Utredning alternativ till Broby-Berga skolorna Upprättad: 2017-03-01 Upprättat av: Erika Johansson, projektledare Granskad av: Stefan Karlsson, projektchef
Innehåll 1 Bakgrund... 1 2 Referenser... 1 3 Generella risker, osäkerheter... 1 3.1 Ekonomi... 1 3.2 Mark... 1 3.3 Miljö... 1 4 Alternativ... 2 a) Broby + Berga inkl. ny Bergahall i 2 plan... 3 b) Ny 2-parallellig F-6 skola på Vikingen exklusive Multihall... 4 c) Ny 2-parallellig fristående F-6 skola... 4 5 Sammanställning grovt uppskattade siffror... 6 6 Slutsats... 6
1 Bakgrund Uppdrag har getts till Ramunderstaden AB avseende renovering av Brobyskolan och Bergaskolan till 2 st 1-parallelliga skolor. Då vi i förstudiefasen upptäckte miljöföroreningar vid Tingshuset, som skulle vara en del av Bergaskolan, så innebar det att tidplanen blev förskjuten. Det krävs även en detaljplaneändring på Broby för att kunna bygga ut och göra en fullskalig 1-parallellig skola. Detta resulterade till att kommunen tänker om helt och hållet och att vi på Ramunderstaden har fått i uppdrag att sammanställa ett underlag för beslut om olika alternativa lösningar och dess konsekvenser i stora drag. Ett alternativ är en ny 2-parallellig F-6 skola på Vikingen som är ett önskemål från kommunen. 2 Referenser Vi har varit i kontakt mer närliggande kommuner för att hitta relevanta referenser för en ny 2- parallellig skola men även sökt information ifrån övriga landet. Både Norrköpings och Linköpings kommuner har byggt nya skolor i närtid. Dock är förutsättningarna och kravställan så olika att de inte blir jämförbara med det Söderköpings kommun önskar eller jämförbara med varandra. Det går därför inte att bara kopiera en tidigare byggd skola utan att den behöver anpassas utifrån dess egna förutsättningar. Det vi däremot kan utgå ifrån är mycket grovt uppskattade kostnader per kvadratmeter utifrån tidigare erfarenheter och utifrån de referenser vi tittat på. Vi kan uppskatta en yta utifrån en grovt uppskattad medelyta för denna typ av skola utifrån referenserna, tidigare utredningar och utifrån de behov som framkommit av det arbete som redan lagts ner på Bergaprojektet. 3 Generella risker, osäkerheter Nedan beskrivs de risker eller osäkerheter som vi ser som generella oavsett val av alternativ. 3.1 Ekonomi Vi har idag en högkonjunktur på byggnadsmarknaden. Detta innebär en risk att vi kanske inte får in något anbud, dvs någon som vill bygga, men även en risk att priserna är högre än vad vi beräknat i detta underlag (20 000 kr/kvm för ombyggnad, 30 000 kr/kvm för nybyggnad, 2 000 kr/kvm för rivning). De uppskattade kostnaderna som presenteras i detta underlag är riktpriser. I detta skede kan vi inte säga exakta siffror. För att få en mer detaljerad kalkyl krävs en projektering. En annan faktor att ta med i totalkalkylen är att Berga och Brobyområdet kan omvandlas till attraktiva boendemiljöer och således rendera i en intäkt om val av ny skola görs på annan plats. Detta har dock inte tagits med i denna rapport. 3.2 Mark Vi bedömer att de geotekniska riskerna är de samma oavsett alternativ. Arkeologiska områden bör undvikas vid val av placering av en ny skola. Oavsett alternativ behöver detaljplaneändringar göras. 3.3 Miljö Vi har gjort de flesta miljöundersökningar vid Berga, däremot kvarstår Broby. Vi vet därför inte vad en miljöutredning kommer att ge, vilket kan påverka tid och ekonomi. Det kommer troligtvis behövas undersökningar av valt område vid byggnation av en ny skola där resultatet kan påverka tid och ekonomi.
