ÅRSREDOVISNING 2013 SOLATUM HUS&HEM AB Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd www.solatum.se
Lägenhetsvisningar i Långsele och Graninge Teaterföreställning, Hullsta Gård för hyresgäster samt personal Foto: Michael Engman, Ulla Sehlstedt och Angelica Eriksson. Tryck: Selma Solutions AB, 2014
Sammandrag 2013 Resultat: redovisad vinst 2 545 kkr. Hyresåterbäring till kommunen 3 055 kkr varav 205 kkr avser avkastning på gjorda energieffektiviseringsåtgärder. Vakansgrad vid årets ingång 4,8 %. Vakansgrad vid årets utgång 4,5 %. 55 vakanta lägenheter per 131231. Arbetat med Skåneinitiativet = mål att minska energianvändningen med 20 % till år 2016. Minskningen till 131231 = 8,9 %. Skickat ut enkätförfrågan om nöjdhet till 400 av bolagets hyresgäster. Extra medel 233 kkr till energieffektiviseringsåtgärder inhyrda fastigheter. Alla hyresgäster inbjöds i december till Hullsta Gård och teaterföreställningen - Grottmannen samt kringaktiviteter. Startat upp brukarsamverkan med 10 verksamheter i syfte att spara energi. Edselegården och övriga lägenheter i Edsele avyttrades i augusti. Soliditeten per 131231 var 12,7 %. Hej Hyresgäst! INNEHÅLL Sida Sammandrag 2013 1 VD kommenterar 2 Styrelse mm 3 Bolagets syfte, affärsidé, vision, mål mm 4 Antal anställda 4 Hyresförändring 1 januari 4 Energieffektivisering + Skåneinitiativet 5 Faktisk förbrukning - gröna nyckeltal 5 Investeringar 6 Lägenhetsvisningar - hyresgästaktiviteter 6 Branschindex Aktivbo - Bostadsenkät 7 Femårsöversikt 8 Samordnad fastighetsförvaltning 9 Känslighetsanalys 9 Outhyrt 9 Förvaltningsberättelse 10 Resultatdisposition 10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Bokslutskommentar 15 Noter till resultaträkning 15 Noter till balansräkning 18 Revisionsberättelse 21 Granskningsrapport 22 Förteckning över företagets fastigheter 23 Förteckning över inhyrda fastigheter 25 Företagets uthyrningsobjekt 26 Fördelning av ytor, lägenhetstyper 28 Måluppfyllelse 29 Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang ja, via Njut av ögonblicket! Vidare till Dina åsikter Solatum Hus&Hem AB Organisationsnummer: 556194-2177 Postadress: Kontor: Box 43 Djupövägen 3 881 21 Sollefteå Sollefteå Telefon: 0620-68 28 50 Telefax: 0620-68 28 65 Serviceanmälan: 0620-68 22 22 Uthyrning: 0620-68 28 60 E-post: solatum@solleftea.se Hemsida: www.solatum.se 1
VD kommenterar Resultat samt tillbakablickar 2013 blev ett vinstår i linje med föregående år. Årsresultatet uppgår till dryga 2,5 Mkr. Detta efter en nedskrivning av bokförda värdet på två fastigheter med ca 2,4 Mkr (Not 8). Av årsresultatet härrör ca 0,5 Mkr (Not 4) från förvaltningen av kommunens fastigheter, s k inhyrda objekt. Förvaltning av inhyrda resulterade totalt i ett överskott på dryga 3,5 Mkr, varav vi har kunnat ge kommunen en hyresåterbäring om 3 055 tkr. Årets resultat är klart bättre än budgeterade 535 tkr, till stor del tack vare den milda inledningen på innevarande vintersäsong med mindre uppvärmning och snöröjning än normalt. Jämfört med 2012 ligger dock kostnaden för fastighetsskötsel och bränsle på en förhållandevis jämn nivå. Andra poster som påverkade årsresultatet positivt är vinster (ca 1,5 Mkr) från försäljning av fastigheter och avskrivna maskintillgångar samt en lägre räntekostnad på lån (ca 0,9 Mkr). Kostnader för reparationer och underhåll ökade avsevärt, med 2,1 Mkr. Detta till en stor del på grund av inträffade vattenskador, energieffektiviseringar och större underhållsåtgärder generellt. Bruttoresultatet (driftnettot före justeringar) uppgår till 39,1 Mkr. Efter justeringar för överenskomna skadestånd från kommunen (ca 7 Mkr) och nettovinster/-förluster från försäljningar uppgår driftnettot till 34,2 Mkr och därmed årets direktavkastning till 9,5 %. Avkastningen blev bättre än föregående år och överträffar direktivet om 6,5 %. Detta är kvittot på att vår organisation har gjort ett bra arbete. Trots en svag marknad allmänt för fastighetsaffärer i Sollefteå har vi lyckats med att försälja fastigheter som har varit med i 2013 års avvecklingsplan. Dessa fastigheter redovisas längre fram under förvaltningsberättelsen. Av beslutade avyttringar kvarstår att försälja 19 st lägenheter på Kalknäsvägen i Undrom. Försäljning av Byvägen 10-24 samt Edselegården i Edsele var en betydelsefull händelse då avyttringen avsåg hela vårt bestånd på orten. Tillfreds i sammanhanget är att fastigheten förvärvades av ett fastighetsföretag med stark lokal förankring i Edsele. Tack vare det redovisade resultatet förbättras bolagets soliditet ytterligare och uppgår vid årsskiftet till 12,7 %. Vi tar därmed steget mot soliditetsmålet om 15 % för 2017 enligt ägardirektivet. Vid utgången av 2013 var vakansgraden i hela beståndet 4,5 % som är något lägre än vid inledningen av året. Utanför centralorten var vakansgraden 7,5 %. Målet är att komma ner till 4 % vid utgången av 2017. Totalt var 55 st lägenheter vakanta vid årsskiftet. Årets hyresbortfall på grund av vakanser uppgår i storleksordning till 3,5 Mkr. Här finns en ekonomisk uppsida för bolaget. Utmaningen ligger främst på de mindre orterna såsom Långsele, Helgum, Graninge och Undrom. I viss mån kommer beslutade avyttringar i Undrom/Kalknäsvägen respektive Helgumsgården att förbättra vakanssiffrorna framledes. Uppgörelsen med hyresgästföreningen om årets hyresförändringar redovisas närmare i senare del av denna årsberättelse. I linje med förra uppgörelsen och för en fortsatt anpassning till efterfrågan på bostäder differentierades den generella hyreshöjningen mellan centralorten (+15 kr/kvm) respektive ytterområden (+10 kr/kvm). Uppgörelsen i sin helhet ger en årlig ökning av hyresnivån med dryga 1,1 Mkr och motsvarande 1,76 % av hyresintäkterna 2013. Vår energieffektivisering av såväl ägda som inhyrda fastigheter fortsätter. Genomförda åtgärder 2013 för energieffektivisering redovisas i senare del av denna årsredovisning. Några viktiga investeringar i ägda fastigheter att nämna är byte av ventilationsaggregat i Ärebo servicehus, Långsele, byte