Agenda för mandatperioden 2011-2015

Agenda för mandatperioden 2011-2015 Uppföljningsrapport till SABOs kongress 22-24 april 2015 SABO

2

Inledning SABOs kongress år 2007 beslutade om idéprogrammet SABO-företagen mot år 2020 till nytta för kommunerna, bostadsområdena och hyresgästerna. Programmet ska vara en inspirationskälla för att utveckla arbetet utifrån de lokala förutsättningarna. I programmet pekas fem fokusområden ut: Tillväxt för kommun och region Integration genom mångfald och valfrihet Företagande med samhällsansvar Boende med livskvalitet Hållbar utveckling Programmet anger också fyra viktiga förutsättningar för framgång: Ett stabilt och neutralt regelverk Tydliga relationer mellan företaget och ägaren Branschövergripande samarbete Tryggad kompetensförsörjning SABOs kongress år 2011 beslutade med utgångspunkt i idéprogrammet om en agenda för mandatperioden 2011-2015. I syfte att främja medlemsföretagens arbete och att underlätta för dem att bedriva sin verksamhet ska styrelsen under mandatperioden 2011-2015 lägga särskild omsorg på arbete med att uppnå följande tolv mål: 1. Balanserade ekonomiska villkor 2. Fler hyresbostäder 3. Ett upprustat bostadsbestånd 4. En väl implementerad lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag 5. En hållbar lösning för bostadsföretag på vikande marknad 6. Högre status för hyresrätten 7. En bättre hyressättning 8. Väl uppfyllda miljömål 9. En rimligare prisutveckling på fjärrvärme 10. Interkommunala bostadsföretag vid behov 11. Tryggad kompetensförsörjning 12. Ett starkare SABO Detta är en uppföljningsrapport som beskriver arbetet för att uppnå dessa mål. 3

Uppföljningsrapporten i korthet SABO har under mandatperioden bidragit till att regeringen tillsatt Bostadsbeskattningskommittén som på ett förtjänstfullt sätt påvisat bristen på skattemässig neutralitet mellan upplåtelseformerna och därmed lägger en god grund för fortsatt påverkansarbete för balanserade ekonomiska villkor. bidragit till att öka konkurrensen på byggmarknaden och i handling pressat byggpriserna genom ramupphandlingarna av Kombohus bas, plus och mini. Enligt prognosen kommer kombohus med omkring 11 000 lägenheter att byggas. synliggjort de extremt höga byggpriserna i Sverige, vilket lett till att regeringen tillsatt Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande. genom handledningar, rapporter, konferenser, nätverksträffar, tävlingar och på andra sätt stöttat medlemsföretagen i arbetet med att rusta upp det befintliga bostadsbeståndet. Under perioden har upprustningstakten ökat kraftigt. bidragit till en framgångsrik implementering av den nya Allbolagen genom att ta fram handledningar om ägardirektiv, borgensavgifter och marknadsmässiga avkastningskrav samt genom informationsinsatser och rådgivning. framhållit att det finns ett behov av en stödordning för bostadsföretag på svaga marknader och möjligheten att bostadsförsörjningen på dessa marknader kan ses som en ekonomisk tjänst av allmänt intresse, vilket bidragit till att regeringen tillsatt Utredningen om EU & kommunernas bostadspolitik. stöttat lokalt trepartsamarbete för en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar av lägenheternas varierande bruksvärden och värnat om det svenska systemet med förhandlade hyror och en möjlighet till skälighetsprövning av hyran för bägge parter. Arbete för en systematisk hyressättning pågår hos medlemsföretag med totalt över 400 000 lägenheter. nått framgång i lobbyarbetet med att förhindra ett obligatoriskt krav på individuell mätning och debitering av värme (och varmvatten) vid ny- och ombyggnad. fortsatt arbetet med Skåneinitiativet i vilket 106 medlemsföretag tillsammans åtagit sig att minska energianvändningen med 20 procent under nio år, samt dragit igång allmännyttans energisparkampanj med 149 deltagande medlemsföretag och syfte att engagera hyresgästerna i energisparande. 4

tagit krafttag för en rimligare prisutveckling på fjärrvärme genom att medverka till skapandet av Prisdialogen var syfte är att stärka kundens ställning och uppnå en rimlig, förutsägbar och stabil prisutveckling. bidragit till att trygga medlemsföretagens kompetensförsörjning genom bland annat aktivt deltagande i Fastighetsbranschens utbildningsnämnd, medverkan i arbetsmarknadsdagar på högskolor och ett årligt traineeprogram. 5

1. Balanserade ekonomiska villkor SABO SKA driva frågan om balanserade skattemässiga villkor gentemot regering och riksdag, liksom på den europeiska nivån när det gäller en låg bostadshyresmoms, med målsättningen att reformeringen i vart fall ska påbörjas under perioden. SABO ska verka för att staten inför ett rot-stöd till upprustning också av hyreshus. Den statliga utredningens arbete ska noga följas. Inom ramen för trepartssamarbetet med Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen togs i mars 2010 ett initiativ gentemot regeringen med rapporten Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten. För att uppnå en rimlig balans föreslog vi en skattereform som innebär att en låg moms läggs på bostadshyror, att fastighetsskatten på hyresrätter avskaffas och att skattereglerna ändras för att underlätta underhåll av bostadshyreshus. Vidare föreslog vi i väntan på att förslaget om låg moms på bostadshyror införs att ett tillfälligt ROT-stöd ges till hyresrätten och att någon form av balanserande villkor införs för nyproduktion av hyresrätter. Detta initiativ ledde till att regeringen i april 2012 tillsatte Bostadsbeskattningskommittén med uppdrag att bland annat lämna förslag på förbättring av den skattemässiga ställningen för bostäder som upplåts med hyresrätt i syfte att öka utbudet av hyresbostäder och att analysera om reglerna om skattereduktion för ROT-arbete bör utvidgas till att i viss utsträckning gälla hyresrätter. I kommitténs uppdrag ingick dock inte att se över reglerna om mervärdesskatt. Motivet till detta var att det enligt EUs mervärdesskattedirektiv inte är tillåtet för en medlemsstat att generellt införa låg mervärdesskatt på bostadshyror. En ändring av direktivet förutsätter ett förslag från kommissionen och ett enhälligt beslut i rådet av samtliga medlemsstater. Mot den bakgrunden bedömde regeringen att det i praktiken är utsiktslöst att försöka få till stånd en ändring av direktivet så att det blir tillåtet att införa en låg mervärdesskatt på bostäder. Det ingick inte heller i uppdraget att föreslå regler som möjliggör för innehavare av hyresbostadsfastigheter att skjuta upp beskattningen genom avsättning till fond för framtida underhåll av bostäder. Motivet till detta var att ett system med skattefria avsättningar till reparationsfond skulle kräva ett omfattande och komplicerat skatterättsligt regelverk och dessutom skulle strida mot principen att inkomster i största möjliga utsträckning ska beskattas när de uppkommer. 6

