INNEHÅLL BOLAGSSTÄMMA

INNEHÅLL ÅRET I KORTHET 3 VD HAR ORDET 4 LJUNGBERGGRUPPENS FASTIGHETER 6 FÖRVALTNING OCH UTVECKLING 8 UTVECKLING AV CENTRALA SICKLA 10 FINANSIELL ÖVERSIKT 12 AVKASTNING OCH SUBSTANSVÄRDE 13 TL BYGG AB 14 LJUNGBERGGRUPPEN-AKTIEN 15 KONCERNEN FEM ÅR I SAMMANDRAG 16 FASTIGHETS AB CELTICA 17 FASTIGHETSPRESENTATION 18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 28 RESULTATRÄKNINGAR 29 BALANSRÄKNINGAR 30 KASSAFLÖDESANALYSER 32 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 33 REVISIONSBERÄTTELSE 39 STYRELSE, REVISOR OCH FÖRETAGSLEDNING 40 UTDRAG UR BOLAGSORDNING 41 HISTORIK 42 DEFINITIONER 42 BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämma äger rum den 23 mars 1999 kl. 16.30 på Expon, Sickla Industriväg 9, Nacka. Kallelse utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Svenska Dagbladet och Post- och Inrikes Tidningar. 2

ÅRET I KORTHET Årets resultat uppgick till 69 Mkr (61). Resultatet exklusive reavinster uppgick till 44 Mkr (26), vilket innebär en ökning med 70 procent. Hyresintäkterna uppgick till 260 Mkr (196), vilket innebär en ökning med 33 procent. En nyemission under året har tillfört bolaget 75 Mkr. Utvecklingen av bolagets fastigheter och byggrätter har intensifierats. Översiktsplan för Centrala Sickla antagen innebärande inriktning mot arbetsplatser, service och handel. Styrelsen föreslår en utdelning med 2,00 (1,50) kr per aktie. Mkr 1998 1997 Hyresintäkter 260 196 Projekt- och entreprenadverksamhet 117 106 Årets resultat 69 61 Årets resultat exkl reavinster 44 26 Kassaflöde 79 49 % 1998 1997 Soliditet 24,6 19,0 Direktavkastning fastigheter 8,6 7,9 Uthyrningsgrad 92 91 kr/aktie 1998 1997 Årets resultat 9,76 9,69 Årets resultat exkl reavinster 6,17 4,08 Kassaflöde 11,13 7,71 Utdelning (1998 föreslagen) 2,00 1,50 Eget kapital 74,7 68,1 Börskurs (31 december) 85,0 74,5 Definitioner se sidan 42. 3

VD HAR ORDET Hyresmarknaden i Stockholm har under 1998 präglats av en stark efterfrågan, vilket inneburit ökade hyresnivåer och sänkta vakanser. Hyresnivåerna har i många områden ökat med 10-15 procent. Den förbättrade hyresmarknaden och sänkta räntor har medfört stigande fastighetspriser. LjungbergGruppens verksamhet är koncentrerad till Stockholmsregionen och de förbättrade marknadsförutsättningarna har en väsentlig inverkan på vår verksamhet och utvecklingen av våra fastigheter. 1998 innebar en kraftig expansion av vår verksamhet främst genom förvärvet av Atlas Copcos fastigheter i Sickla. Våra hyresintäkter ökade till 260 Mkr och därutöver omsatte vi drygt 100 Mkr i vårt entreprenadbolag TL Bygg. Resultatet för 1998 uppgick till 69 Mkr inklusive reavinst vid fastighetsförsäljningar på 25 Mkr. Resultatet exklusive reavinster uppgick till 44 Mkr jämfört med 26 Mkr året innan. INRIKTNING MOT VÄRDETILLVÄXT LjungbergGruppens mål är att skapa en långsiktig värdetillväxt i fastighetsbeståndet och därigenom en positiv resultatutveckling. Värdetillväxt skall skapas genom koncentration av verksamheten till Stockholmsregionen, en aktiv och kundorienterad fastighetsförvaltning samt en inriktning mot fastighetsutveckling. Hyres- och fastighetsmarknaden i Stockholm är den starkaste i Sverige. Vårt fastighetsbestånd är idag koncentrerat till fyra ungefär lika stora delmarknader i Stockholmsregionen. På varje delmarknad har vi attraktiva och koncentrerade fastighetsbestånd. Hyrestillväxt söker vi skapa genom att på starka marknader utveckla fastigheterna och erbjuda våra hyresgäster attraktiva lokaler och bostäder med god servicenivå. Vi har därför egna resurser för förvaltning, fastighetsskötsel och uthyrning. Vårt koncentrerade fastighetsbestånd möjliggör en lokal kundnära förvaltning. En viktig del i vår strategi för att skapa värdetillväxt är att utveckla fastigheter och byggrätter. Vi har dokumenterad kompetens för fastighetsutveckling och genomförande. Vårt innehav av mark och byggrätter innebär stora utvecklingsmöjligheter. STÄRKT FINANSIELL STÄLLNING LjungbergGruppens finansiella ställning har genom det förbättrade resultatet väsentligt stärkts under de senaste åren. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 1998 till 79 Mkr. Försäljningen av två bostadsfastigheter i Stockholms innerstad innebär därutöver ett likviditetstillskott i början av 1999 på 30 Mkr efter lösen av lån. Nyemissionen som genomfördes under 1998 tillförde bolaget 75 Mkr. Motivet till nyemissionen var att skapa resurser för fortsatt expansion av verksamheten och genomförande av våra utvecklingsprojekt. De långa marknadsräntorna har under 1998 sjunkit med 2 procentenheter och låneräntan uppgår i början av 1999 till nivån 5 procent. Medelräntan för våra lån uppgår till drygt 6 procent, vilket innebär att det finns en potential i successivt sänkta räntekostnader. UTVECKLING CENTRALA SICKLA I december 1998 antog kommunfullmäktige i Nacka översiktsplanen för Centrala Sickla, vilken innebär en fortsatt utveckling av området för främst arbetsplatser, service och handel. Översiktsplanen innebär ett viktigt steg i den fortsatta utvecklingen av området. Påbörjade utvecklings- och ombyggnadsprojekt i Centrala Sickla omfattar bl a nya infarter, yttre miljö samt om- och tillbyggnad av 10.000 m 2 lokaler, varav ca 3.000 m 2 för handel. Investeringskostnaderna under 1999 kommer att uppgå till cirka 100 Mkr. Centrala Sickla innehåller därutöver stora utvecklingsmöjligheter under de nämaste åren både vad avser lokaler för arbetsplatser och handel. Läget kommer också att stärkas genom den utbyggnad av vägar, kollektivtrafik och bostäder som sker i närområdet. UTVECKLING BYGGRÄTTER Den förbättrade hyres- och fastighetsmarknaden i Stockholm har inneburit att vi intensifierat arbetet med utveckling av våra fastigheter och byggrätter. De största aktuella byggrätterna utöver Centrala Sickla är kontorsbyggrätterna i Kista på 20.000 m 2 och vid Norra Station, där vår andel är 5.000 m 2. 4

AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI Målsättningen är att igångsättning av första etappen i Kista på ca 7.000 m 2 skall kunna ske under våren 1999 med inflyttning våren 2000. För projektet vid Norra Station är målsättningen byggstart i början av år 2000. Våra utvecklingsprojekt innebär en fortsatt expansion av verksamheten. Investeringsvolymen kan komma att uppgå till storleksordningen 500 Mkr de närmaste tre åren. Detta kommer att innebära en betydande ökning av hyresintäkter och resultat. Takten i genomförandet av utvecklingsprojekten är beroende av marknadens utveckling. TL BYGG Vårt entreprenadbolag TL Bygg är inriktat mot ombyggnader och byggserviceuppdrag. Verksamheten omsätter cirka 100 Mkr med stabil lönsamhet. Av omsättningen är mer än 80 procent till externa kunder. TL Bygg innebär att LjungbergGruppen har en värdefull kompetens vid ombyggnad av våra fastigheter och för våra utvecklingsprojekt. INRIKTNING 1999 Inriktningen under 1999 är att med en starkt kundorienterad fastighetsförvaltning fortsätta att utveckla våra fastigheter, hyra ut vakanta lokaler samt att påbörja genomförandet av våra tre större utvecklingsprojekt. Den förbättrade hyresmarknaden i Stockholm innebär att det finns betydande möjligheter att förbättra lönsamheten i fastighetsförvaltningen. Vakanta lokaler finns främst i våra fastigheter i Järfälla och Centrala Sickla. En uthyrning av dessa lokaler har mycket hög prioritet. Genomförandet av våra utvecklingsprojekt kommer att innebära investeringar under 1999 medan påverkan på hyresintäkter och resultat kommer från och med år 2000. LjungbergGruppens resultatnivå i januari 1999 uppgår på årsbasis till 45 Mkr. Detta är baserat på aktuella hyreskontrakt och räntor. Ingen hänsyn är tagen till utvecklingen under 1999. Stockholm i februari 1999 Ulf Holmlund VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Utifrån ett långsiktigt lönsamhetstänkande utveckla och förvalta fastigheter i nära kontakt med marknaden. Geografisk koncentration till Stockholmsregionen. Större förvaltningsenheter på delmarknader. Kommersiella lokaler och bostäder. Egen organisation för aktiv förvaltning, kundvård och uthyrning. Kompetens och resurser för fastighetsutveckling och projektgenomförande. Mkr 70 60 50 40 30 20 10 0 Mkr 300 250 200 150 100 50 0 Resultat efter finansiella poster 1995 1995 1996 Hyresintäkter 1996 1997 1997 1998 1998 Resultaträkningar Reavinst Västerås Södertälje Nacka Järfälla Kista Stockholms innerstad Nivå Mkr 1995 1996 1997 1998 9901 Hyresintäkter 123 159 196 260 255 Entreprenadomsättning 118 120 106 117 110 Förvaltningsresultat 68 82 105 140 137 Resultat fastighetsförsäljning 5-35 25 - Entreprenadresultat 5 6 6 2 3 Finansnetto -67-74 -85-98 -95 Resultat efter finansiella poster 11 14 61 69 45 Skatt - - - - - Årets resultat 11 14 61 69 45 Årets resultat (exkl reavinster) 6 14 26 44 45 5

LJUNGBERGGRUPPENS FASTIGHETER LjungbergGruppens fastighetsbestånd har 1999-01-01 en uthyrningsbar yta på 307.000 m 2. Fastighetsbeståndet redovisas utförligt på sidorna 18-27. Fastigheternas yta m 2 Bostäder Lokaler Totalt Stockholms innerstad - 49.830 49.830 Kista 37.010 16.920 53.930 Järfälla - 30.000 30.000 Nacka - 81.180 81.180 Södertälje,Västerås mm 31.870 59.770 91.640 Totalt 68.880 237.700 306.580 Vakansgraden för LjungbergGruppens fastigheter sänktes mellan 1994 och 1996 från 10 till 4 procent. Förvärven av fastigheterna i Järfälla och Nacka, med tillträde 1996 och 1998, innebar förvärv av utvecklingsfastigheter med betydande andel vakanta lokaler och därmed en ökning av vakansgraden. En aktiv utvecklings- och uthyrningsverksamhet drivs för att kunna sänka vakanserna i fastigheterna. Under 1998 har vakansgraden sänkts från 9 till 8 procent. % 12 Vakansgradens utveckling Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholms innerstad, Kista, Järfälla, Nacka och Södertälje. Hyresvärdet bedöms i januari 1999 uppgå till 271 Mkr och tecknade hyreskontrakt uppgår till 251 Mkr. Fördelning av hyresintäkter och uthyrningsgrad på olika delmarknader framgår nedan. 10 8 6 4 2 Prickad linje avser fastighetsförvärv. Hyra delmarknader Hyresvärde, Hyreskon- Uthyrnings- Mkr trakt, Mkr grad, % Stockholms innerstad 63,8 62,6 98 Kista 58,5 58,0 99 Järfälla 20,0 12,5 62 Nacka 72,0 63,3 88 Södertälje, Västerås 57,1 54,3 95 Totalt 271,4 250,7 92 0 Löptiden för bolagets hyreskontrakt beskrivs nedan. Större hyresgäster i fastigheterna framgår av fastighetspresentation på sidorna 18-27. % 25 9512 9612 9712 9812 Löptider kontrakt i procent av hyresintäkter 20 Hyresvärdet avser kontrakterade hyror samt för vakanta ytor bedömda marknadshyror utan större ombyggnader. Den förbättrade hyresmarknaden i Stockholmsregionen gör att den kontrakterade hyran i vissa fall understiger marknadshyran. De största vakanserna finns i fastigheterna i Järfälla och Nacka. Vakanta lokaler i dessa fastigheter har ett hyresvärde på närmare 20 Mkr. 15 10 5 0 1999 2000 2001 2002 2003 och senare Bostäder Hyresintäkt per område Hyresintäkt per lokaltyp Stockholms innerstad 25 % Kista 23 % Bostäder 24 % Kontor 41 % Järfälla 5 % Handel 14 % Sickla, Nacka 25 % Västerås 4 % Södertälje 18 % Industri, Lager 13 % Övrigt 8 % 6

MARKNADSÖVERSIKT STOCKHOLM (Upprättad av Newsec Analys i januari 1999) Fastighetsmarknaden i Stockholm har under 1998 präglats av stark efterfrågan och litet utbud. Flertalet av de stora institutionerna och de börsnoterade fastighetsoch byggbolagen har idag en stor andel av sitt fastighetsbestånd i Stockholmsregionen och trenden är att huvuddelen vill utöka sitt bestånd. Utbudet av fastigheter har under det senaste året dominerats av kommunala bestånd samt industriföretag eller organisationer m fl som vill minska sitt fastighetsägande. Makroekonomin har under året inneburit fortsatt sänkta nominella räntor även om realräntan fortfarande är hög. Prognoser för Stockholmsregionen de närmaste åren pekar på fortsatt expansion med en befolkningstillväxt som liknar 1960-talet. I praktiken står idag Stockholmsregionen för en befolkningstillväxt som är större än hela rikets. Samtidigt är nybyggnationen av både lokaler och bostäder nere på historiskt mycket låga nivåer. Direktavkastningskraven för kontor har fortsatt sjunka med ca 0,5 % utom i city där de legat stilla under året. Direktavkastningskraven ligger idag för kontorsfastigheter i city i nivån ca 5,5 %, övriga innerstaden 6-7 %, attraktiva närförorter och ringledslägen ca 6,5-7,5 % och i yttre delen av regionen ca 8-9 %. För bostäder ligger direktavkastningskraven normalt ca 1 % lägre än för kontor i motsvarande läge. Hyresmarknaden har till följd av stark efterfrågan och litet utbud av moderna lokaler präglats av minskade vakanser och höjda hyror. Marknadshyran har i många områden i innerstaden och attraktiva närförortslägen stigit med 10-15 % under 1998. Marknadshyresintervall och direktavkastningskrav i olika lägen i Stockholm redovisas i nedanstående diagram. Hyresmarknad kontor Stockholm december 1998 Hyra kr/m 2 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Gyllene Triangeln 5,00 City Östermalm Övriga innerstaden 6,00 Bra närförort 7,00 = topphyra = marknadshyresintervall Ytterområden 8,00 9,00 Direktavkastning % Flertalet hyresavtal löper på 3 (5) år, vilket i praktiken innebär att begärda hyresökningar för kontor vid omförhandling idag i många fall är ca 40-60 % motsvarande de senaste 3 (5) årens marknadshyresstegring. Då vakanserna är låga framförallt i innerstaden är möjligheterna att hitta alternativa lokaler få. Detta kan ge starten till en ny utflyttningstrend. Här kommer då i första hand att efterfrågas attraktiva moderna lokaler i innerstadens yttre delar som Vasastaden, Kungsholmen, Gärdet men även goda kommunikationslägen i ytterstaden kommer att öka i attraktivitet som t ex Kista, Alvik m fl. Trots de senaste årens kraftiga hyresstegringar är de reala hyrorna i Stockholm väsentligt lägre än de hyresnivåer som gällde 1989-90. Hyresfallet var i reala termer 50-60 % åren 1991-93 och trots den starka hyresutvecklingen 1995-98 har vi idag hyror som realt motsvarar ca 60-70 % av 1989 års nivå. Hyra kr/m 2 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Realhyra kontor i bästa läge, 1998 års priser Stockholm Göteborg Malmö 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Under 1998 har endast ett fåtal nybyggnationer av kontor påbörjats, något fler planeras starta 1999-2000. Utbudet av moderna kontor kommer därför inte att påverkas i någon större omfattning förrän åren 2001-2002. Fram till dess kommer därför hyresutvecklingen sannolikt fortsätta att drivas av litet utbud och stor efterfrågan med ökande hyror som följd. Byggrättsmarknaden har vaknat till liv igen. Till följd av den kraftiga förbättringen av hyresmarknaden har byggrätter återigen blivit attraktiva. Den kritiska nivån för nybyggnation bedöms idag till ca 1 400-1 500 kr/m 2 från vilken nya byggprojekt bör kunna genomföras med lönsamhet. Idag har denna nivå nåtts inom hela Stockholms innerstad samt attraktiva närförortslägen som Alvik, Liljeholmen, Globen, Solna, Kista, Mörby m fl. Nybyggnation startas därför nu bl a i Solna Frösunda, Kista och Liljeholmen/Marievik. Byggrätter är egentligen fastighetsmarknadens optioner, vilket gör att prisutvecklingen är mycket volatil. Från toppåret 1989 föll priserna ca 80-90 % till botten 1993/94 för att sedan vända uppåt. Under framförallt 1997-98 har byggrättspriserna ökat kraftigt i den centrala delen av Stockholmsregionen. 7