ytterbelysning på 5 st. fastigheter däribland Nipanskolan och Graningebyn. Motsvarande på inhyrda fastigheter är byte av ytterbelysning på Lillängets skola och Vallaskolan samt byte av belysning i kommunhuset (2 etapper av 3). Vi deltar i SABO:s energiutmaning Skåneinitiativet (2008-2016) samt i Sveriges kommuners gemensamma strategi för energieffektivisering (2010 2020). Uppföljning av 2013 återfinns att se på baksidan av årsredovisningen. Till dagens datum har flertalet betydande energiinvesteringar gjorts både i egna och i inhyrda fastigheter. Ytterligare investeringar krävs för att vi kan uppnå de sparmål som är ställda i Skåneinitiativet (-20 %) respektive för energieffektiviseringen (-10 %). En viktig del i detta arbete är vår aktiva brukarsamverkan med verksamheter i inhyrda lokaler för att fortlöpande uppmärksamma energianvändning och miljöbelastning. Brukarsamverkan kom igång först i senare del av 2013. Samtidigt med brukarsamverkan har vi stegrat arbetet för att optimera installationer för värme- och ventilation i merparten av fastigheterna. Första mätbara resultat från dessa aktiviteter uppföljs med stort intresse vid redovisning av första tertialrapport för innevarande år. Den 1 september upphörde vår egen beredskap för fastighetsjour i Östra husvärdsområde. Securitas Sverige AB svarar numera för beredskapen per avtal. Den 1 juli upphörde Solatums lokalvård i egen regi på Lillängets skola då städuppdraget övergick till entreprenad. I december tecknades med vård- och äldreförvaltningen ett lokalvårdsavtal för Solgården, Ärebo och för servicehusen i Västra husvärdsområdet. Avtalet löper på 2 år och har ett årsvärde om 1,3 Mkr plus moms. Vårt fastighetsdatasystem uppgraderades under 2013 och systemet tillfördes ärendeportal samt mobil ärendehantering. Dessa nya verktyg är till för att underlätta samt förbättra vår återrapportering av serviceanmälningar tillika kommunikationen med kunderna. En till ändring blev nytt ekonomisystem för såväl redovisning som för fakturahantering. Med det nya systemet är vi väl rustade för att gå över till att redovisa enligt K3 bokföringsregler. Sommaren 2013 medverkade vi genom AktivBo i mätningen av branschindex. En bostadsenkät skickades ut till fyra hundra av våra hyresgäster. Sammanvägd förvaltningskvalitet visade att 82 % av hyresgästerna är nöjda med vår förvaltning. Målet för 2013 var kundnöjdhet om lägst 80 %. Utifrån enkäten har vi identifierat tio förbättringsområden för vårt arbete 2014. En viktig uppgift är att förbättra förutsättningarna för våra hyresgäster att agera miljömedvetet. Inför julen inbjöds våra hyresgäster samt personalen och styrelsen till en teaterkväll på Hullsta Gård i Sollefteå. Samtliga hyresgäster var inbjudna och busstransport tillhandhölls för boende utanför centralorten. Deltagandet blev bra och föreställningen om Grottmannen samt efterföljande servering och musikunderhållning blev mycket uppskattat av hyresgästerna samt personalen. Vid utgången av 2013 var vi 56 tillsvidareanställda, två färre än året innan. Lokalvårdare domineras av kvinnor, fastighetsskötare av män medan tjänstemän är jämnt fördelade. Framtid, mål och visioner Stabil ekonomi och affärsmässig verksamhet är givetvis grundförutsättningen för bolagets framtid. Mot bakgrund av att bolaget verkar i en marknad med avtagande hyresgästunderlag till bostäder och lokaler så ser vi framför oss en stor utmaning i att bibehålla en god och jämn resultatutveckling. Fastighetsbeståndet behöver utvärderas kontinuerligt avseende bokförda värden och direktavkastning. Ytterligare avyttringar eller avvecklingar av del av beståndet som inte förmår uppnå avkastning varaktigt kan aktualiseras. Beslut har tagits för avyttring av Helgumsgården med 12 lägenheter. Nedskrivning av bokförda värdet till följd av avyttringen är redan överenskommen 2
mellan bolaget och kommunen. Bolaget äger 4 st specialbyggda och av kommunen beställda fastigheter för äldreboende där hyresavtal med Sollefteå kommun utgör huvudsaklig grund till dagens avkastning. Dessa fastigheter har sammantaget bokförda värden om ca 120 Mkr, d v s en tredjedel av totala värdet i ägda byggnader och mark. Varaktighet i dessa hyresavtal förutsätts för att försvara de befintliga bokförda värden utan för bolaget kännbara nedskrivningar. För såväl bolaget som för ägaren bör målsättningen vara att säkerställa långsiktiga avtal. Solatum ska för kunden vara det första alternativet på kommunens bostads- och lokalmarknad. Detta förutsätter en ständig förbättring av verksamheten med kundfokus för att öka trivsel och trygghet inom våra fastigheter. Vårt mål är att förbättra vår förvaltningskvalitet, nöjdkundindex till minst 90 %. Vi mäter kundnöjdheten hos hyresgästerna och verksamheterna genom enkätundersökning åtminstone en gång vart annat år. Vår personal är den viktigaste resursen i vår verksamhet för våra kunder så att de upplever mervärde i att ha Solatum som hyresvärd och förvaltare. Detta kräver engagerade medarbetare och bra arbetsmiljö för att vi kan lyckas med detta. Vi har startat med ett målstyrt utvecklingsarbete för 2014. Arbetet bygger på en långtgående delaktighet och medverkan från medarbetarna själva för att höja kundnyttan samt förbättra effektivitet och produktivitet i förvaltningen. Utvecklingsarbetet omfattar åtta olika verksamhetsfunktioner från kundservice och uthyrning till fastighetsskötsel och lokalvård. Företaget har nu en definition till värdegrund, framtagen i en process av personalträffar, möten och diskussioner inom organisationen. Värdegrundsarbetet är tänkt att hållas kontinuerligt levande genom fortsatta diskussioner och grupparbeten på arbetsplatsträffar. Jämställdhets- och mångfaldsplan samt kommunicering av arbetet ut i organisationen är prioriterad för 2014. Styrelsen arbetar med att ta fram hållbarhetsvision för företagets verksamhet. Visionen ska innefatta såväl ekonomisk som social och ekologisk dimension. Ett solenergiprojekt för elproduktion har redan initierats och utreds