Bostadsbeskattningskommittén lämnade sitt betänkande i januari 2014. Man föreslog att fastighetsavgiften för bostadshyresrätter som ägs av näringsdrivande fastighetsföretag slopas samt vissa mindre skattesänkningar. Förslagen skulle finansieras genom att avdraget för ROT- och RUT-arbete sänks från 50 000 till 34 000 kronor. Kommittén redovisade en omfattande analys av bristen på skattemässig neutralitet mellan de olika upplåtelseformerna och pekade på att den samtidiga förekomsten av fastighetsavgift och företagsbeskattning innebär en dubbelbeskattning av hyresrätten. Man redovisade också ett beräkningsexempel med ett radhus som byggs till en investeringskostnad på två miljoner kronor. Om detta radhus upplåts med hyresrätt blir månadskostnaden cirka 3000 kronor högre än om det är äganderätt. Kommittén drog slutsatsen att om skattereglerna ska ändras på ett sätt som får positiva effekter på utbudet av hyresbostäder så krävs en utjämning av de skattemässiga villkoren mellan ägda och hyrda bostäder. Detta kan i princip uppnås på två sätt antingen genom att skatteuttaget från ägda bostäder höjs, eller genom att hyresbostäder ges mera förmånliga skatteregler än vad som följer av en neutral beskattning av näringsverksamheten, dvs. skattesänkningar utöver en slopad fastighetsavgift för hyresrätter och som motsvarar skattefördelen för ägda bostäder. Kommittén menade att en höjning av beskattningen av ägda bostäder vore att föredra då detta utjämnar befintlig snedvridning i kapitalallokeringen, men konstaterade att en översyn av dessa frågor inte ingick i kommitténs uppdrag. När det gäller skattereduktion för ROT-arbete ansåg kommittén att nuvarande regelverk utgör en negativ skattemässig särbehandling av bostäder som upplåts med hyresrätt jämfört med bostäder som upplåts med bostadsrätt. Genom att utvidga möjligheten till skattereduktion för ROT-arbete skulle hyresbostäderna komma att jämställas med bostadsrätterna i högre grad och den skattemässiga neutraliteten mellan dessa upplåtelseformer därmed öka. Enligt gällande regelverk kan dock en sådan skattereduktion endast komma enskilda hushåll till del och bara riktas till den som har det egentliga underhållsansvaret för sin bostad. De hyresbostäder som därför skulle kunna komma ifråga för ROT-avdrag är bostäder som upplåts med kooperativ hyresrätt och hyresrätter för vilka hyresgästerna har ett visst underhållsansvar, dvs. där det finns system med hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU) eller valfritt lägenhetsunderhåll (VLU). Kommittén såg dock flera nackdelar med ett sådant partiellt införande av skattereduktion för ROT-arbete i hyresrätt, och skulle föredra en annan ordning där 7

varje reparations- eller underhållsåtgärd som en hyresgäst vidtar i sin bostad kan berättiga till skattereduktion, oavsett vilket inflytande på underhållet som hyresgästen har. Ett förslag med en sådan inriktning ryms emellertid inte inom direktiven. Mot bakgrund av att utredningen tillkommit efter ett gemensamt initiativ från Treparten formulerade SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna ett gemensamt remissyttrande över Bostadsbeskattningskommitténs betänkande. Vi framhöll att det var bra att regeringen tillsatt utredningen, men att direktiven var alltför snäva vilket lett till att förslagen inte är tillräckligt effektiva för att skapa balanserade ekonomiska villkor. Det hade varit bättre om kommittén varit oförhindrad att lämna de förslag som den ansåg mest effektiva för att uppnå detta syfte. Vi tillstyrkte förslaget att avskaffa den kommunala fastighetsavgiften på hyresbostäder, men framhöll att effekten kommer att bli väldigt begränsad. Vi framhöll också att det skattemässiga missgynnandet av hyresrätten inte bara rör förutsättningarna för att bygga nytt utan också förutsättningarna för att bygga om, rusta upp och underhålla hyresbostäderna. De slutsatser som kommittén har dragit är sammantaget mycket värdefulla för den bostadspolitiska diskussionen och som underlag för nödvändiga reformer på området. Eftersom obalansen till stor del beror på skattesystemet är det angeläget att denna fråga får en central plats i framtida utredningsarbete om reformering av skattesystemet. Under mandatperioden har Europeiska kommissionen har gjort en första utvärdering av befintlig lagstiftning om reducerade momssatser och genomfört en konsultation som innebär att man efterfrågar synpunkter från intressenter. SABO besvarade konsultationen och framhöll att det är viktigt för tillväxten att det byggs nya hyresbostäder och att det befintliga beståndet renoveras och energieffektiviseras. För att underlätta detta bör kommissionen i mervärdesskattedirektivet införa en möjlighet för medlemsstaterna att ta ut en reducerad moms på bostadshyror. 8

