K L Ö V E R N. Delårsrapport januari mars 2004

Transkript

1 K L Ö V E R N 5 maj 2004 Delårsrapport januari mars 2004 Hyresintäkterna uppgick till 105 Mkr (65) Periodens resultat efter skatt ökade till 27 Mkr (13) Resultat per aktie uppgick till 0,35 kr (0,30) Etablering på ny marknad för Klövern genom förvärv av fastigheter i Borås för 215 Mkr Resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 27 Mkr (13) 1). I resultatet ingår vinster från fastighetsförsäljningar med 4 Mkr (3). Driftöverskottet var 61 Mkr (36) och finansnettot -31 Mkr (-23). Kassaflöde och finansiell ställning Kassaflödet uppgick till 8 Mkr (24). Soliditeten var vid periodens slut 33,0 procent (27,0), motsvarande 34,3 procent (28,5) efter utspädning. Eget kapital uppgick till Mkr (908), likvida medel var 219 Mkr (211) och räntebärande skulder var Mkr (2 316). Intäkter och fastighetskostnader Hyresintäkterna under perioden uppgick till 105 Mkr (65), fastighetskostnaderna till 44 Mkr (29) och driftöverskottet 61 Mkr (36). Fastighetsförsäljningar Under perioden har två fastigheter sålts för en sammanlagd köpeskilling om 28 Mkr (39) med en vinst uppgående till 4 Mkr (3). Verksamhet Klövern är ett fastighetsbolag som fokuserar på att förvärva, utveckla och sälja högavkastande fastigheter i större och medelstora städer utanför storstadsregionerna. Klövern ska expandera genom att förvärva fastigheter i syfte att på ett antal orter nå en storlek som skapar grund för en effektiv drift och ledande position. Klöverns finansiella mål är att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 15 procent, soliditeten överstiga 20 procent och att räntetäckningsgraden ska vara lägst 1,3. Klövern ska också uppnå en storlek på verksamheten och börsvärdet som skapar förutsättningar för att Klövernaktien ska vara ett attraktivt investeringsalternativ för aktiemarknadens aktörer. 1) Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år för resultatposter och för balansposter och finansiering. 1

2 Marknad och fastighetsinnehav Under årets första kvartal har efterfrågan och hyresnivåerna på Klöverns marknader varit i stort sett oförändrade jämfört med sista kvartalet under Den ekonomiska uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet uppgick per 31 mars till 87 %, vilket är en minskning med en procentenhet jämfört med ingången av året. Antalet förfrågningar avseende nyuthyrningar fortsätter att, i likhet med andra halvåret 2003, visa en svagt positiv utveckling. Fördelning av uthyrningsbar yta per lokaltyp per Lokaltyp Antal fastigheter Yta, kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor Industri/lager Butiker Utbildning/vård/motion Restaurang/Hotell Bostäder Övrigt 1) Totalt ) Avser garage, p-platser, skyltytor och telemaster. Kontraktsförfallostruktur per Yta, kvm Kontraktsvärde, Mkr Andel av kontraktsvärde, % Förfalloår 1) Antal kontrakt Kommersiella lokaler > Summa Bostäder Summa ex garage/p-platser Garage/p-platser Totalt ) Den genomsnittliga kontraktstiden var 2,4 år per 31 mars