för närvarande i kvarteret Tuvan, Storgatan 25-31 i Sollefteå. Vi har haft översyn av fysisk tillgänglighet inom våra ägda fastigheter. För närvarande pågår utredning om förutsättningar till nya hissar i två stycken lamellhus på Långgatan 23-25 i Sollefteå. Utredningen innefattar även en ombyggnad av 45 lägenheter för förbättrad tillgänglighet i kök och badrum. Ombyggnad av befintliga bostäder för förbättrad tillgänglighet kommer också att utredas på Storgatan 27 samt 38 40 i Sollefteå, omfattande ca 40 lägenheter. Målet är att till våra äldre hyresgäster kunna erbjuda möjligheten att bo kvar i hemkvarteret när rörligheten blir begränsad. Detta kommer att bli en nödvändighet över tid när åldersstrukturen bland bolagets hyresgäster pekar tydligt i en riktning. Nya trygghetsbostäder för äldre behöver skapas i Sollefteå tätort. För tillfället inväntas nytt förslag från fastighetsägaren till ett kasernhus i Hågesta avseende ombyggnad för 40-talet trygghetsbostäder. Även nyproduktion kommer att diskuteras samt utvärderas framledes. Solatum har ambitionen att leva upp till visionen att vara det självklara valet för tryggt, trivsamt och bekymmerfritt boende i hyresrätt. VERKSAMHEtSÅREt 2013 StyRELSE Ordinarie ledamöter Susanne Lindahl, Junsele (s) ordförande Mikael Melander, Sollefteå (s) tom 130930 Tora Larsson, Junsele (s) from 131125 Inger Eriksson, Junsele (m) vice ordförande Anders Bergman, Undrom (viskb) Bernth Asplund, Långsele (v) Suppleanter Tora Larsson, Junsele (s) tom 131125 Peder Ragnarsson, Näsåker (s) Nils-Gunnar Molin, Helgum (s) from 131125 Kjell-Åke Sjöström, Edsele (v) Leif Palmberg, Långsele (fp) Baltzar Wästerlund, Helgum (c) VD Verkställande direktör Timo Siikaluoma REVISORER Ordinarie revisor Öhrlings PwC AB med huvudansvarig Ralph Hedman Martin Nilsson, Sollefteå Suppleanter Bertil Falkerby, Sollefteå auktoriserad revisor lekmannarevisor lekmannarevisor ARBEtStAGARREPRESENtANtER Lars Svensson, Sollefteå facklig repr. Svenska tom april 2013 kommunalarbetarför- Greger Albertsson, Näsåker bundet from maj 2013 AKtIEKAPItAL Bolagets aktiekapital uppgår till 41.000.000 kronor. Samtliga aktier ägs av Sollefteå Kommun. ORGANISAtIONSANSLUtNING Bolaget är anslutet till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation samt HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa. FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är försäkrade i försäkringsbolaget Trygg-Hansa. Avseende skadedjur finns saneringsavtal med Nomor. 3
BOLAGEtS SyFtE Solatum Hus&Hem AB är ett helägt kommunalt bolag med syfte att i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i kommunen. Verksamheten ska bedrivas med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip och enligt affärsmässiga principer. BOLAGEtS AFFÄRSIDé Solatums affärsidé är att tillhandahålla ett tryggt boende samt ändamålsenliga lokaler, allt i trivsam miljö inom Sollefteå Kommun. Verksamheten skall kännetecknas av hög kvalité med kundnära service. BOLAGEtS VISION Bolagets vision är att bli Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd. ÖVERGRIPANDE MÅL Bolagets långsiktiga och övergripande mål definieras i följande fyra punkter Nöjda kunder Engagerade medarbetare Trivsel och trygghet Stabil ekonomi ANtAL ANStÄLLDA Yrkesgrupp Kvinnor Män Totalt Tjänstemän 6 (6) 6 (6) 12 (12) Fastighetsskötare 2 (1) 15 (16) 17 (17) Lokalvårdare 25 (27) 1 (1) 26 (28) Målare 0 (0) 1 (1) 1 (1) Summa 33 (34) 23 (24) 56 (58) HyRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2013 Höjning för lägenheter from 1 januari 2013. Den 19 december 2012 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för 2013. Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå höjs med 12 kr/kvm och för övriga orter höjs bostäder med 8 kr/kvm. Bostäder med kallhyra får en höjning med 5 kr/kvm. Lägenheter på Strandvägen 4 och 6 i Helgum samt Ängsvägen 28, 30 och 32, Näsåker får dock en lägre höjning = 5 kr/kvm. En översyn och justering mot rättvisare hyra har medfört högre höjning för vissa lägenheter - enligt följande tre punkter; Lägenheter på Långgatan 25 A-B, E-F samt Storgatan 30, 36, 38, 40, Sollefteå får en högre höjning = 27 kr/kvm. Lägenheter på Djupövägen 30, 32 och 34, Sollefteå får en högre höjning = 56 kr/kvm. Lägenheter på Gunillavägen 6, Junsele får också en högre höjning = 23 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 1,5 %. Enbart rum i särskilt boende + 50 kr/månad. HyRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI -1 MARS 2014 Höjning för lägenheter from 1 januari respektive 1 mars 2014. Den 8 januari 2014 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för 2014. Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå höjs med 15 kr/kvm (med undantag för Djupövägen 30, 32, 34) och för övriga orter höjs bostäder med 10 kr/kvm. Lägenheter på Ängsvägen 28, 30 och 32, Näsåker samt Kalknäsvägen, Undrom får dock en lägre höjning = 5 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen 7, Sollefteå höjs med 1,8 %. Enbart rum i särskilt boende höjs med 60 kr/månad. Ovanstående höjningar sker från och med 1 mars. En översyn och justering mot rättvisare hyra har medfört en högre höjning för lägenheter på Djupövägen 30, 32, 34, Sollefteå (Solgården). De får en höjning med 60 kr/kvm från 1 januari 2014. För bilplatser och garage är hyran oförändrad. Friluftsdag för personalen, skidåkning på Hallstaberget. Uppgörelsen för 2014 innefattar som tidigare år att hyressättningsavgift utgår till hyresgästföreningen med 12 kr/lägenhet och månad. Därutöver har även avtalats om ersättning till boinflytande, fritidsmedel samt lokaler. 4