Miljömedvetna materialval av produkter sker oavsett om det är ny- eller ombyggnad. Det sker med hjälp av materialvarudatabasen Sunda Hus. Vid nyproduktion uppnås en bättre energiprestanda som påverkar driftskostnaden positivt under hela byggnadens livslängd. Detta påverkar drift- och underhållskostnaderna som presenteras i de olika alternativen. 4 Alternativ Det finns med all säkerhet många olika lösningar för att tillgodose skolans behov av lokaler de närmaste åren. Här presenteras de alternativ styrgruppen för Broby-Berga har identifierat som relevanta. a. Broby + Berga inkl. ny Bergahall i 2 plan (1 plan ersätter Tingshuset) b. Ny 2-parallellig F-6 skola på Vikingen, samutnyttjar Multihallen c. Ny 2-parallellig fristående skola någonstans i kommunen Alternativ a är en fortsättning av det som redan är påbörjat. Det vill säga 2 st 1-parallelliga skolor, en på Broby och en på Berga. Skillnaden mot vad som projekterats på Berga är att Tingshuset ej ingår utan ersätts av ett till plan på nya Bergahallen. Detta på grund av markföroreningen som gör att det dels blir försenat men även att bedömningens av de åtgärder som krävs för att bli en skolbyggnad ej är relevant. Nya Bergahallen i detta alternativ innehåller ämnesorienterade undervisningsrum på plan 1, dvs slöjd, bibliotek, hem- och konsument, idrott, föreningsförråd, mottagningskök och matsal. På plan 2 är undervisningsrum för 3 klasser och tekniska utrymmen, det som var planerat i Tingshuset från början. Alternativ b är en helt ny 2-parallellig skola placerad bakom sporthallen Vikingen vid industriområdet. Detta område har diskuterats tidigare i kommunen och lyfts nu upp igen som ett alternativ. I detta alternativ föreslås att skolan kan ha sin idrott i en ny intilliggande Multihall och att parkeringen vid sporthallen Vikingen kan nyttjas av skolan. Några bedömningar avseende en Multihall har ej gjorts i denna rapport då det krävs att behovet fastställs. Utifrån arbetet med Berga så har skolans behov redan fastställts. Alternativ c är en helt ny 2-parallellig skola med en mindre idrottshall och med valfri lämplig placering i kommunen. Utöver dessa alternativ har även komplettering av skolbyggnad för Björkhaga till 3-parallellig diskuterats men styrgruppen har ansett den som ej relevant då det är för stora kostnader och Björkhagas ämnesorienterade lärosalar och matsal kommer ej att räcka till. På följande sidor specificerar vi de olika alternativen för att lättare kunna jämföra dem.
a) Broby + Berga inkl. ny Bergahall i 2 plan Förutsättningar: - Detaljplaneändring av Broby - Att konsulter och entreprenörer har tid Tid: Yta: Byggkostnad: Drift- och underhållskostnader: 1 år och 8 mån från att beslut har fattats och att detaljplanen är fastslagen 7934 kvm (exkl. 780 kvm rivning paviljonger och Bergahallen) Uppskattad ca 210 Mkr Ca 3,5 Mkr/år Mervärden: Detaljplan finns för Berga Yta för nya Bergahallen frigjord då Annexet och Bergahallen är rivna Skisser framtagna där Tingshusets ytan finns på plan 2 på nya Bergahallen Uthyrning av idrottshall kvällstid till allmänheten/föreningar Miljöundersökningar är gjorda på Berga Skolorna är utspridda i Söderköping, närhet Osäkerheter/risker: Överytor pga ej optimerade lokaler i Bergas och Brobys skolbyggnad Dålig energiprestanda i befintliga byggnader, hög driftkostnad Nya Bergahallens lokaler på nedre plan med ämnesorienterad undervisning kommer ej kunna utnyttjas effektivt nyttjandegrad låg då endast 1 st F-6 utnyttjar den Miljöundersökningar ej gjorda på Broby Trafiksituationen svår på både Berga och Broby Yta för skolgårdarna är små Berga Uppstart Utredn. 2 mån Proj. Broby Detaljplanearbete Upph. Uppstart Utredn. 2 mån Proj. Upph. 12 mån Berga Broby Uppstart Utredn. Proj. Upph. Uppstart Utredn. Detaljplanearbete Projektering Upph. 5+ 14 mån
