(Löpnummer, hanteras av kurssekreterare) 2008:X000 Tillämpning av ortsprismetoden på svaga marknader Fallstudie - Färgelanda; Brålanda Johan uggla Jennie Lundin EXAMENSARBETE Lantmäteriingenjör Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap
EXAMENSARBETE Tillämpning av ortsprismetoden på svaga marknader. Sammanfattning Vårt arbete är en undersökning på om det finns alternativa värderingsmetoder till ortsprismetoden på svaga marknader. Ortsprismetoden bygger på att ta fram tidigare fastighetsförsäljningar som liknar värderingsobjektet för att se vad de sålts för och genom det kunna göra en uppskattning av marknadsvärdet. När fastighetsvärdering skall göras med ortsprismetoden krävs det att det sålts ett visst antal fastigheter i det område där värderingen skall göras för att kunna få fram så många jämförelseobjekt som möjligt. Ortsprismetoden är därför inte lämplig på svaga marknader dvs. mindre orter där fastighetsförsäljningarna är få. Vi valde att göra vår fallstudie utifrån två små orter i Dalsland, Färgelanda och Brålanda. Vi valde att undersöka om faktorer som arbetslöshet och företagsklimat påverkar prisutvecklingen. Efter att ha studerat ortsprismaterial över sålda småhusfastigheter under perioden 2001-01-01 till 2007-12-31 i de båda orterna såg vi att prisutvecklingen varit högre i Brålanda med 48 % än i Färgelanda där den låg på 34 %. Analys av kurvorna för arbetslöshet och prisutveckling visade sig följa varandra dvs. priserna ökade när arbetslösheten minskade. Antal etablerade företag och företagens kapacitet på löneutbetalningar, vilket visar anställningskapaciteten, för respektive ort var information vi använde oss av i analysen. Både företagsklimatet och arbetslösheten tror vi påverkar fastighetspriset. Den största skillnaden mellan orterna är att Brålanda består av flera medelstora företag och har en mer stabil sysselsättningsnivå och av den anledningen har haft en starkare tillväxt på fastighetsmarkanden de senaste åren. Författare: Johan Uggla, Jennie Lundin Examinator: Peter Brynte Handledare: Hans Söderblom, Lantmäteriet, Gävle Program: Lantmäteriingenjör Utbildningsnivå: C-nivå Datum: 2008-05-20 Rapportnummer: 2008:X000 Nyckelord: Fastighetsvärdering, Fastighetstaxering, prisutveckling, arbetslöshet, näringsliv Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, 461 86 Trollhättan Tel: 0520-22 30 00 Fax: 0520-22 32 99 Web: www.hv.se i
Alternative methods for real estates valuation on weak markets Case-study Färgelanda; Brålanda Summary This is an examination of if there is any alternative valuation method for real estates on weak markets. The most common valuation method is called ortsprismetoden and is a method used by comparing previous sells on the real estates market whit the real estate that is to be valued. This method is not applicable on weak real estates markets, small communities, whit few sales. Our case-study covers two small communities called Färgelanda and Brålanda. We chose to study the factors unemployment and entrepreneurial climate to se if they have an effect on the price development on real estates. The study of previous sales of real estates in the two communities during the period of 2001-01-01 to 2007-12-31 led us to the fact that the price development of real estates was higher in Brålanda whit 48 % than Färgelanda whit 34 %. When we compared the curves of unemployment and price development it showed that they appeared to match each other, that is that the prices rose when the numbers of unemployment sank. The information we used in the analysis is the number of companies in each community and the companies capacity on payments of salary, which show the capacity of employment. Both the entrepreneurial climate and the numbers of unemployment we think has an affect on the price development of real estates. Brålanda has had a stronger price development on real estates than Färgelanda and we think that the reasond for that is that there are more companies established there and the employment numbers are more stable. Author: Johan Uggla, Jennie Lundin Examiner: Peter Brynte Advisor: Hans Söderblom, Lantmäteriet, Gävle Subject: Land Surveying Level: Examination Date: 2008-05-20 Report Number: 2008:X000 Keywords Real estates valuation, rateable value for real estates, price development, unemployment, entrepreneurial climate Publisher: University West, Department of Engineering Science, S-461 86 Trollhättan, SWEDEN Phone: + 46 520 22 30 00 Fax: + 46 520 22 32 99 Web: www.hv.se ii
Förord Vi har som en sista del i våran utbildning skrivit ett examensarbete om 10 poäng på Lantmäteriingenjörsprogrammet vid Högskolan Väst i Trollhättan, som på gjorts på uppdrag av Lantmäteriverket i Gävle. Vi vill tacka Hans Söderblom på Lantmäteriet i Gävle och vår examinator/handledare Peter Brynte. iii
Innehållsförteckning Sammanfattning...i Summary...ii Förord...iii Innehållsförteckning...iv 1 Inledning...1 1.1 Bakgrund...1 1.2 Syfte och mål...1 2 Förutsättningar...1 2.1 Avgränsningar...2 2.2 Metod...2 3 Värdering...2 3.1 Marknadsvärde...3 3.2 Ortsprismetoden...3 3.3 Köpeskillingskoefficienten K/T...4 3.4 Kronor per kvadratmeter boarea, kr/boa...4 4 Fastighetstaxering...4 4.1 Grundläggande om fastighetstaxeringen...4 4.2 Hur bestäms taxeringsvärdet:...5 4.3 När sätts taxeringsvärdet...5 4.4 Taxering av småhus...6 5 Fakta om orterna...7 5.1 Färgelanda...7 5.2 Brålanda...7 6 Resultat prisutveckling...8 6.1 Gallring av ortprismaterial...8 6.2 Alla sålda fastigheter i Brålanda 2001-2007...8 6.3 Arbetslöshet i Brålanda (Vänersborgs kommun)...9 6.3.1 Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Brålanda...9 6.4 Alla sålda fastigheter i Färgelanda 2001-2007...10 6.5 Arbetslöshet i Färgelanda kommun...11 6.5.1 Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Färgelanda...11 6.6 Analys av resultat...12 7 Resultat Näringsliv...13 7.1 Antal företag i Brålanda och Färgelanda 2001-2007...13 7.2 Siffror på löneutbetalning...14 7.3 Löneutbetalning samtliga företag och år....15 7.4 Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Brålanda...15 7.5 Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Färgelanda...16 7.6 Analys av resultat...17 8 Slutsatser...18 Källförteckning...20 Brålanda...1 Färgelanda...3 iv
Bilagor A. Karta B. Ortsprismaterial v