ENERGIEFFEKtIVISERING + SKÅNEINItIAtIVEt Under 2008 skrev bolaget under SABO-företagens utmaning det sk Skåneinitiativet, vilket innebär att vi avser att minska energiuttaget med 20 % fram till och med 2016. Några av de åtgärder som gjorts under 2013 för att energieffektivisera ägda fastigheter är; Utbyte av ytterbelysning på Långgatan 23, 25, Djupövägen 20, 22,24, Djupövägen 30, 32, 34, 36, Nipanskolan, Graningebyn samt Helgums skola. Injustering av värmeanläggning Storgatan 25-31, Tuvan samt Hågestavägen 11, Sollefteå. Ombyggnad ventilationsanläggning på Ärebo, Långsele för bättre värmeåtervinning. Konvertering från el till värmepump med borrad jordvärme, Trädgårdsvägen 28, Junsele. Några av de åtgärder som gjorts under 2013 för att energieffektivisera i inhyrda fastigheter är; Byte av fläktar, brandstation, Sollefteå. Byte av ventilationsaggregat på Regnbågens förskola, Sollefteå. Byte av inomhusbelysning i Kommunhuset, Sollefteå Utbyte av styrautomatik på pelletspanna, Resele skola. Utbyte av ytterbelysning på brandstation i Sollefteå, Lillängets skola, Vallaskolan, Prästbordets skola samt på Hantverkshuset. Utbyte av shuntgrupper för värmesystem, Vallaskolan. Energisamarbete med i dagsläget 10 förvaltningar. Ett samarbete i syfte att spara onödig energiförbrukning och med inriktning på beteende. Tillsammans med verksamheter görs energi- och miljöronder för att identifiera behov av förbättringar. FAKtISK FÖRBRUKNING - GRÖNA NyCKELtAL Energianvändning och vattenförbrukning totalt i ägda fastigheter siffrorna för 2011 och 2012 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som 2013. Värme 2011 Värme 2012 Värme 2013 Vatten 2011 Vatten 2012 Vatten 2013 13.866.260 kwh 14.737.026 kwh 13.819.753 kwh 98.005 kbm 94.885 kbm 96.900 kbm Uppvärmning i ägda fastigheter sker med följande energislag. Energianvändning och vattenförbrukning totalt i inhyrda (kommunens) fastigheter siffrorna för 2011 och 2012 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som 2013. Värme och el 2011 Värme och el 2012 Värme och el 2013 Vatten 2011 Vatten 2012 Vatten 2013 Eldningsolja 0,4 % Elvärme 13,4 % 15.261.421 kwh 15.498.635 kwh 14.988.312 kwh 32.522 kbm 31.197 kbm 30.299 kbm Ägda fastigheter Fjärrvärme 86,2 % Inhyrda fastigheter Uppvärmning och el i inhyrda fastigheter sker med följande energislag. Eldningsolja 1 % Fjärrvärme/pellets 45 % Elvärme 54 % Styrelsen studerar solpaneler vid studiebesök i Undrom Eloff Sparström 5
INVEStERINGAR Bolagets investeringar i fastigheter uppgår för 2013 till 5.212 kkr samt i inventarier till 957 kkr dvs totalt 6.169 kkr. Det större projektet som slutförts är på Ärebo i Långsele. Där har nya ventilationsanläggningar installerats samt så har värmeförsörjningen övergått till leverans av färdig värme från en ny panncentral (avtal tecknat med Enycon). Av de åtgärder som utförts har 1.663 kkr aktiverats, då det avser standardhöjande åtgärder. LÄGENHEtSVISNINGAR - HyRESGÄStAKtIVItEtER Under mars 2013 så inbjöd Solatum till lägenhetsvisning på Fridhemsvägen 11 i Långsele. Där kunde en uppmöblerad lägenhet besökas samt så bjöds på underhållning, lotterier, tävlingar, varm korv med bröd mm. På Långgatan 23, 25, kvarteret Tackan i Sollefteå har en första etapp avseende vägarbeten/asfaltering genomförts. Nedlagd kostnad under 2013 blev 1.033 kkr. Efterfrågan på standardhöjande tillval såsom tvättmaskiner /diskmaskiner/spis med häll/högre standard på köksluckor/luftvärmepumpar har fortsatt under 2013. För året har 560 kkr aktiverats upp avseende denna typ av åtgärder. För att uppfylla dagens hisskrav har befintliga hissar i verksamhetslokaler uppgraderats med installation av fotocellridåer och korgdörrar. Avseende hissåtgärder har 663 kkr aktiverats. På Trädgårdsvägen 28 i Junsele har tidigare elpanna ersatts med värmepump. Det blev dock inte möjligt att genomföra tänkt installation av bergvärme utan det kom istället att bli augerborrning = borrad jordvärme. Under året uppgår nedlagd kostnad för investering till 305 kkr, detta är dock ej slutlig kostnad. I september så var det dags igen - då visade man en uppmöblerad lägenhet i Graninge gamla skolan. Även där bjöds på lotteri, levande musik samt som extra - nybakt tunnbröd, vilket bakades av Solatums personal i bagarstugan som tillhör och finns alldeles intill hyreshuset. Det har sedan gjorts uppgradering och komplettering av motorvärmarplatser vid Ärebo i Långsele samt på Nipgården, Ramsele och Gunillavägen 4 i Junsele. Dessa investeringar uppgår totalt till 145 kkr. Under året har sedan en första etapp avseende byte av ytterbelysning gjorts. Ny belysning finns i Sollefteå på Långgatan 23, 25, Djupövägen 20, 22, 24, Djupövägen 30, 32, 34, 36 samt på Nipanskolan. Det har även skett utbyte av belysning på Graningebyn och Helgums skola. Investeringen uppgår för året till 475 kkr. Året avslutades sedan med att Solatum bjöd sin personal samt hyresgäster på teater på Hullsta Gård. Föreställningen Grottmannen en enmansteater med Lars T Johansson lockade till många skratt. Därefter avslutades kvällen med musikunderhållning och tilltugg. Ny belysningsarmatur, Helgums skola Fler bilder finns på omslagets insida. 6
BRANSCHINDEX AKtIVBO - BOStADSENKÄt Sommaren 2013 medverkade Solatum i branschindex genom AktivBo. En bostadsenkät skickades ut till fyra hundra av våra hyresgäster. Sammanvägd förvaltningskvalitet visade att 81,5 % av hyresgästerna är nöjda med Solatums förvaltning, vilket är över genomsnittet av i mätningen ingående branschföretag. Målet har varit att kundnöjdheten ska uppgå till lägst 80 %. Utifrån enkäten har det identifierats ett antal förbättringsområden. Viktigaste utmaningen är att förbättra förutsättningarna för Hållbarhet säkerhet trivsel Ganska bra (2013) Mycket bra (2013) Information nåbarhet bemötande Ganska bra (2013) Mycket bra (2013) Hyresgästerna känner sig trygga och trivs hos Solatum. Förvaltningens ansträngningar för att bidra till hållbar utveckling Säkerheten för parkerade bilar Förrådens säkerhet mot inbrott Säkerheten mot inbrott i lägenheten Belysningen på gården och nära huset Att känna igen förvaltningsföretagets medarbetare Personlig trygghet i källare/vind Trivseln med fastighetsägaren/värden Personliga tryggheten i trapphuset Trivseln i trappuppgången Personliga tryggheten i området kvällar och nätter Trivseln i lägenheten Trivseln i kvarteret/bostadsområdet våra hyresgäster att agera