3 Finansiering Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till Mkr (2 316) med en genomsnittlig ränta om 5,6 % (5,6) och en genomsnittlig räntebindningstid uppgående till 2,4 år (2,4). De lån som förfaller under 2004 hade vid periodens slut en genomsnittlig räntebindningstid om 51 dagar (76). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,1 år (4,5). Lånestruktur per Genomsnittlig Ränteförfalloår Mkr ränta, % Andel, % , , , , , ,5 11 Konvertibelt lån 47 6,3 2 Totalt ,6 100 Investeringar Med tillträde 30 januari 2004, förvärvade Klövern nio fastigheter i Borås för totalt 215 Mkr med en sammanlagd yta om kvm. Periodens totala investeringar i ombyggnationer uppgick till 17 Mkr och avser fastigheter i främst Uppsala, Karlstad, Falun och Örebro. Samtliga belopp har aktiverats i sin helhet. Klöverns extra bolagsstämma 27 januari 2004 Vid en extra bolagsstämma den 27 januari 2004 beslutades att ändra gränserna för bolagets aktiekapital till att utgöra lägst 300 Mkr och högst Mkr, samt att bolagets aktier utges endast i en serie med en röst per aktie. Vidare beslöts att Klöverns aktiekapital ska ökas med högst 65 Mkr, genom emission av högst 13 miljoner nya aktier. Rätt att teckna nya aktier tillkom endast Wihlborgs Fastigheter AB för omvandling av utestående revers gentemot Klövern. Styrelsen bemyndigades att, fram till nästa ordinarie bolagsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av sammanlagt högst 20 miljoner aktier, varje aktie om nominellt 5 kronor. Konvertering till ett aktieslag Under januari månad 2004 omvandlades Klöverns aktier av serie A till aktier av serie B. I februari omstämplades samtliga Klövern B-aktier till aktier utan seriebeteckning. Detta innebär att Klövern endast har ett aktieslag med en röst per aktie. Rapportering och redovisningsprinciper Klöverns redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR20 Delårsrapportering. 3

4 Klöverns ägare Per 31 mars 2004 uppgick antalet aktier i Klövern till fördelat på ca ägare. Ägare Antal aktier, miljoner Innehav, % Lantbrukarnas Riksförbund 13,2 15,6 SEB Fonder 6,5 7,7 Catella Fonder 4,4 5,2 Skandia Liv 4,3 5,1 Länsförsäkringar Södermanland 3,7 4,3 Nect Holding B.V. 2,9 3,5 Investment AB Öresund 2,7 3,2 HQ Fonder 2,6 3,1 Gustaf Hermelin 2,6 3,1 Stiftelsen för strategisk forskning 1,9 2,2 Summa 10 största ägare 44,8 53,0 Övriga ägare 39,7 47,0 Totalt samtliga ägare 84,5 100,0 Händelser efter rapportperiodens utgång Konvertering av konvertibelt lån till aktier I början av april månad 2004 konverterades 44,5 Mkr av utestående konvertibelt lån till 4,0 miljoner aktier i Klövern. Återstående del av konvertibelt lån uppgår därefter till 2,5 Mkr. Klöverns ordinarie bolagsstämma 21 april 2004 Vid ordinarie bolagsstämma i Klövern AB den 21 april 2004 beslutades att utdelning för år 2003 lämnas med 0,50 kr per aktie. Till styrelseledamöter omvaldes Stefan Dahlbo, Gustaf Hermelin, Lars Holmgren, Anna-Greta Lundh, Erik Paulsson, Bo Pettersson och Johan Piehl. Anders Swensson hade omböjt omval. Styrelsearvodet beslöts uppgå till kr. Vid efterföljande konstituerande styrelsesammanträde omvaldes Stefan Dahlbo till styrelsens ordförande. Bolagsstämman beslöt att bemyndiga styrelsen att, fram till nästa ordinarie bolagsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av sammanlagt högst aktier, varje aktie om nominellt 5 kr, för förvärv av företag eller fastigheter. Betalning för de nya aktierna får ske genom apport, kvittning eller kontant betalning. Bolagsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag att göra avsättningar till en vinstandelsstiftelse för personalen med syfte att investera i Klövernaktier. Beträffande nominering av styrelseledamöter beslutade bolagsstämman att ge styrelsen i uppdrag att kontakta de fem största aktieägarna och en representant från övriga aktieägare vid ingången av årets fjärde kvartal, i syfte att dessa i sin tur utser var sin representant som tillsammans med styrelseordföranden arbetar fram ett förslag till styrelse att föreläggas den ordinarie bolagsstämman för beslut. Representanternas namn och kontaktinformation ska offentliggöras i samband med offentliggörandet av kvartalsrapporten för räkenskapsårets tredje kvartal. 4

