Handläggare: Emil Hjalmarsson, tfn 0322-616367 Dnr 2015.224 211 Samråds /granskningshandling Foto med bredd:höjd-förhållande1 Detaljplan för Alingsås, Bostäder vid Prästgårdsvägen 3 Planbeskrivning 2015-08-19 1
1. Inledning Syfte Planhandlingar Syftet med planen är att skydda befintliga byggnader på fastigheten Afzeliiskolan 2 som har stort kulturhistoriskt värde. Planhandlingarna är Tillägg till plankarta samt detta Tillägg till planbeskrivning. Endast Tillägg till plankarta blir juridiskt bindande. En övrig handling är Fastighetsförteckning. Efter samråds- och granskningsskedet upprättas också ett Granskningsutlåtande. Ändring av detaljplan Läge och areal Markägare Ändring av detaljplan innebär att gällande plan fortsätter att gälla, men att ändringar görs i planens bestämmelser. De nu aktuella handlingarna blir således komplement till befintliga planhandlingar. Planområdet ligger omedelbart norr om Norra Ringgatan, öster om Prästgårdsvägen och söder om Brunnsparken, ca 200 meter norr om stadskärnan. All mark är privatägd. 2. Tidigare ställningstaganden Uppdrag Detaljplaner Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2014-12-15 SBN 172 Dnr 2014.244 SBN om planändring för Afzeliskolan 2. För området gäller följande detaljplan DP 407 (1972-08-17) Fastigheten är planlagd för bostäder i två våningar. Genomförandetiden har gått ut för ovanstående planer. Den nya detaljplanen blir ett komplement till de äldre planerna i berörda delar. Vision 2019 Kommunens flerårsstrategi Alingsås miljömål Alingsås kommun har antagit Vision 2019 som en ledstjärna för all planering. Bl.a. anges att Alingsås har en central roll i Västsveriges utveckling och satsar på hållbarhet och livskvalitet i hela kommunen. Alingsås har 42000 invånare år 2019. En av tre huvudstrategier för genomförandet är Boende och i en bostadspolicy anges att bostadsformerna ska vara strandnära boende, innerstadsboende, lågbudgetboende, marknära boende samt boende på landet. I Flerårsstrategi 2015-2017 anges bl.a. följande prioriterade mål: 1. I Alingsås är det tryggt, säkert och välkomnande 2. I Alingsås finns goda möjligheter till arbete och företagande 3. I Alingsås finns det attraktiva boendemöjligheter 10. I Alingsås skapar infrastrukturen möjligheter för tillväxt 11. I Alingsås skapar vi goda livsmiljöer genom långsiktigt hållbar utveckling 12. I Alingsås minskar vi vår miljöpåverkan genom energieffektiv omställning Kommunen har också antagit Alingsås miljömål 2011-2019. De är grupperade i de tre huvudområdena Rik natur, Friskt vatten och Det goda samhället. Inom det sistnämnda området är det främst följande nationella miljökvalitetsmål som är aktuella för detaljplaneringen: Begränsad klimatpåverkan, God bebyggd miljö och Frisk luft 2
Översiktsplanen ev: samt avvägningar I den kommuntäckande översiktsplanen har avvägningar gjorts mellan de motstående allmänna intressena att bevara naturvärden och rekreationsområden samt att exploatera mark som är lämplig för bebyggelse. I fördjupning av översiktsplanen för staden Alingsås (antagen 2008-03- 26) har området beteckningen Område med detaljplan/detaljplanearbete pågår. Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen.. Program Enligt plan- och bygglagen 5:10 kan kommunen, om man bedömer att det behövs för att underlätta detaljplanearbetet, ange planens utgångspunkter och mål i ett särskilt program. Kommunen bedömer att nu aktuell detaljplan inte är så komplicerad att ett särskilt program behövs. 