviditetsreserv i form av likvida medel eller kreditfaciliteter. Överskottslikviditeten används till att minska de räntebärande skulderna. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick år 2002 till 567 Mkr (1 166). Försäljningarna översteg investeringarna med 1 417 (-2 353). Sammantaget gav rörelsen ett likviditetstillskott om 1 984 Mkr (1 187). Efter utdelning om 250 Mkr (218) blev likviditetstillskottet 1 734 (-1 405). Likvida medel, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick vid årets utgång till 1 038 Mkr (462). Ränteförfallostruktur De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 14 738 Mkr (15 753) med en genomsnittlig ränta om 5,89 procent (5,57). I den totala lånevolymen ingick lånebelopp för pågående projekt med 1 612 Mkr, vars räntor om 84 Mkr aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 21 månader (25). Av den totala mängden lån med kort ränta, 8 423 Mkr, är 3 929 Mkr förlängda med hjälp av ränteswappar med löptider på en månad till sju år. Ytterligare 400 Mkr täcks av räntetak på 4 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften uppgick till 6,2 år (4,4). Valutarisk Wihlborgs äger fastigheter i Danmark och i Tyskland. För att undvika valutarisker är fastigheterna finansierade i danska kronor respektive euro. Valutakursförändringar ger på detta sätt effekt endast på nettoresultatet för respektive land. Känslighet för ränteändringar Påverkan av ränteförändring blir fördröjd eftersom finansiering sker med olika räntebindningstider. En förändring av räntenivån med en procentenhet vid nuvarande Lånestruktur per 2002-12-31 Mkr Genomsnittlig Andel % ränta % 2003 6 033 5,68 41 2004 2 952 5,67 20 2005 2 400 6,08 16 2006 1 304 6,58 9 2007 1 338 6,00 9 2008 200 5,95 1 >2008 500 6,86 4 Checkräkning 11 5,50 0 Totalt 14 738 5,89 100 18 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002
Rubrik Wihlborgs tillgångsfinansiering per 2002-12-31 Känslighetsanalys Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens resultat- och balansräkningar per den 31 december 2002. Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat efter finansiella poster på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år vilket innebär att förändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år. Förändring, % Resultateffekt Hyresintäkter, kommersiella lokaler +/-1 +/- 18 Mkr Hyresintäkter, bostäder +/-1 +/- 3 Mkr Drifts- och underhållskostnader +/-1 +/- 7 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/-1 +/- 21 Mkr Räntekostnader 2003 +/-1 + 30/- 29 Mkr Räntekostnader, längre perspektiv +/-1 +/- 147 Mkr räntebindningstid per januari 2003 förändrar koncernens resultat för 2003 med +30/-29 Mkr. Beroendet av större hyresgäster Wihlborgs tio beloppsmässigt största hyresgäster under 2002 var Posten, Danska Staten, Ericsson, Tele 2, Postgirot, WorldCom, ABB, Svenska Dagbladet, Sigma och Malmö Högskola. Tillsammans svarade dessa för ca 13 procent av de totala hyresintäkterna. Skattesituationen Wihlborgs resultat för 2002 har belastats med 31 Mkr i inkomstskatt. Av denna summa utgör uppskjuten skatt -23 Mkr och aktuell skatt 54 Mkr. Wihlborgs har förvärvat ett skuldfritt dotterbolag av Song Networks. Som en effekt av detta uppstår en väsentlig skattefordran. I årsbokslutet har en uppskjuten skatteintäkt redovisats med 240 Mkr. Koncernens aktuella skatt har minskats till följd av utnyttjande av skattemässiga underskottsavdrag samt genom att de skattemässiga avskrivningarna överstigit de bokföringsmässiga. Dessutom har avsättning till periodiseringsfond skett. Räntebärande skulder 14 738 Mkr Ej räntebärande skulder 956 Mkr Eget kapital 6 182 Mkr Avsättningar 781 Mkr Vid fastighetsförsäljningar återförs den skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga avskrivningar som ackumulerats under innehavstiden, vilket ökat beskattningsunderlaget och därmed den aktuella skatten. I de fall fastigheter sålts ut via bolagsförsäljningar