FÖRVALTNING OCH UTVECKLING LjungbergGruppen har lång erfarenhet som aktiv fastighetsförvaltare. Den geografiska koncentrationen på delmarknader i Stockholmsregionen och större förvaltningsenheter ger en god marknadskännedom och förutsättningar för en lokal och kundnära fastighetsförvaltning. En viktig utgångspunkt är att ha egna resurser för förvaltning, fastighetsskötsel och uthyrning. Det löpande förvaltningsarbetet bedrivs med bl a specifika handlingsplaner för varje fastighet. Kundkontakterna syftar till att möta hyresgästernas behov av service och förändring av lokaler. I bostadsbeståndet är en aktiv kundvård viktig för att skapa stabilitet och en god social miljö. KVALITETS- OCH MILJÖARBETE Kvalitets- och miljöarbetet utgör en viktig del i förvaltning och utveckling av fastigheterna. Inriktningen är specifika projekt och kontinuerlig uppföljning för att skapa varaktiga förbättringar. Nära samverkan med hyresgästerna är av stor vikt för engagemang och förståelse. Målsättningen är att med hänsyn till människa och miljö verka för en uthålligt miljöriktig förvaltning och utveckling av våra fastigheter. Exempel på miljöprojekt som genomförts under 1998 är fortsatt förbättring av avfallshanteringen för utökad sortering, återvinning och restprodukthantering, utvecklat miljösamarbete med underentreprenörer, miljöriktiga material- och teknikval vid upphandlingar samt fortsatt fokus på energibesparingar. Exempel på kvalitetsprojekt som genomförts under 1998 är fortsatt utveckling av kvalitetsronder och kvalitetsrevision i fastigheterna samt utveckling av de administrativa systemen för förvaltning och hyresadministration. I samband med arbetet med år 2000 har teknisk inventering av fastigheterna genomförts och dokumenterats. ÅR 2000 LjungbergGruppen har under 1998 arbetat med att förbereda verksamheten och fastigheterna för den problematik som kan uppstå år 2000. De administrativa systemen är genomgångna och har under 1998 anpassats till år 2000. Programvarorna har uppgraderats med nya versioner och ny minidator har installerats. Under 1998 har de tekniska systemen i fastigheterna inventerats. Inventeringen har dokumenterats och analyserats. De större styr- och övervakningssystemen kommer att vara åtgärdade under första kvartalet 1999 och övriga installationer och system under första halvåret 1999. KONTORSBYGGRÄTT NORRA STATIONSGATAN På fastigheten Blästern 13 vid Norra Stationsgatan finns en kontorsbyggrätt på 10.000 m 2. LjungbergGruppens ägarandel i fastigheten är 50 procent. Området mellan Norra Stationsgatan och Vanadisplan är idag mycket attraktivt. Gamla fina industribyggnader har under de senaste åren byggts om till moderna kontor och många nya hyresgäster har flyttat till området. Området är välbeläget med samtidig närhet till centrum och Essingeleden och det är lätt att snabbt ta sig åt olika håll kring Stockholm. Det finns gott om P-platser och ett växande utbud av restauranger och service. Idag finns nästan inga vakanta lokaler inom området och hyrorna har stigit markant. Byggrätten innebär att 10.000 m 2 kontor byggs ovanpå befintlig sockelbyggnad. Garage finns under hela fastigheten och kommer att vara en tillgång vid uthyrning av fastigheten. Byggrätten har tidigare översiktligt projekterats. Under 1998 har nyprojektering påbörjats. Målsättningen är att byggstart skall kunna vara möjlig i början av år 2000. 8

FASTIGHETSUTVECKLING LjungbergGruppens målsättning är att skapa en långsiktig god värdetillväxt i fastighetsbeståndet genom aktiv fastighetsutveckling. En viktig del i bolagets strategi är därför att ha egen kompetens för fastighetsutveckling och projektgenomförande. Detta är särskilt viktigt för den fortsatta utvecklingen av bolagets betydande innehav av mark och byggrätter. LjungbergGruppens inriktning mot fastighetsutveckling skapar också förutsättningar för förvärv och fortsatt expansion av verksamheten. MARK OCH BYGGRÄTTER Utöver bebyggda fastigheter har LjungbergGruppen markinnehav med byggrätter. Markinnehaven är välbelägna och innebär en betydande potential. Ett aktivt arbete bedrivs för att utveckla byggrätterna. För närvarande ger dock markinnehaven ingen avkastning. Innehaven av byggrätter framgår av nedanstående tabell. Ytuppgifterna är ungefärliga och är beroende av hur exploatering av fastigheterna sker. Mark och byggrätter Område Läge Byggrätter, m 2 Användning Stockholms innerstad N:a Stationsgatan 5.000 Kontor Kista Ärvinge 20.000 Kontor Nacka Sickla 50-100.000 Kontor, handel, service, bostäder Järfälla 1) Veddesta 50-75.000 Kontor, produktion, lager Södertälje Weda 5.000 Service, handel Västerås 1) Hälla, Nordanby 30.000 Service, handel, bostäder Summa 160-235.000 1) 100.000 m 2 mark. 2) 100.000 m 2 mark. Kista Centrum E18 E4 KONTORSBYGGRÄTT ÄRVINGE, KISTA Marknadsläget i Kista har stadigt förbättrats de senaste åren och hyresnivån har ökat. LjungbergGruppen har därför påbörjat projektering av återstående byggrätt på 20.000 m 2. Byggstart beräknas kunna ske under våren 1999 med inflyttning under år 2000. Byggrätten kan delas in i flera byggnader och byggas i etapper beroende på uthyrningsläget. Med de erfarenheter som finns från IT-hyresgästernas behov byggs flexibla och yteffektiva kontor med höga krav bl a på klimat, data och tele. Lokalerna blir mycket ljusa och generella med en husbredd på 16 m och trapphus i fasad. Parkeringsmöjligheterna blir goda med parkering i P-däck. 9