miljömedvetet. Personalens bemötande och hyresgästers trivsel i lägenheten, trappuppgången och i kvarteret ligger genomgående på en hög nivå, se diagrammen nedan. Medverkande i enkäten återspeglar fördelningen bland hyresgästerna tillsynes ganska väl. De flesta är ensamstående (77 %), mer än hälften (55 %) är hemma dagtid och mer än en tredjedel saknar tillgång till internet. Det är lätt att nå oss och vi är bra på att bemöta hyresgästerna. Informationen när något ska göras i huset Förvaltningens besökstider Hur har förvaltningspersonalen hållit sina löften till er Informationen från värden i övrigt Anmäla felet Förvaltningens telefontider Få tag i rätt person Komma fram på telefon/mail Bemötandet från reparatören Bemötandet av fastighetsskötaren Mål 80 % 51,5 % 14,6 % 49,7 % 18,6 % 49,7 % 19,1 % 50,9 % 28,9 % 45,0 % 37,9 % 50,0 % 33,5 % 60,9 % 25,0 % 52,4 % 34,6 % 46,6 % 44,8 % 55,9 % 35,9 % 51,3 % 41,1 % 38,4 % 54,0 % 56,0 % 39,4 % 0 20 40 60 80 100 49,0 % 27,5 % 56,5 % 23,8 % 48,0 % 33,1 % 53,5 % 29,8 % 36,2 % 54,1 % 56,5 % 33,9 % 51,3 % 40,4 % 38,1 % 55,8 % 42,2 % 55,4 % 39,4 % 58,9 % 0 20 40 60 80 100 Skötsel drift lokalvård Ganska bra (2013) Mycket bra (2013) Möjligheterna till källsortering 31,2 % 21,8 % Förutsättningar att agera miljömedvetet 47,1 % 14,7 % Tillsyn/städning av källare/vind 41,8 % 20,9 % Lägenhetens temperatur vinterhalvåret 32,1 % 31,2 % Städningen av soputrymmet 41,2 % 22,2 % Städningen av tvättstugan 48,0 % 17,3 % Lägenhetens underhåll 50,7 % 15,3 % Skötseln av rabatter, buskar, träd o gröna ytor 45,9 % 26,0 % Städutrustningen i tvättstugan 49,1 % 24,3 % Städningen av gård och närmiljö 44,0 % 29,5 % Klottersanering 44,2 % 32,7 % Återställande efter vandalisering 46,9 % 30,6 % Få åtgärder vidtagna till följd av synpunkter 46,8 % 33,3 % Snöröjningen och sandningen vintertid 48,6 % 32,5 % Underhållet av trapphuset 51,3 % 30,6 % Städningen av trapphuset 46,7 % 36,4 % Städningen av entrén 49,1 % 34,3 % Sophanteringen 41,9 % 42,9 % Hur städade fast.skötaren/rep. efter sig 45,4 % 39,5 % Lägenhetens temperatur sommarhalvåret 50,2 % 35,2 % Att få felet reparerat inom rimlig tid 41,1 % 44,4 % Kvaliteten på utfört arbete/åtgärd 47,9 % 40,8 % 0 20 40 60 80 100 Företagets utmaning för 2014 2015 avser förbättringsområden där mer än 30 % av de svarande är missnöjda med hur förvaltningen fungerar i dag. Förbättringar i viktighetsordning 1. Möjliggöra källsortering. 2. Skapa förutsättningar för hyresgästen att agera miljömedvetet 3. Arbeta för en jämn lägenhetstemperatur på vinterhalvåret. 4. Bättre städning av källare, tvättstugor och soputrymmen. 5. Att hyresgästen kan identifiera anlitade entreprenörer/ hantverkare. 6. Lägenhetsunderhåll. 7. Förvaltningens ansträngningar att bidra till hållbar utveckling. 8. Säkerheten för parkerade bilar. 9. Förrådens säkerhet mot inbrott. 10. Information när något ska göras i huset. 7
FEMÅRSÖVERSIKt Ur verksamheten år 2013 2012 2011 2010 2009 Belopp i kkr Soliditet = Eget kapital Totalt kapital Nettoomsättning (ägda) 102.341 95.177 89.864 87.752 87.113 Nettoomsättning (inhyrda) 79.781 81.522 82.828 80.742 83.768 Underhållskostnad (ägda) 12.187 11.363 11.808 11.154 13.579 Finansiell nettokostnad 10.931 12.012 12.382 10.497 12.166 Redovisat resultat 2.545 2.516 2.688 7.236-21.842 Eget kapital 49.019 46.474 43.958 41.270 24.034 Balansomslutning 386.627 403.879 421.912 427.164 426.504 Skulder till kreditinstitut 300.000 317.872 336.545 348.772 363.600 Soliditet 12,7 % 11,5 % 10,4 % 9,7 % 5,6 % Investeringar 6.169 14.840 11.819 2.861 491 Vakansgrad per 1231 4,5 % 4,8 % 5,0 % 4,5 % 4,6 % Antal ägda uthyrningsobjekt Bostäder 1.227 1.260 1.246 1.234 1.243 Lokaler 73 76 73 69 66 Vakansgrad = Antal vakanta lägenheter Totalt antal uthyrningsbara lägenheter Ytor i kvm - ägda uthyrningsobjekt Bostäder 70.869 72.517 71.856 70.951 71.369 Lokaler 25.699 26.539 27.159 26.697 26.664 Totala ytor 96.568 99.056 99.015 97.648 98.033 varav ytor med kallhyra 3.994 4.805 4.805 4.963 5.272 Ytor i kvm - förvaltningsobjekt Bostäder m.m. 3.475 1.975 2.689 1.975 1.975 Ytor i kvm - inhyrda Bostäder 220 220 220 220 220 Lokaler 100.912 101.720 102.527 101.976 101.976 Totala ytor 101.132 101.940 102.747 102.196 102.196 Tillsvidareanställda heltid per 1231 48 50 52 52 53 Tillsvidareanställda deltid per 1231 8 8 12 15 15 Medelantal anställda 60 62 64 64 68 FÖRBRUKNING - verklig avseende ägda fastigheter Förbrukning Vatten Uppvärmning Övrig el Totalt för kbm kwh kwh 2009 102.619 15.868.819 4.523.443 2010 100.746 17.522.820 4.528.916 2011 99.546 14.323.459 4.396.516 2012 96.356 15.142.729 4.407.851 2013 97.759 14.520.750 4.425.032 Förbrukning gröna nyckeltal se även sid 5 8
SAMORDNAD FAStIGHEtSFÖRVALtNING Från januari 2004 förvaltar bolaget via ett hyresavtal kommunens fastigheter såsom skolor, förskolor, brandstationer etc. Gällande avtal benämns 2004-2 och gäller i 5 år from 1 januari 2009 och förlängs 2 år i sänder om inte uppsägning sker. I hyran ingår kostnad för underhåll, vilken för 2013 är beräknad till 91 kr/kvm för skolor samt förskolor och 83 kr/kvm för övriga fastigheter. Denna del av hyran är öronmärkt till respektive fastighets underhåll och är en skuld i den mån de inte nyttjas. Det medför att bolaget inte kan styra resultatet genom att utföra mer eller mindre underhåll. Av avtalet framgår även att förvaltningen av de kommunala fastigheterna inte får innebära någon ekonomisk belastning för bolagets övriga verksamhet. Av den anledningen skall därför intäkter och kostnader redovisas skilt från bolagets övriga verksamhet. Den hyresåterbäring som bolaget kunnat lämna till kommunen för 2012 på 3.733 kkr, av dessa har kommunen beslutat att bolaget fått använda 233 kkr till energieffektiviseringsåtgärder. Dessa medel har använts för att delfinansiera installation av fläktbyte på brandstation i Sollefteå. Erhållna medel via hyresåterbäring och energi effektivisering från åren 2007-2012 = 2.094 kkr, har via satsning i energieffektiviserande åtgärder för år 2013 kunnat ge en återbäring på 