har denna skatteeffekt delvis lindrats. De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdragen, vilka framdeles bedöms kunna ge en lägre aktuell skatt, beräknas för koncernen uppgå till 1 850 Mkr. Merparten av underskottsavdragen kan utnyttjas fritt om ett år. Därutöver är det möjligt att senarelägga betalning av inkomstskatt genom att skattemässiga avskrivningar vid inkomsttaxering får överstiga bokföringsmässiga avskrivningar med ett belopp som vid nuvarande fastighetsbestånd beräknas uppgå till 200 Mkr årligen. Avsättning till periodiseringsfond kan göras med upp till 25 procent av den skattemässiga vinsten. För år 2002 har avsättning till periodiseringsfond skett med 52 Mkr. Redovisningsrådets rekommendation RR 09, angående redovisning av inkomstskatter, har tillämpats i räkenskaperna sedan år 2000. Rekommendationen innebär en fullständig skatteredovisning där temporära skillnader mellan skattemässiga och bokförda värden på tillgångar, skulder och skattemässiga underskottsavdrag skatteberäknas. Skatt på temporära skillnader och underskottsavdrag har beräknats med 28 procent nominell skatt utan diskontering. Per 2002-12-31 uppgår uppskjutna skattefordringar till 60 Mkr och uppskjutna skatteskulder till 721 Mkr. WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002 19
Femårsöversikt Resultaträkningar, Mkr 2002 2001 2000 1999 1998 Hyresintäkter 2 282 2 076 2 239 2 194 2 210 Driftsöverskott 1 412 1 261 1 362 1 337 1 337 Bruttoresultat 1 228 1 085 1 180 1 151 1 148 Resultat fastighetsförsäljningar 606 386 260 84 16 Rörelseresultat 1 785 1 423 1 416 1 192 1 111 Resultat efter finansiella poster 1 010 704 652 503 265 Årets resultat 971 529 466 361 194 Balansräkningar, Mkr Fastigheter 19 940 21 894 19 850 20 392 19 665 Övriga materiella anläggningstillgångar 17 16 15 20 27 Finansiella anläggningstillgångar 924 606 409 402 315 Omsättningstillgångar 996 905 846 374 428 Likvida medel 780 206 413 253 240 Eget kapital 6182 5 478 5 147 4 841 4 603 Minoritetsintresse 0 21 21 16 0 Avsättningar 781 932 941 788 485 Räntebärande skulder 14 738 15 753 14 478 15 031 14 585 Ej räntebärande skulder 956 1 443 946 765 1 001 Balansomslutning 22 657 23 627 21 533 21 441 20 674 Nyckeltal 1) Överskottsgrad, % 61,9 60,7 60,8 60,9 60,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 1,8 1,7 1,4 Sysselsatt kapital, Mkr 20 920 21 252 19 646 19 888 19 188 Soliditet, % 27,3 23,3 24,0 22,7 22,3 Skuldsättningsgrad, ggr 2,4 2,9 2,8 3,1 3,2 Belåningsgrad, % 73,9 72,0 72,9 73,6 74,2 Avkastning på eget kapital, % 16,7 10,0 9,3 7,6 5,5 Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,7 7,3 7,3 6,5 6,0 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 5,89 5,57 5,84 5,55 5,93 Nettoinvesteringar i fastigheter till, Mkr -1 742 2 150-394 1 005 8 151 Medeltal anställda 165 178 251 322 338 Data per aktie, kr 1,2) Resultat 15,55 8,46 7,42 5,71 3,96 Kassaflöde 18,34 11,66 12,15 10,93 8,40 Eget kapital 99,03 87,63 81,96 76,56 72,41 Utdelning (enligt förslag) 3) 4,50 4,00 3,50 2,75 1,50 Direktavkastning, % 3) 5,8 5,6 5,4 5,8 3,6 Börskurs vid årets slut 77,00 71,00 65,00 47,50 42,00 PE-tal, ggr 5 8 9 8 11 Antal aktier vid årets slut före utspädningseffekt, miljoner 62 62 62 62 62 Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, miljoner 62 62 63 63 50 1) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt. För åren 1998-2001 har utspädningseffekten för utgivna teckningsoptioner beaktats vid beräkning av nyckeltal per aktie. Per 2002-12-31 finns inga utestående teckningsoptioner. 2) Uppgifter om antal aktier samt aktierelaterade nyckeltal har omräknats med hänsyn till genomförd split. 3) För år 2002 föreslås, utöver ordninarie utdelning, en extra utdelning av aktier i Klövern AB. Denna utdelning ingår inte i den föreslagna utdelningen ovan och inte heller i beräknad direktavkastning. För definitioner se sid 35. 20 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2002