3. Förutsättningar och förändringar Natur och kultur Jordarter och risk för skred Planområdet utgör en del av den mäktiga sandås som stadskärnan är byggd på, dessutom är marken inom aktuellt område väldigt plan. Jordarten inom planområdet är sand och jordtypen är postglacial sand. Inför detaljprojekteringen (grundläggning mm) ska ett geotekniskt projekteringsunderlag tas fram. Kravet på ett sådant underlag är att det i detalj ska redovisa lämplig grundläggningsteknik för den specifika del av ett planområde som byggs ut. Samhällsbyggnadskontoret gör bedömningen att någon ytterligare geoteknisk undersökning, utöver ovanstående, inte behöver utföras inför aktuell byggnation. Detta ställningstagande motiveras med att planområdet utgör en del av den mäktiga sandås som stadskärnan är byggd på, dessutom är marken inom aktuellt område väldigt plan. Markföroreningar Risk för översvämning eller erosion Radon Historisk utredning av tidigare verksamheter i området har inte gett indikation på att föroreningar finns. Miljöteknisk markundersökning har inte utförts. Om föroreningar påträffas ska, enligt Miljöbalken, Miljöskyddsnämnden underrättas om den påträffade föroreningen. Innan avhjälpandeåtgärder vidtas ska åtgärderna anmälas till Miljöskyddsnämnden i god tid innan planerad åtgärd. Planområdet ligger på ca 200 meters avstånd från närmaste vattendrag som är Säveån. Området ligger ca 5 meter över högsta högvattennivå och någon risk för översvämning eller erosion föreligger inte (höjdnivåer är angivna i höjdsystemet RH2000). Radon är en ädelgas som ger upphov till joniserande strålning. Radon finns i marken i stora delar av Sverige och kan tränga in i byggnader genom otätheter i grunden eller källaren. Radon kan också avges från alunskifferbaserad lättbetong, s.k. blåbetong, som användes mellan 1929 och 1978. Enligt kommunens radonriskkarta från 2007 (som anger risk för radongas från mark) anges att aktuellt planområde är Normalriskområde. Området utgörs av sand. I närområdet finns ett antal jordluftsmätningar vilka indikerar 17-26 KBq/m3. Mätningar med gammaspektrometri indikerar lägre halter. Områdets klassning som normalriskområde stöds av jordluftens innehåll av radon. Bostadsbyggnad/Skola/Förskola/Kontorsbyggnad inom normalriskområde ska normalt utföras med radonskyddande konstruktion, alternativt ska motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna 3
radonhalt inte kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och att vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den som ska bygga. Inget byggnadsmaterial får användas som är radongenererande. Kunskap måste finnas om varifrån makadamfyllningen till grundläggningen, ballasten i betongen etc härrör. Frågan om radonmätning på schaktbotten tas upp på det tekniska samrådet. Fornlämningar/kulturminnen Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Om man vid grävning eller annat arbete påträffar fornlämning föreligger anmälningsplikt enligt Kulturmiljölagen (2 kap. Fornminnen). Riksintressen Riksintresse - kultur Alingsås stadskärna är av riksintresse för kulturmiljövården vilket formuleras enligt följande (Riksantikvarieämbetet 1996-08-27): Motivering: Småstadsmiljö med välbevarad trästadsbebyggelse anpassad till stadens huvudsakligen under 1600- och 1700-talet framvuxna stadsplan och bl a förknippad med Jonas Alströmer och dennes statsfinansierade industriprojekt under 1700-talet. Föreslagen detaljplan bedöms inte skada riksintresset. Bebyggelseområden Bostäder Fastigheten utgörs av bebyggd slät trädgårdstomt. När man kommer från Nygatan på väg mot Prästgårdsvägen ligger huvudbyggnaden i fonden. Man möts av gammal grind, med fina grindstolpar i sten. Gårdsplan framför byggnadens huvudentré är utformad med en rund väg med gräsmatta i mitten. Huvudbyggnaden med dubbla vindsplan har ljus fasad med stående locklistpanel. Yttertak med bruna, glaserade takpannor. I tomtens nordvästra hörn finns en mycket fin lillstuga belägen i tomtgränsen mot Brunnsgatan. Norr om huvudbyggnaden finns ett garage av yngre datum. Öster om, på baksidan av huvudbyggnaden, ligger en uppvuxen trädgård med fruktträd. Huvudbyggnad, jordkällare och förråd (lillstuga) ingår i Kulturmiljöprogrammet för kommunens kulturmiljöer som godkänd av samhällsbyggnadsnämnden 2013-02-11. 4
Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Afzeliiskolan 2 finns med i kommunens kulturmiljöprogram (KMP) där den anses visa på den äldre bebyggelsestruktur som fanns strax utanför stadens ringgator med större trädgårdar runtom. Få miljöer av den karaktären finns kvar idag. De tre bevarade byggnaderna: bostadshuset, lillstugan och jordkällaren utgör tillsammans med den stora trädgården n miljö av stort kulturhistoriskt intresse. De tre byggnaderna bostadshuset, lillstugan och jordkällaren ges en skyddsbestämmelse -q i plan. Byggnaderna är välbevarade och har flera autentiska detaljer samt är tidstypiska. Grindstolpar samt smidesgrind är viktiga detaljer att behålla, vilka bidrar till den kulturhistoriska helhetsmiljön. Utsnitt med den grönmarkerade kulturmiljön i Kulturmiljöer Landsförsamlingen i kommunens Kulturmiljöprogram. Komplementbyggnader m.m. När det gäller en- och tvåbostadshus finns ett antal åtgärder som är bygglovsbefriade (bl.a. att bygga komplementbostadshus eller komplementbyggnad, s.k. friggebod). I vissa fall kan dessa uppföras på mark som enligt planbestämmelse inte får bebyggas (s.k. prickmark). Kontakta kommunens bygglovsavdelning för aktuella och mer 5
detaljerade regler för dessa åtgärder. Skyddsrum Det finns numera inget krav på ansökan om skyddsrumsbesked i samband med byggande. Om det finns befintliga byggnader som innehåller skyddsrum ska det redovisas i samband med det tekniska samråd som hålls när byggåtgärder m.m. ska genomföras (se PBL 10:17). Friytor Trafik och gator Räddningsvägar Parkering för bilar Ett brandkrav vid utrymningshöjder högre än 9 meter är att tillräckligt breda räddningsvägar eller uppställningsplatser anordnas för bilburen maskinstege (avståndet gäller från fönsterunderkant eller överkant balkongräcke till underliggande mark). Ett alternativ är att byggnaderna utförs med trapphus enligt Tr2 utförande. Släckbil ska ha högst 50 meter till alla ytterdörrar på byggnad där insats kan behöva göras. För gruppbostäder krävs två av varandra oberoende utrymningsvägar. Att tillräckligt med bilparkering kan skapas ska redovisas vid bygglovprövning. Bilinnehav förändras över tiden vilket innebär att det kan vara lämpligt med en högre planeringsnorm och en lägre byggnorm för vad som måste anläggas från början. Teknisk försörjning Vatten/avlopp Området är anslutit till kommunalt vatten och avlopp. 4. Konsekvenser Miljö Naturmiljö Kulturmiljö Strålning Riskbedömning Förändringen avser ett detaljplanerat område där marken redan är ianspråktagen. Planen innebär att kulturhistoriskt värdefull miljö skyddas. I Alingsås miljömål 2011-2019 finns följande mål: Den bebyggda miljön ska utgöra en god och hälsosam livsmiljö. Det har tidigare exemplifierats med: "Vid nybyggnation ska riktvärdet 0,2 mikrotesla för magnetfält klaras." Ingen kraftledning eller transformatorstation inom planområdet skulle kunna medföra risk att riktvärdet överskrids i någon byggnad. Planområdet ligger inte vid någon av de vägar (E20 och R42) som länsstyrelsen rekommenderat som färdvägar för genomfartstransporter med farligt gods. I kommunens risk- och sårbarhetsanalys 2004 har vägvalsstyrning angivits för transporter mellan primärnätet och leverantör/mottagare i industriområden i centralorten. Planområdet ligger inte heller vid någon av dessa vägar. Behovsbedömning Ställningstagande Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt Plan- och bygglagen 4 kap 34 och Miljöbalken 6 kap 7 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att detaljplanen inte medför någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterierna i bilaga 4 till MKB-förordningen särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Kommunen har därmed bedömt att en miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt 6