205 kkr. Vilken avses att nyttjas till nya energieffektiviseringsåtgärder 2014. KÄNSLIGHEtSANALyS Bolagets kostnader samt intäkter är beroende av omvärlden. Befolkningsstruktur och antal innevånare i kommunen påverkar hyresintäkter samt kommunala taxor. Elprisets (pris/kwh) utveckling och nivå har stor betydelse för bolagets kostnader samt resultat. För såväl inhyrda som ägda fastigheter har pris/kwh legat på en något högre nivå än 2012. I snitt har det rena priset/kwh för inhyrda fastigheter legat på 50,80 öre (2012=50,58) och för ägda fastigheter 63,50 öre (2012=63,20). Den korta låneräntan har varit låg även under 2013. Bolagets snittränta vid årets ingång var 3,34 % och vid årets utgång uppgick snitträntan till 3,15 %. Tack vare den låga korta räntan under året kom den slutliga räntekostnaden för helåret att bli lägre än ursprunglig beräkning. Känslighetsanalys ägda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Resultateffekt Vakansgrad +/- 1 % 600 kkr Rörlig ränta +/- 1,0 % 600 kkr Snittränta +/- 0,2 % 600 kkr Elpris/kWh +/- 9,5 öre 600 kkr Bränslekostnader +/- 4,75 % 600 kkr Kommunala taxor +/- 8,4 % 600 kkr För inhyrda fastigheter är kostnaden per kwh lägre eftersom kostnaden utgörs av ett pris utan moms. En förändring av elpriset med 7,6 öre exkl moms är detsamma som 9,5 öre inkl moms. Känslighetsanalys inhyrda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Elpris/kWh inhyrda + 7,6 öre Löneökning inhyrda + 2,5 % Upp eller ner? Resultateffekt 650 kkr 300 kkr OUtHyRt Bolagets mål är att komma ner i en rimlig vakansgrad på 4 % dvs 96 % i uthyrning. Vid årets ingång var uthyrningsgraden 95,2 % och vid årets utgång 95,5 %. Tabellen nedan visar vakanserna vid årets slut 2013. Orter Antal lägenheter Vakanta *Rum 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK+ Andel Sollefteå 552 (554) 8 (7) 1 1 4 2 0 1 % Långsele 122 (122) 10 (9) - 3 5 2 0 8 % Graninge 19 (19) 2 (3) - 0 2 0 0 11 % Helgum 25 (25) 11 (6) - 8 3 0 0 44 % Edsele - (28) - (10) - - - - - - % Ramsele 158 (157) 10 (11) - 5 4 1 0 6 % Junsele 104 (104) 6 (6) - 1 4 1 0 6 % Näsåker 52 (52) 1 (3) - 0 1 0 0 2 % Undrom 25 (25) 7 (5) - 1 6 0 0 28 % Summa 1 057 (1 086) 55 (60) 1 19 29 6 0 5,2 % Särskilt boende 170 (174) 0 Summa totalt 1 227 (1 260) 55 4,5 % totalt per objekttyp 10 371 618 190 38 * Avser studentrum samt elevrum. VAKANSGRAD Sollefteå 1 % Orter utanför Sollefteå 7,5 % 9
FÖRVALtNINGSBERÄttELSE Styrelsen och verkställande direktören för Solatum Hus&Hem får härmed avgiva följande förvaltningsberättelse för 2013 års verksamhet. En synnerligen mild och snöfattig november-december har påverkat bolagets resultat mycket positivt. Dock har kostnaderna för reparationer ökat rejält pga ett flertal vattenskador. Under året har ett flertal fastighetsaffärer slutförts samt en del traktorer/åkklippare avyttrats. Detta har lett till att vinster (1.494 kkr) och förluster (2.095 kkr) realiserats. Styrelsen beslutade under 2012 om försäljning av ett flertal fastigheter. Ytterligare beslut om försäljningar har tagits under året och flertalet av dessa har även kunnat fullföljas i samband med att intresserade köpare funnits på marknaden. Beslut om försäljning av Byvägen 10-24 kom även att innefatta Byvägen 34; Edselegården. Det innebär att bolaget i samband med genomförandet av denna försäljning inte längre har några bostäder kvar i Edsele. När det gäller hyresavtal tecknade med kommunen för större enheter som servicehus och skolor är överenskommelsen att dessa objekt är speciellt anpassade för sitt ändamål. Sägs avtalet upp innan investeringen är av skriven, måste detta lösas mellan parterna. Denna överenskommelse medför att bolaget undantar dessa objekt när det gäller prövning av nedskrivningsbehov som i vanliga fall uppstår vid en förestående uppsägning och osäker framtid. Denna överenskommelse har fullföljts i två fall under 2013 i och med att hyresavtalen för Edselegården och Helgumsgården sagts upp av kommunen. Avseende Edselegården överenskom man om frånträde 130630. Då lokaldelen inte var avskriven vid denna tidpunkt, kom parterna överens om en ersättning till Solatum om 4 174 000 kr. Denna ersättning har bolaget som fordran och är bokförd som övrig förvaltningsintäkt. Nedskrivning av fastigheten har gjorts med samma belopp. När det gäller Helgumsgården har kommunen sagt upp avtalet för avflytt 140930. Även här har överenskommelse träffats om ersättning. Det högsta belopp som kommunen skall ersätta bolaget med är 3 901 000 kr. Det blir dock aktuellt att reglera först under 2014 i och med att lokalen lämnas och fastigheten avyttras. I det nya huvudregelverket för redovisning (K3) som träder ikraft 1 januari 2014 finns nya regler avseende fastighetsvärdering. Hur dessa regler kan påverka bolagets ekonomi och ställning har man ännu inte full kännedom om. Klart är att det kan föreligga en risk att nedskrivningsbehov kan komma att aktualiseras. Det innebär att det inte kan uteslutas att detta kan innebära en väsentlig förändring av det egna kapitalet. Avseende de hyresavtal som finns med kommunen för större enheter, som är särskilt byggda för sitt ändamål, är avtalets utformning och avtalstidens längd av väsentlig betydelse för bedömning av fastighetens värde. Detta aktualiseras när det nya regelverket ställer krav på värdering. Tydliga åtaganden möjliggör en bättre bedömning av fastighetens värde samt var risken ligger. De avtal som avses är Solgården, Ärebo, Lissgården samt Gunillagården. Det bokförda värdet på dessa 4 enheter uppgår till 119 miljoner och utgör 1/3 av företagets totala bokförda värden. Under året har följande fastigheter avyttrats; Skärvsta 18:32, 18:45, Gamla ridskolan i Sollefteå Ödsgård 14:70, Byvägen 10-24, 34 i Edsele Ramsele-Nyland 8:7, Bergelsväg 3 i Ramsele Ramsele-Nyland 1:51, Torggatan 1-3-5 i Ramsele Ramsele-Nyland 1:21, Storgatan 4 i Ramsele Ytterligare mark har förvärvats i Graninge till fastigheten Vik 7:1. Därutöver har inga förvärv gjorts. RESULtAtDISPOSItION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets resultat Summa 5 474 608 kr 2544 476 kr 8 019 084 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägarna utdelas totalt i ny räkning överförs Summa 1019 084 kr 7 000 000 kr 8 019 084 kr Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 12,4 %. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 2-3 st. (försiktighetsregeln). 10