2. Fler hyresbostäder SABO SKA arbeta för att öka antalet hyresbostäder genom att driva frågor om förbättrade villkor och förutsättningar. Det kan handla om balanserade ekonomiska villkor, förenklingar i plan- och byggreglerna, rimligare mark- och exploateringsavgifter, åtgärder som stimulerar ökad konkurrens och utveckling av nya former för upphandling liksom att sätta press på byggbranschen för att öka kostnadsoch produktionseffektiviteten. Det behövs också ett erfarenhetsutbyte kring de innovativa lösningar som flera SABO-företag arbetar med. SABO har i flera sammanhang framhållit att de stigande byggpriserna utgör ett av de största hindren för att bygga fler hyresbostäder. För att stimulera en effektivare konkurrens och visa att det är möjligt att pressa byggpriserna har SABO tagit tre initiativ till entreprenadupphandling i tävlingsform av så kallade Kombohus. Den första tävlingen avsåg Kombohus bas, ett hus med två till fyra våningar och 8-16 lägenheter. Detta avtal gick ut vid årsskiftet 2014/15 och prognosen är att det kommer byggas ca 3000 lägenheter dessa hus. Den andra tävlingen avsåg Kombohus plus, ett punkthus med fem till åtta våningar och 20-37 lägenheter. Prognosen är att det kommer att byggas 5000 lägenheter. Den tredje tävlingen avsåg Kombohus mini, ett hus med lägenheter på högst 35 kvadratmeter. Avtal kan avropas från den 1 april 2015 och prognosen är att det kommer att byggas 3000 lägenheter. Tävlingarna innebar att byggföretagen förband sig att producera sitt hus till ett maximalt entreprenadpris på 12 000, 13 000 respektive 14 000 kronor/m 2. SABO har sedan tecknat ramavtal med tre byggentreprenörer vardera som vunnit respektive tävling. Till stöd för byggande av kombohusen har SABO tagit fram en kalkylmall, vilket underlättar inte minst för de medlemsföretag som är ovana med att bygga nytt. För att öka konkurrensen och öppna för fler typhusproducenter har SABO tecknat en avsiktsförklaring med byggentreprenören JSB om fast pris på ett typhus även efter det att ramavtalet om Kombohus bas gått ut. Det innebär att andra byggbolag får ett riktmärke att tävla mot. Kombohus bas kommer att offereras till samma villkor och pris som tidigare. Om bostadsföretagen säkrar att typhus kan levereras inom ramen för den offentliga upphandlingen blir detta ett anbud som övriga byggentreprenörer måste förhålla sig till när de lägger anbud. Sedan 2011 ordnas årligen en konferens Fastighetsdagarna med fokus på bland annat nyproduktion och renovering. För ytterligare erfarenhetsutbyte mellan medarbetare i medlemsföretagen som arbetar med nyproduktion och ROT-frågor finns ett nätverk. Ett nyhetsbrev för denna målgrupp har startats och utkommer omkring fyra gånger per år. 9

Under mandatperioden har ett stort antal statliga utredningar genomförts med huvudsakligt syfte att lämna förslag som kan bidra till att öka nyproduktionen av bostäder. Utredningarna har bland annat handlat om samordnade miljökrav, effektivt plangenomförande, regeländringar för fler bostäder åt unga och studenter, en effektivare plan- och bygglovsprocess, samordnade bullerregler och en förenklad detaljplaneprocess. SABO har i varierande utsträckning bidragit till utredningsarbetet och i samtliga fall lämnat remissyttranden. SABO har i flera sammanhang pekat på att de stigande byggpriserna måste mötas av en effektivare konkurrens. Detta har bidragit till att regeringen tillsatt Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande. Uppdraget är att se över förutsättningarna för att främja konkurrensen på byggmarknaden och vid behov komma med förslag som kan förbättra situationen. Syftet är att förbättra förutsättningarna för att utbudet av nya bostäder långsiktigt ska anpassas till efterfrågan. Utredaren ska lämna förslag som kan främja anbudskonkurrensen i allmänhet och inslaget av utländska aktörer i synnerhet, samt undersöka förutsättningarna för att förbättra konkurrensen inom bygg- och byggmaterialindustrin. Arbetet ska vara klart i oktober 2015. Antalet lägenheter som medlemsföretagen färdigställt genom nyproduktion har ökat, särskilt under slutet av mandatperioden. Antalet färdigställda lägenheter uppgick år 2010 till 2782, år 2011 till 3617, år 2012 till 2790 och år 2013 till 3772. Enligt planerna ska 4523 lägenheter ha blivit färdiga år 2014 och 7238 lägenheter bli det under år 2015. 10

3. Ett upprustat bostadsbestånd SABO SKA arbeta för att det träffas en bred och hållbar överenskommelse om upprustning av rekordårens bostäder där staten, kommunerna, de kommunala bostadsföretagen, de privata fastighetsägarna, hyresgäströrelsen samt bygg- och renoveringsbranschen enas om spelreglerna och tar sin del av ansvaret. Under perioden ska sedan upprustningstakten ökas radikalt. Någon vilja att få till stånd en bred och hållbar överenskommelse mellan olika aktörer har hittills inte funnits. Staten har inte velat tillhanda hålla ROT-stöd för upprustning av hyreshus och inte heller velat anpassa bostadsbidragen så att de matchar de hyreshöjningar som följer efter upprustning. Inte heller har någon form av stöd aktualiserats till energibesparande och tillgänglighetskapande åtgärder som är samhällsekonomiskt men inte företagsekonomiskt lönsamma. SABO har i rapporten Lönsam energieffektivisering myt eller möjlighet? diskuterat i vilken utsträckning åtgärder på detta område är självfinansierade i så motto att besparingarna täcker investeringskostnaden inom rimlig tid eller rentav bidrar till att täcka även andra kostnader. Svaret beror naturligtvis på de enskilda fastigheternas aktuella standard och energianvändning, men sett till landet som helhet är det endast ett begränsat antal åtgärder som är kan motiveras affärsmässigt. Det kommer att bli mycket svårt, ekonomiskt, att halvera energianvändningen vid varje upprustning, något som måste till om vi ska nå målsättningen att halvera energianvändningen i bostadssektorn till år 2050. Upprustningsåtgärder är nödvändiga för att värna fastigheternas goda bestånd och har stor betydelse för framtiden och för kommande hyresgästgenerationer. Samtidigt är det av stor vikt att det genomförs en dialog med de nuvarande hyresgästerna inför en upprustning. Erfarenheterna visar att en sådan dialog är värdefull för alla inblandade och särskilt viktig för hyresgästerna eftersom den kan öka förståelsen för praktiska olägenheter och hyreshöjningar som följer. Boken Ombyggnad på hyresgästernas villkor, som redovisar erfarenheter från medlemsföretagen, kommer att uppdateras. SABO har inlett en dialog med Hyresgästföreningen med syfte att träffa en överenskommelse som ger hyresgästerna större möjligheter att välja upprustningsnivå i lägenheten och därmed kunna påverka hyreshöjningen. SABO har inlett en dialog med HBV angående upphandling av produkter som används vid ROT-arbeten. Syftet är att underlätta för medlemsföretagen att handla upp ROTarbeten av små lokala entreprenörer, vilka då kan nyttja HBV-avtalet för materialet. 11