UTVECKLING AV CENTRALA SICKLA HISTORIK Saltsjöbanan stod klar 1892. Wallenbergföretaget Diesels Motorer AB etablerades 1898 i Sickla. 1917 gick företagen Nya Atlas och Diesels Motorer samman och vid 1920-talets mitt flyttade Atlas till Sickla. 1948 lades motortillverkningen ner och företaget fick namnet Atlas Copco. Utbyggnaden av området har pågått under hela 1900- talet. Verkstäder, kontor och laboratorier har byggts och byggts om. Äldre byggnader har rivits och ersatts med nya eller lämnat plats för trafik- och rekreationsytor. 1962 byggdes Järlaleden. Under 1980- talet bröts utvecklingen då Atlas Copco flyttade tillverkningen till Örebro och Kalmar. En ny tid inleddes 1992 då Sickla Stormarknad etablerades i områdets östra del i industribyggnader, som uppförts 1947 och senare. Stormarknaden har blivit en stor framgång. En antikvarisk förundersökning har genomförts för att de industri- och kulturhistoriska värden som finns i området skall kunna tillvaratas. FÖRSTA ÅRET Under året har kontakt och samarbete etablerats med Nacka kommun, andra myndigheter, hyresgäster, leverantörer och grannar. För det fortsatta arbetet med Centrala Sickla har Nyréns Arkitektkontor redovisat en plan som skapar förutsättning för fortsatt utveckling av området med ny-, omoch tillbyggnader som respekterar och förstärker den historiskt etablerade strukturen samt tillvaratar områdets framtida utvecklingsmöjligheter. Nacka kommunfullmäktige antog i december 1998 Fördjupad översiktsplan för Sickla. I planen bekräftas målsättningen att området skall utvecklas till en öppen och central mötesplats för arbete, service och handel. Med stöd av översiktsplanen har arbetet med en detaljplan för handelsområdet påbörjats. En startpromemoria inklusive tidsplan och detaljplanavtal har behandlats och godkänts av områdesnämnden för Sicklaön och av kommunstyrelsen. Målet är att en ny detaljplan skall kunna antas av fullmäktige under vintern 1999-2000. Slussen Marcusplatsen Handelsområde Gullmarsplan Ny infart från Järlaleden till handelsområdet och Marcusplatsen. Hammarby - Sjöstad Centrala Sickla Centrala Sickla ligger nära Stockholms innerstad, Södra Länken och Hammarby Sjöstad. Kommunikationerna är goda med buss och tåg från Slussen och Gullmarsplan var 5:e minut. Restid: 5-10 minuter. 10

LÄGET I STADEN Centrala Sickla har ett unikt läge med närheten till Stockholms centrala delar och som entré till Nacka. Centrala Sickla ligger i ett av Sveriges mest expansiva utvecklingsområden. Inom två kilometer finns idag ca 6.000 bostäder. I Nacka förbereds flera stora bostadsprojekt i attraktiva strandlägen. Vid Sickla Sjö planeras ca 400 MÅL CENTRALA SICKLA och i Järla ca 600 nya lägenheter i kontakt med vattnet. Utbyggnad av 1.500 lägenheter påbörjas under 1999 på Sickla Udde inom Hammarby Sjöstad. Totalt planeras en utbyggnad av 9.000 nya lägenheter under de närmaste 10-15 åren i Sickla Hammarby Sjöstad. Centrala Sickla kommer att bli en mötesplats för 30-35.000 boende i en stadsbygd med ca 15.000 bostäder och med många nya företag. INFRASTRUKTUR Även kollektivtrafiken gör området attraktivt. Från Slussen finns mellan 15-20 buss- och tågavgångar per timme i riktning mot Sickla. Saltsjöbanan kan i framtiden komma att kopplas till den nya snabbspårvägen med förbindelser till Slussen men också till Gullmarsplan, Globen, Liljeholmen och Alvik. Redan nu utreds i samarbete med SL möjligheten att förbättra tillgängligheten till Saltsjöbanan genom mindre ombyggnader. En mötesplats för arbete, service och handel. Ett attraktivt arbetsområde med moderna lokaler, goda kommunikationer och bra service. Ett handelsområde med låga priser, god miljö och god kollektivtrafik mitt i det nya Sickla Hammarby Sjöstad. Ett öppet område i nära kontakt med bostäder och verksamheter i omgivande stadsdelar. För biltrafik kommer tillgängligheten till Centrala Sickla att förbättras när Södra Länken öppnas för trafik år 2003. PÅGÅENDE PROJEKT Under året har delar av Atlas Copcos huvudkontor byggts om som ett första steg för att tillgodose företagets långsiktiga behov av samlade och rationella lokaler. Ombyggnaden av före detta Luftverkstaden och andra byggnader centralt i området har påbörjats. Nya kommunikationsstråk från kontor och arbetsplatser öppnas till service och handel. Två takvåningar med överblick över närområdet planeras på Luftverkstaden. Totalt 3.000 m 2 butiker och 7.000 m 2 kontor i Luftverkstaden planeras vara klara för inflyttning under fjärde kvartalet 1999. Därutöver drivs uthyrningsoch ombyggnadsprojekt för ytterligare närmare 10.000 m 2 i området. En cirkulationsplats planeras vid Järlaleden som innebär en ny tillfart till handelsområdet och Marcusplatsen. En cirkulationsplats planeras även vid infarten till handelsområdet vid Planiavägen. Planering för upprustning av den yttre miljön pågår. De nya tillfarterna ger möjlighet till bättre utnyttjande av parkeringsytorna samtidigt som de kan rustas upp med trädplantering, ny belysning och delvis ny markbeläggning. 11

FINANSIELL ÖVERSIKT KAPITALSTRUKTUR LjungbergGruppens soliditet, mätt som eget kapital i förhållande till balansomslutningen, uppgick 1998-12-31 till 24,6 procent (19,0). Det egna kapitalet uppgick till 566 Mkr (430). Nyemissionen under året ökade det egna kapitalet med 75 Mkr. Kapitalstruktur Mkr Andel, % Eget kapital 566 24,6 Räntebärande skulder 1.633 70,9 Icke räntebärande skulder 105 4,5 Summa 2.304 100,0 Likvida medel uppgick 1998-12-31 till 151 Mkr (63). Likviden för fastighetsförsäljningen i december 1998 på 49 Mkr erhölls i februari 1999. Lån har samtidigt lösts med 19 Mkr. LÅNESTRUKTUR LjungbergGruppens räntebärande skulder uppgick 1998-12-31 till 1.633 Mkr. Samtliga lån var i svenska kronor. Lånestruktur Räntebindningstid Låne- Andel Medeltill och med belopp, Mkr av lån, % ränta, % 1999 472 29 6,4 2000 260 16 6,6 2001 251 15 6,7 2002 217 13 6,5 2003 229 14 6,5 2004 och senare 204 13 6,1 Totalt 1.633 100 6,5 Lån med rörlig ränta och räntebindning ej överstigande 90 dagar uppgick 1998-12-31 till 273 Mkr. För lån på 125 Mkr med räntekonvertering under första halvåret 1999 har nya räntevillkor och löptider avtalats. De nya löptiderna är till 2004 och senare. Medelräntan för hela låneportföljen sjunker därigenom till 6,2 procent. % 12 Ränteutveckling 1994-1998 Både de korta och långa marknadsräntorna har fortsatt att sjunka under 1998. Om nuvarande marknadsräntor förblir bestående kommer bolagets räntekostnader att successivt kunna sänkas. RÄNTEBIDRAG LjungbergGruppens räntebidrag har reducerats från 33 Mkr 1994 till 10 Mkr 1998. De sänkta räntorna har kompenserat minskningen av räntebidragen. Räntebidragen väntas uppgå till 4 Mkr 1999, 2 Mkr år 2000 och 1 Mkr år 2001. FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatten var 1998 1,5 procent av taxeringsvärdet för bostäder, 1,0 procent för kommersiella fastigheter och 0,5 procent för industrifastigheter. Fastighetsskatten för bostäder sänks 1999 till 1,3 procent. För bostadsfastigheter i Kista tillkommer 1999 fastighetsskatt med 0,7 Mkr. SKATTESITUATION Koncernens samlade outnyttjade underskottsavdrag uppgick vid 1998 års taxering till 71 Mkr och beräknas efter 1999 års taxering uppgå till 30 Mkr. De skattemässiga avskrivningarna överstiger under 1999 de bokföringsmässiga med 26 Mkr. Koncernens fastigheter utgör omsättningstillgångar i skattehänseende. Det bokförda värdet på fastigheter i koncernen överstiger det skattemässiga restvärdet efter 1999 års taxering med 162 Mkr. Det bokförda värdet av aktierna i Fastighets AB Celtica understiger anskaffningsvärdet med 14 Mkr. KÄNSLIGHETSANALYS LjungbergGruppens resultat påverkas av utvecklingen för bolagets fastigheter av bl a hyresnivåer, vakansgrad och driftskostnader samt resultatet av fastighetsutvecklingsverksamheten. Påverkan på helårsresultatet redovisas nedan för ett antal nyckelfaktorer. Förändringar i hyresnivå och räntenivå kommer successivt beroende på löptider för gällande avtal. 10 8 6 4 2 Statsobligation 10 år Statsskuldväxlar 90 dagar (c) SIX Findata 1994 1995 1996 1997 1998 Känslighetsanalys Förändring Resultateffekt, Mkr Hyresnivå lokaler 5 % 9 Hyresnivå bostäder 5 % 3 Vakansgrad 1 % -enhet 3 Driftskostnader 5 % 5 Räntenivå 1 % -enhet 16 12