planområde. Genomförandetid PBL-version Handläggning 5. Administrativa frågor Genomförandetiden för gällande detaljplan gick ut / pågår till 20. När nu aktuellt tillägg vunnit laga kraft kommer det att ha en genomförandetid på fem år efter det datum tillägget vann laga kraft. Planarbetet påbörjades efter 2015-01-01 och planeringen sker därför i enlighet med den nya version av plan- och bygglagen (PBL) som gäller från och med detta datum. Planläggningen sker med standardförfarande. Detta förfarande kan tillämpas om förslaget är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande, inte är av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse och inte heller kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Förfarandet inleds med ett samrådsskede med de som är berörda. Efter ett granskningsskede upprättas sedan ett granskningsutlåtande och därefter antas planen av samhällsbyggnadsnämnden. Planavgift För den underliggande detaljplanen som fortsätter att gälla kommer planavgift att tas ut i samband med bygglov. 6. Genomförande Organisatoriska frågor Huvudmannaskap Ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för allmän plats. Huvudmannaskapet innebär ansvar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats. Varje fastighetsägare ansvarar för åtgärder på sin kvartersmark. Alingsås kommun ansvarar för samtliga åtgärder på allmän platsmark. Fastighetsrättsliga frågor Skyddsbestämmelser Skyddsbestämmelsen för byggnader med q-märkning i detaljplanen är bindande för alla framtida ägare av fastigheten. Ekonomiska frågor Ändring av befintlig detaljplan Anläggningar och byggnader på kvartersmark Kommunen bekostar arbetet med att ta fram tillägget till befintlig detaljplan. Fastighetsägaren bekostar alla anläggningar på kvartersmark samt renoverings- och underhållsarbeten på samtliga byggnader inom kvartersmarken. Ersättning De restriktioner som föreslås i form av skyddsbestämmelser (så kallade q-bestämmelser) ger en rättighet för fastighetsägare att komma in med anspråk på ersättning. Detta innebär inte någon automatisk rätt till ersättning. Ersättning kan enbart bli aktuellt i de fall då pågående markanvändning på grund av skyddsbestämmelserna avsevärt försvåras. Vid rivningsförbud kan ersättning bli aktuell om värdeminskningen för 7
fastigheten blir betydande. Ersättningsanspråk måste lämnas in inom två år från det att detaljplanen vunnit laga kraft. Tekniska frågor Utredningar El-, teleledningar mm Inga geotekniska undersökningar har gjorts i samband med planändringen. Inför detaljprojektering av kvartersmarken (husgrundläggning, uppfyllnader m.m.) erfordras ytterligare undersökningar. Samtliga berörda ledningsägare ska kontaktas i god tid innan arbeten påbörjas som påverkar deras anläggningar. Minst fyra månader innan några arbeten påbörjas i närheten av Telias anläggningar önskar Telia AB att beställning har inkommit på eventuell undanflyttning. Kostnader för omläggningar belastar respektive fastighetsägare (vid ändringar av allmän plats kan detta vara reglerat i avtal mellan kommunen och respektive ledningshavare). Massbalans Medverkande En massbalans ska eftersträvas för planområdet. Fastighetsägare och entreprenör ansvarar för omhändertagande samt att bygglov söks för tillfällig lagring av massor för omfördelning inom området. Tillägget till befintlig detaljplan har utarbetats under medverkan av representanter från samhällsbyggnadskontoret. Genomförandebeskrivningen är framtagen i samråd med exploateringsavdelningen. Planavdelningen Emil Hjalmarsson Planarkitekt Antagandedatum: Lagakraftdatum: 8