En ny tävling Årets Renoveringsprojekt har startats i syfte att hitta och uppmärksamma lyckade renoveringsprojekt. Den genomförs för första gången år 2015. På årets Fastighetsdagar kommer bidragen att visas och vinnaren att koras. SABO har tagit fram en vägledning Tvättstugans ABC som riktar sig till bostadsföretag som ska renovera tvättstugor eller planera nya, samt genomfört en kunskapsdag om tvättstugor. Antalet äldre människor ökar och därmed också behovet av tillgängliga bostäder. Vid renoveringstillfället kan det vara lämpligt att tillgänglighetanpassa lägenheterna, men oftast är det inte ekonomiskt möjligt. SABO har under 2014 lagt vikt vid att sprida kunskap och goda exempel på hur badrummen kan få en bättre funktion och tillgänglighet i samband med renoveringar. SABOs Bopris hade 2014 temat Sociala mervärden vid renovering och upprustning. Syftet med priset är att lyfta fram duktiga medlemsföretag och deras medarbetare och att sprida goda exempel. Allmännyttans återbrukstävling Retur 2014 är en tävling som SABO genomfört med stöd från Vinnova. Syftet har varit att få fram idéer och exempel på hur avfallet som uppstår vid renovering kan tillvaratas på ett effektivt sätt genom återanvändning eller materialåtervinning. SABO är representerad i styrelsen för Bebo, Energimyndighetens beställargrupp för flerbostadshus. Gruppens uppgift är att stödja uppföljning av energirenoveringsprojekt men också bidra till att utveckla effektivare metoder för energieffektiviserande renovering. Två teknikupphandlingar har genomförts, en för värmeåtervinning och en för systemlösningar för fasadisoleringar, där framför allt den förstnämnda resulterat i nya lösningar på marknaden. Vi deltar även i ett EU-projekt som sprider erfarenheter av nära-nollenergibyggnader vid såväl renovering som nyproduktion. Antalet ombyggda och/eller renoverade lägenheter har ökat kraftigt, särskilt under slutet av mandatperioden. Antal bostäder som färdigställts genom ombyggnad och/eller renovering uppgick år 2010 till 10 594, år 2011 till 12 257, år 2012 till 10 798 och år 2013 till 14 197. Enligt planerna kommer antalet år 2014 att uppgå till 18 067 och år 2015 till 17 955. Det motsvarar dock inte behovet, sett till fastigheternas tekniska standard. Idag återstår det att rusta upp omkring X 1 lägenheter främst i det bestånd som byggdes under åren 1965-1974 ( miljonprogrammet ). 1 Här införs en uppgift om antal förutsatt att värdet kan kvalitetssäkras. 12

4. En väl implementerad lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag SABO SKA ta ansvar för implementeringen av den nya Allbolagen och hur den ska tolkas och tillämpas. Det handlar främst om hur företagen kan arbeta affärsmässigt och ta samhällsansvar utan att riskera snedvridning av konkurrensen, om kravet på att hyresgästerna ska ha boendeinflytande och inflytande i företaget, hur ägarstyrningen och samverkan med kommunen ska fungera samt att bedriva hyresförhandlingar på grundval av affärsmässiga principer i stället för en självkostnadsprincip. SABO hade en viktig roll när den nya Allbolagen kom till och har därför ett ansvar för att den implementeras på ett framgångsrikt sätt. För de flesta allmännyttiga bostadsaktiebolag har den nya Allbolagen inte inneburit några större förändringar. Man arbetade redan i lagens anda. I ett antal kommuner har en översyn av relationerna mellan bostadsbolaget och kommunen behövt göras för att klargöra och renodla rollerna och formulera tydliga ägardirektiv. Tillsammans med Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) har SABO utarbetat handledningen Ägardirektiv till allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Handledningen har under mandatperioden uppdaterats med exempel på en bolagsordning enligt kommunallagens nya krav. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2014 har majoriteten av kommunerna fastställt nya ägardirektiv efter att den nya Allbolagen trädde i kraft. Endast 34, huvudsakligen små kommuner, har inte gjort det. Tillsammans med SKL och Kommuninvest har SABO också tagit fram handledningen En modell för kommunal borgensavgift. Syftet är att visa hur en borgensavgift kan beräknas så att den varken innebär otillåtet statsstöd till bolaget eller otillåten värdeöverföring från bolaget. En omfattande studie kring marknadsmässiga avkastningskrav har genomförts med hjälp av experter från Chalmers och KTH samt företrädare för flera medlemsföretag, SKL och Hyresgästföreningen. Utifrån denna studie tog SABO 2013 fram handledningen Marknadsmässigt avkastningskrav på allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. I den beskrivs gällande regelverk och den stegvisa processen med att ta fram, fastställa och följa upp ett marknadsmässigt avkastningskrav som är både robust och långsiktigt. Syftet är att visa hur man kan nå fram till ett avkastningskrav som utgår från den lokala marknaden och motsvarar det avkastningskrav som en jämförbar privat ägare ställer på ett jämförbart bostadsbolag, men som också tar hänsyn till företagets egna förutsättningar och dess långsiktiga perspektiv på verksamheten. 13

År 2011 togs rapporten Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar fram för att ge SABOs syn på vad kravet på affärsmässiga principer innebär när det gäller bland annat konkurrens, avkastning, investeringar, hyressättning och bostadssocialt ansvar. Omfattande informationsinsatser gjordes i början av mandatperioden kring den nya Allbolagen och ändringarna i hyreslagen och frågorna har även behandlats som inslag på konferenser och i olika debatter och samtal. Idag har tillämpningen av den nya lagstiftningen till stor del blivit vardag för medlemsföretagen. När det gäller värdeöverföring från bolagen gör Boverket en årlig uppföljning. Under mandatperioden har antalet bolag som bryter mot reglerna stadigt minskat. En förklaring av flera är att SABO har fått Boverket att använda en nettoberäkning när bolaget både lämnat koncernbidrag och erhållit aktieägartillskott. När det gäller borgensavgiften används den modell som tagits farm av SABO, SKL och Kommuninvest endast av ett begränsat antal kommuner. Flertalet kommuner använder egna modeller för att beräkna en marknadsmässig nivå på borgensavgiften. Antalet rättsfall är hittills relativt begränsat och har huvudsakligen handlat om storleken på borgensavgiften. Kommunmedlamar har i dessa fall överklagat fullmäktigebeslut och hävdat att avgiften är för hög, men domstolarna har i samtliga fall avslagit dessa överklaganden, då de klagande inte kunnat visa att den är för hög. Det har också förekommit rättsfall som rör värdeöverföring. En kammarrättsdom slår fast att en värdeöverföring av nettoöverskott som uppkommit vid avyttring av fastigheter kan göras oberoende av hur mycket som värdeöverförs med stöd av huvudregeln eller undantagsreglerna för åtgärder inom ramen för kommunen bostadsförsörjningsansvar. Rätten anser även att kommunen har ett omfattande tolkningsutrymme när det gäller vilka åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som är tillämpliga när det gäller utdelning av överskott till dessa ändamål. Domen fick inte prövningstillstånd i Högsta förvaltningsdomstolen och vunnit laga kraft. Ett enstaka fall som rör frågan om affärsmässighet finns dock från en förvaltningsrätt, till vilken ett kommunalt besluts överklagats med motiveringen att den byggnad som ärendet rör kostar mer att uppföra än vad den kommer att vara värd. Rätten avslår överklagandet med motiveringen att frågan om kravet på affärsmässighet är uppfyllt inte går att avgränsa till enbart ett objekt. Kravet bör i stället ses med utgångspunkt i verksamheten som helhet och över tid. Att ett investeringsobjekt inte omgående är lönsamt inte att kravet på affärsmässighet åsidosatts. Detta beslut går i linje med SABOs och den aktuella kommunens uppfattning att kommunens avkastningskrav inte ska ställas på enskilda fastigheter utan på bolaget som helhet. 14