1 Inledning Vår uppgift är att undersöka prisutvecklingen på småhusfastigheter i orterna Färgelanda och Brålanda. I dessa två områden är försäljningarna få på villor och resulterar därmed att ortsprismetoden inte är tillämplig som värderingsmetod. Snabbt förklarat bygger ortsprismetoden på en jämförelse av insamlade prisuppgifter på försålda fastigheter inom en geografisk delmarknad t.ex. län, kommun, församling, trakt (kvarter), värdeområde. En gallring görs för att få fram så många jämförbara objekt som möjligt för att kunna göra en bedömning av marknadsvärdet. Finns det för få jämförelseobjekt är ortsprismetoden inte en bra värderingsmetod. Vi har undersökt om faktorer som arbetslöshet, näringsliv och natur/miljö i och runt om orten påverkar prisutvecklingen. Resultatet av studien skall visa om dessa faktorer påverkar prisutvecklingen och om det med hjälp av dem går att uppskatta marknadsvärdet i de fall då ortsprismetoden inte är tillämplig. 1.1 Bakgrund När skatteverket står inför en ny fastighetstaxeringsomgång bistår Lantmäteriverket med det värderingstekninska underlaget för fastighetstaxeringen. Det uppstår problem när värdering skall göras på de mindre orterna just för att ortsprismetoden inte är tillämplig på grund av för få jämförelseobjekt och att Fastighetstaxeringslagen anvisar att det är den metoden som skall användas. Att hitta alternativa metoder för värdering av småhus i dessa områden är därför mycket angeläget. 1.2 Syfte och mål Syftet med undersökningen är att för lantmäteriets räkning undersöka om andra värderingsmetoder kan tillämpas där omsättningen på småhus är låg och ortsprismetoden inte är tillämplig. Vi har valt orterna Färgelanda och Brålanda. Resultatet ska sedan förhoppningsvis kunna användas för den allmänna taxeringen för småhus år 2009. Vi ska bearbeta och analysera faktorer som t.ex. näringslivet och arbetslösheten i orterna. Dessa faktorer har med samhällskonjunkturen att göra och därför tyckte vi att det skulle vara intressant att se ifall det finns något samband med prisutvecklingen. 2 Förutsättningar Undersökningen görs som ett examensarbete på lantmäteriingenjörsprogrammet vid Högskolan i Trollhättan på uppdrag av enheten för fastighetsuppdrag vid Lantmäteriet i Gävle. 1
2.1 Avgränsningar Vi valde att bara ta med småhusfastigheter för permanent boende, typkod 220, i och närmast omkring centrum i orterna. Detta för att få med så lika fastigheter som möjligt, dvs. villa med normal villa tomt. Lite längre utanför orterna kan tomterna vara lite större och då påverka priserna annorlunda. Strukturen och upplägget på arbetet ska vara lättöverskådligt för den som inte är insatt i ämnet och läser det. Vi har valt att arbeta med tabeller och diagram för att uppnå målet. Arbetet är anpassat till ett 10 poängs examensarbete. 2.2 Metod Vi började med att ta fram ortsprismaterial över sålda fastigheter under perioden 2001-01-01 till 2007-12-31 i de båda orterna. Detta gjordes i fastighetsprissystemet vd_pro. Vd_pro är ett program där alla fastighetsförsäljningar finns samlade. Där kan man göra sökningar och få fram försäljningspriser bakåt i tiden. Sökningen och gallringen gjordes efter Färgelanda församling och Brålanda församling. Vi analyserade försäljningarna och gallrade bort troliga släktköp som antagligen inte hade varit ute på den fria marknaden då försäljningen skedde. Vi gallrade även bort K/T,som är ett normeringstal, under 1 respektive över 4 samt köpeskillingar som var extremt låga eller höga, 300 000 kronor och 1 000 0000 kronor. Detta för att få bort fastighetsförsäljningar som skiljer sig avsevärt från resterande försäljningar i området. Exempel kan vara en fastighet som ligger strandnära eller och där av har ett betydligt högre försäljningspris. Försäljningarna under 300 000 kronor gallrades bort pga. att de kan vara i så dåligt skick att de knappt är beboeliga. Statistik över arbetslösheten hittade vi på arbetsförmedlingens hemsida, dock bara kommunvis ej för de specifika orterna. Att få fram antal företag på orterna fick vi hjälp med av skattemyndigheten som sökte på företag med två eller fler kontrolluppgifter, där varje kontrolluppgift visade hur många anställda varje företag hade betalat ut lön till. Vi fick även information om de sammanlagda löneutbetalningarna för respektive företag. Vi bearbetade statistiken och matade in den i Microsoft kalkylprogram Excel. Därefter började analysarbetet med beräkningar och diagram. Till sist var det dags att dra egna slutsatser av vad vi kommit fram till. 3 Värdering 2
3.1 Marknadsvärde Det mest sannolika priset vid en försäljning av en fastighet under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. 3.2 Ortsprismetoden Ortsprismetoden är den vanligast förekommande metoden vid småhusvärdering när syftet är att ta fram marknadsvärdet. Den bygger på en jämförelse av insamlade prisuppgifter på försålda fastigheter inom en geografisk delmarknad t.ex. län, kommun, församling, trakt (kvarter), värdeområde osv. Med det första urvalet är syftet att få fram siffror på prisutvecklingen i området. När ortsprismaterialet är insamlat görs en gallring för att få fram de mest jämförbara köpen (försålda fastigheter). Gallring görs efter: Läge; strandnära eller ej strandnära. Typ av hus; friliggande, parhus eller radhus. Boarea Nybyggnadsår Standardpoäng Tomtstorlek Värdetidpunkten, när fastigheten såldes, är en viktig aspekt att ta hänsyn till. Förhållandet på fastighetsmarkanden kan ha ändrats på några år, därför är köp som är gjorda nära i tiden mest väsentliga att ta med. Det går att räkna upp priserna med hjälp av prisutvecklingen de senaste åren men är ej att rekommendera pga. att det kan bli missvisande. I det fastighetsprissystem vi tagit fram vårt ortsprismaterial är taxeringsvärdet för de försålda fastigheterna från det året det senast gjorts en taxering. En mycket stor värdepåverkande faktor är läget, ligger fastigheten strandnära, på gräddhyllan eller i ett område med lägre status. Även fastighetens mikroläge dvs. läget i området skall vägas in. De delar som bör vägas i in bedömningen är: Närhet till butiker, skolor, affärscentrum Närhet till natur, strövområden Störningar från järnväg, hårt trafikerade leder, flyg Kommunikationer, tillgång och närhet 3
Då egenskaperna skiljer sig åt från fastighet till fastighet måste varje köp räknas om (normeras) till en gemensam bas så att priserna blir jämförbara. Nedan förklaras de vanligaste normeringarna för bebyggda småhusfastigheter. 3.3 Köpeskillingskoefficienten K/T Detta nyckeltal fås genom att dividera köpeskillingen med taxeringsvärdet. K/T är en kvot som visar hur mycket köparen fått betala i förhållande till taxeringsvärdet. Kvoten används för att jämföra köpeskillingar för sålda fastigheter med olika egenskaper. Är kvoten under 1,0 ligger priset under taxeringsvärdet och är kvoten över 1,0 är priset högre än taxeringsvärdet. 3.4 Kronor per kvadratmeter boarea, kr/boa Detta nyckeltal visar hur mycket köparen får betala per kvadratmeter boarea. Nyckeltalet fås fram genom att dividera köpeskillingen med kvadratmeter boarea och ett kvadratmeter pris fås fram. Detta visar en mer direkt skillnad och används då gallring har gjorts och liknade fastigheter skall jämföras. Den svårighet som kan uppstå med ortprismetoden är att hitta jämförelseobjekt när det finns för få köp i området. 