AVKASTNING OCH SUBSTANSVÄRDE VÄRDERING Ingen extern värdering av fastigheterna har gjorts. Som underlag för bedömning av fastighetsbeståndets värde redovisas fastigheternas avkastning under 1998 och nivån i januari 1999. I marknadsöversikten för Stockholm på sidan 7 visas direktavkastningskrav i olika lägen. HYRA OCH DRIFTSÖVERSKOTT Hyror, driftskostnader och driftsöverskott under 1998 och nivån i januari 1999 framgår nedan. Hyror och driftsöverskott har fördelats på delmarknader. Driftskostnader är inklusive fastighetsskatt men exklusive kostnader för centraladministration på 7 Mkr. Fördelningen av driftskostnaderna på olika kostnadsslag framgår av not till resultaträkningen för 1998. Utfall 1998 Hyra Drifts- Drifts- Mkr Bostäder Lokaler Totalt kostn. överskott Stockholms innerstad 3,4 64,4 67,8-14,9 52,9 Kista 35,0 22,4 57,4-21,3 36,1 Järfälla - 16,3 16,3-8,8 7,5 Nacka - 64,7 64,7-24,9 39,8 Södertälje, Västerås 23,2 30,5 53,7-23,3 30,4 Summa 61,6 198,3 259,9-93,2 166,7 Avdrag 1) -0,3-0,3-0,6 0,4-0,2 Totalt 61,3 198,0 259,3-92,8 166,5 1) Avser justering för fastighet såld 1997 med tillträde februari 1998. i Stockholmsregionen har inneburit att värdet på attraktiv mark och byggrätter ökat. LjungbergGruppens mark och byggrätter beskrivs på sidan 8-11. Värdet av mark och byggrätter har i januari 1999 bedömts till 150 Mkr. Vakansgraden i LjungbergGruppens fastigheter uppgår till 8 procent och hyresvärdet för vakanta lokaler till 20 Mkr. Vid avkastningsberäkningen har inget värde åsatts vakanta lokaler. Avkastning fastigheter Nivå Mkr 1995 1996 1997 1998 9901 Hyra 1) 128 161 196 259 255 Driftskostnader 1) -39-58 -69-93 -91 Driftsöverskott 89 103 127 166 164 Bokfört värde fastigheter 1) 1.374 1.488 1.690 2.070 2.047 Nuvärde räntebidrag -160-85 -30 - - Värde mark och byggrätter -40-60 -60-150 -150 Netto bokfört värde 1.174 1.343 1.600 1.920 1.897 Avkastning bokfört värde, % 7,6 7,7 7,9 8,6 8,6 Eget kapital, kr/aktie 58,0 59,4 68,1 74,7 74,7 Börskurs, kr (31 december) 32,0 62,0 74,5 85,0 85,0 Avkastning börskurs, % 8,8 7,6 7,7 8,3 8,3 1) Justerat för förvärv och försäljningar. Avkastningen på fastigheternas bokförda värde har från 1997 till nivån i januari 1999 ökat från 7,9 till 8,6 procent. Under motsvarande period har den långa obligationsräntan gått ned med ca 2 procent. Nivå januari 1999 Hyra Drifts- Drifts- Mkr Bostäder Lokaler Totalt kostn. överskott Stockholms innerstad - 62,6 62,6-12 50,6 Kista 35,8 22,2 58,0-22 36,0 Järfälla - 16,5 16,5-9 7,5 Nacka - 63,3 63,3-25 38,3 Södertälje, Västerås 23,4 30,9 54,3-23 31,3 Summa 59,2 195,5 254,7-91 163,7 Hyrorna i januari 1999 avser kontrakterade hyror. Hyresvärdet för tomma lokaler ingår ej. I hyresintäkter och driftskostnader för Järfälla ingår 4 Mkr i utdebiterade elkostnader m m. AVKASTNING FASTIGHETER Nedan redovisas avkastningen för fastigheterna från 1995 till 1998 samt avkastningen på årsbasis utifrån förhållandet i januari 1999. Avkastningen redovisas på bokfört värde för fastigheter respektive på det implicita bokförda värdet vid aktuella börskurser. Den förbättrade hyres- och fastighetsmarknaden SUBSTANSVÄRDE Avkastningskravets storlek påverkar värderingen av fastighetsbeståndet och substansvärdet per aktie. Nedan redovisas sambandet mellan direktavkastning i procent och substansvärdet per aktie. Diagrammet är baserat på tabellen ovan och avser läget i januari 1999. Utöver nuläget redovisas även hur en sänkning av vakansgraden från 8 till 3 procent skulle påverka avkastningen. kr/aktie 200 150 100 50 Nivå januari 1999 Substansvärde Vakans 3% Börskurs 1998-12-31 0 5 6 7 8 9 10 Avkastning, % 13

TL BYGG AB BYGGMÄSTARBOLAG LjungbergGruppens byggverksamhet drivs i det helägda dotterbolaget TL Bygg. Bolagets inriktning är att vara ett kompetent och specialiserat byggmästarbolag med långsiktiga kundrelationer. Verksamheten bedrivs i Stockholmsregionen. För LjungbergGruppen ger det egna byggbolaget en värdefull kompetens och resurser för utveckling av fastighetsverksamheten. OMBYGGNADER OCH BYGGSERVICE TL Byggs inriktning är ombyggnader och byggserviceentreprenader. Ombyggnadsverksamheten omfattar bostäder och lokaler. Byggserviceuppdragen består av mindre ombyggnader samt reparationer av brand- och vattenskador åt försäkringsbolag. Bolagets omsättning utgörs av ett stort antal mindre och medelstora uppdrag. Under 1998 har TL Bygg utfört ett antal kontorsombyggnader på totalt ca 10.000 m 2, renoverat eller utfört stambyte i över 200 bostadslägenheter samt byggt om ett flertal butikslokaler. Vidare har genomförts ett stort antal reparationer av brand- och vattenskador. Det största uppdraget under 1998 var ombygg- naden av Nalen, där TL Bygg svarade för byggentreprenaden, installationssamordning och byggorganisation. För att säkerställa den kompetens och kvalitetsinriktning som verksamheten kräver arbetar TL Bygg i huvudsak med egen personal. Underentreprenörer anlitas för installationer och specialarbeten. OMSÄTTNING OCH RESULTAT Under 1998 har TL Bygg haft god beläggning. Omsättningen var 109 Mkr och den resultatavräknade omsättningen uppgick till 99 Mkr. Rörelseresultatet var 3,9 Mkr. Mkr 1995 1996 1997 1998 Extern omsättning 94,8 84,3 96,1 105,8 Omsättning åt koncernföretag 10,6 13,7 9,5 2,9 Summa 105,4 98,0 105,6 108,7 Resultatavräknad omsättning 113,3 121,8 91,0 98,6 Rörelseresultat 4,2 5,6 4,8 3,9 Antal anställda 66 69 56 54 Av uppdragen utförs ca 90 procent till externa beställare och ca 10 procent åt LjungbergGruppen. För 1999 förutses en oförändrad verksamhetsvolym. Det gamla jazz- och danspalatset Nalen har pietetsfullt renoverats och anpassats med modern teknik. Lokalerna används för konserter, konferenser, inspelningsstudios, restaurang, kontor m m. TL Byggs uppdrag avsåg byggentreprenaden och byggplatsorganisation. 14