Rättsfallen sammanställs successivt och kommer att följas upp. Avsikten är att en större utvärdering av reformen ska göras när bestämmelserna tillämpats i ett antal år så att slutsaser kan dras på ett meningsfullt sätt. Boverket har också regeringens uppdrag att följa de allmännyttiga bostadsaktiebolagens utveckling och att följa upp ändringarna i hyreslagstiftningen. Sammantaget har den nya Allbolagen inte lett till några större juridiska konflikter, utan den har i allt väsentligt kunnat tillämpas problemfritt av kommuner och bostadsaktiebolag. Det beror till stor del på att allmännyttan redan tidigare arbetade affärsmässigt. Det finns dock en viss osäkerhet hos flera kommuner och en del bostadsföretag om vad som är förenligt respektive oförenligt med affärsmässiga principer. I den allmänna debatten förekommer också ibland missuppfattningen att de kommunala bostadsaktiebolagen inte längre får ta samhällsansvar, utan ska vara som vilket företag som helst och i första hand ge avkastning till ägaren. Mot den bakgrunden har en omfattande studie på temat Nyttan med allmännyttan påbörjats i syfte att klargöra vilket samhällsansvar bostadsföretagen kan ta, vilken samhällsnytta de gör idag samt hur nyttan av olika sociala projekt och investeringar kan beräknas, mätas och följas upp. Ett flertal forskare inom olika discipliner och ett antal medlemsföretag är engagerade i arbetet. Studien genomförs i samarbete med Malmö högskola och SKL och kommer att avslutas under 2015. 15

5. En hållbar lösning för bostadsföretag på vikande marknad SABO SKA verka för att en stödordning för bostadsföretag på svaga marknader snarast kommer till stånd och att den får en utformning som är långsiktig och rimlig i förhållande till företagens situation, kommunernas och statens ansvar, kravet på affärsmässighet och en fungerande konkurrens på bostadsmarknaden också på dessa orter. Bostadsföretagen som finns på vikande marknad ska känna att de har SABO bakom sig. I propositionen om den nya Allbolagen framhöll regeringen att det finns behov av att se över hur en stödordning för bostadsföretag i kris på svaga bostadsmarknader som uppfyller EU-rättens krav kan genomföras. Regeringen skulle därför inleda ett arbete med att se över nuvarande stödsystem i syfte att skapa en ordning för hur kommuner med allmännyttiga kommunala bostadsföretag på svaga bostadsmarknader ska kunna ta sitt bostadsförsörjningsansvar. EUs statsstödsregler för ekonomiska tjänster av allmänt intresse ger möjligheter att med allmänna medel stödja bostadsrelaterade insatser och verksamheter som är av starkt allmänintresse, men som inte kan komma till stånd på vanliga marknadsekonomiska villkor. En svensk kommun med en svag bostadsmarknad bör således kunna ge stöd till olika insatser för att främja bostadsförsörjningen i kommunen, utan att det innebär en snedvridning av konkurrensen. År 2012 gjorde EU-kommissionen en översyn av regelverket för ekonomiska tjänster av allmänt intresse i syfte att förenkla och förtydliga reglerna och öppna för en mindre strikt tillämpning när det gäller mindre omfattande verksamheter av lokal karaktär eller som har ett socialt syfte. Stödformen omgärdas dock av ett tydligt regelverk som ska säkerställa att ersättningen är rimlig och att den som utför tjänsten inte överkompenseras. I rapporten Tillåtet statsstöd på svaga bostadsmarknader beskriver SABO det gällande regelverket och presenterar idéer om hur detta kan tillämpas på svensk bostadsmarknad, med inriktning på orter med problem till följd av minskande invånarantal och åldrande befolkning. Rapporten överlämnades på våren 2013 till regeringen med uppmaningen att snarast utreda frågan. Ett stöd till ekonomiska tjänster av allmänt intresse kan lämnas till såväl allmännyttiga som privata hyresvärdar och är i första hand en möjlighet för kommunen at ta sitt bostadsförsörjningsansvar. De allmännyttiga bostadsföretagens på svaga marknader svårigheter att skriva ner bokförda värden till marknadsvärden, att arbeta av underhållsskulden och att göra energibesparande åtgärder kvarstår även med ett sådant stödsystem och måste därför hanteras framdeles. 16

SABOs inspel till regeringen gav snabbt resultat och på sommaren 2013 tillsatte regeringen utredningen EU & kommunernas bostadspolitik med två huvudsakliga uppdrag. Utredningen ska för det första lämna förslag som möjliggör för kommuner att omstrukturera eller under ordnade former avveckla sådana kommunala bostadsföretag på svaga bostadsmarknader som är i kris. Förslagen ska syfta till att de bostadsföretag som omstruktureras ges förutsättningar att hantera framtida utmaningar och verka på marknadsmässiga villkor. Utredningen ska för det andra lämna förslag som möjliggör för kommuner att främja bostadsförsörjningen i den egna kommunen och få till stånd ett önskvärt bostadsbestånd i situationer då marknadsförutsättningarna inte medger ett bostadsutbud som möter efterfrågan på bostäder av god kvalitet. Utredaren ska i detta sammanhang även undersöka vilka möjligheter det finns att vidta åtgärder som riktar sig till bostadskonsumenter och som bidrar till att deras efterfrågan på bostäder av god kvalitet tillgodoses. SABO medverkar med en expert i denna utredning som ska vara klar i maj 2015. 17