4 Fastighetstaxering 4.1 Grundläggande om fastighetstaxeringen Fastighetstaxeringslagen (FTL) och fastighetstaxeringsförordningen (FTL) styr bestämmelserna för fastighetstaxeringen. Skatteverkets huvudkontor samt de regionala och lokala kontoren är de som ansvarar för fastighetstaxeringen. Utöver detta får skatteverket hjälp med en väsentlig del av det värderingstekniska förberedelsearbetet av lantmäteriverket. Det första vi tänker på när vi hör ordet taxeringsvärde är hur mycket fastighetskatt och förmögenhetsskatt var och en ska betala. Men det finns andra saker taxeringsvärdet används till som t.ex. att få en uppskattning av marknadsvärdet på fastigheten. Taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet. Detta skiljer sig åt en hel del, så att utgå från det när man värderar är ingen bra ide. Banker har stor användning av det, när det gäller säkerhet och utlåning av pengar. Vid fastighetsvärdering har taxeringsvärdet den uppgift att jämföra redan sålda objekt med olika egenskaper sinsemellan med hjälp av köpeskillingskoefficienten, eller K/T-talet som det idag kallas. 4
Försäkringsverksamhet, kreditupplysningar och direktreklamsammanhang är verksamheter som har användning för taxeringsvärdet. Gröna boken, skatteverket 4.2 Hur bestäms taxeringsvärdet: Fastighetstaxeringen är en form av massvärdering som man får fram genom schablonmässiga modeller. Tanken är att taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av marknadsvärdet. Alla fastigheter är indelade i typkoder som beskriver fastighetens huvudsakliga användningsområde. Vissa fastigheter har taxeringsvärde noll, det kan vara en liten fastighet där byggnadsvärdet är under 50 000 kr. Exempel på det kan vara en fastighet där byggnadsvärdet understiger 50 000 kr och har sin grund på en jordbruksfastighet. För att göra det lite enklare så delar man in allt som skall taxeras i taxeringsenheter. Oftast är en fastighet en enhet men ibland kan det förekomma två enheter på en fastighet, t.ex. att en fastighet både består av ett privat boende och en industriell verksamhet, då delar man upp det och taxerar dem var för sig. Motsatsen kan vara att en ägare äger två fastigheter och brukar dessa som en enhet. Det man gör är att man samtaxerar båda fastigheterna som en taxeringsenhet. skatteverket För att bilda en taxeringsenhet av flera fastigheter så krävs att fastigheterna har samma ägare och ligger inom samma kommun, har samma skattepliktsförhållande och utgör en ekonomisk enhet. 4.3 När sätts taxeringsvärdet Varje år taxeras alltid någon enhet. Det kan vara småhusenhet, lantbruksenhet eller hyreshus-, industri- och specialenheter. Taxeringen sker antingen genom en allmän fastighetstaxering (AFT) eller förenklad fastighetstaxering (FFT) och även ibland särskild fastighetstaxering (SFT). Den allmänna fastighetstaxeringen görs var 6: e år. Exempel för småhusenheter är att den allmänna taxeringen görs 2003 och förenklade 2006 för att sedan 2009 göra den allmänna igen. Mellan dessa år kan även en särskild fastighetstaxering göras. Det kan vara situationer som medför stora förändringar, ny- eller ombyggnader på en fastighet. Förberedelserna inför den allmänna taxeringen påbörjas i regel alltid tre år innan taxeringsåret. Analyser av redan sålda fastigheter påbörjas redan under nivååret som är två år innan taxeringsåret. T ex AFT03 småhus är nivååret 2001. Även åren innan nivååret analyseras. Detta innebär att taxeringsvärden i ortsprismaterialet alltid är inaktuellt men pga. att felet är systematiskt rakt igenom så fungerar det bra ändå. 5
4.4 Taxering av småhus Vid taxering av småhus så hanterar man tomtmarkens respektive småhusets taxeringsvärdevärde för sig. Innan det görs så hämtas information från riktvärdeskartan som består av en uppsättning kartor över landet. Den informationen beskriver vilket värdeområde respektive fastighet tillhör. Landet är uppdelat i värdeområden och fångar det som har störst betydelse vid värderingen och taxering av småhus nämligen läget. När det är klart räknas taxeringsvärdet fram med hjälp av tabeller och andra värderingsregler. Tomtmark Inom varje värdeområde beskrivs en normaltomt taxeringsvärdevärde. Vid framräknandet av tomtvärdet så måste dessa fem faktorer bestämmas: Vatten och avloppsförhållanden Här tar man hänsyn till fastighetens tillgång på dricksvatten och WC-avlopp. Indelningen sker i 6 klasser varav klass 1 innebär kommunalt vatten och avlopp och klass 6 att det saknas helt. Typ av bebyggelse Här delas byggnaden in i tre klasser och värderas där efter. Friliggande hus Radhus Kedjehus Närhet till strand Indelningen sker i fem klasser. Strand, tre strandnära klasser samt en klass för ej strand eller strandnära. Storlek Avser tomtens landareal. Korrigering görs från normaltomtens värde och dess storlek. Fastighetsrättsliga förhållanden 6
Denna värdefaktor tar hänsyn till om tomten är eller om den kan eller inte kan bilda en egen fastighet. Korrigering av värdet sker bara ifall tomten inte är en egen fastighet, ex. att tomten som tillhör bostadshuset är en del av en jordbruksfastighet. 5 Fakta om orterna 5.1 Färgelanda Färgelanda är en tätort och centralort i Färgelanda kommun som ligger i sydvästra Dalsland med gräns till Bohuslän. Invånarantalet uppgår till nästan 7000 st. Det finns en tradition att arbeta med plastprodukter för bl.a. bilindustri och därför har man skapat ett Polymertekniskt Centrum för att utveckla framtida plastprodukter. Näringslivet består främst av IAC och Gunnebo Protection. I samhället finns två mataffärer, bank, post, systembolag, apotek, vårdcentral, tandvård arbetsförmedling, försäkringskassa och bibliotek. Naturen och friluftslivet är något som kommunen kan locka boenden med. Olika sorts aktiviteter som vandring, cykling, kanotfärder och fiske är några av alla aktiviteter sin finns att tillgå. Även golf och ridning finns för den som är intresserad. Möjlighet till bad finns i ett antal sjöar som finns runt omkring tätorten. 5.2 Brålanda Brålanda är en tätort i Vänersborgs kommun och är belägen två mil norr om Vänersborg. Det finns en stor spannmålssilo i Brålanda som utvisar att det är centralorten för landsbygden i södra Dalsland ned mot Vänern. Det finns ett Naturbruksgymnasium, Nuntorp, en bit utanför Brålanda. I tätorten finns två livsmedelsaffärer, bank, bassängbad, campingplats, bibliotek, bilverkstad och däckverkstad. Det finns även två bensinstationer, Riksrasta och Bilisten. I Brålanda finns det ett mindre slakteri som heter AJ Dahlberg Slakteri AB och Topp som skördar, raffinerar och säljer bland annat grönsaker och pommes frites. Verkstadsföretagen Brålanda Industri AB och Frändefors Plåt är placerade i Brålanda samhälle. Genom Brålanda går E45. Omgivningarna kring Brålanda erbjuder mängder av aktiviteter för den friluftsintresserade. Kroppefjäll med fiske och stora svampskogar finns ett kort stycke från samhället. Ca två mil norr om Brålanda ligger Mellerud som har en fin golfbana och en större camping vid Vänern med en fin strand. 7