RESULtAtRÄKNING (belopp i kkr) Not 2013 2012 Hyresintäkter ägda 1 93 664 92 099 Övriga förvaltningsintäkter 2 8 677 3078 Nettoomsättning 102 341 95 177 Fastighetskostnader Driftskostnader 3, 7-50 168-46 658 Underhållskostnader - 12 187-11 363 Fastighetsskatt - 565-710 Driftnetto ägda 39 421 36 446 Hyresintäkter inhyrda 4 79 781 81 522 Nettoomsättning 79 781 81 522 Fastighetskostnader Driftskostnader 4, 7-70 561-71 947 Underhållskostnader 4-8 107-8 429 Driftnetto inhyrda 1 113 1 146 Avskrivningar 5-17 318-16 537 Nedskrivningar 8-8 804-5 730 Bruttoresultat 14 412 15 325 Centrala adminstrationskostnader ägda 3-1 184-1 220 Centrala administrationskostnader inhyrda 4-619 - 646 Övriga rörelseintäkter 6 4 189 3 941 Övriga rörelsekostnader - 3 322-2 872 Rörelseresultat 13 476 14 528 Ränteintäkter 445 282 Räntekostnader och liknande resultatposter - 11 376-12 294 Årets resultat 2 545 2 516 11
BALANSRÄKNING (belopp i kkr) tillgångar Not 13-12-31 12-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 354 201 378 667 Inventarier och installationer 9 3 960 3 631 Pågående ny- och ombyggnader 10 1 484 1401 Finansiella anläggningstillgångar Fordran Sollefteå Kommun 10 000 10 000 Andel i HBV 40 40 Summa anläggningstillgångar 369 685 393 739 Omsättningstillgångar Varulager mm Förnödenheter - olja 629 789 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 444 595 Fordran Sollefteå Kommun 11 361 7461 Övriga fordringar 3 424 414 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 722 550 Kassa och bank 12 362 331 Summa omsättningstillgångar 16 942 10 140 SUMMA tillgångar 386 627 403 879 12
BALANSRÄKNING (belopp i kkr) EGEt KAPItAL OCH SKULDER Not 13-12-31 12-12-31 Bundet eget kapital Aktiekapital 410.000 aktier 41 000 41 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 5 474 2 958 Årets resultat 2 545 2 516 Summa eget kapital 13 49 019 46 474 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 288 000 305 872 Summa långfristiga skulder 288 000 305 872 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 000 12 000 Leverantörskulder 17 833 15 908 Övriga kortfristiga skulder 490 1 337 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 19 285 22 288 Summa kortfristiga skulder 49 608 51 533 SUMMA EGEt KAPItAL OCH SKULDER 386 627 403 879 Ställda säkerheter för egna förpliktelser 16 Fastighetsinteckningar - - Övriga ställda panter Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo 371 365 Soliditet 131231 12,7 % Belåningsgrad fastigheter 131231 84,3 % Soliditet 121231 11,5 % 13
KASSAFLÖDESANALyS (belopp i kkr) Den löpande verksamheten 2013 2012 Röreleseresultat 13 476 14 528 Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 26 726 22 877 Reavinst -1 494-119 Reaförlust 2 095 - Strukturkostnader - - Erhållna räntor 445 282 Betalda räntor och liknande -11 352-13 044 29 896 24 564 Utbetald inkomstskatt - - Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 29 896 24 564 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd 160-147 Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar -6 931 + 10 058 Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder -1 949-1 166 Kassaflöde från den löpande verksamheten 21 176 33 309 Investeringsverksamheten Utbetalningar för ombyggnad av fastigheter -5 212-13 996 Utbetalningar för förvärv av inventarier - 957-844 Inbetalningar till (-) från(+) finansiell tillgång - - Inbetalningar från försäljning 2 896 164 Kassaflöde från investeringsverksamhet -3 273-14 676 Finansieringsverksamheten Lösen av långfristiga lån -17 872-18 672 Amortering av långfristiga lån - - 1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 17 872-18 673 Årets kassaflöde 31-40 Likvida medel vid årets början 331 371 Summa likvida medel vid årets slut (se not 12) 362 331 14
BOKSLUtSKOMMENtAR Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningen är upprättad i kkr, där annat ej är angivet. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på de fastigheter där kommunen inte är huvudsaklig hyresgäst (Kommunen ses som huvudsaklig hyresgäst i servicehus, särskilt boende samt skolor). SABOs rekommendation om nedskrivning av fastigheter har tillämpats. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonteras. Bolaget har värderat samtliga fastigheter var för sig samt i kollektivt geografiska driftenheter (dvs en kollektiv geografisk värdering per ort). Styrelse och VD anser att bolagets fastigheter kan värderas ortsvis då de består av liknande byggnader med ett betydande samband samt förenade med likvärdiga risker. Varje fastighets intäkter och kostnader har använts. Därtill har följande antaganden gjorts; Inflation 2 %. Utveckling av hyresnivå samt driftkostnader + 2 %. Underhåll för byggnader med värdeår före 1985 har satts till 120 kr/kvm och efter till 85 kr/kvm. Reparationskostnaden har justerats till 15 kr/kvm. Vakansgraden i Sollefteå har antagits till 2 % och på övriga orter 4 %. Beräkningar har gjorts utifrån kalkylränta på 6,3 % respektive 8 %. Direktavkastningskrav ligger på 4,3 % respektive 6 %. Båda beräkningarna indikerar att värdet per ort överstiger det bokförda värdet. Inkomstskatter Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolaget har både temporära skillnader och underskottsavdrag. Med hänvisning till ovanstående förutsättningar har något värde av skattefordran inte redovisats i årets bokslut. Varulager Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt den sk först-in först-ut principen respektive verkliga värdet. Inkuransrisk har därvid beaktats. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och bedömd kvarstående nyttjandetid. Avskrivning enligt plan har beräknats enligt följande: Tillgångsslag Procent Byggnader i Sollefteå, /om/byggda före 1985 1 % Byggnader - andra än ovan samt de utom Sollefteå 2 % Byggnader, kvarvarande nyttjandetid <30 år 3,33 % Skolbyggnader 3 % Om- /tillbyggnad utförd efter år 2005 2 % Markanläggningar 5 % Standardförbättring = tillval 10 % Värdehöjande åtgärder 4 % - 7 % Anslutningsavgifter 20 % Inventarier och installationer 4 % - 30 % Genomsnittlig avskrivning fastigheter 2,6 % (2,4 %). Säkring av bolagets räntebindning Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter och periodiseras över avtalstiden. NOtER till RESULtAtRÄKNING NOt 1 -Hyresintäkter ägda 2013 2012 Bostäder 66 562 64 518 Lokaler 25 182 25 732 Garage 1 028 1 025 Parkeringsplatser 892 824 93 664 92 099 15