6. Högre status för hyresrätten SABO SKA arbeta för att höja hyresrättens status och skapa en mer positiv bild av upplåtelseformen bland opinionsbildare, beslutsfattare och allmänhet. Arbetet ska i huvudsak bedrivas gemensamt med Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för att få större och bredare genomslag. Inom ramen för trepartssamarbetet gjordes i början av mandatperioden en mindre akademisk studie för att mäta hur de stora morgontidningarna skriver om hyresrätt respektive bostadsrätt. I korthet visade studien att skillnaden främst består i de sammanhang i vilka de olika upplåtelseformerna omnämns. Bostadsrätt omnämns ofta i ekonomiska sammanhang som till exempel bostadspriser och ränteutveckling, medan hyresrätten ofta omnämns när det gäller hyreshöjningar och problem i bostadsområden. Inte sällan omnämns hyresrätten när det gäller negativa nyheter, trots att upplåtelseformen saknar relevans för själva nyheten. Studien var dock begränsad och därmed också möjligheterna att dra slutsatser av resultatet. SABOs arbete med att skapa en positiv bild av upplåtelseformen hyresrätt har bestått i att framföra argument och lyfta fram goda exempel från medlemsföretagen vid möten med opinionsbildare och beslutsfattare, i debatter och i insändare. Vår uppfattning är att medvetenheten om behovet av hyreslägenheter ökat och att bilden av denna upplåtelseform är mer positiv än för några år sedan. Det beror delvis på att många förstår att den är viktig för en fungerande arbetsmarknad och på den oro som finns för skulduppbyggnaden hos hushållen till följd av att allt fler äger sin bostad. I många sammanhang uttrycks en vilja att blanda olika upplåtelseformer i samma geografiska område. Många kommuner vill att de byggs nya hyresrätter, men det finns ett antal hinder som gör att det är svårare än vad det borde vara. Inte minst handlar det om avsaknad av balanserade ekonomiska villkor. Samtidigt har SABO årligen låtit mäta hur allmänheten uppfattar ordet allmännyttan. Under mandatperioden har antalet personer som uppfattar ordet ganska eller mycket positivt ökat och antalet personer som är tveksamma eller inte vet har samtidigt minskat. 80 procent av allmänheten uppfattar idag allmännyttan som ett positivt ord. Allmännyttas energisparkampanj har sannolikt bidragit till detta. Sammantaget ser läget ljusare ut för hyresrätten och även för allmännyttan än det gjorde för ett par år sedan. Från alla politiska håll betonas betydelsen av nya hyresbostäder, av en fungerande hyresmarknad och av allmännyttan som ett kommunalt redskap för bostadsförsörjningen. Det återstår dock en del att göra om hyresrätten som upplåtelseform långsiktigt ska uppnå en högre status. Det handlar om 18

allt från balanserade ekonomiska villkor till ett större inflytande över det egna boendet för hyresgästerna. 19

7. En bättre hyressättning SABO SKA arbeta för att hela landet får en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar. Arbetet kan bedrivas i lokala hyreskommittéer, som samlar Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och det kommunala bostadsföretaget, vilka tar fram riktlinjer som kan användas som underlag i de lokala förhandlingarna. SABO ska inspirera till och stötta detta arbete samt se till att erfarenheter kring det praktiska genomförandet sprids. SABO har genomfört informationsinsatser kring hyressättning som en del i de årliga hyreskonferenserna och som ett inslag i olika utbildningar. Skriften Sätt rätt hyra handledning i systematisk hyressättning ger de lokala aktörerna konkret och handfast vägledning. Vi hjälper också företagen att dra igång lokala samarbetsprojekt kring systematisk hyressättning. SABO har dessutom varit med och tagit fram Poängen ett systemstöd för hyressättning enligt bruksvärdessystemet med möjlighet till simuleringar. Inom ramen för det centrala trepartsamarbetet utarbetades under början av mandatperioden en Plattform för lokalt trepartssamarbete. Plattformen har fokus på systematisk hyressättning men behandlar också frågor om hur boendet och bostadsmiljöerna kan förbättras, hur rimliga taxor och avgifter kan uppnås och hur hyresrättens roll i kommunens utveckling kan stärkas. Plattformen beskriver även hur det lokala trepartssamarbetet kan organiseras. Kring denna plattform har några aktiviteter ordnats i central regi, men det viktigaste arbetet är självklart det som bedrivs lokalt. Här är bilden något splittrad. I flera kommuner flyter arbetet på bra med att dra upp riktlinjerna för och sedan implementera en systematisk hyressättning. På andra håll går arbetet trögare och det sker låsningar mellan de olika aktörerna. Trots en bred enighet om den senaste reformen på hyresområdet, när allmännyttans hyresnormerande roll avskaffades och en ny skyddsregel infördes, har hyressättningssystemet under mandatperioden utsatts för kritik från flera håll. Det påstås vara orsak till mycket av problemen på svensk bostadsmarknad genom att marknadsmekanismerna satts ur spel. I huvudsak går kritiken ut på att systemet är en kvarleva från ett gammalt regleringstänkande som motverkar nyproduktion, minskar rörligheten i beståndet och bidrar till att öka snarare än minska segregationen i boendet. Man har velat ersätta det kollektiva förhandlingssystemet med en rätt för hyresvärden att ensam bestämma hyran när en hyresgäst flyttar in. Övergången till marknadshyra ska ske stegvis så att alltför drastiska hyreshöjningar undviks för befintliga hyresgäster. 20

SABO anser att problemen på den svenska hyresbostadsmarknaden har väsentligen andra orsaker än hyressättningssystemet. Det handlar om sämre ekonomiska villkor för hyresrätten jämfört med andra upplåtelseformer, dålig konkurrens inom byggsektorn, bristande tillgång på byggklar mark och krångliga plan- och byggregler. Problemen bör därför åtgärdas med andra medel än de som kritikerna föreslår. Deras förslag riskerar i stället att urholka hyresgästernas besittningsskydd, göra hyresrätten mindre trygg och attraktiv, öka hyresvärdarnas administrativa arbete och belastningen på hyresnämnderna, tvinga fram kraftigt höjda skattefinansierade bostadsbidrag och skapa ett behov av socialbostäder för låginkomsttagare. En bristande överensstämmelse mellan hyror och hyresgästernas värderingar är emellertid ett reellt problem som måste angripas under socialt acceptabla former. Rätt hyra ska avspegla hyresgästernas värderingar om vad som är god kvalitet i bostaden och området den ligger i. Bostäder med motsvarande bruksvärde ska ha samma hyra och skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. Detta är viktigt för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster men också för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. Hyresstrukturen har på flera orter brister och svarar dåligt mot hyresgästernas värderingar. Bostadens läge och områdets attraktivitet får inte ett tillräckligt genomslag på hyressättningen. Allmännyttans kvalitetssatsningar på miljö, service och underhåll beaktas inte i tillräcklig utsträckning. Systematisk hyressättning är ett sätt att rätta till bristerna. Det innebär att parterna tillsammans går igenom bostadsbeståndet, värderar och sammanväger egenskaper och kvaliteter och kommer fram till en lämplig hyresstruktur. Denna ska sedan vara vägledande vid hyresförhandlingarna och underhållas kontinuerligt. Arbetet med systematisk hyressättning har kommit igång hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Närmare hälften av SABOs medlemsföretag, med totalt omkring 482 000 lägenheter, har genomfört eller håller på med någon form av systematisk hyressättning. Arbete pågår i så gott som alla större medlemsföretag. Inom den privata sektorn går arbetet betydligt trögare. Riksdagen har klargjort att det är de lokala parterna som har ansvaret för hyressättningen. Därför är det angeläget att vi visar att vi faktiskt kan ta detta ansvar. I agendan för mandatperioden framhålls att målet bör vara att hela landet år 2015 har en hyresstruktur som i allt väsentligt motsvarar hyresgästernas värderingar. Dit har vi långt ifrån nått, vilket talar för att arbetet med att genom kollektiva förhandlingar uppnå en systematisk hyressättning behöver intensifieras. 21