LJUNGBERGGRUPPEN-AKTIEN AKTIER OCH AKTIEKAPITAL Antalet aktier i LjungbergGruppen AB uppgår till 7.578.792, varav 1.000.000 aktier av serie A och 6.578.792 av serie B. Varje aktie har ett nominellt värde av 10 kronor. En aktie av serie A berättigar till 10 röster och en aktie av serie B till 1 röst. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Under 1998 har gjorts en nyemission som tillfört bolaget 75,1 Mkr efter emissionskostnader på 0,7 Mkr. Fem gamla aktier gav rätt att teckna en ny aktie av serie B till kursen 60 kr. Bolaget har under 1998 emitterat ett förlagslån med 150.000 avskiljbara optionsrätter som erbjudits de anställda i LjungbergGruppenkoncernen. Optionsrätterna ger rätt att teckna totalt 150.000 aktier av serie B till en kurs av 106 kr per aktie. Teckning kan ske under perioden 1 januari 2001 till 31 december 2002. KURSDIAGRAM LjungbergGruppens aktie av serie B är noterad på Stockholms Fondbörs lista för oregistrerade aktier (O-listan) från den 14 juli 1994. Noteringspost är 200 aktier. Aktiekursen 1998-12-31 var 85 kr (74,5) och börsvärdet 644 Mkr (471). Nyemissionen under året har tillfört bolaget 75 Mkr. Bolagets börsvärde har 150 125 100 75 50 LjungbergGruppen Aktien Afv.Generalindex Carnegie Fastighetsindex AKTIEÄGARAVTAL OCH HEMBUD Mellan bolagets A-aktieägare finns ett avtal som innebär att aktier av serie A endast får överlåtas till person som tidigare är A-aktieägare. I annat fall skall aktie av serie A först omvandlas till aktie av serie B innan överlåtelse får ske. För aktier av serie A gäller hembud enligt bolagsordningen. UTDELNINGSPOLITIK Storleken på bolagets utdelning skall beakta bolagets resultat och finansiella ställning. Styrelsens avsikt är att utdelningen skall motsvara 30-50 procent av årets resultat exklusive realisationsvinster. För räkenskapsåret 1998 föreslås en utdelning på 2,00 kr/aktie. 25 (c) SIX Findata 1994 1995 1996 1997 1998 under året ökat med 37 procent (20) och justerat för nyemissionen med 21 procent (20). Börsens generalindex har under 1998 förändrats med 10 procent (25) och Carnegie Fastighetsindex med 1 procent (3). Antalet aktier som omsattes under 1998 var 1.066 tusen. Detta motsvarar 15 procent av medelantalet aktier i bolaget under året. Institutionella investerare ägde 23 procent av aktierna 1998-12-31. Utländska ägares innehav var 2 procent. Aktiekapitalets utveckling Antal aktier Totalt År Händelse Serie A Serie B Totalt aktiekapital 1992 2.560.000 1.755.660 4.315.660 43.156.600 1994 Konvertering -1.560.000 1.560.000 4.315.660 43.156.600 1994 Nyemission 2.000.000 6.315.660 63.156.600 1998 Nyemission 1.263.132 7.578.792 75.787.920 1.000.000 6.578.792 7.578.792 75.787.920 Fördelning av aktieinnehav Aktieinnehav Antal Ägarandel (antal aktier) ägare procent 100.001-16 74,4 10.001-100.000 33 18,4 1.001-10.000 138 5,2 501-1.000 97 1,0 1-500 410 1,0 Summa 694 100,0 Ägarstruktur 1998-12-31 Antal (tusental) Andel, % A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster Familjen Ljungberg 1) 450 1.627 2.077 27,4 37,0 Familjen Holmström 1) 450 1.515 1.965 25,9 36,3 Sirius International AB 368 368 4,9 2,2 Familjen Holmlund 100 263 363 4,8 7,6 Svolder AB 239 239 3,2 1,4 af Ugglas, Margaretha 187 187 2,5 1,1 AMF Sjukförsäkrings AB 186 186 2,5 1,1 Björkman, Johan 160 160 2,1 1,0 Banco Småbolagsfond 138 138 1,8 0,8 AMF TFA Försäkrings AB 109 109 1,4 0,7 WASA Småbolagsfond 103 103 1,4 0,6 Övriga 1.684 1.684 22,1 10,2 Totalt 1.000 6.579 7.579 100,0 100,0 1) Direkt och indirekt via bolag. 15

KONCERNEN FEM ÅR I SAMMANDRAG 1) Belopp i Mkr 1998 1997 1996 1995 1994 RESULTATRÄKNINGAR Nettoomsättning 377,1 301,7 278,9 240,5 237,3 Kostnader för förvaltning och produktion -223,1-181,8-182,3-158,7-164,8 Bruttoresultat 154,0 119,9 96,6 81,8 72,5 Central administration och marknadsföring -11,7-9,3-8,2-8,8-8,5 Resultat fastighetsförsäljning 25,5 35,4-5,3 1,1 Emissionskostnader - - - - -9,3 Rörelseresultat 167,8 146,0 88,4 78,3 55,8 Finansnetto -98,4-84,8-74,3-67,3-68,1 Resultat efter finansiella poster 69,4 61,2 14,1 11,0-12,3 Skatt - - - - 2,2 Årets resultat 69,4 61,2 14,1 11,0-10,1 FÖRDELNING RÖRELSERESULTAT FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 259,9 195,5 159,1 122,8 111,9 Driftsöverskott 166,7 126,7 101,8 86,4 80,3 Avskrivningar -19,4-15,9-14,0-13,1-11,4 Bruttoresultat 147,3 110,8 87,8 73,3 68,9 Central administration och marknadsföring -7,4-5,8-5,2-5,1-3,4 Resultat fastighetsförsäljning 25,5 35,4-5,3 1,1 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 165,4 140,4 82,6 73,5 66,6 PROJEKT- OCH ENTREPRENADVERKSAMHET Resultatavräknad fakturering 117,2 106,2 119,8 117,7 125,4 Överskott 6,9 9,4 9,1 8,7 3,9 Avskrivningar -0,2-0,3-0,3-0,2-0,3 Bruttoresultat 6,7 9,1 8,8 8,5 3,6 Central administration och marknadsföring -4,3-3,5-3,0-3,7-5,1 Rörelseresultat projekt- och entreprenadverksamheten 2,4 5,6 5,8 4,8-1,5 Emissionskostnader - - - - -9,3 Rörelseresultat 167,8 146,0 88,4 78,3 55,8 BALANSRÄKNINGAR Anläggningsfastigheter 2.046,9 2.058,8 1.680,5 1.392,4 1.307,8 Maskiner och inventarier 2,3 1,8 2,6 2,4 2,8 Finansiella anläggningstillgångar 22,8 22,9 22,9 24,0 23,4 Kortfristiga fordringar 80,0 121,1 21,2 28,2 31,6 Kassa och bank 151,5 63,5 56,6 78,1 114,9 Summa tillgångar 2.303,5 2.268,1 1.783,8 1.525,1 1.480,5 Eget kapital 566,0 430,2 375,3 366,0 355,0 Avsättningar 0,5 0,6 0,3 0,4 0,4 Skulder till kreditinstitut 1.632,7 1.725,5 1.334,9 1.087,5 1.048,6 Övriga skulder 104,3 111,8 73,3 71,2 76,5 Summa eget kapital och skulder 2.303,5 2.268,1 1.783,8 1.525,1 1.480,5 KASSAFLÖDESANALYSER DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 69,4 61,2 14,1 11,0-12,3 Återföring avskrivningar 19,9 16,5 14,7 13,4 11,9 Återföring resultat fastighetsförsäljning -25,5-35,4 - -5,3-1,1 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -2,1 1,3 2,3-3,3 2,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 61,7 43,6 31,1 15,8 0,7 Nettoförändring rörelsekapital 17,5 5,1 11,1 5,9-0,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 79,2 48,7 42,2 21,7 0,3 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Köp av fastigheter -14,0-414,4-277,7-48,0-59,9 Om- och nybyggnad av fastigheter -30,6-27,9-23,6-56,3-7,4 Försäljning av fastigheter 81,5 16,7-13,0 6,0 Övriga investeringar -1,8-0,4-0,6-1,6-1,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten 35,1-426,0-301,9-92,9-63,0 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission 75,1 - - - 110,0 Utbetald utdelning -9,5-6,3-4,7 - - Förändring långfristiga skulder -91,9 390,5 242,9 34,4 42,6 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -26,3 384,2 238,2 34,4 152,6 Årets kassaflöde 88,0 6,9-21,5-36,8 89,9 Likvida medel vid årets början 63,5 56,6 78,1 114,9 25,0 Likvida medel vid årets slut 151,5 63,5 56,6 78,1 114,9 16