NOt 2 - Övriga förvaltningsintäkter Återvunna kundförluster, kraversättningar 15 16 Ersättning avbrott, skadestånd 6 962 2 345 Övrigt 1 700 717 8 677 3 078 NOt 3 - Driftskostnader Fastighetsskötsel 11 639 11 679 Reparationer 3 207 1 933 Bränslekostnader 12 680 12 827 Sopor 2 450 2 264 Vatten 4 700 4 705 Fastighetsel 5 540 5 654 Försäkring 833 861 Hyresförluster 390 232 Administration 5 959 5 081 Del av ovan som beräknas tillhöra central administration - 1 184-1 220 Kabeltv, hyresgästföreningen, övrigt 3 954 2 642 50 168 46 658 Uppgifter om personal samt ersättningar till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Antal anställda 60 62 varav män 26 26 Redovisning av könsfördelning i företagsledning Styrelsen 10 10 Varav kvinnor 3 3 Övriga ledande befattningshavare 1 1 Varav kvinnor 0 0 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 3,2 % 3,5 % Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer = långtidssjukfrånvaro 23 % 35 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - sjukfrånvaro för män 3,8 % 3,0 % - sjukfrånvaro för kvinnor 2,8 % 3,8 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - 29 år eller yngre 1,2 % 2,2 % - 30-49 år 2,4 % 2,1 % - 50 år eller äldre 4,1 % 4,4 % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD 834 843 Övriga anställda 17 290 17 433 Summa 18 124 18 276 Sociala kostnader 6 855 7 054 (varav pensionskostnader) (1 313) (1 575) Av bolagets pensionskostnader avser 165 kkr (167 kkr) styrelse och VD samt tidigare VD. 16
Avgångsersättning För nuvarande VD gäller vid uppsägning från bolagets sida, 12 månaders uppsägningstid. Utöver lön under uppsägningstiden är VD berättigad till en ersättning uppgående till en årslön. Ersättning till revisorer PwC -Revisorer Revisionsuppdrag 99 93 Andra uppdrag 4 44 Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag 9 9 NOt 4 - Avtal med kommunen inhyrda fastigheter Bolaget förvaltar via hyresavtal benämnt 2004-2 kommunens skolor, förskolor, brandstationer etc. Bolaget kallhyr kommunens fastigheter - se specifikation sid 25. Kommunen återhyr sedan nämnda lokaler med underhåll, media, fastighetsskötsel, lokalvård etc. I hyresavtal 2004-2 är en del av hyran öronmärkt för underhåll. Har erhållen hyra för underhåll inte använts för underhåll under året - skall detta belopp skuldföras och nyttjas kommande år. Ovan innebär att bolaget ej kan påverka sitt resultat genom att utföra mer eller mindre underhåll på kommunens fastigheter. Inhyrda kommunala lokaler Hyresintäkt drift 62 886 64 125 Hyresåterbäring -3 055-3 733 Hyresintäkt för underhåll 8 107 8 429 Ersättning för lokalvårdstjänster 11 843 12 701 79 781 81 522 Fastighetsskötsel, lokalvård 20 344 21 089 Reparationer 1 902 1 456 Bränslekostnader och el 12 866 13 781 Sopor 1 311 1 338 Vatten 1 348 1 291 Administration, avskrivningar 3 550 3 048 Del av ovan som beräknas tillhöra central administration - 619-646 Övrigt larm, självrisk 389 311 Hyreskostnad kommunen 29 470 30 279 70 561 71 947 Underhållskostnader -nedlagd kostnad 8 876 8 163 Underhållskostnader -förändring skuld (ökning(+)/minskning (-)) -769 266 8 107 8 429 Sammanställning resultat inhyrda fastigheter Hyresintäkter 79 781 81 522 Driftskostnader exkl jämförelsestörande poster -70 561-71 947 Underhåll - 8 107-8 429 Driftnetto exkl jämförelsestörande poster 1 113 1 146 Centrala administrationskostnader - 619-646 Resultat 494 500 17
NOt 5 - Avskrivningar Totala avskrivningar är 17.922 kkr (17.147 kkr) dock redovisas 209 kkr (199 kkr) under fastighetsskötsel 72 kkr (97 kkr) under administration och 323 kkr (314 kkr) under kabeltv mm. Resterande enligt nedan: Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Byggnader 16 372 15 652 Markanläggningar 906 867 Markinventarier 24 Anslutningsavgifter 16 18 Summa avskrivningar 17 318 16 537 NOt 6 - Övriga rörelseintäkter Avser utförda tjänster, lokalvård i ej inhyrda lokaler, värmeproduktion samt vaktmästeri utöver fastighetsskötsel. NOt 7 - Leasingavgifter avseende operationell leasing Tillgångar som innehavs via operationell leasing inga inga Räkenskapsårets leasingkostnader exkl lokalhyror 317 190 NOtER till BALANSRÄKNING NOt 8- Byggnader och mark 131231 121231 Ingående ack. anskaffningsvärden 674 685 657 856 Nyanskaffningar under året 1 998 2 418 Försäljningar -22 794-1 461 Omklassificeringar (från pågående ny- och ombyggnader) 3 131 15 872 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 657 020 674 685 Ingående ack avskrivningar enligt plan för byggnader 222 650 206 630 Försäljningar, rivningar -8 223-517 Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden 17 294 16 537 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan 231 721 222 650 Ingående ack nedskrivningar på anskaffningsvärdet 73 368 68 537 Avgår: Ack nedskrivning på avyttrad tillgång -11 074-899 Återföring av tidigare nedskrivningar - - Årets nedskrivningar (anskaffningsvärde) 8 804 * 5 730 ** Utgående ackumulerade nedskrivningar (anskaffningsvärde) 71 098 73 368 Utgående bokfört restvärde 354 201 378 667 * Varav 6 404 avser nedskrivning Nipgården + Edselegården; skadestånd ** Varav 2 230 avser nedskrivning Nipgården; skadestånd Totala taxeringsvärden 155 618 158 718 därav taxeringsvärde tomtmark 21 937 21 676 Specifikation per fastighet se sidorna 23-24. 18