6 Resultat prisutveckling 6.1 Gallring av ortprismaterial Sökningen gjordes i fastighetsprissystemen och VDpro. Urvalet i sökningen gjordes efter kommunkod, församling och typkod 220 (småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer). Tidsperioden sattes till 2001-01-01 till 2007-12-31. I ett andra urval gallrade vi bort släktköp och dödsbon då de köpen inte kan sägas passa in under definitionen av marknadsvärdet; Det mest sannolika priset vid en försäljning av en fastighet under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. Vi valde även att gallra bort fastighetsförsäljningar med K/T under 1,0 över 4,0 och försäljningar med köpeskilling under 300 000 kr och över 1 000 000 kr. Detta gjordes för att inte ett fåtal avvikande köp skulle påverka prisutvecklingen på ett felaktigt sätt. Vi vill jämföra standard villor, inte de vräkigaste villorna och inte de fastigheter som knappt är beboeliga. Eftersom vi gallrat på samma sätt för båda orterna valde vi att gallra bort vissa köp. 6.2 Alla sålda fastigheter i Brålanda 2001-2007 Nedan visas alla fastighetsförsäljningar i Brålanda församling mellan åren 2001-01-01 till 2007-12-31 efter att gallring gjorts. Vi har valt att visa hur mycket säljaren fått betalt per kvadratmeter boarea istället för att normera med K/T. Detta för att kr/kvm BOA blir en bättre jämförelse siffra då tidsperioden är så pass lång att det varit ny fastighetstaxering år 2003 och att K/T då kan vara missvisande. Diagrammet visar på en positiv prisutveckling under åren med 48 %. kr/kvm BOA, Brålanda 2001-2007 Kronor 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1999-12- 06 2001-04- 19 2002-09- 01 2004-01- 14 2005-05- 28 2006-10- 10 2008-02- 22 kr/kvm BOA Linear (kr/kvm BOA) 2009-07- 06 Köpedatum 8
Regressionslinjen (den svarta linjen i diagrammet) visar ett medelvärde för hela perioden. I början av 2001 ligger medelvärdet på 4087 kr/kvm BOA och i slutet av 2007 på 6043 kr/kvm BOA. 6.3 Arbetslöshet i Brålanda (Vänersborgs kommun) Vår uppgift var att undersöka om arbetslösheten påverkar prisutvecklingen på orterna. Det visade sig att arbetsförmedlingen bara har kommunvis statistik över arbetslösheten och att vi då ej kunde få statistik på arbetslösheten i Brålanda som ju är en ort i Vänersborgs kommun. Vi valde att visa siffror på hela Vänersborgs kommun med reservation på att de kanske ej speglar hur det ser ut i Brålanda. Enligt Anita Wilhelmsson på arbetsförmedlingen i Vänersborg är det ingen skillnad mellan siffrorna för hela kommunen och hur det ser ut i Brålanda procent arbetslösa, Vänersborgs kom m un 2001-2007 procent 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 år 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Det som syns i diagrammet är att siffrorna har varierat under åren. År 2001 låg siffran på 3,3 % för att sedan sjunka lite och efter det nå en topp på 4,1 % år 2004. Efter toppen år 2004 har siffrorna haft en positiv nedåtgående trend för att öka marginellt med 0,1 % år 2007. 6.3.1 Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Brålanda Nedan visas två diagram, ett över arbetslösheten och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Brålanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går upp när arbetslösheten går ner. Siffrorna på arbetslösheten är över Vänersborgs kommun. Varje år har en egen färg för att lättare kunna jämföra diagrammen. 9
procent arbetslösa, Vänersborgs kom m un 2001-2007 procent 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Medelvärde kr/kvm BOA, Brålanda kronor 7000 6000 5000 4000 3000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 De två första åren ser kurvorna ut att följas åt. Året 2003-2004 ökar arbetslösheten vilket även priset per kvm gör, dock marginellt med 350 kronor/kvm. Året 2004-2005 sjunker arbetslösheten och prisutvecklingen ligger stilla. Året 2005-2006 fortsätter arbetslösheten att sjunka och nu stiger priset per kvm boarea med 1570 kronor. Slutligen ökar arbetslösheten något 2007 och priserna sjunker. Det ser ut som kurvorna följs åt och att arbetslösheten har en påverkan på prisutvecklingen. 6.4 Alla sålda fastigheter i Färgelanda 2001-2007 Nedan visas alla fastighetsförsäljningar i Färgelanda församling mellan åren 2001-01- 01 till 2007-12-31 efter att gallring gjorts. Vi visar även här vad säljaren fått betalt per kvadratmeter boarea. Diagrammet visar på en positiv prisutveckling under åren med 34 %. 10
kr/kvm Boarea, Färgelanda 2001-2007 kronor 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1999-12- 06 2001-04- 19 2002-09- 01 2004-01- 2005-05- 14 28 Köpe datum 2006-10- 10 2008-02- 22 2009-07- 06 kr/kvm BOA Linear (kr/kvm BOA) I början av 2001 ligger medelvärdet på 4444 kr/kvm BOA och i slutet av 2007 på 5971 kr/kvm BOA. 6.5 Arbetslöshet i Färgelanda kommun I diagrammet nedan visas arbetslöshetssiffror över Färgelanda kommun. Siffror över enbart orten Färgelanda var inte möjligt, därför visas här siffror över hela Färgelanda kommun. Dessa siffror ger en bra bild över arbetslösheten på orten, då Färgelanda kommun enbart består av Färgelanda och tre mindre orter. procent arbetslösa, Färgelanda kom m un 2001-2007 procent 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 år 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Från 2001 till 2006 så minskar siffrorna ena året för att stiga nästkommande år för att sedan minska igen. Enda brottet på denna trend är året 2006-2007 då siffrorna fortsätter att minska. 6.5.1 Jämförelse arbetslöshet och prisutveckling, Färgelanda Nedan visas två diagram, ett över arbetslösheten och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Färgelanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går 11
upp när arbetslösheten går ner. Varje år har en egen färg för att lättare kunna jämföra diagrammen. procent 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% procent arbetslösa, Färgelanda kom m un 2001-2007 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Kronor 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Medelvärde kr/kvm BOA, Färgelanda 2001-2007 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 År 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Mellan året 2001-2002 minskar arbetslösheten medan priset per kvm boarea ökar, likaså nästkommande år. Året 2003-2004 minskar arbetslösheten och prisutvecklingen dock marginellt på det senare. Året 2005-2006 sjunker arbetslösheten och priserna ökar, 2007 bryts den trenden då arbetslösheten går ner och priserna sjunker något. Även här tycks kurvorna följas åt och att arbetslösheten har en påverkan på prisutvecklingen. 6.6 Analys av resultat När vi skall analysera diagrammen för att se om prisutvecklingen på småhus påverkas av arbetslösheten så tycker vi att de följs åt. Vissa år följs siffrorna åt dvs. priserna stiger när arbetslösheten sjunker, medan andra år så minskar både arbetslösheten och priserna dock minskar priserna inte så mycket som arbetslösheten. Ser man på hur arbetslösheten har förändrat sig under åren, på båda orterna, som en helhet så ser man att det ser mer ostadigt ut i Färgelanda med högre toppar och lägre dalar medan Brålanda ser betydligt stabilare ut. Prisutvecklingen i Brålanda ligger sedan år 2001 på 48 % och Färgelanda på 34 %. Analysen vi gör av det är att 12