1998 1997 1996 1995 1994 NYCKELTAL 2) Soliditet, % 24,6 19,0 21,0 24,0 24,0 Skuldsättningsgrad, ggr 2,9 4,0 3,6 3,0 3,0 Belåningsgrad, % 79,8 83,8 79,4 78,1 80,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,6 1,1 1,1 0,9 Avkastning på eget kapital, % 13,9 15,2 3,8 3,1-3,3 Avkastning på totalt kapital, % 8,0 8,5 7,6 8,1 6,7 P/E-tal 9 8 28 18 - P/E-tal (exkl. reavinster) 14 18 28 35 - P/CE-tal 8 10 9 9 - Antal anställda (medelantal) 102 98 111 96 101 Belopp i kr 1998 1997 1996 1995 1994 DATA PER AKTIE 2) Resultat efter finansiella poster 9,76 9,69 2,23 1,74-2,32 Årets resultat 9,76 9,69 2,23 1,74-1,90 Årets resultat (exkl. reavinster) 6,17 4,08 2,23 0,90-2,12 Kassaflöde 11,13 7,71 6,68 3,44 0,05 Eget kapital 74,7 68,1 59,4 58,0 56,2 Utdelning (1998 föreslagen) 2,00 1,50 1,00 0,50 0,25 Antal aktier (tusental, 31 december) 7.579 6.316 6.316 6.316 6.316 Antal aktier (tusental, medelantal) 7.112 6.316 6.316 6.316 5.316 Börskurs (31 december) 85,0 74,5 62,0 32,0 41,0 1) LjungbergGruppen hade fram till 1995-12-31 brutet räkenskapsår. Redovisningen för 1995 och tidigare har omräknats till kalenderår baserat på publicerade årsredovisningar och delårsrapporter. Kassaflödesanalyserna är omräknade enligt Redovisningsrådets rekommendation. 2) För definitioner se sidan 42. JURIDISK STRUKTUR LjungbergGruppenkoncernen består av moderbolaget LjungbergGruppen AB samt de helägda dotterbolagen TL Bygg AB, Järfälla Skrivarfabrik AB och Sickla Industrifastigheter KB. I koncernen finns därutöver några mindre vilande bolag. LjungbergGruppens fastigheter ägs direkt av moderbolaget förutom två fastigheter som ägs av Järfälla Skrivarfabrik AB respektive Sickla Industrifastigheter KB. Fastighetsförvaltning och projektverksamhet bedrivs i moderbolaget och de fastighetsförvaltande dotterbolagen. Dotterbolaget TL Bygg AB bedriver entreprenadverksamhet. FASTIGHETS AB CELTICA LjungbergGruppen äger 15 % (422.321 aktier) i Fastighets AB Celtica, vilket noteras på Stockholms Fondbörs O-lista. Bolaget har sitt säte i Stockholm. Fastighets AB Celtica äger idag ingen fastighet, men har en option att under år 2002 förvärva en fastighet i München. Fastigheten färdigställdes i maj 1991 och är en kontorsfastighet på ca 40.000 m 2 belägen vid ringleden kring München. Fastigheten är fullt uthyrd med långa hyreskontrakt. Sänkta räntekostnader påverkar positivt Celticas resultat. Aktieinnehavet är bokfört till 21 Mkr motsvarande 50 kr/aktie. Börsvärdet uppgick 1998-12-31 till 18 Mkr, motsvarande 43 kr/aktie. 17

FASTIGHETSPRESENTATION FASTIGHETSFÖRTECKNING (1998-12-31) (Angivna värden avser LjungbergGruppens ägarandel) Uthyrningsbar yta, m 2 Fastighets- Ägar- Byggnadsår/ Industri/ Andra Förråd/ Tomt- Taxeringsbeteckning andel,% ombyggnadsår Bostäder Kontor Handel Lager lokaler 1) Garage Summa areal, m 2 värde, kkr 2) STOCKHOLMS INNERSTAD Blästern 11 100 1930/1991 8.090 460 2.100 3.700 14.350 2.429 44.257 Hälsingegatan 43-45/ Hudiksvallsgatan 2 Blästern 13 4) 50 1934/1992 10.820 480 1.150 3.470 15.920 6.571 101.498 Hälsingegatan 47-51/ Norra Stationsgatan 67-73 Fasta Paviljongen 1 3,5) 50 1915/1990 760 760 6.435 0 Långholmen Roddaren 7 100 1900/1995 6.920 370 650 800 8.740 2.644 58.800 S:t Eriksgatan 46 Svea Artilleri 8 100 1991 6.130 500 6.630 1.295 96.240 Löjtnantsgatan 21 Svea Artilleri 10 100 1991 3.010 420 3.430 1.563 48.441 Löjtnantsgatan 17 Summa 0 34.970 1.310 1.150 3.510 8.890 49.830 20.937 349.236 KISTA Kolding 1 3) 100 1993 15.770 30 50 15.850 27.680 102.336 Ärvinge, Kista Kolding 2 3) 100 1992 20.610 220 250 310 1.570 22.960 21.193 142.908 Ärvinge, Kista Kolding 3 3,6) 50 1993 630 8.460 70 40 340 2.680 12.220 6.838 102.785 Ärvinge, Kista Kolding 4 3) 100 1993 2.360 540 2.900 23.878 22.371 Ärvinge, Kista Summa 37.010 11.070 370 40 650 4.790 53.930 79.589 370.400 JÄRFÄLLA Veddesta 2:80 8) 100 1971 30.000 30.000 158.760 92.600 Budgetvägen/ Datavägen Summa 0 0 0 30.000 0 0 30.000 158.760 92.600 NACKA Sicklaön 83:22 9) 100 1910/1995 25.800 26.210 15.390 6.470 210 74.080 171.487 227.406 Sickla Industriväg 3-11, Järlaleden 21 Sicklaön 346:1 100 1981 3.970 210 4.180 10.524 31.600 Uddvägen 7 Sicklaön 117:17 100 1978 1.410 1.510 2.920 10.769 0 Planiavägen 5-7 Sicklaön 83:32 100 13.624 0 Uddvägen 1 Sicklaön 265:5 100 2.029 710 Atlasvägen 2 Summa 0 31.180 26.210 15.390 8.190 210 81.180 208.433 259.716 18