8. Väl uppfyllda miljömål SABO SKA arbeta för att medlemsföretagen bidrar till att Sverige uppfyller de nationella miljömålen främst genom att minska energianvändningen, skapa goda utemiljöer och använda miljövänliga material. SABO ska inspirera till och stötta detta arbete samt se till att erfarenheter sprids. Ett av de viktigaste projekten på detta område är det så kallade Skåneinitiativet som SABO startade tillsammans med ett antal medlemsföretag redan år 2008. Den gemensamma målsättningen är att tillsammans minska energianvändningen med 20 procent på nio år, mätt som energiförbrukning år 2016 jämfört med år 2007. I Skåneinitiativet deltar nu 106 företag med nära 400 000 lägenheter. Företagen har gemensamt minskat energianvändningen med 11,8 % fram till och med 2013. Vid utgången av 2013 hade tio företag redan nått målsättningen. Allmännyttans energisparkampanj som syftar till att få med hyresgästerna i energispararbetet har pågått sedan 2012. I kampanjen deltar 149 företag med sammanlagt 578 000 lägenheter. Kampanjen har nu gått in i en fas där fokus ligger på att distribuera information och kampanjmaterial till hyresgästerna. I kampanjen ingår reklamfilmer som visas på webben; den senaste filmen om duschklockan hade en halv miljon visningar på tre veckor. Konferensen Årets energikick har blivit en av SABOs största årliga aktiviteter och lockar mellan 250 och 300 deltagare. Ett antal nätverksträffar inom drift och energi ordnas varje vår på olika ställen i landet och ett nytt nätverk för energichefer och energistrateger har startats. Nästan 1000 personer abonnerar på SABOs måntaliga energinyhetsbrev. Med tävlingen Årets energiutmanare vill vi uppmärksamma företag som lyckats väl med energiarbetet. En rad EU-direktiv på energiområdet har krävt ett omfattande lobbyarabte, såväl på europeisk som på svensk nivå. Det har bland annat handlat om energideklarationer, energikartläggningar och individuell mätning och debitering. Framgång i lobbyarbetet har bland annat lett till att det inte kommer att ställas krav på individuell mätning och debitering av värme och varmvatten vid ny- och ombyggnad. Lobby- och remissarbetet inom miljöområdet har framförallt avsett producentansvaret för förpackningar och returpapper. Vi har också börjat arbeta aktivt med EUkommissionens meddelande om Cirkulär ekonomi (avfall) och Resurseffektivitet (miljöanpassade byggnader). Under mandatperioden har SABO börjat dela ut ett hållbarhetspris vartannat år. Syftet är att stärka allmännyttans konkurrenskraft genom att sprida goda exempel på hur 22

företagen bidrar till ett mer hållbart samhälle. År 2013 avsåg priset projekt som gör stor skillnad i företagets hållbarhetsarbete och som kan inspirera andra företag. År 2015 handlar priset om att erbjuda hyresgästerna bästa möjlighet att tvätta, oavsett om det är i tvättstugan eller i lägenheten. SABO har sedan länge ett miljönätverk som är ett öppet forum för erfarenhetsutbyte och som träffas ett par gånger om året för diskussioner och föreläsningar om aktuella miljöfrågor. Under mandatperioden har vi även startat ett miljöråd med representanter för medlemsföretag och med uppgift att lämna synpunkter på SABOs prioriteringar, projekt och aktiviteter inom miljöområdet samt att vara referensgrupp när miljörelaterade remisser ska besvaras av SABO. Cirka 700 personer abonnerar på SABOs miljönyhetsbrev och miljörådet träffas tre gånger per år. Sedan tidigare finns också ett utemiljönätverk som under senare år fått flera nya medlemmar. Vi har också tagit fram en handbok om skötsel av utemiljö och nyckeltal för skötsel. 23

9. En rimligare prisutveckling på fjärrvärme SABO SKA verka för en rimligare prisutveckling på fjärrvärme genom att tillsammans med övriga aktörer utforma, implementera, sprida och utvärdera plattformen Godkänd nivå. SABO har tillsammans med Riksbyggen och Svensk Fjärrvärme skapat Prisdialogen mellan kunder och fjärrvärmeföretag 2. Det är ett system för prövning av ändringar i fjärrvärmepriser. Syftet är att stärka kundens ställning, att åstadkomma en rimlig, förutsägbar och stabil prisutveckling på fjärrvärme samt att bidra till ett ökat förtroende för fjärrvärmeleverantörernas prissättning. Prisdialogen innefattar både lokal dialog om och central prövning av prisändringar på fjärrvärme. Dialogen mellan leverantören och kunderna sker under flera samrådsmöten, som ska leda fram till en lokal prisändringsmodell. Den måste innehålla prisförändringen för det kommande året och en prognos för de därpå följande två åren. I modellen ska även företagets prispolicy framgå liksom vilka faktorer som ligger till grund för prisändringar. Från och med i år omfattas drygt 1,2 miljoner hushåll av Prisdialogen. Det motsvarar nästan hälften av hela fjärrvärmemarknaden. I mars 2014 överlämnade regeringen propositionen Reglerat tillträde till fjärrvärmenäten till riksdagen. I den framhåller regeringen att det finns ett behov av att stärka fjärrvärmekundernas ställning när det gäller prissättning. Man gör emellertid bedömningen att Prisdialogen bör prövas och utvärderas innan en lagreglering om prisförändringsprövning övervägs. Vid riksdagsbehandlingen av propositionen instämde riksdagen i denna bedömning. Regeringen har sedan gett Energimarknadsinspektionen i uppdrag att utvärdera om Prisdialogen lyckas åstadkomma ökad förutsägbarhet och större stabilitet när det gäller fjärrvärmepriserna, och hur Prisdialogen påverkar förtroendet för fjärrvärmebranschen. I uppdraget ingår bland annat att inspektionen ska analysera och redovisa sin uppfattning om huruvida Prisdialogen har stärkt konsumenternas position eller om ytterligare åtgärder, exempelvis lagstiftning, behöver vidtas. Energimarknadsinspektionens arbete ska slutrapporteras i mars 2016. SABO anser att det är positivt att en oberoende aktör utvärderar Prisdialogen. SABO medverkar också i Avgiftsundersökningen Nils Holgersson som årligen jämför bland annat fjärrvärmetaxorna i samtliga kommuner. 2 Innan Prisdialogen startade var arbetsnamnet Godkänd nivå. 24