5 Förvärv av fastigheter i Norrköping, Örebro och Örnsköldsvik 1 april 2004 tillträdde Klövern fyra fastigheter i Örebro, Norrköping och Örnsköldsvik för en köpeskilling om 120 Mkr. Säljare var Wihlborgs Fastigheter och fastigheterna omfattar sammanlagt kvm uthyrningsbar yta med, vid förvärvstillfället, årliga hyresintäkter om 16 Mkr. Förvärv av fastigheter i Västerås Klövern har tecknat avtal med Arvid Svensson Fastigheter att Klövern förvärvar 43 fastigheter i Västerås till en köpeskilling om 905 Mkr. Fastigheterna omfattar ca kvm varav kvm kontor, kvm butiker och kvm bostäder. Uthyrningsgraden uppgår till 96 procent och direktavkastningen till 7,5 procent. Fastigheterna tillträds 1 augusti Förvärvet finansieras genom nyemission av 17 miljoner Klövernaktier till en kurs av 16 kr, vilket totalt uppgår till 272 Mkr, samt upptagande av nya krediter. Förvärvet innebär att Klövern blir en betydande aktör i Västerås och att bolaget etablerar en ny geografisk enhet genom övertagande av personal med god kännedom och förankring på den lokala marknaden. Klövern efter genomfört förvärv Efter genomfört fastighetsförvärv enligt ovan, omfattar Klöverns fastighetsbestånd per 1 augusti kvm uthyrningsbar yta med ett bokfört värde om 4,1 Mdkr. De årliga hyresintäkterna uppgår till 520 Mkr. Direktavkastningen i Klöverns totala fastighetsbestånd uppgår efter förvärvet till 8,1 procent. Arvid Svensson AB kommer efter förvärvet att vara Klöverns största aktieägare. Kalendarium 2004 Delårsrapport januari-juni 2004 Delårsrapport januari-september 2004 Fredag 20 augusti Onsdag 3 november Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida där det också ges möjlighet att prenumerera på delårsrapporter och pressmeddelanden. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Nyköping 5 maj 2004 Klövern AB (publ) Gustaf Hermelin Verkställande direktör För ytterligare information: Gustaf Hermelin, VD, tel , gustaf.hermelin@klovern.se Anders Lundquist, Ekonomidirektör, tel , anders.lundquist@klovern.se Britt-Marie Einar, Informationschef, tel , britt-marie.einar@klovern.se Klövern är ett fastighetsbolag som verkar på den svenska fastighetsmarknaden genom att förvärva, utveckla och avyttra fastigheter med fokus på hög avkastning på eget kapital. Per1 april 2004 uppgår fastigheternas bokförda värde till c:a 3,2 miljarder kronor och hyresintäkterna på årsbasis är c:a 420 Mkr. Klövernaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista Attract 40. Klövern AB (publ), Box 1024, Nyköping, Tel , Fax Org.nr Styrelsens säte: Nyköping Hemsida: 5

6 Koncernens resultaträkningar Rullande Mkr 3 mån 3 mån 12 mån 12 mån jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Hyresintäkter 104,8 64,7 322,5 362,6 Fastighetskostnader -44,2-28,8-133,2-148,6 Driftöverskott 60,6 35,9 189,3 214,0 Resultat fastighetsförsäljningar 4,3 3,4 19,2 20,1 Avskrivningar inventarier -0,4-0,3-1,4-1,5 Central administration -5,9-3,3-16,9-19,5 Rörelseresultat 58,6 35,7 190,2 213,1 Finansiella intäkter 1,4 0,6 3,8 4,6 Finansiella kostnader -32,8-23,1-107,2-116,9 Resultat efter finansiella poster 27,2 13,2 86,8 100,8 Aktuell skatt 1,2) 0,0 0,0-0,2-0,2 Uppskjuten skatt 2) 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat efter skatt 27,2 13,2 86,6 100,6 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,36 0,32 1,73 1,72 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,35 0,30 1,65 1,65 Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner Genomsnittligt antal aktier före utspädning, miljoner Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 84,5 41,3 67,4 84,5 88,8 45,9 71,9 88,8 75,7 41,3 50,0 58,6 80,0 45,9 54,5 63,0 1) I samband med förvärv av andelar i dotterföretag under 2003 belastades resultatet med 0,2 Mkr i aktuell skatt. 2) Då Klöverns resultat för 2004 täcks av skattemässiga underskott, beräknas såväl aktuell som uppskjuten skatt till 0. 6