FASTIGHETSFÖRTECKNING (1998-12-31) (Angivna värden avser LjungbergGruppens ägarandel) Uthyrningsbar yta, m 2 Fastighets- Ägar- Byggnadsår/ Industri/ Andra Förråd/ Tomt- Taxeringsbeteckning andel,% ombyggnadsår Bostäder Kontor Handel Lager lokaler 1) Garage Summa areal, m 2 värde, kkr 2) SÖDERTÄLJE Gasellen 22 100 1950/1991 4.590 3.170 8.260 1.050 17.070 45.760 23.812 Wedavägen Gasellen 25 100 1948/1966 410 2.620 1.140 4.170 5.707 5.525 Wedavägen Gasellen 26 100 1949/1959 250 1.180 1.430 3.079 1.940 Wedavägen Gasellen 30 100 1938/1989 1.080 8.240 2.580 430 12.330 30.000 23.555 Wedavägen Gullvivan 3 100 1953 1.680 120 1.800 2.500 26.702 7) Linnégatan 16 Linnéan 1 100 1953 8.900 260 9.160 15.553 7) Liljevalchgatan 10-20/ Linnégatan 1-19 Ollonborren 10 100 1946 860 550 1.410 831 2.324 Kringelvägen 5 Safiren 11 100 1967 15.660 160 30 390 330 16.570 42.393 30.445 Fornhöjdsvägen 1-57 Vitsippan 4 100 1963/1994 4.770 4.770 5.722 25.894 Erikshällsgatan 35/ 1989 Västergatan 25 Summa 31.870 6.490 11.820 15.580 2.950 0 68.710 151.545 140.197 VÄSTERÅS Kycklingen 42 100 1810/1990 380 80 460 11.760 1.971 Nordanby Gård Ringborren 13 3) 100 1950/1991 1.730 2.020 3.750 9.307 5.270 Tallmätargatan 1 Ringborren 15 100 1950/1991 2.450 50 11.780 3.390 90 17.760 70.767 30.832 Ringborregatan Bladbaggen 1 100 0 68.985 1.428 Hälla industriby Summa 0 4.560 50 13.800 3.470 90 21.970 160.819 39.501 ÖVRIGT Inspektrisen 2 3) 100 1971 240 240 480 1.985 1.956 Ellen Keys gata 24-28 Fruängen, Stockholm Morfeus 7 100 1940 200 280 480 514 780 Lilla Brogatan 1 Borås Summa 0 240 200 520 0 0 960 2.499 2.736 Totalt 68.880 88.510 39.960 76.480 18.770 13.980 306.580 782.582 1 254.386 1. Avser bl a lokaler för restauranger, laboratorier, motion och utbildning. 2. Taxeringsvärde avser år 1998. 3. Innehas med tomträtt. 4. Delägare Wasa Liv. 5. Delägare LO-distriktet Stockholm. 6. Delägare Axel Johnson-gruppen (Axiom International AB). 7. Gullvivan 3 och Linnéan 1 är samtaxerade. 8. Ägd av Järfälla Skrivarfabrik AB. 9. Ägd av Sickla Industrifastigheter KB. 19

Stockholms innerstad MARKNADSÖVERSIKT STOCKHOLMS INNERSTAD (Upprättad av Newsec Analys i januari 1999) Stockholms innerstad är Sveriges starkaste kontorsmarknad. Här finns en koncentration av huvudkontor för huvuddelen av svenskt näringsliv, statliga myndigheter och organisationer kombinerat med lokala och regionala företag, kommunala förvaltningar etc. Utvecklingen på hyresmarknaden under de senaste åren har förstärkt Stockholms ställning som den hetaste delmarknaden i Sverige med snabbt sjunkande vakanser, starkt ökande hyror och idag en brist på lokaler i många marknadssegment. City 2 Hyra kr/m Vakans (%) 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 93 Hyra Vakans 94 95 Under 1998 har kontorsvakanserna fortsatt att minska och är idag ca 3% i city och 5-10 % ute på malmarna. Hyresuppgången i city tog ny fart under 1998 och idag är hyresnivåerna i absoluta city 2 700-3 300 kr/m 2 exkl fastighetsskattt med topphyror i nivån 3 700 kr/m 2. I goda lägen i övriga innerstaden som Gärdet, Vasastaden och centrala 96 97 98 25 20 15 10 5 0 Kungsholmen är hyresnivån idag 1 600-2 000 kr/m 2 för moderna kontor. Hyra kr/m 2 2000 1500 1000 500 0 93 Hyra Vakans 94 Norra Station 95 Hyrestrenden i innerstaden är idag fortsatt stigande. Mycket få nybyggnadsprojekt har startats under 1998, något fler planeras starta under 1999-2000. Dessa kommer dock inte att påverka utbudssituationen märkbart förrän år 2001-2002, varför ett fortsatt efterfrågetryck förväntas driva hyrorna uppåt under de närmaste åren. LjungbergGruppens fastigheter innehåller huvudsakligen moderna kontor med hög standard, dels nybyggda vid Stockholms Stadion, dels tidigare industrifastigheter byggda omkring 1930, vilka totalombyggts för kontorsändamål 1990-95 belägna vid Vanadisplan, Vasastaden och vid S:t Eriksgatan på centrala Kungsholmen. LjungbergGruppen har även outnyttjad kontorsbyggrätt vid Norra Stationsgatan i Vasastaden. 96 97 98 Vakans (%) 35 30 25 20 15 10 5 0 I Stockholms innerstad har LjungbergGruppen kontorsfastigheter på totalt 50.000 m 2. Kontorsfastigheterna i innerstaden är belägna i Vasastaden, på Kungsholmen och vid Stockholms Stadion. På Långholmen äger LjungbergGruppen en folkhögskola tillsammans med LO. I Vasastaden vid Vanadisplan äger LjungbergGruppen fastigheten Blästern 11, f d Ernst Nilssons bilpalats. Fastigheten som är på 14.000 m 2, är ombyggd på 1990-talet. En ombyggnad av 3.000 m 2 lokaler till moderna IT-kontor har skett under de senaste två åren och slutförs i början av 1999. Lokalerna var tidigare bl a äldre laboratorier och lager. Större hyresgäster är bl a IVL Institutet för Vatten- och Luftvårdsforskning, KDA Kraftdata och Linq System. Intilliggande fastighet Blästern 13, f d Apotekarnes mineralvattenfabrik, samägs med Wasa Liv. Fastigheten har en total yta på 31.800 m 2 och är helt om- och tillbyggd för modern kontorsverksamhet. Stora hyresgäster är bl a Liber-koncernen, ICA-förlaget, DUKA och Locum Drift. På fastigheten finns en kontorsbyggrätt mot Norra Stationsgatan på 10.000 m 2, som beskrivs på sidan 8. På Kungsholmen äger LjungbergGruppen fastigheten Roddaren 7, som har en yta på 8.700 m 2. Fastigheten är en f d cykelfabrik byggd vid sekelskiftet och ombyggd under 1995 varvid de gamla kvaliteterna med högt i tak, trägolv, ljus och rymd har tillvaratagits. Hyresgäster är bl a Byggforskningsrådet, Byggdok, Byggstandardiseringen, Fastighetssystem och RTB. Fastigheterna Svea Artilleri 8 och 10 är belägna på Lidingövägen vid Starrbäcksängen intill Stockholms Stadion. De är på totalt 9.000 m 2 uthyrningsbar yta. Fastigheterna är byggda 1991 och är av hög standard anpassade för modern kontorsverksamhet. Hyresgäst är Försvarsmakten, som har kontrakt till 1999-12-31. Om kontraktet ej förlängs bedöms lokalernas läge och skick göra dem attraktiva på marknaden. 20

Blästern 13 Blästern 13 Blästern 11 Roddaren Svea Artilleri Roddaren 21