prisutvecklingen blir högre om det är någorlunda stabilt på arbetsmarknaden medan den hålls tillbaka lite om arbetsmarknaden är ostabil. Arbetslöshet Brålanda och Färgelanda procent 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 år Brålanda Färgelanda 7 Resultat Näringsliv Vi har fått uppgifter från skatteverket om antal registrerade företag per ort och år som lämnat två eller fler kontrolluppgifter. I filen vi fick från skatteverket kunde vi även läsa ut den sammanlagda löneutbetalningen per företag och år. Vi valde att inte ta med företag som bara lämnat en kontrolluppgift på löneutbetalning. Vi gjorde detta för att utesluta alla enmansföretag för att få en bättre överblick över antal arbetstillfällen i orterna. Företagen vi tagit fram är belägna i eller strax utanför de två orterna. 7.1 Antal företag i Brålanda och Färgelanda 2001-2007 Nedan visas antal företag som lämnat två eller fler kontrolluppgifter mellan åren 2001 till 2007. 13
Antal företag på orterna 65 72 68 58 59 58 51 48 46 44 44 44 41 48 Brålanda Färgelanda 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år Det man ser är att Brålanda har fler företag samtliga år utom sista året 2007. Trenden visar också att Brålanda har tappat en del företag de senaste åren medan Färgelanda legat på en jämn nivå under åren. 7.2 Siffror på löneutbetalning Nedan visas ett medel på löneutbetalningen från samtliga företag per ort och år från 2001 till 2007. Vi har alltså summerat löneutbetalningarna från samtliga företag på orten och sedan dividerat den summan med antal företag. Anledningen till att vi tittar på den siffran är att utläsa anställningskapaciteten hos företagen på orterna. Vi har valt att ta bort de två största företagen på varje ort, detta för att kunna se hur företagsklimatet ser ut utan hjälp från de två största företagen. Medellön kronor 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år Brålanda Färgelanda Här ser man att Brålanda som är en lite mindre ort än Färgelanda har ett högre medel på löneutbetalningarna genom alla åren. Båda kurvorna visar på en positiv trend. Kurvorna följer varandra snarlikt utom sista året då Brålanda rycker ifrån. 14
7.3 Löneutbetalning samtliga företag och år. Kommer uppgifter senare då vi väntar på ett mail. 7.4 Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Brålanda Nedan visas tre digram, ett över antal företag som lämnat två eller fler kontrolluppgifter, ett över utbetald medellön för samtliga företag i Brålanda och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Brålanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går upp när näringslivet ökar. Antal företag Brålanda 80 70 65 68 72 60 58 59 58 50 40 30 20 10 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 41 Antal företag Medellön kronor 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år Brålanda 15
Medelvärde kr/kvm BOA, Brålanda kronor 7000 6000 5000 4000 3000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Antalet företag i Brålanda har minskat en del med åren medan företagens löneutbetalningar blivit bättre. Kvm priset följer diagrammet för löneutbetalningarna någorlunda förutom sista året då priset per kvm sjunker en aning. 7.5 Jämförelse löneutbetalning och prisutveckling, Färgelanda Nedan visas tre digram, ett över antal företag som lämnat två eller fler kontrolluppgifter, ett över utbetald medellön för samtliga företag i Färgelanda och ett över prisutvecklingen i kr/kvm BOA i Färgelanda. Syftet är att se om kurvorna följs åt dvs. att priserna går upp när näringslivet ökar. Antal företag Färgelanda 48 46 44 44 51 44 48 Antal företag 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 16
kronor 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 M edellön 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 år Färgelanda Kronor 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Medelvärde kr/kvm BOA, Färgelanda 2001-2007 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 År 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Antalet företag har förändrats marginellt under åren. Företagen ligger mellan 44 till 51 stycken. Företagens genomsnittliga utbetalningar följer inte kvm priset hela tiden då priset sjunker en aning åren 2002 till 2005. Under samma period ökar företagens löneutbetalningar. 7.6 Analys av resultat I Brålanda har antal företag minskat med 31st sedan år 2003 men medeltalet på löneutbetalningarna har ökat vilket visar att det går bra för företagen då de har anställt fler medarbetare. Vi anser att antal etablerade företag inte har någon betydelse, utan istället vilken kapacitet företagen har i sina löneutbetalningar. Det syns tydligt året 2006-2007 då antal företag i Brålanda minskat med 17st men löneutbetalningarna ökat med ett medeltal på ca 600 000 kronor. Diagrammet över antal företag visar att det i Färgelanda finns ungefär lika många företag idag som för 6 års sen. Skillnaden är dock att företagens kapacitet att betala ut lön har blivit bättre och starkare genom åren dvs. att de har fler anställda. En stor skillnad mellan Brålanda Färgelanda är att näringslivet är stabilare i Brålanda med fler företag utom sista året då Brålanda har något färre företag. I resultatet ser vi 17