25

10. Interkommunala bostadsföretag vid behov SABO SKA följa utvecklingen när det gäller samarbete över kommungränserna och medverka till gemensamma lösningar där medlemsföretagen önskar detta. Allbolagen tillåter att flera kommuner gemensamt äger ett kommunalt bostadsaktiebolag som har bostäder i alla ägarkommunerna. Syftet är att möjliggöra för kommuner att på detta sätt effektivisera verksamheten. Emellertid har inga kommuner eller medlemsföretag under mandatperioden fört konkreta diskussioner om att slå samman bostadsaktiebolag för att kunna verka över kommungränser eller efterfrågat stöd från SABO i detta syfte. SABO har därför inte bedrivit något arbete på detta område. 26

11. Tryggad kompetensförsörjning SABO SKA arbeta för en kompetenshöjning i de kommunala bostadsföretagen så att de kan möta nya utmaningar och krav på ett professionellt sätt. Syftet är att företagen ska vara starka och välskötta företag som gör goda affärer på en konkurrensutsatt marknad och samtidigt skapar värden för både kommunen och hyresgästerna. Den framtida kompetensförsörjningen ska tryggas genom branschövergripande samarbete och insatser riktade direkt mot unga människor och studerande. Kunskap utgör kärnan i medlemsföretagens affär. Genom ett stort antal tjänster tar SABO en aktiv roll i att göra kunskap till en tillväxtmotor i varje medlemsföretag. För att bidra till kompetensutvecklingen i medlemsföretagen erbjuder SABO en rad utbildningar och konferenser främst inom områden som boende- och sociala frågor, ekonomi och finans, fastighetutveckling, företagsledning, organisationsutveckling, juridik, kommunikation och miljö samt styrelseutbildningar. När det gäller den framtida kompetensförsörjningen arbetar SABO på flera sätt, både självständigt och i samarbete med andra branschaktörer. SABO följer rekryteringsbehovet på nationell nivå för att se vilka yrkesgrupper som efterfrågas och därmed vilket utbildningsutbud som behövs. Genom vårt medlemskap i Fastighetsbranschen utbildningsnämnd är vi med och påverkar utbudet i det reguljära utbildningssystemet. SABO är representerad i styrelsen och i det nationella branschrådet. SABO medverkar regelbundet vid arbetsmarknadsdagar på högskolor runt om i landet som har fastighetsanknutna utbildningar. Syftet är att synliggöra de allmännyttiga bostadsföretagen som intressanta och attraktiva arbetsgivare. Detta sker alltid i samverkan med medlemsföretag. Kontakten med högskolestuderande sker även på andra sätt. Medarbetare på SABO har föreläst eller jobbat med case för studenter på bland annat Malmö högskola, Karlstads universitet och KTH. Studenter har bjudits in till studiebesök hos medlemsföretag i bland annat Göteborg. SABO arbetar också för att fler företag ska ta emot studenter som genomför sina examensarbeten för ett medlemsföretags räkning. Sedan 2006 erbjuder SABO varje år medlemsföretagen att delta med unga högskoleutbildade personer i ett traineeprogram. Det ger unga medarbetare en bra 27

plattform för att arbeta i ett bostadsföretag, en snabb start på karriären, och är även ett attraktivt sätt att rekrytera unga medarbetare. SABO har tillsammans med andra branschorganisationer startat Fastighetsbranschens talangprogram. Syftet är att ge unga medarbetare som ses som kommande ledare och nyckelpersoner i företagen en möjlighet att utvecklas snabbare och att skaffa sig ett stort branschnätverk. Den första omgången av programmet genomfördes 2013 och intresset från branschen har varit stort. Vi stöttar också medlemsföretagen när det gäller att ta in ungdomar som praktikanter och sommarjobbare. Att ungdomar tidigt får upp ögonen för fastighetsbranschen är viktigt för den långsiktiga kompetensförsörjningen. 28

12. Ett starkare SABO SABO SKA utveckla sin roll som branschorganisation genom att kontinuerligt förbättra verksamheten i samråd med medlemmarna samt stärka sin legitimitet som intresseorganisation genom att aktivt sträva efter att samla alla kommunala bostadsföretag som medlemmar i organisationen. SABO strävar efter att ständigt förbättra verksamheten. Varje år görs en nöjd kundundersökning för att ta reda på medlemsföretagens uppfattning om vilka frågor SABO bör arbeta med och hur vi bedriver verksamheten. Verksamheten diskuteras också i VD-rådet och arbetet i de skilda sakfrågorna förankras bland medlemsföretagen genom olika råd, nätverk och projekt. Konferenser och utbildningar utvärderas metodiskt och kontinuerligt. Under 2014 har SABO genomfört en utbildningsinventering och bjudit in medlemsföretagen till sex fokusgrupper runt om i landet för att diskutera vilka behov av komptensutveckling de har och vad de saknar i SABOs utbud. I nöjd kund-undersökningen har medlemsföretagen varje år gett ett högt betyg på den nytta man har av att vara medlem i SABO. De synpunkter på verksamheten som framförts vid dessa undersökningar, vid utvärderingar och i andra samanhang systematiseras och omsätts i åtgärder och omprioriteringar vid verksamhetsplaneringen. Sedan kongressen 2011 har fem nya företag beviljats medlemskap i SABO. Idag upplevs SABO av omvärlden som en representativ och legitim företrädare för de allmännyttiga bostadsföretagen. Våra breda kunskaper och välgrundade uppfattningar efterfrågas regelbundet av regering, riksdag, myndigheter, utredningar, andra organisationer och media. 29