b) Ny 2-parallellig F-6 skola på Vikingen exklusive Multihall Förutsättningar: - Detaljplaneändring av Vikingen - Att konsulter och entreprenörer har tid - Samutnyttjande av multihall - Samutnyttjande av parkering vid sporthallen Vikingen - Projektering av energieffektiv byggnad Tid: Yta: Byggkostnad: Drift- och underhållskostnader: 2 år från att detaljplanen är fastslagen och att start av detaljprojektering har kunnat påbörjas 8 mån innan. Tiden för Multihallen inräknas ej utan den tillkommer. 6500 kvm exkl. yta för Multihallen Uppskattad ca 195 Mkr exkl. kostnad för Multihallen Ca 1,2 Mkr/år exkl. drift- och underhållskostnad för Multihallen Mervärden: Yteffektiva lokaler, optimala lokaler för skolverksamhet Energieffektiva byggnader på grund av nybyggnadsregler, låg driftkostnad Optimering av verksamhetens resurser, ligger nära andra skolor Parkeringen vid sporthallen Vikingen utnyttjas effektivare Multihall utnyttjas mer effektivt dvs även för skolan som idrottshall Trafik kan planeras så vi ej får återvändsgata Ytan för skolan kan detaljplaneras så att skolan får en bra skolgård Inkomst vid försäljning av Bergaskolan, ytan där Bergahallen stått och Brunnslasarettet till ett fastighetsbolag. För att kunna göra Bergaskolan till attraktiva exklusiva bostadsrätter och yta där Bergahallen har stått tillsammans med Brunnslasarettet kan bebyggas med flerbostadshus. Detta gör att området blir än mer attraktivt Osäkerheter/risker: Multihallen måste vara i drift när skolan ska tas i bruk Placering nära ett industriområde säkerhetsrisker Förtätning av skolor, många inom samma område i Söderköping Ny skola exkl. hall Uppstart Utredn. Detaljplanearbete Projektering 5+ Upph.
c) Ny 2-parallellig fristående F-6 skola Förutsättningar: - Detaljplaneändring av lämpligt område - Att konsulter och entreprenörer har tid - Projektering av energieffektiv byggnad Tid: Yta: Byggkostnad: Drift- och underhållskostnader: 2 år from att detaljplanen är fastslagen och att start av detaljprojektering har kunnat påbörjas 8 mån innan 7000 kvm Uppskattad ca 210 Mkr Ca 1,3 Mkr/år Mervärden: Yteffektiva lokaler, optimala lokaler för skolverksamhet Energieffektiva byggnader på grund av nybyggnadsregler, låg driftkostnad Kan placeras oberoende av andra faciliteter dvs idrottshall ingår Trafik kan planeras så vi ej får återvändsgata Ytan för skolan kan detaljplaneras så att skolan får en bra skolgård Möjlighet att placera skolan där kommunen ser att staden växer och ser en framtid Uthyrning av idrottshall kvällstid till allmänheten/föreningar, skapar närhet till rörelseaktivitet för boende i området som väljs Försäljning av Bergaskolan, ytan där Bergahallen stått och Brunnslasarettet till ett fastighetsbolag för att kunna göra Bergaskolan till attraktiva exklusiva bostadsrätter och yta där Bergahallen har stått tillsammans med Brunnslasarettet bebyggas med flerbostadshus gör att området blir än mer attraktivt Osäkerheter/risker: Olika beroende på val av område Ny skola fristående Uppstart Utredn. Detaljplanearbete Projektering 5+ Upph.
5 Sammanställning grovt uppskattade siffror Nedan är en sammanställd tabell utifrån de alternativ som redovisats. Som tidigare nämnts så är detta mycket grovt uppskattade siffror. ALTERNATIV Broby + Berga Ny Vikingen exkl. Multihall Ny fristående Tid ca 1 år 8 mån ca 2 år ca 2 år Yta 7934 kvm ca 6500 kvm ca 7000 kvm Byggkostnad ca 210 Mkr ca 195 Mkr ca 210 Mkr Drift- och underhållskostnad ca 3,5 Mkr/år ca 1,2 Mkr/år ca 1,3 Mkr/år 6 Slutsats Beslut avseende alternativ behöver fattas av Söderköpings kommun, inte enbart utifrån grovt uppskattade framtagna siffror utifrån tid, kvalitet, ekonomi, framtidsvisioner och andra mervärden men även möjligheter och risker.