att företagen i Brålanda betalar i snitt 400 000 kronor mer i lön än företagen i Färgelanda. Det finns fler lite större företag i Brålanda än i Färgelanda vilket ger fler arbetstillfällen och detta kan ha resulterat i att kvm priset har haft en mer stabilare och högre procentuell uppgång i Brålanda än i Färgelanda de senaste åren. Färgelanda har fördelen att ha det stora företaget IAC GROUP etablerat hos sig med 455 anställda. I resultatet ser man att företaget betalar ut ca fyra gånger mer än resten av alla företag i orten. Vi anser att Färgelanda är beroende av ett stort företag och att det kan bidra till en större osäkerhet än i Brålanda. Risken med ett stort företag är att konsekvenserna blir större vid en nedläggning, vilket skulle slå mycket hårt mot orten med hög arbetslöshet och lägre fastighetspriser. I Brålanda finns det fler halv stora företag med relativt många anställda, vilket innebär en lägre risk då det inte slår lika hårt mot orten om ett företag skulle försvinna. Varför prisutvecklingen varit lägre i Färgelanda och högre i Brålanda tror vi beror på stabiliteten på näringslivet på orterna som beskrivits ovan. Gemensamt för bägge orterna är att antal företag inte alls spelar någon roll utan helt enkelt har mer med företagens löneutbetalningar att göra. 8 Slutsatser Den slutsatsen vi kan dra är att ett stabilt näringsliv med relativ många starka företag på en ort bidrar till en högre prisutveckling än där näringslivet inte har en bred grund med flera företag att stå på. Även arbetslösheten visar att osäkerheten är större i Färgelanda med siffror som pendlat mer upp och ner än i Brålanda där siffrorna varit jämnare. Frågan om arbetslösheten påverkar prisutvecklingen är vår slutsats att prisutvecklingen påverkas av arbetslösheten då priserna stiger när arbetslösheten sjunker. Vi anser att grunden till att Brålanda har haft en starkare utveckling på fastighetsmarknaden och att det beror på ett starkare företagsklimat och jämnare arbetslöshet. Andra orsaker som vi tror har en rätt stor inverkan fastighetspriset är infrastrukturen och vilka pendlingsmöjligheter som finns. I Brålanda har man pratat om att bygga ett tågstopp och detta skulle i sin tur leda till bättre pendlingsmöjligheter till Vänersborg 18
och Göteborg. Brålanda som ort skulle då få ett bättre strategiskt läge och priserna hade genast gått upp. Kostnaden för att bygga ett nytt hus ligger omkring två miljoner kronor och idag ligger priserna i de två orterna under en miljon och det resulterar till att inte några nya fastigheter kommer tillstånd, omsättningen sker endast på de befintliga fastigheterna. Framöver tror vi inte att befolkningen av dessa två orter kommer att öka, utan snarare tvärtom. Brålanda ser stabilare ut med fler halvstora företag och en jämn arbetslöshet. Vad det gäller natur och strövområden är det ingen ort som har ett större utbud än den andra då båda orterna har vacker natur och stora friluftsmöjligheter. Det finns tillgång till golfbana inom 20km på båda orterna och även närhet till bad. Brålanda har dock fördelen att ha nära till Vänern med båtliv och campingplatser. 19
Källförteckning 1. Fastighetsnomenklatur: med fastighetsekonomi & fastighetsrätt. (1995[1994]). Solna: Svensk byggtjänst 2. Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering. (2004). Gävle: Lantmäteriverket 3. Tillgänglig: < http://www.ams.se [2008-05-06] 4. Jaak Talvend, Skatteverket, västra regionen controllerenhet 5. Karina Brattberg, IAC Group AB 6. Anita Wilhelmsson, Arbetsförmedlingen Vänersborg 7. Karta hämtad från: <http:// www.eniro.se [2008-05-06] 8. Tillgänglig: <http:// www.fargelanda.se [2008-05-06] 9. Tillgänglig: <http:// www.wikipedia.se [2008-05-06] 20
A. Karta Bilaga A:1
B. Ortsprismaterial Brålanda Kommun Förs Fastighet Typkod Köpedatum Köpesum Boarea Nyår K/T kr/ kvm BOA 87 4 TÅN 1:22 220 1999-02-01 535 115 1939 2,83 4652 87 4 ESSLINGETORP 5:4 220 1999-04-22 375 74 1971 1,11 5068 87 4 SÖRBYN 6:10 220 1999-06-08 430 96 1968 1,76 4479 87 BRÅLANDA-BODANE 4 1:31 220 1999-06-15 385 119 1973 1,31 3235 87 4 SÖRBYN 4:1 220 1999-06-29 410 117 1966 1,29 3504 87 4 KÄLLEBERG 15:22 220 1999-07-01 685 129 1961 2,03 5310 87 4 HÖGA 17:5 220 1999-07-15 560 147 1978 1,23 3810 87 4 HÖNSEBERG 1:5 220 1999-09-01 600 171 1980 1,6 3509 87 4 SÖRBYN 15:6 220 1999-09-01 480 93 1971 1,28 5161 87 4 KÄLLEBERG 8:4 220 1999-10-21 400 220 1929 1,12 1818 87 4 ESSLINGETORP 8:13 220 1999-10-25 650 147 1971 1,65 4422 87 4 SÖRBYN 20:2 220 1999-11-11 375 104 1947 1,3 3606 87 4 KÄLLEBERG 15:12 220 1999-11-25 490 107 1972 1,14 4579 87 4 KÄLLEBERG 15:23 220 1999-12-02 375 120 1973 1,41 3125 87 4 SÖRBYN 9:13 220 1999-12-30 340 136 1910 1,14 2500 87 4 DYREHÖG 1:23 220 2000-02-01 525 116 1969 1,37 4526 87 4 ESSLINGETORP 8:16 220 2000-02-28 505 114 1973 1,29 4430 87 4 HÖGA 15:1 220 2000-04-20 495 103 1987 1,04 4806 87 4 SÖRBYN 11:5 220 2000-05-02 515 99 1980 1,74 5202 87 4 KÄLLEBERG 7:26 220 2000-06-28 620 105 1973 1,74 5905 87 4 HÖGA 16:3 220 2000-08-01 525 116 1983 1,57 4526 87 4 ESSLINGETORP 8:1 220 2000-09-01 375 135 1930 1,1 2778 87 4 MORYR 2:16 220 2000-09-01 365 135 1929 1,67 2704 87 4 KÄLLEBERG 15:13 220 2000-09-04 535 128 1974 1,12 4180 87 4 TÅN 5:1 220 2000-09-29 496 126 1973 1,32 3937 87 4 SLOBACKA 1:54 220 2000-10-31 395 140 1977 1,09 2821 87 4 ESSLINGETORP 8:4 220 2001-01-02 445 120 1932 1,33 3708 87 4 SALBO 1:11 220 2001-02-28 675 174 1929 2,2 3879 87 4 SÖRBYN 15:16 220 2001-03-02 420 104 1973 1,04 4038 87 4 KÄLLEBERG 15:7 220 2001-03-15 800 202 1974 1,5 3960 87 4 SÖRBYN 13:11 220 2001-03-30 320 70 1968 1,25 4571 87 4 BACKA 1:54 220 2001-04-17 695 162 1976 1,75 4290 87 4 SÖRBYN 6:5 220 2001-04-26 507 116 1970 1,52 4371 87 4 SÖRBYN 15:18 220 2001-05-31 465 94 1967 1,58 4947 87 4 BRÅLANDA-BÖN 1:26 220 2001-06-21 530 151 1978 1,44 3510 87 4 ESSLINGETORP 5:7 220 2001-08-31 565 116 1972 1,48 4871 87 4 KÄLLEBERG 7:26 220 2001-09-14 660 105 1973 1,85 6286 87 4 ÅTTERSRUD 1:16 220 2001-10-01 360 65 1987 1,48 5538 87 4 SMEDSERUD 1:5 220 2001-11-01 540 148 1960 1,7 3649 87 4 HÖGA 16:3 220 2001-11-29 550 116 1983 1,65 4741 87 4 DYREHÖG 1:47 220 2001-12-27 695 170 1979 1,79 4088 87 4 HÖGA 21:5 220 2001-12-27 740 157 1976 1,69 4713 87 4 RÖSTORP 1:47 220 2002-03-01 370 48 1929 2,03 7708 Bilaga B:1
87 4 HÖGA 16:4 220 2002-03-15 560 117 1981 1,47 4786 87 4 SÖRBYN 6:7 220 2002-04-25 460 108 1970 1,26 4259 87 4 KÄLLEBERG 8:6 220 2002-04-29 410 174 1945 1,33 2356 87 4 ESSLINGETORP 6:3 220 2002-05-31 650 108 1971 1,48 6019 87 4 RISTORP 1:14 220 2002-08-01 400 57 1972 2,3 7018 87 4 ESSLINGETORP 5:4 220 2002-08-29 400 74 1971 1,19 5405 87 4 GRÖNEHÖG 1:40 220 2002-09-02 325 81 1929 1,77 4012 87 4 SLOBACKA 1:51 220 2002-09-30 369 150 1929 1,36 2460 87 4 SÖRBYN 9:13 220 2002-10-25 350 136 1910 1,17 2574 87 4 KÄLLEBERG 9:9 220 2002-11-08 375 122 1923 1,7 3074 87 4 ÅTTERSRUD 3:2 220 2002-11-15 320 87 1968 1,52 3678 87 4 HÖNSEBERG 1:5 220 2002-11-28 650 171 1980 1,74 3801 87 4 KÄLLEBERG 13:14 220 2002-11-29 500 116 1974 1,47 4310 87 4 KÄLLEBERG 15:19 220 2002-12-16 535 76 1960 1,94 7039 87 4 SÖRBYN 5:14 220 2003-02-28 625 118 1968 1,43 5297 87 4 KÄLLEBERG 19:10 220 2003-03-14 590 128 1973 1,35 4609 87 4 RÖSTORP 1:50 220 2003-03-28 320 90 1963 1,3 3556 87 4 SÖRBYN 5:15 220 2003-04-15 395 98 1969 1,14 4031 87 4 DYREHÖG 1:18 220 2003-04-29 450 98 1949 1,35 4592 87 4 SÖRBYN 7:2 220 2003-04-29 465 96 1965 1,39 4844 87 4 ÖSTEBYN 1:41 220 2003-10-30 370 143 1938 1,11 2587 87 4 HÖGA 21:3 220 2003-11-03 995 144 1991 1,69 6910 87 4 SÖRBYN 9:16 220 2003-12-15 475 133 1930 1,26 3571 87 4 SÖRBYN 12:2 220 2003-12-18 700 150 1951 1,58 4667 87 4 SÖRBYN 15:12 220 2004-01-30 435 78 1973 1,3 5577 87 4 SÖRBYN 6:10 220 2004-02-02 420 96 1968 