7 Koncernens balansräkningar Mkr Anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 200,0 200,0 200,0 Inventarier 6,3 5,3 6,2 Summa anläggningstillgångar 206,3 205,3 206,2 Omsättningstillgångar Fastigheter 3 096, , ,6 Kortfristiga fordringar 86,5 75,2 58,3 Likvida medel 1) 219,1 87,2 210,8 Summa omsättningstillgångar 3 402, , ,7 SUMMA TILLGÅNGAR 3 608, , ,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 892,1 336,5 636,3 Fritt eget kapital 299,0 198,6 272,1 Summa eget kapital 1 191,1 535,1 908,4 Avsättningar 12,0 18,7 12,2 Konvertibelt förlagslån 47,0 50,0 49,0 Räntebärande skulder 2 209, , ,8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 121,3 81,3 91,7 Leverantörsskulder 22,4 20,9 35,1 Övriga skulder 5,1 22,7 1,7 Summa skulder 2 417, , ,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 608, , ,9 1) Häri ingår 65 Mkr (76) som utgörs av medel på spärrkonto som säkerhet för återbetalning av lån. Förändring av eget kapital Bundna Fria Summa Eget Aktiekapital reserver reserver eget kapital kapital Ingående balans 1 januari 337,0 299,3 272,1 908,4 522,2 Nyemission 85,4 170,1 0,0 255,5 299,8 Övrigt, netto 0,0 0,3-0,3 0,0-0,2 Periodens resultat efter skatt 0,0 0,0 27,2 27,2 86,6 Utgående balans 422,4 469,7 299, ,1 908,4 7

8 Koncernens kassaflödesanalyser Rullande Mkr 3 mån 3 mån 12 mån 12 mån jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 27,2 13,2 86,6 100,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 1,4 0,3 1,4 2,6 Betald inkomstskatt 0,0-0,2-0,2-0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 28,6 13,3 87,8 103,0 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -28,2 13,6 30,9-17,2 Förändring av rörelseskulder 20,4-15,4-27,1 30,4 Summa förändring av rörelsekapital -7,8-1,8 3,8 13,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 20,8 11,5 91,6 116,2 Investeringsverksamheten Nyemission i samband med förvärv 62,7 0,0 298,8 362,0 Avyttring av fastigheter 23,3 36,1 185,1 172,3 Förvärv av fastigheter -231,6-24, , ,7 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,5 0,0-2,2-1,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -146,1 11,3-717,0-873,7 Finansieringsverksamheten Nyemission 192,9 0,0 1,0 192,9 Förändring av räntebärande skulder -59,1 1,5 778,9 703,3 Kostnader för nyemissioner 0,0 0,0 0,0 0,0 Förändring av avsättningar -0,3 0,0-6,5-6,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 133,5 1,5 773,4 889,4 Periodens kassaflöde 8,2 24,3 148,0 131,9 Likvida medel vid periodens början 210,9 62,9 62,9 87,2 Likvida medel vid periodens slut 219,1 87,2 210,9 219,1 8

9 Koncernens nyckeltal Rullande 3 mån 3 mån 12 mån 12 mån jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Avkastning på eget kapital före utspädning, % Avkastning på eget kapital efter utspädning, % Soliditet vid periodens utgång före utspädning, % Soliditet vid periodens utgång efter utspädning, % 2,6 2,5 12,1 11,7 2,5 2,4 11,7 11,4 33,0 24,0 27,0 33,0 34,3 26,2 28,5 34,3 Synligt eget kapital per aktie vid periodens utgång före utspädning, kr Synligt eget kapital per aktie vid periodens utgång efter utspädning, kr 14,10 12,96 13,48 14,10 13,94 12,75 13,32 13,94 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,8 1,9 Definitioner Beräkning av nyckeltal Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. I redovisade nyckeltal efter utspädning har effekt avseende utgivna teckningsoptioner samt konvertering av lån med effekter på såväl eget kapital som finansiella kostnader avseende det konvertibla lånet om 50 Mkr beaktats. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Synligt eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Synligt eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. 9