1,71 4375 87 4 RÅSKOG 1:59 220 2004-02-16 943 144 1934 2,52 6549 87 4 DYREHÖG 1:23 220 2004-03-15 460 116 1969 1,2 3966 87 4 SÖRBYN 20:5 220 2004-04-01 450 103 1949 1,39 4369 87 4 TÅN 6:3 220 2004-04-01 610 118 1973 1,36 5169 87 4 SÖRBYN 20:5 220 2004-04-01 450 103 1949 1,39 4369 87 4 ESSLINGETORP 8:5 220 2004-04-15 350 94 1947 1,29 3723 87 4 KÄLLEBERG 12:7 220 2004-07-15 625 122 1961 1,95 5123 87 4 SÖRBYN 4:7 220 2004-07-28 400 122 1926 1,48 3279 87 4 KÄLLEBERG 6:2 220 2004-08-02 730 130 1972 1,98 5615 87 4 RÅSKOG 1:59 220 2004-08-27 930 144 1934 2,49 6458 87 4 HÖGA 15:1 220 2004-11-01 595 125 1987 1,24 4760 87 4 ESSLINGETORP 7:12 220 2004-11-30 495 117 1970 1,81 4231 87 4 SÖRBYN 7:2 220 2004-12-01 450 96 1965 1,34 4688 87 4 SÖRBYN 7:7 220 2005-01-03 585 120 1966 1,39 4875 87 4 ESSLINGETORP 7:7 220 2005-02-14 600 117 1974 1,68 5128 87 4 DYREHÖG 1:37 220 2005-03-22 500 105 1973 1,25 4762 87 4 SÖRBYN 14:3 220 2005-04-14 450 105 1965 1,21 4286 87 4 KÄLLEBERG 6:7 220 2005-06-01 725 130 1973 1,42 5577 87 4 KÄLLEBERG 19:7 220 2005-08-01 500 135 1974 1,39 3704 87 4 KÄLLEBERG 12:6 220 2005-09-01 375 81 1961 1,36 4630 87 4 SÖRBYN 13:8 220 2005-11-14 435 82 1968 1,39 5305 87 4 HÖGA 17:2 220 2006-03-22 910 187 1976 1,79 4866 87 4 KÄLLEBERG 15:4 220 2006-05-08 860 107 1973 2,1 8037 87 4 KÄLLEBERG 9:2 220 2006-06-01 650 90 1954 2,12 7222 87 4 SÖRBYN 13:13 220 2006-07-03 650 82 1968 2,21 7927 87 4 DYREHÖG 1:24 220 2006-07-20 650 71 1957 2,46 9155 Bilaga B:2
87 4 KÄLLEBERG 11:3 220 2006-08-01 520 97 1922 2,19 5361 87 4 KÄLLEBERG 13:14 220 2006-08-10 585 116 1974 1,72 5043 87 4 HÖGA 17:4 220 2006-09-01 635 117 1976 1,81 5427 87 4 KÄLLEBERG 18:4 220 2006-09-04 625 142 1974 1,6 4401 87 4 SÖRBYN 15:17 220 2006-09-15 675 97 1968 1,71 6959 87 4 KÄLLEBERG 15:11 220 2006-10-02 775 132 1973 1,63 5871 87 4 SÖRBYN 11:8 220 2006-10-19 365 62 1932 1,63 5887 87 4 SÖRBYN 11:6 220 2006-11-06 675 105 1934 2,64 6429 87 4 KÄLLEBERG 12:7 220 2007-02-01 695 122 1961 1,96 5697 87 4 HÖGA 17:1 220 2007-04-26 925 157 1975 1,81 5892 87 4 SÖRBYN 6:2 220 2007-06-01 625 95 1967 1,68 6579 87 4 RÖSTORP 1:36 220 2007-06-04 900 162 1990 1,44 5556 87 4 DYREHÖG 1:47 220 2007-06-29 770 170 1979 1,62 4529 87 BRÅLANDA-MOSSEN 4 1:8 220 2007-07-16 865 128 1970 2,2 6758 87 4 SÖRBYN 15:16 220 2007-08-03 670 126 1973 1,52 5317 87 4 SLOBACKA 1:46 220 2007-09-03 780 110 1943 2,52 7091 87 4 SÖRBYN 12:10 220 2007-11-22 550 115 1963 1,59 4783 5800 MEDEL 548 119 1,58 4770 Färgelanda Kommun Förs Fastighet Typkod Köpedatum Köpesum Boarea Nyår K/T kr/kvm BOA 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:133 220 1999-01-14 500 100 1958 1,64 5000 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:305 220 1999-01-28 565 122 1974 1,65 4639 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:400 220 1999-01-29 575 104 1983 1,65 5529 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:97 220 1999-02-25 550 115 1931 1,84 4783 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:375 220 1999-02-26 580 102 1981 1,44 5686 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:60 220 1999-03-10 340 104 1943 1,26 3269 39 1 SÖDRA KYLSÄTER 2:4 220 1999-03-10 325 128 1929 1,67 2539 39 1 FÄRGELANDA-HEDE 1:30 220 1999-04-01 350 60 1981 1,87 5833 39 1 GATERSBYN 1:36 220 1999-04-01 755 140 1981 1,9 5393 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:247 220 1999-04-26 410 88 1972 1,34 4659 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:342 220 1999-04-30 690 180 1976 1,5 3833 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:79 220 1999-05-03 300 76 1962 1,23 3947 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:86 220 1999-06-11 375 100 1911 1,67 3750 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:420 220 1999-07-29 645 132 1985 1,4 4886 39 1 FRÄNDÖ 2:1 220 1999-08-27 328 91 1929 1,89 3604 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:27 220 1999-09-27 475 88 1952 1,67 5398 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:101 220 1999-09-27 350 97 1918 2,19 3608 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:84 220 1999-10-01 300 104 1929 1,35 2885 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:320 220 1999-11-01 570 100 1976 1,64 5700 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:73 220 1999-11-29 400 76 1929 1,76 5263 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:266 220 1999-12-27 560 90 1973 1,69 6222 39 1 GATERSBYN 1:103 220 1999-12-28 390 85 1967 1,44 4588 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:89 220 2000-01-31 690 148 1987 1,38 4662 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:363 220 2000-02-01 750 107 1979 2,01 7009 39 1 GATERSBYN 1:70 220 2000-03-30 420 105 1953 1,47 4000 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:67 220 2000-04-07 515 91 1947 2,26 5659 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:426 220 2000-04-14 620 108 1989 1,69 5741 Bilaga B:3
39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:119 220 2000-05-08 540 106 1957 1,99 5094 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:276 220 2000-05-25 500 139 1976 1,52 3597 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:247 220 2000-06-30 450 88 1972 1,47 5114 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:242 220 2000-06-30 500 112 1972 1,42 4464 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:287 220 2000-06-30 620 116 1974 1,65 5345 39 1 VANNERYR 1:21 220 2000-07-04 780 163 1953 2,14 4785 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:40 220 2000-08-01 465 150 1930 1,32 3100 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:290 220 2000-08-18 545 102 1974 1,64 5343 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:306 220 2000-09-29 555 111 1975 1,77 5000 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:400 220 2000-10-18 525 104 1983 1,44 5048 39 1 GATERSBYN 1:101 220 2000-10-20 475 82 1967 1,68 5793 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:256 220 2000-11-02 300 102 1972 1,01 2941 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:285 220 2000-12-01 635 175 1975 1,42 3629 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:318 220 2000-12-08 700 154 1979 1,5 4545 39 1 RYK 1:17 220 2001-01-25 350 101 1976 1,59 3465 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:155 220 2001-01-31 600 125 1915 1,81 4800 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:267 220 2001-03-02 450 115 1973 1,47 3913 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:243 220 2001-03-23 560 112 1973 1,59 5000 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:165 220 2001-03-29 630 114 1964 1,67 5526 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:331 220 2001-04-06 555 132 1975 1,37 4205 39 1 GATERSBYN 1:108 220 2001-05-03 450 122 1973 1,14 3689 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:396 220 2001-05-18 625 114 1984 1,6 5482 39 1 DYRTORP 1:69 220 2001-06-01 690 138 1969 1,6 5000 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:221 220 2001-06-27 505 133 1973 1,33 3797 39 1 FトRGELANDA PRトSTGナRD 1:68 220 2001-06-29 560 180 1974 1,29 3111 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:124 220 2001-08-01 335 105 1955 1,43 3190 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:397 220 2001-08-24 525 104 1984 1,47 5048 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:356 220 2001-08-31 650 154 1979 1,37 4221 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:327 220 2001-10-18 385 108 1975 1,09 3565 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:229 220 2001-11-30 550 110 1973 1,71 5000 39 1 GRINDEBOL 1:11 220 2001-12-03 560 120 1976 1,76 4667 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:421 220 2002-02-01 575 123 1989 1,2 4675 39 1 HÄLLAN 1:40 220 2002-03-15 375 70 1929 2,25 5357 39 1 DYRTORP 1:71 220 2002-04-02 550 163 1975 1,2 3374 39 1 DYRTORP 1:57 220 2002-05-08 825 120 1960 2,12 6875 39 1 INGLERUD 1:4 220 2002-05-17 450 54 1929 3,04 8333 39 1 DYRTORP 1:25 220 2002-06-10 485 160 1918 1,51 3031 39 1 FトRGELANDA PRトSTGナRD 1:378 220 2002-06-17 800 135 1982 1,75 5926 39 1 DYRTORP 1:33 220 2002-07-23 315 110 1939 1,43 2864 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:415 220 2002-08-01 620 142 1989 1,23 4366 39 1 RYK 1:25 220 2002-08-15 800 123 1980 2,45 6504 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:256 220 2002-08-30 535 102 1972 1,8 5245 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:326 220 2002-08-30 750 143 1975 1,87 5245 39 1 HナVESTEN 2:22 220 2002-08-30 775 133 1909 2,26 5827 39 1 DYRTORP 1:106 220 2002-09-16 885 150 1991 1,53 5900 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:67 220 2002-09-16 470 91 1947 2,06 5165 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:387 220 2002-10-25 625 108 1980 1,56 5787 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:205 220 2002-11-01 634 175 1970 1,24 3623 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:365 220 2002-11-01 580 158 1980 1,25 3671 39 1 GATERSBYN 1:88 220 2002-11-18 550 120 1959 1,64 4583 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:6 220 2002-11-21 550 86 1939 2,4 6395 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:86 220 2002-12-20 490 100 1911 2,18 4900 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:252 220 2003-02-28 545 103 1972 1,65 5291 Bilaga B:4
39 1 GATERSBYN 1:102 220 2003-03-17 400 85 1967 1,5 4706 39 1 BAGGETORP 1:2 220 2003-04-30 680 114 1967 2,03 5965 39 1 RYK 1:21 220 2003-06-02 419 86 1929 1,84 4872 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:11 220 2003-06-12 395 120 1970 1,1 3292 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:79 220 2003-06-19 315 76 1962 1,29 4145 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:405 220 2003-06-26 575 117 1981 1,57 4915 39 1 ED 1:49 220 2003-07-25 950 89 1997 2,5 10674 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:366 220 2003-07-25 570 160 1979 1,31 3563 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:341 220 2003-08-01 840 175 1980 1,61 4800 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:330 220 2003-08-15 670 173 1976 1,55 3873 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:50 220 2003-09-04 332 108 1942 1,35 3074 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:356 220 2003-09-15 690 154 1979 1,46 4481 39 1 HJÄRTSÄTER 1:15 220 2003-10-23 575 79 1958 2,24 7278 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:42 220 2003-10-28 690 114 1974 1,68 6053 39 1 GATERSBYN 1:101 220 2003-10-29 575 82 1967 1,8 7012 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:236 220 2003-10-30 650 112 1972 1,75 5804 39 1 FRÄNDÖ 1:20 220 2003-11-13 350 95 1944 1,51 3684 39 1 GATERSBYN 1:86 220 2003-10-30 350 104 1958 1,39 3365 39 1 DYRTORP 1:37 220 2003-10-30 640 136 1922 1,8 4706 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:253 220 2004-02-12 570 102 1972 1,65 5588 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:237 220 2004-05-03 725 132 1973 1,46 5492 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:128 220 2004-05-14 625 103 1909 2,35 6068 39 1 GATERSBYN 1:92 220 2004-06-01 565 87 1967 1,96 6494 39 1 DYRTORP 1:79 220 2004-07-16 670 145 1977 1,43 4621 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:119 220 2004-07-01 525 106 1957 1,72 4953 39 1 DYRTORP 1:56 220 2004-07-19 400 112 1930 1,51 3571 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:329 220 2004-08-02 672 138 1975 1,72 4870 39 1 DYRTORP 1:87 220 2004-08-06 575 108 1977 1,33 5324 39 1 GATERSBYN 1:87 220 2004-09-01 570 112 1958 1,57 5089 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:376 220 2004-10-01 830 134 1982 1,99 6194 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:143 220 2004-10-19 520 135 1962 1,44 3852 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:100 220 2004-11-01 500 120 1910 2,07 4167 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:124 220 2004-12-10 425 105 1955 1,79 4048 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:39 220 2004-12-14 540 113 1909 2,25 4779 39 1 BANDENE 2.18 2005-01-04 750 140 1982 1,46 5357 39 1 GATERSBYN 1:101 220 2005-01-28 500 82 1967 1,57 6098 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:426 220 2005-01-31 660 108 1989 1,58 6111 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:347 220 2005-02-18 725 176 1975 1,58 4119 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:189 220 2005-03-29 510 108 1970 1,22 4722 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:180 220 2005-04-01 525 128 1971 1,21 4102 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:416 220 2005-04-15 875 142 1989 1,64 6162 39 1 DYRTORP 1:90 220 2005-06-01 650 161 1977 1,42 4037 39 1 GATERSBYN 1:75 220 2005-07-01 620 127 1956 1,61 4882 39 1 GATERSBYN 1:105 220 2005-07-01 645 130 1970 1,51 4962 39 1 DYRTORP 1:25 220 2005-07-14 580 160 1918 1,83 3625 39 1 DYRTORP 1:38 220 2005-07-22 810 132 1930 2,78 6136 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:111 220 2005-07-29 530 154 1957 1,22 3442 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:173 220 2005-08-01 450 111 1963 1,42 4054 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:343 220 2005-08-01 900 152 1977 1,8 5921 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:86 220 2005-08-01 375 100 1911 1,4 3750 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:230 220 2005-08-02 530 100 1973 1,65 5300 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:342 220 2005-09-15 735 180 1976 1,43 4083 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:222 220 2005-10-10 660 117 1972 1,58 5641 39 1 FÄRGELANDA PRÄSTGÅRD 1:149 220 2005-10-11 560 115 1971 1,38 4870 Bilaga B:5